롯폰기 5초메 서쪽 지구 계획의 제1종 시가지 재개발 사업은 총 연면적 약 108만㎡, 총사업비 약 8,000억 엔으로 일본 최대 규모의 도시개발 계획 중 하나입니다. 지상 66층·높이 327m의 오피스 타워와 지상 70층·높이 288m의 주거 타워로 구성된 쌍둥이 타워가 롯폰기의 도시 경관을 완전히 바꿀 것입니다.
2025년도에 기존 건물 철거 공사가 시작되어 계획이 순조롭게 진행되고 있습니다. 이 글에서는 부동산 투자자와 오너를 위해 2026년 3월 시점의 최신 동향과 미나토구 부동산 가치에 대한 영향을 분석합니다.
롯폰기 5초메 서쪽 지구 재개발 계획 개요
롯폰기 5초메 서쪽 지구 제1종 시가지 재개발 사업은 모리빌딩과 스미토모 부동산이 사업협력자로 참여하는 대규모 계획입니다. '안전하고 안심할 수 있는, 녹음이 풍부한 언덕 도시'를 콘셉트로, 롯폰기 교차로 남서쪽 약 8헥타르 지역을 대상으로 합니다.
계획의 핵심은 두 동의 초고층 타워입니다. A-1블록에는 지상 66층·지하 8층·높이 327m의 초고층 건물이 건설되며, 오피스·호텔·상점·전망 시설 등 복합 용도로 구성되어 총 연면적은 약 79.4만㎡에 달합니다. 한편 B블록에는 지상 70층·지하 5층·높이 288m의 초고층 타워 아파트가 계획되어 있으며, 약 850세대의 공동주택 외에 상점 및 사무소를 포함, 총 연면적 약 23.9만㎡입니다.
주목할 점은 두 동 합계 총 연면적이 약 108만㎡로 총사업비는 약 8,000억 엔에 달할 것으로 예상된다는 것입니다. 이는 기존의 롯폰기 힐스(약 76만㎡)의 약 1.4배에 해당합니다. 국내 재개발 사업으로는 사상 최대 규모의 사업비를 기록하게 됩니다. 완공 후에는 도쿄 도심에 새로운 랜드마크가 탄생할 것입니다.
2008년 3월 준비조합이 설립되었으며, 2024년 4월 8일에 도시계획이 결정되었습니다. 같은 해 11월에는 도쿄도 환경국의 환경영향평가서가 공개되었습니다. 2026년도 본체 착공, 2030년도 준공을 목표로 사업이 추진되고 있습니다.
327m·288m 쌍둥이 타워가 주목받는 이유
A-1블록의 높이 327m는 도쿄 타워(333m)와 불과 6m 차이입니다. 현재 도쿄에서 가장 높은 건물은 아자부다이 힐스 모리 JP 타워(325.4m)이지만, 롯폰기 5초메 서쪽 지구의 A-1블록은 이를 뛰어넘게 됩니다. 완공 시 일본에서 가장 높은 건물이 될 가능성이 있습니다.
또한 B블록의 288m는 국내 주거 용도 중 최고 수준입니다. 롯폰기 힐스 레지던스의 약 43층·약 186m와 비교해도 층수와 높이 모두 크게 능가합니다. 전망 시설도 계획되어 있어 롯폰기의 새로운 상징으로서의 존재감이 매우 중요합니다.
이러한 초고층 건물은 랜드마크로서의 역할뿐만 아니라, 주변 지역 전체의 브랜드 가치를 높이는 효과도 있습니다. 아자부다이 힐스 개업 후 주변 지가가 상승한 사례에서도 이 경향을 확인할 수 있습니다.
2026년 최신 동향: 철거 착수와 건설비 급등의 영향
롯폰기 5초메 서쪽 지구의 재개발은 2025년도에 기존 건물 철거 공사를 착수했습니다. 철거를 포함한 공사 기간은 약 60개월로 예정되어 있으며, 2030년도 완공 예정은 그대로 유지됩니다. 이는 계획 단계에서 실행 단계로 전환된 중요한 이정표입니다.
모리빌딩 사장 쓰지 신고는 2026년 3월 니혼게이자이신문 인터뷰에서 시공을 향한 마지막 단계에 있다고 밝혔습니다. 그러나 건설비 급등이 사업 계획에 큰 영향을 미치고 있다는 현실도 드러났습니다.
건설 분야 전체 비용이 2021년 1월 대비 25〜29% 상승했습니다. 주요 원인은 노무비와 자재비의 상승, 그리고 이른바 '2024년 문제'와 '2025년 문제'로 인한 인력 부족이 복합적으로 작용한 것입니다. 2026년 이후 완화될 것이라는 전망도 있지만, 큰 폭의 가격 하락은 기대하기 어렵습니다.
이러한 환경에서 총사업비는 약 8,000억 엔에 달할 것으로 예상됩니다. 모리빌딩은 중간 결산 설명회에서 건설비가 여전히 오르고 있다고 솔직하게 인정하며 건물 용도를 포함한 설계 변경 가능성도 언급했습니다. 원래 계획에서 수정될 가능성이 있습니다.
롯폰기 5초메 재개발은 '지연'되고 있는가? 2032년도 준공으로의 계획 변경
2026년 5월 15일 결산 기자회견에서 모리빌딩의 차기 사장(向後康弘, 같은 해 6월 23일 취임 예정)은 2030년도로 예정되어 온 준공 시기에 대해 "2030년 준공은 상당히 어려운 상황에 있다. 건설비 급등과 공사 기간 장기화에 대응하여 합리적으로 계획하고 효율적으로 시공할 수 있도록 검토해 나가고 싶다"고 말하며, 건설비·금리 상승을 이유로 일정을 재검토하겠다는 방침을 밝혔습니다.
이후 2026년 7월 29일 미나토구 의회에 제시된 도시계획 변경안에서는 사무소·다목적홀·상업시설로 구성된 'F지구'(약 2,030㎡, 모리빌딩·스미토모 부동산·TV아사히의 공유지)와 문화교류 기능을 담당하는 'G지구'(약 2,000㎡, TV아사히가 취득을 완료한 인접지)를 롯폰기 5초메 서쪽 지구 도시조성에 새롭게 추가한 뒤, 2026년도 중 재개발조합 설립, 2027년도 권리변환계획 인가를 거쳐 착공하여 2032년도에 전체 준공하는 계획이 제시되었습니다. 당초의 2030년도에서 2년 정도 연기되는 것이지만, TV아사히의 참여로 사업의 규모는 오히려 확대되었으며 계획 자체가 축소·중지된 것은 아닙니다. 오너·투자자로서는 이 글의 다른 항목에서 언급하는 '2030년도 준공'을, 이 최신 정보인 '2032년도'로 바꾸어 이해해 주시기 바랍니다.
미나토구·롯폰기 지역의 부동산 가치는 어떻게 변할까?
대규모 재개발은 주변 지역의 부동산 가치에 장기적인 영향을 미칩니다. 최신 지가 데이터와 함께 롯폰기 5초메 서쪽 지구 재개발의 영향을 분석합니다.
지가 상승 압력: 2026년 공시지가에 따르면 미나토구 평균 지가는 551만 8,395엔/㎡(전년 대비 +14.99%)에 달했습니다. 주택지 평균 257만 7,333엔/㎡(+12.66%), 상업지 평균 622만 9,411엔/㎡(+10.97%)로 모두 두 자릿수 상승을 기록했습니다. 미나토구는 도쿄도 내에서 4번째로 높은 공시지가를 보입니다. 롯폰기 힐스 개업(2003년) 전후 주변 공시지가가 크게 상승한 선례를 참고하면, 이번 재개발도 추가적인 상승 압력이 될 가능성이 있습니다.
임대료 수준의 하방 지지: 약 79.4만㎡의 오피스 연면적은 미나토구 전체의 오피스 공급에 영향을 미칩니다. 반면 호텔·전망 시설·상업 시설의 집적이 지역의 집객력을 높인다면, 주변 기존 물건의 임대료 수준을 끌어올리는 효과도 기대할 수 있습니다.
주거 시장으로의 파급: 약 850세대의 타워 아파트가 시장에 공급되지만, 288m라는 압도적인 높이와 롯폰기라는 입지를 감안하면 초고자산층 가격대를 겨냥할 것으로 예상됩니다. 이는 주변 전체 고급 아파트 시장의 가격 수준을 끌어올릴 가능성이 있습니다.
교통 인프라의 개선: 계획에는 롯폰기역 연결 강화, 배리어 프리 동선 정비, 역 광장 조성이 포함됩니다. 이러한 도시 기반 정비는 지역 전체의 편의성과 부동산 가치 향상에 기여합니다.
시공사(제네콘)는 아직 결정되지 않았다
'롯폰기 5초메 재개발 제네콘', '시미즈건설 롯폰기 5초메 재개발' 등의 검색이 눈에 띄지만, 2026년 9월 시점에서 본 사업의 시공사(특정업무대행자)는 아직 선정되지 않았습니다. 사업 주체인 롯폰기 5초메 서쪽 지구 시가지재개발 준비조합(이사장: 쓰카하라 다쿠야(塚原琢哉))은 레이와 8년도(2026년도) 중에 '특정업무대행자' 공모를 개시할 예정임을 공익사단법인 전국시가지재개발협회를 통해 공표했습니다.
선정 방식은 계획·설계 및 시공에 관한 제안, 가격 제안 등을 종합적으로 평가하는 '사업제안 경쟁방식'입니다. 응모에는 헤이세이 28년(2016년) 이후 준공된 높이 200m를 초과하는 고층 복합시설의 시공 실적(A-1·A-2블록분), 또는 40층 이상의 고층 주택 시공 실적(B블록분) 등이 요구됩니다. 따라서 시미즈건설을 포함하여 특정 제네콘이 시공사로 정식 결정되었다는 사실은 이 글 작성 시점에서는 없습니다.
부동산 오너·투자자가 지금 고려해야 할 포인트
롯폰기 5초메 서쪽 지구 재개발을 감안하여 부동산 오너·투자자가 고려해야 할 사항을 정리합니다.
롯폰기 주변 물건 보유 판단: 재개발 완공(2030년도 예정)을 향해 지역 가치는 계속 상승할 것으로 예상됩니다. 미나토구 지가가 전년 대비 +14.99%로 크게 오른 상황에서, 롯폰기·아자부·아카사카 지역에 물건을 보유한 오너에게는 단기 매각보다 중장기 보유가 유리합니다.
대규모 공급으로 인한 일시적 수급 완화 준비: 약 79.4만㎡의 오피스 신규 공급은 완공 시 미나토구 오피스 시장에 일정한 충격을 줄 것입니다. 특히 노후 오피스 빌딩 오너는 리노베이션과 차별화 전략을 미리 검토하는 것이 중요합니다.
투자 타이밍 포착: 철거 공사가 착수되어 60개월의 카운트다운이 시작되었습니다. 착공 전부터 완공까지의 기간은 주변 부동산 가격이 점차 반영되는 시기입니다. 재개발 진행 정보를 면밀히 주시하며 취득 타이밍을 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.
제 생각
롯폰기 5초메 서쪽 지구 재개발은 도쿄 도시개발 역사에 새로운 한 페이지를 새기는 사업이라고 생각합니다. 총 연면적 108만㎡, 총사업비 약 8,000억 엔, 높이 327m라는 수치는 도쿄가 앞으로도 아시아의 국제도시로서 경쟁력을 유지하겠다는 의지의 표현입니다.
제가 주목하는 점은 이 재개발이 '오피스', '주거', '호텔', '상업', '전망 시설'이라는 다기능을 하나의 블록에 집약하고 있다는 것입니다. 이는 단순한 건물 건설이 아니라 도시 그 자체를 창조하는 시도입니다. 모리빌딩이 롯폰기 힐스에서 길러온 '버티컬 가든 시티(입체 녹원 도시)'의 사상을 한층 더 진화시킨 것이라 할 수 있습니다.
건설비 급등에 따른 리스크는 솔직히 인정해야 합니다. 그러나 롯폰기라는 지역이 가진 잠재력과, 모리빌딩·스미토모 부동산이라는 일본을 대표하는 디벨로퍼의 실행력을 생각하면, 이 프로젝트는 도쿄 부동산 시장 전체에 긍정적인 영향을 가져올 것이라고 확신합니다. 8,000억 엔이라는 사상 최대 규모의 투자가 롯폰기 거리에 어떤 가치를 만들어낼 것인가. 부동산 오너 여러분께서는 이러한 동향을 주시하면서 중장기적인 시야로 자산 전략을 세워 나가시기 바랍니다.
정리
롯폰기 5초메 서쪽 지구 제1종 시가지 재개발 사업 핵심 정리:
- A-1블록: 지상 66층·높이 327m, 오피스·호텔·전망 시설 등, 총 연면적 약 79.4만㎡
- B블록: 지상 70층·높이 288m, 공동주택 약 850세대·상점 등, 총 연면적 약 23.9만㎡
- 총 연면적 약 108만㎡는 롯폰기 힐스의 약 1.4배, 총사업비 약 8,000억 엔은 국내 재개발 사상 최대 규모
- 사업협력자는 모리빌딩과 스미토모 부동산
- 2025년도에 철거 공사 착수, 공사 기간 약 60개월, 2030년도 완공 예정
- 건설비 2021년 대비 25〜29% 상승, 설계 변경 가능성 존재
- 미나토구 2026년 공시지가 평균 551만 8,395엔/㎡ (전년 대비 +14.99%)
- 미나토구·롯폰기 지역 지가 상승·임대료 수준 향상 예상
자주 묻는 질문（FAQ）
Q1. 롯폰기 5초메 서쪽 지구 재개발은 언제 완공되나요?
2030년도 완공을 목표로 하고 있습니다. 2025년도에 기존 건물 철거 공사가 착수되었으며, 철거를 포함한 공사 기간은 약 60개월로 예정됩니다. 다만 건설비 급등으로 일정이 변경될 가능성도 있습니다.
Q2. A-1블록의 높이 327m가 일본 제1위가 될 수 있나요?
완공 시 일본에서 가장 높은 건물이 될 가능성이 있습니다. 현재 일본 1위는 아자부다이 힐스 모리 JP 타워(약 325.4m)이며, A-1블록의 327m는 약 1.6m를 능가합니다. 도쿄 타워(333m)와의 차이도 불과 6m입니다.
Q3. 총사업비 약 8,000억 엔은 어느 정도 규모인가요?
국내 재개발 사업 사상 최대 규모의 사업비입니다. 배경에는 건자재와 노무비의 급등이 있으며, 건설 비용은 2021년 대비 25〜29% 상승했습니다. 모리빌딩도 일부 설계 변경을 검토하고 있어 최종 사업비는 더욱 변동될 수 있습니다.
Q4. 주변 부동산 가격에 어떤 영향이 있나요?
대규모 재개발은 주변 지역 지가 상승의 원인이 됩니다. 미나토구 2026년 공시지가는 평균 551만 8,395엔/㎡(전년 대비 +14.99%)로 크게 상승했습니다. 롯폰기 힐스 개업 당시에도 주변 지가가 상승했으며, 이번에는 규모가 더 크기 때문에 롯폰기·아자부·아카사카 전역에 파급 효과가 기대됩니다.
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인용·참고자료
