Na gestão de imóveis para locação, o maior fator de geração de receita é a taxa de ocupação. Cada unidade que permanece vaga por um mês representa a perda integral daquela receita de aluguel. Organizamos as estratégias de captação de inquilinos e os pontos práticos de operação necessários para manter a ocupação total.
Existem dois tipos de métodos de captação de inquilinos?
Na captação de inquilinos, há dois modelos: "captação geral" e "captação exclusiva". A escolha entre eles deve ser feita de acordo com as características do imóvel e a estrutura de gestão.
Captação geral: ampliar ao máximo a exposição ao contratar várias empresas
A captação geral é um modelo em que a divulgação é confiada a várias imobiliárias. Como a informação alcança mais pessoas, a probabilidade de fechamento aumenta. O próprio proprietário também pode procurar inquilinos. Por outro lado, quando o contrato é fechado, surge o trabalho de avisar os demais parceiros contratados.
Captação exclusiva: centralizar o atendimento para tornar a gestão mais eficiente
A captação exclusiva é um modelo em que a intermediação fica concentrada em uma única empresa. Como contatos e relatórios ficam centralizados, a carga de gestão do proprietário é significativamente reduzida. No entanto, como o próprio proprietário não pode fazer a divulgação, o grau de liberdade diminui.
Cinco estratégias necessárias para ter sucesso na captação de inquilinos
Veja ações concretas para manter a ocupação total.
1. Alinhar o público-alvo e o imóvel sob a ótica do inquilino
O ponto de partida é verificar se o imóvel oferece planta e equipamentos adequados ao perfil de inquilino-alvo (solteiros, casais, famílias etc.). A distância até a estação, a proximidade de supermercados e a sensação de limpeza das áreas comuns influenciam fortemente a avaliação durante a visita. A base da gestão é manter sempre em mente o que o público-alvo valoriza.
2. Pesquisar continuamente os imóveis concorrentes da região
Ao conhecer aluguel, equipamentos e vacância dos imóveis concorrentes na mesma área, é possível avaliar de forma objetiva a competitividade do seu imóvel. Como mostramos em estratégia de operações de leasing, imóveis com elementos claros de diferenciação em relação à concorrência tendem a gerar mais contatos. É importante definir com clareza os pontos em que o imóvel supera os concorrentes e comunicá-los bem.
3. Escolher a administradora com base em resultados comprovados
A qualidade da administradora influencia fortemente o sucesso da gestão locatícia. É indispensável comparar várias empresas quanto a atendimento de reclamações, resposta à inadimplência e atuação em períodos de vacância, avaliando seu histórico e capacidade de execução. Consulte os sete pontos explicados em como escolher uma administradora.
4. Utilizar imobiliárias e internet como dois pilares complementares
Ao transmitir de forma concreta às imobiliárias as características do imóvel e o perfil esperado de inquilino, fica mais fácil que elas apresentem candidatos alinhados à demanda. Hoje, anunciar o imóvel em sites de locação na internet é indispensável. Também está claro em guia de uso de fotos do imóvel que a qualidade das fotos influencia diretamente o volume de contatos.
5. O próprio proprietário também deve agir de forma proativa
Indicações por parte de inquilinos e ex-inquilinos, uso de redes sociais e parcerias com cooperativas universitárias, entre outros canais, ampliam as possibilidades de fechamento quando o proprietário atua de forma ativa. Também é eficaz incentivar indicações com benefícios como aluguel grátis por um período ou vales-presente.
O que você pode fazer agora mesmo para evitar a prolongação da vacância
Se a unidade permanecer vaga por mais de duas semanas, considere revisar o valor do aluguel, as fotos e as condições da planta. Em estratégias de diferenciação na gestão locatícia, também apresentamos casos em que a maximização da receita foi alcançada ao abandonar a gestão de marca única.
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FAQ: dúvidas frequentes sobre manter ocupação total na gestão locatícia
Q. Se a vacância estiver se prolongando, o que deve ser revisto primeiro?
A. Primeiro, verifique se o aluguel está adequado em relação aos valores praticados na região. Em seguida, revisar a qualidade das fotos publicadas e as condições do imóvel (aceita pets, instrumentos musicais etc.) costuma ser eficaz.
Q. Se eu deixar com a administradora, os inquilinos serão encontrados automaticamente?
A. Isso depende da qualidade da administradora e das condições do imóvel. Em vez de deixar tudo a cargo da administradora, é importante pedir relatórios periódicos da situação e o próprio proprietário acompanhar o mercado.
Q. O aluguel grátis por um período é eficaz como medida contra vacância?
A. Em períodos de baixa procura ou em áreas com concorrência intensa, é uma medida eficaz. Tome a decisão comparando a perda de um mês de vacância com o custo do aluguel grátis concedido.
Q. Entre captação geral e captação exclusiva, qual é mais recomendada?
A. Se a prioridade for fechar rapidamente, a captação geral, que permite exposição com várias empresas, tende a ser mais adequada. Se quiser reduzir o trabalho de gestão, a captação exclusiva é mais indicada. Escolha de acordo com a atratividade do imóvel e sua capacidade de acompanhamento.
Q. Reforma ou redução do aluguel: qual é mais eficaz para eliminar a vacância?
A. Isso depende da idade do imóvel, do nível de desgaste e da situação competitiva. Reformar equipamentos antigos ou o acabamento interno melhora a impressão do inquilino, mas a decisão deve ser tomada somente após calcular cuidadosamente o custo-benefício.
