Bei der Prüfung einer Wohnung als Kapitalanlage ist die Rendite die erste Kennzahl, die Sie betrachten sollten. Wer nur auf die oberflächliche Zahl schaut, kann leicht zu einer falschen Einschätzung gelangen. Deshalb ist es wichtig, die richtige Berechnungsmethode und das Marktgefüge zu verstehen.
Wie hoch ist die Rendite bei einer Wohnungsinvestition?
So ist Rendite zu verstehen: Bruttorendite und Nettorendite
Bei Immobilieninvestitionen gibt es zwei Arten von Rendite.
- Bruttorendite: Jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis der Immobilie. Die in Anzeigen genannte Rendite ist fast immer diese Kennzahl
- Nettorendite: Die tatsächliche Rendite nach Abzug von Nebenkosten wie Steuern, Verwaltungsgebühren und Instandhaltungskosten
Was tatsächlich übrig bleibt, sollte auf Basis der Nettorendite beurteilt werden. Selbst bei einer Bruttorendite von 10% sinkt die Nettorendite deutlich, wenn die Nebenkosten hoch sind.
Übliche Renditen bei Einzimmerwohnungen in Tokio
Laut einer Untersuchung zu Immobilieninvestitionen aus dem Jahr 2017:
- Jonan-Gebiet (Minato, Shinagawa, Meguro, Ota): erwartete Rendite 4,5%, Transaktionsrendite 4,3%
- Joto-Gebiet (Sumida, Koto usw.): erwartete Rendite 4,8%, Transaktionsrendite 4,5%
Die durchschnittlich angestrebte Rendite in Tokio liegt bei etwa 3 bis 3,5%. Da Objekte mit höherer Rendite tendenziell auch ein höheres Leerstandsrisiko haben, ist eine Entscheidung mit Fokus auf stabile Renditen wichtig.
Übliche Renditen in Regionalstädten
Die erwartete Rendite von Einzimmerwohnungen in Regionalstädten liegt nicht unter 5,0%; in Hiroshima erreicht sie mit 6,1% den höchsten Wert. Der Hauptgrund für die höhere Rendite sind die niedrigeren Kaufpreise, sodass sie im Vergleich zu Tokio tendenziell um mehr als 1% höher liegt.
Wie lässt sich die Nettorendite genau erfassen?
Bei Anzeigen ist Vorsicht geboten: Die Zahl zeigt die Bruttorendite
Zahlen wie „10% Rendite“ beziehen sich auf die Bruttorendite. Tatsächlich müssen Steuern, Eintragungskosten und Verwaltungsgebühren abgezogen werden, sodass die Nettorendite noch niedriger ausfällt.
Bei Mieteinnahmen gibt es zwei Ansätze: „aktuelle Miete“ und „Vollvermietungsannahme“
Die Renditeberechnung in Anzeigen basiert häufig auf der angenommenen Miete bei Vollvermietung. Da eine vollständige Auslastung nicht immer gegeben ist, ist eine Renditesimulation unter Annahme einer gewissen Leerstandsquote (5 bis 10%) unverzichtbar.
Wie simuliert man die Rendite?
- Mit Kaufpreis der Immobilie und jährlichen Mieteinnahmen (bei angenommener Vollvermietung) die Bruttorendite berechnen
- Die jährlichen Nebenkosten wie Verwaltungsgebühren, Grundsteuer und Instandhaltungskosten ermitteln
- (Jährliche Mieteinnahmen − Nebenkosten) ÷ Kaufpreis der Immobilie ＝ Nettorendite
- Das Leerstandsrisiko (5 bis 10%) berücksichtigen und konservativ kalkulieren
Wie unterscheiden sich die Renditen von Neubau- und Bestandswohnungen?
| Art | Übliche Bruttorendite | Merkmale |
|---|---|---|
| Neubauwohnung | 2〜5% | Wegen des hohen Kaufpreises ist die Rendite niedriger, dafür ist der absolute Zahlungseingang höher |
| Bestandswohnung | 3〜7% | Die Rendite ist höher, aber wegen des niedrigeren Kaufpreises kann der Rückflussbetrag geringer sein |
Ein Vergleich wie Neubau für 20 Mio. Yen mit 2% Rendite (600.000 Yen Jahreseinnahmen) vs. Bestandswohnung für 5 Mio. Yen mit 7% Rendite (350.000 Yen Jahreseinnahmen) zeigt, dass nicht allein die Renditequote entscheidend ist. Wichtig ist eine Gesamtbewertung von Investitionssumme, absoluter Einnahmenhöhe und Risiken.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Was gilt bei Immobilieninvestitionen als „gute Rendite“?
In Tokio gilt eine Nettorendite von rund 3% als stabiler Maßstab. In Regionalstädten sind mehr als 5% möglich, allerdings muss auch das Leerstandsrisiko berücksichtigt werden.
Q. Gibt es bei Objekten mit hoher Rendite besondere Risiken?
Objekte mit hoher Rendite gehen häufig mit Risiken einher, etwa höherem Leerstandsrisiko, notwendiger Sanierung oder ungünstiger Lage.
Q. Wie sollte die Rendite bei einer Finanzierung mit Darlehen betrachtet werden?
Da Rückzahlungen anfallen, verringert sich der tatsächlich verbleibende Betrag. Wichtig ist daher die Bewertung über die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital (Cash-on-Cash-Return).
Q. Worauf sollte man bei Investitionen in Bestandswohnungen achten?
Die Rendite wirkt oft hoch, doch es ist wichtig, Instandsetzungskosten, Ausgaben für die Erneuerung der Ausstattung und die Finanzlage der Verwaltungsgemeinschaft vorab zu prüfen.
