Ein Laden mit Wohnraum ist eine hybride Immobilie, bei der sich im Erdgeschoss eine Gewerbeflaeche und in den oberen Geschossen Wohnraum befindet. Im Vergleich zu reinen Gewerbemietobjekten sind die Risiken breiter gestreut und die Ertraege stabiler, weshalb diese Art von Immobilie bei Investoren zunehmend Beachtung findet.
Was ist ein Laden mit Wohnraum?
Ein Laden mit Wohnraum ist eine Mixed-Use-Immobilie, bei der sich in der Regel im 1. Stock eine gewerbliche Flaeche und darueber Mietwohnungen befinden. Kennzeichnend ist, dass gleichzeitig Mieteinnahmen aus gewerblicher und wohnwirtschaftlicher Nutzung erzielt werden koennen. Das hilft auch dabei, Leerstandsrisiken zu verteilen.
Welche Vorteile ergeben sich fuer Vermieter?
Keine Innenausbaukosten
Gewerbeflaechen werden grundsaetzlich im Rohbauzustand uebergeben, also ohne Innenausbau. Zudem kann vertraglich vereinbart werden, dass der Mieter bei Auszug zur Rueckgabe im Ursprungszustand verpflichtet ist, wodurch sich der Instandsetzungsaufwand des Eigentuemers deutlich reduzieren laesst.
Wirksam gegen Leerstand
Wenn Mieter wie Convenience Stores, Drogerien oder Gastronomiebetriebe einziehen, steigt auch der Komfort fuer den Wohnteil, und das wird zu einem konkreten Argument fuer potenzielle Bewohner. Dadurch kann eine niedrigere Leerstandsquote erwartet werden.
Hohe Kautionen und Abschreibungsregelungen sind moeglich
Im Wohnbereich betraegt die Kaution in der Regel eine Monatsmiete, waehrend fuer den Gewerbeteil Kautionen in Hoehe von 6 bis 12 Monatsmieten moeglich sind. Darueber hinaus kann ein Teil der Kaution als nicht rueckzahlbarer Abschreibungsbetrag festgelegt und beim Auszug als Ertrag verbucht werden.
Welche Vorteile hat der Mieter?
- Keine Pendelkosten und keine Pendelzeit：Da Wohnung und Laden im selben Gebaeude liegen, entfaellt der Arbeitsweg
- Keine zusaetzliche Ladenmiete：Es faellt keine separate Miete fuer die Ladenflaeche an (nur Wohnraummiete)
- Raum fuer Pausen und Ruhezeiten：Auch fuer 24-Stunden-Betrieb oder groessere Teams gut geeignet
- Nutzung von Ueberschussflaechen als Lager：Besonders sinnvoll fuer den Einzelhandel
- Zusatzeinnahmen durch Untervermietung：Der Laden kann auch an Dritte weitervermietet werden, um Mietertraege zu erzielen
Welche Punkte sind bei einem Laden mit Wohnraum zu beachten?
Die drei wichtigsten Punkte, die der Eigentuemer dem Mieter erklaeren sollte, sind die folgenden.
- Laermthemen：Geraeusche koennen vom Wohnbereich in den Laden und umgekehrt dringen
- Schwierige Trennung von Arbeit und Privatleben：Wer im selben Objekt lebt und arbeitet, braucht bewusst definierte Regeln fuer die Abgrenzung
- Wenig Flexibilitaet bei Veraenderungen der Familiensituation：Da ein Umzug nicht ohne Weiteres moeglich ist, eignet sich dieses Modell fuer Mieter mit langfristiger Geschaeftsperspektive
Fuer eine Analyse der Rentabilitaet von Mixed-Use-Immobilien empfehlen wir auch Warum die Miethoehe den Verkaufspreis beeinflusst.
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Haeufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Erzielt ein Laden mit Wohnraum eine hoehere Rendite als eine normale Wohnimmobilie?
Grundsaetzlich lassen sich bei gewerblichen Mietern hoehere Mieten ansetzen als im Wohnbereich. Wenn der Vertrag zu passenden Konditionen abgeschlossen wird, ist daher eine hoehere Rendite moeglich. Allerdings kann das Leerstandsrisiko im Gewerbebereich in manchen Faellen ebenfalls hoeher sein.
Q2. Welcher Abschreibungsanteil bei der Kaution ist angemessen?
In vielen Faellen werden etwa 10 bis 30 % der Kaution als Abschreibungsbetrag festgelegt. Die konkrete Hoehe sollte sich nach regionalem Markt, Branche und Mietniveau richten.
Q3. Wer traegt die Renovierungskosten, wenn der Gewerbemieter auszieht?
Bei einer Uebergabe im Rohbauzustand ist eine Vertragsklausel wirksam, nach der die Wiederherstellung des Ursprungszustands (Rueckbau in den Rohbauzustand) vom Mieter zu tragen ist. Voraussetzung ist jedoch, dass dies im Vertrag eindeutig festgehalten wird.
Q4. Kann man fuer Wohn- und Gewerbeteil getrennte Vertraege abschliessen?
Ja. Fuer den Wohnteil und den Gewerbeteil koennen getrennte Vertraege erstellt werden. Fuer beide Bereiche sollten passende Bedingungen und Laufzeiten festgelegt werden.
