六本木五丁目西地区第一种市街地再开发事业，是总建筑面积约108万m²、总事业费约8,000亿日元的日本最大规模城市开发计划之一。由地上66层・高327m的办公楼与地上70层・高288m的住宅楼构成的双塔，将彻底改变六本木的城市面貌。
2025年度已着手既有建筑的拆除工程，计划正稳步推进。本文针对不动产投资者与业主，分析2026年3月时点的最新动态及对港区不动产价值的影响。
六本木五丁目西地区再开发计划概要
六本木五丁目西地区第一种市街地再开发事业，是森大厦与住友不动产作为事业协力者参与的大规模计划。以"安全放心、绿意盎然的丘陵城市"为理念，以六本木路口西南侧约8公顷的区域为对象。
计划核心为两栋超高层塔楼。A-1街区将建设地上66层・地下8层・高327m的超高层建筑，由办公室、酒店、商店、观景设施等复合用途构成，总建筑面积达约79.4万m²。另一方面，B街区规划地上70层・地下5层・高288m的超高层塔式公寓，除约850户集合住宅外，还包含商店及事务所，总建筑面积约23.9万m²。
值得关注的是，两栋合计总建筑面积约108万m²，总事业费预计达约8,000亿日元。这比现有的六本木Hills（约76万m²）大约1.4倍。作为国内再开发事业，将创下历史上最大规模的事业费纪录。竣工后，东京都心将诞生新的地标。
2008年3月成立筹备组合，2024年4月8日完成都市计划决定。同年11月，东京都环境局公布了环境影响评价书。项目以2026年度主体动工、2030年度竣工为目标推进。
327m・288m双塔为何备受瞩目？
A-1街区的327m高度，与东京铁塔（333m）仅相差6m。目前东京最高的建筑是麻布台Hills森JP塔（325.4m），六本木五丁目西地区的A-1街区将超越这一高度。竣工时，有可能成为日本第一高楼。
此外，B街区的288m是住宅用途在国内的最高水准。即便与六本木Hills公寓的约43层・约186m相比，层数和高度都大幅超越。计划中还设有观景设施，作为六本木新象征的存在感极为重要。
这类超高层建筑不仅是地标，还有带动整个周边地区品牌价值提升的效果。从麻布台Hills开业后周边地价上涨的案例也可印证这一趋势。
2026年最新动态：拆除着手与建设费高涨的影响
六本木五丁目西地区的再开发，已于2025年度着手既有建筑拆除工程。含拆除在内的工程期间预计约60个月，2030年度的竣工预定维持不变。这是从计划阶段进入执行阶段的重要里程碑。
森大厦社长辻慎吾在2026年3月的日本经济新闻采访中透露，正处于迈向施工的最终冲刺阶段。然而，建设费高涨对事业计划造成重大影响的现实也浮出水面。
建设领域整体成本较2021年1月比上涨25〜29%。主因是劳务成本与材料成本的高涨，以及所谓"2024年问题""2025年问题"引发的人力短缺推波助澜。虽有预测指出2026年以后将缓和，但难以期待大幅降价。
在此环境下，总事业费预计达约8,000亿日元。森大厦在中期决算说明会中坦率承认建设费仍在上涨，并提及包含建筑用途在内的设计变更可能性。原定计划有可能进行修改。
六本木5丁目再开发是否"延迟"？迈向2032年度竣工的计划变更
在2026年5月15日的决算记者会上，森大厦的下任社长向后康弘（将于同年6月23日就任）就原定2030年度的竣工预期表示："30年度竣工的情况相当困难。针对建设费高涨及工期长期化，希望能合理规划并实现高效施工。"并明确表示将以建设费及利率上涨为由重新审视时程。
其后，在2026年7月29日提交给港区议会的都市计划变更方案中，将由办公室、多功能大厅、商业设施构成的"F地区"（约2,030m²，森大厦、住友不动产、朝日电视台共有用地）以及承担文化交流功能的"G地区"（约2,000m²，朝日电视台已取得的相邻用地）新纳入六本木五丁目西地区的城市建设，并计划在2026年度内成立再开发组合、经2027年度权利变换计划认可后动工，于2032年度全面竣工。相较最初的2030年度延后约2年，但由于朝日电视台的参与，事业规模反而有所扩大，并非计划本身遭到缩减或中止。对业主与投资者而言，请将本文其他标题中提及的"2030年度竣工"，理解为此次最新的"2032年度"。
港区・六本木区域的不动产价值将如何变化？
大规模再开发对周边地区的不动产价值产生长期影响。我们结合最新地价数据，分析六本木五丁目西地区再开发带来的影响。
地价的上涨压力：根据2026年公示地价，港区平均地价达到551万8,395日元/m²（年增+14.99%）。住宅地平均257万7,333日元/m²（+12.66%），商业地平均622万9,411日元/m²（+10.97%），均呈现两位数上涨。港区是东京都内第四高的公示地价。参考六本木Hills开业（2003年）前后周边公示地价大幅上涨的先例，本次再开发有可能成为进一步的上涨压力。
租金水准的底撑：约79.4万m²的办公室建筑面积将影响港区整体的办公室供给。另一方面，若酒店、观景设施、商业设施的集聚提高了街区的集客力，也可期待带动周边既有物件租金水准提升的效果。
住宅市场的波及：约850户塔式公寓将供应市场，但考虑到288m的压倒性高度和六本木的立地，预计将锁定超高资产阶层的价格带。这可能带动周边整体高级公寓市场的价格水准上扬。
交通基础设施的改善：计划中包含六本木站接驳强化、无障碍动线整备、车站广场创建。这些城市基盘的整备有助于提升整个区域的便利性与不动产价值。
施工方（总承包商）尚未确定
虽然可见"六本木5丁目再开发 总承包商""清水建设 六本木5丁目再开发"等搜索关键词，但截至2026年9月，本项目的施工方（特定业务代理人）尚未选定。作为事业主体的六本木五丁目西地区市街地再开发筹备组合（理事长：塚原琢哉）通过公益社团法人全国市街地再开发协会公布，将于令和8年度（2026年度）内启动"特定业务代理人"的公开招募。
选定方式为"事业提案竞赛方式"，综合评估计划、设计及施工相关提案、价格提案等。应征条件包括平成28年（2016年）以后竣工、高度超过200m的高层复合设施施工业绩（对应A-1、A-2街区），或40层以上高层住宅的施工业绩（对应B街区）等。因此，包括清水建设在内，截至本文撰写时，尚无任何特定总承包商被正式确定为施工方。
不动产业主・投资者现阶段应考量的重点
针对六本木五丁目西地区再开发，整理不动产业主・投资者应考量的事项。
继续持有六本木周边物件的判断：随着再开发完成（预定2030年度），区域价值预计持续上升。在港区地价年增+14.99%大幅上涨的情况下，对于在六本木・麻布・赤坂地区持有物件的业主，中长期持有比短期出售更有利。
为大量供给造成的暂时性供需缓和做准备：约79.4万m²的办公室新增供给，在竣工时将对港区办公室市场造成一定冲击。特别是老旧办公大楼的业主，应提前研讨翻新与差异化策略。
把握投资时机：拆除工程已着手，60个月的工程期间倒数计时开始。从动工前到竣工的期间，是周边不动产价格逐步被纳入反映的时期。密切关注再开发进展资讯，谨慎判断取得时机至关重要。
我的看法
我认为，六本木五丁目西地区的再开发，是在东京城市开发史上写下新一页的项目。总建筑面积108万m²、总事业费约8,000亿日元、高度327m这些数字，体现了东京作为亚洲国际都市持续保持竞争力的决心。
我关注的是，此次再开发将"办公室""住宅""酒店""商业""观景设施"等多种功能集中于同一街区。这不仅仅是建筑物的建设，更是一项创造城市本身的举措。可以说，这是森大厦在六本木Hills中培育的"垂直花园城市（立体绿园都市）"理念的进一步进化。
建设费高涨带来的风险必须坦率承认。但考虑到六本木这一区域所具备的潜力，以及森大厦、住友不动产这两家代表日本的开发商的执行力，我确信这一项目将为东京不动产市场整体带来积极影响。8,000亿日元这一史上最大规模的投资，将为六本木街区创造出怎样的价值？希望各位不动产业主在密切关注这一动向的同时，以中长期的视角构建资产战略。
总结
六本木五丁目西地区第一种市街地再开发事业重点整理：
- A-1街区：地上66层・高327m，办公室・酒店・观景设施等，总建筑面积约79.4万m²
- B街区：地上70层・高288m，集合住宅约850户・商店等，总建筑面积约23.9万m²
- 总建筑面积约108万m²为六本木Hills的约1.4倍，总事业费约8,000亿日元是国内再开发史上最大规模
- 事业协力者为森大厦与住友不动产
- 2025年度已着手拆除工程，工程期间约60个月，预定2030年度竣工
- 建设费较2021年比上涨25〜29%，存在设计变更的可能
- 港区2026年公示地价平均551万8,395日元/m²（年增+14.99%）
- 港区・六本木区域预期地价上涨・租金水准提升
常见问题（FAQ）
Q1. 六本木五丁目西地区再开发何时完工？
目标2030年度竣工。2025年度已着手既有建筑拆除工程，含拆除在内的工程期间预计约60个月。但因建设费高涨，时程也可能发生变更。
Q2. A-1街区的327m高度会成为日本第一吗？
竣工时有可能成为日本第一高楼。目前日本第一是麻布台Hills森JP塔（约325.4m），A-1街区的327m超越约1.6m。距东京铁塔（333m）也仅相差6m。
Q3. 总事业费约8,000亿日元是什么规模？
是国内再开发事业史上最大规模的事业费。背景是建筑材料与劳务成本的高涨，建设成本较2021年比上涨25〜29%。森大厦亦考虑部分设计变更，最终事业费可能进一步变动。
Q4. 对周边不动产价格有何影响？
大规模再开发是周边区域地价上涨的原因。港区2026年公示地价平均大幅上涨至551万8,395日元/m²（年增+14.99%）。六本木Hills开业时周边地价也曾上涨，本次规模更大，预期对整个六本木・麻布・赤坂区域产生波及效果。
延伸阅读
引用・参考资料
