Aluguel no Japão: vacância, AD e teto de comissão (2026)

Isto é algo especificamente japonês: ao contrário do que investidores brasileiros ou portugueses estão acostumados a encontrar em seus próprios mercados, o Japão não tem uma base de dados pública e pesquisável com os valores de aluguel efetivamente fechados nem com as comissões de corretagem realmente pagas. Não existe um sistema equivalente ao MLS americano, nem um cadastro público como o que muitas prefeituras brasileiras mantêm para o IPTU e o valor venal — nada onde um investidor possa simplesmente consultar quanto a unidade do prédio vizinho foi efetivamente alugada no mês passado. Proprietários, e mesmo muitas imobiliárias locais, estimam o custo da vacância e o orçamento de captação de inquilinos a partir de pesquisas setoriais e da experiência acumulada, não de um número que qualquer pessoa possa consultar livremente.

Essa ausência de dados públicos de transações é, em si, uma característica estrutural do mercado imobiliário japonês, e é o motivo pelo qual este artigo é construído inteiramente a partir de pesquisas setoriais com nome e instituição por trás — não de estimativas de mercado. Feita essa ressalva, eis a pergunta prática que todo proprietário de imóvel para locação no Japão precisa responder antes de escrever uma linha de anúncio ou agendar uma única visita: quanto você está disposto a pagar, por ciclo de vacância, para preencher a unidade? Este artigo é escrito para proprietários de apartamentos e pequenos edifícios residenciais no Japão — no caso dos dados abaixo, majoritariamente prédios de poucos andares e estrutura de madeira, chamados de ippan apāto — e usa dados primários de 2026 para apresentar, em valores reais de iene, o custo de um ciclo de vacância, o teto legal da taxa de publicidade (conhecida no mercado japonês pela sigla em inglês “AD”) e da comissão de corretagem, e qual das quatro táticas mais comuns — baixar o aluguel, oferecer um mês grátis, pagar mais AD ou simplesmente deixar a unidade vazia — de fato custa mais caro. Não é uma questão de intuição: é uma questão de aritmética, e é assim que este guia trata o tema.

Todos os valores em iene ao longo deste artigo trazem, entre parênteses, uma conversão aproximada para o real brasileiro, à cotação de aproximadamente ¥1 = R$ 0,0328, referente a 15/08/2026. Use essas conversões apenas como referência de ordem de grandeza — a cotação JPY/BRL costuma oscilar de forma relevante, e qualquer decisão de investimento deve partir da cotação do dia.

Pontos principais deste artigo

• Em um prédio de apartamentos de estrutura de madeira (edifício único, média nacional), um ciclo completo de vacância dura cerca de 1,5 mês. Com o aluguel de ocupação plena de ¥66.156 (aprox. R$ 2.170), isso representa uma perda aproximada de ¥99.000 (aprox. R$ 3.247) por ciclo.
• Por lei, a remuneração que uma imobiliária pode receber na intermediação de uma locação é limitada, somando a parte do locador e a do locatário, a 1,1 vez o aluguel de um mês. Em imóveis residenciais, a regra geral é que no máximo 0,55 vez pode ser cobrado apenas do locatário.
• A taxa de publicidade — chamada de “AD” no mercado japonês — pode ser paga separadamente do teto de comissão, como reembolso do custo real de anúncios solicitados especificamente pelo proprietário.
• Para imóveis classificados como “imóvel vago de longo prazo” (長期の空家等), uma regra especial em vigor desde 1º de julho de 2024 permite pagar até 2,2 vezes o aluguel de um mês.
• Um desconto de 5% no aluguel, mantido pela permanência média de 6,0 anos, gera uma perda de ¥238.176 (aprox. R$ 7.812) — mais caro do que um mês de aluguel gratuito (¥66.156 / aprox. R$ 2.170) ou um mês extra de AD.

Conclusão: defina o orçamento de captação pelo custo de um ciclo de vacância

Noventa por cento da decisão de captação de inquilinos se resume a três números. O primeiro é a perda por vacância em cada ciclo — o que um período vazio realmente custa. O segundo é o teto legal do que se pode pagar em comissão e taxa de publicidade. O terceiro é a perda acumulada de receita caso o aluguel seja reduzido. Ao colocar esses três números lado a lado, a conclusão aparece como aritmética, não como opinião: pagar um mês extra de AD para preencher a vacância dois meses mais cedo é, em praticamente todos os cenários realistas, muito mais barato do que baixar o aluguel.

Diferente de um mercado onde um corretor simplesmente diria “aqui o padrão de AD é de um mês”, este artigo constrói os três números a partir de fontes primárias nomeadas: a pesquisa conjunta do Institute of Real Estate Management Japan (IREM JAPAN) com a Associação Japonesa de Administração de Imóveis para Locação (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会), o comunicado de remuneração e a pesquisa de tendências do mercado habitacional do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT) e a pesquisa de habitação e terrenos do Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações (総務省). A escolha entre captação aberta (várias imobiliárias) e captação exclusiva (uma só) — uma decisão que todo proprietário acaba enfrentando — é colocada depois desses números de propósito: se a terminologia vier primeiro, a decisão silenciosamente se torna sobre definições, em vez de sobre reais e centavos.

O mercado de locação japonês em 2026: o ponto de partida são 4,436 milhões de imóveis vagos para locação

A dificuldade de preencher sua vacância depende menos do seu esforço como proprietário e mais da quantidade de unidades vazias concorrentes no seu mercado. Aproximadamente metade de toda a habitação vaga no Japão não é estoque abandonado nem casa de veraneio sem uso — é habitação para locação sendo ativamente anunciada, exatamente como a sua. Partir desse número muda o que um orçamento de captação está de fato comprando: não apenas um anúncio, mas uma saída mais rápida de um conjunto competitivo muito grande e muito real.

49,3% dos 9,002 milhões de imóveis vagos do Japão são para locação — 78,5% nos prédios de apartamentos

Segundo o “Levantamento de Habitação e Terrenos de 2023” (令和5年住宅・土地統計調査) do Departamento de Estatística do Japão (総務省統計局), divulgado em versão preliminar em setembro de 2024, o estoque total de moradias do Japão era de 65,047 milhões de unidades, das quais 9,002 milhões estavam vagas — uma taxa de vacância de 13,8%, a maior já registrada. Dessas unidades vagas, 4,436 milhões, ou 49,3% de toda a habitação vaga, eram imóveis vagos para locação sendo ativamente anunciados. Por tipo de edificação, a proporção é ainda maior nos prédios de apartamentos: das 5,029 milhões de unidades vagas em edifícios multifamiliares, 78,5% (3,947 milhões) eram vagas para locação.

Para um leitor acostumado às estatísticas de vacância do Brasil ou de Portugal — onde “imóvel vago” costuma significar estoque parado à venda, imóvel em inventário ou segunda residência sem uso — esta é uma recalibração útil: no Japão, quando você ouve um número chamativo de taxa de vacância, aproximadamente metade do que está sendo contado é, simplesmente, apartamentos e casas como o seu, no mercado à espera de um inquilino. Preencher sua unidade um mês mais rápido não é um ganho de eficiência abstrato; é um mês a menos competindo contra 3,947 milhões de outras unidades anunciadas somente em prédios multifamiliares.

O aluguel está subindo: a média mensal é de ¥59.656 (aprox. R$ 1.957), alta de 7,1% em cinco anos

A mesma pesquisa constatou que o aluguel médio mensal de uma residência alugada (sem encargos) era de ¥59.656 (aprox. R$ 1.957), alta de 7,1% em relação a 2018. Por tipo construtivo, os aluguéis privados de estrutura de madeira tiveram média de ¥54.409 (aprox. R$ 1.785, +4,5%), e os de estrutura não-madeira, ¥68.548 (aprox. R$ 2.248, +7,0%). As residências alugadas totalizavam 19,462 milhões de unidades, ou 35,0% do total de moradias, das quais os aluguéis privados representavam 15,684 milhões de unidades (28,2%).

O pano de fundo, portanto, é duplo: concorrência intensa (milhões de unidades vagas disputando os mesmos inquilinos) e aluguéis em alta. Essa combinação é exatamente o motivo pelo qual vale a pena pausar antes de recorrer automaticamente a um desconto no aluguel para preencher uma vacância — um desconto vai na direção contrária à do próprio mercado e, como as seções seguintes mostram, seu custo se acumula por todo o tempo em que o inquilino permanece no imóvel.

[Tabela de números] o custo real de um ciclo de vacância, em iene

É aqui que o artigo fica concreto. Se você ainda não tem os números do seu próprio prédio, comece usando as médias nacionais abaixo e refaça o mesmo cálculo com os dados do seu imóvel. Os valores vêm da 13ª Pesquisa Nacional de Habitação para Locação (2025) (第13回（2025年版）全国賃貸住宅実態調査報告書), conduzida em conjunto pela IREM JAPAN e pela Associação Japonesa de Administração de Imóveis para Locação — uma pesquisa que cobriu 3.844 imóveis em todo o país, com 40.979 respostas válidas — especificamente os indicadores de prédios de estrutura de madeira, edifício único, em nível nacional.

Fonte: IREM JAPAN / Associação Japonesa de Administração de Imóveis para Locação (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会), “13ª Pesquisa Nacional de Habitação para Locação (2025年版)” (Especificamente para a região de Kanto: taxa média de rotatividade 19,5%, permanência média 5,1 anos, aluguel mensal de ocupação plena ¥69.677 / aprox. R$ 2.285)

Vale notar, para o leitor acostumado a relatórios de mercado brasileiros ou portugueses, que essa taxa de vacância de 2,09% não é uma simples “fotografia” do percentual de imóveis vazios em um dado momento, como costuma ser divulgado pelo IBGE ou por índices imobiliários locais. É uma medida de fluxo — unidades desocupadas multiplicado pelo período médio de vacância — e essa diferença é essencial para o próximo cálculo, porque é o que permite extrair quantos meses, em média, uma unidade realmente fica vazia por ciclo.

Um ciclo de vacância dura, em média, cerca de 1,5 mês — uma perda de aproximadamente ¥99.000 (aprox. R$ 3.255)

A pesquisa define sua taxa de vacância como “unidades desocupadas × período médio de vacância”. Invertendo essa definição, ao dividir a taxa de vacância nacional para edifícios de madeira (2,09%) pela taxa média de rotatividade (16,7%), obtém-se o período médio de vacância por ciclo.

• 2,09% ÷ 16,7% = 0,125 ano = aproximadamente 1,5 mês
• ¥66.156 (aprox. R$ 2.170) de aluguel de ocupação plena × 1,5 mês = aproximadamente ¥99.234 (aprox. R$ 3.255) perdidos por ciclo
• Na região de Kanto: 1,97% ÷ 19,5% = aproximadamente 1,2 mês; com aluguel de ¥69.677 (aprox. R$ 2.285), isso equivale a cerca de ¥84.000 (aprox. R$ 2.755)

O que importa aqui é mais a estrutura do que o valor em si. Quanto maior a taxa de rotatividade de uma região, mais frequente é a troca de inquilinos, e encurtar o período de vacância por ciclo passa a valer todos os anos. A permanência média em Kanto é de 5,1 anos, contra 6,0 anos na média nacional, o que significa que os imóveis de Kanto carregam um peso anual maior para o mesmo período de vacância. (Nota: os valores acima são obtidos invertendo os indicadores publicados na pesquisa; não são números declarados diretamente no relatório original.)

O balanço anual de um prédio de 10 unidades — e quanto vale antecipar a captação em um mês

Detalhando um ano de operação de um prédio de estrutura de madeira com 10 unidades, na média nacional:

Com uma taxa de rotatividade de 16,7%, cerca de 1,7 das 10 unidades trocam de inquilino em um determinado ano. Se o período de vacância por ciclo puder ser reduzido de 1,5 mês para 1,0 mês, isso recupera ¥66.156×0,5 mês×1,7 unidade = aproximadamente ¥56.000 (aprox. R$ 1.837) por ano. Não é um valor grande isoladamente, mas ele se repete todos os anos e entra diretamente na avaliação do imóvel pelo método de capitalização de renda no momento da venda. Capitalizando a uma taxa de retorno (yield) de 5%, uma melhora anual de ¥56.000 (aprox. R$ 1.837) equivale a aproximadamente ¥1,12 milhão (aprox. R$ 36.736) em valor de ativo — um investidor brasileiro ou português reconhecerá imediatamente essa lógica, semelhante à de um cap rate, só que aplicada a uma variação mensal bem menor do que a maioria está acostumada a modelar.

O custo real da captação (AD + comissão de corretagem): cerca de ¥106.000 (aprox. R$ 3.470) por locação fechada

Então quanto está realmente sendo gasto para encurtar esse período de vacância? Como a pesquisa reporta o custo de captação (AD, publicidade, comissão de corretagem etc.) em valor anual, dividir pela taxa de rotatividade revela o valor por locação fechada.

• Nacional: ¥17.670 ÷ 16,7% = aproximadamente ¥105.800 (aprox. R$ 3.470) por locação = aproximadamente 1,6 mês do aluguel de ocupação plena de ¥66.156 (aprox. R$ 2.170)
• Kanto: ¥22.525 ÷ 19,5% = aproximadamente ¥115.500 (aprox. R$ 3.788) por locação = aproximadamente 1,66 mês do aluguel de ocupação plena de ¥69.677 (aprox. R$ 2.285)

Em outras palavras, a prática real de mercado é que proprietários já gastam de 1,5 a 1,7 mês de aluguel em custos de captação por ciclo. Isso está razoavelmente alinhado com a convenção estrutural comum de “um mês de AD mais a parte da comissão de corretagem que cabe ao locador”. Somando a taxa de administração de locação de 4,49% (cerca de ¥35.600 / aprox. R$ 1.168 por ano, sobre ¥66.156×12 meses), o custo total de captação e administração fica em torno de ¥53.000 (aprox. R$ 1.738) por unidade ao ano. (Este também é um valor estimado a partir de indicadores anuais.)

[Tabela comparativa] o teto do que se pode pagar na captação é definido por lei

Ao pensar no orçamento de captação, é preciso lembrar que a remuneração que a imobiliária (宅地建物取引業者, empresa licenciada de intermediação imobiliária) pode receber tem um teto legal. A base é o comunicado “Valor de remuneração que empresas de intermediação imobiliária podem receber em relação a compra e venda de terrenos ou edificações” (昭和45年建設省告示第1552号, com última alteração pelo Comunicado nº 949 do MLIT de 21/06/2024, em vigor desde 01/07/2024).

Isto também é uma particularidade japonesa que vale destacar para um leitor brasileiro ou português: no Brasil, a comissão do corretor de imóveis para locação costuma seguir a tabela recomendada pelo CRECI de cada estado — normalmente o equivalente a um mês de aluguel, mas sem um teto federal único e sem a divisão precisa entre locador e locatário que a lei japonesa estabelece. Em Portugal, a comissão de mediação imobiliária para arrendamento é livremente negociada entre as partes e a imobiliária, tipicamente também próxima de um mês de renda mais IVA, mas também sem um teto nacional fixado por lei como no Japão. A lei japonesa, em contraste, fixa um número exato e divide claramente o que pode ser cobrado do locador, do locatário, e o que pode ser cobrado como publicidade à parte — o que dá ao proprietário uma previsibilidade de custo que simplesmente não existe da mesma forma nesses outros mercados.

Fonte: Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT), “Valor de remuneração que empresas de intermediação imobiliária podem receber em relação a compra e venda de terrenos ou edificações” (texto integral, versão revisada) / MLIT, legislação relacionada à Lei de Transações de Terrenos e Edificações

A base legal para pagar AD (taxa de publicidade) à parte — e seus limites

Na prática do mercado japonês, o que se chama de “AD 1 mês” ou “AD 2 meses” tem um fundamento legal específico: a ressalva do Item 11① do comunicado, ou seja, “o valor correspondente ao custo de publicidade realizada a pedido do cliente”. Essa taxa de publicidade é a única coisa que pode ser recebida fora do teto de remuneração.

É importante ser transparente aqui: a taxa de publicidade não é ilimitada. Ela corresponde ao custo real de uma publicidade que o cliente — neste caso, o proprietário — de fato solicitou; usar o rótulo “taxa de publicidade” apenas de fachada para receber um valor acima do teto de remuneração contraria o propósito do comunicado. Para o proprietário, o caminho seguro tanto na prática quanto para fins de prestação de contas é confirmar previamente “em qual portal, por quanto tempo e em qual formato o anúncio será veiculado”, e pagar como contrapartida disso. Essa confirmação cabe em uma única pergunta no momento de contratar a captação — e, para um investidor brasileiro ou português acostumado a comissões mais informais, é justamente esse nível de documentação que vale a pena exigir de qualquer imobiliária japonesa antes de assinar.

Imóveis com vacância de longo prazo podem pagar até 2,2 vezes — regra especial em vigor desde julho de 2024

Terrenos e edificações que não são usados para moradia ou atividade econômica há muito tempo, e para os quais não há perspectiva de uso futuro, são tratados pelo comunicado como “imóvel vago de longo prazo” (長期の空家等). Nesse caso, desde que o ônus do locatário esteja dentro do teto, na intermediação o total pode chegar a até 2,2 vezes o aluguel de um mês. Na representação (agência), o limite também é 2,2 vezes.

Para proprietários que enfrentam vacância de longo prazo, essa é uma forma de dobrar o orçamento de captação dentro da própria estrutura legal. Em imóveis com seis meses, um ano ou mais de vacância, vale a pena perguntar à imobiliária responsável se o imóvel se enquadra na regra especial de “imóvel vago de longo prazo”. A avaliação do enquadramento depende das circunstâncias específicas de cada caso, então confirme com a imobiliária responsável e com o comunicado do MLIT antes de seguir em frente.

[Tabela comparativa] desconto no aluguel, mês grátis, AD ou vacância prolongada — o que custa mais caro

Vamos direto à conclusão. Baixar o aluguel é, de longe, a opção mais cara. Partindo do aluguel de ocupação plena de ¥66.156 (aprox. R$ 2.170) e da permanência média nacional de 6,0 anos (72 meses), comparamos o custo de quatro táticas.

Um desconto mensal de ¥3.308 (aprox. R$ 109) parece pequeno no momento da captação. Mas, acumulado pela permanência média de 6,0 anos, chega a ¥238.176 (aprox. R$ 7.812) — 3,6 vezes o custo de um mês de aluguel grátis e 2,4 vezes o custo de deixar a unidade vazia por 1,5 mês. “Apenas ¥3.000 por mês” e “R$ 7.812 no total” são a mesma decisão vista de dois ângulos diferentes.

Outro motivo para não baixar o aluguel: o próximo ciclo de captação parte de um patamar mais baixo

O custo real de um desconto não termina nos seis anos deste inquilino. Um aluguel reduzido passa a ser tratado como “o último valor efetivamente fechado” na próxima captação, e é isso que entra nos dados de mercado da região. Para reajustar a partir desse novo patamar na captação seguinte, é preciso investir em reforma ou contar com um mercado em alta. Baixar o aluguel não é uma decisão pontual — é uma decisão que fixa o patamar de aluguel do imóvel por um longo prazo. Um investidor brasileiro acostumado a reajustar o aluguel pelo IGP-M ou pelo IPCA a cada renovação contratual deve notar que, no Japão, não existe esse mecanismo automático de correção: o novo aluguel de referência é, simplesmente, o último valor negociado.

Antes de mexer no aluguel, recomendamos primeiro confirmar o patamar adequado calculado a partir da taxa de retorno (yield). A lógica está detalhada em Como definir o aluguel a partir da taxa de retorno do investimento. Um panorama de táticas além do desconto está em 10 estratégias contra a vacância na era do declínio populacional.

[Tabela de números] o que o inquilino leva em conta na hora de decidir | Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do ano fiscal Reiwa 7

A base para montar as condições de captação não deve ser a intuição, e sim pesquisa. A partir da “Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do ano fiscal Reiwa 7” (令和7年度住宅市場動向調査) do MLIT, divulgada em 17/07/2026, organizamos as respostas de domicílios que se mudaram para habitação privada de locação.

Fonte: MLIT, “Relatório da Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do ano fiscal Reiwa 7” (comunicado de imprensa: 17/07/2026)

Lendo essas três colunas lado a lado, o roteiro da captação fica claro. O inquilino escolhe pelo aluguel, concede no aluguel, e mesmo depois de morar continua insatisfeito com o aluguel. Mas, na segunda e na terceira colunas, aparecem metragem, planta e áreas molhadas (cozinha e banheiro). Ou seja, em vez de equilibrar a negociação pelo aluguel, é possível equilibrá-la pela forma como a metragem e as áreas molhadas são apresentadas — o que abre espaço para fechar contrato sem precisar mexer no valor do aluguel.

Nas instalações, o que mais pesa é a planta (65,8%) e a metragem (55,3%)

Entre os motivos de escolha relacionados a instalações, planta/número de cômodos lidera com 65,8%, seguido por metragem da moradia (55,3%), instalações e tamanho da cozinha (32,9%), design da moradia (30,4%), instalações e tamanho do banheiro (27,3%) e nível de segurança contra crimes (11,8%). A mesma pesquisa mostra que, entre os domicílios que se mudaram para habitação privada de locação, 38,8% tinham caixa de entrega automatizada (宅配ボックス) instalada, e apenas 24,9% tinham um cômodo dedicado para trabalho remoto; a idade média do imóvel no momento da mudança era de 19,9 anos.

Metragem e planta não são fáceis de alterar. Mas a forma como a planta é desenhada, como os móveis são sugeridos e como os cômodos são fotografados muda a percepção de amplitude do espaço. As práticas de fotografia de captação estão detalhadas em Como tirar fotos do imóvel que geram interesse. Instalações como a caixa de entrega automatizada, ainda presente em menos de 40% dos imóveis, tendem a se tornar um diferencial frente a concorrentes na mesma faixa de preço — uma amenidade que, para um leitor brasileiro habituado a portarias 24 horas em condomínios verticais, pode até soar básica, mas que no contexto japonês de prédios pequenos sem portaria é um diferencial real.

A insatisfação após a mudança é com o banheiro (16,1%) e a cozinha (15,3%) — onde investir para reduzir a rotatividade

O fato de banheiro (16,1%) e cozinha (15,3%) aparecerem no topo dos pontos de insatisfação afeta menos a captação e mais a saída do inquilino. Se a permanência média de 6,0 anos se estender para 7,0 anos, a taxa de rotatividade cai de 16,7% para 14,3%, e a perda por vacância e o custo de captação caem na mesma proporção. Investir nas áreas molhadas é, ao mesmo tempo, uma arma de captação e um investimento que reduz a própria rotatividade. Partindo da premissa de que cada ciclo custa cerca de ¥200.000 (aprox. R$ 6.560) somando a perda por vacância (¥99.234 / aprox. R$ 3.255) e o custo de captação (¥105.800 / aprox. R$ 3.470), o critério para decidir uma reforma de banheiro e cozinha fica muito mais concreto.

Sete em cada dez captações começam na internet | internet 62,5% contra imobiliária física 42,4%

Segundo a mesma pesquisa, entre os domicílios que se mudaram para habitação privada de locação, 71,5% pesquisaram informações pela internet, e 25,9% fizeram contato, inscrição em plantão, agendamento de visita ou solicitação de material pela internet. Os métodos usados para procurar o imóvel (múltipla escolha) foram: internet 62,5%, imobiliária 42,4%, indicação de conhecidos 12,5%, empregador 5,1%, revista de informações imobiliárias 4,1%.

Internet e imobiliária não são uma escolha entre uma ou outra — são as duas coisas juntas. Encontrar o imóvel pela internet e fechar contrato na loja física da imobiliária é hoje o padrão em duas etapas. Portanto, o que o proprietário precisa verificar são dois pontos: a quantidade de fotos publicadas, a qualidade dessas fotos e a precisão das informações no anúncio (aceita animal, aceita instrumento musical, detalhamento dos custos iniciais), e se o corretor responsável na imobiliária está apto a explicar os diferenciais do imóvel. Para um leitor brasileiro, essa combinação é familiar — o padrão de buscar no OLX, no ZAP Imóveis ou no QuintoAndar e fechar por telefone ou presencialmente é uma estrutura muito parecida. A lógica de administração e intermediação integradas está detalhada em o modelo prático de gestão e intermediação integradas para elevar a taxa de ocupação.

Contrato eletrônico em 2,2% e explicação de itens importantes on-line em 3,9% — uma área onde ainda há diferencial

Por outro lado, o contrato assinado eletronicamente ainda representa apenas 2,2%, a explicação de itens importantes (重要事項説明) feita on-line apenas 3,9%, e a explicação do imóvel/negociação por videoconferência apenas 2,5%. Para imóveis voltados a demanda de transferência de trabalho ou de estudantes vindos de longe — um público que um investidor japonês local talvez não priorize, mas que pode incluir o próprio leitor internacional deste artigo, avaliando um imóvel à distância — essa é uma área onde ainda há pouca concorrência e, portanto, espaço real de diferenciação.

Custos iniciais na prática: aluguel médio de ¥83.381 (aprox. R$ 2.735), caução em 51,9% dos casos, luvas em 43,1%

Como referência para montar as condições, vale também registrar os valores reais do contrato. Na pesquisa do ano fiscal Reiwa 7, o aluguel mensal do imóvel ocupado foi, em média, ¥83.381 (aprox. R$ 2.735), com mediana de ¥74.000 (aprox. R$ 2.427), e a taxa de condomínio (共益費) teve média mensal de ¥4.837 (aprox. R$ 159). Domicílios com caução/depósito de garantia (敷金) foram 51,9% (com 64,4% pagando exatamente 1 mês), com luvas não reembolsáveis (礼金) foram 43,1% (73,4% pagando exatamente 1 mês), e com comissão de corretagem foram 48,0% (69,7% pagando exatamente 1 mês). A soma de “sinto muito o peso” e “sinto um pouco o peso” em relação ao aluguel foi de 53,9%.

Isto é uma das maiores diferenças estruturais para um investidor brasileiro ou português entender de saída: o Japão tem dois tipos de pagamento inicial não reembolsável que não existem, juntos, em nenhum desses dois países. O shikikin (敷金) é um depósito de garantia parcialmente restituível, parecido com a caução da Lei do Inquilinato brasileira (Lei nº 8.245/1991, artigo 38, que permite até 3 meses de aluguel como garantia) — mas o reikin (礼金), literalmente “dinheiro de agradecimento”, é um valor pago ao locador na assinatura do contrato que não é devolvido em nenhuma hipótese, e não tem equivalente direto nem no sistema brasileiro de caução/fiador/seguro-fiança, nem no regime português de arrendamento urbano, onde a garantia costuma se limitar a depósito de dois ou três meses e a fiança, mas sem essa parcela cerimonial não reembolsável. O fato de quase metade dos contratos na pesquisa já não cobrar luvas mostra que essa prática está em recuo, mas ela ainda molda o cálculo de custo inicial que um investidor internacional precisa considerar tanto do lado de quem aluga quanto do lado de quem administra o próprio imóvel.

O fato de quase metade dos contratos não ter luvas e quase metade não ter comissão de corretagem mostra que ainda há espaço para reduzir o custo inicial. Reduzir o custo inicial é uma tática que baixa a barreira de entrada sem reduzir o valor mensal do aluguel. A estrutura de caução e luvas também está detalhada em como pensar a caução, as luvas e os custos iniciais.

Captação aberta ou captação exclusiva | escolhendo pelos números, não por preferência

Com os números apresentados até aqui em mãos, é hora de escolher o formato de captação. Existem dois formatos para a captação de inquilinos no Japão — “captação aberta” (一般募集) e “captação exclusiva” (専任募集) — e não se trata de dizer qual é superior. Na prática, imóveis com rotatividade rápida se beneficiam de priorizar exposição, enquanto imóveis com rotatividade lenta se beneficiam de concentrar a densidade de informação em uma única imobiliária.

Um investidor acostumado ao sistema brasileiro de “imóvel com placa e cadastro em vários portais ao mesmo tempo” vai reconhecer a captação aberta de imediato. Já a captação exclusiva se aproxima mais de um contrato de exclusividade de venda no Brasil (comum em imóveis de alto padrão) — mas aplicada à locação, o que é bem mais raro fora do Japão.

Captação aberta: maximizar a exposição contratando várias imobiliárias

A captação aberta é o formato em que o proprietário contrata várias imobiliárias simultaneamente para anunciar o imóvel. Como a informação chega a mais olhos, a probabilidade de fechamento aumenta, e o próprio proprietário também pode buscar inquilinos por conta própria. Por outro lado, há o trabalho de avisar as demais imobiliárias quando o contrato é fechado, e o empenho de cada uma pode se diluir, resultando em uma situação em que “nenhuma leva o imóvel realmente a sério”. Em uma região de rotatividade rápida como Kanto (19,5%), onde o interesse aparece mesmo sem muito esforço, uma exposição maior se traduz diretamente em menos dias até o fechamento.

Captação exclusiva: concentrar o canal de contato para aumentar a densidade de informação

A captação exclusiva é o formato em que o proprietário concentra a captação em uma única imobiliária. Além de unificar comunicação e relatórios — o que reduz a carga administrativa do proprietário —, a imobiliária responsável tende a investir tempo e verba de publicidade de forma mais concentrada. Em imóveis com poucos contatos por mês, com público-alvo restrito, ou onde se pretende investir de forma concentrada um orçamento equivalente a dois meses de AD, a captação exclusiva costuma trazer resultado mais rápido. Os critérios de decisão são “número de contatos nos últimos três meses” e “taxa de fechamento a partir das visitas”. Se há contatos e o imóvel não fecha, o problema está no próprio imóvel; se não há contatos, o problema está na exposição e nas condições oferecidas.

Antes de considerar a garantia de ocupação plena (sublease) | o que verificar

Quando a vacância se prolonga, o modelo de sublocação com garantia de aluguel (サブリース, também chamado de “aluguel garantido”) aparece como opção. Na estrutura, o proprietário e a empresa de sublocação firmam um contrato de locação-mestre (特定賃貸借契約, tokutei chintaishaku keiyaku), e a empresa subloca o imóvel ao inquilino final.

Isto é uma estrutura que merece atenção especial de um investidor brasileiro ou português: no Brasil, o produto mais próximo é o serviço de “aluguel garantido” oferecido por algumas imobiliárias e por seguradoras (garantia locatícia), mas ele normalmente cobre apenas o risco de inadimplência do inquilino já existente, sem a empresa assumir o papel de sublocadora do imóvel inteiro. Em Portugal, o equivalente mais próximo seria contratar uma administração de arrendamento com garantia de renda, também um modelo menos padronizado e menos regulado do que a sublease japonesa, que tem uma lei federal dedicada (a Lei de Administração de Imóveis para Locação, discutida na próxima seção).

Usando os números já apresentados, o eixo de comparação fica claro. Compare o nível do aluguel garantido oferecido com o ônus de conduzir a captação por conta própria. Supondo que o aluguel garantido seja de 80% a 85% do aluguel de ocupação plena, sobre um aluguel de ¥66.156 (aprox. R$ 2.170) isso representa um ônus anual de aproximadamente ¥120.000 a ¥160.000 por unidade (aprox. R$ 3.936 a R$ 5.248). Já a soma da perda por vacância por ciclo (¥99.234 / aprox. R$ 3.255) com o custo de captação (¥105.800 / aprox. R$ 3.470), cerca de ¥200.000 (aprox. R$ 6.560), dividida pela permanência média de 6,0 anos, dá aproximadamente ¥34.000 (aprox. R$ 1.115) ao ano. Nessa premissa, para um imóvel com rotatividade próxima da média, a sublease acaba saindo mais cara do que conduzir a própria captação. A taxa de garantia efetiva varia de contrato para contrato, então confirme por escrito, antes de assinar, o nível de aluguel garantido, as condições de reajuste do aluguel e o período de isenção de responsabilidade (免責期間).

Verificando a administradora pelo “registro” | como usar a Lei de Administração de Imóveis para Locação

A qualidade da administradora tem grande impacto no sucesso da locação. Histórico e reputação são difíceis de comparar, mas a Lei de Administração de Imóveis para Locação (賃貸住宅管理業法) disponibiliza fatos objetivos que qualquer pessoa pode verificar hoje mesmo.

Registro obrigatório para quem administra 200 unidades ou mais | 9.987 empresas registradas, 106.678 gestores de operações qualificados

Segundo o relatório do MLIT “Situação de implementação da Lei de Racionalização das Operações de Administração de Imóveis para Locação” (posição em 31/07/2025), empresas que administram 200 unidades ou mais são obrigadas a se registrar junto ao Ministro do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, e o número de empresas registradas é de 9.987, com 106.678 pessoas atendendo aos requisitos de qualificação de gestor de operações (業務管理者). Empresas registradas têm obrigações como nomear um gestor de operações, entregar documento com explicação de itens importantes antes de firmar o contrato de administração, manter a separação patrimonial dos ativos administrados e fazer relatórios periódicos ao contratante.

Vale registrar que, em maio de 2025, 36,6% (3.624 empresas) das empresas registradas não tinham obrigação legal de registro, por administrarem menos de 200 unidades. Empresas pequenas que se registram voluntariamente estão, na prática, adotando uma estrutura legal que não são obrigadas a ter. O registro sozinho não determina qualidade, mas é um fato que vale a pena verificar — e, para um investidor estrangeiro que não pode visitar pessoalmente cada candidato a administradora, é um dos poucos filtros objetivos e verificáveis à distância.

Taxa de terceirização de 71,2%, 11.359 reclamações registradas | 3 itens para não deixar tudo por conta da administradora

Segundo o mesmo relatório, a proporção de proprietários de imóveis para locação que terceirizam a administração subiu de 25,0% no ano fiscal Heisei 4 para 71,2% no ano fiscal Reiwa 5. Por outro lado, o número de reclamações recebidas pelos centros de defesa do consumidor sobre administradoras e empresas de sublocação subiu de 3.785 no ano fiscal Heisei 26 para 11.359 no ano fiscal Reiwa 5. Justamente porque terceirizar se tornou o padrão, a forma de escolher e de se relacionar com a administradora passou a importar mais.

Há três itens que o proprietário pode verificar hoje mesmo:

1. Número de registro: pesquisar a empresa no Portal da Lei de Administração de Imóveis para Locação do MLIT e confirmar se há registro e qual é o número.
2. Nomeação do gestor de operações: perguntar se cada filial tem um gestor de operações nomeado e quem é o responsável pela filial que atende seu imóvel.
3. Conteúdo do relatório periódico: verificar se o relatório mensal traz números concretos de contatos recebidos, visitas realizadas, propostas de locação e dias até o fechamento.

O terceiro item é, na prática, o que mais faz diferença. Uma captação cujo número de contatos não é reportado não pode ser melhorada. Os critérios detalhados de seleção estão em 7 pontos para escolher uma administradora de imóveis para locação, e os itens de checagem do contrato estão em checklist do contrato de administração de locação.

Ampliando o público-alvo da captação | Lei da Rede de Segurança Habitacional revisada (em vigor desde 01/10/2025)

O próprio portão de entrada da captação também ganhou um sistema novo em 2026. Em 1º de outubro de 2025 entrou em vigor a Lei da Rede de Segurança Habitacional revisada (改正住宅セーフティネット法), criando o sistema de “moradia com apoio residencial” (居住サポート住宅). Trata-se de moradia em que entidades de apoio residencial (居住支援法人) atuam em conjunto com o proprietário para fazer a checagem diária de segurança do morador, visitas de acompanhamento e o encaminhamento para serviços de assistência social quando a condição de vida ou de saúde do morador se torna instável.

Não são poucos os proprietários que sentem insegurança em relação a locatários idosos morando sozinhos ou de nacionalidade estrangeira. Essa insegurança se resume, em quase todos os casos, a dois pontos: risco de inadimplência e a dificuldade de lidar com o que acontece durante a locação e no momento da desocupação. Um investidor internacional deve notar que esse é exatamente o tipo de preocupação que, em muitos países, seria resolvido apenas com seguro-fiança ou fiador — no Japão, o Estado optou por criar toda uma estrutura legal dedicada a isso. A lei revisada trouxe o seguinte arcabouço:

• Garantia de débito de aluguel: um sistema de registro e certificação de empresas garantidoras de débito de aluguel que atendem a determinados requisitos, facilitando o acesso à garantia.
• Retirada de bens deixados (残置物処理): desde 1º de outubro de 2025, foi incluída nas atribuições das entidades de apoio residencial a “retirada de bens deixados mediante delegação do morador”.
• Subsídio para reforma: existe um sistema de subsídio para reforma de moradias exclusivas da rede de segurança e de moradias com apoio residencial (valores e requisitos variam por município — consulte a página do sistema no site do MLIT e a prefeitura local).

Preencher a insegurança da recepção com estrutura institucional, em vez de apenas boa vontade, é o caminho mais realista para ampliar a base de captação em meio à concorrência de 3,947 milhões de unidades. O uso prático do sistema está detalhado em como usar a rede de segurança habitacional para reduzir a vacância.

Checklist de captação de inquilinos para colocar em prática hoje (7 itens)

1. Liste o aluguel de ocupação plena, o número anual de rescisões e o período médio de vacância do seu imóvel e calcule a perda por ciclo em valor monetário.
2. Usando essa perda como teto, defina o quanto pode ser gasto por ciclo em custo de captação (AD + parte da comissão a cargo do locador). A média nacional é de cerca de 1,6 mês de aluguel.
3. Confirme com a imobiliária o detalhamento entre comissão e taxa de publicidade (em qual portal, por quanto tempo e em qual formato o anúncio será veiculado).
4. Se a vacância já é prolongada, pergunte à imobiliária responsável se o imóvel se enquadra na regra especial de “imóvel vago de longo prazo” (até 2,2 vezes o aluguel).
5. Antes de baixar o aluguel, calcule o valor do desconto multiplicado pela permanência média e compare com o custo de um mês grátis ou de um mês extra de AD.
6. Confirme o número de fotos do anúncio e como a planta e a metragem estão sendo apresentadas. Os principais motivos de escolha ligados a instalações são planta (65,8%) e metragem (55,3%).
7. Confirme três pontos da administradora: número de registro, nomeação do gestor de operações e se o relatório mensal traz o número de contatos recebidos.

FAQ: perguntas frequentes sobre captação de inquilinos e manutenção da ocupação plena

P. Qual é o padrão de mercado para o quanto se gasta na captação de inquilinos, em meses de aluguel?

R. Segundo a estimativa a partir da pesquisa de campo, o valor gira em torno de 1,5 a 1,7 mês de aluguel por ciclo. Dividindo a média anual de custo de captação (AD, publicidade, comissão de corretagem etc.) de ¥17.670 (aprox. R$ 580) pela taxa média de rotatividade de 16,7%, chega-se a aproximadamente ¥105.800 (aprox. R$ 3.470), o equivalente a cerca de 1,6 mês do aluguel de ocupação plena de ¥66.156 (aprox. R$ 2.170). Em Kanto, o valor é de aproximadamente ¥115.500 (aprox. R$ 3.788), cerca de 1,66 mês.

P. Até quanto se pode pagar de AD (taxa de publicidade)? Existe um teto legal?

R. O teto da própria remuneração é de, no máximo, 1,1 vez o aluguel de um mês somando o valor recebido de locador e locatário na intermediação de locação (em edificações residenciais, no máximo 0,55 vez apenas do locatário, como regra geral). A taxa de publicidade pode ser paga fora desse teto, mas limitada ao “valor correspondente ao custo de publicidade realizada a pedido do cliente”. Usar o rótulo de taxa de publicidade apenas de fachada para pagar acima do teto contraria o propósito do comunicado.

P. Existe alguma forma de aumentar o orçamento de captação em um imóvel com vacância prolongada?

R. Com a alteração do comunicado de remuneração em vigor desde 1º de julho de 2024, na locação de “imóvel vago de longo prazo”, é possível pagar até 2,2 vezes o aluguel de um mês na intermediação, e até 2,2 vezes na representação (agência). O enquadramento depende de avaliação caso a caso, então confirme com a imobiliária responsável.

P. Quanto se perde quando a vacância dura um mês?

R. Na média nacional de um prédio de estrutura de madeira, o aluguel de ocupação plena é de ¥66.156 (aprox. R$ 2.170) por unidade, então um mês representa essa perda. Além disso, o período médio de vacância por ciclo é estimado em cerca de 1,5 mês, o que representa uma perda de aproximadamente ¥99.234 (aprox. R$ 3.255) por ciclo. Em um prédio de 10 unidades, a perda anual por vacância é de ¥118.440 (aprox. R$ 3.885), calculada como ¥987×10 unidades×12 meses.

P. O que compensa mais, baixar o aluguel ou oferecer um mês de aluguel grátis?

R. Em números, o aluguel grátis é amplamente mais vantajoso. Um desconto de 5% (¥3.308 / aprox. R$ 109) sobre a permanência média de 6,0 anos representa uma perda de ¥238.176 (aprox. R$ 7.812), enquanto um mês de aluguel grátis é uma ocorrência única de ¥66.156 (aprox. R$ 2.170). O desconto também tem o efeito secundário de rebaixar o aluguel de referência para a próxima captação.

P. Devo optar pela captação aberta ou pela captação exclusiva?

R. Decida com base no número de contatos recebidos nos últimos três meses. Se há contatos suficientes e o imóvel não fecha contrato, o problema está no próprio imóvel, então o efeito de aumentar a exposição com a captação aberta é limitado. Se os contatos em si são poucos, a captação exclusiva, que permite concentrar verba de publicidade e tempo, tende a movimentar mais o processo.

P. O que decide a escolha do inquilino na hora de fechar um imóvel?

R. Segundo a Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do ano fiscal Reiwa 7, entre os domicílios que se mudaram para habitação privada de locação, os motivos de escolha foram, em ordem: aluguel adequado (45,8%), boa localização (37,6%), conveniência de transporte (34,2%), proximidade do trabalho (27,6%) e design/tamanho/instalações (27,3%). Nas instalações, os itens mais citados foram planta/número de cômodos (65,8%) e metragem da moradia (55,3%).

P. Existe uma forma objetiva de verificar se uma administradora é confiável?

R. Verifique o registro na Lei de Administração de Imóveis para Locação. Empresas que administram 200 unidades ou mais são obrigadas a se registrar junto ao Ministro do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, e, na posição de 31/07/2025, havia 9.987 empresas registradas. É possível pesquisar empresas registradas no portal do MLIT e também verificar a nomeação do gestor de operações em cada filial.

Citações e referências

• MLIT, comunicado de imprensa da “Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do ano fiscal Reiwa 7” (17/07/2026)
• MLIT, “Relatório da Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do ano fiscal Reiwa 7”
• MLIT, “Valor de remuneração que empresas de intermediação imobiliária podem receber em relação a compra e venda de terrenos ou edificações” (Comunicado nº 1552 do Ministério da Construção de 1970 / alterado pelo Comunicado nº 949 do MLIT de 21/06/2024, em vigor desde 01/07/2024)
• MLIT, “Legislação relacionada à Lei de Transações de Terrenos e Edificações”
• IREM JAPAN / Associação Japonesa de Administração de Imóveis para Locação (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会), “13ª Pesquisa Nacional de Habitação para Locação (2025年版)”
• Departamento de Estatística do Japão (総務省統計局), “Levantamento de Habitação e Terrenos de 2023 — Resumo dos resultados da apuração básica sobre moradias e domicílios (apuração preliminar)” (divulgado em 25/09/2024)
• Departamento de Estatística do Japão (総務省統計局), “Resultados do Levantamento de Habitação e Terrenos de 2023”
• MLIT, “Situação de implementação da Lei de Racionalização das Operações de Administração de Imóveis para Locação” (posição em 31/07/2025)
• MLIT, “Portal da Lei de Administração de Imóveis para Locação”
• MLIT, “Novo Sistema de Rede de Segurança Habitacional” (lei revisada em vigor desde 01/10/2025)