Getabaki-Mietshäuser sind gemischt genutzte Immobilien mit Gewerbemietern im 1. und 2. Obergeschoss sowie Wohnungen in den darüberliegenden Etagen. Sie bieten zwar Aussicht auf hohe Erträge, bringen aber auch besondere Risiken wie Mietermanagement, Erdbebensicherheit und Konflikte mit Bewohnern mit sich. Dieser Artikel erläutert das Gesamtbild, das Investoren und Eigentümer kennen sollten.
Was ist ein Getabaki-Mietshaus? Definition und Herkunft
Als „Getabaki-Mietshaus“ bezeichnet man ein gemischt genutztes Wohngebäude, bei dem das 1. und 2. Obergeschoss als Mieterflächen (Läden, Büros, Parkplätze) und die oberen Etagen als Wohnraum genutzt werden. Der Name stammt daher, dass die nur aus Säulen und Wänden bestehende Fläche im Erdgeschoss an die Zähne von Geta-Holzsandalen erinnert. Da solche Gebäude auch in reinen Gewerbegebieten und angrenzenden Geschäftsgebieten errichtet werden können, erweitern sich die Standortoptionen.
Drei typische Risiken von Getabaki-Mietshäusern
1. Konstruktions- und Erdbebenrisiko
Die Gewerbeetagen werden häufig als Pilotis-Konstruktion mit wenigen Stützen und tragenden Wänden ausgeführt, um große Flächen zu schaffen, wodurch die Erdbebensicherheit leichter sinkt. Insbesondere Immobilien, die vor 1981 nach dem alten Erdbebenstandard errichtet wurden, benötigen eine Erdbebendiagnose und bauliche Verstärkung.
2. Leerstandsrisiko
Da Gewerbemieten höher sind als Wohnungsmieten und einen großen Beitrag zum Ertrag leisten, ist der Ertragseinbruch bei Leerstand erheblich. Es ist wichtig, die Kundenanziehungskraft des Standorts und die Nachfrage der Branchen vorab sorgfältig zu prüfen und zu vermeiden, dass eine Fläche im Rohbauzustand lange leer steht.
3. Risiko von Konflikten mit Bewohnern
Bei Gastronomiebetrieben entstehen bei Wohnmietern leicht Beschwerden über Kakerlaken, Ratten, Lärm und Gerüche. Die Begrenzung der zulässigen Mieterbranche bei der Prüfung sowie die ausdrückliche Aufnahme einer Klausel „keine intensive Gastronomie“ in den Mietvertrag sind grundlegende Maßnahmen zur Risikominderung.
Vor- und Nachteile von Getabaki-Mietshäusern
Vorteile
- Gewerbemieten liegen in der Regel beim 1,5- bis 2-Fachen von Wohnungsmieten und bieten hohe Rentabilität
- Da sie auch in reinen Gewerbegebieten errichtet werden können, sind die Möglichkeiten der Grundstücksnutzung breit
- Ein Convenience Store oder Supermarkt im unteren Geschoss kann ein starkes Argument bei der Vermietung sein
- Oft bestehen Verträge mit Sicherheitsfirmen, was bei der Sicherheit Vorteile bringt
Nachteile
- Der Ertragsrückgang bei leer stehenden Gewerbeflächen ist groß
- Risiko, dass Probleme aus Branchen wie Gastronomie oder Einzelhandel auf Wohnmieter übergreifen
- Relativ geringere Erdbebensicherheit durch die Pilotis-Struktur
- Die Bewertung des Vermögenswerts kann komplexer sein als bei reinen Wohngebäuden
Auch aus Sicht der Exit-Strategie sind die Restlaufzeit des Mietvertrags, die Branche des Mieters und das Mietniveau entscheidende Faktoren für den Verkaufspreis.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wo kann man eine Finanzierung für Getabaki-Mietshäuser erhalten?
Da die Prüfung als Gewerbeimmobilie erfolgt, kann ein gewöhnlicher Wohnungsbaukredit nicht genutzt werden. Erforderlich ist die Beratung bei einem Finanzinstitut, das gewerbliche Finanzierungen bzw. Immobilieninvestitionsdarlehen anbietet. Branche des Mieters, Miethöhe und Lage sind dabei wichtige Prüfungsindikatoren.
Welche Maßnahmen sind wirksam, wenn ein Gewerbemieter auszieht?
Wirksam sind etwa die Übergabe im Rohbauzustand, um die anfänglichen Kosten niedriger erscheinen zu lassen, die Nutzung spezialisierter Makler für Gewerbemieter und eine Ausschreibung ohne übermäßige Einschränkung der Branchen. Wichtig ist außerdem, vorab einen Finanzplan für längeren Leerstand zu erstellen.
Wie lassen sich die Risiken von intensiven Gastronomiemietern steuern?
Grundlegend ist, im Mietvertrag ausdrücklich festzuhalten, dass „intensive Gastronomie (z. B. Yakiniku, Yakitori, Ramen usw.) nicht zulässig ist“, und die Branche bereits bei der Mieterprüfung zu kontrollieren. Auch bei einer Nutzungsänderung durch bestehende Mieter sollte eine Klausel zur vorherigen Genehmigung vorgesehen werden.
