Trouver un locataire au Japon : coûts et plafonds légaux 2026

Quand un investisseur français achète un immeuble haussmannien à Paris, la première question posée par son conseiller est presque toujours la même : quel potentiel de plus-value sur le bâti ? Au Japon, cette question n'a pratiquement aucun sens pour un immeuble locatif à ossature bois. Ceci est une spécificité structurelle du marché japonais : le droit fiscal japonais attribue aux immeubles en bois (mokuzō, 木造) une durée de vie légale (法定耐用年数, hōtei taiyō nensū) de 22 ans, à l'issue de laquelle la valeur comptable du bâti tend vers zéro et seule la valeur du terrain subsiste. Un immeuble haussmannien se bonifie avec l'âge grâce à la rareté patrimoniale et à la protection du bâti ancien ; un immeuble japonais à ossature bois est, à l'inverse, un actif que l'on consomme. Pour un investisseur qui achète ce type de bien au Japon, le rendement ne vient donc pas de l'appréciation du bâtiment mais de l'exploitation locative elle-même : le taux d'occupation, la vitesse de remise en location, et la maîtrise du coût de chaque rotation de locataire.

C'est exactement pourquoi la première décision à prendre lors de la recherche d'un locataire n'est ni le texte de l'annonce, ni l'organisation des visites, mais le plafond que l'on est prêt à payer par rotation de locataire. Cet article, traduit intégralement depuis la version japonaise de référence d'INA&Associates et destiné aux propriétaires bailleurs d'appartements et d'immeubles au Japon, présente pour l'année 2026 : le montant réel de la perte liée à un logement vacant le temps d'une rotation, le plafond légal des honoraires d'agence et de la commission publicitaire (AD, 広告料), et enfin lequel, de la baisse de loyer, de la gratuité d'un mois de loyer (free rent), de la majoration de la commission publicitaire ou du simple maintien de la vacance, coûte le plus cher. Toutes les données sont présentées en montants réels, pas en impressions.

Les points clés de cet article

• Pour un immeuble collectif en bois (moyenne nationale japonaise), une rotation de vacance dure environ 1,5 mois ; à un loyer plein de 66 156 ¥ (env. 389 €), cela représente une perte d'environ 99 000 ¥ (env. 582 €) par rotation.
• Dans une opération de courtage locatif, la rémunération que peut percevoir une agence immobilière japonaise (le total cumulé bailleur + locataire) est plafonnée à 1,1 fois un mois de loyer ; pour un logement à usage d'habitation, la part demandée au seul locataire est en principe plafonnée à 0,55 fois, sauf accord préalable.
• La commission publicitaire (AD, 広告料) peut être versée en plus de ce plafond de rémunération, dès lors qu'elle correspond au coût réel d'une publicité demandée par le mandant.
• Pour la location d'un « logement vacant de longue durée » (長期の空家等), un régime dérogatoire en vigueur depuis le 1er juillet 2024 permet de verser jusqu'à 2,2 fois un mois de loyer.
• Une baisse de loyer de 5 % entraîne, sur une durée moyenne d'occupation de 6,0 ans, une perte de revenus de 238 176 ¥ (env. 1 401 €) — plus coûteuse qu'un mois de free rent (66 156 ¥ / env. 389 €) ou qu'un mois d'AD supplémentaire.

Conclusion : le budget de recherche se décide par « plafond par rotation »

La décision de recherche de locataire se joue à 90 % sur trois chiffres. Le premier est la perte de vacance par rotation, le deuxième est le plafond légal de rémunération que l'on peut verser, et le troisième est la perte cumulée en cas de baisse de loyer. En alignant ces trois chiffres, une conclusion numérique apparaît clairement : il est bien moins coûteux de relouer deux mois plus tôt en ajoutant un mois d'AD que de baisser le loyer.

Contrairement au marché français, où les honoraires d'agence de location sont encadrés par la loi Alur (barème au m² selon la zone, avec un plafond réglementaire distinct de celui du Japon) mais où aucun dispositif équivalent à l'AD japonais n'existe formellement, le système japonais sépare explicitement une rémunération plafonnée (les honoraires de courtage) d'une commission publicitaire non plafonnée mais justifiée par une dépense réelle. Comprendre cette distinction est la clé pour lire correctement le budget de recherche japonais.

Ci-dessous, ces trois chiffres sont construits pas à pas à partir de sources primaires : l'enquête de terrain de la Fédération japonaise de gestion des logements locatifs (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会) et de l'IREM JAPAN, l'arrêté de rémunération et l'enquête sur la tendance du marché du logement du ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT), ainsi que l'enquête sur le logement et le foncier du ministère des Affaires intérieures et des Communications (総務省, MIC). La question du mode de mandat (mandat simple ou mandat exclusif) est traitée après ces chiffres, volontairement, car l'inverser reviendrait à faire reposer la décision sur des définitions plutôt que sur des montants.

Le marché locatif japonais en 2026 | Le point de départ : 4,436 millions de logements vacants destinés à la location

La difficulté à relouer un bien ne dépend pas de l'énergie déployée par le propriétaire, mais du volume de logements vacants disponibles sur le marché. Au Japon, environ la moitié des logements vacants ne sont ni des biens invendus ni des résidences secondaires : ce sont des « logements locatifs actuellement en recherche de locataire ». Poser ce chiffre en préalable change le sens même du budget que l'on consacre à la recherche.

Sur 9,002 millions de logements vacants, 49,3 % sont destinés à la location — 78,5 % pour les immeubles collectifs

Selon l'« Enquête sur le logement et le foncier de l'année Reiwa 5 (résultats confirmés) » (令和5年住宅・土地統計調査（確報集計）) publiée en septembre 2024 par le Bureau des statistiques du ministère des Affaires intérieures et des Communications, le parc total de logements au Japon s'élevait à 65,047 millions d'unités, dont 9,002 millions de logements vacants, soit un taux de vacance record de 13,8 %. Parmi ces logements vacants, 4,436 millions, soit 49,3 % du total, sont des logements destinés à la location. En détaillant par type de construction, sur 5,029 millions de logements vacants en immeubles collectifs, 78,5 % (3,947 millions) sont destinés à la location.

Autrement dit, les appartements vacants d'un immeuble collectif japonais ne sont pas des bâtiments à l'abandon : ce sont des concurrents actifs qui se disputent, au même moment, les mêmes candidats locataires que le bien de l'investisseur. Ceci contraste avec la situation française, où le parc de logements vacants (environ 3,1 millions de logements selon l'Insee) recouvre une part bien plus large de biens réellement retirés du marché — succession non réglée, travaux, bien mis en réserve. Au Japon, avancer la date de relocation d'un mois revient concrètement à raccourcir d'un mois la compétition face à ces 3,947 millions de logements concurrents.

Les loyers sont orientés à la hausse : 59 656 ¥ (env. 351 €) par mois pour un logement locatif, soit +7,1 % en 5 ans

La même enquête indique que le loyer mensuel moyen d'un logement locatif (à usage exclusif d'habitation) s'élève à 59 656 ¥ (env. 351 €), en hausse de 7,1 % par rapport à 2018. Par type, les logements locatifs privés en bois s'établissent à 54 409 ¥ (env. 320 €, +4,5 %) et les logements locatifs privés autres qu'en bois à 68 548 ¥ (env. 403 €, +7,0 %). Le parc locatif représente 19,462 millions de logements, soit 35,0 % du total, dont 15,684 millions (28,2 %) de logements locatifs privés.

La concurrence est donc nombreuse, mais les loyers progressent. C'est précisément pour cette raison que la décision de baisser le loyer pour relouer plus vite mérite d'être interrogée : elle va potentiellement à contre-sens de la tendance du marché.

[Tableau chiffré] Le coût réel d'une rotation de vacance

Entrons maintenant dans le cœur du sujet. Si vous ne disposez pas encore des chiffres de votre propre bien, commencez par appliquer la moyenne nationale à titre d'hypothèse de calcul. Les indicateurs utilisés ci-dessous proviennent du « 13ᵉ rapport (édition 2025) sur l'état des lieux du logement locatif au niveau national » (第13回（2025年版）全国賃貸住宅実態調査報告書, 3 844 immeubles, 40 979 réponses valides) publié conjointement par l'IREM JAPAN et la Fédération japonaise de gestion des logements locatifs, pour la catégorie « immeuble collectif individuel, ossature bois, moyenne nationale ».

Source : IREM JAPAN / Fédération japonaise de gestion des logements locatifs (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会), « 13ᵉ rapport (édition 2025) sur l'état des lieux du logement locatif au niveau national » (pour la région du Kantō : taux de rotation moyen 19,5 %, durée moyenne d'occupation 5,1 ans, loyer plein mensuel 69 677 ¥ / env. 410 €). Taux de conversion approximatif utilisé dans cet article : 1 € ≈ 170 ¥ (16 août 2026).

La durée de vacance par rotation est d'environ 1,5 mois — soit une perte d'environ 99 000 ¥ (582 €)

Ce rapport définit le taux de vacance comme « nombre de résiliations × durée moyenne de vacance ». En suivant cette définition à rebours, on obtient la durée de vacance par rotation en divisant le taux de vacance national (2,09 %, immeuble individuel en bois) par le taux de rotation moyen (16,7 %).

• 2,09 % ÷ 16,7 % = 0,125 an = environ 1,5 mois
• Loyer plein 66 156 ¥ (389 €) × 1,5 mois = environ 99 234 ¥ (584 €) de perte par rotation
• Pour le Kantō : 1,97 % ÷ 19,5 % ≈ 1,2 mois, soit environ 84 000 ¥ (494 €) pour un loyer de 69 677 ¥

L'important ici n'est pas tant le montant que la structure sous-jacente. Plus le taux de rotation d'une région est élevé, plus les rotations sont fréquentes, et plus raccourcir chaque rotation produit un effet qui se répète chaque année. La durée moyenne d'occupation dans le Kantō est de 5,1 ans contre 6,0 ans en moyenne nationale : à durée de vacance égale, la charge annuelle est donc plus lourde pour un bien du Kantō. Ces chiffres résultent d'un calcul à rebours à partir des indicateurs du rapport et ne figurent pas tels quels dans le document source.

Pour un lecteur habitué au marché parisien, où un turnover locatif se mesure davantage en semaines qu'en mois grâce à la tension locative extrême de la capitale, ce chiffre de 1,5 mois peut sembler élevé. Il reflète cependant une réalité structurelle japonaise : un parc locatif abondant (les 4,436 millions de logements vacants évoqués plus haut) et un mode de recherche encore largement intermédié par les agences, avec un délai de constitution de dossier et de signature plus long qu'en France.

Décomposition annuelle d'un immeuble de 10 logements — la valeur de relouer un mois plus tôt

Décomposons, pour un immeuble collectif national moyen de 10 logements en bois, le compte de résultat sur un an.

Sur 10 logements, environ 1,7 changent de locataire chaque année (taux de rotation de 16,7 %). Si la durée de vacance par rotation passe de 1,5 à 1,0 mois, le gain est de 66 156 ¥ × 0,5 mois × 1,7 logement, soit environ 56 000 ¥ (329 €) par an. Le montant paraît modeste, mais il se répète chaque année et se capitalise intégralement dans la valorisation du bien au moment de la revente par la méthode du rendement. À un taux de capitalisation de 5 %, une amélioration annuelle de 56 000 ¥ (329 €) équivaut à environ 1 120 000 ¥ (6 588 €) de valeur d'actif supplémentaire — un mécanisme de création de valeur entièrement différent de la plus-value sur le bâti attendue d'un haussmannien parisien, puisqu'il provient exclusivement de la performance opérationnelle.

Le coût réel de la recherche de locataire (AD, commission de mise en location) — environ 105 800 ¥ (622 €) par dossier

Combien dépense-t-on réellement pour raccourcir cette rotation ? Le rapport donne les frais de recherche de locataire (AD, publicité, commission de mise en location, etc.) sur une base annuelle ; en divisant par le taux de rotation, on obtient le niveau par dossier.

• National : 17 670 ¥ ÷ 16,7 % = environ 105 800 ¥ (622 €) par dossier, soit environ 1,6 mois du loyer plein de 66 156 ¥ (389 €)
• Kantō : 22 525 ¥ ÷ 19,5 % = environ 115 500 ¥ (679 €) par dossier, soit environ 1,66 mois du loyer plein de 69 677 ¥ (410 €)

En pratique, cela signifie qu'un budget de recherche équivalent à 1,5 à 1,7 mois de loyer par rotation est effectivement dépensé sur le terrain. Ce niveau correspond globalement à la structure usuelle « un mois d'AD + la part d'honoraires de courtage à la charge du bailleur ». En y ajoutant le taux d'honoraires de gestion locative de 4,49 % (soit environ 35 600 ¥ / 209 € par an pour 66 156 ¥ × 12 mois), la charge de gestion commerciale annuelle atteint environ 53 000 ¥ (312 €) par logement. Ce dernier chiffre est également une estimation dérivée d'indicateurs annuels.

[Tableau comparatif] Le plafond légal de ce que l'on peut payer pour la recherche de locataire

Pour construire un budget de recherche, il faut connaître le plafond légal de la rémunération que peut percevoir l'agence immobilière (宅地建物取引業者, tenant l'équivalent japonais d'une carte professionnelle d'agent immobilier). Le fondement juridique est l'arrêté « Montant de la rémunération que les agents immobiliers peuvent percevoir au titre de la vente ou d'opérations similaires portant sur des terrains ou des bâtiments » (arrêté n° 1552 du ministère de la Construction de 1970, dernière modification par l'arrêté n° 949 du MLIT du 21 juin 2024, entré en vigueur le 1er juillet 2024).

Ceci est une spécificité entièrement japonaise : contrairement à la France, où les honoraires de location sont encadrés par la loi Alur au moyen d'un barème au m² de surface habitable variable selon la zone tendue ou non, le Japon plafonne les honoraires de location en proportion directe d'un mois de loyer, avec un régime distinct pour la commission publicitaire.

Source : MLIT (国土交通省, ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme), « Montant de la rémunération que les agents immobiliers peuvent percevoir au titre de la vente ou d'opérations similaires portant sur des terrains ou des bâtiments » (texte intégral après modification) / MLIT, réglementation relative à la loi sur les agents immobiliers (宅地建物取引業法)

Le fondement légal de l'AD (commission publicitaire) versée hors plafond, et sa limite

Dans la pratique, ce que l'on appelle « AD 1 mois » ou « AD 2 mois » correspond juridiquement à la clause dérogatoire de l'article 11 ① de l'arrêté, c'est-à-dire au « montant correspondant au coût d'une publicité effectuée à la demande du mandant ». Seule cette commission publicitaire peut être perçue en dehors du plafond de rémunération.

Il faut être honnête sur un point : la commission publicitaire n'est pas illimitée. Elle doit correspondre au coût réel d'une publicité effectivement demandée par le mandant (le propriétaire, dans ce cas). Habiller sous le nom de « commission publicitaire » un versement qui dépasse en réalité le plafond de rémunération va à l'encontre de l'esprit de l'arrêté. Pour le propriétaire, il est à la fois prudent et pédagogique de vérifier au préalable « sur quel portail, pendant quelle durée, dans quel emplacement » l'annonce sera diffusée, puis de payer en contrepartie de cette prestation identifiée. Cette vérification tient en une seule question posée au moment de mandater la recherche.

Pour un logement vacant de longue durée, jusqu'à 2,2 fois le loyer — le régime dérogatoire en vigueur depuis juillet 2024

Un terrain ou un bâtiment qui n'est utilisé ni pour l'habitation ni pour une activité depuis longtemps, et dont rien n'indique qu'il le sera de nouveau, est qualifié par l'arrêté de « logement vacant de longue durée » (長期の空家等). Dans ce cas, à condition que la charge du locataire reste dans la limite habituelle, le courtage permet de verser jusqu'à 2,2 fois un mois de loyer au total ; la représentation reste plafonnée à 2,2 fois.

Pour un propriétaire confronté à une vacance prolongée, ce régime permet de doubler légalement le budget de recherche. Pour un bien vacant depuis six mois ou un an, il est pertinent de demander à l'agence mandatée si ce bien peut relever de ce régime dérogatoire. L'éligibilité dépend toutefois de la situation individuelle du bien : il convient de la faire confirmer auprès de l'agence immobilière mandatée, à la lumière de l'arrêté du MLIT.

Un lecteur familier du marché français y verra un parallèle partiel avec les dispositifs d'incitation à la remise sur le marché de logements vacants (par exemple les aides de certaines collectivités ou de l'Anah), à une différence près : au Japon, le levier n'est pas une subvention publique mais un relèvement direct, encadré par la loi, du plafond d'honoraires que le propriétaire peut légalement verser à l'agence pour accélérer la recherche.

[Tableau comparatif] Baisse de loyer, free rent, AD ou vacance prolongée : quelle option coûte le plus cher ?

Allons droit à la conclusion. C'est la baisse de loyer qui coûte le plus cher. En prenant pour hypothèse la moyenne nationale — loyer plein de 66 156 ¥ (389 €) et durée moyenne d'occupation de 6,0 ans (72 mois) — comparons le coût de quatre leviers d'action.

Une baisse mensuelle de 3 308 ¥ (19 €) paraît négligeable au moment de la mise en location. Mais cumulée sur une durée moyenne d'occupation de 6,0 ans, elle atteint 238 176 ¥ (1 401 €), soit 3,6 fois le coût d'un mois de free rent et 2,4 fois celui d'1,5 mois de vacance laissée telle quelle. « Seulement 3 000 ¥ (18 €) » et « 238 176 ¥ (1 401 €) » sont les deux faces d'une même décision.

Une deuxième raison de ne pas baisser le loyer : le niveau de référence de la prochaine recherche baisse aussi

Le vrai coût d'une baisse de loyer ne s'arrête pas aux six années d'occupation du locataire actuel. Un loyer une fois baissé devient, lors de la prochaine recherche, le « dernier loyer conclu » (直前の成約賃料) de référence, et il se répercute dans les données de marché du voisinage utilisées par les agences. Pour le relever ensuite, il faudra soit investir dans le bien, soit bénéficier d'un marché porteur. Baisser le loyer n'est donc pas une décision ponctuelle : c'est une décision qui fixe durablement le niveau de loyer du bien.

Ce mécanisme diffère profondément de l'indexation des loyers en France, où le loyer en cours de bail évolue selon l'indice de référence des loyers (IRL) et où, en dehors des zones tendues soumises à l'encadrement des loyers, le loyer de relocation peut en principe être librement refixé. Au Japon, la loi sur les baux fonciers et immobiliers (借地借家法) protège fortement le locataire en place, ce qui rend toute hausse ultérieure du loyer d'un bail en cours difficile à négocier ; c'est pourquoi le niveau initial fixé lors de la recherche de locataire pèse aussi lourd sur le long terme.

Avant de faire bouger le loyer, il est recommandé de vérifier d'abord le niveau approprié calculé à rebours à partir du rendement visé. La méthode est détaillée dans notre article sur la fixation du loyer à partir du rendement d'investissement. Pour un panorama des leviers alternatifs à la baisse de loyer, voir nos 10 stratégies de lutte contre la vacance à l'ère du déclin démographique.

[Tableau chiffré] Ce que regardent réellement les locataires — Enquête Reiwa 7 sur la tendance du marché du logement

Les critères de définition d'une annonce ne doivent pas reposer sur l'intuition, mais sur l'enquête. Voici, à partir de l'« Enquête Reiwa 7 sur la tendance du marché du logement » (令和7年度住宅市場動向調査) du MLIT, publiée le 17 juillet 2026, les réponses des ménages ayant emménagé dans un logement locatif privé.

Source : MLIT, « Rapport de l'enquête Reiwa 7 sur la tendance du marché du logement » (communiqué de presse du 17 juillet 2026)

La lecture croisée de ces trois colonnes dessine le plan d'une bonne annonce. Les locataires choisissent sur le critère du loyer, font des concessions sur le loyer, et restent insatisfaits du loyer même après avoir emménagé. Mais dans les deuxième et troisième colonnes apparaissent la surface, la distribution des pièces et les équipements sanitaires. Autrement dit, plutôt que d'ajuster uniquement par le loyer, on peut chercher l'équilibre par la manière de présenter la surface et les équipements sanitaires, ce qui laisse une marge pour conclure sans toucher au loyer.

Côté équipements, ce qui compte le plus : la distribution des pièces (65,8 %) et la surface (55,3 %)

Parmi les raisons de choix liées aux équipements, la distribution des pièces / nombre de pièces arrive en tête avec 65,8 %, suivie de la surface du logement (55,3 %), de l'équipement et de la surface de la cuisine (32,9 %), du design du logement (30,4 %), de l'équipement et de la surface de la salle de bain (27,3 %) et du niveau de sécurité (11,8 %). La même enquête indique que, parmi les ménages ayant emménagé dans un logement locatif privé, le taux d'équipement en casier de livraison (宅配ボックス) est de 38,8 %, et seuls 24,9 % disposent d'une pièce dédiée au télétravail. L'ancienneté moyenne du logement au moment de l'emménagement est de 19,9 ans.

La surface et la distribution des pièces ne se modifient pas facilement. En revanche, la façon de dessiner le plan, de proposer un agencement du mobilier ou de photographier les pièces change la perception de l'espace disponible. Les techniques de prise de vue pour les annonces sont détaillées dans notre article sur les techniques de photographie de biens qui génèrent des contacts. Un équipement comme le casier de livraison, dont le taux d'installation reste encore proche de 4 sur 10, constitue un levier de différenciation facile à faire valoir face à la concurrence sur une même gamme de prix.

L'insatisfaction après emménagement porte sur la salle de bain (16,1 %) et la cuisine (15,3 %) — où investir pour réduire les départs

Le fait que la salle de bain (16,1 %) et la cuisine (15,3 %) figurent en tête des points d'insatisfaction ne concerne pas la recherche, mais le maintien en place : c'est un levier contre le départ. Si la durée moyenne d'occupation passe de 6,0 à 7,0 ans, le taux de rotation baisse de 16,7 % à 14,3 %, et la perte de vacance comme les frais de recherche diminuent dans la même proportion. Investir dans les pièces d'eau est donc à la fois un argument de recherche et un investissement qui réduit directement le nombre de rotations. En partant de l'hypothèse d'une charge combinée d'environ 200 000 ¥ (1 176 €) par rotation (perte de vacance de 99 234 ¥ / 584 € + frais de recherche de 105 800 ¥ / 622 €), le critère de décision pour une rénovation des pièces d'eau devient concret.

7 recherches sur 10 commencent sur Internet | Internet 62,5 % contre agence immobilière 42,4 %

Selon la même enquête, parmi les ménages ayant emménagé dans un logement locatif privé, 71,5 % ont recherché des informations via Internet, et 25,9 % ont effectué une demande de contact, d'explication, de visite ou de documentation via Internet. Les méthodes de recherche du logement (réponses multiples) se répartissent ainsi : Internet 62,5 %, agences immobilières 42,4 %, recommandation d'un proche 12,5 %, employeur 5,1 %, magazine spécialisé 4,1 %.

Internet et l'agence immobilière ne sont pas des canaux alternatifs, mais complémentaires. Le schéma devenu standard est : trouver le bien en ligne, puis conclure en agence. Le propriétaire doit donc s'assurer de deux choses : le nombre de photos, leur qualité et l'exactitude des conditions affichées (animaux acceptés, instruments de musique autorisés, détail des frais initiaux) d'une part ; et, d'autre part, que l'interlocuteur de l'agence est en mesure d'expliquer les atouts du bien. Cette dynamique rappelle celle des portails français (SeLoger, Leboncoin, PAP) : la recherche démarre en ligne, mais la conclusion passe presque toujours par un professionnel, sauf en location entre particuliers. La logique de gestion associant gestion et courtage est détaillée dans notre article sur le modèle opérationnel intégrant gestion et courtage pour améliorer le taux d'occupation.

Signature électronique 2,2 %, explication réglementaire en ligne 3,9 % — un domaine où l'écart se joue encore

À l'inverse, le contrat conclu par signature électronique ne représente que 2,2 %, l'explication réglementaire préalable en ligne (重要事項説明, l'équivalent japonais élargi d'un état des lieux réglementaire commenté avant signature) 3,9 %, et les échanges ou négociations par visioconférence 2,5 %. Pour un bien qui cible une demande de mutation professionnelle ou d'études venant de loin, ce domaine reste un espace de différenciation encore peu disputé.

Le montant réel des frais initiaux : loyer 83 381 ¥ (490 €), dépôt de garantie dans 51,9 % des cas, reikin dans 43,1 % des cas

Pour calibrer les conditions d'un bien, il faut aussi connaître le montant réel des contrats conclus. L'enquête Reiwa 7 indique un loyer mensuel moyen de 83 381 ¥ (490 €) (médiane 74 000 ¥ / 435 €) pour le logement emménagé, et des charges communes mensuelles moyennes de 4 837 ¥ (28 €). Un dépôt de garantie (敷金 / 保証金, proche d'un dépôt de garantie français mais souvent plus élevé) était présent chez 51,9 % des ménages (dont 64,4 % d'exactement un mois de loyer). Le reikin (礼金) — ceci est une spécificité entièrement japonaise sans équivalent occidental direct : une somme non remboursable versée au bailleur à la signature, distincte du dépôt de garantie — était présent chez 43,1 % des ménages (73,4 % d'exactement un mois). Une commission de courtage était due chez 48,0 % des ménages (69,7 % d'exactement un mois). Au total, 53,9 % des ménages jugent le loyer « très » ou « un peu » pesant.

Contrairement au dépôt de garantie français, plafonné à un mois de loyer et intégralement restituable (hors retenues justifiées pour dégradations), le reikin japonais est une somme perdue d'avance, sans contrepartie de restitution — un vestige de l'après-guerre, quand les logements locatifs étaient rares et où ce versement remerciait le bailleur d'accepter le locataire. Le fait que près de la moitié des ménages n'aient payé ni reikin ni commission de courtage montre qu'il existe encore une marge pour réduire les frais initiaux. Réduire les frais initiaux est un levier qui abaisse la barrière à l'entrée sans toucher au loyer mensuel, donc sans les effets pervers décrits plus haut sur la baisse de loyer. La logique du dépôt de garantie et du reikin est détaillée dans notre article sur les frais initiaux, le dépôt de garantie et le reikin.

Mandat simple ou mandat exclusif : un choix qui se fait par les chiffres

Munis de ces chiffres, il est temps de choisir le mode de mandat. La recherche de locataire au Japon connaît deux formules, le « mandat général » (一般募集) et le « mandat exclusif » (専任募集) — une distinction directement transposable pour un lecteur français, puisqu'elle recouvre presque exactement l'opposition entre mandat simple et mandat exclusif telle qu'elle existe en droit immobilier français. Aucune des deux formules n'est supérieure dans l'absolu : la règle pratique est que les biens à rotation rapide privilégient la multiplication de l'exposition, tandis que les biens à rotation lente privilégient la concentration de l'information sur un seul interlocuteur.

Le mandat général : mandater plusieurs agences pour maximiser l'exposition

Le mandat général consiste à confier la recherche à plusieurs agences immobilières simultanément. L'exposition à un plus grand nombre de candidats augmente la probabilité de conclusion, et le propriétaire peut lui-même chercher un locataire en parallèle. En contrepartie, il faut prévenir chaque agence dès qu'un accord est trouvé, et l'énergie de chacune peut se diluer au point qu'aucune ne s'investisse réellement. Comme dans le Kantō, où le taux de rotation de 19,5 % traduit un marché tendu générant des contacts spontanés, une forte exposition raccourcit directement le délai de mise en location.

Le mandat exclusif : centraliser l'interlocuteur pour concentrer l'information

Le mandat exclusif consiste à confier la recherche à une seule agence. Les échanges et le reporting sont centralisés, ce qui allège la charge de suivi du propriétaire, et l'agence unique est davantage incitée à concentrer son budget publicitaire et son temps sur ce bien. Pour un bien qui ne génère que quelques contacts par mois, un bien à cible restreinte, ou un bien sur lequel on souhaite concentrer un budget équivalent à 2 mois d'AD, le mandat exclusif tend à donner de meilleurs résultats. Les critères de décision sont le nombre de contacts sur les trois derniers mois et le taux de conclusion après visite : s'il y a des contacts mais pas de conclusion, le problème vient du bien lui-même ; s'il n'y a pas de contacts, le problème vient de l'exposition et des conditions affichées.

Avant d'envisager la garantie de pleine occupation (sublease), ce qu'il faut vérifier

Face à une vacance persistante, la sublocation avec garantie de loyer (サブリース, prise à bail unique, connue sous le terme « master lease ») apparaît souvent comme une option. Le mécanisme est le suivant : le propriétaire et l'opérateur de sublease signent un contrat de bail principal (特定賃貸借契約), et l'opérateur sous-loue ensuite le bien aux locataires finaux.

Sur la base des chiffres établis plus haut, l'axe de comparaison est clair : mettez en regard le niveau du loyer garanti proposé et la charge que représenterait une recherche menée en direct. Si le loyer garanti se situe entre 80 et 85 % du loyer plein, la charge annuelle représente environ 120 000 à 160 000 ¥ (698 à 930 €) par logement pour un loyer plein de 66 156 ¥ (389 €). À l'inverse, la somme de la perte de vacance par rotation (99 234 ¥ / 584 €) et des frais de recherche (105 800 ¥ / 622 €), soit environ 200 000 ¥ (1 176 €), rapportée à la durée moyenne d'occupation de 6,0 ans, représente environ 34 000 ¥ (200 €) par an. Sous ces hypothèses, pour un bien dont la rotation est proche de la moyenne, la sublease revient plus cher qu'une gestion directe de la recherche. Le taux de garantie réel varie selon chaque contrat : il faut impérativement vérifier par écrit, avant signature, le niveau du loyer garanti, les conditions de révision du loyer et la durée de la période d'exonération de responsabilité (免責期間).

Pour un investisseur français, la sublease japonaise ne doit pas être confondue avec une assurance de type garantie loyers impayés (GLI) : la GLI indemnise un défaut de paiement du locataire en place, alors que la sublease japonaise est un second contrat de bail à part entière, où l'opérateur devient lui-même locataire du propriétaire et sous-loue le bien. Le risque n'est donc pas seulement celui d'un impayé, mais celui d'une révision unilatérale à la baisse du loyer garanti au cours du contrat — un point de vigilance propre à ce montage juridique japonais.

Vérifier l'agence de gestion par son numéro d'enregistrement | Comment utiliser la loi sur la gestion des logements locatifs

La qualité de l'agence de gestion pèse lourd sur la réussite d'une exploitation locative. La réputation et l'expérience sont difficiles à comparer objectivement, mais la loi sur la gestion des logements locatifs (賃貸住宅管理業法) met à disposition un fait objectif que n'importe qui peut vérifier dès aujourd'hui.

L'enregistrement est obligatoire à partir de 200 logements gérés — 9 987 agences enregistrées, 106 678 gestionnaires d'exploitation qualifiés

Selon le rapport du MLIT sur l'état d'application de la loi relative à la rationalisation des activités de gestion des logements locatifs (賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施行状況, au 31 juillet Reiwa 7), tout opérateur gérant 200 logements ou plus doit obligatoirement s'enregistrer auprès du ministre du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme. Le nombre d'agences enregistrées s'élève à 9 987, et le nombre de personnes remplissant les conditions de gestionnaire d'exploitation (業務管理者) à 106 678. Une agence enregistrée est soumise à des obligations : désignation d'un gestionnaire d'exploitation, remise d'un document écrit avant la conclusion du contrat de mandat de gestion (explication des points essentiels), séparation comptable des fonds, et reporting périodique au mandant.

Ce dispositif d'enregistrement rappelle, pour un lecteur français, la carte professionnelle délivrée en application de la loi Hoguet, condition d'exercice de l'activité d'agent immobilier en France : dans les deux pays, la loi organise une vérification objective de la capacité professionnelle de l'intermédiaire, plutôt que de s'en remettre à la seule réputation. À la date de mai Reiwa 7, 36,6 % (3 624 agences) des opérateurs enregistrés gèrent en réalité moins de 200 logements et n'étaient donc pas tenus de s'enregistrer. Une petite structure qui s'enregistre volontairement met ainsi en place, sans y être obligée, l'organisation prévue par la loi. L'enregistrement seul ne suffit pas à juger de la qualité d'une agence, mais c'est un fait qui mérite d'être vérifié.

Le taux de recours à la gestion déléguée atteint 71,2 %, les réclamations 11 359 — trois points à vérifier pour ne pas tout déléguer aveuglément

Selon le même document, la part des propriétaires de logements locatifs qui délèguent la gestion à un prestataire est passée de 25,0 % en 1992 (Heisei 4) à 71,2 % en 2023 (Reiwa 5). Dans le même temps, le nombre de réclamations reçues par les centres de la consommation (消費生活センター) concernant des agences de gestion ou de sublease est passé de 3 785 en 2014 (Heisei 26) à 11 359 en 2023 (Reiwa 5). La délégation étant devenue la norme, le choix de l'agence et la manière de s'y relier sont désormais des questions centrales.

Un propriétaire peut vérifier dès aujourd'hui les trois éléments suivants :

1. Le numéro d'enregistrement : rechercher l'agence sur le portail de la loi sur la gestion des logements locatifs du MLIT, pour vérifier si elle est enregistrée et sous quel numéro.
2. La désignation du gestionnaire d'exploitation : demander si un gestionnaire d'exploitation est bien désigné pour chaque agence, et qui occupe ce rôle pour l'agence concernée.
3. Le contenu du reporting périodique : vérifier si le rapport mensuel indique, en chiffres, le nombre de contacts, de visites, de dossiers de candidature et le délai jusqu'à conclusion.

Le troisième point est, en pratique, le plus déterminant. Une recherche dont le nombre de contacts n'est pas rapporté ne peut tout simplement pas être améliorée. Les critères détaillés de sélection sont présentés dans nos 7 points pour choisir une agence de gestion locative, et la liste de vérification du contrat dans notre check-list du contrat de mandat de gestion locative.

Élargir la cible de recherche | La loi révisée sur le filet de sécurité du logement (en vigueur depuis le 1er octobre 2025)

La porte d'entrée même de la recherche s'élargit également en 2026 grâce à un nouveau dispositif. La loi révisée sur le filet de sécurité du logement (改正住宅セーフティネット法) est entrée en vigueur le 1er octobre 2025, créant le dispositif du « logement à accompagnement résidentiel » (居住サポート住宅). Il s'agit d'un logement dans lequel un organisme d'accompagnement au logement agréé (居住支援法人) collabore avec le bailleur pour assurer une vérification quotidienne de la présence du locataire, un suivi par des visites régulières, et une orientation vers des services sociaux en cas de dégradation de sa situation de vie ou de santé.

Beaucoup de propriétaires hésitent à louer à une personne âgée vivant seule ou à un locataire de nationalité étrangère. Cette appréhension se résume presque toujours à deux craintes : l'impayé de loyer, et la gestion pendant l'occupation ou au moment du départ. La loi révisée apporte le cadre suivant :

• Garantie locative (家賃債務保証) : un régime d'enregistrement et d'agrément des organismes de garantie locative répondant à certains critères, destiné à faciliter l'accès à une garantie.
• Traitement des biens laissés sur place (残置物処理) : depuis le 1er octobre 2025, la mission des organismes d'accompagnement au logement inclut désormais « le traitement des biens laissés sur place, sur mandat du locataire ».
• Aide à la rénovation : un dispositif d'aide existe pour la rénovation des logements dédiés au filet de sécurité et des logements à accompagnement résidentiel (le montant et les conditions varient selon les collectivités locales ; il convient de vérifier auprès de la page dédiée du MLIT et de la collectivité concernée).

Combler l'appréhension par un dispositif institutionnel plutôt que par la seule bonne volonté : c'est le moyen le plus concret d'élargir la base de candidats locataires, face aux 3,947 millions de logements concurrents évoqués en introduction. Pour un lecteur français, ce dispositif évoque le mécanisme de la garantie Visale, gérée par Action Logement, qui sécurise le bailleur contre les impayés pour des profils de locataires jugés plus à risque (jeunes, précaires) — à la différence près que le dispositif japonais combine explicitement garantie financière et accompagnement social continu du locataire, assuré par un organisme dédié. L'utilisation pratique de ce dispositif est détaillée dans notre article sur l'utilisation du système de filet de sécurité du logement contre la vacance.

La check-list de recherche de locataire à activer dès aujourd'hui (7 points)

1. Notez le loyer plein, le nombre annuel de résiliations et la durée moyenne de vacance de votre propre bien, puis calculez en yens la perte de vacance par rotation.
2. Fixez, à hauteur de cette perte de vacance, le budget de recherche que vous pouvez verser par rotation (AD + part à la charge du bailleur). La moyenne nationale se situe autour de 1,6 mois de loyer.
3. Demandez à l'agence mandatée le détail entre rémunération et commission publicitaire (sur quel portail, pendant quelle durée, dans quel emplacement l'annonce sera diffusée).
4. Pour un bien vacant depuis longtemps, vérifiez auprès de l'agence mandatée s'il peut relever du régime dérogatoire des « logements vacants de longue durée » (jusqu'à 2,2 fois le loyer).
5. Avant de baisser le loyer, calculez le montant cumulé (baisse × durée moyenne d'occupation) et comparez-le au coût du free rent ou d'un AD supplémentaire.
6. Vérifiez le nombre de photos publiées et la manière dont la distribution des pièces et la surface sont mises en valeur. Les premières raisons de choix liées aux équipements sont la distribution des pièces (65,8 %) et la surface (55,3 %).
7. Vérifiez trois points chez l'agence de gestion : son numéro d'enregistrement, la désignation d'un gestionnaire d'exploitation, et le nombre de contacts dans le rapport mensuel.

FAQ : recherche de locataire et maintien de la pleine occupation

Q. Quel est le budget habituel pour la recherche d'un locataire, en nombre de mois de loyer ?

R. D'après les estimations issues de l'enquête de terrain, le budget représente environ 1,5 à 1,7 mois de loyer par rotation. En divisant la moyenne annuelle des frais de recherche (AD, publicité, commission de mise en location, etc.), soit 17 670 ¥ (104 €), par le taux de rotation moyen de 16,7 %, on obtient environ 105 800 ¥ (622 €), soit environ 1,6 mois du loyer plein de 66 156 ¥ (389 €). Dans le Kantō, ce montant atteint environ 115 500 ¥ (679 €), soit environ 1,66 mois.

Q. Jusqu'à combien peut-on verser d'AD (commission publicitaire) ? Existe-t-il un plafond légal ?

R. Le plafond de la rémunération elle-même, dans le courtage locatif, est de 1,1 fois un mois de loyer au total pour le bailleur et le locataire (en principe 0,55 fois pour la seule part du locataire, s'agissant d'un bâtiment à usage d'habitation). La commission publicitaire peut être versée en plus de ce plafond, mais uniquement dans la limite du « montant correspondant au coût d'une publicité effectuée à la demande du mandant ». Verser, sous ce seul nom, un montant qui dépasse en réalité le plafond de rémunération va à l'encontre de l'esprit de l'arrêté.

Q. Existe-t-il un moyen d'augmenter le budget de recherche pour un bien vacant depuis longtemps ?

R. Depuis la modification de l'arrêté de rémunération entrée en vigueur le 1er juillet 2024, la location d'un « logement vacant de longue durée » permet de verser, en courtage, jusqu'à 2,2 fois un mois de loyer au total, et en représentation jusqu'à 2,2 fois. L'éligibilité s'apprécie au cas par cas : il convient de la vérifier auprès de l'agence immobilière mandatée.

Q. Quelle est la perte si le logement reste vacant un mois ?

R. Pour un immeuble collectif national moyen en bois, le loyer plein est de 66 156 ¥ (389 €) par logement, soit une perte de 66 156 ¥ (389 €) pour un mois de vacance. La durée moyenne de vacance par rotation étant estimée à environ 1,5 mois, la perte par rotation atteint environ 99 234 ¥ (584 €). Pour 10 logements, la perte de vacance annuelle s'élève à 118 440 ¥ (697 €) (987 ¥ × 10 logements × 12 mois).

Q. Entre une baisse de loyer et le free rent, lequel est le plus avantageux ?

R. Le free rent l'emporte nettement, chiffres à l'appui. Une baisse de loyer de 5 % (3 308 ¥ / 19 €) entraîne, sur une durée moyenne d'occupation de 6,0 ans, une perte de 238 176 ¥ (1 401 €), contre 66 156 ¥ (389 €) une seule fois pour un mois de free rent. La baisse de loyer a en outre un effet secondaire : elle abaisse le loyer de référence pour la prochaine recherche.

Q. Faut-il choisir le mandat général ou le mandat exclusif ?

R. Basez votre choix sur le nombre de contacts des trois derniers mois. Si les contacts sont nombreux mais ne débouchent pas sur une conclusion, le problème vient du bien lui-même, et élargir l'exposition via un mandat général aura un effet limité. Si les contacts eux-mêmes sont rares, le mandat exclusif, qui permet de concentrer le budget publicitaire et le temps, donne généralement de meilleurs résultats.

Q. Quel est le critère décisif pour le choix d'un locataire ?

R. Selon l'enquête Reiwa 7 sur la tendance du marché du logement, les raisons de choix des ménages ayant emménagé dans un logement locatif privé sont, dans l'ordre : loyer adapté 45,8 %, environnement de quartier 37,6 %, commodité des transports 34,2 %, proximité du lieu de travail 27,6 %, design/surface/équipements 27,3 %. Côté équipements, la distribution des pièces (65,8 %) et la surface du logement (55,3 %) arrivent en tête.

Q. Existe-t-il un moyen objectif de vérifier la fiabilité d'une agence de gestion ?

R. Vérifiez son enregistrement au titre de la loi sur la gestion des logements locatifs. Tout opérateur gérant 200 logements ou plus doit obligatoirement s'enregistrer auprès du ministre du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme ; au 31 juillet Reiwa 7, 9 987 agences étaient enregistrées. Le portail du MLIT permet de rechercher les agences enregistrées et de vérifier la désignation du gestionnaire d'exploitation pour chaque agence.

Sources et références

• MLIT, communiqué de presse « Enquête Reiwa 7 sur la tendance du marché du logement » (17 juillet 2026)
• MLIT, « Rapport de l'enquête Reiwa 7 sur la tendance du marché du logement »
• MLIT, « Montant de la rémunération que les agents immobiliers peuvent percevoir au titre de la vente ou d'opérations similaires portant sur des terrains ou des bâtiments » (arrêté n° 1552 du ministère de la Construction de 1970 / modifié par l'arrêté n° 949 du MLIT du 21 juin 2024, entré en vigueur le 1er juillet 2024)
• MLIT, « Réglementation relative à la loi sur les agents immobiliers »
• IREM JAPAN / Fédération japonaise de gestion des logements locatifs, « 13ᵉ rapport (édition 2025) sur l'état des lieux du logement locatif au niveau national »
• Bureau des statistiques du ministère des Affaires intérieures et des Communications, « Enquête Reiwa 5 sur le logement et le foncier — Aperçu des résultats de l'agrégation de base concernant les logements et les ménages (résultats confirmés) » (publié le 25 septembre 2024)
• Bureau des statistiques du ministère des Affaires intérieures et des Communications, « Enquête Reiwa 5 sur le logement et le foncier — Résultats de l'enquête »
• MLIT, « État d'application de la loi relative à la rationalisation des activités de gestion des logements locatifs » (au 31 juillet Reiwa 7)
• MLIT, « Portail de la loi sur la gestion des logements locatifs »
• MLIT, « Nouveau système de filet de sécurité du logement » (loi révisée, entrée en vigueur le 1er octobre Reiwa 7)