Ein Mietwohnhaus mit Eigennutzung ist eine Immobilieninvestitionsstrategie, bei der ein Teil eines Einfamilienhauses vermietet wird und die Darlehensrückzahlung über Mieteinnahmen erfolgt. Diese Form rückt als effektive Nutzung geerbter Grundstücke oder brachliegender Flächen zunehmend in den Fokus und bietet sowohl für die Erbschaftsteuerplanung als auch für die Sicherung von Einkommen im Ruhestand klare Vorteile.
Was für ein Gebäude ist ein Mietwohnhaus mit Eigennutzung?
Ein Mietwohnhaus mit Eigennutzung ist eine Struktur, in der der Wohnbereich des Eigentümers und der vermietete Bereich im selben Gebäude nebeneinander bestehen. Die wichtigsten Vorteile sind wie folgt.
- Rückzahlung des Darlehens durch Mieteinnahmen möglich: Da sich der monatliche Cash-out reduzieren lässt, steigen die Chancen auf eine Finanzierungszusage auch bei etwas geringerem Jahreseinkommen
- Senkung von Erbschaftsteuer und Grundsteuer: Für Mietwohnhäuser mit Eigennutzung gelten steuerliche Vergünstigungen, die sie für die Erbschaftsteuerplanung wirksam machen
- Spätere Umnutzung möglich: Der vermietete Bereich kann künftig flexibel in ein Mehrgenerationenhaus oder zur Eigennutzung umgewandelt werden
- Sicherung einer Einkommensquelle im Ruhestand: Auch nach vollständiger Tilgung des Darlehens fließen weiterhin Mieteinnahmen, was die Sorge um die Altersvorsorge mindert
Welches Strukturmuster sollte man bei einem Mietwohnhaus mit Eigennutzung wählen?
Variante mit der eigenen Wohnung im Erdgeschoss
Wenn der vermietete Bereich in den oberen Geschossen liegt, steigt die Zufriedenheit der Mieter in Bezug auf die Sicherheit. Gleichzeitig lassen sich barrierefreie Konzepte und die Gartennutzung gut umsetzen, allerdings kann Lärm aus den oberen Etagen im Einzelfall störend sein.
Variante mit der eigenen Wohnung in den oberen Geschossen
So lässt sich ein Wohnraum mit guter Aussicht realisieren. Wer die Rücksicht auf die Bewohner im unteren Geschoss vernachlässigt, riskiert Konflikte mit dem Eigentümer, weshalb Schallschutzmaßnahmen besonders wichtig sind.
Vertikal geteilte Variante
Der größte Vorteil besteht darin, dass der Hauseingang und der Zugang zum Mietbereich vollständig getrennt werden können. Allerdings sind auf beiden Seiten Treppen und Aufzüge erforderlich, weshalb diese Lösung nur bei ausreichend großem Grundstück realistisch ist.
Wie sollte man die Grundrissplanung eines Mietwohnhauses mit Eigennutzung angehen?
| Planungsansatz | Punkte |
|---|---|
| Rückwärts vom Bedarf der Lage rechnen | In Gegenden mit vielen Alleinstehenden sind Einzimmerwohnungen vorteilhaft, in Familienlagen eher 1LDK bis 2LDK |
| Rückwärts vom eigenen Wohnbereich rechnen | Zu berücksichtigen ist die Voraussetzung für ein Wohnungsdarlehen, dass der eigene Wohnbereich mehr als 50 % der Gesamtfläche ausmacht |
| Aus der Perspektive der Ertragsmaximierung planen | Ein Grundriss, der die Nachfrage der Lage erfüllt, steht in direktem Zusammenhang mit Vollauslastung |
| Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl prüfen | Es ist zwingend erforderlich, die Grenzwerte vorab beim kommunalen Stadtplanungsamt zu bestätigen |
| Wahl der Geschosszahl | Bei Holzbau werden bis zu 3 Geschosse empfohlen. Ab 4 Geschossen sind die Kosten für einen Aufzug gesondert zu prüfen |
Wie bewertet man die Rentabilität einer Investition in ein Mietwohnhaus mit Eigennutzung?
Die Rentabilität wird anhand der Nettorendite aus den Kosten für den eigenen Wohnbereich plus den Mieteinnahmen beurteilt. Für eine belastbare Investitionsentscheidung ist eine langfristige Simulation unverzichtbar, die das lokale Mietniveau, die Leerstandsquote und die Instandhaltungskosten berücksichtigt.
Lesen Sie auch
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann für ein Mietwohnhaus mit Eigennutzung ein Wohnungsdarlehen genutzt werden?
Ein Wohnungsdarlehen kann genutzt werden, wenn der eigene Wohnbereich mindestens 50 % der gesamten Geschossfläche ausmacht. Wird diese Bedingung nicht erfüllt, handelt es sich um ein gewöhnliches Immobiliendarlehen für Kapitalanlagen, wodurch der Zinssatz höher ausfällt.
Wie groß ist der Effekt bei der Senkung der Erbschaftsteuer?
Für den vermieteten Teil gelten Bewertungsabschläge für vermietete Grundstücke und vermietete Gebäude, wodurch sich der steuerliche Bewertungswert im Vergleich zu einem unbebauten Grundstück deutlich senken lässt. Die konkrete Entlastung hängt vom Grundstückswert und vom Vermietungsanteil ab.
Was passiert, wenn der vermietete Bereich leer steht?
Dann entfallen die Mieteinnahmen, sodass der Eigentümer die Darlehensrückzahlung vollständig selbst tragen muss. Deshalb sind eine gründliche Analyse der lokalen Mietnachfrage sowie eine Grundriss- und Ausstattungsplanung zur Minimierung des Leerstandsrisikos entscheidend.
An wen sollte die Verwaltung eines Mietwohnhauses mit Eigennutzung vergeben werden?
Sie kann an eine gewöhnliche Hausverwaltung für Mietobjekte ausgelagert werden. Da der Eigentümer im selben Gebäude wohnt, ist beim Management der Beziehung zu den Mietern besondere Sorgfalt erforderlich. Eine Verwaltungsgesellschaft als zwischengeschaltete Instanz erleichtert die Vermeidung von Konflikten.
