Das Stadtentwicklungsprojekt der Klasse 1 im Westbezirk Roppongi 5-chome ist eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Japans mit einer Gesamtnutzfläche von etwa 1,08 Millionen m² und Gesamtprojektkosten von rund 800 Milliarden Yen. Die Zwillingstürme – ein Bürogebäude mit 66 Stockwerken und 327 Metern Höhe sowie ein Wohnturm mit 70 Stockwerken und 288 Metern Höhe – werden das Stadtbild von Roppongi grundlegend verändern.
Die Abrissarbeiten an bestehenden Gebäuden haben bereits im Geschäftsjahr 2025 begonnen, und das Projekt schreitet stetig voran. Dieser Artikel analysiert die neuesten Entwicklungen bis März 2026 und die Auswirkungen auf die Immobilienwerte im Bezirk Minato, gerichtet an Immobilieninvestoren und Eigentümer.
Was ist der Reurbanisierungsplan für den Westbezirk Roppongi 5-chome?
Das Stadtentwicklungsprojekt der Klasse 1 im Westbezirk Roppongi 5-chome ist ein Großprojekt, an dem Mori Building und Sumitomo Realty & Development als Projektkooperatoren beteiligt sind. Unter dem Konzept einer "sicheren, ruhigen und grünen Hügelstadt" zielt es auf ein Gebiet von rund 8 Hektar südwestlich der Roppongi-Kreuzung ab.
Der Kern des Plans sind zwei Hochhäuser. Im Block A-1 wird ein Hochhaus mit 66 Stockwerken über der Erde, 8 Untergeschossen und 327 Metern Höhe errichtet, das Büros, Hotel, Geschäfte und Aussichtseinrichtungen umfasst. Die Gesamtnutzfläche beträgt etwa 794.000 m². Der Block B hingegen ist als Hochhaus-Wohnturm mit 70 Stockwerken über der Erde, 5 Untergeschossen und 288 Metern Höhe geplant und umfasst neben etwa 850 Wohneinheiten auch Geschäfte und Büros mit einer Gesamtnutzfläche von etwa 239.000 m².
Bemerkenswert ist, dass die kombinierte Gesamtnutzfläche beider Gebäude etwa 1,08 Millionen m² beträgt, und die Gesamtprojektkosten werden auf rund 800 Milliarden Yen geschätzt. Dies übertrifft das bestehende Roppongi Hills (rund 760.000 m²) um etwa das 1,4-Fache. Es wird damit Rekordprojektkosten für ein inländisches Stadterneuerungsprojekt aufstellen. Nach der Fertigstellung wird im Herzen Tokios ein neues Wahrzeichen entstehen.
Im März 2008 wurde die Vorbereitungsgesellschaft gegründet, und am 8. April 2024 wurde der Stadtplanungsbeschluss gefasst. Im November desselben Jahres wurde der Umweltverträglichkeitsprüfungsbericht des Umweltamts der Metropole Tokio veröffentlicht. Der Baubeginn ist für das Geschäftsjahr 2026 und die Fertigstellung für das Geschäftsjahr 2030 vorgesehen.
Warum erregen die 327m und 288m hohen Zwillingstürme so viel Aufmerksamkeit?
Die Höhe von 327 Metern des Blocks A-1 liegt nur 6 Meter unter dem Tokio-Turm (333 Meter). Das derzeit höchste Gebäude in Tokio ist der Azabudai Hills Mori JP Tower (325,4 Meter), aber der Block A-1 im Westbezirk Roppongi 5-chome wird diesen übertreffen. Nach der Fertigstellung könnte er Japans höchstes Gebäude werden.
Darüber hinaus sind die 288 Meter des Blocks B für Wohnzwecke das höchste Niveau im Inland. Selbst im Vergleich mit den Roppongi Hills Residences (rund 43 Stockwerke, rund 186 Meter) übertrifft es diese bei Stockwerkzahl und Höhe deutlich. Mit geplanten Aussichtsanlagen wird seine Präsenz als neues Symbol von Roppongi außerordentlich bedeutsam sein.
Solche Wolkenkratzer sind nicht nur Wahrzeichen, sondern haben auch einen Effekt der Wertsteigerung für die gesamte umliegende Region. Dieser Trend ist durch den beobachteten Anstieg der Grundstückspreise rund um Azabudai Hills nach dessen Eröffnung klar belegt.
Neueste Entwicklungen 2026: Beginn der Abrissarbeiten und Auswirkungen der steigenden Baukosten
Die Stadterneuerung im Westbezirk Roppongi 5-chome hat im Geschäftsjahr 2025 mit den Abrissarbeiten an bestehenden Gebäuden begonnen. Der Bauzeitraum einschließlich Abriss wird auf etwa 60 Monate geschätzt, und die geplante Fertigstellung im Geschäftsjahr 2030 bleibt bestehen. Dies markiert einen wichtigen Meilenstein beim Übergang von der Planungs- zur Ausführungsphase.
Mori Building-Präsident Shingo Tsuji enthüllte in einem Interview mit dem Nikkei Shimbun im März 2026, dass sich das Projekt in den Endphasen auf dem Weg zum Baubeginn befindet. Allerdings ist auch die Realität zutage getreten, dass steigende Baukosten erhebliche Auswirkungen auf die Geschäftspläne haben.
Die Gesamtkosten der Baubranche sind im Vergleich zu Januar 2021 um 25-29% gestiegen. Die Hauptursachen sind steigende Arbeits- und Materialkosten, verstärkt durch den Arbeitskräftemangel, der aus dem sogenannten "Problem 2024" und "Problem 2025" resultiert. Obwohl eine schrittweise Entspannung nach 2026 prognostiziert wird, ist eine deutliche Preissenkung nicht zu erwarten.
Unter diesen Umständen werden die Gesamtprojektkosten auf rund 800 Milliarden Yen geschätzt. Mori Building räumte auf seiner Halbjahresergebnispräsentation offen ein, dass die Baukosten weiter steigen, und erwähnte auch die Möglichkeit von Designänderungen, einschließlich der Gebäudenutzung. Es ist möglich, dass Modifikationen am ursprünglichen Plan vorgenommen werden.
Verzögert sich die Stadterneuerung in Roppongi 5-chome? Planänderung zur Fertigstellung im Geschäftsjahr 2032
Bei der Ergebnispressekonferenz am 15. Mai 2026 erklärte Yasuhiro Kogo, der designierte neue Präsident von Mori Building (Amtsantritt am 23. Juni desselben Jahres), zur bisher für das Geschäftsjahr 2030 vorgesehenen Fertigstellung: „Eine Fertigstellung im Jahr 2030 ist kaum noch realistisch. Angesichts steigender Baukosten und einer längeren Bauzeit möchten wir die Planung vernünftig gestalten und effizient bauen können." Damit machte er deutlich, dass der Zeitplan aufgrund steigender Baukosten und Zinsen überarbeitet wird.
Anschließend wurde im Plan zur Änderung der Stadtplanung, der am 29. Juli 2026 dem Bezirksrat von Minato vorgelegt wurde, festgelegt, dass das „Gebiet F" (rund 2.030 m², gemeinsamer Grundbesitz von Mori Building, Sumitomo Realty & Development und TV Asahi) mit Büros, einer Mehrzweckhalle und Geschäften sowie das „Gebiet G" (rund 2.000 m², ein von TV Asahi bereits erworbenes Nachbargrundstück) mit kultureller Austauschfunktion neu in die Stadtentwicklung des Westbezirks Roppongi 5-chome aufgenommen werden. Nach Gründung der Stadterneuerungsgesellschaft im Geschäftsjahr 2026 und Genehmigung des Rechteumwandlungsplans im Geschäftsjahr 2027 soll mit dem Bau begonnen werden, mit einer Gesamtfertigstellung im Geschäftsjahr 2032. Dies bedeutet eine Verzögerung von rund zwei Jahren gegenüber dem ursprünglichen Geschäftsjahr 2030, doch durch die Beteiligung von TV Asahi hat sich der Umfang des Projekts eher vergrößert, sodass der Plan selbst weder verkleinert noch gestoppt wurde. Eigentümer und Investoren sollten die an anderer Stelle in diesem Artikel erwähnte „Fertigstellung im Geschäftsjahr 2030" durch dieses aktuelle „Geschäftsjahr 2032" ersetzen.
Wie werden sich die Immobilienwerte im Bezirk Minato und im Gebiet Roppongi verändern?
Großflächige Stadterneuerungsprojekte haben langfristige Auswirkungen auf die Immobilienwerte in den umliegenden Gebieten. Wir analysieren die Auswirkungen der Stadterneuerung im Westbezirk Roppongi 5-chome zusammen mit den neuesten Grundstückspreisdaten.
Aufwärtsdruck auf die Grundstückspreise: Laut den veröffentlichten Grundstückspreisen von 2026 erreichte der durchschnittliche Grundstückspreis im Bezirk Minato 5.518.395 Yen/m² (plus 14,99% im Jahresvergleich). Wohngrundstücke erzielten im Durchschnitt 2.577.333 Yen/m² (+12,66%), und Gewerbegrundstücke 6.229.411 Yen/m² (+10,97%), beides mit zweistelligem Wachstum. Der Bezirk Minato hat die 4.-höchsten veröffentlichten Grundstückspreise in Tokio. Angesichts der Geschichte erheblicher Steigerungen bei den umliegenden Grundstückspreisen vor und nach der Eröffnung von Roppongi Hills (2003) könnte diese Stadterneuerung einen weiteren Aufwärtsdruck erzeugen.
Stützung der Mietniveaus: Die rund 794.000 m² Bürofläche werden das Büroflächenangebot im gesamten Bezirk Minato beeinflussen. Andererseits wird erwartet, dass, wenn die Konzentration von Hotels, Aussichtsanlagen und Handelsbetrieben die Attraktivität des Gebiets steigert, dies auch die Mieten bestehender Objekte in der Umgebung ankurbelt.
Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt: Rund 850 Hochhaus-Wohnungen werden auf den Markt kommen, aber angesichts der überwältigenden Höhe von 288 Metern und der Lage in Roppongi wird ein Preisniveau für Ultra-Wohlhabende erwartet. Dies könnte das Preisniveau des gesamten umliegenden Luxuswohnungsmarkts anheben.
Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur: Der Plan umfasst die Stärkung der Verbindung zur Station Roppongi, die Einrichtung einer barrierefreien Route und die Schaffung eines Bahnhofsplatzes. Diese Verbesserungen der städtischen Infrastruktur tragen zur Steigerung der Bequemlichkeit und der Immobilienwerte des gesamten Gebiets bei.
Der Generalunternehmer (Bauunternehmen) steht noch nicht fest
Es gibt Suchanfragen wie „Roppongi 5-chome Redevelopment Generalunternehmer" oder „Shimizu Corporation Roppongi 5-chome Redevelopment", doch mit Stand September 2026 ist der Bauunternehmer (spezialisierter Geschäftsvertreter) für dieses Projekt noch nicht ausgewählt. Die Vorbereitungsgesellschaft für die Stadterneuerung im Westbezirk Roppongi 5-chome (Vorsitzender: Takuya Tsukahara), der Projektträger, hat über den gemeinnützigen Verband für Stadterneuerung Japans bekannt gegeben, dass die Ausschreibung für den „spezialisierten Geschäftsvertreter" im Geschäftsjahr 2026 (Reiwa 8) beginnen soll.
Das Auswahlverfahren ist ein „Wettbewerbsverfahren für Projektvorschläge", bei dem Vorschläge zu Planung, Design, Bauausführung und Preisangebot umfassend bewertet werden. Voraussetzung für die Bewerbung ist unter anderem Bauerfahrung mit Hochhaus-Komplexen über 200 Meter Höhe, die seit 2016 (Heisei 28) fertiggestellt wurden (für die Blöcke A-1/A-2), oder Bauerfahrung mit Wohnhochhäusern ab 40 Stockwerken (für Block B). Daher gibt es zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels keine Tatsache, dass ein bestimmtes Bauunternehmen – einschließlich Shimizu Corporation – offiziell als Generalunternehmer festgelegt wurde.
Wesentliche Punkte, die Immobilieneigentümer und Investoren jetzt berücksichtigen sollten
Angesichts der Stadterneuerung im Westbezirk Roppongi 5-chome fassen wir die wesentlichen Punkte zusammen, die Immobilieneigentümer und Investoren berücksichtigen sollten.
Entscheidung über das Halten von Immobilien in der Nähe von Roppongi: Es wird erwartet, dass der Gebietswert bis zur Fertigstellung der Stadterneuerung (geplant für Geschäftsjahr 2030) weiter steigt. Angesichts des erheblichen Anstiegs der Grundstückspreise im Bezirk Minato um +14,99% im Jahresvergleich kann für Eigentümer mit Immobilien in den Gebieten Roppongi, Azabu und Akasaka ein mittel- bis langfristiges Halten vorteilhafter sein als ein kurzfristiger Verkauf.
Vorbereitung auf eine vorübergehende Entspannung des Angebots und der Nachfrage aufgrund des großen Angebots: Das neue Angebot von rund 794.000 m² Bürofläche wird den Büroflächenmarkt im Bezirk Minato bei der Fertigstellung erheblich belasten. Insbesondere ist es für Eigentümer älterer Bürogebäude wichtig, Renovierungs- und Differenzierungsstrategien frühzeitig zu prüfen.
Investitionszeitpunkt bestimmen: Die Abrissarbeiten haben begonnen, und der 60-Monats-Countdown hat gestartet. Die Zeit zwischen dem Beginn der Bauarbeiten und der Fertigstellung ist der Zeitraum, in dem die umliegenden Immobilienpreise schrittweise eingepreist werden. Es ist wichtig, die Informationen über den Fortschritt der Stadterneuerung sorgfältig zu beobachten und den Akquisitionszeitpunkt sorgfältig zu bestimmen.
Meine Einschätzung
Ich bin der Ansicht, dass die Stadterneuerung im Westbezirk Roppongi 5-chome ein Projekt ist, das eine neue Seite in der Geschichte der Stadtentwicklung Tokios aufschlägt. Zahlen wie eine Gesamtnutzfläche von 1,08 Millionen m², Gesamtprojektkosten von rund 800 Milliarden Yen und eine Höhe von 327 Metern zeigen den Willen Tokios, seine Wettbewerbsfähigkeit als internationale Metropole Asiens weiter zu behaupten.
Besonders bemerkenswert finde ich, dass diese Stadterneuerung die vielfältigen Funktionen „Büro", „Wohnen", „Hotel", „Handel" und „Aussichtsanlage" in einem einzigen Baublock bündelt. Dies ist nicht lediglich der Bau von Gebäuden, sondern die Schaffung einer ganzen Stadt. Man kann sagen, dass hier die von Mori Building bei Roppongi Hills entwickelte Philosophie der „Vertical Garden City" weiter fortentwickelt wird.
Die Risiken durch steigende Baukosten müssen offen anerkannt werden. Angesichts des Potenzials des Gebiets Roppongi und der Umsetzungskraft von Mori Building und Sumitomo Realty & Development, zwei der führenden Entwickler Japans, bin ich jedoch überzeugt, dass dieses Projekt positive Auswirkungen auf den gesamten Immobilienmarkt Tokios haben wird. Welchen Wert diese Rekordinvestition von 800 Milliarden Yen für die Stadt Roppongi schaffen wird, bleibt abzuwarten. Ich möchte Immobilieneigentümer dazu ermutigen, diese Entwicklung aufmerksam zu verfolgen und ihre Vermögensstrategie mit einem mittel- bis langfristigen Blickwinkel zu gestalten.
Zusammenfassung
Wesentliche Punkte des Stadtentwicklungsprojekts der Klasse 1 im Westbezirk Roppongi 5-chome:
- Block A-1: 66 Stockwerke, Höhe 327m; Büros, Hotel, Aussichtsanlagen usw.; Gesamtnutzfläche ca. 794.000 m²
- Block B: 70 Stockwerke, Höhe 288m; ca. 850 Wohneinheiten plus Geschäfte; Gesamtnutzfläche ca. 239.000 m²
- Gesamtnutzfläche von ca. 1,08 Millionen m² entspricht etwa dem 1,4-Fachen von Roppongi Hills; Gesamtprojektkosten ca. 800 Milliarden Yen sind die höchsten in der Geschichte der inländischen Stadterneuerung
- Projektkooperatoren sind Mori Building und Sumitomo Realty & Development
- Abriss im Geschäftsjahr 2025 begonnen; Bauzeitraum ca. 60 Monate; Fertigstellung für Geschäftsjahr 2030 geplant
- Baukosten um 25-29% gegenüber 2021 gestiegen; Möglichkeit von Designänderungen
- Durchschnittlicher veröffentlichter Grundstückspreis 2026 im Bezirk Minato: 5.518.395 Yen/m² (+14,99% im Jahresvergleich)
- Im Bezirk Minato/Roppongi-Gebiet werden steigende Grundstückspreise und verbesserte Mietniveaus erwartet
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Wann wird die Stadterneuerung im Westbezirk Roppongi 5-chome abgeschlossen sein?
Das Projekt strebt eine Fertigstellung im Geschäftsjahr 2030 an. Der Abriss bestehender Gebäude hat bereits im Geschäftsjahr 2025 begonnen, und der Bauzeitraum einschließlich Abriss wird auf etwa 60 Monate geschätzt. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, dass sich der Zeitplan aufgrund steigender Baukosten ändert.
F2. Wird die Höhe von 327m des Blocks A-1 Japans höchstes Gebäude werden?
Es besteht die Möglichkeit, dass es bei der Fertigstellung Japans höchstes Gebäude wird. Das derzeit höchste Gebäude Japans ist der Azabudai Hills Mori JP Tower (rund 325,4m), und Block A-1 mit 327m übertrifft ihn um rund 1,6m. Er liegt auch nur 6m unter dem Tokio-Turm (333m).
F3. Wie bedeutsam sind die Gesamtprojektkosten von rund 800 Milliarden Yen?
Es sind die höchsten Projektkosten in der Geschichte inländischer Stadterneuerungsprojekte. Der Hintergrund sind die Anstiege bei Baumaterialien und Arbeitskosten, wobei die Baukosten gegenüber 2021 um 25-29% gestiegen sind. Mori Building prüft auch teilweise Designänderungen, und die endgültigen Gesamtprojektkosten können sich noch weiter verändern.
F4. Welche Auswirkungen wird es auf die Immobilienpreise in der umliegenden Region haben?
Großflächige Stadterneuerungsprojekte sind ein Faktor bei steigenden Grundstückspreisen in der umliegenden Region. Die veröffentlichten Grundstückspreise 2026 im Bezirk Minato sind erheblich auf durchschnittlich 5.518.395 Yen/m² (+14,99% im Jahresvergleich) gestiegen. Da die Grundstückspreise bei der Eröffnung von Roppongi Hills ebenfalls erheblich stiegen, wird erwartet, dass dieses noch größere Projekt einen Welleneffekt auf die gesamten Gebiete Roppongi, Azabu und Akasaka haben wird.
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Referenzen
- Büro für Stadtentwicklung der Metropole Tokio "Stadtentwicklungsprojekt der Klasse 1 im Westbezirk Roppongi 5-chome"
- Büro für Umwelt der Metropole Tokio "Umweltverträglichkeitsprüfungsbericht" (November 2024)
- Nikkei Shimbun (9. März 2026)
- Nikkei Shimbun "Veröffentlichte Grundstückspreise steigen um 2,8%" (März 2026)
