Un logement avec local commercial est un bien immobilier hybride dont le rez-de-chaussée accueille un commerce et les étages supérieurs un logement. Par rapport aux locations traditionnelles exclusivement commerciales, le risque y est mieux réparti et la stabilité des revenus plus élevée, ce qui attire l’attention des investisseurs immobiliers.
Qu’est-ce qu’un logement avec local commercial ?
Un logement avec local commercial est un bien à usage mixte dont, principalement, le rez-de-chaussée est destiné à un commerce et les étages supérieurs à un logement locatif. Il se caractérise par la possibilité de percevoir simultanément des revenus locatifs commerciaux et résidentiels, tout en contribuant à répartir le risque de vacance.
Quels sont les avantages pour les propriétaires bailleurs ?
Pas de frais d’aménagement intérieur
Le principe est de remettre l’espace commercial brut, sans aménagement intérieur. Il est également possible de prévoir une clause particulière imposant au locataire de supporter l’obligation de remise en état lors de son départ, ce qui permet de réduire fortement la charge de réparation du propriétaire.
Contribue à la réduction de la vacance
L’installation de locataires tels que des supérettes, des pharmacies ou des restaurants améliore aussi la commodité de la partie résidentielle, et constitue un argument attractif pour les occupants. Une baisse du taux de vacance peut être attendue.
Possibilité de fixer un dépôt élevé et d’en amortir une partie
Pour un logement, le dépôt de garantie correspond généralement à un mois de loyer, mais pour la partie commerciale, il est possible de fixer un dépôt équivalant à 6 à 12 mois. En outre, en définissant une partie du dépôt comme somme amortie, celle-ci peut être comptabilisée comme un revenu non remboursable au moment du départ du locataire.
Quels sont les avantages pour le locataire ?
- Zéro coût et temps de trajet : aucun déplacement n’est nécessaire puisque le logement et le commerce se trouvent dans le même immeuble
- Zéro loyer supplémentaire pour le commerce : aucun loyer additionnel n’est requis pour l’espace commercial (seul le loyer du logement est dû)
- Possibilité de disposer d’un espace de pause ou de repos : facilite l’exploitation 24h/24 ou avec plusieurs collaborateurs
- Utilisation de l’espace excédentaire pour stocker des marchandises : particulièrement utile pour le commerce de détail
- Revenus complémentaires par sous-location : il est aussi possible de louer le local à un tiers et d’en tirer des revenus locatifs
Quels sont les points de vigilance d’un logement avec local commercial ?
Les trois principaux points que le propriétaire doit expliquer au locataire sont les suivants.
- La question du bruit : le son peut se transmettre du logement vers le commerce, et inversement
- Il est difficile de séparer vie privée et activité professionnelle : pour distinguer vie et travail sur un même site, il faut mettre en place des règles de manière consciente
- Il est difficile de s’adapter à l’évolution de la composition familiale : comme il n’est pas facile de changer de logement, ce type de bien convient à des locataires ayant une volonté d’exploitation à long terme
Pour l’analyse de rentabilité des biens à usage mixte, vous pouvez également consulter Pourquoi le niveau de loyer influence le prix de vente.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Un logement avec local commercial offre-t-il un rendement plus élevé qu’un bien locatif classique ?
En général, les locaux commerciaux permettent de fixer des loyers plus élevés que les logements, de sorte qu’un contrat conclu dans de bonnes conditions peut offrir un rendement élevé. Toutefois, le risque de vacance peut aussi être plus important pour l’usage commercial dans certains cas.
Q2. Quel niveau d’amortissement du dépôt de garantie est raisonnable ?
En général, de nombreux cas prévoient qu’environ 10 à 30 % du dépôt de garantie soit traité comme somme amortie. Il convient de le fixer en fonction du marché local, du secteur d’activité et du niveau de loyer.
Q3. Si le locataire quitte les lieux, qui prend en charge les réparations ?
En cas de remise brute, une clause particulière prévoyant que la remise en état initial (retour à l’état brut) est à la charge du locataire est valable. Il est toutefois indispensable que cela soit expressément mentionné dans le contrat.
Q4. Peut-on établir des contrats distincts pour la partie logement et la partie commerce ?
Oui. Il est possible de rédiger des contrats séparés pour la partie logement et la partie commerce. Il convient de prévoir, pour chacune, des conditions et des durées appropriées.
