Der größte Ertragstreiber in der Mietverwaltung ist die Auslastungsquote. Bleibt eine Einheit einen Monat lang leer, geht die gesamte Mieteinnahme für diesen Zeitraum verloren. Wir haben die Strategien für die Mietergewinnung und die operativen Praxispunkte zusammengestellt, die für eine dauerhaft volle Auslastung erforderlich sind.
Gibt es zwei Methoden der Mietergewinnung?
Für die Mietergewinnung gibt es zwei Modelle: die „allgemeine Vermarktung“ und die „exklusive Vermarktung“. Welche Variante geeignet ist, wird anhand der Eigenschaften der Immobilie und des Verwaltungssystems entschieden.
Allgemeine Vermarktung: Mehrere Unternehmen beauftragen und die Sichtbarkeit maximieren
Die allgemeine Vermarktung ist ein Modell, bei dem mehrere Immobilienunternehmen mit der Vermarktung beauftragt werden. Da die Informationen mehr potenzielle Interessenten erreichen, steigt die Abschlusswahrscheinlichkeit. Auch der Eigentümer kann selbst nach Mietern suchen. Andererseits entsteht bei einem Abschluss der Aufwand, die übrigen beauftragten Stellen zu informieren.
Exklusive Vermarktung: Einen Ansprechpartner festlegen und die Verwaltung effizienter machen
Die exklusive Vermarktung ist ein Modell, bei dem ein einziges Unternehmen als Ansprechpartner fungiert. Da Kommunikation und Berichterstattung zentral gebündelt werden, sinkt der Verwaltungsaufwand für den Eigentümer deutlich. Allerdings kann der Eigentümer nicht selbst vermarkten, wodurch die Flexibilität geringer ist.
Fünf Strategien, die für eine erfolgreiche Mietergewinnung erforderlich sind
Im Folgenden fassen wir konkrete Maßnahmen zusammen, mit denen sich eine dauerhaft volle Auslastung erreichen lässt.
1. Zielgruppe und Immobilie aus Mietersicht aufeinander abstimmen
Der Ausgangspunkt ist die Frage, ob Grundriss und Ausstattung optimal auf die Zielgruppe der Mieter (Singles, Paare, Familien usw.) abgestimmt sind. Die Entfernung zum Bahnhof, die Nähe zum Supermarkt und der gepflegte Eindruck der Gemeinschaftsflächen beeinflussen die Bewertung bei der Besichtigung stark. Grundlage ist eine Immobilienverwaltung, die stets im Blick behält, worauf die Zielgruppe besonderen Wert legt.
2. Wettbewerbsimmobilien im Umfeld laufend recherchieren
Wer Miete, Ausstattung und Leerstandssituation konkurrierender Objekte in derselben Gegend kennt, kann die Wettbewerbsfähigkeit der eigenen Immobilie objektiv einschätzen. Wie in der Strategie für Leasing-Abläufe beschrieben, erzielen Immobilien mit klaren Differenzierungsmerkmalen gegenüber dem Wettbewerb eine höhere Resonanzquote. Entscheidend ist, die Stärken gegenüber Wettbewerbsobjekten klar herauszuarbeiten und gezielt zu kommunizieren.
3. Die Hausverwaltung nach nachweislicher Leistung auswählen
Die Qualität der Hausverwaltung beeinflusst Erfolg oder Misserfolg der Mietverwaltung erheblich. Es ist unverzichtbar, mehrere Unternehmen hinsichtlich ihrer Erfolgsbilanz und Reaktionsfähigkeit zu vergleichen, etwa bei Beschwerdebearbeitung, Umgang mit Mietrückständen und Vorgehen bei Leerstand. Bitte orientieren Sie sich an den sieben Punkten, die in So wählen Sie eine Hausverwaltung aus erläutert werden.
4. Immobilienunternehmen und Internet als zwei tragende Säulen nutzen
Wenn Immobilienunternehmen die Merkmale der Immobilie und das Profil der gewünschten Mieter konkret vermittelt werden, können sie leichter passende Interessenten vorstellen. Die Präsenz auf Online-Portalen für Mietobjekte ist heute unverzichtbar. Wie im Leitfaden zur Nutzung von Immobilienfotos deutlich wird, wirkt sich die Qualität der Objektfotos direkt auf die Zahl der Anfragen aus.
5. Auch der Eigentümer sollte aktiv handeln
Empfehlungen von aktuellen oder ehemaligen Mietern, die Nutzung von Social Media oder Kooperationen mit universitären Genossenschaften erweitern die Kanäle, die zu einem Vertragsabschluss führen können, wenn der Eigentümer selbst aktiv wird. Auch die Förderung von Empfehlungen durch Anreize wie mietfreie Zeiträume oder Gutscheine ist eine wirksame Methode.
Was Sie sofort tun können, um langanhaltenden Leerstand zu vermeiden
Wenn eine Einheit länger als zwei Wochen leer steht, sollten Miethöhe, Fotos und Grundrissbedingungen überprüft werden. In der Differenzierungsstrategie für die Mietverwaltung werden zudem Beispiele vorgestellt, in denen der Ertrag durch die Abkehr von einer Ein-Marken-Verwaltung maximiert wurde.
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FAQ: Häufige Fragen zur Aufrechterhaltung voller Auslastung in der Mietverwaltung
F. Was sollte ich zuerst überprüfen, wenn der Leerstand anhält?
A. Prüfen Sie zunächst, ob die Miete im Verhältnis zum lokalen Markt angemessen ist. Danach ist es sinnvoll, die Qualität der veröffentlichten Fotos und die Objektbedingungen (z. B. Haustiere erlaubt, Musikinstrumente erlaubt) zu überprüfen.
F. Reicht es aus, alles der Hausverwaltung zu überlassen, damit Mieter gefunden werden?
A. Das hängt von der Qualität der Hausverwaltung und den Objektbedingungen ab. Wichtig ist, sich nicht allein auf die Hausverwaltung zu verlassen, sondern regelmäßige Statusberichte einzufordern und als Eigentümer die Marktsituation selbst zu verstehen.
F. Ist eine mietfreie Zeit als Maßnahme gegen Leerstand wirksam?
A. In schwächeren Vermietungsphasen oder in stark umkämpften Lagen ist dies ein wirksames Mittel. Bitte entscheiden Sie nach einem Vergleich zwischen dem Verlust durch einen Monat Leerstand und den Kosten einer mietfreien Zeit.
F. Welche Variante ist empfehlenswerter, allgemeine oder exklusive Vermarktung?
A. Wenn ein schneller Vertragsabschluss im Vordergrund steht, eignet sich die allgemeine Vermarktung mit breiter Sichtbarkeit bei vielen Unternehmen. Wenn Sie den Verwaltungsaufwand reduzieren möchten, ist die exklusive Vermarktung passender. Entscheiden Sie je nach Attraktivität der Immobilie und den verfügbaren Verwaltungskapazitäten.
F. Was ist wirksamer gegen Leerstand, Renovierung oder Mietsenkung?
A. Das hängt vom Alter der Immobilie, dem Zustand der Abnutzung und der Wettbewerbssituation ab. Die Renovierung veralteter Ausstattung oder Innenräume kann den Eindruck bei Mietinteressenten verbessern, sollte aber immer auf Basis einer sorgfältigen Wirtschaftlichkeitsberechnung entschieden werden.
