Mieterakquise in Japan 2026: Kosten & Provisionsgrenzen

Bei der Mietersuche wird die wichtigste Entscheidung nicht beim Werbetext oder bei der Planung der Besichtigungstermine getroffen, sondern vorher: beim Höchstbetrag, den Sie pro Vermietungszyklus bereit sind zu zahlen. Dieser Artikel richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer von Apartmenthäusern und Mehrfamilienhäusern in Japan und zeigt anhand von Primärdaten aus dem Jahr 2026 in konkreten Beträgen: den Verlust durch einen Leerstandszyklus, die gesetzliche Obergrenze für Werbekosten (AD, „advertisement fee") und Vermittlungsprovisionen sowie welche der vier Optionen – Mietsenkung, mietfreier Monat (Freerent), Aufschlag auf die Werbekosten oder schlichtes Aussitzen des Leerstands – am Ende am teuersten ist. Wer sein Akquisebudget nicht nach Gefühl, sondern nach Zahlen festlegen möchte, findet hier die Grundlage dafür.

Das japanische Vermietungssystem ist in mehreren zentralen Punkten grundlegend anders organisiert als der deutsche Mietmarkt – von der gesetzlichen Provisionsstruktur über die Schlüsselgeld-Praxis bis zur Besteuerung von Veräußerungsgewinnen. Ein Beispiel, das für DACH-Investoren besonders relevant ist: Während in Deutschland Veräußerungsgewinne aus vermieteten Immobilien nach § 23 EStG nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist vollständig steuerfrei sind, halbiert sich in Japan die Steuerlast auf Veräußerungsgewinne lediglich nach mehr als fünf Jahren Haltedauer (von kurzfristig rund 39% auf langfristig rund 20%) – eine vollständige Befreiung gibt es nicht. Für den Buy-and-Hold-Ansatz, den viele DACH-Anleger verfolgen, bedeutet das: Da die Kapitalertragsseite in Japan strukturell weniger Entlastung bietet als in Deutschland, hängt die Gesamtrendite einer japanischen Mietimmobilie stärker von der laufenden Bewirtschaftung ab – und genau hier setzt eine diszipliniert kalkulierte Mieterakquise an.

(Alle Eurobeträge in diesem Artikel sind gerundete Näherungswerte auf Basis eines Wechselkurses von 1 € ≈ 184 ¥, Stand: 16.08.2026.)

Die wichtigsten Punkte dieses Artikels:

• Bei einem freistehenden Holz-Mehrfamilienhaus (bundesweiter Durchschnitt) dauert ein Leerstandszyklus rund 1,5 Monate; bei einer Vollvermietungsmiete von 66.156 ¥ (rund 360 €) entspricht das einem Ausfall von etwa 99.000 ¥ (rund 538 €) pro Zyklus.
• Die Vergütung, die ein Immobilienmakler bei der Vermittlung eines Mietverhältnisses erhalten darf, ist gesetzlich gedeckelt: insgesamt von Vermieter und Mieter zusammen höchstens das 1,1-Fache einer Monatsmiete. Bei Wohnimmobilien gilt grundsätzlich, dass vom Mieter höchstens das 0,55-Fache verlangt werden darf.
• Werbekosten (AD, ähnlich einer Vermittlungsprämie) können als tatsächlicher Aufwand für eine vom Auftraggeber in Auftrag gegebene Werbemaßnahme zusätzlich zu dieser Provisionsgrenze gezahlt werden.
• Für die Vermietung von langfristig ungenutzten „Langzeit-Leerobjekten" gilt seit dem 1. Juli 2024 eine Sonderregelung: Hier darf bis zum 2,2-Fachen einer Monatsmiete gezahlt werden.
• Eine Mietsenkung um 5% führt bei einer durchschnittlichen Mietdauer von 6,0 Jahren zu Mindereinnahmen von 238.176 ¥ (rund 1.294 €) – mehr als ein mietfreier Monat (66.156 ¥ / rund 360 €) oder ein zusätzlicher Werbekosten-Monat.

Fazit: Das Akquisebudget wird über die „Obergrenze pro Zyklus" festgelegt

Die Entscheidung bei der Mietersuche lässt sich zu 90% anhand von drei Zahlen treffen. Die erste ist der Leerstandsverlust pro Zyklus, die zweite die gesetzliche Obergrenze für die zulässige Vergütung, und die dritte der kumulierte Einnahmeausfall bei einer Mietsenkung. Stellt man diese drei nebeneinander, ergibt sich rechnerisch eine klare Schlussfolgerung: Es ist weitaus günstiger, einen zusätzlichen Werbekosten-Monat draufzulegen und dafür zwei Monate früher zu vermieten, als die Miete zu senken.

Im Folgenden werden diese drei Zahlen der Reihe nach aus Primärquellen hergeleitet: der Marktstudie der öffentlich-rechtlichen Stiftung Japan Association of Rental Housing Management (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会) und IREM JAPAN, der Vergütungs-Bekanntmachung sowie der Wohnungsmarkt-Trendumfrage des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT, 国土交通省) und der Wohnungs- und Bodenstatistik-Umfrage des Statistikamts (総務省統計局). Die Frage „Mehrfachauftrag oder Alleinauftrag" wird erst danach behandelt – würde man die Reihenfolge umkehren, würde die Entscheidungsgrundlage zu einer bloßen Begriffsdiskussion verkommen.

Zum Vergleich für deutschsprachige Leser: Anders als in Deutschland, wo Vermittlungsprovisionen bei Wohnraummietverträgen seit dem Bestellerprinzip (2015) grundsätzlich vom Auftraggeber – in der Regel dem Vermieter – vollständig getragen werden, verteilt Japan die Provisionslast systematisch zwischen Vermieter und Mieter und ergänzt sie um ein separates Werbekosten-System. Diese Struktur ist ein zentraler Unterschied, den DACH-Investoren beim Kalkulieren ihres Akquisebudgets verstehen müssen.

Der japanische Mietmarkt 2026: 4,436 Millionen leerstehende Mietwohnungen als Ausgangslage

Wie schwierig die Mietersuche ist, hängt nicht vom Einsatz der Eigentümerin oder des Eigentümers ab, sondern von der Menge an leerstehenden Wohnungen im Markt. Rund die Hälfte aller leerstehenden Häuser in Japan sind weder unverkäufliche Bestände noch Ferienhäuser, sondern „zur Vermietung ausgeschriebene Mietwohnungen". Setzt man hier an, verändert sich die Bedeutung des Akquisebudgets grundlegend.

49,3% der 9,002 Millionen leerstehenden Wohnungen sind Mietobjekte – bei Mehrfamilienhäusern 78,5%

Laut der im September 2024 veröffentlichten „Wohnungs- und Bodenstatistik-Umfrage 2023" (vorläufige Zusammenfassung) des japanischen Statistikamts (総務省統計局) betrug der Gesamtwohnungsbestand 65,047 Millionen Einheiten, davon standen 9,002 Millionen leer – eine Leerstandsquote von 13,8%, ein historischer Höchststand. Davon entfielen 4,436 Millionen Einheiten, also 49,3% aller leerstehenden Wohnungen, auf Mietobjekte. Betrachtet man die Bauform, wird es noch deutlicher: Von den 5,029 Millionen leerstehenden Wohnungen in Mehrfamilienhäusern waren 78,5% (3,947 Millionen) zur Vermietung bestimmt.

Das bedeutet: Die leeren Wohnungen in Apartmenthäusern und Mehrfamilienhäusern sind keine „verlassenen Ruinen", sondern aktive Konkurrenten, die im selben Moment um dieselben Mietinteressenten konkurrieren. Die Mietersuche um einen Monat zu verkürzen bedeutet, den Wettbewerb mit diesen 3,947 Millionen Einheiten um einen Monat zu verkürzen.

Zum Vergleich: Deutschlands bundesweite Leerstandsquote im Wohnungsmarkt liegt strukturell deutlich niedriger, meist im niedrigen einstelligen Prozentbereich, mit erheblichen regionalen Unterschieden zwischen schrumpfenden ländlichen Regionen und angespannten Großstadtmärkten. Die japanische Zahl von 13,8% Gesamtleerstand – mit fast der Hälfte davon aktiv am Markt angebotenen Mietwohnungen – veranschaulicht, dass Vermieter in Japan strukturell in einem mieterfreundlicheren Markt operieren als in den meisten deutschen Großstadtlagen. Das erhöht den Druck, die Akquisekosten präzise zu kalkulieren, anstatt sich auf natürliche Nachfrage zu verlassen.

Mieten steigen: Die durchschnittliche Monatsmiete für Mietwohnungen liegt bei 59.656 ¥ – +7,1% gegenüber vor fünf Jahren

Dieselbe Untersuchung zeigt, dass die durchschnittliche Monatsmiete für Mietwohnungen (private Wohnnutzung) bei 59.656 ¥ (rund 324 €) lag – ein Anstieg von 7,1% gegenüber 2018. Nach Bautyp aufgeschlüsselt: Privat vermietete Holzbauten kosteten 54.409 ¥ (rund 296 €, +4,5%), privat vermietete Nicht-Holzbauten 68.548 ¥ (rund 373 €, +7,0%). Mietwohnungen insgesamt umfassten 19,462 Millionen Einheiten bzw. 35,0% des gesamten Wohnungsbestands, davon 15,684 Millionen (28,2%) privat vermietete Objekte.

Der Wettbewerb ist zwar groß, doch die Mieten steigen. Gerade deshalb lohnt es sich, eine Entscheidung für eine Mietsenkung kritisch zu hinterfragen – sie würde der Marktrichtung entgegenlaufen.

Deutsche Leser kennen dieses Spannungsfeld aus umgekehrter Richtung: Während in vielen deutschen Ballungsräumen die Mietpreisbremse Erhöhungen bei Neuvermietung auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt, unterliegt der japanische Mietmarkt keiner vergleichbaren gesetzlichen Mietobergrenze. Mieterhöhungen und -senkungen bei Neuvermietung folgen in Japan primär dem Marktgleichgewicht, nicht einem regulatorischen Deckel – was die in diesem Artikel dargestellte datengestützte Eigenkalkulation umso wichtiger macht.

[Zahlentabelle] Die realen Kosten eines Leerstandszyklus

Jetzt kommen wir zum Kern. Wer die Zahlen für die eigene Immobilie noch nicht kennt, sollte zunächst mit dem bundesweiten Durchschnitt rechnen. Grundlage sind die Kennzahlen für freistehende Holz-Mehrfamilienhäuser (bundesweit) aus dem „13. Nationalen Mietwohnungs-Marktreport 2025" von IREM JAPAN und der Japan Association of Rental Housing Management (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会), basierend auf 3.844 Objekten bundesweit mit 40.979 verwertbaren Antworten.

Kennzahl (freistehend, Holzbau / bundesweit)	Wert	Bedeutung
Monatsmiete bei Vollvermietung	66.156 ¥ (rund 360 €) / Einheit	Monatlicher Ertrag bei voller Vermietung einer Einheit
Leerstandsquote	2,09%	Berechnet aus Anzahl Kündigungen × durchschnittlicher Leerstandsdauer
Leerstandsverlust	987 ¥ (rund 5,40 €) / Einheit·Monat	Monatlich durch Leerstand entgangener Betrag
Betriebskosten	10.761 ¥ (rund 58,50 €) / Einheit·Monat	Monatliche Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung usw.
Betriebskostenquote / NOI-Quote	17,79% / 81,62%	Anteil von Betriebskosten bzw. Nettoertrag am Einkommen
Durchschnittliche Fluktuationsrate	16,7%	Anteil der pro Jahr wechselnden Einheiten
Durchschnittliche Mietdauer	6,0 Jahre	Verweildauer eines Mieters
Akquisekosten (AD, Werbekosten, Vermittlungsprovision u.a.)	Durchschnitt 17.670 ¥ (rund 96 €) / Einheit·Jahr Median 13.260 ¥ (rund 72 €) / Kanto-Region 22.525 ¥ (rund 122 €)	Jährlicher Betrag der Akquisekosten
Verwaltungsgebührensatz (PM-Gebühr)	Durchschnitt 4,49% (Median 5,00%)	Satz der Verwaltungsvergütung
Instandhaltungs- und Reparaturkosten	49.965 ¥ (rund 272 €) / Einheit·Jahr (7,8% der Vollvermietungsmiete)	Instandhaltungskosten inkl. Wohnungsrenovierung bei Auszug (原状回復)

Quelle: IREM JAPAN / Japan Association of Rental Housing Management (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会), „13. Nationaler Mietwohnungs-Marktreport 2025" (für die Region Kanto: durchschnittliche Fluktuationsrate 19,5%, durchschnittliche Mietdauer 5,1 Jahre, Vollvermietungsmiete 69.677 ¥ / rund 379 €)

Ein Leerstandszyklus dauert rund 1,5 Monate – der Verlust liegt bei etwa 99.000 ¥ (rund 538 €)

Derselbe Report definiert die Leerstandsquote als „Anzahl Kündigungen × durchschnittliche Leerstandsdauer". Rechnet man mit dieser Definition zurück, ergibt sich die Leerstandsdauer pro Zyklus, indem man die bundesweite Leerstandsquote für freistehende Holzbauten (2,09%) durch die durchschnittliche Fluktuationsrate (16,7%) teilt.

• 2,09% ÷ 16,7% = 0,125 Jahre = rund 1,5 Monate
• Vollvermietungsmiete 66.156 ¥ (rund 360 €) × 1,5 Monate = rund 99.234 ¥ (rund 539 €) Leerstandsverlust pro Zyklus
• Für die Region Kanto: 1,97% ÷ 19,5% = rund 1,2 Monate; bei einer Miete von 69.677 ¥ (rund 379 €) entspricht das rund 84.000 ¥ (rund 457 €)

Wichtiger als die absolute Höhe ist hier die Struktur: Je höher die Fluktuationsrate einer Region, desto häufiger der Mieterwechsel – und desto stärker wirkt sich eine Verkürzung des Zyklus Jahr für Jahr aus. Da die durchschnittliche Mietdauer in Kanto bei 5,1 Jahren liegt gegenüber 6,0 Jahren im Bundesdurchschnitt, wiegt bei gleicher Leerstandsdauer die jährliche Belastung für Objekte in Kanto schwerer. *Die genannten Werte sind Rückrechnungen aus den Kennzahlen des Reports und keine direkt im Report ausgewiesenen Zahlen.

Jahresrechnung für ein Zehn-Einheiten-Mehrfamilienhaus: Der Wert, die Vermietung um einen Monat zu beschleunigen

Für ein bundesdurchschnittliches, freistehendes Holz-Mehrfamilienhaus mit 10 Einheiten wird die Jahresrechnung aufgeschlüsselt.

Position	Berechnung	Jahresbetrag
Miete bei Vollvermietung	66.156 ¥ × 10 Einheiten × 12 Monate	7.938.720 ¥ (rund 43.145 €)
Leerstandsverlust	987 ¥ × 10 Einheiten × 12 Monate	△118.440 ¥ (rund 644 €)
Betriebskosten	10.761 ¥ × 10 Einheiten × 12 Monate	△1.291.320 ¥ (rund 7.018 €)
Saldo	–	6.528.960 ¥ (rund 35.483 €)
(Referenz) Durchschnittliche NOI-Quote laut Report	–	81,62%

Von den 10 Einheiten wechseln bei einer Fluktuationsrate von 16,7% rechnerisch rund 1,7 Einheiten pro Jahr. Verkürzt man die Leerstandsdauer pro Zyklus von 1,5 auf 1,0 Monate, fließen 66.156 ¥ × 0,5 Monate × 1,7 Einheiten, also rund 56.000 ¥ (rund 304 €) pro Jahr zurück. Der Betrag klingt gering, fällt aber jedes Jahr erneut an und schlägt sich zudem direkt in der Ertragswertbewertung beim Verkauf nieder. Bei einer Bewertung mit 5% Rendite entspricht eine jährliche Verbesserung von 56.000 ¥ (rund 304 €) einem Vermögenswert von rund 1,12 Mio. ¥ (rund 6.087 €).

Reale Akquisekosten (AD, Vermittlungsprovision): rund 105.800 ¥ (rund 575 €) pro Fall

Wie viel wird also tatsächlich eingesetzt, um diesen Zyklus zu verkürzen? Da die Akquisekosten (AD, Werbekosten, Vermittlungsprovision u.a.) im Report als Jahresbetrag ausgewiesen sind, ergibt eine Division durch die Fluktuationsrate den Betrag pro Fall.

• Bundesweit: 17.670 ¥ ÷ 16,7% = rund 105.800 ¥ (rund 575 €) pro Fall = rund 1,6 Monatsmieten bei einer Vollvermietungsmiete von 66.156 ¥
• Kanto: 22.525 ¥ ÷ 19,5% = rund 115.500 ¥ (rund 628 €) pro Fall = rund 1,66 Monatsmieten bei einer Vollvermietungsmiete von 69.677 ¥

In der Praxis bedeutet das: Pro Zyklus werden tatsächlich Akquisekosten in Höhe von etwa 1,5 bis 1,7 Monatsmieten eingesetzt. Das deckt sich weitgehend mit der üblichen Struktur „ein AD-Monat plus der vom Vermieter getragene Anteil der Vermittlungsprovision". Addiert man den Verwaltungsgebührensatz von 4,49% (66.156 ¥ × 12 Monate ≈ 35.600 ¥ / rund 194 € pro Jahr), ergeben sich Vertriebs- und Verwaltungskosten von rund 53.000 ¥ (rund 288 €) pro Einheit und Jahr. *Auch dies ist eine Hochrechnung aus Jahreskennzahlen.

[Vergleichstabelle] Die gesetzliche Obergrenze dessen, was bei der Mietersuche gezahlt werden darf

Bei der Kalkulation des Akquisebudgets gilt für die Vergütung, die der beauftragte Immobilienmakler (宅地建物取引業者, ein nach dem japanischen Grundstücks- und Gebäudehandelsgesetz lizenzierter Makler) erhalten darf, eine gesetzliche Obergrenze. Rechtsgrundlage ist die Bekanntmachung „Höhe der Vergütung, die ein Immobilienmakler im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf usw. von Grundstücken oder Gebäuden erhalten darf" (Bekanntmachung des Bauministeriums Nr. 1552 von 1970, zuletzt geändert durch Bekanntmachung des MLIT Nr. 949 vom 21. Juni 2024, in Kraft seit 1. Juli 2024).

Art des Geschäfts	Vergütungsobergrenze (inkl. Umsatzsteuer-Äquivalent)	Bekanntmachung
Vermittlung eines Mietverhältnisses	Insgesamt von beiden Auftraggebern höchstens das 1,1-Fache einer Monatsmiete. Bei Wohngebäuden grundsätzlich höchstens das 0,55-Fache von einer Seite, außer bei vorheriger Zustimmung	Nr. 4
Vertretung bei einem Mietverhältnis	Höchstens das 1,1-Fache einer Monatsmiete (auch in Summe mit dem von der Gegenseite erhaltenen Anteil höchstens 1,1-Fach)	Nr. 5
Vermittlung eines Mietverhältnisses für ein „Langzeit-Leerobjekt"	Nur wenn der vom Mieter erhaltene Betrag höchstens das 1,1-Fache (bei Wohngebäuden ohne Zustimmung höchstens 0,55-Fach) beträgt: insgesamt bis zum 2,2-Fachen einer Monatsmiete	Nr. 9
Vertretung bei einem Mietverhältnis für ein „Langzeit-Leerobjekt"	Höchstens das 2,2-Fache einer Monatsmiete	Nr. 10
Werbekosten (AD)	Der Betrag, der einer vom Auftraggeber in Auftrag gegebenen Werbemaßnahme entspricht, kann zusätzlich zu den oben genannten Obergrenzen erhalten werden	Nr. 11 Abs. 1, Nebensatz

Quelle: MLIT (国土交通省), „Höhe der Vergütung, die ein Immobilienmakler im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf usw. von Grundstücken oder Gebäuden erhalten darf" (vollständiger Text nach Änderung) / MLIT, Vorschriften zum Grundstücks- und Gebäudehandelsgesetz

Dieses gesetzlich fixierte, geteilte Provisionssystem ist ein japanisches Spezifikum ohne direktes westliches Äquivalent: Anders als in Deutschland, wo das Bestellerprinzip seit 2015 bei Wohnraummieten die Provisionslast grundsätzlich vollständig dem Auftraggeber – meist dem Vermieter – zuweist, teilt das japanische Recht die Vergütung strukturell zwischen beiden Parteien auf und ergänzt sie um das separate AD-System. Für DACH-Investoren bedeutet das: Die Kalkulation der Akquisekosten in Japan folgt einer anderen Logik als im Heimatmarkt und muss eigenständig durchgerechnet werden – genau das leistet dieser Artikel.

Die Rechtsgrundlage für die separate Zahlung von Werbekosten (AD) – und ihre Grenzen

In der Praxis als „AD 1 Monat" oder „AD 2 Monate" bezeichnete Zahlungen stützen sich rechtlich auf den Nebensatz von Bekanntmachung Nr. 11 Abs. 1, also auf „den Betrag, der einer vom Auftraggeber in Auftrag gegebenen Werbemaßnahme entspricht". Nur diese Werbekosten dürfen zusätzlich zur Provisionsobergrenze gezahlt werden.

An dieser Stelle möchten wir offen sagen: Werbekosten sind nicht unbegrenzt. Es handelt sich stets um den tatsächlichen Aufwand für eine vom Auftraggeber (in diesem Fall der Eigentümerin oder dem Eigentümer) beauftragte Werbemaßnahme. Eine Zahlung, die nur dem Namen nach „Werbekosten" heißt, aber der Sache nach die Provisionsobergrenze überschreitet, widerspricht dem Sinn der Bekanntmachung. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist es sowohl in der Praxis als auch gegenüber Behörden sicherer, vorab zu klären, „auf welchem Portal, für welchen Zeitraum, in welchem Werbeformat" inseriert wird, und die Zahlung als Gegenleistung dafür einzuordnen. Diese Klärung lässt sich mit einer einzigen Frage bei Auftragserteilung erledigen.

Bei langfristig leerstehenden Objekten sind bis zum 2,2-Fachen zulässig – Sonderregelung seit Juli 2024

Grundstücke und Gebäude, die längere Zeit weder zu Wohn- noch zu Geschäftszwecken genutzt wurden und für die auch künftig keine Nutzung absehbar ist, gelten laut Bekanntmachung als „Langzeit-Leerobjekt" (長期の空家等). In diesem Fall darf, sofern die Belastung des Mieters innerhalb der Obergrenze bleibt, bei Vermittlung insgesamt bis zum 2,2-Fachen einer Monatsmiete gezahlt werden; bei Vertretung gilt eine Grenze von 2,2-Fach.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer mit langfristigem Leerstand bedeutet das die Möglichkeit, das Akquisebudget innerhalb des legalen Rahmens zu verdoppeln. Steht ein Objekt seit einem halben Jahr oder länger leer, lohnt sich die Nachfrage beim Maklerunternehmen, ob „dieses Objekt unter die Sonderregelung für Langzeit-Leerobjekte fällt". Die Einstufung hängt jedoch vom Einzelfall ab; bitte klären Sie dies mit dem beauftragten Makler und anhand der MLIT-Bekanntmachung im Detail.

[Vergleichstabelle] Mietsenkung, Freerent, AD oder Leerstand aussitzen – was kostet am meisten?

Vorweg das Ergebnis: Eine Mietsenkung ist von allen Optionen am teuersten. Auf Basis einer Vollvermietungsmiete von 66.156 ¥ (rund 360 €) und einer bundesdurchschnittlichen Mietdauer von 6,0 Jahren (72 Monaten) werden die Kosten von vier Maßnahmen gegenübergestellt.

Maßnahme	Kostenberechnung	Belastung pro Zyklus	Charakter
① Leerstand 1,5 Monate aushalten	66.156 ¥ × 1,5 Monate	99.234 ¥ (rund 539 €)	Wiederkehrend bei jedem Zyklus
② Freerent 1 Monat	66.156 ¥ × 1 Monat	66.156 ¥ (rund 360 €)	Einmalig
③ AD-Aufschlag 1 Monat	66.156 ¥ × 1 Monat	66.156 ¥ (rund 360 €)	Einmalig
④ Mietsenkung um 5%	3.308 ¥ × 72 Monate	238.176 ¥ (rund 1.294 €)	Über die gesamte Mietdauer fortlaufend

Eine Mietsenkung um monatlich 3.308 ¥ (rund 18 €) wirkt bei Vertragsabschluss klein. Kumuliert über die durchschnittliche Mietdauer von 6,0 Jahren summiert sie sich jedoch auf 238.176 ¥ (rund 1.294 €) – das 3,6-Fache eines Freerent-Monats und das 2,4-Fache eines 1,5-monatigen Leerstands. „Nur 3.000 Yen" und „240.000 Yen" sind zwei Seiten derselben Entscheidung.

Ein weiterer Grund, die Miete nicht zu senken: Der Maßstab für die nächste Vermietung sinkt mit

Die wahren Kosten einer Mietsenkung enden nicht mit den sechs Jahren des aktuellen Mieters. Eine einmal gesenkte Miete gilt bei der nächsten Mietersuche als „zuletzt abgeschlossene Vertragsmiete" und fließt auch in die Vergleichsmieten der Umgebung ein. Um beim nächsten Mal von diesem Niveau aus wieder anzuheben, braucht es entweder Investitionen in die Ausstattung oder einen günstigen Marktverlauf. Eine Mietsenkung ist keine Einzelentscheidung, sondern eine Entscheidung, die das Mietniveau der Immobilie langfristig festlegt.

Bevor Sie die Miete ändern, empfiehlt es sich, zunächst das aus der Rendite abgeleitete angemessene Niveau zu prüfen. Die Denkweise dazu ist im Artikel Mietpreisfestlegung anhand der Investitionsrendite zusammengefasst. Einen Überblick über Maßnahmen jenseits der Mietsenkung bietet 10 Strategien gegen Leerstand im Zeitalter des Bevölkerungsrückgangs.

Für deutschsprachige Leser: Anders als in Japan, wo eine Mietsenkung dauerhaft in den lokalen Vergleichsmieten „einbrennt", kennt das deutsche Recht mit der Staffelmiete und der Indexmiete Instrumente, die Mietanpassungen vertraglich im Voraus planbar machen. Das japanische System kennt kein vergleichbares Instrument – die Marktmiete wird jeweils neu anhand der zuletzt abgeschlossenen Verträge in der Nachbarschaft bestimmt, was eine Mietsenkung strategisch besonders folgenreich macht.

[Zahlentabelle] Wonach entscheiden sich Mietinteressenten? Die Wohnungsmarkt-Trendumfrage 2025

Die Grundlage für die Gestaltung der Vermietungskonditionen sollte nicht das Bauchgefühl sein, sondern Umfragedaten. Aus der am 17. Juli 2026 veröffentlichten „Wohnungsmarkt-Trendumfrage Fiskaljahr 2025" (令和7年度住宅市場動向調査) des MLIT werden hier die Antworten der Haushalte zusammengestellt, die in eine private Mietwohnung eingezogen sind.

Auswahlgrund (Mehrfachantwort)	Kompromiss eingegangen (Mehrfachantwort)	Unzufrieden mit (Mehrfachantwort)
Preis/Miete angemessen 45,8%	Preis/Miete (höher als geplant) 28,6%	Preis/Miete 17,3%
Gute Lage 37,6%	Wohnungsgröße 17,1%	Bad-Ausstattung/-Größe 16,1%
Verkehrsanbindung 34,2%	Grundriss/Zimmerzahl 15,3%	Küchen-Ausstattung/-Größe 15,3%
Nähe zum Arbeitsplatz 27,6%	Küche/Bad-Ausstattung/-Größe je 13,4%	Wohnungsgröße 14,9%
Design/Größe/Ausstattung 27,3%	Verkehrsanbindung 11,5%	Grundriss/Zimmerzahl 13,2%

Quelle: MLIT, „Wohnungsmarkt-Trendumfrage Fiskaljahr 2025 – Bericht" (Pressemitteilung: 17. Juli 2026)

Liest man diese drei Spalten nebeneinander, erkennt man den Bauplan der Mietersuche: Mietinteressenten wählen nach der Miete, gehen bei der Miete Kompromisse ein und sind auch nach dem Einzug mit der Miete unzufrieden. In Spalte zwei und drei stehen jedoch Größe, Grundriss und Sanitärbereich weit oben. Das heißt: Statt über den Preis auszugleichen, lässt sich der Ausgleich auch über die Wahrnehmung von Größe und Sanitärbereich erreichen – und damit besteht Spielraum, bei gleichbleibender Miete zum Abschluss zu kommen.

Bei der Ausstattung zählen Grundriss (65,8%) und Größe (55,3%) am meisten

Bei den Auswahlgründen im Bereich Ausstattung führte Grundriss/Zimmerzahl mit 65,8%, gefolgt von Wohnungsgröße 55,3%, Küchenausstattung/-größe 32,9%, Wohnungsdesign 30,4%, Bad-Ausstattung/-größe 27,3% und Sicherheitsausstattung 11,8%. In derselben Umfrage lag die Ausstattungsquote mit Paketboxen bei privat vermieteten Mietwohnungen bei 38,8%, ein eigenes Zimmer, das sich für Homeoffice eignet, hatten 24,9% der Haushalte, und das durchschnittliche Gebäudealter der bezogenen Wohnung betrug 19,9 Jahre.

Größe und Grundriss lassen sich nicht ohne Weiteres ändern. Wie „groß" eine Wohnung aber wirkt, hängt von der Gestaltung des Grundrissplans, Vorschlägen zur Möblierung und der Art der Innenfotos ab. Praktische Tipps zu Vermietungsfotos finden sich unter Fotografie, die Anfragen auslöst. Eine Ausstattung wie die Paketbox, deren Verbreitung mit knapp 40% noch niedrig ist, wird gegenüber Wettbewerbsobjekten derselben Preisklasse leicht zum Unterscheidungsmerkmal.

Unzufriedenheit nach Einzug: Bad (16,1%), Küche (15,3%) – wo Investitionen den Auszug verringern

Dass Bad (16,1%) und Küche (15,3%) unter den Unzufriedenheitspunkten weit oben stehen, wirkt weniger auf die Neuvermietung als auf den Auszug. Steigt die durchschnittliche Mietdauer von 6,0 auf 7,0 Jahre, sinkt die Fluktuationsrate von 16,7% auf 14,3%, und Leerstandsverlust sowie Akquisekosten sinken im selben Verhältnis. Investitionen in den Sanitärbereich sind sowohl ein Instrument der Mietersuche als auch eine Investition, die die Fluktuation selbst reduziert. Legt man die Summe aus Leerstandsverlust (99.234 ¥) und Akquisekosten (105.800 ¥) pro Zyklus – insgesamt rund 200.000 ¥ (rund 1.087 €) – zugrunde, wird die Entscheidungsgrundlage für eine Sanierung des Sanitärbereichs konkret greifbar.

Zum Vergleich: In Deutschland spielt bei der Wohnungssuche neben Miete und Lage zunehmend die Energieeffizienz (Energieausweis) eine Rolle, da Nebenkosten einen erheblichen Teil der Wohnkosten ausmachen. In der japanischen Umfrage taucht Energieeffizienz unter den Top-Auswahlgründen dagegen nicht auf – ein Hinweis darauf, dass japanische Mietinteressenten Ausstattung und Grundriss stärker gewichten als Betriebskosten, was für die Modernisierungsstrategie eines Investors relevant ist.

Der Einstieg in die Mietersuche erfolgt zu über 70% online – Internet 62,5% gegenüber Maklerbüro 42,4%

Laut derselben Umfrage betrieben 71,5% der Haushalte, die in eine private Mietwohnung eingezogen sind, eine Informationssuche über das Internet, und 25,9% stellten Anfragen, meldeten sich zu Informationsveranstaltungen an, vereinbarten Besichtigungen oder forderten Unterlagen über das Internet an. Die Methode der Wohnungssuche (Mehrfachantwort) verteilte sich auf Internet 62,5%, Immobilienunternehmen 42,4%, Empfehlung von Bekannten 12,5%, Arbeitgeber 5,1% und Wohnungsanzeigenmagazine 4,1%.

Internet und Maklerbüro sind kein Entweder-oder, sondern ein Sowohl-als-auch. Der Standard ist ein zweistufiger Prozess: Die Wohnung wird online gefunden, der Abschluss erfolgt im Maklerbüro. Eigentümerinnen und Eigentümer sollten daher zwei Dinge prüfen: die Anzahl der Foto-Exposés, die Fotoqualität und die Genauigkeit der Konditionsangaben (Haustiere erlaubt, Musikinstrumente erlaubt, Aufschlüsselung der Anfangskosten) sowie, ob die zuständige Maklerin oder der zuständige Makler die Besonderheiten des Objekts überzeugend erklären kann. Der integrierte Ansatz aus Verwaltung und Vermittlung wird in Praxismodell für integrierte Verwaltung und Vermittlung zur Steigerung der Auslastung erläutert.

Auch der deutsche Mietmarkt ist online-getrieben – Portale wie ImmoScout24 oder Immowelt spielen eine dominante Rolle. Der japanische Zweistufenprozess (Online-Recherche gefolgt von einem persönlichen Termin im Maklerbüro) bleibt jedoch stärker verankert als in vielen digitalisierten westlichen Märkten, in denen Besichtigung und Vertragsabschluss zunehmend vollständig online ablaufen.

Elektronische Verträge 2,2%, Online-Erklärung wichtiger Vertragsinhalte 3,9% – hier gibt es noch Differenzierungspotenzial

Gleichzeitig bleiben elektronische Signaturen bei Mietverträgen mit 2,2%, die Online-Erklärung wichtiger Vertragsinhalte (重要事項説明, ein nach japanischem Recht vorgeschriebenes vorvertragliches Beratungsgespräch) mit 3,9% und Objektbesichtigungen bzw. Verhandlungen per Videokonferenz mit 2,5% noch selten. Für Objekte, die auf Nachfrage von Fern-Umziehenden – etwa durch Versetzung oder Studienbeginn – setzen, ist dies ein Bereich mit noch geringer Konkurrenz und entsprechendem Differenzierungspotenzial.

Reale Anfangskosten: Miete 83.381 ¥, Kaution bei 51,9%, Schlüsselgeld bei 43,1%

Auch die tatsächlichen Vertragskonditionen sind als Grundlage für die eigene Konditionsgestaltung relevant. Laut der Umfrage für das Fiskaljahr 2025 lag die durchschnittliche Monatsmiete der bezogenen Wohnung bei 83.381 ¥ (rund 453 €), der Median bei 74.000 ¥ (rund 402 €), die monatlichen Nebenkosten (共益費) im Durchschnitt bei 4.837 ¥ (rund 26 €). Eine Kaution (敷金/保証金, „Shikikin") zahlten 51,9% der Haushalte (davon 64,4% genau einen Monat), ein Schlüsselgeld (礼金, „Reikin") zahlten 43,1% (davon 73,4% genau einen Monat), eine Vermittlungsprovision zahlten 48,0% (davon 69,7% genau einen Monat). Bei der Frage nach der gefühlten Belastung durch die Miete gaben zusammen 53,9% „sehr belastend" oder „etwas belastend" an.

Dass rund die Hälfte der Haushalte kein Schlüsselgeld und rund die Hälfte keine Vermittlungsprovision zahlte, zeigt, dass bei den Anfangskosten noch Spielraum nach unten besteht. Eine Reduzierung der Anfangskosten senkt die Einstiegshürde, ohne die laufende Miete – und damit die monatliche Zahlungsfähigkeit – anzutasten. Zur Gestaltung von Kaution und Schlüsselgeld siehe auch Kaution, Schlüsselgeld und Anfangskosten verständlich erklärt.

„Reikin" (礼金, wörtlich „Dankesgeld") ist ein japanisches Spezifikum ohne direktes westliches Äquivalent: eine einmalige, nicht rückzahlbare Zahlung des Mieters an den Vermieter bei Vertragsbeginn, historisch als Ausdruck des Danks für die Überlassung der Wohnung entstanden. Das unterscheidet sich fundamental von der deutschen Kaution (Mietsicherheit) nach § 551 BGB, die gesetzlich auf höchstens drei Monatsmieten begrenzt und bei Auszug – abzüglich berechtigter Forderungen – vollständig rückzahlbar ist. Die japanische „Shikikin" (敷金) ähnelt der deutschen Kaution noch am ehesten, ist jedoch in Umfang und Rückzahlungspraxis regional unterschiedlich geregelt; „Reikin" hingegen ist ökonomisch eher mit einer nicht erstattungsfähigen Antrittsgebühr vergleichbar und für DACH-Investoren als Ertragsposition, nicht als Sicherheit, zu verstehen.

Mehrfachauftrag oder Alleinauftrag – die Wahl anhand von Zahlen

Mit den bisherigen Zahlen im Hintergrund geht es nun um die Wahl der Vermarktungsform. Bei der Mietersuche gibt es zwei Modelle, den „Mehrfachauftrag" (一般募集) und den „Alleinauftrag" (専任募集) – keines ist grundsätzlich besser. In der Praxis hat sich die Faustregel bewährt: Bei Objekten mit schneller Fluktuation hat Reichweite Priorität, bei Objekten mit langsamer Fluktuation die Informationsdichte bei einem einzigen Partner.

Mehrfachauftrag: Reichweite maximieren durch Beauftragung mehrerer Unternehmen

Beim Mehrfachauftrag wird die Vermietung mehreren Immobilienunternehmen gleichzeitig übertragen. Da mehr potenzielle Mieter das Angebot sehen, steigt die Abschlusswahrscheinlichkeit, und auch die Eigentümerin oder der Eigentümer selbst kann parallel nach Mietern suchen. Andererseits entsteht bei Vertragsabschluss der Aufwand, alle übrigen Auftragnehmer zu informieren, und das Engagement der einzelnen Unternehmen kann sich verwässern, sodass sich am Ende „niemand wirklich einsetzt". In Regionen mit hoher Fluktuation wie Kanto (19,5%), wo Nachfrage auch ohne besonderen Einsatz entsteht, führt eine breite Streuung direkt zu einer Verkürzung der Vermietungsdauer.

Alleinauftrag: Ein einziger Ansprechpartner erhöht die Informationsdichte

Beim Alleinauftrag wird nur ein Unternehmen beauftragt. Kommunikation und Berichterstattung laufen zentral, was die Verwaltungslast der Eigentümerin oder des Eigentümers reduziert; zudem investiert das beauftragte Unternehmen Werbebudget und Zeit tendenziell konzentrierter. Bei Objekten mit nur wenigen Anfragen im Monat, mit eingegrenzter Zielgruppe oder wenn ein Budget in Höhe von etwa zwei AD-Monaten gebündelt eingesetzt werden soll, führt der Alleinauftrag tendenziell schneller zum Ergebnis. Entscheidungsgrundlage sind „Anzahl der Anfragen der letzten drei Monate" und „Abschlussquote aus Besichtigungen". Kommen zwar Anfragen, aber kein Abschluss zustande, liegt das Problem beim Objekt; bleiben die Anfragen selbst aus, liegt es an Reichweite und Konditionen.

Auch der deutsche Markt kennt die Unterscheidung zwischen einfachem Maklerauftrag und Alleinauftrag, jedoch mit anderer Gewichtung: Da das Bestellerprinzip die Provisionslast beim Vermieter verankert, ist die Anreizstruktur für Makler in Deutschland bereits stärker vereinheitlicht, während in Japan die geteilte Provisionsstruktur die Wahl zwischen Mehrfach- und Alleinauftrag zu einer strategisch bedeutsameren Budgetentscheidung macht.

Was vor der Prüfung einer Vollvermietungsgarantie (Sublease) zu klären ist

Hält der Leerstand an, rückt eine Sublease (一括借り上げ, ein Rundum-Mietgarantiemodell mit garantierter Mietzahlung) als Option in den Blick. Im Modell schließen Eigentümerin/Eigentümer und Sublease-Unternehmen einen Master-Mietvertrag (特定賃貸借契約), und das Unternehmen vermietet die Einheiten seinerseits an die eigentlichen Mieter weiter.

Mit den bisher hergeleiteten Zahlen lässt sich die Entscheidung klar vergleichen. Stellen Sie die angebotene garantierte Miete dem Aufwand gegenüber, den eine eigenständig organisierte Mietersuche verursachen würde. Liegt die garantierte Miete beispielsweise bei 80–85% der Vollvermietungsmiete, entspricht das bei einer Miete von 66.156 ¥ (rund 360 €) einer jährlichen Belastung von rund 120.000–160.000 ¥ (rund 652–870 €) pro Einheit. Demgegenüber ergeben Leerstandsverlust (99.234 ¥) und Akquisekosten (105.800 ¥) pro Zyklus zusammen rund 200.000 ¥ (rund 1.087 €); geteilt durch die durchschnittliche Mietdauer von 6,0 Jahren sind das rund 34.000 ¥ (rund 185 €) pro Jahr. Unter diesen Annahmen ist die Sublease bei einem Objekt mit durchschnittlicher Fluktuation rechnerisch teurer. Die tatsächliche Garantiequote variiert von Vertrag zu Vertrag; prüfen Sie daher die angebotene Garantiemiete, die Bedingungen für Mietanpassungen und die Kündigungsschutzfrist vor Vertragsabschluss schriftlich.

Für DACH-Leser: Eine strukturell vergleichbare Garantiemiete-Konstruktion wie die japanische Sublease ist im deutschen Wohnimmobilienmarkt selten; am ehesten vergleichbar sind Mietgarantien einzelner Bauträger bei Neubauprojekten, meist zeitlich befristet auf wenige Jahre. Das japanische Sublease-Modell ist demgegenüber ein etablierter, breit verfügbarer Markt – was die in diesem Artikel dargestellte Vergleichsrechnung für internationale Investoren besonders praxisrelevant macht.

Verwaltungsunternehmen anhand der „Registrierung" prüfen – der Umgang mit dem Mietwohnungsverwaltungsgesetz

Die Qualität des Verwaltungsunternehmens entscheidet maßgeblich über Erfolg oder Misserfolg der Mietimmobilie. Referenzen und Reputation sind schwer zu vergleichen, doch das Mietwohnungsverwaltungsgesetz (賃貸住宅管理業法) stellt objektive Fakten bereit, die jede und jeder noch heute prüfen kann.

Ab 200 verwalteten Einheiten ist die Registrierung Pflicht – 9.987 registrierte Unternehmen, 106.678 zertifizierte Betriebsleiter

Laut MLIT, „Stand der Umsetzung des Gesetzes zur ordnungsgemäßen Durchführung von Verwaltungsdienstleistungen für Mietwohnungen" (Stand: 31. Juli 2025), sind Unternehmen ab 200 verwalteten Einheiten zur Registrierung beim Landesminister für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus verpflichtet. Registriert sind derzeit 9.987 Unternehmen, und 106.678 Personen erfüllen die Qualifikationsvoraussetzungen als Betriebsleiter (業務管理者). Registrierte Unternehmen müssen u. a. einen Betriebsleiter benennen, vor Abschluss des Verwaltungsvertrags ein Dokument mit den wichtigsten Vertragsinhalten aushändigen (vergleichbar einer vorvertraglichen Beratungspflicht), Vermögenswerte getrennt verwalten und dem Auftraggeber regelmäßig Bericht erstatten.

Bemerkenswert: Zum Stand Mai 2025 waren 36,6% (3.624 Unternehmen) der registrierten Unternehmen solche mit weniger als 200 verwalteten Einheiten, also ohne Registrierungspflicht. Kleinere Unternehmen, die sich dennoch registrieren, schaffen also freiwillig die gesetzlich vorgesehenen Strukturen, obwohl sie dazu nicht verpflichtet wären. Die Registrierung allein entscheidet nicht über Qualität, ist aber ein Faktum, das sich zu prüfen lohnt.

Zum Vergleich: In Deutschland benötigen gewerbliche Verwalter von Wohnungseigentum seit 2018 eine Erlaubnis nach § 34c GewO, und seit dem 1. Dezember 2023 gilt für WEG-Verwalter grundsätzlich eine Pflicht zum Sachkundenachweis. Das japanische System unterscheidet sich strukturell: Die Registrierungspflicht knüpft nicht an eine allgemeine Sachkundeprüfung, sondern an die Größe des verwalteten Bestands (ab 200 Einheiten) an, was insbesondere kleinere Verwaltungsunternehmen von der Pflicht ausnimmt.

Beauftragungsquote 71,2%, Beschwerden 11.359 Fälle – drei Punkte, um die Verwaltung nicht blind zu delegieren

Laut demselben Dokument ist der Anteil der Eigentümerinnen und Eigentümer, die die Verwaltung an ein Unternehmen delegieren, von 25,0% im Fiskaljahr 1992 auf 71,2% im Fiskaljahr 2023 gestiegen. Gleichzeitig ist die Zahl der bei den Verbraucherberatungsstellen eingegangenen Beschwerden über Verwaltungs- und Sublease-Unternehmen von 3.785 im Fiskaljahr 2014 auf 11.359 im Fiskaljahr 2023 gestiegen. Weil Delegation zum Normalfall geworden ist, kommt es umso mehr auf Auswahl und Steuerung an.

Drei Punkte kann eine Eigentümerin oder ein Eigentümer noch heute prüfen:

1. Registrierungsnummer: Über das MLIT-Portal zum Mietwohnungsverwaltungsgesetz das registrierte Unternehmen suchen und Registrierung sowie Nummer prüfen.
2. Benennung des Betriebsleiters: Nachfragen, ob je Geschäftsstelle ein Betriebsleiter (業務管理者) benannt ist und wer für die zuständige Geschäftsstelle verantwortlich ist.
3. Inhalt der regelmäßigen Berichte: Ob Anfragezahlen, Besichtigungszahlen, Bewerbungszahlen und die Tage bis zum Vertragsabschluss im monatlichen Bericht zahlenmäßig ausgewiesen werden.

Der dritte Punkt wirkt in der Praxis am stärksten. Eine Mietersuche, bei der die Anzahl der Anfragen nicht berichtet wird, lässt sich nicht verbessern. Details zur Auswahl finden sich unter 7 Punkte zur Wahl des Mietverwaltungsunternehmens, eine Checkliste für den Verwaltungsvertrag unter Checkliste für den Verwaltungsvertrag.

Die Zielgruppe der Mietersuche erweitern: Das reformierte Wohnraum-Sicherheitsnetzgesetz (in Kraft seit 1. Oktober 2025)

Auch der Zugang zur Mietersuche selbst wurde 2026 erweitert. Am 1. Oktober 2025 trat das reformierte Wohnraum-Sicherheitsnetzgesetz (改正住宅セーフティネット法) in Kraft, und mit ihm die Kategorie der „Wohnung mit Wohnbegleitung" (居住サポート住宅). Dabei handelt es sich um Wohnungen, bei denen eine Wohnungsunterstützungsorganisation (居住支援法人) mit dem Vermieter zusammenarbeitet, um alltägliche Lebenszeichenkontrollen, regelmäßige Besuche und – bei Instabilität in Lebensführung oder Gesundheitszustand – die Vermittlung an Sozialdienste zu übernehmen.

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer sind gegenüber der Vermietung an ältere Alleinstehende oder ausländische Mietinteressenten unsicher. Diese Unsicherheit lässt sich im Kern auf zwei Punkte zurückführen: Mietausfall und den Umgang während der Mietzeit bzw. beim Auszug. Das reformierte Gesetz stellt hierfür folgenden Rahmen bereit:

• Mietschuldenbürgschaft: Über ein Registrierungs- und Zertifizierungssystem für Bürgschaftsunternehmen, die bestimmte Anforderungen erfüllen, wird der Zugang zu Bürgschaften erleichtert.
• Entsorgung zurückgelassener Gegenstände: Seit dem 1. Oktober 2025 gehört „die Entsorgung von durch den Mieter zurückgelassenen Gegenständen im Auftrag" zu den Aufgaben der Wohnungsunterstützungsorganisationen.
• Zuschüsse für Umbaumaßnahmen: Für Umbauten an Sicherheitsnetz-Wohnungen und „Wohnungen mit Wohnbegleitung" existieren Zuschussprogramme (Höhe und Voraussetzungen variieren je nach Kommune; bitte auf der MLIT-Programmseite und bei der zuständigen Kommune prüfen).

Unsicherheit bei der Vermietung nicht mit bloßem Vertrauen, sondern mit institutionellen Sicherungen zu begegnen – das ist angesichts von 3,947 Millionen konkurrierenden Mietwohnungen der realistischste Weg, die Zahl potenzieller Mietinteressenten zu erhöhen. Die praktische Nutzung des Systems wird unter Das Wohnraum-Sicherheitsnetzsystem für die Leerstandsbekämpfung nutzen ausführlich erläutert.

Ein wesentlicher rechtlicher Unterschied für DACH-Leser: Während in Deutschland das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) Vermietern die Ablehnung von Mietinteressenten aufgrund von Nationalität oder ethnischer Herkunft grundsätzlich untersagt, existiert in Japan kein vergleichbares umfassendes Antidiskriminierungsgesetz für den Wohnungsmarkt. Die faktische Zurückhaltung vieler japanischer Vermieter gegenüber ausländischen oder älteren alleinstehenden Mietinteressenten erklärt sich daher weniger aus rechtlichem Zwang als aus Sorge vor Zahlungsausfall und ungeklärter Nachlassregelung – ein Kontext, den das neue Sicherheitsnetzgesetz gezielt adressiert, indem es diese Sorgen institutionell auffängt, statt sie rechtlich zu verbieten.

Checkliste für die Mieterakquise – 7 Punkte, die Sie noch heute umsetzen können

1. Notieren Sie für Ihre eigene Immobilie Vollvermietungsmiete, jährliche Anzahl Kündigungen und durchschnittliche Leerstandsdauer und berechnen Sie daraus den Leerstandsverlust pro Zyklus in Yen (bzw. Euro).
2. Legen Sie mit diesem Leerstandsverlust als Obergrenze fest, wie viel Akquisekosten Sie pro Zyklus zahlen können (AD plus vom Vermieter getragener Anteil). Der bundesweite Durchschnitt liegt bei rund 1,6 Monatsmieten.
3. Klären Sie mit dem Maklerunternehmen die Aufschlüsselung von Provision und Werbekosten (auf welchem Portal, für welchen Zeitraum, in welchem Format inseriert wird).
4. Prüfen Sie bei langfristig leerstehenden Objekten, ob die Sonderregelung für „Langzeit-Leerobjekte" (bis zum 2,2-Fachen der Miete) greift.
5. Berechnen Sie vor einer Mietsenkung den kumulierten Betrag aus Senkungshöhe × durchschnittlicher Mietdauer und vergleichen Sie ihn mit Freerent oder AD.
6. Prüfen Sie die Anzahl der Exposé-Fotos sowie, wie Grundriss und Größe wahrgenommen werden. Bei den Ausstattungsgründen liegen Grundriss (65,8%) und Größe (55,3%) vorn.
7. Prüfen Sie beim Verwaltungsunternehmen drei Punkte: Registrierungsnummer, Benennung des Betriebsleiters und die Anzahl der Anfragen im monatlichen Bericht.

FAQ: Häufige Fragen zur Mieterakquise und zur Erhaltung der Vollvermietung

F: Wie viele Monatsmieten kostet die Mieterakquise in etwa?

A: Nach der Hochrechnung aus den Marktdaten liegen die Kosten pro Zyklus bei rund 1,5 bis 1,7 Monatsmieten. Teilt man den durchschnittlichen Jahresbetrag der Akquisekosten (AD, Werbekosten, Vermittlungsprovision u.a.) von 17.670 ¥ durch die durchschnittliche Fluktuationsrate von 16,7%, ergeben sich rund 105.800 ¥ (rund 575 €) – das entspricht rund 1,6 Monatsmieten bei einer Vollvermietungsmiete von 66.156 ¥ (rund 360 €). In der Region Kanto sind es rund 115.500 ¥ (rund 628 €), also rund 1,66 Monatsmieten.

F: Bis zu welcher Höhe dürfen Werbekosten (AD) gezahlt werden? Gibt es eine gesetzliche Obergrenze?

A: Die Obergrenze für die Vergütung selbst liegt bei der Vermittlung eines Mietverhältnisses insgesamt für Vermieter und Mieter zusammen beim 1,1-Fachen einer Monatsmiete (bei Wohngebäuden grundsätzlich höchstens das 0,55-Fache vom Mieter). Werbekosten können zusätzlich zu dieser Grenze gezahlt werden, jedoch nur als „Betrag, der einer vom Auftraggeber in Auftrag gegebenen Werbemaßnahme entspricht". Eine Zahlung, die nur dem Namen nach Werbekosten heißt, aber die Obergrenze faktisch überschreitet, widerspricht dem Sinn der Bekanntmachung.

F: Gibt es bei langfristig leerstehenden Objekten eine Möglichkeit, das Akquisebudget zu erhöhen?

A: Durch die am 1. Juli 2024 in Kraft getretene Änderung der Vergütungs-Bekanntmachung dürfen bei Mietverhältnissen über „Langzeit-Leerobjekte" bei Vermittlung insgesamt bis zum 2,2-Fachen einer Monatsmiete, bei Vertretung bis zu 2,2-Fach gezahlt werden. Die Einstufung erfolgt im Einzelfall; bitte klären Sie dies mit dem beauftragten Makler.

F: Wie hoch ist der Verlust, wenn eine Wohnung einen Monat leer steht?

A: Bei einem bundesdurchschnittlichen, freistehenden Holz-Mehrfamilienhaus liegt die Vollvermietungsmiete bei 66.156 ¥ (rund 360 €) pro Einheit, also entstehen bei einem Monat Leerstand 66.156 ¥ Verlust. Die durchschnittliche Leerstandsdauer pro Zyklus wird auf rund 1,5 Monate geschätzt, sodass pro Zyklus rund 99.234 ¥ (rund 539 €) entgehen. Bei 10 Einheiten beträgt der jährliche Leerstandsverlust 118.440 ¥ (rund 644 €; 987 ¥ × 10 Einheiten × 12 Monate).

F: Was ist günstiger – Mietsenkung oder Freerent?

A: Zahlenmäßig ist Freerent klar im Vorteil. Eine Mietsenkung um 5% (3.308 ¥) führt bei einer durchschnittlichen Mietdauer von 6,0 Jahren zu Mindereinnahmen von 238.176 ¥ (rund 1.294 €), während ein Freerent-Monat einmalig 66.156 ¥ (rund 360 €) kostet. Eine Mietsenkung hat zudem den sekundären Effekt, die Vergleichsmiete für die nächste Vermietung nach unten zu ziehen.

F: Sollte ich einen Mehrfachauftrag oder einen Alleinauftrag wählen?

A: Entscheiden Sie anhand der Anfragezahlen der letzten drei Monate. Kommen ausreichend Anfragen, aber kein Abschluss zustande, liegt das Problem beim Objekt selbst – ein Mehrfachauftrag mit mehr Reichweite hilft dann nur begrenzt. Bleiben die Anfragen bereits aus, führt ein Alleinauftrag mit gebündeltem Werbebudget und mehr Zeitaufwand eher zum Erfolg.

F: Wonach entscheiden sich Mietinteressenten bei der Wohnungswahl?

A: Laut der Wohnungsmarkt-Trendumfrage für das Fiskaljahr 2025 lauteten die Auswahlgründe der Haushalte in privaten Mietwohnungen: angemessene Miete 45,8%, gute Lage 37,6%, Verkehrsanbindung 34,2%, Nähe zum Arbeitsplatz 27,6%, Design/Größe/Ausstattung 27,3%. Bei der Ausstattung standen Grundriss/Zimmerzahl (65,8%) und Wohnungsgröße (55,3%) vorn.

F: Gibt es eine objektive Möglichkeit zu prüfen, ob ein Verwaltungsunternehmen vertrauenswürdig ist?

A: Prüfen Sie die Registrierung nach dem Mietwohnungsverwaltungsgesetz. Ab 200 verwalteten Einheiten ist die Registrierung beim Landesminister für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus Pflicht; zum Stand 31. Juli 2025 waren 9.987 Unternehmen registriert. Über das MLIT-Portal lässt sich das registrierte Unternehmen suchen, ebenso die Benennung des Betriebsleiters je Geschäftsstelle.

Quellen und weiterführende Materialien

• MLIT (国土交通省), Pressemitteilung „Wohnungsmarkt-Trendumfrage Fiskaljahr 2025" (17. Juli 2026)
• MLIT, „Wohnungsmarkt-Trendumfrage Fiskaljahr 2025 – Bericht"
• MLIT, „Höhe der Vergütung, die ein Immobilienmakler im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf usw. von Grundstücken oder Gebäuden erhalten darf" (Bekanntmachung des Bauministeriums Nr. 1552/1970, geändert durch Bekanntmachung des MLIT Nr. 949 vom 21. Juni 2024, in Kraft seit 1. Juli 2024)
• MLIT, „Vorschriften zum Grundstücks- und Gebäudehandelsgesetz"
• IREM JAPAN / Japan Association of Rental Housing Management (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会), „13. Nationaler Mietwohnungs-Marktreport 2025"
• Statistikamt Japan (総務省統計局), „Wohnungs- und Bodenstatistik-Umfrage 2023 – Überblick zu den Grundergebnissen zu Wohnungen und Haushalten (vorläufige Zusammenfassung)" (veröffentlicht am 25. September 2024)
• Statistikamt Japan, „Wohnungs- und Bodenstatistik-Umfrage 2023 – Ergebnisse"
• MLIT, „Stand der Umsetzung des Gesetzes zur ordnungsgemäßen Durchführung von Verwaltungsdienstleistungen für Mietwohnungen" (Stand: 31. Juli 2025)
• MLIT, „Portal zum Mietwohnungsverwaltungsgesetz"
• MLIT, „Neues Wohnraum-Sicherheitsnetzsystem" (reformiertes Gesetz, in Kraft seit 1. Oktober 2025)