2026年3月24日，东京都中央区京桥三丁目东地区的第一类市区再开发项目公布了权利转换计划的批准结果。该项目总投资约1552亿日元，计划于2032年度建成一栋地上35层、高约180米的大型综合大楼。本文将为您详细介绍这一旨在进一步提升东京站周边区域城市功能的项目的全貌，并分析其对房地产价值的影响。
什么是京桥三丁目东地区第一类市区再开发项目？
本项目是针对位于东京都中央区京桥三丁目、面积约0.9公顷区域的第一类市区再开发项目。实施主体为京桥三丁目东地区市区再开发组合，东京建物作为项目合作方担任参与成员。
城市规划于令和5年（2023年）1月获批。随后，于令和6年（2024年）4月获得组合设立许可。2026年3月24日，权利转换计划获批并公布，该项目终于正式进入实质性实施阶段。
京桥地区地处东京站与银座之间。然而，与周边的八重洲及日本桥相比，此前该地区的大规模再开发动向较为有限。本项目被定位为彻底革新京桥地区城市功能的计划。
该项目的规模及主要设施有哪些？
建筑概要
建筑采用钢结构（部分为钢筋混凝土结构及钢骨混凝土结构），为地下3层、地上35层的超高层大楼，高度约180米。总建筑面积达约166,800平方米，占地面积约6,820平方米。规划容积率约为1,990%，是充分利用市中心土地资源的高效设计。
主要用途
本大楼计划引入办公空间、国际水准酒店、商铺、住宅、社区服务设施及停车场。其中，引进国际水准酒店尤为值得关注。作为东京站周边地区接待入境游客的载体，该项目旨在强化接待服务功能。
办公楼层预计将作为跨国企业的总部或区域管理中心使用。住宅方面，也规划了能够满足市中心居住需求的高品质住宅单元。
项目费用与进度
项目总投资约为1,552亿日元。这是东京都中央区近年来城市再开发项目中规模最大的之一，东京建物作为参与组合成员加入，为资金筹措和项目推进提供了坚实保障。项目将于2026年12月动工，2030年度将率先启用部分办公楼及商铺等设施。包括酒店在内的整体工程预计于2032年度竣工。
虽然这是一个历时约6年的长期项目，但通过分阶段投入使用，预计将从早期开始对当地产生经济溢出效应。
三大特色举措是什么？
强化广域流动性
本项目的一大特色在于建设地下步行通道和地下站前广场。由此，将扩充从东京站至京桥站的地下步行网络，形成不受天气影响、可舒适通行的动线。
此外，值得关注的是与KK线（东京高速公路）上部空间的连接。目前正推进将KK线上部空间改造为“Tokyo Sky Corridor”步行空间的计划。本项目将完善该连接空间，从而在地面层也实现流通性的提升。这将使东京站周边区域的步行网络在地下和地面两方面都得到大幅强化。
营造活力
作为文化举措，计划设立艺术与手工艺文化设施。该设施将具备年轻艺术家作品展示、人才培养及交流功能。京桥原本就以画廊聚集区而闻名，此举旨在进一步发展其文化特色。
此外，国际水准酒店的建设不仅将服务商务需求，还将为旅游及文化领域的繁荣做出贡献。结合周边的东京都心再开发项目，预计将提升整个区域的吸引力。
防灾应对能力与环境负荷降低
本项目将建设受灾人员临时安置设施及防灾储备仓库。作为应对首都直下型地震的措施，该设施将承担地区防灾据点的功能。
在能源方面，将引进热电联产系统和应急发电机。该设计旨在兼顾日常能源效率的提升与灾害时的电力供应。从建设可持续城市的角度来看，这也是至关重要的举措。
这对京桥地区的房地产价值会产生什么影响？
东京站周边正同步推进多个大型再开发项目。八重洲地区已开业的“东京中城八重洲”，以及日本桥地区正在推进的再开发计划，加上三菱地所“TOKYO TORCH”项目的分阶段建设，预计京桥三丁目东地区的再开发将与这些项目产生协同效应。
我们认为，这一带的再开发不仅限于单个项目，还将带来提升整个区域房地产价值的结构性变化。特别是以下几点，是房地产业主和投资者应重点关注的。
关于办公需求的变化，随着一栋总建筑面积约166,800平方米的大型写字楼的落成，将对周边办公市场产生影响。在租户向新建写字楼迁移的同时，现有写字楼可能面临空置风险。正因如此，现有物业的增值策略显得尤为重要。
对住宅市场的波及效应也不容忽视。随着市中心便利性的进一步提升，预计将对京桥、八丁堀、筑地等周边区域的住宅需求产生积极影响。地下步行网络的扩充，是提升居住环境评价的重要因素。
通过引进酒店实现的商业活化，也将提升周边店铺及餐饮租户的客流量。吸引入境旅游需求，可能对租赁物业的租金水平产生影响。在外国富裕阶层加速投资日本高端房地产的背景下，国际水准酒店的存在也有助于提升该区域的国际知名度。
地下步行网络对资产价值的贡献也是一个重要视角。从东京站到京桥站，进而延伸至Tokyo Sky Corridor的步行动线建设，将拓展步行圈的概念。此前被评价为“离车站较远”的房产，通过地下通道的建设，其实际可达性有望得到大幅改善。
从长远角度来看，作为东京再开发区域主要项目集中的核心地带，这里是决定东京作为国际城市竞争力的重要据点。投资者不应因短期价格波动而喜忧参半，而应着眼于5年后、10年后的区域发展前景来做出投资决策。我们将基于可靠的数据和透明的信息，全力支持各位业主的决策。
总结
现将京桥三丁目东地区第一类市区再开发项目的要点整理如下。
- 项目总投资约1,552亿日元，规划为地下3层、地上35层、高度约180米、总建筑面积约166,800平方米的大型综合开发项目
- 主要用途包括办公、国际水准酒店、商铺、住宅及社区服务设施
- 2026年12月动工，2030年度办公楼等部分投入使用，2032年度整体竣工
- 通过地下步行通道及与“Tokyo Sky Corridor”的连接，强化广域通达性
- 通过艺术与手工艺文化设施、返家困难者临时庇护所等，实现文化与防灾的兼顾
- 预计通过与八重洲、日本桥、TOKYO TORCH等周边再开发项目的协同效应，提升整个区域的房地产价值
常见问题（FAQ）
Q1. 京桥三丁目东地区再开发项目何时竣工？
A. 整体计划于2032年度竣工。不过，办公楼及商铺等部分设施计划于2030年度开始投入使用。预计将于2026年12月动工。
Q2. 项目费用及项目合作方构成如何？
A. 项目总投资约为1,552亿日元。实施主体为京桥三丁目东地区市区再开发组合，东京建物作为项目合作方担任参与成员。2026年3月24日，权利转换计划的批准公告已正式发布。
Q3. 计划引入哪些设施？
A. 规划包含办公楼、国际水准酒店、商铺、住宅、社区服务设施及停车场。此外，该综合大楼还将配备艺术与手工艺文化设施、返家困难者临时庇护所等，兼具文化与防灾功能。
Q4. 这对周边房地产价值会有什么影响？
A. 预计将与东京站周边的八重洲、日本桥、TOKYO TORCH等再开发项目产生协同效应。随着地下步行网络的扩充以及通过引进酒店促进商业活化等举措，整个区域的便利性和吸引力将得到提升，预计对周边房地产价值也将产生积极影响。
引用与参考资料
- 东京都《京桥三丁目东地区第一类市区再开发项目 城市规划决定》（2023年1月）
- 东京都《京桥三丁目东地区市区再开发组合设立批准》（2024年4月）
- 东京都《京桥三丁目东地区第一类市区再开发项目 权利转换计划批准》（2026年3月）
