Mietfestsetzung per Rückrechnung aus der Rendite: marktgerechte Miete und Leerstandsmaßnahmen für Eigentümer in Japan

Wie hoch die Miete für eine Kapitalanlageimmobilie angesetzt wird, ist in Japan eine Entscheidung, die zugleich über die Rendite und über das Leerstandsrisiko bestimmt. Ist die Miete zu hoch, findet sich kein Mieter; ist sie zu niedrig, schrumpft der Puffer für Kapitaldienst und Instandhaltung. Für Leserinnen und Leser im deutschsprachigen Raum (DACH) ist dabei eine Besonderheit vorab wichtig: Anders als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, wo die Anfangsmiete durch Instrumente wie die Mietpreisbremse, den qualifizierten Mietspiegel oder die kantonalen Mietrechtsregeln stark reguliert ist, wird die Erstvermietungsmiete in Japan grundsätzlich frei zwischen Eigentümer und Mieter vereinbart. Genau diese Freiheit macht eine methodische Preisfindung so entscheidend. Dieser Beitrag stellt als Leitachse eine Methode vor, mit der die Zielmiete aus der Anlagerendite rückgerechnet wird, und macht darüber hinaus die Recherche des lokalen Mietniveaus, den Umgang mit Leerstand ohne vorschnelle Mietsenkung sowie den praktischen Ablauf von der Vorbereitung der Vermietung bis zur späteren Nachjustierung so konkret, dass ein Eigentümer sie unmittelbar auf die eigene Immobilie anwenden kann.

Die marktgerechte Miete bestimmt sich im Kern über drei Achsen. Die erste ist die „Kalkulation aus der Zielrendite“: Aus Kaufpreis und angestrebter Rendite wird die Miete rückgerechnet und dient als Ausgangspunkt. Die zweite ist der „Vergleich mit dem lokalen Marktniveau und dem Wettbewerb“: Die Angebotsmieten und Konditionen vergleichbarer Objekte in derselben Lage, mit gleichem Grundriss und ähnlichem Baujahr werden gegenübergestellt. Die dritte ist der „Wert der Immobilie selbst“: Bauweise, Lage, Ausstattung und Pflegezustand fließen in die Miete ein. Der Schnittpunkt dieser drei Achsen ergibt eine Miete, die sich realistisch und ohne Zwang vermieten lässt. Wo ein deutscher Investor gewohnt ist, sich zuerst am Mietspiegel zu orientieren, ist der japanische Ausgangspunkt bewusst die renditegetriebene Kalkulation, die anschließend am Markt gespiegelt wird.

Die Kernpunkte dieses Beitrags

• Die Miete wird über drei Achsen bestimmt: Kalkulation aus der Zielrendite, Vergleich mit dem lokalen Marktniveau und Wert der Immobilie
• Die monatliche Kalkulationsmiete lässt sich über „Kaufpreis × Zielrendite ÷ 12“ rückrechnen; bei der Nettorendite werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen
• Beim Marktniveau sind sowohl die Angebotsmieten der Portale als auch das tatsächliche Abschlussniveau zu betrachten und über Median und Konditionsunterschiede zu beurteilen
• Tritt Leerstand auf, sind zunächst Ausstattung, Konditionen und Instrumente wie mietfreie Zeit (free rent) zu prüfen, bevor die Miete gesenkt wird
• Die Zahlen in diesem Beitrag sind allgemeine Richtwerte mit regionalen Unterschieden; die endgültige Wirtschaftlichkeitsbeurteilung setzt die Beratung durch Fachleute voraus

Die marktgerechte Miete bestimmt sich über „drei Achsen“

Um es vorwegzunehmen: Die marktgerechte Miete lässt sich nicht auf eine einzige Zahl reduzieren, sondern wird durch das Überlagern von drei Achsen eingegrenzt. Wer die Miete allein aus der rückgerechneten Kalkulationsmiete, allein aus dem Marktniveau oder allein aus dem Immobilienwert ableitet, erzeugt entweder bei der Wirtschaftlichkeit oder bei der Vermietungsquote einen Bruch.

Setzt man die Miete etwa nur nach der Rendite hoch an, liegt sie über dem Umfeld, und es kommt zu keinen Besichtigungen. Orientiert man sich umgekehrt nur am Markt und passt sich dem günstigsten Preis der Umgebung an, reicht der nach Kapitaldienst und Instandhaltung verbleibende Überschuss nicht aus. Gerade deshalb ist es wichtig, die drei Achsen der Reihe nach zu prüfen und die Miete im Bereich ihrer Überschneidung festzulegen. Anders als der deutsche Mietspiegel, der ortsübliche Vergleichsmieten behördlich strukturiert bereitstellt, muss der japanische Eigentümer diese Überschneidung eigenständig aus mehreren Quellen konstruieren.

Achse 1: Kalkulationsmiete aus der Zielrendite

Aus Kaufpreis und angestrebter Rendite wird rückgerechnet, welche Monatsmiete „eigentlich mindestens erzielt werden sollte“. Dies ist die Achse, die die Untergrenze beziehungsweise den Startpunkt der Mietfestsetzung bestimmt. Anhand konkreter Zahlen wird geprüft, ob Kosten wie Kapitaldienst, die Grundsteuer (kotei-shisan-zei, die jährliche japanische Immobiliensteuer) und Instandhaltung gedeckt sind und der angestrebte Überschuss gesichert ist.

Achse 2: Vergleich mit dem lokalen Marktniveau und dem Wettbewerb

Ob die Kalkulationsmiete am Markt Bestand hat, wird durch den Abgleich mit Objekten gleicher Konditionen in der Umgebung überprüft. Mieter vergleichen nicht nur die Miete, sondern ganzheitlich Lage, Grundriss, Ausstattung und Konditionen. Wer über dem Marktniveau ansetzt, braucht auf der Objektseite einen Grund, der diesen Aufschlag rechtfertigt. In DACH-Märkten begrenzt die Regulierung diesen Aufschlag ohnehin; in Japan ist er zulässig, muss aber am realen Nachfrageverhalten bestehen.

Achse 3: Der Wert der Immobilie selbst

Bauweise, Baualter, Lage, Ausstattung und Pflegezustand wirken sich unmittelbar nach oben oder unten auf die Miete aus. Selbst bei gleicher Lage und gleichem Grundriss unterscheiden sich die erzielbare Miete und die Verweildauer der Mieter zwischen einem gepflegten und einem vernachlässigten Objekt. Der Immobilienwert ist die Achse, die darüber entscheidet, ob gegenüber dem Marktniveau ein „Aufschlag“ oder ein „Abschlag“ angesetzt wird.

Wie rechnet man die Kalkulationsmiete aus der Anlagerendite zurück?

Die Rückrechnung aus der Rendite folgt in der Grundform der Formel „Kaufpreis × Zielrendite ÷ 12“ für die monatliche Kalkulationsmiete. Zunächst ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite zu verstehen; darauf aufbauend wird das Ergebnis unter Einrechnung der Nebenkosten auf ein realistisches Niveau korrigiert. Für deutschsprachige Leser lohnt der Hinweis, dass die japanische „Bruttorendite“ (hyōmen-riri) konzeptionell der deutschen Bruttomietrendite entspricht, die japanische Nettorendite jedoch – anders als in vielen DACH-Kalkulationen, wo Betriebskosten teils auf den Mieter umgelegt werden – bewusst sämtliche Bewirtschaftungskosten und Leerstand des Eigentümers berücksichtigt.

Der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite

Bei der Rendite gibt es zwei Größen: die „Bruttorendite“ ohne Kosten und die „Nettorendite“ (jisshitsu-riri) unter Einbeziehung von Kosten und Leerstand. Beim Einstieg in die Mietfestsetzung erfasst man mit der Bruttorendite den groben Rahmen; die endgültige Wirtschaftlichkeitsbeurteilung erfolgt in der Praxis mit der Nettorendite. Eine geordnete Gegenüberstellung finden Sie ergänzend im Beitrag zum Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite.

Im Allgemeinen liegt der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite häufig bei etwa 1 bis 2 Prozentpunkten. Je größer die Differenz, desto schwerer wiegen möglicherweise die Bewirtschaftungskosten und die Leerstandsverluste.

Die monatliche Kalkulationsmiete aus der Zielrendite ableiten

Stellt man die Renditeformel auf die Mietseite um, lässt sich rückrechnen. Auf Bruttobasis ergibt „Kaufpreis × erwartete Bruttorendite“ die Jahresmiete; geteilt durch 12 erhält man die monatliche Kalkulationsmiete. Wird das Ziel über die Nettorendite gesetzt, addiert man die jährlichen Bewirtschaftungskosten wieder hinzu, um die erforderliche Miete zu bestimmen.

Durch Abzug der Nebenkosten auf ein realistisches Niveau bringen

Die Kalkulationsmiete ist lediglich der Ausgangspunkt; beurteilt wird anhand des Überschusses, der nach Abzug der Bewirtschaftungskosten verbleibt. Als grobe Richtwerte für die Bewirtschaftungskosten gelten etwa 7 bis 10 % des Kaufpreises pro Jahr oder etwa 15 bis 25 % der Mieteinnahmen; je nach Baualter, Bauweise und Verwaltungsstruktur variieren sie jedoch stark. Arbeiten Sie die wesentlichen Posten heraus und ersetzen Sie sie durch die tatsächlichen Beträge Ihrer eigenen Immobilie.

Ein Rechenbeispiel in Zahlen

Das Folgende ist ein Beispiel zur Veranschaulichung des Denkansatzes. Es bezieht sich nicht auf eine reale Immobilie, sondern ist als allgemeiner Annahmewert zu verstehen.

Setzt man den Kaufpreis auf 30 Mio. JPY (ca. 176.000 €, umgerechnet zu 170 JPY/EUR) und die erwartete Bruttorendite auf 6 %, ergibt die Rückrechnung Folgendes.

• Jährliche kalkulatorische Mieteinnahmen = 30 Mio. JPY (ca. 176.000 €) × 6 % = 1,8 Mio. JPY (ca. 10.600 €)
• Monatliche Kalkulationsmiete = 1,8 Mio. JPY (ca. 10.600 €) ÷ 12 = 150.000 JPY (ca. 880 €, auf Bruttobasis)

Dies ist ein Richtwert, der die Jahresmiete des gesamten Objekts auf den Monat herunterrechnet. Bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Einheiten wird der Betrag entsprechend Fläche, Etage und Ausstattung der einzelnen Einheiten aufgeteilt. Als Nächstes prüfen wir für dasselbe Objekt die Nettorendite und nehmen dabei an, dass die Bewirtschaftungskosten 20 % der Mieteinnahmen (360.000 JPY, ca. 2.100 €) und die Erwerbsnebenkosten 7 % des Kaufpreises (2,1 Mio. JPY, ca. 12.400 €) betragen.

• Nettorendite = (1,8 Mio. JPY [ca. 10.600 €] − 360.000 JPY [ca. 2.100 €]) ÷ (30 Mio. JPY [ca. 176.000 €] + 2,1 Mio. JPY [ca. 12.400 €]) × 100 ≈ 4,5 %

Gegenüber der Bruttorendite von 6 % liegt die Nettorendite bei etwa 4,5 %, die Differenz bleibt also bei rund 1,5 Prozentpunkten. Läge die angestrebte Nettorendite bei 5 %, würde dieses Mietniveau sie nicht erreichen, sodass zu prüfen wäre, ob die Miete erhöht oder die Kosten gesenkt werden. Da eine höhere Miete jedoch die Vermietung erschwert, muss dies zusammen mit dem folgenden Marktvergleich betrachtet werden. Anzumerken ist, dass die Festlegung von Rendite- und Zinszielen unmittelbar die Anlageentscheidung selbst betrifft; daher sollte dies nicht als definitive Empfehlung verstanden werden, sondern die Beratung durch einen Steuerberater oder eine Finanzfachkraft voraussetzen.

Wie recherchiert man das lokale Marktniveau und die Wettbewerbsobjekte?

Das Marktniveau wird sowohl aus den Angebotsmieten der Portalseiten als auch aus dem Niveau tatsächlicher Abschlüsse abgelesen. Die inserierte Miete ist der „Wunsch der Anbieterseite“, die Abschlussmiete der „vom Markt akzeptierte Preis“. Wer sich dieser Differenz bewusst ist, gewinnt ein präziseres Gespür für das Marktniveau. Für DACH-Investoren ist hier ein struktureller Unterschied wichtig: Wo in Deutschland der qualifizierte Mietspiegel eine amtlich aufbereitete Vergleichsgrundlage liefert, existiert in Japan keine solche öffentliche Mietspiegel-Institution – die Marktkenntnis muss aus Portalen und über die Verwaltungsgesellschaft aus Abschlussdaten zusammengesetzt werden.

Über die Portalseiten den Median der Angebotsmieten erfassen

Zunächst sucht man nach Objekten derselben Bahnlinie, gleicher Entfernung zum Bahnhof, gleichen Grundrisses und gleicher Baualtersklasse und stellt die Mieten der inserierten Objekte nebeneinander. Betrachtet man statt des Durchschnitts den Median, lässt man sich weniger von extremen Höchst- oder Tiefstwerten mitziehen. Objekte mit langer Inseratsdauer sind als Signal für ein „zu diesem Preis schwer vermietbares Niveau“ ein nützlicher Anhaltspunkt.

Das Abschlussniveau berücksichtigen (der REINS-Denkansatz)

Immobilienunternehmen können Abschlussfälle über Systeme wie REINS (Real Estate Information Network System, レインズ – das genossenschaftlich betriebene, offizielle Transaktionsdatennetz der japanischen Maklerschaft) einsehen. Eigentümer können REINS nicht direkt einsehen; indem sie jedoch die Verwaltungs- oder Maklergesellschaft nach der „jüngsten Abschlussmiete gleicher Konditionen“ fragen, erfassen sie die Differenz zur Angebotsmiete. Wird ein Abschluss einige Tausend Yen unter der Angebotsmiete erzielt, liegt dieses Niveau vermutlich nahe am tatsächlichen Marktwert. Anders als der öffentlich zugängliche deutsche Mietspiegel ist REINS ein geschlossenes Branchensystem – ein Grund mehr, die Verwaltungsgesellschaft aktiv einzubinden. Zum Denkansatz von Mietverlauf und Leerstandsannahme einer Immobilie hilft auch der Beitrag zu den Prüfpunkten, mit denen sich die Ertragskraft über den Rent Roll beurteilen lässt.

Den Unterschied zum Wettbewerb Posten für Posten vergleichen

Beim Vergleich von Marktniveau und eigener Immobilie lässt sich mit dem bloßen Nebeneinanderstellen der Mieten keine Beurteilung treffen. Die folgenden Posten werden in einer Übersicht erfasst, um die Punkte herauszuarbeiten, in denen man dem Wettbewerb überlegen oder unterlegen ist. Gibt es unterlegene Punkte, wird entschieden, ob über die Miete ausgeglichen oder über Konditionen und Ausstattung kompensiert wird.

Wer die Genauigkeit der Mietbewertung erhöhen möchte, fährt am besten, indem er eine Verwaltungsgesellschaft konsultiert, die über reale Abschlussdaten aus dem Feld verfügt. Bei Überlegungen zum Wechsel der Verwaltungsgesellschaft oder zu einer Zweitmeinung nutzen Sie gerne auch die kostenlose Beratung von INA.

Leerstandsmaßnahmen, um ohne Mietsenkung zu vermieten

Wenn Leerstand auftritt, ist es der Schlüssel zum Schutz der Rendite, den ersten Schritt nicht in einer Mietsenkung zu machen. Eine einmal gesenkte Miete wird an den nächsten Mieter weitergereicht und tendiert dazu, sich bei jeder Wiederherstellung nach unten zu verfestigen. Zuerst ergänzt man die Wettbewerbsfähigkeit über Ausstattung, Konditionen und Präsentation; erst wenn sich auch dann kein Mieter findet, wird eine Mietanpassung als letztes Mittel erwogen. Dieser Reflex unterscheidet sich vom DACH-Kontext, wo der starke Kündigungsschutz und die Mietpreisregulierung die Spielräume nach oben ohnehin begrenzen – in Japan ist die Miete flexibler, gerade deshalb ist Disziplin gegen die vorschnelle Senkung entscheidend.

Durch Ausstattungsinvestitionen die Miete aufstocken

Ausstattung ist eine Investition, die sich leicht direkt in Mieterhalt oder Mietaufschlag niederschlägt. Klimaanlage, separates Waschbecken, Paketbox oder kostenloses Highspeed-Internet besitzen je nach Zielgruppe eine Anziehungskraft, die über den Mietunterschied hinausgeht. Mit der Etablierung des Homeoffice ist auch das Interesse an Kommunikationsinfrastruktur und Schallschutz gestiegen. Kalkulieren Sie vor der Entscheidung, über wie viele Monate oder Jahre sich der Investitionsbetrag durch den monatlichen Mietaufschlag amortisieren lässt.

Durch Konditionsgestaltung die Hürde für die Bewerbung senken

Auch ohne die Miete selbst zu ändern, verändert die Gestaltung der Konditionen die Vermietbarkeit. Haustiererlaubnis, Ratenzahlung der Anfangskosten, Auswahlmöglichkeiten bei der Bürgschaftsgesellschaft oder eine Überprüfung der Verlängerungsgebühr fördern die Bewerbung, während die Miete geschützt bleibt. Eine auf eine klar definierte Zielgruppe zugeschnittene Konditionsgestaltung ist die Differenzierung des Mietgeschäfts selbst. Zum Denkansatz hilft auch der Beitrag zu den drei Differenzierungsstrategien, die den Ertrag maximieren.

Der Denkansatz von mietfreier Zeit und effektiver Miete

Mietfreie Zeit (free rent – die japanische Praxis, die Miete für einen bestimmten Zeitraum nach Einzug zu erlassen) ist ein Verfahren, das einen Preisvorteil erzeugt, ohne die nominale Miete zu senken. Setzt man etwa bei einer Monatsmiete von 150.000 JPY (ca. 880 €) einen Monat mietfrei an, so beträgt bei einem Zweijahresvertrag die effektive Miete „150.000 JPY (ca. 880 €) × 23 Monate ÷ 24 Monate“ rund 143.000 JPY (ca. 840 €). So lässt sich das Objekt einige Tausend Yen günstiger präsentieren als das Umfeld, während das vertragliche Mietniveau erhalten bleibt und der Einfluss auf den nächsten Mieter begrenzt wird. Um kurzfristige Kündigungen zu vermeiden, wird üblicherweise eine bestimmte Mindestvertragslaufzeit als Bedingung angehängt. Vergleichbar mit dem in DACH bekannten Konzept der Mietincentives dient dies dazu, die Listenmiete stabil zu halten.

Die Präsentation des Inserats optimieren

Selbst bei ein und demselben Objekt verändert sich die Resonanz mit der Qualität von Fotos, Werbetext und Vollständigkeit der Angaben. Es ist nicht selten, dass sich allein durch helle Innenaufnahmen, eine klare Angabe der Ausstattung und eine Beschreibung des Umfelds die Zahl der Besichtigungen bewegt. Den Denkansatz, diese gesamte Vermietungsaktivität strategisch zu gestalten, ordnet der Beitrag zu Leasing-Prozessen und Leerstandsmaßnahmen ausführlich.

Wie spiegelt sich der Immobilienwert in der Miete wider?

Der Immobilienwert ist die Achse, die darüber entscheidet, ob gegenüber dem Marktniveau ein Aufschlag oder ein Abschlag auf die Miete angesetzt wird. Bauweise, Baualter, Lage, Ausstattung und Pflegezustand werden geprüft; der Denkansatz lautet: Stärken aufschlagen, Schwächen über Konditionen kompensieren – in dieser Reihenfolge.

Bauweise / Baualter

Stahlbetonbau (RC) ist gegenüber Holzbau bei Schallschutz und Feuerbeständigkeit tendenziell im Vorteil, was sich entsprechend leichter in der Miete abbilden lässt. Auch bei fortgeschrittenem Baualter kann der reale Wert durch die Erneuerung von Nassbereichen oder eine Renovierung der Innenausstattung wiederhergestellt werden. Die Haltung, ein Altobjekt nicht pauschal als günstig einzustufen, schützt den Ertrag.

Lage / Umfeld

Die Entfernung zum Bahnhof ist ein Faktor, der leicht auf die Miete wirkt; schon ein Unterschied von einer Gehminute kann das Marktniveau bewegen. Auch Alltagsnutzen wie Supermarkt, Krankenhaus, Schule und Sicherheit gewinnen je nach Zielgruppe unterschiedliches Gewicht. Bei Singles zählen Bahnhofsnähe und Alltagstauglichkeit, bei Familien Grundriss und Wohnumfeld – der Wert wird also passend zur Nachfragegruppe bewertet.

Pflegezustand

Die Reinigung der Gemeinschaftsflächen, der Eindruck des Eingangsbereichs und die Sorgfalt der Wiederherstellung nach dem Auszug bestimmen den ersten Eindruck bei der Besichtigung. Ein gepflegtes Objekt vermietet sich auch im selben Marktsegment leichter und führt zu längeren Mietverhältnissen. Der Pflegezustand ist einer der wenigen Faktoren, mit denen sich der Wert ohne großen Kostenaufwand anheben lässt.

Leerstandsrisiko und Rendite in Balance bringen

Die Mietfestsetzung ist nicht die Aufgabe, die Miete je Einheit zu maximieren, sondern die Aufgabe, den über die Auslastungsquote hinweg berechneten jährlichen Überschuss zu maximieren. Statt mit hoher Miete mehrere Monate leer zu stehen, kann eine marktgerechte Miete, die schnell vermietet und Vollvermietung hält, zu höheren Jahreseinnahmen führen.

Steht etwa eine Wohnung mit einer Monatsmiete von 150.000 JPY (ca. 880 €) drei Monate leer, betragen die realen Einnahmen jenes Jahres 1,35 Mio. JPY (ca. 7.900 €). Bei 145.000 JPY (ca. 850 €) und null Leerstand hingegen 1,74 Mio. JPY (ca. 10.200 €) im Jahr. Obwohl die nominale Miete höher ist, kehrt sich das Ergebnis über die Auslastungsquote um – ein typisches Beispiel. Gerade deshalb ist es unerlässlich, die drei Achsen aus Kalkulationsmiete, Marktniveau und Immobilienwert mit der „Auslastungsquote“ zu multiplizieren und anhand des tatsächlichen Überschusses zu vergleichen.

Kennt man den Richtwert der Mietbelastung auf Mieterseite, wird auch die Obergrenze sichtbar, bis zu der man selbstbewusst auftreten kann. Allgemein gilt eine Miete von rund 30 % des Nettoeinkommens als ein Richtwert; Mieten, die dieses Niveau deutlich überschreiten, engen die Zielgruppe ein. In DACH liegt dieser Anteil in angespannten Märkten oft höher, doch das Prinzip der Zielgruppenverengung ist identisch. Näheres finden Sie auch im Beitrag dazu, auf welchen Anteil des Nettoeinkommens die Miete zu begrenzen ist.

Praktischer Ablauf der Mietfestsetzung [5 Schritte]

Die bisherigen Inhalte übersetzen wir in einen Ablauf von der Vorbereitung der Vermietung bis zur Nachjustierung nach Vertragsschluss. Geht man in der Reihenfolge der folgenden fünf Schritte vor, lässt sich die Miete ohne Lücken festlegen.

Schritt 1: Prüfung vor der Vermietung

Zunächst wird der Ist-Zustand der Immobilie inventarisiert. Bauweise, Baualter, Ausstattung und Pflegezustand werden aufgelistet, und die Punkte, die im Vergleich zum Wettbewerb zur Stärke oder Schwäche werden könnten, werden herausgeschrieben. Zugleich werden die über die Miete zu deckenden Kosten wie Kapitaldienst, Grundsteuer und angenommene Instandhaltungskosten überprüft.

Schritt 2: Kalkulationsmiete aus der Rendite errechnen

Über „Kaufpreis × erwartete Bruttorendite ÷ 12“ wird die monatliche Kalkulationsmiete ermittelt, und mit der um die Bewirtschaftungskosten bereinigten Nettorendite wird der Überschuss überprüft. Man prüft, ob die angestrebte Nettorendite erreicht wird, und legt die Untergrenze der Miete fest.

Schritt 3: Abgleich mit dem lokalen Marktniveau

Über die Portale wird der Median der Angebotsmieten gleicher Konditionen ermittelt, und die Verwaltungsgesellschaft wird nach dem jüngsten Abschlussniveau gefragt. Geprüft wird, ob die Kalkulationsmiete im Bereich des Marktniveaus liegt und – bei einem Aufschlag – ob es dafür einen Grund gibt.

Schritt 4: Konditionsgestaltung

Vor der endgültigen Festlegung der Miete werden Konditionen wie Ausstattung, Anfangskosten, mietfreie Zeit und Haustiererlaubnis gestaltet. Wer über dem Marktniveau ansetzt, kombiniert Konditionen und Ausstattung, die diese Differenz rechtfertigen.

Schritt 5: Überprüfung nach Vermietungsbeginn

Nach Vermietungsbeginn wird anhand der Resonanz über 2 bis 4 Wochen justiert. Sind die Anfragen gering, überprüft man Präsentation und Konditionen; kommen zwar Besichtigungen zustande, aber keine Abschlüsse, hinterfragt man Preis und Wettbewerbsunterschied. Die Reaktionen werden in Zahlen verfolgt, und die Überprüfung erfolgt grundsätzlich datenbasiert statt nach Gefühl.

Fällt es schwer, diesen Ablauf allein zu bewältigen, oder soll er über mehrere Objekte standardisiert werden, ist es realistisch, sich die Aufgaben mit einer Verwaltungsgesellschaft zu teilen, die das Leasing-Tagesgeschäft übernimmt. Bei Fragen zur Mietbewertung oder zur Ausrichtung der Leerstandsmaßnahmen nutzen Sie gerne die kostenlose Beratung von INA.

Fehler, in die Eigentümer bei der Mietfestsetzung leicht geraten

Abschließend ordnen wir die typischen Muster, bei denen die Mietfestsetzung ins Stolpern gerät. Alle haben ihre Ursache darin, dass „eine der drei Achsen übersprungen“ wurde. Allein durch vorheriges Wissen lassen sich viele davon vermeiden.

All dies sind Fehler, die umso leichter auftreten, je mehr man den Gewinn übereilt. Wir legen den Schwerpunkt nicht allein auf die kurzfristige Vollvermietungsquote, sondern auf einen Zustand, in dem die Immobilie langfristig von Mietern gewählt wird. Die Haltung, die Mietfestsetzung nicht als „einmal festgelegt und erledigt“ zu behandeln, sondern sie fortlaufend an Marktlage und Objektzustand anzupassen, führt im Ergebnis zu nachhaltigem Ertrag.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1. Soll ich bei der Mietfestsetzung eher der Rendite oder dem Marktniveau den Vorrang geben?

Nicht dem einen oder dem anderen: Praktisch ist die Reihenfolge, mit der Rendite die Untergrenze festzulegen und mit dem Marktniveau die Obergrenze zu überprüfen. Die aus der Rendite rückgerechnete Kalkulationsmiete dient als Ausgangspunkt, und es wird abgeglichen, ob sie sich in die umliegenden Angebots- und Abschlussmieten einfügt. Übersteigt sie das Marktniveau deutlich, braucht es Ausstattung oder Konditionen, die diese Differenz rechtfertigen.

F2. Nennen Sie mir bitte die Formel, um aus der Zielrendite die Kalkulationsmiete zu ermitteln.

Grundlegend ergibt „Kaufpreis × erwartete Bruttorendite ÷ 12“ die monatliche Kalkulationsmiete. Bei einem Objekt für 30 Mio. JPY (ca. 176.000 €) und einer Bruttorendite von 6 % etwa sind es 1,8 Mio. JPY (ca. 10.600 €) im Jahr, als Richtwert 150.000 JPY (ca. 880 €) im Monat. Davon ausgehend wird über die um die Bewirtschaftungskosten bereinigte Nettorendite geprüft, ob der Überschuss das Ziel erreicht.

F3. Soll ich die Miete sofort senken, wenn der Leerstand anhält?

Grundsätzlich sind zunächst andere Mittel als die Mietsenkung zu prüfen. Da eine einmal gesenkte Miete leicht an den nächsten Mieter weitergereicht wird, versucht man zuerst die Ergänzung von Ausstattung, die Überprüfung der Konditionen, mietfreie Zeit und die Verbesserung der Inseratspräsentation. Erst wenn auch dann die Resonanz nicht steigt, wird als letztes Mittel eine Mietanpassung erwogen.

F4. Wie hoch ist der Richtwert für die Rendite?

Da es je nach Region und Objekttyp stark variiert, ist dies lediglich als Richtwert zu verstehen. Allgemein wird für Eigentumswohnungen im Stadtzentrum oft eine Bruttorendite von 4 bis 5 %, in Regionalstädten von etwa 6 bis 8 % genannt; die tatsächliche Beurteilung erfolgt jedoch über Nettorendite und Auslastungsquote. Da die Zahlen mit der Marktlage schwanken, klären Sie den aktuellen Stand bitte mit Fachleuten ab.

Zitate / Quellen

• Gemeinnützige Stiftung Real Estate Transaction Promotion Center (Betreiber von REINS; 公益財団法人 不動産流通推進センター)https://www.retpc.jp/
• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT), „Immobilienpreisindex / Immobilienmarkttrends“https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html