Lo primero que hay que decidir al buscar inquilinos no es el texto del anuncio ni la agenda de visitas. Es el límite máximo que se puede pagar por cada rotación de vacancia. Este artículo es una guía específica de Japón (Japan-specific) dirigida a propietarios de vivienda en alquiler —particulares e institucionales— que poseen o están considerando adquirir apartamentos (アパート) o edificios residenciales (マンション) en Japón. Con datos primarios de 2026 mostramos, en cifras reales, la pérdida por cada rotación de vacancia, el límite legal que se puede pagar en concepto de publicidad (AD, del inglés advertisement) y honorarios de intermediación, y cuál de las cuatro palancas —bajar la renta, ofrecer meses gratis (free rent), aumentar el AD o dejar la vivienda vacía— sale más cara. Es un artículo pensado para quien quiere fijar el presupuesto de captación con números, no con intuición.
Antes de entrar en cifras, conviene señalar una particularidad jurídica japonesa que todo inversor hispanohablante debería interiorizar: a diferencia de España, donde el Registro de la Propiedad goza de fe pública registral (quien confía de buena fe en lo inscrito queda protegido frente a terceros), el registro inmobiliario japonés (登記, tôki) no tiene fe pública (公信力, kōshinryoku). La inscripción en el registro japonés es meramente informativa: no garantiza que el titular registral sea el propietario real, y quien confía ciegamente en el registro no queda automáticamente protegido frente a un titular legítimo que reclame después. Esto no altera los cálculos de este artículo, pero explica por qué en Japón la gestión profesional —verificación de la cadena de titularidad, debida diligencia antes de firmar un contrato de gestión o de sublease— pesa más que en jurisdicciones donde el registro por sí solo ya ofrece esa garantía.
Nota sobre el tipo de cambio: los importes en euros de este artículo son aproximados y se han calculado con un tipo de cambio de referencia de 1 JPY ≈ €0,0062 (16 de agosto de 2026). Verifique el tipo de cambio vigente en el momento de tomar cualquier decisión de inversión.
Puntos clave de este artículo
- En un edificio de madera de una sola construcción (media nacional), una rotación de vacancia dura aproximadamente 1,5 meses; con una renta a plena ocupación de ¥66.156 (~€410), eso supone una pérdida de unos ¥99.000 (~€615) por rotación.
- En la intermediación de arrendamientos, la retribución que puede cobrar un agente inmobiliario autorizado (宅地建物取引業者) —sumando lo cobrado a arrendador y arrendatario— no puede superar 1,1 veces una mensualidad de renta; en vivienda de uso residencial, el principio es no cobrar más de 0,55 veces a una sola parte.
- El AD (広告料, comisión de publicidad) se puede pagar aparte de ese límite, como coste real de la publicidad encargada por el propietario.
- Desde el 1 de julio de 2024 existe una excepción para las viviendas «vacías de larga duración» (長期の空家等): se puede pagar hasta 2,2 veces una mensualidad.
- Bajar la renta un 5% supone, con una permanencia media de 6,0 años, una pérdida acumulada de ¥238.176 (~€1.477) — más cara que un mes de free rent o un mes extra de AD (ambos ¥66.156, ~€410).
Conclusión: el presupuesto de captación se decide por el «límite máximo por rotación»
La decisión sobre la búsqueda de inquilinos se resuelve en un 90% en cuanto se tienen tres cifras: primero, la pérdida por cada rotación de vacancia; segundo, el límite legal de honorarios que se puede pagar; y tercero, la pérdida acumulada si se baja la renta. Al ponerlas una al lado de la otra, el resultado numérico es claro: pagar un mes extra de AD para alquilar dos meses antes sale mucho más barato que bajar la renta.
A continuación construimos esas tres cifras, en orden, a partir de tres fuentes primarias japonesas: la encuesta de situación real de IREM JAPAN y la Japan Association of Rental Housing Management (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会), el aviso de honorarios y la encuesta de tendencias del mercado de vivienda del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT), y la Encuesta sobre Vivienda y Terreno del Ministerio de Interior y Comunicaciones (総務省, MIC). La cuestión de la modalidad de captación —general o en exclusiva— se trata después de estas cifras: invertir el orden convertiría la decisión en una cuestión de definiciones en lugar de números.
El mercado de alquiler en 2026: la base son 4.436.000 viviendas vacías destinadas a alquiler
La dificultad para captar inquilinos no depende del esfuerzo del propietario, sino del volumen de vivienda vacía disponible en el mercado. Aproximadamente la mitad de las viviendas vacías de Japón no son casas sin vender ni segundas residencias: son viviendas de alquiler actualmente en búsqueda de inquilino. Partir de este dato cambia el sentido de cuánto conviene invertir en la captación. A diferencia de mercados como el español, donde buena parte del parque de vivienda vacía se concentra en zonas rurales despobladas o en stock sin vender heredado de la crisis inmobiliaria, en Japón gran parte de esa vivienda vacía está en las principales áreas metropolitanas y compite activamente, ahora mismo, por el mismo candidato a inquilino que busca su propiedad.
De 9.002.000 viviendas vacías, el 49,3% son de alquiler — en edificios de apartamentos, el 78,5%
Según la «Encuesta sobre Vivienda y Terreno de 2023 (Reiwa 5), cifras confirmadas» (令和5年住宅・土地統計調査「確報集計」) de la Oficina de Estadística del Ministerio de Interior y Comunicaciones (総務省統計局), publicada en septiembre de 2024, el parque total de vivienda en Japón asciende a 65.047.000 unidades, de las cuales 9.002.000 están vacías —una tasa de vacancia del 13,8%, la más alta registrada hasta la fecha—. De ese total, 4.436.000 viviendas vacías (el 49,3%) son de alquiler. Desglosado por tipo de edificación, de las 5.029.000 viviendas vacías en edificios de apartamentos (共同住宅, kyōdō jūtaku), el 78,5% (3.947.000 unidades) son de alquiler.
Es decir: los apartamentos vacíos no son inmuebles abandonados, sino competidores activos que ahora mismo están disputando al mismo candidato a inquilino que su propiedad. Adelantar la captación un mes significa acortar en un mes la ventana de competencia frente a esas 3.947.000 unidades.
La renta está en fase alcista: la renta media mensual de vivienda alquilada es de ¥59.656 (~€370), un +7,1% respecto a hace cinco años
La misma encuesta sitúa la renta media mensual de vivienda alquilada (専用住宅, de uso exclusivamente residencial) en ¥59.656 (~€370), un 7,1% más que en 2018. Por tipo, la vivienda de alquiler privado de madera (民営借家・木造) se sitúa en ¥54.409 (~€337, +4,5%) y la de alquiler privado no de madera (民営借家・非木造) en ¥68.548 (~€425, +7,0%). El parque de vivienda alquilada asciende a 19.462.000 unidades, el 35,0% del total, de las cuales 15.684.000 (28,2%) son alquiler privado.
La competencia es alta, pero las rentas suben. Precisamente por eso merece la pena preguntarse si la decisión de bajar la renta para cerrar rápido no está yendo en contra de la dirección del mercado.
[Tabla de cifras] El coste real de una rotación de vacancia
Aquí empieza lo esencial. Si todavía no tiene las cifras de su propia propiedad, calcule primero con la media nacional como referencia provisional. Usamos los indicadores de edificios de madera de una sola construcción (a nivel nacional) del «13.º Informe Nacional de la Realidad de la Vivienda de Alquiler (edición 2025)» (第13回（2025年版）全国賃貸住宅実態調査報告書), elaborado por IREM JAPAN y la Japan Association of Rental Housing Management (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会), sobre 3.844 propiedades a nivel nacional con 40.979 respuestas válidas.
| Indicador (edificio de madera, una construcción / nacional) | Valor | Significado |
|---|---|---|
| Renta mensual a plena ocupación | ¥66.156 / unidad (~€410) | Ingreso mensual con la unidad ocupada |
| Tasa de vacancia | 2,09% | Calculada como unidades rescindidas × duración media de vacancia |
| Pérdida por vacancia | ¥987 / unidad · mes (~€6,1) | Ingreso mensual perdido por vacancia |
| Gastos de gestión | ¥10.761 / unidad · mes (~€67) | Gastos mensuales de administración, mantenimiento, seguros, etc. |
| Ratio de gastos de gestión / ratio NOI | 17,79% / 81,62% | Proporción de gastos de gestión e ingreso neto operativo sobre los ingresos |
| Tasa media de rotación | 16,7% | Proporción de unidades que cambian de inquilino en un año |
| Permanencia media del inquilino | 6,0 años | Años que permanece un mismo inquilino |
| Coste de captación (AD, publicidad, comisión de intermediación, etc.) | Media ¥17.670 / unidad · año (~€110) Mediana ¥13.260 (~€82) / región de Kantō ¥22.525 (~€140) | Coste anual destinado a la captación |
| Ratio de comisión de gestión de alquiler (PM fee) | Media 4,49% (mediana 5,00%) | Porcentaje de la comisión de gestión delegada |
| Gastos de reparación y mantenimiento | ¥49.965 / unidad · año (~€310; 7,8% de la renta a plena ocupación) | Gastos de mantenimiento, incluida la restauración al estado original (原状回復, genjō-kaifuku) |
Fuente: IREM JAPAN / Japan Association of Rental Housing Management (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会), «13.º Informe Nacional de la Realidad de la Vivienda de Alquiler (edición 2025)» (en la región de Kantō, la tasa media de rotación es del 19,5%, la permanencia media de 5,1 años y la renta mensual a plena ocupación de ¥69.677, ~€432).
La vacancia media por rotación es de unos 1,5 meses: una pérdida de unos ¥99.234 (~€615)
El propio informe define la tasa de vacancia como «unidades rescindidas × duración media de vacancia». Aplicando esa definición a la inversa, dividir la tasa de vacancia nacional de edificios de madera (2,09%) entre la tasa media de rotación (16,7%) da la duración de vacancia por cada rotación.
- 2,09% ÷ 16,7% = 0,125 años = aproximadamente 1,5 meses
- ¥66.156 (~€410) × 1,5 meses = aproximadamente ¥99.234 (~€615) (pérdida por rotación)
- En la región de Kantō: 1,97% ÷ 19,5% = aproximadamente 1,2 meses; con una renta de ¥69.677 (~€432), la pérdida es de aproximadamente ¥84.000 (~€521)
Lo relevante aquí no es tanto el importe como la estructura: cuanto mayor es la tasa de rotación de una zona, más frecuente es el recambio de inquilinos, y más veces al año se nota el efecto de acortar cada rotación. Como la permanencia media en Kantō es de 5,1 años frente a los 6,0 años de la media nacional, una propiedad en Kantō soporta, para la misma duración de vacancia, una carga anual proporcionalmente mayor. *Nota: las cifras anteriores son un cálculo inverso a partir de los indicadores del informe, no cifras que aparezcan literalmente en el documento original.
Desglose anual de un edificio de 10 unidades: el valor de adelantar la captación un mes
Desglosamos el resultado anual de un edificio de madera de 10 unidades con los indicadores de la media nacional.
| Concepto | Cálculo | Importe anual |
|---|---|---|
| Renta a plena ocupación | ¥66.156 × 10 unidades × 12 meses | ¥7.938.720 (~€49.220) |
| Pérdida por vacancia | ¥987 × 10 unidades × 12 meses | −¥118.440 (~€734) |
| Gastos de gestión | ¥10.761 × 10 unidades × 12 meses | −¥1.291.320 (~€8.006) |
| Resultado | — | ¥6.528.960 (~€40.480) |
| (Referencia) Ratio NOI medio del informe | — | 81,62% |
De las 10 unidades, con una tasa de rotación del 16,7%, se renuevan al año unas 1,7 unidades. Si se logra reducir la vacancia por rotación de 1,5 a 1,0 meses, el cálculo ¥66.156 × 0,5 meses × 1,7 unidades devuelve aproximadamente ¥56.000 (~€347) al año. No es un importe grande en sí mismo, pero se repite cada año y, además, se traslada directamente a la valoración por capitalización de rentas (収益還元評価) en caso de venta. Si se valora con un yield del 5%, una mejora anual de ¥56.000 equivale a un incremento de valor del activo de aproximadamente ¥1.120.000 (~€6.940).
El coste real de captación (AD y comisión de intermediación): unos ¥105.800 (~€656) por operación
¿Y cuánto se gasta realmente para acortar esa rotación? Como el coste de captación del informe (AD, publicidad, comisión de intermediación, etc.) se expresa en base anual, dividirlo entre la tasa de rotación permite ver el nivel por operación.
- Nacional: ¥17.670 (~€110) ÷ 16,7% = aproximadamente ¥105.800 (~€656) por operación = aproximadamente 1,6 meses de la renta a plena ocupación de ¥66.156
- Kantō: ¥22.525 (~€140) ÷ 19,5% = aproximadamente ¥115.500 (~€716) por operación = aproximadamente 1,66 meses de la renta a plena ocupación de ¥69.677
En otras palabras, en la práctica el mercado ya gasta entre 1,5 y 1,7 meses de renta por cada rotación en captación. Esto encaja, a grandes rasgos, con la estructura habitual de «un mes de AD + la parte de la comisión de intermediación a cargo del propietario». Si a esto se suma el ratio de comisión de gestión del 4,49% (sobre ¥66.156 × 12 meses, unos ¥35.600 al año, ~€221), el gasto total de comercialización y gestión asciende a unos ¥53.000 (~€329) por unidad y año. *Esta cifra también es una estimación a partir de los indicadores anuales del informe.
[Tabla comparativa] El límite que se puede pagar en la captación lo fija la ley
A la hora de pensar el presupuesto de captación, hay que tener presente que la retribución que puede cobrar el destinatario del pago —el agente inmobiliario autorizado (宅地建物取引業者, takuchi tatemono torihiki gyōsha)— tiene un límite fijado por ley. La base legal es la notificación «Importe de la retribución que los agentes inmobiliarios autorizados pueden percibir en relación con la compraventa de terrenos o edificios, etc.» (昭和45年建設省告示第1552号, última reforma: 令和6年6月21日国土交通省告示第949号, en vigor desde el 1 de julio de 2024).
Conviene una aclaración para el lector hispanohablante: a diferencia de España, donde los honorarios de intermediación en arrendamientos no tienen un tope legal único —se negocian libremente entre agencia y cliente, y desde la reforma de la Ley de Vivienda de 2023 corresponden por defecto al arrendador salvo pacto en contrario—, en Japón el importe máximo lo fija una notificación ministerial de aplicación nacional. Esto da al propietario un techo predecible desde el primer día, algo que conviene tener presente al negociar con la inmobiliaria.
| Tipo de operación | Límite de retribución (incluido el importe equivalente al impuesto sobre el consumo) | Artículo de la notificación |
|---|---|---|
| Intermediación en arrendamiento | El total percibido de ambas partes (arrendador y arrendatario) no puede superar 1,1 veces una mensualidad de renta. En edificios de uso residencial, salvo que se haya obtenido el consentimiento al aceptar el encargo, no se puede cobrar más de 0,55 veces a una sola parte | Artículo 4 |
| Representación en arrendamiento | No más de 1,1 veces una mensualidad de renta (incluyendo lo que se perciba de la contraparte, el total tampoco puede superar 1,1 veces) | Artículo 5 |
| Intermediación en arrendamiento de «vivienda vacía de larga duración» | Solo si el importe cobrado al arrendatario no supera 1,1 veces (0,55 veces en uso residencial, salvo consentimiento), el total puede llegar hasta 2,2 veces una mensualidad de renta | Artículo 9 |
| Representación en arrendamiento de «vivienda vacía de larga duración» | No más de 2,2 veces una mensualidad de renta | Artículo 10 |
| Comisión de publicidad (AD) | El importe equivalente al coste real de la publicidad encargada por el cliente se puede percibir aparte de los límites anteriores | Artículo 11, apartado 1, cláusula final |
Fuente: Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT), «Importe de la retribución que los agentes inmobiliarios autorizados pueden percibir en relación con la compraventa de terrenos o edificios, etc.» (texto completo tras la reforma) / MLIT, normativa relacionada con la Ley de Agentes Inmobiliarios (宅地建物取引業法)
La base legal del AD (comisión de publicidad) como partida aparte, y sus límites
Lo que en la práctica se llama «AD de un mes» o «AD de dos meses» tiene su base legal en la cláusula final del artículo 11.1 de la notificación: «el importe equivalente al coste de la publicidad realizada por encargo del cliente». Esa comisión de publicidad es la única partida que se puede cobrar aparte del límite general de retribución.
Conviene ser claros en este punto: el AD no es ilimitado. Se trata, en todo caso, del coste real de la publicidad que el cliente (en este caso, el propietario) ha encargado; presentar como «comisión de publicidad» un pago que en realidad excede el límite de retribución, sin publicidad real detrás, contradice el espíritu de la notificación. La práctica más segura, tanto operativa como legalmente, es que el propietario confirme «en qué portal, durante cuánto tiempo y en qué formato» se publicará el anuncio, y pague en concepto de esa contraprestación concreta. Esta verificación se resuelve con una sola pregunta al encargar la captación.
En propiedades con vacancia prolongada se puede pagar hasta 2,2 veces: la excepción vigente desde julio de 2024
Los terrenos y edificios que llevan mucho tiempo sin usarse para vivienda ni actividad económica, y sin previsión de uso futuro, se consideran «vivienda vacía de larga duración» (長期の空家等) a efectos de la notificación. En ese caso, siempre que la carga del arrendatario se mantenga dentro de su propio límite, en la intermediación se puede pagar hasta 2,2 veces una mensualidad de renta en total; en la representación, el límite es también 2,2 veces.
Para un propietario con una vacancia prolongada, esto significa poder duplicar dentro de la legalidad el presupuesto de captación. En propiedades con seis meses o un año de vacancia, merece la pena preguntar a la inmobiliaria si el inmueble podría acogerse a la excepción de «vivienda vacía de larga duración». Dicho esto, la calificación depende de las circunstancias concretas, así que conviene confirmarla con el agente inmobiliario encargado y con la notificación del MLIT antes de avanzar.
[Tabla comparativa] Bajar la renta, free rent, AD o dejarlo vacío: ¿qué sale más caro?
Vayamos directos a la conclusión: bajar la renta es, con diferencia, la opción más cara. Partiendo de la media nacional —renta a plena ocupación de ¥66.156 (~€410) y permanencia media de 6,0 años (72 meses)— comparamos el coste de las cuatro palancas disponibles.
| Palanca | Cálculo del coste | Carga por rotación | Naturaleza |
|---|---|---|---|
| ① Dejar la vivienda vacía 1,5 meses | ¥66.156 × 1,5 meses | ¥99.234 (~€615) | Se repite cada vez |
| ② 1 mes de free rent | ¥66.156 × 1 mes | ¥66.156 (~€410) | Pago único |
| ③ 1 mes extra de AD | ¥66.156 × 1 mes | ¥66.156 (~€410) | Pago único |
| ④ Rebaja del 5% en la renta | ¥3.308 × 72 meses | ¥238.176 (~€1.477) | Se mantiene durante toda la permanencia |
Una rebaja de ¥3.308 al mes (~€20,5) parece pequeña en el momento de negociar. Pero acumulada durante los 6,0 años de permanencia media asciende a ¥238.176 (~€1.477): 3,6 veces el coste de un mes de free rent y 2,4 veces el de 1,5 meses de vacancia. «Solo son ¥3.000» y «son ¥240.000» son la misma decisión vista por sus dos caras.
Otra razón para no bajar la renta: se convierte en el nuevo suelo para la próxima captación
El coste real de una rebaja no termina con los seis años de este inquilino. Una vez bajada, la renta queda registrada como «la última renta contratada» de cara a la siguiente captación, y ese dato se incorpora también a las estadísticas de mercado de la zona. Para volver a subirla en la próxima ronda hará falta invertir en mejoras o contar con un mercado favorable. Bajar la renta no es una decisión puntual: es una decisión que fija el nivel de renta de la propiedad a largo plazo.
Este mecanismo contrasta con lo que suele ocurrir en mercados como el español, donde el índice de referencia para actualizar rentas suele basarse en el IPC o en índices de referencia estatales, y una renta pactada más baja no necesariamente arrastra hacia abajo el precio de mercado de la zona. En Japón, en cambio, el «precio de cierre anterior» (直前の成約賃料) de cada unidad concreta funciona como ancla directa para negociaciones futuras, lo que hace que ceder en el precio tenga un coste compuesto mucho mayor de lo que parece a primera vista.
Antes de tocar la renta, recomendamos calcular primero el nivel adecuado partiendo del yield objetivo. El razonamiento se explica en cómo fijar la renta calculando desde el yield de inversión. Para un panorama de palancas alternativas a la rebaja, puede consultar 10 estrategias contra la vacancia en la era de la despoblación.
[Tabla de cifras] Qué mira realmente el inquilino: la Encuesta de Tendencias del Mercado de Vivienda 2025 (Reiwa 7)
Las condiciones de captación deben construirse con datos de encuesta, no con intuición. A continuación organizamos las respuestas de los hogares que se mudaron a vivienda de alquiler privado, según la «Encuesta de Tendencias del Mercado de Vivienda 2025 (Reiwa 7)» (令和7年度住宅市場動向調査) del MLIT, publicada el 17 de julio de 2026.
| Motivo de elección (respuesta múltiple) | Aspecto en el que cedieron (respuesta múltiple) | Aspecto de insatisfacción (respuesta múltiple) |
|---|---|---|
| Precio/renta adecuados 45,8% | Precio/renta (más alto de lo previsto) 28,6% | Precio/renta 17,3% |
| Buen entorno de ubicación 37,6% | Superficie de la vivienda 17,1% | Instalaciones/tamaño del baño 16,1% |
| Conveniencia del transporte 34,2% | Distribución/número de habitaciones 15,3% | Instalaciones/tamaño de la cocina 15,3% |
| Cercanía al trabajo 27,6% | Instalaciones de cocina/baño (13,4% cada una) | Superficie de la vivienda 14,9% |
| Diseño, superficie e instalaciones 27,3% | Conveniencia del transporte 11,5% | Distribución/número de habitaciones 13,2% |
Fuente: MLIT, «Informe de la Encuesta de Tendencias del Mercado de Vivienda 2025 (Reiwa 7)» (nota de prensa: 17 de julio de 2026)
Leyendo las tres columnas en conjunto aparece el plano de la captación: el inquilino elige por la renta, cede por la renta y, ya instalado, sigue insatisfecho con la renta. Pero en la segunda y tercera columna aparecen sistemáticamente la superficie, la distribución y las zonas húmedas (cocina y baño). Esto significa que existe margen para cerrar el contrato sin bajar la renta, si el equilibrio se logra mejorando la percepción de espacio y de las zonas húmedas en lugar de ajustar el precio.
En instalaciones, lo que más pesa es la distribución (65,8%) y la superficie (55,3%)
Entre los motivos de elección relacionados con instalaciones, la distribución y el número de habitaciones lideran con un 65,8%, seguidos de la superficie de la vivienda (55,3%), las instalaciones/tamaño de la cocina (32,9%), el diseño de la vivienda (30,4%), las instalaciones/tamaño del baño (27,3%) y un buen nivel de seguridad (11,8%). La misma encuesta indica que, entre los hogares que se mudaron a vivienda de alquiler privado, el 38,8% cuenta con taquilla de reparto automatizada (宅配ボックス, similar a un locker de paquetería), el 24,9% dispone de una habitación independiente para teletrabajo, y la antigüedad media de la vivienda al mudarse es de 19,9 años.
La superficie y la distribución no se pueden cambiar fácilmente. Pero cómo se dibuja el plano, cómo se sugiere la disposición de los muebles y cómo se fotografían las habitaciones sí influye en si «se ve amplio». Los aspectos prácticos de las fotografías de captación se detallan en cómo hacer fotografías de la propiedad que generen respuesta. Instalaciones como la taquilla de reparto, con una tasa de implantación todavía por debajo del 40%, son un terreno fácil para diferenciarse de la competencia en el mismo rango de precio.
Tras la mudanza, la insatisfacción se concentra en el baño (16,1%) y la cocina (15,3%): dónde invertir para reducir las bajas
El hecho de que el baño (16,1%) y la cocina (15,3%) encabecen la lista de insatisfacción no incide tanto en la captación como en la retención. Si la permanencia media pasa de 6,0 a 7,0 años, la tasa de rotación baja del 16,7% al 14,3%, y tanto la pérdida por vacancia como el coste de captación se reducen en la misma proporción. Invertir en las zonas húmedas es, a la vez, un argumento de venta para captar y una inversión que reduce la propia rotación. Partiendo de que cada rotación cuesta en conjunto unos ¥205.034 (~€1.271) —¥99.234 (~€615) de pérdida por vacancia más ¥105.800 (~€656) de captación—, el criterio para decidir una reforma de cocina o baño se vuelve mucho más concreto.
El 70% de la captación empieza en internet: 62,5% online frente a 42,4% en inmobiliarias
Según la misma encuesta, el 71,5% de los hogares que se mudaron a vivienda de alquiler privado utilizaron internet para buscar información, y el 25,9% realizó consultas, solicitó visitas o pidió documentación a través de internet. Los métodos de búsqueda de propiedad (respuesta múltiple) fueron: internet 62,5%, agencias inmobiliarias 42,4%, recomendación de conocidos 12,5%, a través del trabajo 5,1% y revistas de información inmobiliaria 4,1%.
Internet y la agencia inmobiliaria no son alternativas: son las dos caras del mismo proceso. El estándar actual es un recorrido en dos pasos: encontrar la propiedad en internet y cerrar el contrato en la oficina de la inmobiliaria. Por eso el propietario debe verificar dos cosas: el número de fotos publicadas, su calidad y la exactitud de las condiciones (se admiten mascotas, se permite tocar instrumentos, desglose de los gastos iniciales), y que el comercial de la inmobiliaria sea capaz de explicar bien los puntos fuertes de la propiedad. El enfoque de gestionar administración e intermediación de forma integrada se explica en el modelo práctico de gestión e intermediación integradas para elevar la ocupación.
Contrato electrónico 2,2%, explicación de condiciones esenciales online 3,9%: un terreno donde todavía se puede diferenciar
Por otro lado, el contrato electrónico con firma digital se queda en el 2,2%, la explicación de condiciones esenciales (重要事項説明, jūyō jikō setsumei — el equivalente japonés a la información precontractual obligatoria antes de firmar un arrendamiento) realizada online en el 3,9%, y las negociaciones y explicaciones de la propiedad por videollamada en el 2,5%. Para propiedades que buscan captar demanda de traslados laborales o estudiantes desde otras regiones, este sigue siendo un terreno con poca competencia donde diferenciarse.
Los gastos iniciales en cifras: renta ¥83.381 (~€517), depósito en el 51,9% de los casos, key money en el 43,1%
Como referencia para fijar condiciones, conviene también conocer las cifras reales del contrato. En la encuesta de Reiwa 7, la renta mensual de la vivienda a la que se mudaron los hogares fue de media ¥83.381 (~€517) —mediana ¥74.000 (~€459)— y los gastos comunes (共益費) de media ¥4.837 al mes (~€30). El 51,9% de los hogares pagó depósito/fianza (敷金, shikikin), y de esos, el 64,4% pagó exactamente un mes. El 43,1% pagó key money (礼金, reikin), de los cuales el 73,4% pagó exactamente un mes. El 48,0% pagó comisión de intermediación, y de esos el 69,7% pagó exactamente un mes. El 53,9% de los hogares declaró sentir «mucha carga» o «cierta carga» respecto a la renta.
Aquí conviene una aclaración importante para el lector hispanohablante: en España la fianza legal de un arrendamiento de vivienda se limita a una mensualidad (dos si es para uso distinto de vivienda) y es siempre reembolsable al finalizar el contrato, salvo daños. En Japón, en cambio, el reikin (礼金) es un pago —normalmente de una mensualidad— que el inquilino entrega al propietario simplemente por acceder a la vivienda, y que no se devuelve nunca, ni total ni parcialmente. Es una costumbre de origen histórico (compensación al casero por ceder el uso de la vivienda) que convive con el shikikin (敷金), este sí más parecido al depósito español, porque una parte puede devolverse tras descontar reparaciones. Para un propietario, ofrecer condiciones «sin reikin» (礼金なし) es una palanca real para bajar la barrera de entrada sin tocar la renta mensual: como muestran los datos anteriores, casi la mitad de los hogares ya no lo paga.
Que casi la mitad de los hogares no pague reikin y casi la mitad tampoco pague comisión de intermediación demuestra que todavía hay margen para reducir los gastos iniciales. Comprimir los gastos iniciales es una palanca que baja la barrera de entrada sin tocar la renta mensual ni el ingreso recurrente del propietario. El diseño del depósito y del reikin se trata también en cómo pensar el depósito, el reikin y los gastos iniciales.
Captación general o en exclusiva: cómo elegir con números
Con estas cifras ya en la mano, toca elegir la modalidad de captación. Existen dos: la captación general (一般募集, encargo simultáneo a varias agencias) y la captación en exclusiva (専任募集, encargo a una sola agencia). No se trata de que una sea mejor que otra en abstracto. El criterio práctico es: en propiedades de rotación rápida, priorizar la máxima exposición; en propiedades de rotación lenta, priorizar la densidad de información concentrada en una sola agencia.
Captación general: encargar a varias agencias para maximizar la exposición
La captación general consiste en encargar la búsqueda a varias inmobiliarias a la vez. Al llegar a más ojos, aumenta la probabilidad de cierre, y el propio propietario también puede buscar inquilino por su cuenta. La contrapartida es que, al cerrar, hay que avisar al resto de agencias, y que el interés de cada una puede diluirse hasta el punto de que «ninguna la persigue de verdad». En zonas de rotación rápida como Kantō (tasa de rotación del 19,5%), donde la propiedad genera respuesta casi sin esfuerzo, más exposición se traduce directamente en menos días de vacancia.
Captación en exclusiva: un único interlocutor para concentrar la información
La captación en exclusiva concentra el encargo en una sola agencia. Esto centraliza los contactos y los informes, reduce la carga de gestión del propietario y facilita que esa agencia concentre presupuesto de publicidad y tiempo. En propiedades con solo unas pocas consultas al mes, con un público objetivo muy delimitado, o donde se quiere concentrar un presupuesto equivalente a dos meses de AD, la exclusiva suele dar mejores resultados. El criterio de decisión son dos datos: el número de consultas en los últimos tres meses y la tasa de cierre a partir de las visitas. Si hay consultas pero no se cierra, el problema está en la propiedad; si apenas hay consultas, el problema está en la exposición y las condiciones.
Antes de considerar la garantía de ocupación completa (sublease): qué verificar
Cuando la vacancia se prolonga, surge como opción el sublease (サブリース, también llamado ikkatsu-kariage o «arrendamiento en bloque con garantía de renta»), un esquema específico de Japón sin equivalente exacto en el mercado español. Su mecánica: el propietario y la empresa de sublease firman un contrato de arrendamiento maestro (マスターリース契約, también llamado 特定賃貸借契約, «contrato de arrendamiento específico»), y la empresa subarrienda después a los inquilinos finales.
Con las cifras que hemos ido construyendo, el criterio de comparación es claro: ponga el nivel de renta garantizada que le ofrezcan al lado de la carga de gestionar la captación usted mismo. Si la renta garantizada equivale al 80–85% de la renta a plena ocupación, sobre una renta de ¥66.156 (~€410) eso supone una carga anual de entre ¥120.000 y ¥160.000 por unidad (~€738–€984). En cambio, sumando la pérdida por rotación (¥99.234, ~€615) y el coste de captación (¥105.800, ~€656) —en total unos ¥205.000 (~€1.271)— y dividiendo entre la permanencia media de 6,0 años, el resultado es de unos ¥34.000 al año (~€211). Con estas premisas, para una propiedad con una rotación cercana a la media, el sublease sale matemáticamente más caro que gestionar la captación de forma directa. La tasa de garantía real varía según el contrato, así que antes de firmar conviene verificar por escrito el nivel de renta garantizada, las condiciones de revisión de renta y el periodo de carencia (免責期間) sin garantía.
El sublease japonés recuerda en la superficie a los seguros de impago de renta que existen en algunos mercados hispanohablantes, pero es un contrato de arrendamiento en toda regla, no un seguro: la empresa se convierte en arrendataria de todo el inmueble y puede, dentro de ciertos límites, revisar a la baja la renta garantizada con el paso del tiempo, un mecanismo que ha generado litigios notorios en Japón en la última década.
Cómo verificar a la empresa de gestión por su «registro»: usar la Ley de Gestión de Vivienda de Alquiler
La calidad de la empresa de gestión condiciona en gran medida el éxito de la explotación del alquiler. La trayectoria y la reputación son difíciles de comparar, pero la Ley de Gestión de Vivienda de Alquiler (賃貸住宅管理業法) ofrece un hecho objetivo que cualquiera puede verificar hoy mismo.
El registro es obligatorio a partir de 200 unidades gestionadas: 9.987 empresas registradas y 106.678 gestores de operaciones
Según el informe del MLIT «Situación de aplicación de la Ley sobre la Adecuación de las Operaciones de Gestión de Vivienda de Alquiler» (賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施行状況), a fecha del 31 de julio de 2025 (Reiwa 7), las empresas que gestionan 200 o más unidades están obligadas a registrarse ante el Ministro de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo. El número de empresas registradas es de 9.987, y las personas que cumplen los requisitos de gestor de operaciones (業務管理者, gyōmu kanrisha) ascienden a 106.678. Las empresas registradas asumen obligaciones como nombrar un gestor de operaciones en cada oficina, entregar documentación previa a la firma del contrato de gestión (重要事項説明, la explicación de condiciones esenciales), mantener el patrimonio del cliente separado del propio, e informar periódicamente al propietario.
Cabe señalar que, a fecha de mayo de 2025, el 36,6% (3.624 empresas) de las registradas gestiona menos de 200 unidades, por debajo del umbral obligatorio. Que una empresa pequeña se registre voluntariamente significa que ha implantado el marco legal sin estar obligada a ello. El registro por sí solo no determina la calidad de una empresa, pero es un hecho que merece la pena comprobar.
La tasa de externalización es del 71,2% y las consultas de queja llegaron a 11.359: tres puntos para no delegar a ciegas
Según el mismo informe, el porcentaje de propietarios de vivienda de alquiler que externalizan la gestión a una empresa ha subido del 25,0% en el ejercicio 1992 (Heisei 4) al 71,2% en el ejercicio 2023 (Reiwa 5). En paralelo, las consultas y quejas recibidas en los centros de defensa del consumidor sobre empresas de gestión y de sublease han pasado de 3.785 en el ejercicio 2014 (Heisei 26) a 11.359 en el ejercicio 2023 (Reiwa 5). Precisamente porque externalizar se ha vuelto la norma, cómo se elige y cómo se supervisa a la empresa importa más que nunca.
Hay tres puntos que cualquier propietario puede verificar hoy mismo:
- Número de registro: buscar la empresa en el portal de la Ley de Gestión de Vivienda de Alquiler del MLIT y confirmar si está registrada y su número.
- Nombramiento del gestor de operaciones: preguntar si cada oficina tiene nombrado un gestor de operaciones (業務管理者) y quién ocupa ese puesto en la oficina que le atiende.
- Contenido del informe periódico: comprobar si el informe mensual incluye, en cifras, el número de consultas, el número de visitas, el número de solicitudes y los días hasta el cierre del contrato.
El tercer punto es, en la práctica, el que más importa. Una captación sin datos de consultas reportados es una captación que no se puede mejorar. Los criterios de selección se detallan en 7 puntos clave para elegir empresa de gestión de alquileres, y los puntos a revisar del contrato en checklist del contrato de gestión delegada.
Ampliar el público objetivo: la Ley de Red de Seguridad de la Vivienda reformada (en vigor desde el 1 de octubre de 2025)
También se ha actualizado, a fecha de 2026, el marco que amplía la propia base de candidatos a inquilino. El 1 de octubre de 2025 entró en vigor la Ley de Red de Seguridad de la Vivienda reformada (改正住宅セーフティネット法), que introdujo el sistema de «vivienda con apoyo residencial» (居住サポート住宅, kyojū sapōto jūtaku). Se trata de vivienda en la que una entidad de apoyo residencial (居住支援法人) colabora con el propietario para realizar comprobaciones periódicas de bienestar, visitas de seguimiento y, si la situación vital, física o mental del inquilino se vuelve inestable, la derivación a servicios sociales.
Este es un mecanismo sin equivalente directo en la mayoría de los países hispanohablantes, donde el apoyo social al inquilino vulnerable rara vez está integrado en la relación arrendador-arrendatario: aquí es una entidad reconocida oficialmente la que actúa de puente entre el propietario y los servicios sociales, reduciendo el riesgo percibido de alquilar a colectivos que tradicionalmente generan más reticencia entre los propietarios japoneses.
No son pocos los propietarios que sienten inquietud ante inquilinos de edad avanzada que viven solos o de nacionalidad extranjera. Esa inquietud se reduce, en la práctica, a dos cosas: el impago de la renta y la gestión durante la estancia o en el momento de la salida. La ley reformada aporta el siguiente marco:
- Garantía de deuda de renta (家賃債務保証): un sistema de registro y certificación de empresas de garantía de renta que cumplan ciertos requisitos, para facilitar el acceso a una garantía.
- Gestión de bienes remanentes (残置物処理): desde el 1 de octubre de 2025, se ha añadido a las funciones de las entidades de apoyo residencial la «gestión de bienes remanentes por encargo del inquilino» (por ejemplo, en caso de fallecimiento del inquilino).
- Subvención para reformas: existe un sistema de subvenciones para reformas de vivienda dedicada a la red de seguridad y de vivienda con apoyo residencial (el importe y los requisitos varían según el municipio; conviene consultar la página del sistema del MLIT y el ayuntamiento correspondiente).
Cubrir la inquietud a la hora de aceptar inquilinos con un sistema institucional, en lugar de con pura voluntad, es la forma más realista de ampliar la base de candidatos en un mercado con 3.947.000 unidades de competencia directa. El uso práctico del sistema se explica con más detalle en cómo usar el sistema de red de seguridad de la vivienda para reducir la vacancia.
Lista de comprobación para poner en marcha hoy la captación de inquilinos (7 puntos)
- Anote la renta a plena ocupación, el número anual de rescisiones y la duración media de vacancia de su propia propiedad, y calcule en yenes la pérdida por cada rotación.
- Con esa pérdida como techo, decida cuánto puede pagar en captación por cada rotación (AD + la parte a cargo del propietario). La media nacional es de aproximadamente 1,6 meses de renta.
- Pida a la inmobiliaria el desglose de la retribución y del AD (en qué portal, durante cuánto tiempo y en qué formato se publicará).
- En propiedades con vacancia prolongada, pregunte a la agencia si podrían acogerse a la excepción de «vivienda vacía de larga duración» (hasta 2,2 veces la renta).
- Antes de bajar la renta, calcule el importe acumulado (rebaja × permanencia media) y compárelo con el free rent o el AD.
- Revise el número de fotos publicadas y cómo se percibe la distribución y la superficie. Los principales motivos de elección en instalaciones son la distribución (65,8%) y la superficie (55,3%).
- Confirme tres datos de la empresa de gestión: número de registro, nombramiento del gestor de operaciones y número de consultas en el informe mensual.
Preguntas frecuentes sobre la captación de inquilinos y el mantenimiento de la ocupación completa
P. ¿Cuántos meses de renta suele costar de media captar un inquilino?
R. Según la estimación de la encuesta de situación real, entre 1,5 y 1,7 meses de renta por cada rotación. Dividiendo el coste medio anual de captación (¥17.670, AD, publicidad, comisión de intermediación, etc.) entre la tasa media de rotación (16,7%) se obtienen unos ¥105.800 (~€656), es decir, aproximadamente 1,6 meses de la renta a plena ocupación de ¥66.156 (~€410). En Kantō son unos ¥115.500 (~€716), aproximadamente 1,66 meses.
P. ¿Hasta cuánto se puede pagar de AD (comisión de publicidad)? ¿Existe un límite legal?
R. El límite de la propia retribución es que, en la intermediación de arrendamiento, la suma percibida de arrendador y arrendatario no supere 1,1 veces una mensualidad de renta (en edificios de uso residencial, en principio no más de 0,55 veces de una sola parte). El AD se puede pagar aparte de ese límite, pero solo hasta «el importe equivalente al coste de la publicidad encargada por el cliente». Presentar como AD un pago que en realidad supera el límite, sin publicidad real detrás, contradice el espíritu de la notificación.
P. En una propiedad con vacancia prolongada, ¿hay forma de aumentar el presupuesto de captación?
R. Con la reforma de la notificación de retribución en vigor desde el 1 de julio de 2024, en el arrendamiento de «vivienda vacía de larga duración» se puede pagar hasta 2,2 veces una mensualidad de renta en la intermediación, y hasta 2,2 veces también en la representación. La calificación se evalúa caso por caso, así que conviene confirmarla con el agente inmobiliario encargado.
P. Si la vacancia se prolonga un mes, ¿cuánto se pierde?
R. En un edificio de madera con la media nacional, la renta a plena ocupación es de ¥66.156 (~€410) por unidad, así que un mes de vacancia supone esa misma pérdida. Además, la duración media de vacancia por rotación se estima en unos 1,5 meses, lo que supone una pérdida de unos ¥99.234 (~€615) por rotación. En un edificio de 10 unidades, la pérdida anual por vacancia es de ¥118.440 (~€734) (¥987 × 10 unidades × 12 meses).
P. ¿Qué compensa más: bajar la renta u ofrecer free rent?
R. En cifras, el free rent gana con claridad. Una rebaja del 5% (¥3.308) supone, con una permanencia media de 6,0 años, una pérdida de ¥238.176 (~€1.477), mientras que un mes de free rent es un pago único de ¥66.156 (~€410). Además, bajar la renta tiene un efecto secundario: reduce el suelo de la renta para la próxima captación.
P. ¿Debería elegir captación general o en exclusiva?
R. Decídalo con el número de consultas de los últimos tres meses. Si una propiedad recibe suficientes consultas pero no cierra, el problema está en la propiedad, y la captación general —que aumenta la exposición— tendrá un efecto limitado. Si apenas recibe consultas, la captación en exclusiva, que permite concentrar presupuesto de publicidad y tiempo, suele funcionar mejor.
P. ¿Qué es lo que decide finalmente al inquilino a elegir una vivienda?
R. Según la Encuesta de Tendencias del Mercado de Vivienda 2025 (Reiwa 7), los motivos de elección de los hogares que se mudaron a vivienda de alquiler privado fueron, por orden: precio/renta adecuados (45,8%), buen entorno de ubicación (37,6%), conveniencia del transporte (34,2%), cercanía al trabajo (27,6%) y diseño/superficie/instalaciones (27,3%). En cuanto a instalaciones, la distribución/número de habitaciones (65,8%) y la superficie de la vivienda (55,3%) encabezan la lista.
P. ¿Existe una forma objetiva de comprobar si una empresa de gestión es fiable?
R. Verifique su registro como empresa de gestión de vivienda de alquiler. A partir de 200 unidades gestionadas, el registro ante el Ministro de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo es obligatorio; a fecha del 31 de julio de 2025 (Reiwa 7) había 9.987 empresas registradas. Puede buscar empresas registradas en el portal del MLIT, y también comprobar si cada oficina tiene nombrado su gestor de operaciones.
Fuentes y referencias
- MLIT (国土交通省), nota de prensa de la «Encuesta de Tendencias del Mercado de Vivienda 2025 (Reiwa 7)» (17 de julio de 2026)
- MLIT (国土交通省), «Informe de la Encuesta de Tendencias del Mercado de Vivienda 2025 (Reiwa 7)»
- MLIT (国土交通省), «Importe de la retribución que los agentes inmobiliarios autorizados pueden percibir en relación con la compraventa de terrenos o edificios, etc.» (Notificación del Ministerio de Construcción n.º 1552 de 1970 / reforma por Notificación del MLIT n.º 949 de 21 de junio de 2024, en vigor desde el 1 de julio de 2024)
- MLIT (国土交通省), «Normativa relacionada con la Ley de Agentes Inmobiliarios» (宅地建物取引業法関係)
- IREM JAPAN / Japan Association of Rental Housing Management (公益財団法人日本賃貸住宅管理協会), «13.º Informe Nacional de la Realidad de la Vivienda de Alquiler (edición 2025)»
- Oficina de Estadística del Ministerio de Interior y Comunicaciones (総務省統計局), «Encuesta sobre Vivienda y Terreno 2023 (Reiwa 5): resumen de los resultados de la recopilación básica sobre vivienda y hogares (cifras confirmadas)» (publicado el 25 de septiembre de 2024)
- Oficina de Estadística del Ministerio de Interior y Comunicaciones (総務省統計局), «Resultados de la Encuesta sobre Vivienda y Terreno 2023 (Reiwa 5)»
- MLIT (国土交通省), «Situación de aplicación de la Ley sobre la Adecuación de las Operaciones de Gestión de Vivienda de Alquiler» (a fecha del 31 de julio de 2025, Reiwa 7)
- MLIT (国土交通省), «Portal de la Ley de Gestión de Vivienda de Alquiler» (賃貸住宅管理業法ポータルサイト)
- MLIT (国土交通省), «Nuevo sistema de red de seguridad de la vivienda» (新たな住宅セーフティネット制度) (ley reformada, en vigor desde el 1 de octubre de 2025)
