In der Immobilienverwaltung ist die Verkürzung von Leerstandszeiten ein entscheidender Faktor für die Rentabilität. Viele Eigentümer setzen bereits vielfältige Maßnahmen gegen Leerstand um, doch ein Aspekt wird dabei überraschend oft übersehen: die Qualität der Objektfotos. Das gilt gleichermaßen für den japanischen Vermietungsmarkt wie für den deutschsprachigen Markt, auch wenn die konkreten Portale und Sehgewohnheiten der Nutzer sich unterscheiden.
Die moderne Wohnungssuche beginnt heute fast ausschließlich im Internet. Unter der Vielzahl angebotener Objekte sind es die Fotos, die Interessenten als Erstes wahrnehmen – und dieser erste Eindruck entscheidet maßgeblich darüber, ob es überhaupt zu einer Besichtigung kommt.
Dieser Artikel erläutert aus der Perspektive langjähriger Praxis im Umgang mit einer Vielzahl von Mietobjekten konkrete Techniken der Objektfotografie, mit denen sich das Interesse von Interessenten wecken und die Anzahl der Anfragen maximieren lässt. Auch wenn sich Portale, rechtliche Rahmenbedingungen und Sehgewohnheiten der Nutzer zwischen Japan und dem deutschsprachigen Raum unterscheiden, sind die grundlegenden fotografischen Prinzipien weitgehend übertragbar.
| Fotoqualität | Klickrate | Besichtigungsquote | Einschätzung |
|---|---|---|---|
| Niedrig (dunkel, unscharf) | sinkt | sinkt | Die Vorzüge des Objekts kommen nicht zur Geltung, häufig frühzeitiger Ausschluss aus der engeren Auswahl |
| Mittel (durchschnittlich) | durchschnittlich | durchschnittlich | Schwer von anderen Objekten zu unterscheiden, bleibt kaum in Erinnerung |
| Hoch (hell, ansprechend) | steigt | steigt | Weckt Vorfreude auf das Objekt, starker Anreiz zur Besichtigung |
Warum sind Objektfotos so wichtig?
Auf Immobilienportalen suchen Interessenten aus einer enormen Anzahl von Angeboten diejenigen aus, die ihren Wünschen entsprechen. Die Zeit, die darüber entscheidet, ob ein Objekt überhaupt angeklickt und näher betrachtet wird, beträgt Untersuchungen zufolge oft nur wenige Sekunden.
Um in dieser kurzen Zeitspanne Interesse zu wecken, sind ansprechende und informationsreiche Fotos unverzichtbar. Hochwertige Fotos vermitteln den Wert eines Objekts korrekt und steigern die Erwartungshaltung der Interessenten, wodurch sich das Objekt von der Konkurrenz abhebt und die Wahrscheinlichkeit einer konkreten Besichtigungsanfrage steigt.
Zahlreiche Praxisbeispiele belegen, dass eine verbesserte Fotoqualität die Klickrate auf der Website erhöht und dadurch letztlich auch die Zahl der Besichtigungen und Vertragsabschlüsse deutlich steigt. Dies zeigt: Fotos sind keine bloße Dokumentation des Objekts, sondern eine „Präsentation“ gegenüber potenziellen Mietern – ein Prinzip, das für Vermietungsportale in Japan ebenso gilt wie für Anbieter wie ImmoScout24 oder Immowelt im deutschsprachigen Raum.
Ein wesentlicher Unterschied besteht allerdings darin, wie viele Fotos pro Objekt üblicherweise gezeigt werden: Während auf manchen japanischen Portalen traditionell eher sparsam mit Bildmaterial umgegangen wird, erwarten Nutzer von ImmoScout24 und Immowelt inzwischen umfangreiche Galerien mit Grundriss, Energieausweis-Angaben und teilweise virtuellen Rundgängen. Wer im deutschsprachigen Raum mit knappem Bildmaterial auftritt, riskiert daher einen noch deutlicheren Wettbewerbsnachteil als auf dem japanischen Markt.
Die Grundhaltung für Objektfotos, die Interesse wecken
Um Fotos zu erstellen, die tatsächlich Resonanz erzeugen, genügt es nicht, einfach schön zu fotografieren – es braucht eine strategische Herangehensweise. Entscheidend ist, sich klarzumachen, „wem“ „was“ und „auf welche Weise“ vermittelt werden soll.
Man sollte sich die Zielgruppe (Singles, Familien, Studierende usw.) vor Augen führen und die „Stärken“ des Objekts, die für diese Gruppe attraktiv sind, gezielt in den Fotos herausarbeiten.
Ist beispielsweise die gute Besonnung ein Verkaufsargument, sollte zu einer Tageszeit fotografiert werden, in der reichlich natürliches Licht einfällt. Liegt die Stärke in reichlich Stauraum, sollte die Aufnahme so komponiert werden, dass die Größe von Kleiderschrank und Abstellflächen deutlich wird. Entscheidend ist, die Verkaufsargumente des Objekts bewusst in jedes einzelne Foto einzubringen – dies ist der Schlüssel, um Interessenten emotional zu erreichen.
Auch bei der Zielgruppenansprache lohnt sich ein Blick auf lokale Besonderheiten: Während in Japan Kriterien wie die Nähe zum nächsten Bahnhof oder die Ausrichtung eines Balkons besonders stark gewichtet werden, legen Interessenten im deutschsprachigen Raum häufig größeren Wert auf Energieeffizienz, Kellerabteil, Fahrradstellplätze oder eine Einbauküche. Wer weiß, welche dieser Aspekte für die eigene Zielgruppe besonders relevant sind, sollte genau diese Elemente gezielt fotografisch in Szene setzen.
[Praxisteil] Konkrete Techniken der Objektfotografie
Im Folgenden werden konkrete Aufnahmetechniken getrennt nach „Außenaufnahmen“ und „Innenaufnahmen“ erläutert. Teure Ausrüstung ist dabei keineswegs zwingend erforderlich: Auch mit einem Smartphone lässt sich, wenn einige Grundregeln beachtet werden, eine nahezu professionelle Bildqualität erzielen.
Punkte für Außenaufnahmen
Das Außenfoto ist die wichtigste Aufnahme, da es sozusagen das „Gesicht“ des Objekts darstellt. Es sollte nicht nur die Gesamtansicht des Gebäudes zeigen, sondern auch die Atmosphäre der Umgebung vermitteln.
| Aufnahmepunkt | Konkrete Methode und Erläuterung |
|---|---|
| Wetter und Tageszeit | Am besten geeignet ist der Vormittag eines sonnigen Tages (etwa zwischen 10 und 14 Uhr). Vor blauem Himmel wirkt das Gebäude ansprechender und hinterlässt einen hellen, gepflegten Eindruck. Gegenlicht sollte vermieden werden; grundsätzlich fotografiert man mit der Sonne im Rücken. |
| Aufnahmewinkel | Statt ausschließlich frontal zu fotografieren, lässt sich durch eine leicht schräge Perspektive Räumlichkeit und Tiefe erzeugen. Wenn möglich, sollte von der gegenüberliegenden Straßenseite aus fotografiert werden, damit das gesamte Gebäude ausgewogen im Bild erscheint. |
| Horizontale und vertikale Ausrichtung | Wirkt das Gebäude schief, entsteht ein instabiler und unordentlicher Eindruck. Mithilfe der Gitterlinienfunktion der Kamera sollte konsequent auf eine horizontale Ausrichtung zum Boden und eine vertikale Ausrichtung zu den Stützen geachtet werden. |
| Ordnung im Umfeld | Der Bildausschnitt sollte so gewählt werden, dass Mülltonnen, störende Leitungen oder Passanten nicht ins Bild geraten. Auch das bewusste „Weglassen“ trägt dazu bei, die Vorzüge des Gebäudes optimal zur Geltung zu bringen. |
Diese Grundsätze – Fotografieren bei gutem Wetter, Vermeidung von Gegenlicht und ein aufgeräumter Bildausschnitt – gelten unabhängig vom Markt und werden auch von deutschen und österreichischen Maklern bei der Erstellung von Exposé-Fotos beachtet, wenngleich hierzulande aufgrund häufigerer Bewölkung öfter auf professionelle Belichtungsnachbearbeitung zurückgegriffen wird. Zudem legen deutschsprachige Interessenten bei Außenaufnahmen häufig besonderen Wert auf einen gepflegten Eingangsbereich, gut sichtbare Briefkastenanlagen und begrünte Vorgärten, da diese Details unmittelbar auf die Instandhaltung des gesamten Gebäudes schließen lassen.
Punkte für Innenaufnahmen
Innenaufnahmen sind das wichtigste Element, damit sich Interessenten das Leben in dieser Wohnung konkret vorstellen können. Jeder Raum sollte so fotografiert werden, dass seine Funktion und sein Reiz maximal zur Geltung kommen.
| Aufnahmeort | Konkrete Methode und Erläuterung |
|---|---|
| Wohnzimmer/Zimmer | Fotografiert man aus einer diagonalen Ecke des Raums, wirkt der gesamte Raum am geräumigsten. Aus einer Höhe von etwa 1 bis 1,5 Metern, nahe der natürlichen Augenhöhe, entsteht ein natürlicher Eindruck. Sämtliche Beleuchtung sollte eingeschaltet und zusätzlich Tageslicht durch die Fenster genutzt werden, um ausreichende Helligkeit sicherzustellen. |
| Küche | Sauberkeit steht an erster Stelle. Spüle und Kochfeld sollten vor der Aufnahme gründlich gereinigt werden. Ein zusätzliches Foto mit geöffneten Schranktüren zeigt die Stauraumkapazität. Bei Armaturen und Edelstahlflächen sollte der Winkel so gewählt werden, dass keine übermäßigen Lichtreflexionen entstehen. |
| Bad/Toilette | Der Einsatz von Weitwinkelobjektiv oder Panoramafunktion ist hier hilfreich. Für einen sauberen Eindruck sollten Wassertropfen und Verschmutzungen restlos entfernt werden. Der WC-Deckel sollte aus Höflichkeit für die Aufnahme geschlossen sein. |
| Stauraum | Bei geöffneten Türen sollte so fotografiert werden, dass Tiefe und Anordnung der Regale erkennbar sind. Ein leerer Zustand des Innenraums vermittelt das tatsächliche Fassungsvermögen am genauesten. |
| Fenster/Balkon | Ist der Ausblick aus dem Fenster attraktiv, sollte auch dieser fotografiert werden. Um die Größe des Balkons zu vermitteln, empfiehlt sich ein Winkel, der die Tiefe erkennen lässt; auch Einrichtungen wie die Halterung für die Wäschestange sollten mit abgebildet werden, da dies als serviceorientiert wahrgenommen wird. |
Tricks, die auch mit dem Smartphone funktionieren
| Technik | Erläuterung |
|---|---|
| Nutzung der HDR-Funktion | Auch bei starken Hell-Dunkel-Kontrasten im Innenraum lassen sich überbelichtete und unterbelichtete Bereiche vermeiden, sodass ein ausgewogen belichtetes Foto entsteht. |
| Einblendung von Gitterlinien | Als Hilfslinie zur exakten horizontalen und vertikalen Ausrichtung äußerst nützlich. |
| Belichtungskorrektur | Durch Antippen des Bildschirms lässt sich die Helligkeit anpassen. Eine etwas hellere Einstellung vermittelt den Eindruck eines hellen, gepflegten Raums. |
| Weitwinkelobjektiv | Mit einem aufsteckbaren Weitwinkelobjektiv für das Smartphone lässt sich auch ein enger Raum großzügig und vollständig abbilden – ein sehr wirkungsvolles Hilfsmittel. |
Diese smartphonebasierten Techniken sind unabhängig vom Land anwendbar; auch in Deutschland setzen professionelle Immobilienfotografen zunehmend auf hochwertige Smartphone-Kameras in Kombination mit HDR-Modus und Klemmweitwinkelobjektiven, um Kosten zu sparen. Zu bedenken ist dabei, dass viele deutsche Mietwohnungen ohne Einbauküche vermietet werden – hier lohnt es sich, in der Bildunterschrift klar zu kennzeichnen, welche Ausstattung tatsächlich zur Wohnung gehört und welche auf dem Foto lediglich zu Illustrationszwecken zu sehen ist, um Missverständnisse bei Besichtigungsterminen zu vermeiden.
Hinweise zur Bildbearbeitung
Eine Nachbearbeitung, um aufgenommene Fotos ansprechender wirken zu lassen, ist grundsätzlich sinnvoll, doch eine übertriebene Bearbeitung kann als „irreführende Werbung“ gewertet werden. Der japanische Dachverband für fairen Wettbewerb in der Immobilienbranche untersagt in seinen „Wettbewerbsregeln zur Darstellung von Immobilien“ Darstellungen, die den Tatsachen widersprechen und Interessenten in die Irre führen.
Als Beispiele für zulässige Bearbeitung gelten die Anpassung der Gesamthelligkeit, Farbkorrekturen sowie die Korrektur horizontaler und vertikaler Verzerrungen.
Als zu vermeidende Bearbeitung gelten hingegen Eingriffe, die einen von der Realität abweichenden Zustand vortäuschen – etwa das Entfernen von Stromleitungen oder Nachbargebäuden, das vollständige Wegretuschieren von Kratzern und Verschmutzungen oder das digitale Einfügen von Möbeln, um fälschlich den Eindruck „möbliert“ zu erwecken. Bearbeitungen sollten sich stets auf eine bessere Darstellung des tatsächlichen Zustands beschränken.
Im deutschsprachigen Raum gilt ein vergleichbarer Grundsatz: Nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) sind irreführende geschäftliche Angaben untersagt, und auch hier drohen bei stark manipulierten Exposé-Fotos – etwa digital eingefügten Möbeln oder wegretuschierten Mängeln – rechtliche und wettbewerbsrechtliche Konsequenzen, selbst wenn die konkreten Aufsichtsstrukturen anders organisiert sind als in Japan.
Ein weiterer Unterschied betrifft die Pflichtangaben im Exposé selbst: Während sich die japanischen Regeln in erster Linie auf die bildliche Darstellung beziehen, verlangt das deutsche Recht bei Vermietungsanzeigen zusätzlich verpflichtende Angaben zur Energieeffizienz des Gebäudes. Auch wenn dies keine direkte Frage der Bildbearbeitung ist, sollte ein überzeugendes Fotoexposé im deutschsprachigen Raum stets zusammen mit diesen Pflichtangaben präsentiert werden, damit der positive Eindruck der Fotos nicht durch fehlende Informationen konterkariert wird.
Fotos als Strategie zur Abgrenzung von Konkurrenzobjekten
Auf Immobilienportalen sind zahlreiche Objekte mit ähnlichen Konditionen gelistet. Damit sich das eigene Objekt gegen diese Konkurrenz durchsetzt, ist eine Differenzierung durch Fotos von entscheidender Bedeutung.
Es reicht nicht aus, lediglich schöne Fotos einzustellen – notwendig ist eine Perspektive, die den einzigartigen Wert dieses konkreten Objekts als Geschichte vermittelt.
Für Zielgruppen, die „in ruhiger Umgebung konzentriert im Homeoffice arbeiten möchten“, bieten sich beispielsweise Fotos eines Arbeitszimmers oder einer ruhigen Umgebung an; für Zielgruppen, die „das Zusammenleben mit einem Haustier genießen möchten“, eignen sich Aufnahmen tierfreundlicher Ausstattung (etwa einer Pfotenwaschstation) oder von Fotos nahegelegener Parks.
| Ansatz zur Differenzierung | Umsetzung durch Fotos |
|---|---|
| Klare Konzeptbildung | Ein Konzept wie „für aktive Singles im Stadtzentrum“ oder „für Familien, die in grüner Umgebung Kinder großziehen möchten“ wird festgelegt, und dazu passende Fotos werden gezielt in den Vordergrund gestellt. |
| Lebensstil-Inszenierung | Durch gezielt platzierte Möbel und Dekorationsgegenstände (Home Staging) wird ein konkretes Bild des Lebens nach dem Einzug vermittelt. Beispielsweise lässt sich durch Tisch und Stühle auf dem Balkon eine café-ähnliche Atmosphäre erzeugen. |
| Betonung individueller Stärken | Designstarke Leuchten, moderne Ausstattung oder reichlich Stauraum – Stärken, die andere Objekte nicht bieten, werden aus verschiedenen Blickwinkeln fotografiert und mit ausführlichen Bildunterschriften versehen. |
Home Staging ist auch in Deutschland und Österreich als professionelle Dienstleistung etabliert und wird zunehmend eingesetzt, insbesondere bei höherpreisigen oder schwer vermietbaren Objekten, um den ersten Eindruck auf Fotos zu verbessern. Anders als in Japan, wo Home Staging vor allem im Verkaufssegment und bei gehobenen Mietobjekten verbreitet ist, wird die Methode im deutschsprachigen Raum inzwischen auch bei einfachen Mietwohnungen eingesetzt, etwa in Form von virtuellem Home Staging, bei dem digital Möbel in Fotos leerer Räume eingefügt werden. Wichtig ist dabei stets die klare Kennzeichnung als virtuelle Darstellung, damit keine Verwechslung mit der tatsächlichen Ausstattung entsteht.
Einsatz von Video und 360-Grad-Kameras
In den letzten Jahren wächst neben Standfotos auch die Nachfrage nach „virtuellen Besichtigungen“ mithilfe von Videos und 360-Grad-Kameras. Diese Inhalte vermitteln Raumgröße, Wegeführung und den Zusammenhang der einzelnen Bereiche intuitiv – Aspekte, die sich mit Standfotos allein nur schwer darstellen lassen. Dadurch wird das Verständnis der Interessenten vertieft und die Wahrscheinlichkeit von Enttäuschungen nach einer Besichtigung verringert.
Video: Wird die Aufnahme aus der Perspektive eines Betrachters gemacht, der tatsächlich durch die Räume geht, entsteht ein besonders realistisches Besichtigungserlebnis. Insbesondere die Darstellung des alltäglichen Bewegungsablaufs – etwa vom Wohnzimmer über die Küche bis zum Balkon – ist sehr wirkungsvoll, um bei Interessenten eine Vorstellung vom Leben nach dem Einzug zu wecken.
360-Grad-Kamera: Da Interessenten selbst entscheiden können, welchen Bereich sie aus welchem Blickwinkel betrachten, lässt sich eine besonders zufriedenstellende Informationsvermittlung erreichen. Dies ist besonders wirkungsvoll bei Objekten mit komplexem Grundriss oder wenn die Großzügigkeit des Raums vermittelt werden soll.
Diese Formate gewinnen auch im deutschsprachigen Raum an Bedeutung, insbesondere seit der verstärkten Nutzung digitaler Besichtigungen; Anbieter wie Matterport für 3D-Rundgänge sind mittlerweile auch bei deutschen Maklern verbreitet. Der aktive Einsatz solcher neuen Technologien erschließt zudem mehr potenzielle Interessenten und trägt zur Positionierung des Eigentümers als fortschrittlich denkenden Vermieter bei – über das einzelne Objekt hinaus.
Ein praktischer Vorteil virtueller Besichtigungen zeigt sich im deutschsprachigen Raum besonders bei Interessenten, die aus einer anderen Stadt oder einem anderen Land umziehen: Sie können sich vorab einen verlässlichen Eindruck verschaffen und die Anzahl notwendiger Vor-Ort-Termine deutlich reduzieren. Für Eigentümer bedeutet dies weniger Aufwand bei der Koordination von Besichtigungsterminen, ohne dass dabei auf eine aussagekräftige Präsentation des Objekts verzichtet werden muss.
Fazit
Dieser Artikel hat die Bedeutung ansprechender Objektfotos, konkrete Aufnahmetechniken und wichtige Hinweise erläutert.
Objektfotos sind der erste Zugang, über den sich Interessenten ihr zukünftiges Leben vorstellen. Wer jedem einzelnen Foto Absicht und Strategie verleiht, kann die Vorzüge eines Objekts optimal zur Geltung bringen und sich wirkungsvoll von Konkurrenzobjekten abheben.
Die hier vorgestellten Techniken lassen sich unmittelbar in die Praxis umsetzen. Probieren Sie sie zunächst am eigenen verwalteten Objekt aus und erleben Sie selbst, wie sich eine verbesserte Fotoqualität auf die Resonanz auswirkt.
Fotografische Kompetenz wird in der zukünftigen Immobilienverwaltung zweifellos ein wirkungsvolles Instrument sein – dies gilt für den japanischen Markt ebenso wie für den deutschsprachigen Raum.
Häufig gestellte Fragen
F1: Ist teures Kameraequipment notwendig?
A1: Nicht zwingend. Da die Kameraqualität heutiger Smartphones bereits sehr hoch ist, lassen sich mit den in diesem Artikel vorgestellten Grundprinzipien – „horizontale und vertikale Ausrichtung einhalten“, „ausreichende Helligkeit sicherstellen“, „durchdachte Bildkomposition“ – bereits ansprechende Fotos erzielen. Probieren Sie es zunächst mit dem vorhandenen Smartphone aus. Erst wenn regelmäßig viele Objekte gleichzeitig vermarktet werden müssen, kann sich die Investition in ein professionelles Weitwinkelobjektiv, ein Stativ oder die Beauftragung eines spezialisierten Immobilienfotografen lohnen, da sich der Zeitaufwand pro Objekt dadurch spürbar verringert.
F2: Wie viele Fotos sind angemessen?
A2: Eine pauschale Aussage ist schwierig, doch von den Hauptbereichen (Wohnzimmer, einzelne Zimmer, Küche, Bad, Toilette) sollte mindestens je ein Foto vorhanden sein; zusätzlich empfehlen sich Außenansicht, Balkon, Stauraum, Ausblick sowie Gemeinschaftsbereiche (Eingangsbereich, Paketstation und Ähnliches), sodass insgesamt mindestens 15 Fotos als Richtwert gelten. Je umfangreicher die Information, desto stärker steigen Sicherheitsgefühl und Interesse der Interessenten. Diese Faustregel lässt sich auch auf deutschsprachige Portale übertragen, wo umfangreiche Bildergalerien inzwischen ebenfalls als Qualitätsmerkmal eines seriösen Angebots wahrgenommen werden; ergänzend empfiehlt sich dort stets die Beifügung eines maßstabsgetreuen Grundrisses, da dieser von vielen Interessenten aktiv erwartet wird.
F3: Darf auch bei schlechtem Wetter fotografiert werden?
A3: Nach Möglichkeit sollte an einem sonnigen Tag fotografiert werden. Insbesondere Außenaufnahmen und Räume, deren natürlicher Lichteinfall hervorgehoben werden soll, hängen stark vom Wetter ab. Lässt sich der Zeitplan nicht anders einrichten, kann die Helligkeit mit einer Bildbearbeitungssoftware nachträglich angepasst werden; da ein natürliches Ergebnis dabei jedoch Grenzen hat, ist eine erneute Aufnahme meist die bessere Lösung.
F4: Sollten Möbel und Dekorationsgegenstände aufgestellt werden?
A4: Um ein Gefühl von gelebtem Alltag zu vermitteln und Raumgröße sowie Nutzungsmöglichkeiten leichter vorstellbar zu machen, ist eine Möblierung mit Möbeln und Accessoires (Home Staging) sehr wirkungsvoll. Zu viele Gegenstände lassen den Raum jedoch kleiner wirken, weshalb eine schlichte und geschmackvolle Anordnung wichtig ist. Es ist auch sinnvoll, sowohl Fotos im leeren Zustand als auch nach dem Staging zu zeigen.
F5: Wie weit darf die Bildbearbeitung gehen?
A5: Bearbeitungen zur Verbesserung der Bildwirkung – etwa Helligkeits- und Farbkorrekturen oder die Korrektur von Verzerrungen – sind unproblematisch. Das Entfernen von Mängeln des Objekts (Wandkratzer, Verschmutzungen usw.) oder das Hinzufügen nicht vorhandener Ausstattung stellt hingegen eine von den Tatsachen abweichende Bearbeitung dar, die in Japan gegen das Gesetz gegen Werbebeschränkungen (Keihyōhō) verstoßen kann; im deutschsprachigen Raum wären vergleichbare Eingriffe unter dem Aspekt irreführender Werbung nach dem UWG problematisch. Beschränken Sie sich stets auf eine Darstellung, die „das reale Objekt lediglich besser zur Geltung bringt“.
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