Un immeuble à usage mixte avec des locataires commerciaux aux 1er et 2e étages et des logements aux étages supérieurs est un bien immobilier mixte combinant des locataires commerciaux aux 1er et 2e niveaux avec des logements aux étages supérieurs. Il peut offrir une rentabilité élevée, mais s'accompagne aussi de risques spécifiques, notamment la gestion des locataires commerciaux, la résistance sismique et les problèmes avec les résidents. Cet article présente l'ensemble des points que les investisseurs et propriétaires doivent connaître.
Qu'est-ce qu'un immeuble geta-baki ? Définition et origine
On appelle « geta-baki mansion » un immeuble résidentiel mixte dont les 1er et 2e étages sont utilisés par des locataires commerciaux (commerces, bureaux, parking) et les étages supérieurs comme logements. Le nom vient du fait que l'espace composé uniquement de poteaux et de murs au rez-de-chaussée rappelle les dents d'une paire de geta. Comme ce type d'immeuble peut aussi être construit dans des zones à vocation strictement commerciale ou dans des zones commerciales de proximité, les possibilités d'implantation sont plus larges.
Les 3 risques propres aux immeubles geta-baki
1. Risques structurels et sismiques
Le niveau commercial adopte souvent une structure de type pilotis avec peu de poteaux et de murs porteurs afin de garantir de grands espaces, ce qui tend à affaiblir la résistance sismique. En particulier, les biens construits avant 1981 selon les anciennes normes parasismiques nécessitent un diagnostic sismique et des travaux de renforcement.
2. Risque de vacance
Comme les loyers commerciaux sont plus élevés que les loyers résidentiels et contribuent davantage aux revenus, l'impact sur les revenus en cas de vacance est important. Il est essentiel d'examiner en amont l'attractivité de l'emplacement et les besoins par type d'activité, afin d'éviter qu'un local reste durablement vacant à l'état brut.
3. Risque de conflits avec les résidents
Dans le cas des restaurants, les résidents sont plus susceptibles de formuler des plaintes liées aux cafards, à la présence de rats, au bruit et aux odeurs. Limiter les types d'activité lors de la sélection des locataires et inscrire dans le bail une clause « restauration lourde interdite » constitue une mesure de base pour réduire les risques.
Avantages et inconvénients d'un immeuble geta-baki
Avantages
- Le loyer des locaux commerciaux est généralement 1,5 à 2 fois supérieur à celui des logements, ce qui offre une forte rentabilité
- Il peut aussi être implanté dans des zones à vocation exclusivement commerciale, ce qui élargit les options de valorisation du foncier
- La présence d'une supérette ou d'un supermarché en rez-de-chaussée peut constituer un argument pour attirer des résidents
- Un contrat avec une société de sécurité est fréquent, ce qui constitue un avantage en matière de sûreté
Inconvénients
- La baisse de revenus est importante lorsqu'un local commercial devient vacant
- Il existe un risque que des problèmes liés à la restauration ou au commerce de détail affectent les résidents
- Baisse relative de la résistance sismique due à la structure sur pilotis
- L'évaluation de la valeur de l'actif peut être plus complexe que pour un immeuble exclusivement résidentiel
Du point de vue de la stratégie de sortie également, la durée restante des baux commerciaux, le type d'activité et le niveau de loyer sont des facteurs déterminants du prix de vente.
À lire également
- Stratégie de sortie immobilière à l'ère de l'inflation et de la hausse des coûts de construction
- Quel est le coût moyen de construction d'un immeuble résidentiel ? Prix par tsubo selon la structure et réduction des coûts
- Qu'est-ce que l'« activité de leasing » qui détermine le succès ou l'échec de la gestion locative ?
Foire aux questions (FAQ)
Où peut-on obtenir un financement pour un immeuble geta-baki ?
Comme il est évalué comme un bien immobilier commercial, un prêt immobilier résidentiel classique ne peut pas être utilisé. Il faut consulter des établissements financiers proposant des financements professionnels (prêts d'investissement immobilier). Le type d'activité du locataire commercial, le loyer et l'emplacement sont des indicateurs importants dans l'analyse du dossier.
Quelles mesures sont efficaces lorsqu'un locataire commercial quitte les lieux ?
Des mesures comme la livraison du local brut pour réduire le coût initial perçu, le recours à des intermédiaires spécialisés dans la recherche de locataires commerciaux et une commercialisation sans restreindre excessivement les types d'activité sont efficaces. Il est également important d'établir à l'avance un plan de financement pour faire face à une vacance prolongée.
Comment gérer les risques liés aux locataires de restauration lourde ?
La mesure de base consiste à préciser dans le bail que la « restauration lourde (yakiniku, yakitori, ramen, etc.) est interdite » et à vérifier également le type d'activité lors de la sélection du locataire. En cas de changement d'activité d'un locataire existant, il convient aussi de prévoir une clause d'autorisation préalable.
