Als Bewirtschaftungsmodell für Mietimmobilien gilt die japanische „Sublease“ – im Original ikkatsu kariage (一括借り上げ, wörtlich „Anmietung des gesamten Gebäudes am Stück“) – vielen Eigentümern als attraktive Option, weil sie das Leerstandsrisiko ausschaltet und stabile Einnahmen verspricht. Für Leser im deutschsprachigen Raum (DACH) ist das Konstrukt zunächst ungewohnt: Anders als eine reine Hausverwaltung nach deutschem WEG- oder Mietrecht handelt es sich hier um ein echtes Zwischenmietverhältnis mit Mietgarantie. Doch wer die Vertragsstruktur nicht genau versteht, riskiert unerwartete Verluste.
Wie funktioniert die japanische Sublease (ikkatsu kariage)?
Bei der Sublease handelt es sich um einen Vertrag, bei dem eine Immobilienverwaltungsgesellschaft das komplette Gebäude des Eigentümers anmietet und es anschließend weitervermietet (Untervermietung, sublease). Der Eigentümer erhält – unabhängig davon, ob Wohnungen leer stehen oder nicht – jeden Monat eine feste Miete von der Verwaltungsgesellschaft. Das unterscheidet sich grundlegend vom deutschsprachigen Raum: In Deutschland, Österreich und der Schweiz existiert kein vergleichbares standardisiertes Garantiemodell, bei dem ein Verwalter das gesamte Leerstands- und Mietausfallrisiko übernimmt; dort trägt der Eigentümer dieses Risiko in aller Regel selbst oder deckt es allenfalls über eine Mietausfallversicherung ab.
Die wichtigsten Unterschiede zur klassischen Verwaltungsbeauftragung (kanri itaku, 管理委託) im Überblick:
| Vergleichspunkt | Verwaltungsbeauftragung (kanri itaku) | Sublease (ikkatsu kariage) |
|---|---|---|
| Gebühr | 3–10 % der Miete | 10–20 % der Miete |
| Mietgarantie | Keine (bei Leerstand null Einnahmen) | Ja (Einnahmen auch bei Leerstand) |
| Vertragsform | Geschäftsbesorgungsvertrag | Mietvertrag (mit Untervermietung) |
| Entscheidungsrecht über die Miethöhe | Eigentümer | Verwaltungsgesellschaft |
Welche Vorteile bietet die Sublease?
Das Leerstandsrisiko wird ausgeschaltet
Der größte Vorteil der Sublease besteht darin, dass der Eigentümer auch bei Leerstand jeden Monat verlässlich Einnahmen erzielt. Das Risiko, eine Immobilie gekauft zu haben, aber keine Mieter zu finden, lässt sich so deutlich mindern. Für internationale Investoren ist gerade dieser Punkt attraktiv: Wer aus dem DACH-Raum in Tokio oder Osaka investiert, kann den japanischen Mietmarkt aus der Ferne kaum aktiv steuern – eine garantierte Grundeinnahme wirkt hier wie ein eingebauter Puffer gegen Bewirtschaftungsrisiken, die man vor Ort nicht selbst überwachen kann.
Der Verwaltungsaufwand sinkt erheblich
Für Eigentümer, die mehrere Objekte besitzen, ist die Belastung durch gebündelte Verwaltungsaufgaben ein ernstes Problem. Wird ein Sublease-Vertrag geschlossen, lässt sich nahezu die gesamte Verwaltung an die Verwaltungsgesellschaft übertragen. Im Unterschied zum deutschsprachigen Raum, wo Eigentümer selbst mit einer Sondereigentumsverwaltung noch viele Entscheidungen treffen und Abrechnungen prüfen müssen, wird der japanische Sublease-Eigentümer weitgehend von operativen Pflichten befreit – ein Komfort, der allerdings, wie im Folgenden gezeigt wird, mit einem Verlust an Kontrolle und Rendite erkauft wird.
Welche Nachteile hat die Sublease? Risiken, die Investoren leicht übersehen
Das effektive Einkommen sinkt
Da die Marge der Verwaltungsgesellschaft (10–20 % der Miete) abgezogen wird, fällt das effektive Einkommen im Vergleich zur Direktvermietung geringer aus. Bei langfristigen Verträgen kommt es zudem häufig vor, dass die Miete im Zuge von Gebäudealterung und Schwankungen des Bodenwerts nach unten angepasst wird. Anders als etwa in Deutschland, wo eine Mietpreisbremse und gesetzliche Kappungsgrenzen Mietsenkungen zulasten des Eigentümers nicht in dieser Form vorsehen, ist die spätere Absenkung der Garantiemiete in japanischen Sublease-Verträgen ein systematisch eingeplanter Mechanismus, den Investoren von Anfang an einkalkulieren sollten.
Wer einer Mietanpassung nicht zustimmt, riskiert die Vertragskündigung
Wenn die Verwaltungsgesellschaft eine Mietsenkung verlangt und der Eigentümer sich weigert, kann der Vertrag gekündigt werden. Zudem sind Sublease-Verträge häufig so gestaltet, dass auch eine vorzeitige Kündigung durch den Eigentümer nur schwer möglich ist – hier ist Vorsicht geboten. Für DACH-Leser ist das besonders erklärungsbedürftig: Während im deutschen Mietrecht der starke Kündigungsschutz vor allem den Mieter schützt, kann sich der japanische Eigentümer in der Sublease in der schwächeren Position wiederfinden, weil die Verwaltungsgesellschaft rechtlich als „Mieter“ des gesamten Gebäudes auftritt und entsprechenden Schutz genießt.
Insolvenzrisiko der Verwaltungsgesellschaft
Geht die Verwaltungsgesellschaft insolvent, besteht das Risiko, dass die von den Mietern hinterlegten Kautionen von der Verwaltungsgesellschaft einbehalten werden und der Eigentümer gezwungen ist, dafür einzustehen. Außerdem kann es dazu kommen, dass Mieter über die Empfängerdaten ihrer Mietzahlungen verunsichert sind und die Einnahmen ins Stocken geraten. Die Auswahl einer vertrauenswürdigen Verwaltungsgesellschaft ist deshalb das Wichtigste überhaupt. Im deutschsprachigen Raum sind Mietkautionen in der Regel gesetzlich getrennt vom Vermögen des Verwalters anzulegen (etwa auf einem separaten Kautionskonto); in der japanischen Sublease ist ein solcher Insolvenzschutz nicht automatisch gegeben, weshalb die Bonität des Partners für internationale Investoren zum zentralen Prüfkriterium wird.
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FAQ: Häufige Fragen zur japanischen Sublease (ikkatsu kariage)
- F. Was soll ich tun, wenn ich einen Sublease-Vertrag kündigen möchte?
- A. Bei der Sublease ist eine vorzeitige Kündigung durch den Eigentümer außerordentlich schwierig. Es wird dringend empfohlen, die Kündigungsbedingungen des Vertrags vorab mit einem Anwalt zu prüfen.
- F. Gilt die Mietgarantie der Sublease dauerhaft?
- A. Nein. Es finden regelmäßige Überprüfungen statt, und die Miete kann gesenkt werden. Prüfen Sie bei langfristigen Verträgen unbedingt die Klauseln zur Neubewertung.
- F. Worauf kommt es bei der Auswahl der Verwaltungsgesellschaft im Rahmen eines Sublease-Vertrags an?
- A. Es ist unerlässlich, die finanzielle Solidität, den Leistungsnachweis und die Vorkehrungen gegen das Insolvenzrisiko (Art der Kautionsverwaltung) zu überprüfen.
- F. Was ist das neue Sublease-Gesetz (Chintai Jūtaku Kanri Gyō-hō, 賃貸住宅管理業法, Gesetz zur Verwaltung von Mietwohnungen)?
- A. Es handelt sich um ein 2021 in Kraft getretenes Gesetz, das unter anderem eine Regulierung von Sublease-Anbietern, ein Verbot übertriebener Werbung und eine Pflicht zur Aufklärung über wesentliche Vertragsinhalte festschreibt.
