2026年3月24日，東京都中央區京橋三丁目東地區的第一類市街地再開發事業，其權利轉換計畫已獲核准並對外公布。該計畫總投資額約1,552億日圓，預計將於2032年度竣工，屆時將建成一棟地上35層、高約180公尺的大型複合式大樓。本文將為您詳述這項旨在進一步提升東京站周邊區域都市功能的計畫全貌，並包含其對房地產價值的影響。
何謂京橋三丁目東地區第一類市街地再開發事業？
本計畫是針對位於東京都中央區京橋三丁目、面積約0.9公頃區域所進行的第一類市街地再開發事業。施行者為京橋三丁目東地區市街地再開發組合，東京建物則以事業合作夥伴身分擔任參與組合員。
都市計畫已於令和5年（2023年）1月獲核定。其後，於令和6年（2024年）4月取得組合設立許可。並於2026年3月24日公布權利轉換計畫獲准，本計畫終於正式進入全面執行階段。
京橋地區地處東京站與銀座之間。然而，相較於周邊的八重洲及日本橋，此處的大規模再開發動向迄今為止仍稍顯有限。本計畫被定位為一項將徹底革新京橋地區都市功能的專案。
本項目的規模與主要設施為何？
建築概要
建築物採用鋼結構（部分為鋼筋混凝土結構及鋼筋混凝土複合結構），為地下3層、地上35層、高約180公尺的超高層大樓。總樓地板面積達約166,800平方公尺，基地面積約6,820平方公尺。規劃容積率約為1,990%，是充分發揮都心區高密度利用優勢的設計。
主要用途
本大樓預計將進駐辦公室、國際級酒店、商店、住宅、社區貢獻設施及停車場。其中特別值得關注的是引進國際級酒店。此舉旨在強化接待功能，作為東京站周邊地區接待入境旅客需求的承載點。
辦公樓層預計將作為跨國企業總部或區域統籌據點使用。住宅部分亦規劃了能滿足市中心居住需求的高品質住戶。
事業費用與時程
總投資額約為1,552億日圓。此為東京都中央區近年來市區再開發計畫中規模最大的項目之一，東京建物作為參與組合員加入的體制，為資金籌措與事業推進提供了穩定的保障。預計於2026年12月動工，2030年度將率先啟用部分辦公樓層及商鋪等設施。包含飯店在內的整體工程預計於2032年度竣工。
雖然這是一項歷時約6年的長期計畫，但透過分階段啟用，預期將從早期開始對當地產生經濟波及效應。
三大特色舉措為何？
強化廣域流動性
本計畫的一大特色在於建設地下行人通道與地下站前廣場。藉此將擴充從東京站延伸至京橋站的地下行人網絡，打造出不受天候影響、可舒適移動的動線。
此外，更值得關注的是與KK線（東京高速公路）上部空間的銜接。目前正推進將KK線上部空間轉型為「Tokyo Sky Corridor」行人空間的計畫。本計畫將整備該銜接空間，實現地面層的動線流通性提升。無論是地下或地面，東京站周邊區域的行人網絡都將獲得大幅強化。
創造活力
在文化層面，計畫設置藝術與手作文化設施。該設施將具備展示年輕藝術家作品，以及培育與交流的功能。京橋原本即以藝廊聚集區聞名，此舉旨在進一步發展其文化特色。
此外，國際級酒店的建設不僅能滿足商務需求，亦將為觀光與文化層面注入活力。預期配合周邊東京都心再開發計畫，將進一步提升整個區域的吸引力。
防災應變能力與降低環境負荷
本計畫將設置返家困難者臨時收容設施及防災儲備倉庫。作為因應首都直下型地震的準備措施，該設施將肩負起地區防災據點的功能。
在能源方面，將導入熱電聯產系統與緊急發電機。此設計旨在兼顧平時提升能源效率與災害時確保電力供應。從永續城市建設的角度來看，這也是一項重要的措施。
這將對京橋地區的房地產價值產生何種影響？
東京站周邊正同步進行多項大規模再開發計畫。八重洲地區的「東京中城八重洲」已正式營運，日本橋地區的再開發計畫亦持續推進。三菱地所的「TOKYO TORCH」專案亦正分階段進行建設。京橋三丁目東地區的再開發，預期將與上述專案產生相乘效應。
我們認為，該一帶的再開發不僅止於個別專案，更將帶來提升整個區域房地產價值的結構性變革。特別是以下幾點，是房地產業主及投資者應密切關注的重點。
關於辦公空間需求的變化，隨著一棟總樓地板面積約166,800平方公尺的大型大樓落成，將對周邊辦公市場產生影響。在租戶陸續遷入新建大樓的同時，既有大樓可能面臨空置風險。正因如此，既有物業的增值策略便顯得至關重要。
對住宅市場的波及效應亦不容忽視。隨著市中心便利性進一步提升，預期將對京橋、八丁堀、築地等周邊區域的住宅需求產生正面影響。地下行人網絡的擴充，正是提升居住環境評價的關鍵要素。
透過引進飯店帶動商業活化，亦將提升周邊店鋪及餐飲租戶的集客力。吸納入境旅遊需求，可能對租賃物件的租金水準產生影響。在富裕外籍人士加速投資日本高級不動產的趨勢下，國際級飯店的進駐亦有助於提升該區域的國際知名度。
地下行人網絡對資產價值的貢獻亦是重要觀點。從東京站經京橋站，乃至延伸至Tokyo Sky Corridor的行人動線建設，將擴展步行圈的概念。過去被評為「離車站較遠」的物件，透過地下通道的建設，實質上的交通便利性有望大幅改善。
從長遠角度來看，作為東京再開發區主要項目集中地，此區域是左右東京作為國際城市競爭力的重要據點。投資者不應因短期價格波動而喜憂不定，而應著眼於5年後、10年後的區域發展藍圖來做出投資判斷。我們將基於可信賴的數據與透明的資訊提供，致力於支援各位業主的決策。
總結
以下整理京橋三丁目東地區第一類市街地再開發事業的重點。
- 總投資額約1,552億日圓，規模龐大的複合開發案，包含地下3層、地上35層、建築高度約180公尺，總樓地板面積約166,800平方公尺
- 主要用途包含辦公大樓、國際級酒店、商鋪、住宅及社區貢獻設施
- 2026年12月動工，2030年度起部分辦公空間等開始啟用，2032年度全體竣工
- 透過地下行人通道及與「Tokyo Sky Corridor」的銜接，強化廣域動線串聯性
- 兼顧文化與防災，設有藝術・工藝文化設施及返家困難者臨時庇護所等
- 預期透過與八重洲、日本橋、TOKYO TORCH等周邊再開發案的協同效應，提升整個區域的房地產價值
常見問題（FAQ）
Q1. 京橋三丁目東地區再開發計畫預計何時竣工？
A. 整體預計於2032年度竣工。不過，辦公室及店鋪等部分設施計畫於2030年度開始啟用。預計於2026年12月動工。
Q2. 事業經費與事業合作者的體制為何？
A. 總經費約為1,552億日圓。實施主體為「京橋三丁目東地區市街地再開發組合」，東京建物則以事業合作夥伴身分擔任參與組合員。權利轉換計畫已於2026年3月24日獲准並公告。
Q3. 預計將進駐哪些設施？
A. 規劃內容包含辦公大樓、國際級飯店、店鋪、住宅、社區貢獻設施及停車場。此外，本複合式大樓亦將具備文化與防災功能，例如藝術與手作文化設施，以及供返家困難者暫時停留的設施等。
Q4. 對周邊房地產價值會有什麼影響？
A. 預期將與東京站周邊的八重洲、日本橋、TOKYO TORCH等再開發計畫產生協同效應。透過擴充地下行人網絡及引進飯店以活化商業機能等措施，隨著整體區域的便利性與吸引力提升，預計將對周邊房地產價值產生正面影響。
引用・參考資料
- 東京都「京橋三丁目東地區第一類市街地再開發事業 都市計畫決定」（2023年1月）
- 東京都「京橋三丁目東地區市街地再開發組合 設立認可」（2024年4月）
- 東京都「京橋三丁目東地區第一類市街地再開發事業 權利轉換計畫認可」（2026年3月）
