일본 임차인 모집 비용과 공실손실 계산법【2026】

임차인을 모집할 때 가장 먼저 정해야 할 것은 광고 문구도, 내견(内見, 집보기) 일정도 아닙니다. 바로 '공실 1회전당 얼마까지 지불할 것인가'라는 상한액입니다. 이 기사는 아파트·맨션을 소유한 일본 임대 오너를 위해, 2026년 시점의 1차 데이터를 근거로 공실 1회전의 손실액, 광고료(AD)와 중개수수료로 지급 가능한 법정 상한, 그리고 임대료 인하·프리렌트(무상임대기간)·AD 추가·공실 방치 중 어느 쪽이 가장 비용이 큰지를 모두 실제 금액으로 제시합니다. 감이 아니라 금액으로 모집 예산을 정하고 싶은 분을 위한 글입니다.

먼저 짚어둘 점이 있습니다. 이 글이 다루는 임대 모집비용 구조는 철저히 일본 특유의 제도입니다. 한국의 전세(傳貰) 제도처럼 임차인이 거액의 보증금을 임대인에게 맡기고 이를 임대인이 사실상 무이자로 운용하는 방식은 일본에 존재하지 않습니다. 일본의 임대주택 시장은 보증금(敷金, 시키킨)이 있어도 월세의 1~2개월분 수준에 그치고, 오너가 물건을 매입할 때의 레버리지는 거의 전액이 은행 융자(대출)로 조달됩니다. 즉 공실이 길어지면 임대료 수입이 줄어드는 동시에 대출 상환 재원이 그대로 줄어드는 구조이기 때문에, 전세 기반으로 투자를 이해해 온 한국 투자자에게는 공실 관리의 중요성이 훨씬 크게 다가옵니다. 이것이 이 기사가 처음부터 끝까지 숫자로 모집비용 상한을 다루는 이유입니다.

이 기사의 포인트

일본 전국 평균 목조 단독동 아파트의 공실 1회전 기간은 약 1.5개월이며, 만실 임대료 66,156엔(약 61만원)이라면 1회전당 약 99,000엔(약 91만원)의 기회손실이 발생합니다.
임대차 중개(媒介)로 부동산회사가 받을 수 있는 보수는 임대인·임차인 합계로 월세 1개월분의 1.1배 이내이며, 주거용 건물에서는 임차인 측에서 원칙적으로 0.55배 이내로 제한됩니다.
광고료(AD)는 의뢰인(오너)의 의뢰에 따라 집행하는 광고의 실비 상당액으로서, 위 보수 상한과는 별도로 지급할 수 있습니다.
장기간 사용되지 않은 '장기공가 등(長期の空家等)'의 임대차에서는 2024년 7월 1일부터 월세 1개월분의 2.2배까지 지급할 수 있는 특례가 적용됩니다.
임대료 5% 인하는 평균 입주기간 6.0년 기준 238,176엔(약 219만원)의 감수(減収)로 이어져, 프리렌트 1개월(66,156엔, 약 61만원)이나 AD 1개월분보다 오히려 더 비쌉니다.

결론: 모집 예산은 '1회전당 상한액'으로 정한다

임차인 모집에 관한 판단은 다음 세 가지 숫자만 갖추면 90%가 정해집니다. 첫째는 1회전당 공실손실, 둘째는 법률상 지급 가능한 보수의 상한, 셋째는 임대료를 인하했을 때의 누적 감수액입니다. 이 세 가지를 나란히 놓고 보면 'AD를 1개월분 추가로 얹어서라도 2개월 빨리 계약을 성사시키는 쪽'이 임대료를 낮추는 것보다 훨씬 저렴하다는 결론이 숫자로 드러납니다.

아래에서는 공익재단법인 일본임대주택관리협회(公益財団法人日本賃貸住宅管理協会)와 IREM JAPAN의 실태조사, 국토교통성(国土交通省, 한국의 국토교통부에 해당하는 일본 중앙부처)의 보수 고시와 주택시장동향조사, 총무성(総務省)의 주택·토지통계조사라는 1차 자료를 바탕으로 이 세 가지 숫자를 순서대로 구성합니다. 모집 방식(일반모집과 전임모집)에 관한 이야기는 이 숫자들 뒤에 배치했습니다. 순서를 바꾸면 판단의 축이 용어 정의 논쟁으로 바뀌어 버리기 때문입니다.

2026년 일본 임대차 시장 | 임대용 공가(空き家) 443.6만호라는 전제

모집의 난이도는 오너의 노력량이 아니라 시장에 존재하는 빈 방의 양으로 결정됩니다. 일본의 빈집(空き家, 아키야) 중 약 절반은 팔리지 않은 매물도, 별장도 아닌 '현재 모집 중인 임대주택'입니다. 이 사실을 출발점으로 삼으면 모집에 들이는 비용의 의미가 달라집니다. 참고로 한국에서 '빈집'이라 하면 대개 장기 방치·철거 대상 건물을 떠올리지만, 일본의 아키야 통계는 임대 대기 물건까지 포함하는 훨씬 넓은 개념이라는 점에 유의해야 합니다.

빈집 900.2만호 중 49.3%가 임대용 | 공동주택(맨션·아파트)에서는 78.5%

2024년 9월 공표된 일본 총무성 통계국(総務省統計局)의 '레이와 5년(2023년) 주택·토지통계조사(확보집계)'에 따르면, 일본의 총 주택수는 6,504.7만호, 빈집은 900.2만호로 공가율은 13.8%로 역대 최고치를 기록했습니다. 이 중 임대용 빈집은 443.6만호로 전체 빈집의 49.3%를 차지합니다. 건물 형태별로 보면 공동주택(共同住宅, 한국의 맨션·아파트에 해당)의 빈집 502.9만호 중 78.5%(394.7만호)가 임대용입니다.

즉 아파트·맨션의 빈 방은 '방치된 폐가'가 아니라, 지금 이 순간 같은 입주 희망자를 두고 경쟁하는 현역 경쟁상대입니다. 모집 기간을 1개월 앞당긴다는 것은 이 394.7만호와의 경쟁 기간을 1개월만큼 줄인다는 의미입니다.

임대료는 상승 국면 | 차가(借家) 월세는 59,656엔(약 55만원)으로 5년 전 대비 +7.1%

같은 조사에 따르면 차가(借家, 임대 전용주택)의 월평균 임대료는 59,656엔(약 55만원)으로 2018년 대비 7.1% 상승했습니다. 종류별로는 민영 차가(목조)가 54,409엔(약 50만원, +4.5%), 민영 차가(비목조)가 68,548엔(약 63만원, +7.0%)입니다. 차가는 1,946.2만호로 전체 주택의 35.0%를 차지하며, 이 중 민영 차가가 1,568.4만호(28.2%)입니다.

경쟁 물건은 많은데도 임대료는 오르고 있습니다. 그렇기 때문에 임대료를 낮춰서 계약을 성사시키려는 판단이 시장의 방향과 역행하고 있지는 않은지 한 번쯤 의심해 볼 가치가 있습니다.

[수치표] 공실 1회전 비용을 실액으로 산출한다

여기서부터가 본론입니다. 자기 물건의 숫자가 아직 없다면 우선 전국 평균을 가정해 계산해 보시기 바랍니다. 사용하는 자료는 IREM JAPAN과 공익재단법인 일본임대주택관리협회(公益財団法人日本賃貸住宅管理協会)의 '제13회(2025년판) 전국임대주택실태조사보고서'(전국 3,844개 물건·유효응답 40,979건)의 단독동·목조 물건(전국) 지표입니다.

지표(단독동·목조/전국)	수치	의미
만실 월임대료	66,156엔(약 61만원)/호	1호가 만실일 때 얻는 월액
공실률	2.09%	해약 호수×평균 공실기간으로 산출
공실손실	987엔(약 9,100원)/호·월	공실로 잃은 월액
운영비	10,761엔(약 9.9만원)/호·월	관리·수선·보험 등의 월액
운영비율/NOI율	17.79%/81.62%	수입 대비 운영비와 순수익의 비율
평균 입주교체율	16.7%	1년간 교체되는 호수의 비율
평균 입주기간	6.0년	임차인 1명이 계속 거주하는 연수
모집비용(AD·광고료·객부수수료 등)	평균 17,670엔(약 16.3만원)/호·년 중앙값 13,260엔(약 12.2만원)/간토 22,525엔(약 20.7만원)	모집에 들인 비용의 연액
임대관리 수수료율(PM 피)	평균 4.49%(중앙값 5.00%)	관리위탁료의 요율
수선·유지비	49,965엔(약 46만원)/호·년(만실임대료 대비 7.8%)	원상회복을 포함한 유지비

출처: IREM JAPAN / 공익재단법인 일본임대주택관리협회(公益財団法人日本賃貸住宅管理協会, Japan Association of Real Estate Management) '제13회(2025년판) 전국임대주택실태조사보고서'(간토 지방은 평균 입주교체율 19.5%·평균 입주기간 5.1년, 만실 월임대료 69,677엔(약 64.1만원))

참고로 이 표의 통화 환산은 1엔≈9.2원(2026년 8월 기준 참고환율)을 적용한 대략치이며, 실제 송금·투자 판단 시에는 계약 시점의 환율을 별도로 확인하시기 바랍니다.

1회전당 공실기간은 약 1.5개월 | 공실손실은 약 9.9만엔(약 91만원)

같은 보고서는 공실률을 '해약 호수×평균 공실기간'으로 정의하고 있습니다. 이 정의에 따라 역산하면, 전국·단독동 목조의 공실률 2.09%를 평균 입주교체율 16.7%로 나눈 값이 1회전당 공실기간이 됩니다.

2.09% ÷ 16.7% = 0.125년 = 약 1.5개월
만실임대료 66,156엔 × 1.5개월 = 약 99,234엔(약 91.3만원)(1회전당 공실손실)
간토 지방은 1.97% ÷ 19.5% = 약 1.2개월, 임대료 69,677엔이라면 약 84,000엔(약 77.3만원)

여기서 중요한 것은 금액의 크고 작음보다 구조입니다. 교체율이 높은 지역일수록 회전이 잦고, 1회전을 짧게 하는 효과가 매년 누적됩니다. 간토는 입주기간 5.1년인 데 비해 전국 평균은 6.0년이므로, 간토의 물건은 같은 공실기간이라도 연간 부담이 더 무겁습니다. ※위 수치는 보고서 지표로부터의 역산이며, 보고서에 직접 기재된 수치가 아닙니다.

10호 아파트의 연간 수지 분해 | 모집을 1개월 앞당기는 가치

전국 평균 단독동 목조 아파트 10호를 기준으로 1년간 수지를 분해합니다.

항목	계산	연액
만실임대료	66,156엔×10호×12개월	7,938,720엔(약 7,304만원)
공실손실	987엔×10호×12개월	△118,440엔(약 109만원)
운영비	10,761엔×10호×12개월	△1,291,320엔(약 1,188만원)
차감 잔액	―	6,528,960엔(약 6,007만원)
(참고) 보고서 평균 NOI율	―	81.62%

10호 중 연간 교체되는 호수는 교체율 16.7% 기준 약 1.7호입니다. 1회전당 공실기간을 1.5개월에서 1.0개월로 줄일 수 있다면, 66,156엔×0.5개월×1.7호로 연간 약 56,000엔(약 51.5만원)이 돌아옵니다. 금액 자체는 크지 않지만, 이는 매년 발생하며 매각 시 수익환원평가에도 그대로 반영됩니다. 수익률 5%로 평가한다면 연 5.6만엔의 개선은 약 112만엔(약 1,030만원)의 자산가치에 해당합니다.

모집비용(AD·객부수수료)의 실액 | 1건당 약 10.6만엔(약 97.3만원)

그렇다면 그 회전을 짧게 하기 위해 실제로 얼마가 쓰이고 있을까요. 보고서의 모집비용(AD·광고료·객부수수료 등)은 연액 기준으로 제시되어 있으므로, 교체율로 나누면 1건당 수준을 알 수 있습니다.

전국: 17,670엔 ÷ 16.7% = 약 105,800엔/건(약 97.3만원) = 만실임대료 66,156엔의 약 1.6개월분
간토: 22,525엔 ÷ 19.5% = 약 115,500엔/건(약 106.3만원) = 만실임대료 69,677엔의 약 1.66개월분

즉 실무 시세로는 1회전당 임대료 1.5~1.7개월분 정도의 모집비용이 실제로 쓰이고 있다는 뜻입니다. 이는 'AD 1개월+중개수수료 임대인 부담분'이라는 일반적인 구성과 대체로 부합합니다. 여기에 임대관리 수수료율 4.49%(66,156엔×12개월로 연 약 35,600엔, 약 32.8만원)를 더하면, 영업관리 경비는 대략 연 53,000엔(약 48.8만원)/호가 됩니다. ※이 역시 연액 지표로부터의 추계입니다.

[비교표] 모집에서 지불 가능한 상한은 법률로 정해져 있다

모집 예산을 생각할 때, 지급 대상인 택지건물거래업자(宅地建物取引業者, 한국의 공인중개사에 해당하는 일본의 부동산 중개업 면허 보유자)가 받을 수 있는 보수에는 법률상 상한이 있습니다. 근거는 '택지건물거래업자가 택지 또는 건물의 매매 등에 관해 받을 수 있는 보수의 액수'(쇼와 45년 건설성 고시 제1552호, 최종개정: 레이와 6년(2024년) 6월 21일 국토교통성 고시 제949호, 2024년 7월 1일 시행)입니다. 한국의 공인중개사 중개보수는 지역별 요율표로 정해지는 것과 달리, 일본은 전국 단일 고시로 상한이 정해져 있다는 점이 특징입니다.

거래의 유형	보수의 상한(소비세 등 상당액 포함)	고시
임대차의 중개(媒介)	의뢰인 쌍방으로부터 받는 합계액이 월세 1개월분의 1.1배 이내. 주거용 건물에서는 의뢰를 받을 때 승낙을 얻은 경우를 제외하고 한쪽으로부터 0.55배 이내	제4
임대차의 대리(代理)	월세 1개월분의 1.1배 이내(상대방으로부터 받는 금액과의 합계도 1.1배 이내)	제5
장기공가 등 임대차의 중개	임차인으로부터 받는 금액이 1.1배(주거용은 승낙이 있는 경우를 제외하고 0.55배) 이내인 경우에 한해, 합계로 월세 1개월분의 2.2배까지	제9
장기공가 등 임대차의 대리	월세 1개월분의 2.2배 이내	제10
광고료	의뢰인의 의뢰에 따라 집행하는 광고의 요금에 상당하는 금액은 위 상한 범위 밖에서 수령 가능	제11①단서

출처: 국토교통성(国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT) '택지건물거래업자가 택지 또는 건물의 매매 등에 관해 받을 수 있는 보수의 액수'(개정 후 전문) / 국토교통성 택지건물거래업법 관계

AD(광고료)가 별도로 지급 가능한 법적 근거와 그 한계

실무에서 'AD 1개월', 'AD 2개월'로 불리는 것의 법적 위치는 고시 제11①의 단서, 즉 '의뢰인의 의뢰에 따라 집행하는 광고의 요금에 상당하는 금액'입니다. 보수 상한과는 별도 범위에서 수령할 수 있는 것은 이 광고료뿐입니다.

여기서 솔직히 말씀드리고 싶은 것은 광고료가 무제한이 아니라는 점입니다. 어디까지나 의뢰인(이 경우 오너)이 의뢰한 광고에 드는 실비 상당액이며, 명목만 광고료로 하여 보수 상한을 초과하는 금전을 지급하는 관행은 고시의 취지에 반합니다. 오너 입장에서는 '어느 포털에, 어느 기간, 어느 자리에 게재할 것인가'를 확인한 뒤 그 대가로 지급한다는 정리가 실무적으로도 설명 측면에서도 안전합니다. 이 확인은 모집을 의뢰할 때 질문 하나로 끝납니다.

장기공실 물건은 2.2배까지 지급 가능 | 2024년 7월 시행 특례

장기간 거주나 사업에 사용되지 않고 앞으로도 사용될 전망이 없는 택지·건물은 고시상 '장기공가 등(長期の空家等)'으로 취급됩니다. 이 경우 임차인의 부담이 상한 내에 있는 것을 조건으로, 중개에서는 합계로 월세 1개월분의 2.2배까지 보수를 지급할 수 있습니다. 대리에서는 2.2배 이내입니다.

이는 장기공실로 고민하는 오너에게 모집 예산을 정규 범위 내에서 두 배로 늘릴 수 있는 제도입니다. 공실이 반년, 1년 계속되는 물건이라면 중개회사에 '이 물건이 장기공가 등의 특례에 해당하지 않는가'를 확인할 가치가 있습니다. 다만 해당 여부의 판단은 개별 사정에 따르므로, 의뢰처인 택지건물거래업자 및 국토교통성 고시를 확인한 뒤 진행하시기 바랍니다.

[비교표] 임대료 인하·프리렌트·AD·방치 | 어느 것이 가장 비싼가

결론부터 말씀드립니다. 임대료 인하가 가장 비쌉니다. 만실임대료 66,156엔(약 61만원), 평균 입주기간 6.0년(72개월)이라는 전국 평균을 전제로 4가지 대응책의 비용을 나란히 놓아 보겠습니다.

대응책	비용 계산	1회전당 부담	성질
①공실을 1.5개월 방치	66,156엔×1.5개월	99,234엔(약 91.3만원)	매번 발생
②프리렌트 1개월	66,156엔×1개월	66,156엔(약 60.9만원)	1회 한정
③AD 1개월 추가	66,156엔×1개월	66,156엔(약 60.9만원)	1회 한정
④임대료 5% 감액	3,308엔×72개월	238,176엔(약 219.1만원)	입주기간 내내 지속

월 3,308엔(약 3만원)의 인하는 모집 시점에는 작아 보입니다. 그러나 평균 입주기간 6.0년으로 누적되면 238,176엔(약 219만원)이 되어, 프리렌트 1개월의 3.6배, 공실 1.5개월 방치의 2.4배에 달하는 부담입니다. '고작 3천엔(약 3만원)'과 '24만엔(약 219만원)'은 같은 판단의 앞뒷면입니다.

임대료를 낮추면 안 되는 또 하나의 이유 | 다음 모집의 기준까지 낮아진다

인하의 진짜 비용은 이번 임차인의 6년분으로 끝나지 않습니다. 한 번 낮춘 임대료는 다음 모집 시 '직전 성약임대료'로 취급되어 주변 시세 데이터에도 반영됩니다. 다음 모집에서 그 수준부터 다시 올리려면 설비투자나 시황의 순풍이 필요합니다. 인하는 1회성 판단이 아니라 물건의 임대료 수준을 장기적으로 고정하는 판단입니다. 참고로 한국의 반전세·월세 시장에서도 한 번 낮춘 월세가 이후 재계약이나 신규 임대차의 기준가로 굳어지는 경향은 있지만, 일본은 임대료 개정 관행이 더 보수적이어서 한 번 낮아진 수준을 되돌리기가 상대적으로 더디다는 점을 유념할 필요가 있습니다.

임대료를 움직이기 전에 우선 수익률에서 역산한 적정 수준을 확인하시길 권합니다. 사고방식은 투자수익률에서 역산하는 임대료 설정 사고법에서 정리하고 있습니다. 인하 이외의 대응책 총람은 인구감소 시대의 공실대책 10가지 전략이 참고가 됩니다.

[수치표] 입주자는 무엇을 보고 결정하는가 | 레이와 7년도 주택시장동향조사

모집 조건을 설계하는 재료는 감이 아니라 조사에 있습니다. 2026년 7월 17일 공표된 국토교통성 '레이와 7년도(2025년도) 주택시장동향조사'에서 민간임대주택에 입주한 세대의 응답을 정리합니다.

선택한 이유(복수응답)	타협한 점(복수응답)	만족하지 않는 점(복수응답)
가격/임대료가 적절 45.8%	가격·임대료(예상보다 높음) 28.6%	가격·임대료 17.3%
입지환경이 좋음 37.6%	주택의 넓이 17.1%	욕실 설비·넓이 16.1%
교통 편의성 34.2%	방배치·방수 15.3%	주방 설비·넓이 15.3%
직장에서 가까움 27.6%	주방/욕실 설비·넓이 각 13.4%	주택의 넓이 14.9%
디자인·넓이·설비 27.3%	교통 편의성 11.5%	방배치·방수 13.2%

출처: 국토교통성(国土交通省, MLIT) '레이와 7년도 주택시장동향조사 보고서'(보도발표: 2026년 7월 17일)

이 세 열을 가로로 읽으면 모집의 설계도가 보입니다. 입주자는 임대료로 선택하고, 임대료로 타협하며, 입주 후에도 임대료에 불만을 갖습니다. 다만 두 번째·세 번째 열에는 넓이·방배치·수도설비가 나란히 등장합니다. 임대료로 균형을 맞추는 것이 아니라 넓이나 수도설비가 보이는 방식으로 균형을 맞출 수 있다면, 임대료를 유지한 채로도 계약이 성사될 여지가 있다는 뜻입니다.

설비에서 효과 있는 것은 방배치 65.8%와 넓이 55.3%

설비 등에 관한 선택 이유에서는 방배치·방수가 65.8%로 최다, 이어서 주택의 넓이 55.3%, 주방 설비·넓이 32.9%, 주택 디자인 30.4%, 욕실 설비·넓이 27.3%, 방범성능의 우수함 11.8%였습니다. 같은 조사에서 민간임대주택 입주세대의 택배함 설치율이 38.8%, 재택근무에 전념할 수 있는 개별 방이 있는 경우는 24.9%, 입주한 주택의 평균 준공 후 연수는 19.9년입니다.

넓이나 방배치는 쉽게 바꿀 수 없습니다. 그러나 평면도를 그리는 방식, 가구 배치 제안, 거실 사진을 찍는 방식에 따라 '넓어 보이는가'는 달라집니다. 모집 사진의 실무는 반응을 부르는 물건 사진 촬영법에 정리해 두었습니다. 택배함처럼 설치율이 아직 4할 미만인 설비는 같은 가격대의 경쟁 물건과의 차별점이 되기 쉬운 영역입니다.

입주 후 불만은 욕실 16.1%·주방 15.3% | 퇴거를 줄이는 투자는 어디인가

만족하지 않는 점 상위에 욕실 16.1%·주방 15.3%가 나란히 등장한다는 사실은, 모집보다 퇴거 쪽에 효과가 있습니다. 평균 입주기간 6.0년이 7.0년으로 늘어나면 교체율은 16.7%에서 14.3%로 떨어지고, 공실손실과 모집비용이 같은 비율로 줄어듭니다. 수도설비 투자는 모집의 무기인 동시에 회전 자체를 줄이는 투자입니다. 1회전당 공실손실 99,234엔(약 91만원)+모집비용 105,800엔(약 97만원), 합계 약 20만엔(약 184만원)이 드는 전제에 서면 수도설비 개보수 판단 기준도 구체화됩니다.

모집의 입구는 70%가 인터넷 | 인터넷 62.5% 대 부동산회사 42.4%

같은 조사에 따르면 민간임대주택 입주세대 중 인터넷을 통해 정보를 수집한 세대는 71.5%, 인터넷을 통한 문의·설명회·집보기·자료 등의 신청은 25.9%였습니다. 물건을 찾은 방법(복수응답)은 인터넷 62.5%, 부동산업자 42.4%, 지인 등의 소개 12.5%, 근무처 5.1%, 주택정보지 4.1%입니다.

인터넷과 부동산회사는 양자택일이 아니라 양쪽 다입니다. 인터넷에서 물건을 찾고 부동산회사 점포에서 결정한다는 이단계 구조가 표준이 되어 있습니다. 따라서 오너가 확인해야 할 것은 게재 사진 수·사진의 품질·조건 표기의 정확성(반려동물 가능, 악기 가능, 초기비용 내역)과, 중개회사 담당자가 물건의 특장점을 설명할 수 있는 상태인지 여부 두 가지입니다. 관리와 중개를 일체로 운영하는 사고방식은 가동률을 높이는 관리·중개 일체 운영의 실무모델에서 해설하고 있습니다.

전자계약 2.2%·온라인 중요사항설명 3.9% | 아직 격차가 벌어지는 영역

한편 전자서명 등을 활용한 전자계약은 2.2%, 온라인 중요사항설명은 3.9%, 온라인 회의 시스템을 활용한 물건 설명·상담은 2.5%에 그칩니다. 원거리 전근·진학 수요를 겨냥하는 물건에서는 이 영역이 아직 경쟁이 적은 차별화의 여지입니다.

초기비용 실액 | 임대료 83,381엔(약 76.7만원)·시키킨 있음 51.9%·레이킨 있음 43.1%

조건 설정의 재료로 계약 내용의 실액도 짚어 둡니다. 레이와 7년도 조사에서는 입주한 주택의 월 임대료가 평균 83,381엔(약 76.7만원)·중앙값 74,000엔(약 68.1만원), 공익비는 월평균 4,837엔(약 4.5만원)이었습니다. 시키킨(敷金, 보증금—한국의 전세·월세 보증금과 유사하지만 통상 월세의 1~2개월분에 그치고 원상회복비를 공제한 잔액을 반환하는 방식)이 있었던 세대는 51.9%(개월수는 정확히 1개월이 64.4%), 레이킨(礼金, 예금—퇴거 시에도 반환되지 않는 일본 특유의 사례금으로, 한국의 보증금 개념과 달리 애초에 환급을 전제하지 않습니다)이 있었던 세대는 43.1%(동 73.4%), 중개수수료가 있었던 세대는 48.0%(동 69.7%)입니다. 임대료에 대해 '상당히 부담스럽다', '다소 부담스럽다'의 합계는 53.9%였습니다.

레이킨 없음이 약 절반, 중개수수료 없음이 약 절반이라는 수준은 초기비용을 낮출 여지가 아직 있음을 보여줍니다. 초기비용의 압축은 임대료를 낮추지 않으면서 월별 지불액은 유지한 채 입구의 문턱만 낮추는 대응책입니다. 시키킨·레이킨의 설계는 시키킨·레이킨과 초기비용의 사고방식도 함께 참고하시기 바랍니다.

일반모집과 전임모집 | 숫자로 구분해 사용한다

여기까지의 숫자를 가진 상태에서 모집 방식을 선택합니다. 임차인 모집에는 '일반모집(一般募集)'과 '전임모집(専任募集)'이라는 두 방식이 있으며, 어느 쪽이 우수하다는 이야기가 아닙니다. 회전이 빠른 물건은 노출을 우선하고, 회전이 느린 물건은 1개사에 대한 정보 밀도를 우선한다는 정리가 실무적입니다. 한국의 전속중개(전속중개계약)와 일반중개계약 구도와 발상 자체는 비슷하지만, 일본에서는 여기에 위에서 본 AD(광고료) 예산을 어느 쪽에 집중할 것인가라는 금액 설계가 곧바로 얹힙니다.

일반모집: 여러 회사에 의뢰해 노출을 최대화한다

일반모집은 복수의 부동산회사에 모집을 의뢰하는 방식입니다. 많은 시선에 정보가 닿기 때문에 성약 확률이 높아지고, 오너 스스로 임차인을 찾는 것도 가능합니다. 한편 성약 시 다른 의뢰처에 연락하는 수고가 발생하고, 각사의 열의가 분산되어 '어느 곳도 진지하게 쫓지 않는' 상태가 되기도 합니다. 교체율 19.5%인 간토처럼 회전이 빠르고 방치해도 반응이 나오는 입지에서는 노출의 많음이 그대로 일수 단축으로 이어집니다.

전임모집: 창구를 일원화해 정보 밀도를 높인다

전임모집은 1개사에 창구를 좁히는 방식입니다. 연락·보고가 일원화되어 오너의 관리 부담이 가벼워지는 것 외에, 1개사가 광고비와 시간을 집중적으로 투입하기 쉬워집니다. 반응이 월 몇 건에 그치는 물건, 타깃이 한정되는 물건, AD 2개월 상당의 예산을 집중 투입하고 싶은 물건에서는 전임 쪽이 결과가 나오기 쉬운 경향이 있습니다. 판단 재료는 '최근 3개월간의 반응 건수'와 '집보기에서 성약으로 이어지는 비율'입니다. 반응은 나오는데 성약이 안 된다면 물건 자체의 문제이고, 애초에 반응이 나오지 않는다면 노출과 조건의 문제입니다.

만실보증(서브리스)을 검토하기 전에 확인할 것

공실이 계속되면 임대료 보증이 있는 서브리스(일괄임차, 마스터리스)가 선택지에 오릅니다. 구조로는 오너와 서브리스업자가 마스터리스 계약(특정임대차계약)을 맺고, 업자가 임차인에게 전대(転貸)합니다.

서브리스의 구조 임대인·서브리스업자·전차인의 계약관계도 — 서브리스(마스터리스 계약과 전대차 계약)의 계약관계(출처: 국토교통성 임대주택관리업법 포털사이트)

여기까지 살펴본 숫자로 판단한다면 비교의 축은 명확합니다. 제시받은 보증임대료 수준을, 모집을 자체적으로 운영했을 때의 부담과 나란히 놓아 보시기 바랍니다. 가령 보증임대료가 만실임대료의 80~85%라면, 임대료 66,156엔에 대해 연간 약 12만~16만엔(약 110만~147만원)/호의 부담이 됩니다. 한편 1회전당 공실손실 99,234엔과 모집비용 105,800엔의 합계, 즉 약 20만엔(약 184만원)을 평균 입주기간 6.0년으로 나누면 연 약 3.4만엔(약 31.3만원)입니다. 이 전제라면 회전이 평균 수준인 물건은 서브리스 쪽이 더 비싸지는 계산이 됩니다. 실제 보증률은 계약마다 다르므로, 제시받은 보증임대료·임대료 개정 조건·면책기간의 규정을 계약 전에 서면으로 확인하시기 바랍니다. 참고로 한국에도 '마스터리스' 유사 개념의 전대차 계약이 있지만, 일본의 서브리스는 임대주택관리업법(다음 절 참조)에 따라 오너 보호를 위한 설명의무·계약해지 규제가 별도로 정비되어 있다는 점이 다릅니다.

관리회사는 '등록'으로 검증한다 | 임대주택관리업법의 활용법

관리회사의 질은 임대경영의 성패를 크게 좌우합니다. 실적이나 평판은 비교하기 어렵지만, 임대주택관리업법(賃貸住宅管理業法)에 의해 누구나 오늘 바로 확인할 수 있는 객관적 사실이 마련되어 있습니다.

임대주택관리업법 업무관리자의 자격요건을 충족하기 위한 이행강습·지정강습·등록시험 제도도 — 업무관리자의 자격요건을 충족하기 위한 강습·등록시험의 틀(출처: 국토교통성 임대주택관리업법 포털사이트)

관리호수 200호 이상은 등록 의무 | 등록 9,987건·업무관리자 106,678명

국토교통성 '임대주택의 관리업무 등의 적정화에 관한 법률의 시행상황'(레이와 7년(2025년) 7월 31일 시점)에 따르면, 관리호수 200호 이상의 사업자는 국토교통대신에 대한 등록이 의무화되어 있으며, 등록사업자 수는 9,987건, 업무관리자 자격요건을 충족한 자는 106,678명입니다. 등록업자에게는 업무관리자 선임, 관리수탁계약 체결 전 서면교부(중요사항설명), 재산의 분별관리, 위탁자에 대한 정기보고 등의 의무가 발생합니다. 이는 한국의 주택임대관리업 등록제도와 취지는 비슷하지만, 200호라는 규모 기준으로 등록 의무 여부가 갈린다는 점이 일본 특유의 설계입니다.

또한 레이와 7년(2025년) 5월 시점, 등록업자의 36.6%(3,624건)는 등록 의무가 없는 200호 미만의 사업자입니다. 소규모라도 등록한 회사는 의무가 없는데도 법정 체제를 갖췄다는 의미이기도 합니다. 등록 여부만으로 우열이 정해지지는 않지만, 확인할 가치가 있는 사실입니다.

위탁률은 71.2%, 상담건수는 11,359건 | 맡기기만 하지 않기 위한 3항목

같은 자료에 따르면, 임대주택을 소유한 오너 중 관리업무를 업자에게 위탁하는 비율은 헤이세이 4년도(1992년도)의 25.0%에서 레이와 5년도(2023년도)에는 71.2%까지 상승했습니다. 한편 관리업자·서브리스업자 등에 관해 소비생활센터에 접수된 상담건수는 헤이세이 26년도(2014년도)의 3,785건에서 레이와 5년도(2023년도)에는 11,359건으로 늘어났습니다. 위탁이 일반화되었기 때문에 오히려 고르는 방법과 관계 맺는 방법이 중요해졌습니다.

오너가 오늘 바로 확인할 수 있는 것은 다음 3항목입니다.

등록번호: 국토교통성의 임대주택관리업법 포털사이트에서 등록업자를 검색해 등록 여부와 번호를 확인한다.
업무관리자의 선임: 영업소마다 업무관리자가 선임되어 있는지, 누가 담당 영업소의 업무관리자인지 물어본다.
정기보고의 내용: 반응 건수·집보기 건수·신청 건수·성약까지의 일수가 매월 보고서에 숫자로 들어가 있는지.

세 번째가 실무에서 가장 효과가 큽니다. 반응 건수가 보고되지 않는 모집은 개선할 방법이 없습니다. 선정 기준의 상세는 부동산임대관리회사 선택법 7가지 포인트, 계약서 점검항목은 임대관리위탁계약서 체크리스트에 정리하고 있습니다.

모집 타깃을 넓힌다 | 개정 주택 세이프티넷법(2025년 10월 1일 시행)

모집의 입구 자체를 넓히는 제도도 2026년 시점에 새로워졌습니다. 2025년 10월 1일 개정 주택세이프티넷법(住宅セーフティネット法)이 시행되어 거주지원주택(居住サポート住宅) 제도가 시작되었습니다. 거주지원주택이란 거주지원법인 등이 임대인과 연계해 일상의 안부확인, 방문 등을 통한 지켜보기, 생활·심신 상태가 불안정해졌을 때 복지서비스로의 연계를 실시하는 주택입니다.

고령 단신자나 외국국적자의 입주에 불안을 느끼는 오너는 적지 않습니다. 그 불안의 내용은 임대료 미납과, 입주 중·퇴거 시의 대응으로 거의 집약됩니다. 개정법에서는 다음 틀이 마련되었습니다.

임대료 채무보증: 일정 요건을 충족하는 임대료 채무보증업자의 등록제도·인정제도로 보증을 받기 쉽게 한다.
잔치물(残置物) 처리: 2025년 10월 1일부터 거주지원법인의 업무에 '임차인으로부터의 위탁에 따른 잔치물 처리'가 추가되었다.
개보수비 보조: 세이프티넷 전용주택·거주지원주택의 개보수에 대한 보조제도가 있다(금액·요건은 지자체마다 다르므로 국토교통성의 제도 페이지와 소재지 지자체에서 확인하시기 바랍니다).

수용의 불안을 근성이 아니라 제도로 메운다. 이것이 경쟁 물건 394.7만호 속에서 모집의 모수를 넓히는 가장 현실적인 방법입니다. 제도 활용법은 주택세이프티넷 제도를 공실대책에 활용하는 방법에서 자세히 해설하고 있습니다.

오늘부터 실행하는 임차인 모집 체크리스트(7항목)

내 물건의 만실임대료·연간 해약 호수·평균 공실기간을 적어보고, 1회전당 공실손실을 엔화로 산출한다.
그 공실손실을 상한으로 삼아 1회전당 지급 가능한 모집비용(AD+임대인 부담분)을 정한다. 전국 평균은 임대료의 약 1.6개월분.
중개회사에 보수와 광고료의 내역(어느 포털에, 어느 기간, 어느 자리에 게재하는지)을 확인한다.
공실이 장기화된 물건은 '장기공가 등'의 특례(월세 2.2배까지)에 해당하지 않는지 의뢰처에 확인한다.
임대료를 낮추기 전에 인하액×평균 입주기간의 누적액을 계산해 프리렌트나 AD와 비교한다.
게재 사진 매수와 방배치·넓이가 보이는 방식을 확인한다. 설비 선택 이유 상위는 방배치 65.8%·넓이 55.3%.
관리회사의 등록번호·업무관리자 선임·월차보고의 반응 건수 3가지를 확인한다.

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FAQ: 임차인 모집과 만실 유지에 관해 자주 묻는 질문

Q. 임차인 모집에 드는 비용은 임대료의 몇 개월분이 시세인가요?

A. 실태조사에 기반한 추계로는 1회전당 임대료의 약 1.5~1.7개월분입니다. 모집비용(AD·광고료·객부수수료 등)의 연평균 17,670엔(약 16.3만원)을 평균 교체율 16.7%로 나누면 약 105,800엔(약 97.3만원)이 되어 만실임대료 66,156엔(약 61만원)의 약 1.6개월분에 해당합니다. 간토는 약 115,500엔(약 106.3만원)으로 약 1.66개월분입니다.

Q. AD(광고료)는 얼마까지 지급할 수 있나요? 법률상 상한이 있나요?

A. 보수 자체의 상한은 임대차 중개에서 임대인·임차인 합계가 월세 1개월분의 1.1배 이내(주거용 건물은 임차인 측에서 원칙적으로 0.55배 이내)입니다. 광고료는 이 범위와는 별도로 지급할 수 있지만, 어디까지나 '의뢰인의 의뢰에 따라 집행하는 광고의 요금에 상당하는 금액'으로 한정됩니다. 명목만 광고료로 하여 상한을 초과하는 지급을 하는 관행은 고시의 취지에 반합니다.

Q. 공실이 장기화된 물건에서 모집 예산을 늘리는 방법이 있나요?

A. 2024년 7월 1일 시행된 보수 고시 개정으로, '장기공가 등'의 임대차에서는 중개로 합계 월세 1개월분의 2.2배까지, 대리로 2.2배 이내의 보수를 지급할 수 있습니다. 해당 여부는 개별 판단이 필요하므로 의뢰처인 택지건물거래업자에게 확인하시기 바랍니다.

Q. 공실이 1개월 지속되면 얼마나 손해를 보나요?

A. 전국 평균 단독동 목조 아파트에서는 만실임대료가 66,156엔(약 61만원)/호이므로, 1개월이면 66,156엔입니다. 나아가 1회전당 평균 공실기간은 약 1.5개월로 추계되어, 1회전에 약 99,234엔(약 91.3만원)이 사라집니다. 10호라면 연간 공실손실은 118,440엔(약 109만원, 987엔×10호×12개월)입니다.

Q. 임대료 인하와 프리렌트, 어느 쪽이 유리한가요?

A. 숫자로는 압도적으로 프리렌트입니다. 임대료 5%(3,308엔, 약 3만원) 감액은 평균 입주기간 6.0년으로 238,176엔(약 219만원)의 감수가 되지만, 프리렌트 1개월은 66,156엔(약 61만원)의 1회 한정 비용입니다. 인하는 다음 모집의 기준임대료까지 끌어내리는 2차적 영향도 있습니다.

Q. 일반모집과 전임모집은 어느 쪽을 선택해야 하나요?

A. 최근 3개월간의 반응 건수로 판단하시기 바랍니다. 반응은 충분한데 성약이 안 되는 물건은 물건 자체의 과제이므로, 노출을 늘리는 일반모집의 효과가 제한적입니다. 반응 자체가 적은 물건은 광고비와 시간을 집중 투입할 수 있는 전임모집 쪽이 움직입니다.

Q. 입주자가 방을 고르는 결정적 요인은 무엇인가요?

A. 레이와 7년도 주택시장동향조사에서는 민간임대주택 입주세대의 선택 이유가 임대료 적절 45.8%, 입지환경 37.6%, 교통 편의성 34.2%, 직장에서 가까움 27.6%, 디자인·넓이·설비 27.3% 순이었습니다. 설비 면에서는 방배치·방수 65.8%, 주택의 넓이 55.3%가 상위입니다.

Q. 관리회사를 신뢰할 수 있는지 객관적으로 확인하는 방법이 있나요?

A. 임대주택관리업 등록을 확인하시기 바랍니다. 관리호수 200호 이상은 국토교통대신에 대한 등록이 의무이며, 레이와 7년 7월 31일 시점의 등록은 9,987건입니다. 국토교통성 포털사이트에서 등록업자를 검색할 수 있고, 영업소별 업무관리자 선임 현황도 함께 확인할 수 있습니다.