这是一篇日本本土招租实务指南，面向持有日本出租房产的房东、以及计划配置日本不动产的中国大陆投资者。中国内地住宅用地实行的是最长70年的国有土地使用权制度，产权到期存在续期不确定性；而日本的不动产——无论是土地还是建筑物——实行永久产权，业主对土地拥有无限期、可世代继承的完全所有权。这意味着，日本出租物业的持有周期本质上是"无限期"的，招租、空置、续约这些看似琐碎的运营细节，会在漫长的持有期内反复发生、反复计入损益——这正是本文用一手数据把每一次招租的成本讲清楚的原因。
招租时，房东首先要确定的既不是广告文案，也不是看房安排，而是"每完成一次招租，最多愿意支付多少钱"这一上限金额。本文面向持有公寓、集合住宅的出租房东，基于2026年时点的一手数据，用实际金额展示：一次空置的损失金额、作为广告费（AD）或中介报酬可支付的法定上限，以及降租、免租期、追加广告费、放任空置这四种做法中哪一种代价最高。这是一篇希望用金额而非直觉来决定招租预算的房东指南。
本文要点
- 全国一栋整租木造公寓（全国平均）完成一次招租平均需时约1.5个月，若满租租金为66,156日元（约3,240元人民币，按2026年8月参考汇率100日元≈4.9元人民币折算，下同），则一次招租的机会损失约为99,000日元（约4,850元人民币）。
- 在居间促成租赁交易时，不动产公司可收取的报酬，房东与承租人合计不得超过月租金的1.1倍；居住用建筑原则上向承租人一方收取的部分不得超过0.55倍。
- 广告费（AD，招租广告费）作为委托人（房东）委托发布广告所产生的实际费用，可在上述报酬上限之外另行支付。
- 长期闲置未被使用的"长期空置住宅等"，自2024年7月1日起适用特例，可支付至月租金2.2倍的报酬。
- 降租5%，按平均入住期6.0年计算将导致238,176日元（约11,670元人民币）的收入损失，比免租1个月（66,156日元，约3,240元人民币）或加付1个月广告费更贵。
结论：招租预算应以"每次招租的上限金额"来决定
招租相关判断，只要备齐以下三个数字，九成以上便可拍板。第一是每次招租的空置损失，第二是法律允许支付的报酬上限，第三是降租情况下的累计减收额。把这三者并排比较后，就会用数字得出一个结论：即便多付一个月广告费（AD）以换取提前两个月招租成功，也远比降租划算。
以下将依次基于公益财团法人日本出租住宅管理协会（賃貸住宅管理協会）与IREM JAPAN的实态调查、国土交通省（日本国土交通省，Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism，简称MLIT）的报酬告示与住宅市场动向调查，以及总务省（日本总务省）的住宅・土地统计调查这些一手信息，构建上述三个数字。招租方式（普通招租与专属招租）的讨论放在这些数字之后——顺序颠倒的话，判断的落脚点就会从数字滑向名词定义之争。
2026年的日本租赁市场｜租赁用空置住宅达443.6万套的前提
招租的难易度，并不取决于房东的努力程度，而取决于市场上空置房源的总量。日本空置住宅中，约有一半既不是滞销新房，也不是别墅，而是"正在招租中的出租住宅"。以此为出发点，招租费用的意义也随之改变。
与中国内地住宅空置情况长期缺乏全国统一官方统计口径不同，日本自1948年起每5年由总务省统计局开展一次全国性住宅・土地统计调查，空置住宅按用途（出售用、出租用、别墅、其他）逐年可查、逐都道府县可查。这种数据透明度，本身就是日本作为长期持有型不动产市场的制度优势之一，也是本文各项数字的出处基础。
空置住宅900.2万套中49.3%为出租用｜集合住宅中占78.5%
2024年9月公布的总务省统计局（日本总务省统计局，Statistics Bureau of Japan）《令和5年（2023年）住宅・土地统计调查（确报统计）》显示，全国住宅总数为6,504.7万套，空置住宅900.2万套，空置率13.8%，创历史新高。其中出租用空置住宅为443.6万套，占空置住宅总数的49.3%。按建筑类型细分，集合住宅（公寓类）空置502.9万套中，78.5%（394.7万套）为出租用。
换言之，公寓类空置房源并非"被遗弃的废墟"，而是眼下正与你的物业争夺同一批意向租客的现役竞争对手。把招租周期缩短1个月，意味着把与这394.7万套竞品的竞争时间缩短1个月。
租金处于上升通道｜出租住宅月租金59,656日元，较5年前+7.1%
同一调查显示，出租住宅（专用住宅）月租金为59,656日元（约2,923元人民币），较2018年上升7.1%。分类型看，民营出租住宅（木造）为54,409日元（约2,666元人民币，+4.5%），民营出租住宅（非木造）为68,548日元（约3,359元人民币，+7.0%）。出租住宅共1,946.2万套，占住宅总数的35.0%，其中民营出租住宅1,568.4万套（28.2%）。
竞品虽多，租金却在上涨。正因如此，"靠降租拿下租客"这一判断，值得先问一句：是否与市场方向背道而驰。
【数据表】用实际金额算清一次招租的成本
接下来进入正题。如果手头还没有自己物业的数字，不妨先用全国平均值试算。以下采用IREM JAPAN与公益财团法人日本出租住宅管理协会联合发布的《第13回（2025年版）全国出租住宅实态调查报告书》（全国3,844套物业、有效回答40,979件）中，一栋整租木造物业（全国口径）的各项指标。
| 指标（一栋整租・木造／全国） | 数值 | 含义 |
|---|---|---|
| 满租月租金 | 66,156日元／套（约3,240元人民币） | 1套房源满租时可获得的月租收入 |
| 空置率 | 2.09% | 按"退租套数×平均空置期间"计算 |
| 空置损失 | 987日元／套・月（约48元人民币） | 因空置而损失的月度金额 |
| 运营费用 | 10,761日元／套・月（约527元人民币） | 管理、维修、保险等月度支出 |
| 运营费用率／NOI率 | 17.79%／81.62% | 运营费用与净收益占收入的比例 |
| 平均换租率 | 16.7% | 一年内发生更换的套数占比 |
| 平均入住期间 | 6.0年 | 单个租客持续居住的年数 |
| 招租费用（AD・广告费・居间手续费等） | 平均17,670日元／套・年（约866元人民币） 中位数13,260日元（约650元人民币）／关东地区22,525日元（约1,104元人民币） | 用于招租的年度费用 |
| 出租管理手续费率（PM费） | 平均4.49%（中位数5.00%） | 委托管理费的费率 |
| 维修维护费 | 49,965日元／套・年（约2,448元人民币，占满租租金的7.8%） | 含原状恢复（原状回復，退租时的房屋恢复原状费用）在内的维护费用 |
出处：IREM JAPAN／公益财团法人日本出租住宅管理协会《第13回（2025年版）全国出租住宅实态调查报告书》（关东地区平均换租率19.5%・平均入住期间5.1年，满租月租金69,677日元，约3,414元人民币）
每次招租的空置期间约1.5个月｜空置损失约99,000日元
该报告书将空置率定义为"退租套数×平均空置期间"。按此定义反推，全国一栋整租木造物业的空置率2.09%除以平均换租率16.7%，即为每次招租对应的空置期间。
- 2.09% ÷ 16.7% = 0.125年 = 约1.5个月
- 满租租金66,156日元 × 1.5个月 = 约99,234日元（约4,863元人民币，每次招租的空置损失）
- 关东地区为1.97% ÷ 19.5% = 约1.2个月，若租金69,677日元，则约84,000日元（约4,116元人民币）
这里重要的不是金额本身的大小，而是背后的结构。换租率越高的地区，招租周期越频繁，缩短单次空置期的效果每年都会持续发挥作用。关东地区平均入住期间为5.1年，全国平均为6.0年，这意味着即便空置期间相同，关东物业每年承担的负担也更重。※以上为根据报告书指标反推得出的数值，并非报告书原文直接记载的数据。
10套公寓的年度收支拆解｜提前1个月完成招租的价值
以全国平均水平的一栋整租木造公寓（10套）为例，拆解其年度收支。
| 项目 | 计算方式 | 年度金额 |
|---|---|---|
| 满租租金 | 66,156日元×10套×12个月 | 7,938,720日元（约38.9万元人民币） |
| 空置损失 | 987日元×10套×12个月 | △118,440日元（约5,804元人民币） |
| 运营费用 | 10,761日元×10套×12个月 | △1,291,320日元（约6.33万元人民币） |
| 差额 | ― | 6,528,960日元（约32.0万元人民币） |
| （参考）报告书平均NOI率 | ― | 81.62% |
10套房源中，按换租率16.7%计算，每年约有1.7套发生换租。若能把单次空置期间从1.5个月缩短到1.0个月，按66,156日元×0.5个月×1.7套计算，每年可挽回约56,000日元（约2,744元人民币）。金额看似不大，但这一收益逐年发生，并会直接计入出售时的收益还原评估。若按5%的资本化率评估，年5.6万日元的改善相当于约112万日元（约5.49万元人民币）的资产价值提升。
招租费用（AD・居间手续费）的实际金额｜每单约10.6万日元
那么，为缩短这一周期，实际投入了多少费用？报告书中的招租费用（AD・广告费・居间手续费等）以年度金额呈现，除以换租率即可换算出每单的费用水平。
- 全国：17,670日元 ÷ 16.7% = 约105,800日元／单（约5,184元人民币）＝满租租金66,156日元（约3,240元人民币）的约1.6个月
- 关东：22,525日元 ÷ 19.5% = 约115,500日元／单（约5,660元人民币）＝满租租金69,677日元（约3,414元人民币）的约1.66个月
也就是说，按实务行情，每次招租实际投入的费用约为1.5〜1.7个月租金，这与"广告费1个月＋房东承担部分中介费"这一常见结构大致吻合。再加上出租管理手续费率4.49%（66,156日元×12个月，年约35,600日元，约1,744元人民币），营业管理成本合计约为每套每年53,000日元（约2,597元人民币）。※此项同样为根据年度指标推算所得。
这一"1.5〜1.7个月租金"的招租成本行情，与中国内地的居间收费惯例存在明显差异。内地住宅租赁中介费通常由承租人单方承担，标准多为月租金的35%〜50%，且并不存在与日本"广告费可在报酬上限之外另行支付"相对应的制度化安排；日本则通过法定告示，把"中介能收多少钱"与"广告费能另付多少钱"分开规定、逐条可查——这对习惯了议价空间较大的内地居间市场的投资者而言，是判断招租预算时需要重新校准的一点。
【比较表】招租时能支付的报酬上限，由法律规定
在制定招租预算时，收款方——即宅地建物取引业者（日本的持牌不动产经纪公司，相当于中国的房地产经纪机构）——可收取的报酬，存在法定上限。依据是《宅地建物取引业者就宅地或建筑物买卖等可收取的报酬额》（昭和45年（1970年）建设省告示第1552号，最终修订：令和6年6月21日（2024年6月21日）国土交通省告示第949号，2024年7月1日施行）。
| 交易类型 | 报酬上限（含消费税等相当额） | 告示条款 |
|---|---|---|
| 租赁居间 | 向委托人双方合计收取的金额不超过月租金的1.1倍。居住用建筑物中，除非在接受委托时已取得对方同意，否则向单方收取的部分不超过0.55倍 | 第四条 |
| 租赁代理 | 不超过月租金的1.1倍（含向对方收取部分的合计） | 第五条 |
| 长期空置住宅等的租赁居间 | 仅限承租人一方承担金额在1.1倍（居住用在无同意情形下为0.55倍）以内时，合计最高可达月租金的2.2倍 | 第九条 |
| 长期空置住宅等的租赁代理 | 不超过月租金的2.2倍 | 第十条 |
| 广告费 | 因委托人委托而发生的广告费用相当额，可在上述上限之外另行收取 | 第十一条①但书 |
出处：国土交通省《宅地建物取引业者就宅地或建筑物买卖等可收取的报酬额》（修订后全文）／国土交通省 宅地建物取引业法相关
AD（广告费）可另行支付的法律依据及其限度
实务中所说的"AD1个月""AD2个月"，其法律定位对应告示第十一条①但书，即"因委托人委托而发生的广告费用相当额"。能在报酬上限之外另行收取的，仅限这一项广告费。
这里要坦率说明的是，广告费并非无上限。它终归是委托人（此处指房东）委托发布广告所产生的实际费用相当额，若只是把名目改成"广告费"，实际支付超出报酬上限的金钱，这种做法违背告示的立法宗旨。对房东而言，先确认"投放在哪个门户网站、投放多长时间、以何种展示位投放"，再按此支付对价，无论在实务上还是在向他人说明时都更为稳妥。这项确认，招租委托时的一句提问即可完成。
长期空置物业最高可支付2.2倍｜2024年7月施行的特例
长期未被用于居住或经营，且今后也不太可能被使用的宅地・建筑物，在告示中被归类为"长期空置住宅等"。此时，只要承租人承担部分控制在上限以内，居间方式下合计最高可支付月租金2.2倍的报酬；代理方式下同样以2.2倍为上限。
对饱受长期空置困扰的房东而言，这是一项能在合规范围内把招租预算翻倍的制度。空置已持续半年、一年的物业，值得向经纪公司确认"这套物业是否符合长期空置住宅等特例"。不过，是否适用需依个案情况判断，请与委托的宅地建物取引业者一同核对国土交通省告示后再推进。
【比较表】降租・免租期・AD・放任空置｜哪种代价最高
先说结论。降租的代价最高。以满租租金66,156日元（约3,240元人民币）、平均入住期间6.0年（72个月）这一全国平均水平为前提，将四种应对方式的成本并列比较。
| 应对方式 | 成本计算 | 每次招租的负担 | 性质 |
|---|---|---|---|
| ①放任空置1.5个月 | 66,156日元×1.5个月 | 99,234日元（约4,863元人民币） | 每次招租均发生 |
| ②免租期1个月 | 66,156日元×1个月 | 66,156日元（约3,240元人民币） | 仅发生一次 |
| ③加付1个月广告费 | 66,156日元×1个月 | 66,156日元（约3,240元人民币） | 仅发生一次 |
| ④降租5% | 3,308日元×72个月 | 238,176日元（约11,670元人民币） | 贯穿整个入住期间持续发生 |
月租降低3,308日元（约162元人民币），在招租时看起来微不足道。但按平均入住期间6.0年累计，就会变成238,176日元（约11,670元人民币），是免租1个月的3.6倍、放任空置1.5个月的2.4倍。"只是降3,000日元（约147元人民币）"与"累计24万日元（约11,760元人民币）"，是同一个判断的一体两面。
不该降租的另一个理由｜连下一轮招租的基准也会被拉低
降租的真正代价，并不会随着这一位租客6年后退租而结束。一旦降租，这一租金会被当作下一轮招租时的"最近成交租金"，并反映进周边行情数据。要在下一轮招租中把租金重新提上去，需要设备投资或市场行情的顺风相助。降租不是一次性判断，而是把物业的租金水平长期锁定在低位的判断。
在调整租金之前，建议先从投资收益率反推出合理的租金水平，思路可参考从投资收益率反推租金定价的思路；降租以外的应对方式全览，可参考人口减少时代应对空置的10个策略。
【数据表】租客看重什么｜令和7年度（2025年度）住宅市场动向调查
制定招租条件的依据应来自调查数据，而非直觉。以下整理自2026年7月17日公布的国土交通省《令和7年度住宅市场动向调查》中，入住民营出租住宅家庭的回答。
| 选择理由（多选） | 妥协之处（多选） | 不满意之处（多选） |
|---|---|---|
| 价格・租金合适 45.8% | 价格・租金（高于预期） 28.6% | 价格・租金 17.3% |
| 地段环境好 37.6% | 住宅面积 17.1% | 浴室设施・面积 16.1% |
| 交通便利 34.2% | 户型・房间数 15.3% | 厨房设施・面积 15.3% |
| 离工作单位近 27.6% | 厨房／浴室设施・面积 各13.4% | 住宅面积 14.9% |
| 设计・面积・设施 27.3% | 交通便利性 11.5% | 户型・房间数 13.2% |
出处：国土交通省《令和7年度住宅市场动向调查 报告书》（新闻发布：2026年7月17日）
横向比较这三列数据，招租的设计图便浮现出来。租客因租金而选择，因租金而妥协，入住后也因租金而不满。但第二列、第三列中，面积、户型、卫浴厨房等硬件条目同样排在前列。与其单纯靠降租来平衡，不如通过改善面积或水电区域的呈现方式来实现平衡——这意味着，在维持租金不变的前提下，仍存在成交空间。
设施层面，户型65.8%与面积55.3%最关键
在与设施相关的选择理由中，户型・房间数以65.8%居首，其次为住宅面积55.3%、厨房设施・面积32.9%、住宅设计30.4%、浴室设施・面积27.3%、防盗性能高11.8%。同一调查显示，入住民营出租住宅的家庭中，快递柜安装率为38.8%，配有可专注远程办公独立房间的比例为24.9%，入住住宅的平均房龄为19.9年。
面积和户型难以轻易改变。但户型图的绘制方式、家具摆放建议、居室照片的拍摄方式，都会影响"看起来是否宽敞"这一观感。招租照片的实务技巧整理在吸引咨询的房源照片拍摄技巧中。快递柜这类安装率仍不足四成的设施，往往容易在同价位竞品中形成差异化优势。
入住后的不满集中在浴室16.1%・厨房15.3%｜该往哪里投资以减少退租
不满意事项前列出现浴室16.1%、厨房15.3%这一事实，其影响更多体现在退租端而非招租端。若平均入住期间从6.0年延长至7.0年，换租率将从16.7%降至14.3%，空置损失与招租费用会按相同比例减少。水电区域的投资，既是招租时的武器，也是能直接减少换租次数本身的投资。若以"每次招租空置损失99,234日元＋招租费用105,800日元，合计约20万日元（约9,800元人民币）"为前提，水电区域改造的投资判断标准也会随之变得具体。
招租入口七成来自互联网｜网络62.5%对不动产公司42.4%
同一调查显示，民营出租住宅入住家庭中，通过互联网收集信息的家庭占71.5%，通过互联网完成咨询・说明会・看房・资料申请等操作的占25.9%。寻找房源的方式（多选）中，互联网62.5%、房地产中介42.4%、熟人介绍12.5%、单位介绍5.1%、住宅信息杂志4.1%。
网络与房地产公司并非二选一，而是两者并用。先在网上找到房源，再到房地产公司门店完成签约，已成为标准动线。因此房东需要确认的有两点：一是挂牌图片数量、照片质量、条件标注的准确性（是否可养宠物、是否可弹乐器、初期费用明细）；二是中介公司的经办人是否真正掌握并能讲清物业的卖点。管理与中介一体化运营的思路，详见提升出租率的管理・中介一体化运营实务模型。
这种"线上获客+线下门店成交"的双轨模式，与中国内地租房市场高度依赖少数几个大型平台、房源信息真实性与中介资质良莠不齐的现状有所不同：日本的房源信息经由持牌宅地建物取引业者统一挂牌与说明，信息的可核验性相对更高——这也是日本招租市场对跨境投资者而言"数据可依赖"的一个体现。
电子合同2.2%・线上重要事项说明3.9%｜差异化的空间仍在
另一方面，运用电子签名等手段的电子合同占比仅2.2%，线上重要事项说明（重要事項説明，日本法律要求缔约前必须履行的关键条款书面说明程序）占3.9%，利用在线会议系统进行的物业说明・洽谈仅占2.5%。对于面向远距离调动、升学等需求的物业，这一领域仍是竞争对手较少的差异化空间。
初期费用实额｜租金83,381日元・押金51.9%・礼金43.1%
作为条件设定的依据，也一并掌握合同内容的实际金额。令和7年度调查显示，入住住宅的月租金平均为83,381日元（约4,086元人民币）、中位数74,000日元（约3,626元人民币），物业管理费月均4,837日元（约237元人民币）。设有押金（敷金，日本多按1个月租金收取，且原则上退租时按原状恢复情况扣除后返还）的家庭占51.9%（其中恰好1个月的占64.4%），设有礼金的家庭占43.1%（同为1个月的占73.4%），设有中介费的家庭占48.0%（同为1个月的占69.7%）。认为租金"负担很重""略有负担"的合计占53.9%。
无礼金的家庭约占一半，无中介费的家庭约占一半，这一比例说明初期费用仍有下调空间。压缩初期费用，是在不降低月租金的前提下，只降低入住门槛的一种做法。押金・礼金的设计思路，也可参考押金・礼金与初期费用的构成解读。
礼金是日本住宅租赁中一个没有直接域外对应物的独特商业习惯——它不是押金，不会退还，本质上更接近"感谢房东出租"的一次性酬金，历史上可追溯至战后住房紧缺时期。对习惯了内地押金全额可退模式的投资者而言，理解礼金的不可退性质，是准确核算日本物业初期现金流与招租成本的前提。
普通招租与专属招租｜用数字来决定如何选择
掌握以上数字后，再来选择招租方式。招租有"普通招租"与"专属招租"两种方式，二者并无绝对优劣之分。换租频繁的物业应优先争取曝光，换租缓慢的物业应优先提升单一渠道的信息密度——这是更贴近实务的判断标准。
普通招租：委托多家中介，最大化曝光
普通招租是同时委托多家房地产公司招租的方式。曝光量大，成交概率随之提高，房东本人也可以自行寻找租客。另一方面，成交后需要逐一通知其他受托方，各家中介的投入热度也可能被分散，出现"谁都不真正上心"的局面。像换租率19.5%的关东地区那样，本身周转快、放着不管也会有咨询的地段，曝光量的增加往往能直接转化为成交天数的缩短。
专属招租：统一窗口，提升信息密度
专属招租是把招租窗口锁定在一家中介的方式。联络与汇报统一化，房东的管理负担随之减轻，同时该中介也更容易集中投入广告费与时间。咨询量每月仅有个位数的物业、目标客群较窄的物业，以及希望集中投入相当于AD2个月预算的物业，往往专属招租更容易出成效。判断依据是"最近3个月的咨询量"与"看房后的成交率"。若有咨询却迟迟不成交，问题多半出在物业本身；若咨询本身就很少，问题则出在曝光与条件设置上。
考虑满租担保（サブリース）之前应确认的事项
空置持续时，带租金担保的サブリース（整体转租，房东将物业整体出租给转租业者，再由业者转租给终端租客的模式）会成为一个选项。其机制是：房东与转租业者签订主租赁合同（マスターリース契约，特定賃貸借契约），业者再将房屋转租给最终租客。
若按此前梳理的数字来判断，比较的标准就很清晰：把对方提出的担保租金水平，与自行招租所承担的负担并列比较。假设担保租金为满租租金的80%〜85%，以租金66,156日元计算，每套每年的负担约为12万〜16万日元（约5,880〜7,840元人民币）。而每次招租的空置损失99,234日元与招租费用105,800日元合计约20万日元（约9,800元人民币），按平均入住期间6.0年平摊，每年约3.4万日元（约1,666元人民币）。按此前提计算，换租频率处于平均水平的物业，选择サブリース反而更贵。实际担保比例因合同而异，请在签约前以书面形式确认对方提出的担保租金、租金调整条款与免责期间的约定。
日本サブリース制度与中国内地部分长租公寓平台的"包租"模式在外观上相似，但监管路径不同——日本自2020年施行出租住宅管理业法后，转租业者向房东说明担保条件时负有法定的书面说明与不当劝诱禁止义务，行业主管部门为国土交通省；这与内地长租行业此前主要依靠市场自律、监管相对分散的情况有所不同。这并不意味着日本サブリース没有风险，但制度层面的问责路径更为明确，这也是本文建议投资者在签约前逐项书面核对条款的原因。
用"注册登记"验证管理公司｜出租住宅管理业法的用法
管理公司的水准，很大程度上决定出租经营的成败。业绩与口碑难以横向比较，但依据出租住宅管理业法，任何人今天都能查到的客观事实已经具备。
管理套数200套以上须强制注册｜注册9,987家・业务管理者106,678人
根据国土交通省《出租住宅管理业务等适正化相关法律施行状况》（截至令和7年7月31日，即2025年7月31日），管理套数200套以上的企业须向国土交通大臣注册，注册企业数为9,987家，满足业务管理者资格要求者共106,678人。注册企业须履行选任业务管理者、在签订管理受托合同前进行书面交付（重要事项说明）、财产分别管理、向委托人定期汇报等义务。
另外，截至令和7年5月（2025年5月），注册企业中有36.6%（3,624家）本无强制注册义务（管理套数不足200套）。规模虽小仍选择注册，某种意义上说明这些公司在没有法定义务的情况下，主动建立了合规体系。是否注册并不能单独决定优劣，但值得作为一项确认事实。
委托率71.2%，投诉量11,359件｜不做"甩手掌柜"的3个确认项
同一资料显示，出租住宅业主中，将管理业务委托给专业公司的比例，从平成4年度（1992年度）的25.0%上升至令和5年度（2023年度）的71.2%。另一方面，消费生活中心收到的关于管理公司・サブリース公司等的投诉件数，从平成26年度（2014年度）的3,785件增至令和5年度的11,359件。委托已成为常态，选择方式与相处方式因此变得更为重要。
房东今天就能确认的，是以下3项。
- 注册编号：在国土交通省出租住宅管理业法门户网站检索注册企业，确认是否注册及注册编号。
- 业务管理者的选任：确认各营业网点是否配置了业务管理者，以及负责本物业的业务管理者是谁。
- 定期报告的内容：咨询量・看房量・申请量・成交所需天数，是否以数字形式体现在每月报告书中。
第3项在实务中最为关键。不汇报咨询量的招租，是无法改进的招租。管理公司选择标准的详细内容，见选择出租管理公司的7个要点；合同审查要点见出租管理委托合同审查清单。
拓宽招租客群｜修订版住宅安全网法（2025年10月1日施行）
拓宽招租入口本身的制度，在2026年时点也有新进展。2025年10月1日，修订版住宅安全网法施行，居住支援住宅制度随之启动。居住支援住宅是指，由居住支援法人等与房东协作，为入住者提供日常安否确认、上门巡访等方式的守护、以及在生活・身心状况出现不稳定迹象时对接福利服务的住宅。
不少房东对高龄独居者、外籍人士入住存有顾虑，这种顾虑几乎都集中在租金拖欠、以及入住期间・退租时的应对这两点上。修订法为此提供了以下框架。
- 租金债务担保：通过对满足一定条件的租金债务担保公司实行注册制・认定制，使房东更容易获得担保。
- 遗留物处置：自2025年10月1日起，"根据入住者委托处理遗留物"被新增为居住支援法人的业务范围。
- 改造费补贴：针对安全网专用住宅・居住支援住宅的改造，设有补贴制度（金额与条件因地方政府而异，请以国土交通省制度页面及所在地地方政府公布为准）。
用制度而非意志力来化解接纳顾虑，是在394.7万套竞品中扩大招租客群基数最现实的方法。制度的具体运用方式，详见把住宅安全网制度用于空置对策的方法。
今天就能启动的招租清单（7项）
- 写出自己物业的满租租金・年度退租套数・平均空置期间，用日元算出每次招租的空置损失。
- 以该空置损失为上限，确定每次招租愿意支付的招租费用（广告费＋房东承担部分）。全国平均约为租金的1.6个月。
- 向经纪公司确认报酬与广告费的明细（投放在哪个门户网站、投放多长时间、以何种展示位投放）。
- 空置已长期化的物业，向委托方确认是否符合"长期空置住宅等"特例（最高可至租金2.2倍）。
- 在降租之前，先计算"降租金额×平均入住期间"的累计金额，与免租期或广告费方案比较。
- 确认挂牌照片数量，以及户型・面积的呈现效果。设施选择理由中排名靠前的是户型65.8%、面积55.3%。
- 确认管理公司的注册编号、业务管理者的选任情况、月度报告中的咨询量这3项。
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FAQ：关于招租与保持满租的常见问题
Q. 招租费用大致是租金的几个月？
A. 根据实态调查推算，每次招租约为租金的1.5〜1.7个月。招租费用（AD・广告费・居间手续费等）年度平均17,670日元，除以平均换租率16.7%，约为105,800日元（约5,184元人民币），相当于满租租金66,156日元（约3,240元人民币）的约1.6个月。关东地区约为115,500日元（约5,660元人民币），约1.66个月。
Q. AD（广告费）最多能付多少？法律上有上限吗？
A. 报酬本身的上限是：租赁居间中，房东与承租人合计不超过月租金的1.1倍（居住用建筑物原则上向承租人一方收取不超过0.55倍）。广告费可在此上限之外另行支付，但仅限于"因委托人委托而发生的广告费用相当额"。仅在名目上冠以"广告费"却支付超出上限的金额，这种做法违背告示的立法宗旨。
Q. 空置已长期化的物业，有办法提高招租预算吗？
A. 依据2024年7月1日施行的报酬告示修订，"长期空置住宅等"的租赁中，居间方式下合计最高可支付月租金2.2倍、代理方式下不超过2.2倍的报酬。是否符合需个案判断，请向委托的宅地建物取引业者确认。
Q. 空置持续1个月，会损失多少钱？
A. 以全国平均的一栋整租木造公寓为例，满租租金为66,156日元／套（约3,240元人民币），1个月即损失66,156日元。进一步推算，每次招租的平均空置期间约1.5个月，一次招租约损失99,234日元（约4,863元人民币）。10套房源的年度空置损失为118,440日元（约5,804元人民币，987日元×10套×12个月）。
Q. 降租与免租期，哪个更划算？
A. 数字上免租期明显更划算。租金降低5%（3,308日元，约162元人民币）按平均入住期间6.0年计算，将导致238,176日元（约11,670元人民币）的减收；而免租期1个月只需支付66,156日元（约3,240元人民币）且仅发生一次。降租还会连带把下一轮招租的基准租金拉低，属于二次影响。
Q. 普通招租与专属招租应该怎么选？
A. 请以最近3个月的咨询量为判断依据。咨询量充足却迟迟不成交的物业，问题出在物业本身，此时靠普通招租增加曝光的效果有限。咨询量本身偏少的物业，能集中投入广告费与时间的专属招租更容易见效。
Q. 租客选房时最看重什么？
A. 根据令和7年度住宅市场动向调查，民营出租住宅入住家庭的选择理由依次为：租金合适45.8%、地段环境37.6%、交通便利34.2%、离工作单位近27.6%、设计・面积・设施27.3%。设施层面，户型・房间数65.8%、住宅面积55.3%位居前列。
Q. 有客观方式确认管理公司是否可信吗？
A. 请确认其是否完成出租住宅管理业注册。管理套数200套以上的企业负有向国土交通大臣注册的义务，截至令和7年7月31日，注册企业为9,987家。可在国土交通省门户网站检索注册企业，同时确认各营业网点的业务管理者选任情况。
引用与参考资料
- 国土交通省《令和7年度住宅市场动向调查》新闻发布（2026年7月17日）
- 国土交通省《令和7年度住宅市场动向调查 报告书》
- 国土交通省《宅地建物取引业者就宅地或建筑物买卖等可收取的报酬额》（昭和45年建设省告示第1552号／令和6年6月21日国土交通省告示第949号修订・令和6年7月1日施行）
- 国土交通省《宅地建物取引业法相关》
- IREM JAPAN／公益财团法人日本出租住宅管理协会《第13回（2025年版）全国出租住宅实态调查报告书》
- 总务省统计局《令和5年住宅・土地统计调查 住宅及家庭相关基本统计（确报统计）结果概要》（2024年9月25日公布）
- 总务省统计局《令和5年住宅・土地统计调查 调查结果》
- 国土交通省《出租住宅管理业务等适正化相关法律施行状况》（截至令和7年7月31日）
- 国土交通省《出租住宅管理业法门户网站》
- 国土交通省《新的住宅安全网制度》（修订法 令和7年10月1日施行）
