六本木五丁目西地區計畫的第一種市街地再開發事業，是總樓地板面積約108萬m²、總事業費約8,000億日圓的日本最大規模都市開發計畫之一。地上66層・高327m的辦公棟與地上70層・高288m的住宅棟所構成的雙塔，將徹底改變六本木的城市風貌。
2025年度已著手既有建築的拆除工程，計畫正穩步推進。本文針對不動產投資人與業主，分析2026年3月時點的最新動態及對港區不動產價值的影響。
六本木五丁目西地區再開發計畫概要
六本木五丁目西地區第一種市街地再開發事業，是森大廈與住友不動產作為事業協力者參與的大規模計畫。以「安全放心、綠意豐富的丘陵城市」為理念，以六本木交叉口西南側約8公頃的區域為對象。
計畫核心為兩棟超高層塔樓。A-1街區將建設地上66層・地下8層・高327m的超高層建築，由辦公室、飯店、商店、展望設施等複合用途構成，總樓地板面積達約79.4萬m²。另一方面，B街區規劃地上70層・地下5層・高288m的超高層塔式公寓，除約850戶集合住宅外，還包含商店及事務所，總樓地板面積約23.9萬m²。
值得關注的是，兩棟合計總樓地板面積約108萬m²，總事業費預計達約8,000億日圓。這比現有的六本木Hills（約76萬m²）大約1.4倍。作為國內再開發事業，將創下史上最大規模的事業費紀錄。竣工後，東京都心將誕生新的地標。
327m・288m雙塔為何備受矚目？
A-1街區的327m高度，與東京鐵塔（333m）僅相差6m。目前東京最高的建築是麻布台Hills森JP塔（325.4m），六本木五丁目西地區的A-1街區將超越這一高度。竣工時，有可能成為日本第一高樓。
此外，B街區的288m是住宅用途在國內的最高水準。即便與六本木Hills公寓的約43層・約186m相比，層數和高度都大幅超越。計畫中還設有展望設施，作為六本木新象徵的存在感極為重要。
這類超高層建築不僅是地標，還有帶動整個周邊地區品牌價值提升的效果。從麻布台Hills開業後周邊地價上漲的案例也可印證這一趨勢。
2026年最新動態：拆除著手與建設費高漲的影響
六本木五丁目西地區的再開發，已於2025年度著手既有建築拆除工程。含拆除在內的工程期間預計約60個月，2030年度的竣工預定維持不變。這是從計畫階段進入執行階段的重要里程碑。
森大廈社長辻慎吾在2026年3月的日本經濟新聞採訪中透露，正處於邁向施工的最終衝刺階段。然而，建設費高漲對事業計畫造成重大影響的現實也浮出水面。
建設領域整體成本較2021年1月比上漲25〜29%。主因是勞務成本與材料成本的高漲，以及所謂「2024年問題」「2025年問題」引發的人力短缺推波助瀾。雖有預測指出2026年以後將緩和，但難以期待大幅降價。
在此環境下，總事業費預計達約8,000億日圓。森大廈在中期決算說明會中坦率承認建設費仍在上漲，並提及包含建築用途在內的設計變更可能性。原定計畫有可能進行修改。
港區・六本木區域的不動產價值將如何變化？
大規模再開發對周邊地區的不動產價值產生長期影響。我們結合最新地價數據，分析六本木五丁目西地區再開發帶來的影響。
地價的上漲壓力：根據2026年公示地價，港區平均地價達到551萬8,395日圓/m²（年增+14.99%）。住宅地平均257萬7,333日圓/m²（+12.66%），商業地平均622萬9,411日圓/m²（+10.97%），均呈現兩位數上漲。港區是東京都內第四高的公示地價。參考六本木Hills開業（2003年）前後周邊公示地價大幅上漲的先例，本次再開發有可能成為進一步的上漲壓力。
租金水準的底撐：約79.4萬m²的辦公室樓地板面積將影響港區整體的辦公室供給。另一方面，若飯店、展望設施、商業設施的集聚提高了街區的集客力，也可期待帶動周邊既有物件租金水準提升的效果。
住宅市場的波及：約850戶塔式公寓將供應市場，但考慮到288m的壓倒性高度和六本木的立地，預計將鎖定超高資產階層的價格帶。這可能帶動周邊整體高級公寓市場的價格水準上揚。
交通基礎設施的改善：計畫中包含六本木站接駁強化、無障礙動線整備、車站廣場創建。這些都市基盤的整備有助於提升整個區域的便利性與不動產價值。
不動產業主・投資人現階段應考量的重點
針對六本木五丁目西地區再開發，整理不動產業主・投資人應考量的事項。
繼續持有六本木周邊物件的判斷：隨著再開發完成（預定2030年度），區域價值預計持續上升。在港區地價年增+14.99%大幅上漲的情況下，對於在六本木・麻布・赤坂地區持有物件的業主，中長期持有比短期出售更有利。
為大量供給造成的暫時性供需緩和做準備：約79.4萬m²的辦公室新增供給，在竣工時將對港區辦公室市場造成一定衝擊。特別是老舊辦公大樓的業主，應提前研討翻新與差異化策略。
把握投資時機：拆除工程已著手，60個月的工程期間倒數計時開始。從動工前到竣工的期間，是周邊不動產價格逐步被納入反映的時期。密切關注再開發進展資訊，謹慎判斷取得時機至關重要。
總結
六本木五丁目西地區第一種市街地再開發事業重點整理：
- A-1街區：地上66層・高327m，辦公室・飯店・展望設施等，總樓地板面積約79.4萬m²
- B街區：地上70層・高288m，集合住宅約850戶・商店等，總樓地板面積約23.9萬m²
- 總樓地板面積約108萬m²為六本木Hills的約1.4倍，總事業費約8,000億日圓是國內再開發史上最大規模
- 事業協力者為森大廈與住友不動產
- 2025年度已著手拆除工程，工程期間約60個月，預定2030年度竣工
- 建設費較2021年比上漲25〜29%，存在設計變更的可能
- 港區2026年公示地價平均551萬8,395日圓/m²（年增+14.99%）
- 港區・六本木區域預期地價上漲・租金水準提升
常見問題（FAQ）
Q1. 六本木五丁目西地區再開發何時完工？
目標2030年度竣工。2025年度已著手既有建築拆除工程，含拆除在內的工程期間預計約60個月。但因建設費高漲，時程也可能發生變更。
Q2. A-1街區的327m高度會成為日本第一嗎？
竣工時有可能成為日本第一高樓。目前日本第一是麻布台Hills森JP塔（約325.4m），A-1街區的327m超越約1.6m。距東京鐵塔（333m）也僅相差6m。
Q3. 總事業費約8,000億日圓是什麼規模？
是國內再開發事業史上最大規模的事業費。背景是建築材料與勞務成本的高漲，建設成本較2021年比上漲25〜29%。森大廈亦考慮部分設計變更，最終事業費可能進一步變動。
Q4. 對周邊不動產價格有何影響？
大規模再開發是周邊區域地價上漲的原因。港區2026年公示地價平均大幅上漲至551萬8,395日圓/m²（年增+14.99%）。六本木Hills開業時周邊地價也曾上漲，本次規模更大，預期對整個六本木・麻布・赤坂區域產生波及效果。
延伸閱讀
引用・參考資料
