Die ganze Geschichte des Kyobashi 3-Chome East District Sanierungsprojekts｜Erläuterung des 155,2 Milliarden Yen teuren, 35-stöckigen Mischnutzungsprojekts.

Am 24. März 2026 wurde die Genehmigung des Plans zur Umwandlung von Rechten im Rahmen des Stadtumbauprojekts der Kategorie I im östlichen Teil des Bezirks Kyobashi 3-chome in Chuo-ku, Tokio, bekannt gegeben. Das Projekt mit einem Investitionsvolumen von rund 155,2 Milliarden Yen sieht die Fertigstellung eines groß angelegten Komplexes mit 35 Stockwerken und einer Höhe von etwa 180 Metern im Geschäftsjahr 2032 vor. Wir stellen Ihnen die Einzelheiten dieses Projekts vor, das die städtischen Funktionen im Umfeld des Bahnhofs Tokio weiter stärken wird, einschließlich der Auswirkungen auf die Immobilienwerte.

Was ist das Stadtumbauprojekt der Kategorie I im östlichen Teil von Kyobashi 3-chome?

Bei diesem Projekt handelt es sich um ein Stadtumbauprojekt der Kategorie I, das sich auf ein etwa 0,9 Hektar großes Gebiet in Kyobashi 3-chome, Chuo-ku, Tokio, erstreckt. Träger ist die Kyobashi 3-chome Higashi-Bezirk Stadtumbaugenossenschaft, wobei Tokyo Tatemono als kooperierendes Unternehmen als Mitglied der Genossenschaft fungiert.

Die städtebauliche Entscheidung wurde im Januar 2023 getroffen. Im April 2024 wurde die Genehmigung zur Gründung der Vereinigung erteilt. Am 24. März 2026 wurde die Genehmigung des Rechtsumwandlungsplans bekannt gegeben, womit das Projekt nun endgültig in die konkrete Umsetzungsphase eingetreten ist.

Das Kyobashi-Gebiet liegt zwischen dem Bahnhof Tokio und Ginza. Im Vergleich zu den umliegenden Stadtteilen Yaesu und Nihonbashi waren die Aktivitäten im Bereich der groß angelegten Stadterneuerung bisher jedoch eher begrenzt. Dieses Projekt ist als Vorhaben positioniert, das die städtischen Funktionen des Kyobashi-Gebiets grundlegend erneuern soll.

Wie groß ist das Projekt und welche Hauptanlagen sind vorgesehen?

Gebäudeübersicht

Das Gebäude ist in Stahlbauweise (teilweise Stahlbeton- und Stahl-Beton-Verbundbauweise) ausgeführt und wird als Wolkenkratzer mit drei Untergeschossen und 35 Obergeschossen eine Höhe von etwa 180 m erreichen. Die Bruttogeschossfläche beträgt etwa 166.800 Quadratmeter, die Grundstücksfläche etwa 6.820 Quadratmeter. Die geplante Geschossflächenzahl liegt bei etwa 1.990 %, was eine maximale Ausnutzung der begrenzten Flächen im Stadtzentrum ermöglicht.

Hauptnutzung

In diesem Gebäude sollen Büros, ein Hotel auf internationalem Niveau, Geschäfte, Wohnungen, Einrichtungen für die lokale Gemeinschaft sowie Parkplätze untergebracht werden. Besonders hervorzuheben ist die Ansiedlung eines Hotels auf internationalem Niveau. Damit soll die Gastfreundschaft in der Umgebung des Bahnhofs Tokyo gestärkt werden, um der Nachfrage von internationalen Besuchern gerecht zu werden.

Die Büroetagen sind für die Nutzung als Hauptsitz globaler Unternehmen oder als regionale Verwaltungszentren vorgesehen. Auch im Bereich der Wohnungen sind hochwertige Wohneinheiten geplant, die der Nachfrage nach Wohnraum im Stadtzentrum gerecht werden.

Projektkosten und Zeitplan

Die Projektkosten belaufen sich auf rund 155,2 Milliarden Yen. Dies ist eines der größten Stadtentwicklungsprojekte der letzten Jahre im Bezirk Chuo in Tokio, und die Beteiligung von Tokyo Tatemono als Mitglied der Projektgemeinschaft untermauert die Stabilität der Finanzierung und der Projektdurchführung. Der Baubeginn ist für Dezember 2026 vorgesehen, wobei im Geschäftsjahr 2030 zunächst die Büros und Geschäfte teilweise in Betrieb genommen werden sollen. Die Fertigstellung des gesamten Projekts, einschließlich des Hotels, ist für das Geschäftsjahr 2032 geplant.

Es handelt sich um ein langfristiges Projekt mit einer Laufzeit von etwa sechs Jahren, doch durch die schrittweise Inbetriebnahme werden bereits frühzeitig wirtschaftliche Auswirkungen auf die Region erwartet.

Was sind die drei charakteristischen Maßnahmen?

Verbesserung der regionalen Erreichbarkeit

Ein wesentliches Merkmal dieses Projekts ist die Schaffung unterirdischer Fußgängerwege und eines unterirdischen Bahnhofsvorplatzes. Dadurch wird das unterirdische Fußgängernetz vom Bahnhof Tokyo bis zum Bahnhof Kyobashi erweitert. Es entstehen Verkehrswege, die eine bequeme Fortbewegung ermöglichen, unabhängig von den Wetterbedingungen.

Besonders bemerkenswert ist zudem die Anbindung an den Raum über der KK-Linie (Tokyo Expressway). Der Raum über der KK-Linie soll im Rahmen des Projekts „Tokyo Sky Corridor“ in einen Fußgängerbereich umgewandelt werden. Im Rahmen dieses Projekts wird die Verbindungsfläche hergerichtet, wodurch auch auf Bodenebene eine Verbesserung der Durchgängigkeit erreicht wird. Sowohl unterirdisch als auch oberirdisch wird das Fußgängernetz im Bereich um den Bahnhof Tokyo erheblich gestärkt.

Schaffung von Lebendigkeit

Als kulturelle Initiative ist die Einrichtung von Kultur- und Handwerkszentren geplant. Diese Einrichtungen dienen der Präsentation der Werke junger Künstler sowie der Förderung und dem Austausch. Kyobashi ist bereits als Gebiet mit einer hohen Konzentration an Galerien bekannt, und das Ziel besteht darin, diese kulturellen Besonderheiten weiterzuentwickeln.

Zudem wird der Bau von Hotels auf internationalem Niveau nicht nur der Geschäftsnutzung, sondern auch der Belebung in den Bereichen Tourismus und Kultur zugutekommen. In Verbindung mit den umliegenden Sanierungsprojekten im Zentrum Tokios wird erwartet, dass die Attraktivität des gesamten Gebiets gesteigert wird.

Katastrophenschutz und Verringerung der Umweltbelastung

Im Rahmen dieses Projekts werden Notunterkünfte für Personen, die nicht nach Hause zurückkehren können, sowie ein Lager für Katastrophenschutzvorräte eingerichtet. Als Vorbereitung auf ein Erdbeben direkt unter der Hauptstadt wird das Projekt die Funktion eines regionalen Katastrophenschutzzentrums übernehmen.

Im Bereich Energie werden ein Blockheizkraftwerk und Notstromaggregate installiert. Das Konzept zielt darauf ab, sowohl die Energieeffizienz im Normalbetrieb zu verbessern als auch die Stromversorgung im Katastrophenfall sicherzustellen. Auch unter dem Gesichtspunkt einer nachhaltigen Stadtentwicklung handelt es sich um eine wichtige Maßnahme.

Wie wirkt sich dies auf den Immobilienwert im Kyobashi-Gebiet aus?

Im Umfeld des Bahnhofs Tokio laufen derzeit mehrere groß angelegte Sanierungsprojekte gleichzeitig. Im Yaesu-Viertel wurde Tokyo Midtown Yaesu bereits eröffnet, und auch im Nihonbashi-Viertel schreiten die Sanierungspläne voran. Das TOKYO TORCH-Projekt von Mitsubishi Estate wird ebenfalls schrittweise umgesetzt. Es ist zu erwarten, dass die Sanierung des östlichen Teils von Kyobashi 3-chome Synergieeffekte mit diesen Projekten erzeugt.

Wir sind der Ansicht, dass die Sanierung dieses Gebiets nicht nur auf einzelne Projekte beschränkt bleibt, sondern strukturelle Veränderungen mit sich bringt, die den Immobilienwert des gesamten Gebiets steigern. Insbesondere die folgenden Punkte sollten Immobilienbesitzer und Investoren im Auge behalten.

Was die Veränderungen in der Nachfrage nach Büroflächen betrifft, so wird die Entstehung eines Großgebäudes mit einer Bruttogeschossfläche von rund 166.800 Quadratmetern Auswirkungen auf den umliegenden Büromarkt haben. Während der Umzug von Mietern in das neue Gebäude voranschreitet, besteht in bestehenden Gebäuden die Gefahr von Leerständen. Genau deshalb sind Strategien zur Wertsteigerung bestehender Objekte von entscheidender Bedeutung.

Auch die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt dürfen nicht übersehen werden. Durch die weitere Verbesserung der Erreichbarkeit des Stadtzentrums ist mit positiven Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage in den umliegenden Gebieten wie Kyobashi, Hatchobori und Tsukiji zu rechnen. Der Ausbau des unterirdischen Fußgängernetzes ist ein Faktor, der die Attraktivität des Wohnumfelds erhöht.

Die Belebung des Handels durch die Ansiedlung von Hotels führt auch zu einer höheren Anziehungskraft für Geschäfte und Gastronomiebetriebe in der Umgebung. Die Erschließung der Nachfrage durch ausländische Besucher könnte sich zudem auf das Mietpreisniveau von Mietobjekten auswirken. Angesichts der zunehmenden Investitionen vermögender Ausländer in japanische Luxusimmobilien trägt die Präsenz von Hotels auf internationalem Niveau auch zur Steigerung des internationalen Bekanntheitsgrades der Gegend bei.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Beitrag des unterirdischen Fußgängernetzwerks zum Immobilienwert. Die Schaffung von Fußgängerwegen, die vom Bahnhof Tokyo über den Bahnhof Kyobashi bis hin zum Tokyo Sky Corridor führen, erweitert das Konzept der Fußgängerzone. Immobilien, die bisher als „weit vom Bahnhof entfernt“ galten, könnten durch den Bau der unterirdischen Gänge eine erhebliche Verbesserung ihrer tatsächlichen Erreichbarkeit erfahren.

Langfristig betrachtet ist dieses Gebiet, in dem sich die wichtigsten Projekte der Tokioter Stadterneuerung konzentrieren, ein wichtiger Standort, der die Wettbewerbsfähigkeit Tokios als internationale Stadt bestimmt. Anstatt sich von kurzfristigen Preisschwankungen beeinflussen zu lassen, sind Investitionsentscheidungen erforderlich, die das Bild der Gegend in fünf oder zehn Jahren im Blick haben. Wir möchten die Entscheidungsfindung unserer Eigentümer auf der Grundlage zuverlässiger Daten und transparenter Informationen unterstützen.

Zusammenfassung

Hier sind die wichtigsten Punkte des Stadtumbauvorhabens der Kategorie I im östlichen Teil von Kyobashi 3-chome zusammengefasst.

• Großprojekt mit einem Investitionsvolumen von ca. 155,2 Milliarden Yen, bestehend aus 3 Untergeschossen, 35 Obergeschossen, einer Höhe von ca. 180 m und einer Bruttogeschossfläche von ca. 166.800 m²
• Die Hauptnutzungsarten umfassen Büros, ein Hotel auf internationalem Niveau, Einzelhandelsgeschäfte, Wohnungen sowie Einrichtungen zum Wohle der Region
• Baubeginn im Dezember 2026, teilweise Inbetriebnahme der Büros usw. im Geschäftsjahr 2030, vollständige Fertigstellung im Geschäftsjahr 2032
• Verbesserung der Erreichbarkeit durch unterirdische Fußgängerwege und die Anbindung an den Tokyo Sky Corridor
• Vereinbarkeit von Kultur und Katastrophenschutz durch Einrichtungen für Kunst und Handwerkskultur sowie Notunterkünfte für Personen, die nicht nach Hause zurückkehren können
• Durch Synergieeffekte mit den umliegenden Sanierungsprojekten wie Yaesu, Nihonbashi und TOKYO TORCH wird eine Steigerung des Immobilienwerts im gesamten Gebiet erwartet

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1. Wann wird das Sanierungsprojekt im östlichen Teil von Kyobashi 3-chome fertiggestellt?

A. Die Fertigstellung des gesamten Projekts ist für das Geschäftsjahr 2032 geplant. Allerdings ist vorgesehen, dass ein Teil der Büro- und Ladenflächen bereits im Geschäftsjahr 2030 in Betrieb genommen wird. Der Baubeginn ist für Dezember 2026 vorgesehen.

F2. Wie sehen die Projektkosten und die Projektkooperation aus?

A. Die Projektkosten belaufen sich auf etwa 155,2 Milliarden Yen. Träger ist die „Kyobashi 3-chome Higashi District Urban Redevelopment Association“, wobei Tokyo Tatemono als Projektpartner und Mitglied der Vereinigung fungiert. Die Genehmigung des Rechtsumwandlungsplans wurde am 24. März 2026 bekannt gegeben.

F3. Welche Einrichtungen sind geplant?

A. Geplant sind Büros, ein Hotel auf internationalem Niveau, Geschäfte, Wohnungen, Einrichtungen für den lokalen Nutzen sowie Parkplätze. Darüber hinaus wird es sich um einen Komplex handeln, der auch Funktionen im Bereich Kultur und Katastrophenschutz erfüllt, darunter Einrichtungen für Kunst und Handwerkskultur sowie Notunterkünfte für Personen, die nicht nach Hause zurückkehren können.

F4. Wie wird sich das auf die Immobilienwerte in der Umgebung auswirken?

A. Es wird ein Synergieeffekt mit den Sanierungsvorhaben in der Umgebung des Bahnhofs Tokio wie Yaesu, Nihonbashi und TOKYO TORCH erwartet. Durch die Verbesserung der Bequemlichkeit und Attraktivität des gesamten Gebiets, beispielsweise durch den Ausbau des unterirdischen Fußgängernetzes und die Belebung des Handels durch die Ansiedlung von Hotels, wird ein positiver Einfluss auf die Immobilienwerte in der Umgebung erwartet.

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Zitate und Referenzmaterial

• Stadt Tokio: „Städtebauliche Entscheidung zum Stadtumbau der Kategorie I im Bezirk Kyobashi 3-chome Higashi“ (Januar 2023)
• Metropole Tokio: „Genehmigung zur Gründung der Vereinigung für die Stadterneuerung im östlichen Bezirk Kyobashi 3-chome“ (April 2024)
• Metropole Tokio: „Genehmigung des Rechtsumwandlungsplans für das Stadtumbauprojekt der Kategorie I im östlichen Teil des Bezirks Kyobashi 3-chome“ (März 2026)