Holzapartments sind ein Immobilientyp, der oft als Einstieg in die Immobilieninvestition gewählt wird. Die Baukosten sind niedrig, sodass sich attraktive Renditen leichter erzielen lassen. Wenn jedoch die strukturellen Eigenschaften nicht verstanden werden, kann sich das auf die Auslastung auswirken. In diesem Artikel erläutern wir die Vor- und Nachteile von Holzapartments aus Investorensicht sowie praktische Punkte bei der Objektauswahl.
Warum rücken Investitionen in Holzapartments in den Fokus?
Der wichtigste Grund, warum Holzapartments als Anlageobjekte gewählt werden, sind die niedrigen Anschaffungskosten und das hohe Renditepotenzial. Im Vergleich zu Stahlbetonbauten (RC) und Stahlrahmenbauten (S) sind Bau- und Erwerbskosten geringer, sodass selbst bei gleichen Mieteinnahmen die Bruttorendite höher ausfällt. Zudem handelt es sich häufig um zweigeschossige Gebäude ohne Aufzug, wodurch auch die Verwaltungskosten auf ein Minimum begrenzt werden können.
Welche Vorteile bieten Holzapartments aus Investmentsicht?
- Niedrigere Mieten und Verwaltungskosten erleichtern die Vermietung: Auch die Anfangskosten wie Kaution und Schlüsselgeld fallen tendenziell geringer aus, was die Gewinnung von Mietern erleichtert
- Sie verfügen über eine feuchtigkeitsregulierende Funktion: Die feuchtigkeitsaufnehmenden und -abgebenden Eigenschaften von Holz stabilisieren das Raumklima und hemmen die Entstehung von Schimmel und Milben. Das kann auch für Mieter mit Allergien attraktiv sein
- Es gibt wenig ungenutzten Raum, sodass die tatsächliche Wohnfläche größer wirkt: Da es weniger Balken gibt, ist die Grundrissgestaltung flexibler und das Gefühl nutzbarer Fläche größer
Welche Nachteile sollten Sie als Investitionsrisiken kennen?
- Geringere Schalldämmung: Es besteht das Risiko von Auszügen aufgrund von Lärmproblemen. Durch den Einsatz von schalldämmenden Materialien und gepolsterten Bodenbelägen lässt sich dies jedoch mindern
- Geringere Heiz- und Kühleffizienz: Da die Luftdurchlässigkeit höher ist, steigen Heiz- und Kühlkosten tendenziell an, was die laufenden Kosten der Mieter beeinflusst
- Brand- und Erdbebenrisiken: Holzbauten sind anfälliger für Feuer, und bei Objekten nach alten Erdbebenstandards kann die Erdbebensicherheit bedenklich sein. Wichtig ist, Objekte auszuwählen, die nach der Gesetzesänderung des Building Standards Act im Juni 2000 gebaut wurden
Zwei Prüfpunkte bei der Auswahl eines Holzapartments
1. Baujahr (ob das Gebäude im Juni 2000 oder später errichtet wurde)
Mit der Gesetzesänderung des Building Standards Act im Juni 2000 wurden die Erdbebenstandards für Holzhäuser verschärft. Wenn Sie ein Anlageobjekt auswählen, empfehlen wir, Objekte als Maßstab zu nehmen, die nach dieser Reform errichtet wurden.
2. Umfeld (ob Lärmquellen vorhanden sind)
Bei Holzbauten mit geringerer Schalldämmung ist das Lärmrisiko bei Objekten in der Nähe von Bahnlinien, Hauptverkehrsstraßen, Fabriken oder Ausgehvierteln höher. Prüfen Sie das Umfeld bei der Besichtigung und wählen Sie einen Standort, an dem die Verwaltungskosten beherrschbar bleiben.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Wie groß ist der Unterschied in der Anlagerendite zwischen Holz- und RC-Bauten?
In derselben Gegend und bei vergleichbarer Größe liegt die Bruttorendite von Holzbauten oft um etwa 1 bis 3 % höher, weil die Anschaffungskosten geringer sind. Wichtig ist jedoch, die effektive Rendite einschließlich Reparaturkosten und Verwaltungsgebühren zu vergleichen.
Q2. Welche Risiken bestehen beim Kauf eines älteren Holzapartments?
Die wichtigsten Risiken sind die Erdbebensicherheit, Reparaturkosten aufgrund von Alterung sowie steigende Versicherungsprämien. Bei Objekten, die vor 1981 nach den alten Erdbebenstandards errichtet wurden, ist besondere Vorsicht geboten.
Q3. Wie lässt sich die Schalldämmung in einem Holzapartment verbessern?
Sie kann durch Renovierungen wie zusätzliche schalldämmende Materialien, das Anbringen von Schallschutzfolien und den Wechsel zu gepolsterten Bodenbelägen verbessert werden. Die Maßnahmen sollten nach Berechnung der Wirtschaftlichkeit umgesetzt werden.
Q4. Wie lang ist die gesetzliche Nutzungsdauer eines Holzapartments?
Nach dem Steuerrecht beträgt die gesetzliche Nutzungsdauer 22 Jahre. Bei angemessener Bewirtschaftung können viele Objekte jedoch 30 bis 40 Jahre oder länger genutzt werden.
Q5. Sollte man in Holz- oder RC-Bauten investieren?
Das hängt von der Höhe des verfügbaren Kapitals, der Zielrendite und dem Verwaltungsaufwand ab. Holzbauten eignen sich eher für ein kleineres Budget und den Fokus auf höhere Renditen, während RC-Bauten besser zu langfristiger Stabilität und geringerer Verwaltungsbelastung passen.
