Le 24 mars 2026, l'approbation du plan de conversion des droits a été annoncée dans le cadre du projet de réaménagement urbain de type I concernant le secteur est du 3-chome de Kyobashi, dans l'arrondissement de Chuo à Tokyo. D'un coût d'environ 155,2 milliards de yens, ce projet prévoit la construction d'un immense complexe immobilier de 35 étages et d'une hauteur d'environ 180 mètres, dont l'achèvement est prévu pour l'année fiscale 2032. Nous vous présentons ici les grandes lignes de ce projet, qui vise à renforcer encore davantage les fonctions urbaines de la zone autour de la gare de Tokyo, y compris son impact sur la valeur immobilière.
Qu'est-ce que le projet de réaménagement urbain de type I du quartier est de Kyobashi 3-chome ?
Ce projet est un projet de réaménagement urbain de type I portant sur une zone d'environ 0,9 hectare située à Kyobashi 3-chome, dans l'arrondissement de Chuo, à Tokyo. L'organisme chargé de la mise en œuvre est l'Association de réaménagement urbain du quartier de Kyobashi 3-chome Est, et Tokyo Tatemono participe en tant que membre coopérant au projet.
La décision d'urbanisme a été prise en janvier 2023. Par la suite, l'association a obtenu l'autorisation de constitution en avril 2024. Puis, le 24 mars 2026, l'approbation du plan de conversion des droits a été annoncée, et le projet est enfin entré dans sa phase de mise en œuvre effective.
Le quartier de Kyobashi est situé entre la gare de Tokyo et Ginza. Cependant, jusqu'à présent, les initiatives de réaménagement à grande échelle y ont été relativement limitées par rapport aux quartiers voisins de Yaesu et Nihonbashi. Ce projet est considéré comme une initiative visant à rénover en profondeur les fonctions urbaines du quartier de Kyobashi.
Quelle est l'ampleur du projet et quels en sont les principaux équipements ?
Présentation du bâtiment
Le bâtiment, de construction métallique (avec des parties en béton armé et en béton armé composite), sera un gratte-ciel de 35 étages hors sol et 3 étages souterrains, d'une hauteur d'environ 180 mètres. La surface de plancher totale atteindra environ 166 800 mètres carrés, pour une superficie de terrain d'environ 6 820 mètres carrés. Le coefficient d'occupation des sols prévu est d'environ 1 990 %, ce qui permet une conception tirant pleinement parti de l'utilisation intensive de l'espace en centre-ville.
Usages principaux
Ce bâtiment est destiné à accueillir des bureaux, un hôtel de standing international, des commerces, des logements, des installations au service de la communauté et un parking. L'implantation d'un hôtel de standing international mérite une attention particulière. Il s'agit de renforcer l'offre hôtelière afin de répondre à la demande des touristes étrangers dans le quartier de la gare de Tokyo.
Les étages de bureaux sont destinés à accueillir les sièges sociaux d'entreprises internationales ou à servir de centres de coordination régionaux. En ce qui concerne les logements, des appartements de haute qualité sont prévus pour répondre à la demande de vie en centre-ville.
Coût du projet et calendrier
Le coût du projet s'élève à environ 155,2 milliards de yens. Il s'agit de l'un des projets de réaménagement urbain les plus importants menés ces dernières années dans l'arrondissement de Chūō à Tokyo, et la participation de Tokyo Tatemono en tant que membre du consortium garantit la stabilité du financement et de la mise en œuvre du projet. Les travaux débuteront en décembre 2026, et une partie des bureaux et des commerces sera mise en service en premier lieu au cours de l'exercice 2030. L'achèvement de l'ensemble du projet, y compris l'hôtel, est prévu pour l'exercice 2032.
Il s'agit d'un projet à long terme s'étalant sur environ six ans, mais grâce à une mise en service progressive, des retombées économiques sur la région sont attendues dès les premières phases.
Quelles sont ces trois initiatives caractéristiques ?
Renforcement de la circulation piétonne à grande échelle
L'une des principales caractéristiques de ce projet est l'aménagement de passages piétons souterrains et d'une place souterraine devant la gare. Cela permettra d'étendre le réseau piétonnier souterrain reliant la gare de Tokyo à celle de Kyobashi. Des voies de circulation seront ainsi créées, permettant de se déplacer confortablement, sans être affecté par les conditions météorologiques.
Il convient également de souligner la connexion avec l'espace situé au-dessus de la ligne KK (autoroute de Tokyo). Un projet est en cours pour transformer cet espace en zone piétonne, baptisée « Tokyo Sky Corridor ». Ce projet prévoit l'aménagement de cet espace de connexion, ce qui permettra d'améliorer la circulation au niveau du sol. Le réseau piétonnier autour de la gare de Tokyo sera ainsi considérablement renforcé, tant en souterrain qu'en surface.
Création d'une ambiance animée
Dans le cadre d'initiatives culturelles, l'implantation d'un centre dédié à l'art et à l'artisanat est prévue. Il s'agira d'un lieu destiné à la diffusion des œuvres de jeunes artistes, ainsi qu'à leur formation et à leurs échanges. Kyobashi étant déjà connu pour être un quartier regorgeant de galeries, l'objectif est de développer davantage cette spécificité culturelle.
De plus, la construction d'hôtels de niveau international contribuera non seulement à l'activité professionnelle, mais aussi à l'animation touristique et culturelle. Conjuguée aux projets de réaménagement du centre-ville de Tokyo dans les environs, cette initiative devrait renforcer l'attrait de l'ensemble du quartier.
Capacité de réponse aux catastrophes et réduction de l'impact environnemental
Dans le cadre de ce projet, un centre d'hébergement temporaire pour les personnes ne pouvant rentrer chez elles et un entrepôt de stockage de matériel de secours seront aménagés. En prévision d'un séisme direct sous la capitale, ces installations assumeront la fonction de centre de prévention des catastrophes pour la région.
Sur le plan énergétique, un système de cogénération et des générateurs de secours seront mis en place. La conception vise à concilier l'amélioration de l'efficacité énergétique en temps normal et l'approvisionnement en électricité en cas de catastrophe. Il s'agit là d'une initiative importante du point de vue du développement urbain durable.
Quel sera l'impact sur la valeur immobilière du quartier de Kyobashi ?
Plusieurs projets de réaménagement à grande échelle sont en cours simultanément autour de la gare de Tokyo. Dans le quartier d'Yaesu, le Tokyo Midtown Yaesu est déjà ouvert, et un projet de réaménagement est également en cours dans le quartier de Nihonbashi. Le projet TOKYO TORCH de Mitsubishi Estate avance également par étapes. Le réaménagement du quartier est de Kyobashi 3-chome devrait créer une synergie avec ces projets.
Nous estimons que le réaménagement de ce quartier ne se limitera pas à des projets individuels, mais qu'il entraînera des changements structurels qui rehausseront la valeur immobilière de l'ensemble de la zone. Les points suivants méritent particulièrement l'attention des propriétaires immobiliers et des investisseurs.
En ce qui concerne l'évolution de la demande de bureaux, la construction d'un immeuble de grande envergure d'une superficie totale d'environ 166 800 m² aura un impact sur le marché des bureaux environnant. Alors que les locataires s'installent progressivement dans les nouveaux immeubles, les immeubles existants risquent de se retrouver confrontés à un risque de vacance. C'est précisément pour cette raison que les stratégies de valorisation des biens existants revêtent une importance capitale.
Les répercussions sur le marché résidentiel ne doivent pas non plus être négligées. L'amélioration de la commodité du centre-ville devrait avoir un effet positif sur la demande résidentielle dans les zones environnantes telles que Kyobashi, Hatchobori et Tsukiji. L'extension du réseau piétonnier souterrain est un facteur qui contribue à améliorer l'attrait du cadre de vie.
La dynamisation commerciale induite par l'implantation d'hôtels se traduira également par une augmentation de la fréquentation des commerces et des restaurants environnants. La captation de la demande étrangère pourrait également avoir une incidence sur le niveau des loyers des biens immobiliers. Alors que les investissements immobiliers haut de gamme au Japon par les étrangers fortunés s'accélèrent, la présence d'hôtels de niveau international contribuera à améliorer la notoriété internationale de la zone.
La contribution du réseau piétonnier souterrain à la valeur des actifs est également un aspect important. L'aménagement d'axes piétonniers reliant la gare de Tokyo à la gare de Kyobashi, puis au Tokyo Sky Corridor, élargit la notion de « zone accessible à pied ». Des biens immobiliers jusqu'alors considérés comme « éloignés de la gare » pourraient voir leur accessibilité réelle considérablement améliorée grâce à la mise en place de ces passages souterrains.
Dans une perspective à long terme, ce quartier, où se concentrent les principaux projets de réaménagement de Tokyo, est un pôle stratégique qui déterminera la compétitivité de Tokyo en tant que ville internationale. Plutôt que de se laisser influencer par les fluctuations de prix à court terme, il convient de prendre des décisions d'investissement en envisageant l'avenir du quartier dans cinq ou dix ans. Nous souhaitons accompagner les propriétaires dans leurs prises de décision en nous appuyant sur des données fiables et une communication transparente.
Résumé
Voici les points clés du projet de réaménagement urbain de type I dans le quartier est de Kyobashi 3-chome.
- Projet de développement mixte à grande échelle d'un coût d'environ 155,2 milliards de yens, comprenant 3 niveaux souterrains, 35 étages en surface et une hauteur d'environ 180 m, pour une surface de plancher totale d'environ 166 800 m²
- Les principales fonctions comprennent des bureaux, un hôtel de standing international, des commerces, des logements et des équipements d'intérêt général
- Début des travaux en décembre 2026, mise en service partielle des bureaux et autres espaces en 2030, achèvement de l'ensemble du projet en 2032
- Renforcement de la circulation piétonne à grande échelle grâce à des passages souterrains et à la connexion avec le Tokyo Sky Corridor
- Concilier culture et prévention des risques, avec notamment des installations dédiées à l'art et à l'artisanat, ainsi que des hébergements temporaires pour les personnes ne pouvant rentrer chez elles
- Une plus-value immobilière pour l'ensemble du quartier est attendue grâce à la synergie avec les projets de réaménagement environnants, tels que Yaesu, Nihonbashi et TOKYO TORCH
Foire aux questions (FAQ)
Q1. Quand le projet de réaménagement du quartier est de Kyobashi 3-chome sera-t-il achevé ?
R. L'achèvement de l'ensemble du projet est prévu pour l'année 2032. Toutefois, une partie des bureaux et des commerces devrait être mise en service dès l'année 2030. Le début des travaux est prévu pour décembre 2026.
Q2. Quels sont le budget du projet et la structure des partenaires ?
R. Le coût du projet s'élève à environ 155,2 milliards de yens. L'organisme chargé de la mise en œuvre est l'Association pour le réaménagement urbain du quartier de Kyobashi 3-chome Est, et Tokyo Tatemono participe en tant que membre collaborateur. L'approbation du plan de conversion des droits a été annoncée le 24 mars 2026.
Q3. Quels types d'installations sont prévus ?
R. Le projet prévoit des bureaux, un hôtel de standing international, des commerces, des logements, des équipements destinés à la communauté locale et un parking. Il s'agira en outre d'un complexe immobilier doté de fonctions culturelles et de prévention des catastrophes, comprenant notamment des espaces dédiés à l'art et à l'artisanat, ainsi qu'un centre d'hébergement temporaire pour les personnes ne pouvant rentrer chez elles.
Q4. Quel sera l'impact sur la valeur immobilière des environs ?
A. On s'attend à un effet de synergie avec les projets de réaménagement des quartiers de Yaesu, Nihonbashi et TOKYO TORCH autour de la gare de Tokyo. L'amélioration de la commodité et de l'attrait de l'ensemble du quartier, grâce notamment à l'extension du réseau piétonnier souterrain et à la dynamisation commerciale induite par l'implantation d'hôtels, devrait avoir un impact positif sur la valeur immobilière des environs.
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Références et sources
- Ville de Tokyo, « Décision d'urbanisme relative au projet de réaménagement urbain de type I du quartier de Kyobashi 3-chome Est » (janvier 2023)
- Ville de Tokyo « Autorisation de création de l'association de réaménagement urbain du quartier est de Kyobashi 3-chome » (avril 2024)
- Ville de Tokyo « Approbation du plan de conversion des droits pour le projet de réaménagement urbain de type I du quartier est de Kyobashi 3-chome » (mars 2026)
