日本的招租仲介報酬結構是一套獨特的法定上限制度——仲介公司能收取多少報酬、能不能另外收廣告費（AD）、空置太久的物件是否有加成，全部寫在日本國土交通省的告示裡，這與台灣、香港常見「仲介費一律月租一個月」的慣例並不相同。招租時第一件要決定的事，不是廣告文案，也不是安排看房，而是「這一輪空置，你願意付到多少錢」的上限金額。本文鎖定持有日本公寓、木造出租住宅的海外房東與投資人，根據2026年時點的日本官方一手數據，把空置一輪的損失金額、依法能支付的仲介報酬與廣告費上限、以及降租、免租期（フリーレント）、加碼廣告費、放任空置這四種做法哪一種最貴，全部換算成實際金額攤開來看。文中的新台幣（TWD）換算，以2026年8月中旬匯率約NT$0.21兌1日圓估算，僅供參考，實際請以交易當下匯率為準。這是一篇用數字、而非直覺來決定招租預算的文章。
本文重點
- 全國平均的一棟式木造出租公寓，一輪空置期間約1.5個月；滿房月租66,156日圓（約NT$1.39萬）時，一輪空置的損失約為99,000日圓（約NT$2.08萬）。
- 仲介公司在租賃媒合中能收取的報酬，房東與房客合計上限為月租的1.1倍；居住用建物原則上向房客收取的部分不得超過0.55倍——這是日本法律明文規定的硬上限，不是業界行情。
- 廣告費（AD，日本業界稱「廣告料」）可作為委託人（房東）委託刊登廣告的實際費用，在報酬上限之外另行支付。
- 針對長期閒置未使用的「長期空屋等」物件，自2024年7月1日起有特例可用，最高可支付到月租的2.2倍。
- 降租5%，以平均入住期間6.0年計算，將損失238,176日圓（約NT$5萬），比免租期一個月（66,156日圓，約NT$1.39萬）或加碼一個月廣告費都還要貴。
結論：招租預算取決於「一輪空置的上限金額」
招租的判斷，只要備齊以下三個數字，九成就能定案。第一是每一輪空置的損失金額，第二是法律上能支付的報酬上限，第三是降租之後的累計損失。把這三個數字並排來看，「多付一個月廣告費、換取提早兩個月成交」遠比降租便宜——這不是經驗法則，而是能用數字證明的結論。
以下依序整理這三個關鍵數字，依據為公益財團法人日本賃貸住宅管理協會與IREM JAPAN的實態調查、日本國土交通省的報酬告示與住宅市場動向調查、日本總務省的住宅與土地統計調查等一手資料。招租方式（一般招租與專任招租）的討論，刻意放在數字之後——如果順序顛倒，判斷的重心就會被「用詞定義」取代，而不是被數字取代。
2026年的日本租賃市場：全國443.6萬戶「出租用空屋」是招租的競爭對手
招租的難易度，取決於市場上待租空屋的數量，而不是房東花了多少心力。日本的空屋之中，大約有一半既不是賣不掉的餘屋，也不是無人使用的別墅，而是「正在招租中的出租住宅」。把這個事實當作起點，招租費用的意義就會不同：不是可有可無的開銷，而是在跟同一批潛在房客競爭的物件互相搶人。
900.2萬戶空屋中49.3%是出租用，集合住宅更高達78.5%
根據日本總務省統計局2024年9月公布的「令和5年（2023年）住宅・土地統計調查（確報彙整）」，日本住宅總數為6,504.7萬戶，空屋數達900.2萬戶，空屋率13.8%，創下歷史新高。其中出租用空屋為443.6萬戶，佔空屋總數的49.3%。若依建築型態細分，集合住宅（公寓大樓類）的502.9萬戶空屋中，有78.5%（394.7萬戶）是出租用。
換句話說，公寓、大樓的空房不是「放著沒人管的廢棄物件」，而是此刻正在跟你搶同一批房客的現役對手。把招租時間提前一個月，等於把跟這394.7萬戶的競爭縮短一個月。
租金處於上升階段：出租住宅月租59,656日圓，較5年前上漲7.1%
同一份調查顯示，出租住宅（專用住宅）的月租金平均為59,656日圓（約NT$1.25萬），較2018年上漲7.1%。依類型細分，民營出租住宅（木造）為54,409日圓（約NT$1.14萬，+4.5%），民營出租住宅（非木造）為68,548日圓（約NT$1.44萬，+7.0%）。出租住宅共1,946.2萬戶，佔住宅總數35.0%，其中民營出租住宅為1,568.4萬戶（28.2%）。
競爭對手雖多，租金卻是上升的。正因如此，「用降租來搶客」這個判斷，值得先反問一次：方向是不是跟市場走勢背道而馳。
【數據表】用實際金額算出一輪空置的成本
接下來進入正題。如果手上還沒有自己物件的數字，建議先用全國平均值試算。以下採用IREM JAPAN與公益財團法人日本賃貸住宅管理協會共同發布的「第13屆（2025年版）全國出租住宅實態調查報告書」（全國3,844件物件、有效回覆40,979件）中，一棟式木造物件（全國）的各項指標。
| 指標（一棟・木造／全國） | 數值 | 意義 |
|---|---|---|
| 滿房月租 | 66,156日圓／戶 | 1戶滿租時可獲得的月租收入 |
| 空置率 | 2.09% | 以「解約戶數×平均空置期間」計算 |
| 空置損失 | 987日圓／戶・月 | 因空置而損失的月租收入 |
| 營運費用 | 10,761日圓／戶・月 | 管理、修繕、保險等月支出 |
| 營運費用率／NOI率 | 17.79%／81.62% | 營運費用與淨收益佔收入的比例 |
| 平均汰換率 | 16.7% | 一年內換房客的戶數比例 |
| 平均入住期間 | 6.0年 | 單一房客持續居住的年數 |
| 招租費用（AD・廣告費・仲介手續費等） | 平均17,670日圓／戶・年 中位數13,260日圓／關東地區22,525日圓 | 招租費用的年度金額 |
| 租賃管理費率（PM費） | 平均4.49%（中位數5.00%） | 委託管理費的費率 |
| 修繕・維護費 | 49,965日圓／戶・年（佔滿房租金的7.8%） | 含原狀回復在內的維護費用 |
資料來源：IREM JAPAN／公益財團法人日本賃貸住宅管理協會「第13屆（2025年版）全國出租住宅實態調查報告書」（關東地區平均汰換率19.5%、平均入住期間5.1年，滿房月租69,677日圓）
一輪空置期間約1.5個月，空置損失約99,000日圓
該報告書將空置率定義為「解約戶數×平均空置期間」。依此定義反推，全國一棟式木造物件的空置率2.09%除以平均汰換率16.7%，即為一輪空置的期間。
- 2.09% ÷ 16.7% = 0.125年 = 約1.5個月
- 滿房租金66,156日圓 × 1.5個月 = 約99,234日圓（約NT$2.08萬，一輪空置的損失）
- 關東地區為1.97% ÷ 19.5% = 約1.2個月，租金69,677日圓則約84,000日圓（約NT$1.76萬）
這裡重要的不是金額大小，而是結構。汰換率越高的地區，週轉越頻繁，縮短一輪空置期間的效果也年年累積。關東地區入住期間5.1年，低於全國平均的6.0年，代表同樣的空置期間，關東物件每年承擔的負擔更重。※以上為根據報告書指標反推的數字，並非報告書中直接記載的數值。
10戶公寓的年度收支分解：提早一個月招租的價值
以全國平均的一棟式木造公寓、10戶為例，拆解一年的收支。
| 項目 | 計算方式 | 年度金額 |
|---|---|---|
| 滿房租金 | 66,156日圓×10戶×12個月 | 7,938,720日圓（約NT$166.7萬） |
| 空置損失 | 987日圓×10戶×12個月 | △118,440日圓（約NT$2.49萬） |
| 營運費用 | 10,761日圓×10戶×12個月 | △1,291,320日圓（約NT$27.1萬） |
| 結餘 | ― | 6,528,960日圓（約NT$137.1萬） |
| （參考）報告書平均NOI率 | ― | 81.62% |
10戶之中，以汰換率16.7%計算，一年約有1.7戶會換房客。若能將一輪空置期間從1.5個月縮短為1.0個月，以66,156日圓×0.5個月×1.7戶計算，一年可回收約56,000日圓（約NT$1.18萬）。金額看似不大，但這是每年都會發生的效果，而且會直接反映在出售時的收益還原評價上。若以5%的資本化率評估，每年5.6萬日圓的改善，相當於約112萬日圓（約NT$23.5萬）的資產價值——縮短空置期間不只是現金流的改善，退場時也能反映在估值上。
招租費用（AD・仲介手續費）的實際金額：一件約10.6萬日圓
那麼，為了縮短這段空置期間，實際上花了多少錢？報告書中的招租費用（AD・廣告費・仲介手續費等）是以年度金額呈現，除以汰換率就能看出每一件的水準。
- 全國：17,670日圓 ÷ 16.7% = 約105,800日圓／件（約NT$2.22萬）＝滿房租金66,156日圓的約1.6個月份
- 關東：22,525日圓 ÷ 19.5% = 約115,500日圓／件（約NT$2.43萬）＝滿房租金69,677日圓的約1.66個月份
換句話說，實務行情是一輪招租現實中已經花費相當於1.5~1.7個月租金的費用。這與「AD一個月＋房東負擔的仲介手續費部分」這種常見組合大致吻合。再加上租賃管理費率4.49%（以66,156日圓×12個月計算，年約35,600日圓，約NT$7,480），經營管理成本合計約為每戶年53,000日圓（約NT$1.11萬）。※此數字同樣是由年度指標推算而來。
【比較表】招租能付多少錢，由法律訂出上限
思考招租預算時，有一件事台灣、香港投資人容易忽略：招租費用的支付對象——日本的「宅地建物取引業者」（不動產仲介公司）——能收取的報酬，受到法律明文限制，不是市場自由喊價。依據為「宅地建物取引業者就宅地或建物買賣等所得收取報酬之金額」（昭和45年〔1970年〕建設省告示第1552號，最終修正：令和6年〔2024年〕6月21日國土交通省告示第949號，2024年7月1日施行）。台灣的不動產仲介費雖有行政指導的行情區間（買賣通常各收1~4%、租賃通常各收半個月租金），但並非以法律告示的方式訂出像日本這樣精確到「1.1倍」「2.2倍」的硬性上限，這是投資人評估招租成本時必須先建立的認知差異。
| 交易類型 | 報酬上限（含消費稅等相當額） | 告示條項 |
|---|---|---|
| 租賃媒合 | 向委託人雙方合計收取的金額，以月租的1.1倍為上限。居住用建物原則上向一方收取不得超過0.55倍（除非取得對方同意） | 第四 |
| 租賃代理 | 以月租的1.1倍為上限（與向對造收取的金額合計也不得超過1.1倍） | 第五 |
| 長期空屋等的租賃媒合 | 限於向房客收取的金額在1.1倍以內（居住用除非取得同意，否則為0.55倍以內）的情況下，合計最高可達月租的2.2倍 | 第九 |
| 長期空屋等的租賃代理 | 以月租的2.2倍為上限 | 第十 |
| 廣告費 | 因委託人委託而進行廣告所產生、相當於廣告費用的金額，可於上述上限之外另行收取 | 第十一①但書 |
資料來源：日本國土交通省「宅地建物取引業者就宅地或建物買賣等所得收取報酬之金額」（修正後全文，MLIT）／日本國土交通省 宅地建物取引業法相關規定（MLIT）
廣告費（AD）能另計的法律依據，以及它的界線
實務上被稱為「AD一個月」「AD兩個月」的費用，其法律定位來自告示第十一①的但書，也就是「因委託人委託而進行廣告所產生、相當於廣告費用的金額」。能在報酬上限之外另行收取的，就只有這筆廣告費。
在此要坦白說明的是，廣告費並非沒有上限。它終究是委託人（此處指房東）委託刊登廣告所產生的實際費用相當額；只掛名「廣告費」、實質上卻用來規避報酬上限收取金錢的做法，違反告示的立法意旨。房東比較安全的做法，是先確認「刊登在哪個入口網站、刊登多久、用哪個版位」，再依此支付對價——這只需要在委託招租時問清楚這一個問題就夠了。
長期空置物件最高可付到2.2倍：2024年7月施行的特例
長期未用於居住或營業、且未來也無使用計畫的宅地、建物，在告示上被歸類為「長期空屋等」。這種情況下，只要房客負擔的部分在上限之內，媒合方式最高可合計支付到月租的2.2倍報酬；代理方式則以2.2倍為上限。
對長期為空置所苦的房東而言，這是能在正規制度框架內把招租預算「加倍」的機制。空置已持續半年、一年的物件，值得向仲介公司確認「這件物件是否符合長期空屋等的特例」。不過，是否符合仍須視個別情況判斷，建議與委託的仲介公司一併確認日本國土交通省的告示內容後再行動。
【比較表】降租・免租期・加碼廣告費・放任空置，哪一種最貴？
先講結論：降租的代價最高。以滿房租金66,156日圓、平均入住期間6.0年（72個月）的全國平均值為前提，將四種做法的成本並排比較。
| 做法 | 成本計算 | 一輪的負擔 | 性質 |
|---|---|---|---|
| ①放任空置1.5個月 | 66,156日圓×1.5個月 | 99,234日圓（約NT$2.08萬） | 每輪皆會發生 |
| ②免租期1個月 | 66,156日圓×1個月 | 66,156日圓（約NT$1.39萬） | 僅一次性 |
| ③加碼廣告費1個月 | 66,156日圓×1個月 | 66,156日圓（約NT$1.39萬） | 僅一次性 |
| ④降租5% | 3,308日圓×72個月 | 238,176日圓（約NT$5萬） | 整個入住期間持續發生 |
每月降租3,308日圓（約NT$695），在招租當下看起來很小。但以平均入住期間6.0年累計，就變成238,176日圓，是免租期一個月的3.6倍、放任空置1.5個月的2.4倍。「才3,000多日圓」跟「24萬日圓」，其實是同一個決定的正反兩面。
不該降租的另一個理由：下次招租的基準也會一併下降
降租真正的代價，不會在這位房客住滿6年後就結束。一旦降過的租金，會被當作下次招租時「最近一次成交租金」，並反映進周邊行情的資料庫。下次招租要從這個水準往上調，需要靠額外裝修投資或市場順風才做得到。降租不是一次性的決定，而是把物件租金水準長期鎖死的決定。
在調整租金之前，建議先確認從投報率反推出的合理租金水準。相關思路整理於從投資報酬率反推租金設定的思考方式。除了降租之外的其他做法，可參考人口減少時代的10個空置對策。
【數據表】房客究竟看什麼來決定：令和7年度住宅市場動向調查
擬定招租條件的依據，應該是調查數據，而不是直覺。以下整理2026年7月17日公布的日本國土交通省「令和7年度（2025年度）住宅市場動向調查」中，入住民營出租住宅家戶的回答。
| 選擇理由（複選） | 妥協之處（複選） | 不滿意之處（複選） |
|---|---|---|
| 價格・租金合理 45.8% | 價格・租金（比預期高） 28.6% | 價格・租金 17.3% |
| 地段環境良好 37.6% | 住宅坪數 17.1% | 浴室設備・坪數 16.1% |
| 交通便利 34.2% | 格局・房間數 15.3% | 廚房設備・坪數 15.3% |
| 離職場近 27.6% | 廚房／浴室設備・坪數 各13.4% | 住宅坪數 14.9% |
| 設計・坪數・設備 27.3% | 交通便利性 11.5% | 格局・房間數 13.2% |
資料來源：日本國土交通省「令和7年度住宅市場動向調查報告書」（MLIT）（新聞稿：2026年7月17日）
橫向對照這三欄，招租的設計圖就浮現出來了。房客因租金而選擇，因租金而妥協，入住後也對租金不滿。但第二欄、第三欄排在前面的，是坪數、格局、水電設備。也就是說，不一定要靠降租金來取得平衡——如果能靠坪數的視覺呈現或水電設備的觀感來取得平衡，租金水準有機會維持不變也能成交。這與台灣房客普遍高度重視「屋齡」「大樓管理費高低」的排序略有不同，值得海外房東在條件設定上留意日本房客的優先順序差異。
設備面最有效的是格局65.8%與坪數55.3%
在設備等相關的選擇理由中，格局・房間數以65.8%居冠，其次是住宅坪數55.3%、廚房設備・坪數32.9%、住宅設計30.4%、浴室設備・坪數27.3%、防盜性能11.8%。同一調查也顯示，入住民營出租住宅家戶的宅配置物櫃（類似台灣的智慧包裹櫃）設置率為38.8%，擁有可專心居家辦公獨立房間的比例為24.9%，入住住宅的平均屋齡為19.9年。
坪數與格局不是說改就能改的硬體條件。但格局圖的畫法、家具擺設的建議、房間照片的拍攝方式，都會影響「看起來夠不夠大」的觀感。招租照片的實務技巧整理於能引發詢問的物件照片拍攝法。像宅配置物櫃這類設置率還不到四成的設備，很容易在同價位帶的物件之間形成差異化優勢。
入住後的不滿集中在浴室16.1%・廚房15.3%：減少退租的投資方向
不滿意項目中，浴室16.1%、廚房15.3%排名靠前，這個事實影響的不只是招租，更是退租。平均入住期間若能從6.0年延長到7.0年，汰換率會從16.7%降到14.3%，空置損失與招租費用也會等比例減少。投資水電設備，既是招租時的武器，也是直接減少「換手次數」本身的投資。若以一輪空置損失99,234日圓＋招租費用105,800日圓、合計約20萬日圓（約NT$4.2萬）為前提，水電設備翻新的判斷基準也就變得具體。
招租入口有七成靠網路：網路62.5% vs 仲介公司42.4%
同一調查顯示，入住民營出租住宅的家戶中，透過網路蒐集資訊的比例達71.5%，透過網路進行詢問、說明會、看房、索取資料等申請的比例為25.9%。找房方式（複選）依序為網路62.5%、不動產業者42.4%、親友介紹12.5%、公司管道5.1%、住宅情報誌4.1%。
網路與仲介公司不是二選一，而是兩者並用。在網路上找到物件，再到仲介公司門市成交——這種「兩段式」流程已成為標準模式。因此房東該確認的，是刊登張數、照片品質、條件標示是否精確（可否養寵物、可否使用樂器、初期費用明細）這兩件事，以及仲介公司的業務人員是否真正能講清楚物件的賣點。管理與仲介一體化運作的思路，整理於提升入住率的管理・仲介一體化實務模式。
電子簽約2.2%・線上重要事項說明3.9%：仍能拉開差距的領域
另一方面，使用電子簽章等方式完成的電子簽約僅2.2%，線上進行的重要事項說明（日本法律規定簽約前必須向房客說明的物件重要條件）僅3.9%，利用線上會議系統進行的物件說明・洽談也只有2.5%。針對遠地調職、升學等需求的物件，這個領域目前競爭者還不多，是可以差異化的空間，對無法親自赴日看房的海外房客尤其有吸引力。
初期費用的實際金額：租金83,381日圓・有押金51.9%・有禮金43.1%
作為條件設定的參考，也一併掌握契約內容的實際金額。令和7年度調查顯示，入住住宅的月租金平均為83,381日圓（約NT$1.75萬）、中位數74,000日圓（約NT$1.55萬），共益費（類似台灣的大樓管理費）月平均為4,837日圓（約NT$1,016）。有押金／保證金的家戶佔51.9%（其中月數恰為1個月的佔64.4%），有禮金的家戶佔43.1%（同為1個月的佔73.4%），有仲介手續費的家戶佔48.0%（同為1個月的佔69.7%）。對租金「負擔感非常重」「稍有負擔感」的合計為53.9%。
禮金（禮金）是日本租賃特有的制度：房客在簽約時支付給房東、且不會退還的一次性金錢，性質上接近「感謝金」，與台灣常見的「押一租一」或香港的「按金」制度不同——台灣、香港的押金原則上退租時（扣除必要修繕費後）會退還，但日本的禮金從一開始就不予退還。無禮金約佔一半、無仲介手續費也約佔一半，顯示初期費用其實還有壓縮空間。降低初期費用，是一種不必調降租金、只降低「入住門檻」的做法，月租收入可以維持不變。押金、禮金的設計思路，可另外參考押金、禮金與初期費用的思考方式。
一般招租與專任招租：用數字決定怎麼選
掌握以上數字之後，接著選擇招租方式。招租有「一般招租」與「專任招租」兩種方式，沒有哪一種絕對比較好的問題。實務上的整理原則是：週轉快的物件優先追求曝光，週轉慢的物件優先追求單一仲介的資訊密度。
一般招租：同時委託多家仲介，將曝光最大化
一般招租是同時委託多家仲介公司進行招租的方式。由於接觸到的潛在房客更多，成交機率提高，房東本人也能自行尋找房客。缺點是成交時需要通知其他受託仲介，而且各家公司的投入程度容易被分散，出現「每一家都不是真心在追」的狀況。像關東地區這種汰換率19.5%、週轉快、放著不管也會有詢問的地段，曝光量增加就能直接縮短成交天數。
專任招租：窗口單一化，提高資訊密度
專任招租是把招租窗口鎖定在一家仲介公司的方式。聯絡與回報一元化，房東的管理負擔較輕，單一仲介也更容易集中投入廣告費與時間。詢問量一個月只有幾件的物件、目標客群較窄的物件、或是想集中投入相當於AD兩個月預算的物件，採用專任招租通常成效較好。判斷依據是「近3個月的詢問件數」與「看房後的成交率」。有詢問卻談不成，問題出在物件本身；連詢問都沒有，問題出在曝光與條件設定。對難以頻繁飛日本盯進度的海外投資人而言，這種窗口單一、回報集中的特性往往更適合遠端管理。
考慮「滿房保證」（轉租，サブリース）之前該確認的事
空置持續太久時，附租金保證的轉租方式（日文稱「サブリース」，由業者統一承租後轉租給房客，概念上接近台灣近年推行的「社會住宅包租代管」，但適用對象、保證內容並不相同）會成為選項之一。其架構是房東與轉租業者簽訂「主租賃契約」（特定賃貸借契約），再由業者將房屋轉租給房客。
用前面整理出的數字來判斷，比較的座標其實很明確。把業者提出的保證租金水準，拿來跟「自己招租」的負擔並排比較。假設保證租金是滿房租金的80~85%，以租金66,156日圓計算，每戶每年的負擔約為12萬~16萬日圓（約NT$2.52萬~3.36萬）。另一方面，一輪空置損失99,234日圓加上招租費用105,800日圓，合計約20萬日圓，除以平均入住期間6.0年，等於每年約3.4萬日圓（約NT$7,140）。依這個前提計算，週轉率處於平均水準的物件，轉租的成本其實比自行招租更高。實際的保證比率因契約而異，請務必在簽約前以書面確認保證租金、租金調整條件、免責期間的約定。
用「登錄」制度驗證管理公司：出租住宅管理業法的用法
管理公司的品質，很大程度上左右了出租經營的成敗。實績與口碑不容易比較，但日本的《出租住宅管理業法》提供了任何人今天就能查證的客觀事實——這是一套台灣、香港目前都沒有對應制度的「管理業者強制登錄＋定期揭露」機制。
管理200戶以上須強制登錄：已登錄9,987件・業務管理者106,678人
根據日本國土交通省「出租住宅管理業務等適正化法律施行狀況」（令和7年〔2025年〕7月31日時點）資料，管理戶數200戶以上的業者，依法必須向國土交通大臣辦理登錄，登錄業者數為9,987件，符合業務管理者資格要件的人數為106,678人。登錄業者須履行選任業務管理者、簽訂管理受託契約前的書面交付（重要事項說明）、財產分別管理、向委託人定期回報等義務。
值得注意的是，令和7年5月時點，登錄業者中有36.6%（3,624件）其實是管理戶數未滿200戶、原本沒有登錄義務的業者。規模雖小卻主動登錄的公司，代表即使沒有法定義務，也自願整備法定的管理體制。登錄與否不能直接決定業者優劣，但仍是一項值得查證的事實。
委託率71.2%、諮詢申訴件數11,359件：不能「全部交給對方」的3個查證項目
根據同一份資料，出租住宅房東將管理業務委託給業者的比例，從平成4年度（1992年度）的25.0%，一路上升到令和5年度（2023年度）的71.2%。另一方面，消費生活中心收到關於管理業者、轉租業者等的諮詢申訴件數，從平成26年度（2014年度）的3,785件，增加到令和5年度的11,359件。正因為委託管理已成為常態，「怎麼選、怎麼互動」才更加關鍵。
房東今天就能查證的，是以下3個項目。
- 登錄編號：在日本國土交通省的出租住宅管理業法入口網站搜尋登錄業者，確認是否登錄及登錄編號。
- 業務管理者的選任：確認每個營業據點是否都選任了業務管理者，以及負責自己物件的營業據點由誰擔任業務管理者。
- 定期回報的內容：每月的報告書中，是否用具體數字呈現詢問件數、看房件數、申請件數、成交所需天數。
第3項在實務上最關鍵。沒有回報詢問件數的招租，根本無從改善。對無法常駐日本的海外房東而言，「有沒有固定收到附具體數字的月報」，幾乎是判斷管理公司是否值得信賴的第一道篩選。挑選管理公司的詳細標準整理於挑選出租管理公司的7個重點，委託契約書的檢查項目整理於出租管理委託契約書檢查清單。
擴大招租對象：修正版住宅安全網法（2025年10月1日施行）
擴大招租入口本身的制度，在2026年時點也有新進展。2025年10月1日，修正版《住宅安全網法》正式施行，居住支援住宅制度隨之啟動。所謂居住支援住宅，是由居住支援法人等機構與房東合作，提供日常安否確認、定期到訪關懷，以及在生活或身心狀況出現不穩定徵兆時，協助銜接福利服務的住宅。
不少房東對於出租給高齡單身者或外國籍人士感到不安，而這種不安幾乎都集中在租金拖欠、以及入住中／退租時的應對這兩件事上。修正法為此準備了以下框架：
- 租金債務保證：透過符合一定要件的租金債務保證業者登錄制度・認定制度，讓房東更容易取得保證。
- 遺留物處理：自2025年10月1日起，居住支援法人的業務範圍新增「依房客委託處理遺留物品」一項。
- 翻修費補助：針對安全網專用住宅・居住支援住宅的翻修，設有補助制度（金額與要件因地方自治體而異，請至日本國土交通省的制度頁面及所在地自治體確認）。
用制度而非意志力去填補「不敢收」的不安——這是在394.7萬戶競爭對手中，擴大招租母數最務實的做法。制度的具體用法，詳見如何運用住宅安全網制度做空置對策。
今天就能開始執行的招租檢查清單（7項）
- 寫下自己物件的滿房租金・年度解約戶數・平均空置期間，用日圓算出一輪空置的損失金額。
- 以該空置損失為上限，決定一輪能支付的招租費用（AD＋房東負擔部分）。全國平均約為租金的1.6個月份。
- 向仲介公司確認報酬與廣告費的明細（刊登在哪個入口網站、刊登多久、用哪個版位）。
- 空置已長期化的物件，向委託的仲介確認是否符合「長期空屋等」特例（最高月租2.2倍）。
- 降租之前，先算出「降租金額×平均入住期間」的累計金額，拿來跟免租期或加碼廣告費比較。
- 確認刊登照片張數，以及格局・坪數的視覺呈現。設備選擇理由的前兩名是格局65.8%・坪數55.3%。
- 確認管理公司的登錄編號・業務管理者選任狀況・月報中的詢問件數這3項。
常見問題：關於招租與維持滿房
Q. 招租費用的行情大約是租金的幾個月份？
A. 根據實態調查推算，一輪約為租金的1.5~1.7個月份。招租費用（AD・廣告費・仲介手續費等）的年度平均17,670日圓，除以平均汰換率16.7%，約為105,800日圓（約NT$2.22萬），相當於滿房租金66,156日圓的約1.6個月份。關東地區約為115,500日圓，約1.66個月份。
Q. 廣告費（AD）最多能付多少？法律上有上限嗎？
A. 報酬本身的上限，在租賃媒合中，房東與房客合計不得超過月租的1.1倍（居住用建物原則上向房客收取不得超過0.55倍）。廣告費可以在此上限之外另行支付，但僅限於「因委託人委託而進行廣告所產生、相當於廣告費用的金額」。只掛廣告費名目、實質上卻超過上限收取金錢的做法，違反告示的立法意旨。
Q. 空置已經長期化的物件，有辦法提高招租預算嗎？
A. 依據2024年7月1日施行的報酬告示修正案，「長期空屋等」的租賃，媒合方式最高可合計支付到月租的2.2倍，代理方式以2.2倍為上限。是否符合條件須個別判斷，請向委託的仲介公司確認。
Q. 空置持續1個月，會損失多少錢？
A. 以全國平均的一棟式木造公寓為例，滿房租金為66,156日圓／戶，因此1個月損失66,156日圓（約NT$1.39萬）。而一輪的平均空置期間推估約1.5個月，一輪就會損失約99,234日圓（約NT$2.08萬）。以10戶計算，年度空置損失為118,440日圓（987日圓×10戶×12個月，約NT$2.49萬）。
Q. 降租跟免租期，哪一個比較划算？
A. 從數字來看，免租期明顯划算得多。降租5%（3,308日圓）以平均入住期間6.0年計算，將損失238,176日圓（約NT$5萬）；而免租期一個月只是一次性的66,156日圓（約NT$1.39萬）。降租還有把下次招租的基準租金一併拉低的二次影響。
Q. 一般招租跟專任招租該選哪一種？
A. 請以近3個月的詢問件數來判斷。詢問量足夠卻談不成的物件，問題出在物件本身，增加曝光的一般招租效果有限。詢問量本身就少的物件，能集中投入廣告費與時間的專任招租通常更有效。
Q. 房客挑選房子時，最重視什麼？
A. 根據令和7年度住宅市場動向調查，入住民營出租住宅家戶的選擇理由依序為租金合理45.8%、地段環境37.6%、交通便利34.2%、離職場近27.6%、設計・坪數・設備27.3%。設備面則以格局・房間數65.8%、住宅坪數55.3%居前。
Q. 有沒有客觀方法可以確認管理公司是否值得信賴？
A. 請確認出租住宅管理業的登錄狀態。管理戶數200戶以上依法須向國土交通大臣登錄，令和7年7月31日時點的登錄業者為9,987件。可在日本國土交通省的入口網站搜尋登錄業者，同時也能查詢各營業據點的業務管理者選任狀況。
引用・參考資料
- 日本國土交通省「令和7年度住宅市場動向調查」新聞稿（2026年7月17日，MLIT）
- 日本國土交通省「令和7年度住宅市場動向調查報告書」（MLIT）
- 日本國土交通省「宅地建物取引業者就宅地或建物買賣等所得收取報酬之金額」（昭和45年建設省告示第1552號／令和6年6月21日國土交通省告示第949號修正・令和6年7月1日施行，MLIT）
- 日本國土交通省「宅地建物取引業法相關規定」（MLIT）
- IREM JAPAN／公益財團法人日本賃貸住宅管理協會「第13屆（2025年版）全國出租住宅實態調查報告書」
- 日本總務省統計局「令和5年住宅・土地統計調查 住宅及家戶相關基本彙整（確報彙整）結果概要」（2024年9月25日公布）
- 日本總務省統計局「令和5年住宅・土地統計調查 調查結果」
- 日本國土交通省「出租住宅管理業務等適正化法律施行狀況」（令和7年7月31日時點，MLIT）
- 日本國土交通省「出租住宅管理業法入口網站」（MLIT）
- 日本國土交通省「新住宅安全網制度」（修正法令和7年10月1日施行，MLIT）
