El proyecto de reurbanización urbana de Clase 1 del Distrito Oeste de Roppongi 5-chome es uno de los mayores proyectos de desarrollo urbano de Japón, con una superficie total de construcción de aproximadamente 1,08 millones de m² y un coste total del proyecto de unos 800.000 millones de yenes. Las dos torres gemelas —una torre de oficinas de 66 plantas y 327 metros, y una torre residencial de 70 plantas y 288 metros— transformarán radicalmente el paisaje urbano de Roppongi.
Las obras de demolición de los edificios existentes ya han comenzado en el ejercicio fiscal 2025, y el proyecto avanza con paso firme. Este artículo analiza los últimos avances a marzo de 2026 y el impacto en los valores inmobiliarios del Distrito de Minato, dirigido a inversores y propietarios inmobiliarios.
¿En qué consiste el Plan de Reurbanización del Distrito Oeste de Roppongi 5-chome?
El proyecto de reurbanización urbana de Clase 1 del Distrito Oeste de Roppongi 5-chome es un plan a gran escala en el que Mori Building y Sumitomo Realty & Development participan como cooperadores del proyecto. Bajo el concepto de "una ciudad colinar segura, tranquila y llena de verdor", abarca una zona de aproximadamente 8 hectáreas al suroeste del cruce de Roppongi.
El núcleo del plan son dos torres de gran altura. En la Manzana A-1 se construirá un edificio de 66 plantas sobre rasante, 8 plantas bajo rasante y 327 metros de altura, compuesto por una mezcla de usos que incluyen oficinas, hotel, tiendas e instalaciones de observación, con una superficie total de unos 794.000 m². Por su parte, la Manzana B está prevista como un rascacielos residencial de 70 plantas sobre rasante, 5 bajo rasante y 288 metros de altura, con aproximadamente 850 viviendas además de tiendas y oficinas, y una superficie total de unos 239.000 m².
Cabe destacar que la superficie total combinada de ambos edificios es de aproximadamente 1,08 millones de m², y se estima que el coste total del proyecto alcanzará unos 800.000 millones de yenes. Esto supera en aproximadamente 1,4 veces al actual Roppongi Hills (unos 760.000 m²). Establecerá un récord como el mayor coste de un proyecto de reurbanización nacional. Tras su finalización, nacerá un nuevo hito en el centro de Tokio.
En marzo de 2008 se constituyó la asociación preparatoria, y el 8 de abril de 2024 se aprobó la decisión de planificación urbana. En noviembre de ese mismo año se publicó el informe de evaluación de impacto ambiental de la Oficina de Medio Ambiente del Gobierno Metropolitano de Tokio. El proyecto avanza con el objetivo de iniciar las obras principales en el ejercicio fiscal 2026 y finalizar en el ejercicio fiscal 2030.
¿Por qué las torres gemelas de 327m y 288m atraen tanta atención?
La altura de 327 metros de la Manzana A-1 se encuentra a solo 6 metros de la Torre de Tokio (333 metros). Actualmente el edificio más alto de Tokio es el Azabudai Hills Mori JP Tower (325,4 metros), pero la Manzana A-1 del Distrito Oeste de Roppongi 5-chome lo superará. Tras su finalización, podría convertirse en el edificio más alto de Japón.
Además, los 288 metros de la Manzana B representan el nivel más alto para uso residencial en el país. Incluso comparado con las Roppongi Hills Residences (unos 43 pisos, unos 186 metros), lo supera ampliamente tanto en número de plantas como en altura. Con instalaciones de observación también planificadas, su presencia como nuevo símbolo de Roppongi será extraordinariamente significativa.
Este tipo de rascacielos no solo son hitos, sino que también tienen un efecto de elevar el valor de marca de toda la zona circundante. Esta tendencia queda claramente evidenciada por el aumento observado en los precios del suelo alrededor de Azabudai Hills tras su apertura.
Últimas novedades de 2026: inicio de la demolición e impacto de la escalada de costes de construcción
La reurbanización del Distrito Oeste de Roppongi 5-chome comenzó las obras de demolición de los edificios existentes en el ejercicio fiscal 2025. El período de obras, incluida la demolición, se estima en aproximadamente 60 meses, y se mantiene la finalización prevista para el ejercicio fiscal 2030. Esto marca un importante hito en la transición de la fase de planificación a la de ejecución.
El presidente de Mori Building, Shingo Tsuji, reveló en una entrevista con el Nikkei Shimbun en marzo de 2026 que el proyecto estaba en las etapas finales hacia el inicio de la construcción. Sin embargo, también ha salido a la luz la realidad de que la escalada de los costes de construcción está teniendo un impacto significativo en los planes del proyecto.
Los costes generales del sector de la construcción han aumentado un 25-29% en comparación con enero de 2021. Las causas principales son el alza en los costes de mano de obra y materiales, agravada por la escasez de trabajadores derivada del llamado "problema de 2024" y el "problema de 2025". Aunque se prevé una moderación gradual después de 2026, no se espera una reducción significativa de precios.
En estas circunstancias, el coste total del proyecto se estima en unos 800.000 millones de yenes. Mori Building reconoció abiertamente en su presentación de resultados semestrales que los costes de construcción siguen aumentando, y mencionó la posibilidad de cambios en el diseño, incluido el uso del edificio. Es posible que se realicen modificaciones respecto al plan original.
¿Se ha "retrasado" la reurbanización de Roppongi 5-chome? El cambio de plan hacia la finalización en el ejercicio fiscal 2032
En la rueda de prensa de resultados del 15 de mayo de 2026, Yasuhiro Kogo, próximo presidente de Mori Building (que asumirá el cargo el 23 de junio de ese año), declaró sobre la finalización prevista para el ejercicio fiscal 2030: "La finalización en el ejercicio 30 resulta bastante difícil. Queremos estudiar cómo planificar de forma racional y construir de manera eficiente frente al aumento de los costes de construcción y la prolongación de los plazos de obra", y anunció su intención de revisar el calendario debido al aumento de los costes de construcción y los tipos de interés.
Posteriormente, la propuesta de modificación del plan urbanístico presentada a la Asamblea del Distrito de Minato el 29 de julio de 2026 incorporó nuevos elementos a la reurbanización del Distrito Oeste de Roppongi 5-chome: el "Distrito F" (unos 2.030 m², terreno compartido por Mori Building, Sumitomo Realty & Development y TV Asahi), que albergará oficinas, una sala polivalente e instalaciones comerciales, y el "Distrito G" (unos 2.000 m², terreno adyacente ya adquirido por TV Asahi) con función de intercambio cultural. Tras el establecimiento de la asociación de reurbanización durante el ejercicio fiscal 2026 y la aprobación del plan de transferencia de derechos en el ejercicio fiscal 2027, se iniciarán las obras, con un plan de finalización total en el ejercicio fiscal 2032. Aunque esto supone un retraso de unos dos años respecto a la previsión inicial del ejercicio fiscal 2030, la participación de TV Asahi ha ampliado el alcance del proyecto, por lo que el plan en sí no se ha reducido ni cancelado. Los propietarios e inversores deben interpretar las referencias a la "finalización en el ejercicio fiscal 2030" que aparecen en otros apartados de este artículo como el nuevo objetivo del "ejercicio fiscal 2032".
¿Cómo cambiarán los valores inmobiliarios en el Distrito de Minato y la zona de Roppongi?
Las reurbanizaciones a gran escala tienen un impacto a largo plazo en los valores inmobiliarios de las áreas circundantes. Analizamos el impacto de la reurbanización del Distrito Oeste de Roppongi 5-chome junto con los últimos datos de precios del suelo.
Presión alcista sobre los precios del suelo: Según los precios del suelo publicados de 2026, el precio medio del suelo en el Distrito de Minato alcanzó los 5.518.395 yenes/m² (un +14,99% interanual). El suelo residencial promedió 2.577.333 yenes/m² (+12,66%), y el suelo comercial 6.229.411 yenes/m² (+10,97%), ambos con crecimientos de dos dígitos. El Distrito de Minato tiene los 4.os precios del suelo publicados más altos de Tokio. Dado el historial de importantes aumentos en los precios del suelo circundante antes y después de la apertura de Roppongi Hills (2003), esta reurbanización puede crear una presión alcista adicional.
Impulso a los niveles de alquiler: Los aproximadamente 794.000 m² de superficie de oficinas afectarán a la oferta de oficinas en todo el Distrito de Minato. Por otro lado, si la concentración de hoteles, instalaciones de observación y establecimientos comerciales aumenta el atractivo de la zona, también se espera un efecto de impulso a los alquileres de las propiedades existentes en las inmediaciones.
Impacto en el mercado residencial: Aproximadamente 850 unidades en una torre residencial saldrán al mercado, pero dado el abrumador nivel de altura de 288 metros y la ubicación en Roppongi, se anticipa un precio dirigido a grandes fortunas. Esto puede elevar el nivel de precios del mercado de apartamentos de lujo circundante en su conjunto.
Mejora de la infraestructura de transporte: El plan incluye el fortalecimiento de la conexión con la estación de Roppongi, el establecimiento de una ruta sin barreras y la creación de una plaza de la estación. Estas mejoras en la infraestructura urbana contribuyen a mejorar la comodidad y los valores inmobiliarios de toda la zona.
El contratista principal (constructora) aún no se ha decidido
Se observan búsquedas como "reurbanización de Roppongi 5-chome constructora" o "Shimizu Corporation reurbanización de Roppongi 5-chome", pero a septiembre de 2026 aún no se ha seleccionado el contratista principal (agente de operaciones específicas) de este proyecto. La entidad promotora, la Asociación Preparatoria de Reurbanización Urbana del Distrito Oeste de Roppongi 5-chome (presidente: Takuya Tsukahara), ha anunciado a través de la Federación Nacional de Asociaciones de Reurbanización Urbana que tiene previsto iniciar la convocatoria pública para el "agente de operaciones específicas" durante el ejercicio fiscal 2026 (año 8 de la era Reiwa).
El método de selección es un "sistema de concurso de propuestas de proyecto" que evalúa de forma integral las propuestas de planificación, diseño y construcción, así como las propuestas de precio. Para participar se requiere experiencia en la construcción de instalaciones complejas de gran altura de más de 200 metros completadas a partir de 2016 (año 28 de la era Heisei), para las manzanas A-1 y A-2, o experiencia en la construcción de viviendas de gran altura de 40 plantas o más para la Manzana B. Por lo tanto, ninguna constructora en particular, incluida Shimizu Corporation, ha sido oficialmente designada como contratista hasta el momento de redactar este artículo.
Puntos clave que deben considerar ahora los propietarios e inversores inmobiliarios
En vista de la reurbanización del Distrito Oeste de Roppongi 5-chome, organizamos los puntos clave que deben considerar los propietarios e inversores inmobiliarios.
Decisión sobre mantener propiedades cerca de Roppongi: Se espera que el valor de la zona continúe aumentando de cara a la finalización de la reurbanización (prevista para el ejercicio fiscal 2030). Dado que los precios del suelo del Distrito de Minato han subido significativamente un +14,99% interanual, para los propietarios con propiedades en las zonas de Roppongi, Azabu y Akasaka, mantenerlas a medio y largo plazo puede ser más ventajoso que una venta rápida.
Prepararse para la relajación temporal de la oferta y la demanda debido a la gran oferta: La nueva oferta de unos 794.000 m² de superficie de oficinas tendrá cierto impacto en el mercado de oficinas del Distrito de Minato al finalizar. En particular, es importante que los propietarios de edificios de oficinas más antiguos estudien estrategias de renovación y diferenciación.
Determinar el momento de inversión: Las obras de demolición han comenzado y la cuenta atrás de 60 meses ha empezado. El período desde antes del inicio de la construcción hasta la finalización es cuando los precios de los inmuebles circundantes se están valorando gradualmente. Es importante monitorear de cerca la información sobre el progreso de la reurbanización e identificar cuidadosamente el momento de adquisición.
Mi opinión
Considero que la reurbanización del Distrito Oeste de Roppongi 5-chome es un proyecto que marcará una nueva página en la historia del desarrollo urbano de Tokio. Cifras como una superficie total de construcción de 1,08 millones de m², un coste total del proyecto de unos 800.000 millones de yenes y una altura de 327 metros son una muestra de la voluntad de Tokio de seguir siendo competitiva como ciudad internacional de Asia.
Lo que me llama la atención es que esta reurbanización concentra múltiples funciones —oficinas, viviendas, hotel, comercio e instalaciones de observación— en una sola manzana. No se trata simplemente de construir edificios, sino de un esfuerzo por crear la ciudad en sí misma. Puede decirse que es una evolución del concepto de "ciudad jardín vertical" (Vertical Garden City) que Mori Building desarrolló en Roppongi Hills.
Debo reconocer con franqueza el riesgo que supone el aumento de los costes de construcción. Sin embargo, considerando el potencial que tiene la zona de Roppongi y la capacidad de ejecución de Mori Building y Sumitomo Realty & Development, dos de los principales promotores de Japón, estoy convencido de que este proyecto tendrá un impacto positivo en el conjunto del mercado inmobiliario de Tokio. ¿Qué valor generará para la ciudad de Roppongi una inversión de 800.000 millones de yenes, una de las mayores de la historia? Espero que los propietarios inmobiliarios sigan de cerca esta evolución y construyan su estrategia patrimonial con una visión a medio y largo plazo.
Resumen
Puntos clave del Proyecto de Reurbanización Urbana de Clase 1 del Distrito Oeste de Roppongi 5-chome:
- Manzana A-1: 66 plantas, altura 327m; oficinas, hotel, instalaciones de observación, etc.; superficie total aprox. 794.000 m²
- Manzana B: 70 plantas, altura 288m; aprox. 850 viviendas más tiendas; superficie total aprox. 239.000 m²
- Superficie total de aprox. 1,08 millones de m² es aproximadamente 1,4 veces la de Roppongi Hills; coste total del proyecto aprox. 800.000 millones de yenes es el mayor en la historia de la reurbanización nacional
- Cooperadores del proyecto son Mori Building y Sumitomo Realty & Development
- Demolición iniciada en el ejercicio fiscal 2025; período de obras aprox. 60 meses; finalización prevista para el ejercicio fiscal 2030
- Costes de construcción aumentaron un 25-29% frente a 2021; posibilidad de cambios en el diseño
- Precio medio del suelo publicado de 2026 en el Distrito de Minato: 5.518.395 yenes/m² (+14,99% interanual)
- Se esperan aumento de precios del suelo y mejora de los niveles de alquiler en el Distrito de Minato/zona de Roppongi
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Cuándo se completará la reurbanización del Distrito Oeste de Roppongi 5-chome?
El proyecto avanza con un objetivo de finalización en el ejercicio fiscal 2030. La demolición de los edificios existentes ya ha comenzado en el ejercicio fiscal 2025, y el período de obras, incluida la demolición, se estima en aproximadamente 60 meses. Sin embargo, también existe la posibilidad de que el calendario cambie debido al aumento de los costes de construcción.
P2. ¿La altura de 327m de la Manzana A-1 se convertirá en la más alta de Japón?
Existe la posibilidad de que se convierta en la más alta de Japón al finalizar. El edificio más alto de Japón actualmente es el Azabudai Hills Mori JP Tower (aproximadamente 325,4m), y la Manzana A-1 con 327m lo supera en aproximadamente 1,6m. También está a solo 6m de la Torre de Tokio (333m).
P3. ¿Qué importancia tiene el coste total del proyecto de unos 800.000 millones de yenes?
Es uno de los mayores costes de proyecto en la historia de la reurbanización nacional. El telón de fondo es el aumento en los materiales de construcción y los costes de mano de obra, con costes de construcción subiendo un 25-29% en comparación con 2021. Mori Building también está considerando cambios parciales en el diseño, y el coste total final del proyecto puede fluctuar aún más.
P4. ¿Qué impacto tendrá en los precios inmobiliarios de la zona circundante?
Las reurbanizaciones a gran escala son un factor en el aumento de los precios del suelo en la zona circundante. Los precios del suelo publicados de 2026 del Distrito de Minato han subido significativamente hasta una media de 5.518.395 yenes/m² (+14,99% interanual). Dado que los precios del suelo también subieron significativamente alrededor de Roppongi Hills cuando abrió, se espera que esta reurbanización, de mayor escala, tenga un efecto dominó en toda la zona de Roppongi, Azabu y Akasaka.
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Referencias
- Oficina de Desarrollo Urbano del Gobierno Metropolitano de Tokio "Proyecto de Reurbanización Urbana de Clase 1 del Distrito Oeste de Roppongi 5-chome"
- Oficina de Medio Ambiente del Gobierno Metropolitano de Tokio "Informe de Evaluación de Impacto Ambiental" (noviembre 2024)
- Nikkei Shimbun (9 de marzo de 2026)
- Nikkei Shimbun "Los precios del suelo publicados suben un 2,8%" (marzo 2026)
