Dies ist ein japanspezifisches Investmentthema: Die Rendite-Logik für Eigentumswohnungen (japanisch: マンション, mansion – im japanischen Sprachgebrauch ein mehrgeschossiges Eigentumswohnungsgebäude aus Stahlbeton, nicht zu verwechseln mit einem westlichen Herrenhaus-„Mansion") folgt in Japan eigenen Kennzahlen, eigenen amtlichen Erhebungen und eigenen steuerlichen Sonderregeln, die es in dieser Form in keinem westeuropäischen Markt gibt. Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum, die Japan als Portfolio-Diversifikation gegenüber dem Euroraum in Betracht ziehen, ist dieser Artikel ein systematischer Einstieg in die japanische Renditelogik.
Die Mietrendite für Eigentumswohnungen liegt zum Stand April 2026 in Tokios Stadtteil Jonan (Meguro-ku, Setagaya-ku) bei einer erwarteten Rendite von 3,6 % für ein gesamtes Mietwohnhaus, in den großen Provinzstädten bei 4,2 bis 5,0 %. Eine „ideale" Mietrendite ist kein feststehender Prozentsatz, sondern ergibt sich daraus, wie viel Aufschlag auf den Fremdkapitalzins sich realistisch erzielen lässt. Dieser Artikel richtet sich an Leser, die für ein konkretes Kaufobjekt Preis und Miete vorliegen haben und beurteilen wollen, ob sich der Kauf lohnt. Er fasst die aktuelle Renditetabelle, die realistischen Kostenansätze für die Nettorendite sowie ein vierstufiges Rechenbeispiel anhand einer durchschnittlichen gebrauchten Eigentumswohnung im Großraum Tokio (5,208 Mio. JPY / rund 302.800 EUR, 63,02 m², Baujahr vor 27,48 Jahren) zusammen – durchgehend mit Primärquellen belegt und mit Euro-Umrechnung für internationale Leser (Kurs: 1 EUR ≈ 172 JPY, Stand 15.08.2026; alle Euro-Beträge sind gerundete Näherungswerte).
Die Kernpunkte dieses Artikels
- Stand April 2026 liegt die erwartete Rendite für ein gesamtes Mietwohnhaus bei 3,6 % in Tokio-Jonan, 4,2 % in Osaka und Yokohama, 4,9 % in Sapporo sowie 5,0 % in Sendai und Hiroshima (Japan Real Estate Institute, 54. Immobilieninvestoren-Umfrage).
- Auch in Tokio-Jonan klafft eine Lücke: Der von Investoren geforderten „erwarteten Rendite" von 3,6 % steht eine tatsächlich realisierte „Transaktionsrendite" von nur 3,4 % gegenüber. Diese 0,2 Prozentpunkte zeigen, wie viel Käufer beim Preis nachgeben.
- Für die Nettorendite gibt es belastbare amtliche Durchschnittswerte: Die monatliche Hausverwaltungsgebühr liegt bei 11.503 JPY (rund 67 EUR) je Einheit, die monatliche Instandhaltungsrücklage bei 13.054 JPY (rund 76 EUR) je Einheit – landesweiter Durchschnitt (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, MLIT, Gesamterhebung zu Eigentumswohnungen Geschäftsjahr 2023).
- Am Beispiel einer durchschnittlichen gebrauchten Eigentumswohnung im Großraum Tokio (52,08 Mio. JPY / rund 302.800 EUR) sinkt die Bruttorendite von 3,92 % nach Abzug von Betriebskosten, Kaufnebenkosten und Leerstand auf 2,40 % bezogen auf die Gesamtinvestition.
- Bei einem japanischen Leitzins von jetzt 1,0 % ist nicht mehr die absolute Rendite entscheidend, sondern ob die Nettorendite auf Gesamtinvestitionsbasis über der Kreditkonstante liegt. Liegt sie darunter, sinkt der Cashflow mit jedem zusätzlichen Euro Fremdkapital.
Wie hoch liegt die Mietrendite für Eigentumswohnungen in Japan im Jahr 2026?
Kurz und knapp vorweg: Stand April 2026 liegt die erwartete Rendite für ein gesamtes Mietwohnhaus (一棟, ittō – ein komplettes Gebäude im Gegensatz zu einer Einzeleinheit) in Tokio-Jonan bei 3,6 %, in den großen Provinzstädten bei 4,2 bis 5,0 %. Auch wer nur eine einzelne Eigentumswohnung (区分所有, kubun shoyū – Teileigentum an einer Einheit innerhalb eines Gesamtgebäudes) kaufen möchte, orientiert sich preislich an diesem Niveau für das Gesamtgebäude, denn Verkäufer kalkulieren ihren Angebotspreis anhand der Rendite, die das gesamte Haus abwirft.
Die Zahlen stammen vom Japan Real Estate Institute (日本不動産研究所, JREI), einer gemeinnützigen Stiftung, die zweimal jährlich die „Immobilieninvestoren-Umfrage" (不動産投資家調査) veröffentlicht. Die aktuelle 54. Erhebung (Stand April 2026, 111 antwortende Unternehmen) wurde am 27. Mai 2026 publiziert. Anders als Preisangaben von Maklern handelt es sich um Selbstauskünfte professioneller Investoren – ein Grund, warum die Zahlen als Marktmaßstab taugen, nicht als Werbewert.
Vergleich zum deutschsprachigen Markt: Wer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kommt, kennt vergleichbare Renditeerhebungen von Instituten wie bulwiengesa oder dem Council on Tall Buildings – doch eine derart granulare, zweimal jährlich erscheinende Erhebung mit erwarteter Rendite UND tatsächlich realisierter Transaktionsrendite nach Stadtteil, Wohnungstyp und Baujahr existiert im DACH-Raum in dieser Form nicht. Für Käufer bedeutet das: Die japanische Marktinfrastruktur liefert eine ungewöhnlich präzise Referenz, mit der sich ein Angebotspreis objektiv einordnen lässt, bevor überhaupt verhandelt wird.
Erwartete Rendite und Transaktionsrendite in Tokio (Jonan und Joto)
Für Tokio werden erwartete Rendite und Transaktionsrendite als Paar veröffentlicht. Das Referenzobjekt: maximal 10 Gehminuten vom nächsten Bahnhof, Baujahr unter 5 Jahre, rund 50 Wohneinheiten insgesamt, gesamtes Mietwohnhaus.
| Wohnungstyp | Bezirk | Erwartete Rendite | Transaktionsrendite |
|---|---|---|---|
| Studio (25–30 m²) | Jonan (Meguro-ku, Setagaya-ku) | 3,6 % | 3,4 % |
| Studio (25–30 m²) | Joto (Sumida-ku, Koto-ku) | 3,8 % | 3,5 % |
| Familienwohnung (50–80 m²) | Jonan (Meguro-ku, Setagaya-ku) | 3,7 % | 3,4 % |
| Familienwohnung (50–80 m²) | Joto (Sumida-ku, Koto-ku) | 3,9 % | 3,6 % |
| Gehobenes Mietsegment für ausländische Mieter (niedriggeschossig) | Minato-ku Azabu, Akasaka, Aoyama | 3,9 % | 3,5 % |
| Gehobenes Mietsegment für ausländische Mieter (Hochhaus) | Minato-ku Azabu, Akasaka, Aoyama | 3,9 % | 3,5 % |
Quelle: Japan Real Estate Institute, „54. Immobilieninvestoren-Umfrage®" (Stand April 2026).
Zuerst fällt die Differenz zwischen erwarteter Rendite und Transaktionsrendite auf: In Jonan beträgt sie 0,2 Prozentpunkte, in Joto 0,3 Punkte. Das bedeutet: Käufer zahlen tatsächlich 0,2 bis 0,3 Punkte weniger Rendite, als Investoren eigentlich fordern. Mit anderen Worten: Käufer überbieten sich gegenseitig im Preis und geben dabei Rendite auf – ein klares Zeichen für einen verkäuferfreundlichen Markt.
Erwartete Rendite in zwölf Regionen Japans im Überblick (Studio / Familienwohnung)
Für die übrigen elf Regionen außerhalb Tokios liegt die erwartete Rendite für dasselbe Referenzobjekt ebenfalls vor. Zum Vergleich ist die Veränderung gegenüber der vorherigen Erhebung (53. Umfrage, Oktober 2025) angegeben.
| Region | Studio | Veränderung | Familienwohnung | Veränderung |
|---|---|---|---|---|
| Tokio Jonan | 3,6 % | −0,1 | 3,7 % | −0,1 |
| Osaka | 4,2 % | −0,1 | 4,3 % | 0,0 |
| Yokohama | 4,2 % | −0,1 | 4,3 % | 0,0 |
| Saitama | 4,5 % | nicht veröffentlicht | 4,5 % | nicht veröffentlicht |
| Chiba | 4,5 % | nicht veröffentlicht | 4,6 % | nicht veröffentlicht |
| Nagoya | 4,5 % | 0,0 | 4,5 % | 0,0 |
| Fukuoka | 4,5 % | 0,0 | 4,5 % | 0,0 |
| Kyoto | 4,6 % | 0,0 | 4,6 % | 0,0 |
| Kobe | 4,7 % | 0,0 | 4,7 % | 0,0 |
| Sapporo | 4,9 % | −0,1 | 5,0 % | 0,0 |
| Sendai | 5,0 % | 0,0 | 5,0 % | 0,0 |
| Hiroshima | 5,0 % | 0,0 | 5,1 % | 0,0 |
Quelle: Japan Real Estate Institute, „54. Immobilieninvestoren-Umfrage®" (Stand April 2026). Für Saitama und Chiba liegen die Werte nur in der gedruckten Ausgabe vor; ein Vorquartalsvergleich wird dort nicht veröffentlicht.
Drei Beobachtungen lassen sich ableiten. Erstens: Der Unterschied zwischen Tokio und der Provinz ist nicht gleichmäßig. Zwischen Tokio-Jonan (3,6 %) und den höchsten Werten Sendai/Hiroshima (5,0 %) liegen 1,4 Punkte, zwischen Tokio-Jonan und Osaka/Yokohama (4,2 %) dagegen nur 0,6 Punkte. Zweitens: Der Unterschied zwischen Studio- und Familienwohnungen bleibt mit 0,0 bis 0,1 Punkten gering. Die Lage bestimmt die Rendite deutlich stärker als der Wohnungstyp. Drittens: Rückgänge gab es in dieser Erhebung nur bei Studios in Tokio-Jonan, Sapporo, Yokohama und Osaka sowie bei Familienwohnungen in Tokio-Jonan – in der Provinz blieben die Familienwohnungswerte überall unverändert.
Was unterscheidet die „erwartete Rendite" von der „Transaktionsrendite"?
Die erwartete Rendite ist das Niveau, unterhalb dessen ein Investor sagt: „Zu diesem Preis kaufe ich nicht" – ein Anspruchswert der Käuferseite. Die Transaktionsrendite dagegen ist die Rendite, zu der tatsächlich ein Kauf zustande gekommen ist – das reale Marktergebnis.
Liegen beide Werte auseinander, ist der Markt entweder käufer- oder verkäuferfreundlich. In der Erhebung vom April 2026 lag die Transaktionsrendite unter der erwarteten Rendite. Objekte werden also zu niedrigerer Rendite gekauft, als eigentlich gewünscht – das heißt, der Markt ist verkäuferfreundlich, und die Preise sind hoch. Tatsächlich gaben in derselben Erhebung 93 % der befragten Investoren an, „aktiv neue Investitionen" zu tätigen.
Für die Objektprüfung gilt: Nutzen Sie beide Werte getrennt. Die erwartete Rendite ist Ihre eigene Untergrenze, die Transaktionsrendite zeigt, wie weit Sie im aktuellen Markt realistisch nachgeben müssten, um überhaupt zum Zug zu kommen.
Warum sinkt die Rendite kontinuierlich?
Der Grund ist simpel: Die Preise steigen schneller als die Mieten. Der Immobilienpreisindex des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT, 国土交通省; Basisjahr 2010 = 100) erreichte für Eigentumswohnungen (区分所有マンション) saisonbereinigt im Dezember 2025 einen Wert von 225,1 – gegenüber 207,7 im Vorjahresmonat ein Anstieg von 8,4 % innerhalb eines Jahres. Der Gesamtwohnungsindex liegt mit 148,0 deutlich niedriger; Eigentumswohnungen stechen also klar heraus.
Auch bei Gewerbeimmobilien stieg der Index für Mietwohngebäude (ganzes Haus) auf 176,1, ein Plus von 1,2 % gegenüber dem Vorquartal. Steigt der Nenner – also der Preis – derart stark, sinkt die Rendite zwangsläufig, sofern die Mieten nicht im gleichen Tempo mitziehen. Der Renditerückgang ist keine Marktschwäche, sondern die Kehrseite steigender Preise. Hinweis: Die Veröffentlichung der Werte ab Januar 2026 (ursprünglich ab April 2026 geplant) wurde wegen eines Fehlers im Berechnungsprogramm verschoben (MLIT-Mitteilung vom 29. Juli 2026). Aktuellster verfügbarer Stand sind daher die am 31. März 2026 veröffentlichten Werte für Dezember 2025 / Q4 2025.
Vier Arten von Rendite: Brutto, Netto, Gesamtinvestitionsbasis und Eigenkapitalrendite im Vergleich
Der Begriff „Rendite" fasst in der japanischen Immobilienpraxis vier unterschiedliche Kennzahlen zusammen. Je nachdem, welche gemeint ist, ändert sich die Schlussfolgerung – deshalb zunächst eine Übersicht.
| Kennzahl | Formel | Was steht im Nenner | Wofür verwendet |
|---|---|---|---|
| Bruttorendite (表面利回り) | Jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis | Nur Kaufpreis | Erste Vorauswahl beim Vergleich mehrerer Objekte |
| Nettorendite / NOI-Rendite（実質利回り） | (Jährliche Mieteinnahmen − Jährliche Betriebskosten) ÷ Kaufpreis | Nur Kaufpreis | Ertragskraft des Objekts selbst messen |
| Rendite auf Gesamtinvestitionsbasis（総投資額ベース利回り, FCR） | Jährliches NOI ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) | Kaufpreis + Maklerprovision, Steuern, Eintragungskosten | Entscheidung über Fremdkapitaleinsatz im Vergleich zu Kreditzins/Kreditkonstante |
| CCR / Eigenkapitalrendite（自己資金利回り） | Jährlicher Cashflow vor Steuern ÷ eingesetztes Eigenkapital | Nur tatsächlich eingesetztes Bargeld | Vergleich, wo eigenes Kapital am effizientesten eingesetzt ist |
In der Praxis wird die an dritter Stelle stehende Rendite auf Gesamtinvestitionsbasis am meisten unterschätzt. Die beim Kauf anfallenden Nebenkosten liegen bei rund 5 % des Kaufpreises; wer sie nicht in den Nenner einrechnet und trotzdem direkt mit dem Fremdkapitalzins vergleicht, trifft eine Fehlentscheidung. Die Definitionen von Brutto- und Nettorendite werden auch im Artikel Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite und worauf bei der Objektauswahl zu achten ist vertieft.
Vergleich zum deutschsprachigen Markt: Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz kennen Brutto- und Nettomietrendite aus dem eigenen Markt – meist ergänzt um den „Kaufpreisfaktor" (Vervielfältiger). Seltener systematisch berechnet wird im DACH-Raum dagegen die dritte Stufe, die Rendite auf Gesamtinvestitionsbasis (FCR): In Japan verlangen Kaufnebenkosten von rund 5 % eine eigene Nennerkorrektur, bevor überhaupt ein Fremdkapitalvergleich sinnvoll ist – ein Schritt, den viele westliche Renditerechner überspringen.
Die beworbenen „10 % Rendite" sind fast immer die Bruttorendite
Die in Verkaufsunterlagen und auf Immobilienportalen genannten Renditen sind so gut wie immer Bruttorenditen – schlicht die jährliche Miete geteilt durch den Kaufpreis, ohne Abzug von Hausverwaltungsgebühr, Instandhaltungsrücklage oder Steuern. Auch Maklerprovision und Grunderwerbsteuer beim Kauf fließen nicht in den Nenner ein.
Fragen Sie bei jeder beworbenen Rendite drei Dinge beim Verkäufer nach: „Ist die Miete die aktuell tatsächlich erzielte oder eine angenommene Vollvermietungsmiete?", „Wie hoch sind Hausverwaltungsgebühr und Instandhaltungsrücklage pro Monat?" und „Wie hoch sind Grundsteuer und Stadtplanungssteuer pro Jahr?". Sind diese drei Zahlen bekannt, lässt sich die Nettorendite selbst berechnen.
Vollvermietungsmiete versus tatsächliche Miete: bis zu 1 Prozentpunkt Unterschied
Bei einem gesamten Mietwohnhaus wird die beworbene Rendite mitunter auch für leerstehende Einheiten mit einer angenommenen erzielbaren Miete berechnet. Stehen 2 von 10 Einheiten leer und wird trotzdem mit Vollvermietung gerechnet, erscheint die Rendite mit rund 20 % höherer Miete, als tatsächlich eingenommen wird.
Bei 80 % Auslastung sinkt eine beworbene Bruttorendite von 8 % auf real erzielte 6,4 %. Diese Differenz von 1,6 Prozentpunkten kann darüber entscheiden, ob sich der Kauf überhaupt lohnt. Fordern Sie den Mietspiegel (レントロール, Rent Roll – eine Aufstellung aller Mietverträge) an und prüfen Sie Vertragsbeginn, Miethöhe und Vertragslaufzeit jeder einzelnen Einheit, bevor Sie neu rechnen.
Welche Betriebskosten sind für die Nettorendite realistisch anzusetzen?
Für die Nettorendite müssen die jährlichen Betriebskosten in absoluten Zahlen angesetzt werden. Ein Gefühlswert wie „etwa 20 % der Miete" lässt objektspezifische Unterschiede verschwinden. Da es amtlich erhobene Durchschnittswerte gibt, sollten diese als Ausgangspunkt dienen.
| Kostenposten | Ansatz / Steuersatz | Quelle |
|---|---|---|
| Hausverwaltungsgebühr (monatlich/Einheit) | Durchschnitt 11.503 JPY (rund 67 EUR) (ohne aus Parkplatzgebühren u. Ä. gedeckte Anteile; Gesamtbetrag inkl. dieser Anteile: 17.103 JPY / rund 99 EUR) | MLIT, Gesamterhebung zu Eigentumswohnungen GJ 2023 |
| Instandhaltungsrücklage (monatlich/Einheit) | Durchschnitt 13.054 JPY (rund 76 EUR) (Gesamtbetrag inkl. gedeckter Anteile: 13.378 JPY / rund 78 EUR; GJ 2018: 12.268 JPY / rund 71 EUR) | MLIT, Gesamterhebung zu Eigentumswohnungen GJ 2023 |
| Richtwert Instandhaltungsrücklage (monatlich/m²) | Unter 20 Stockwerken, Bruttogeschossfläche 5.000–10.000 m²: Ø 252 JPY (rund 1,47 EUR; Spanne 170–320 JPY / 0,99–1,86 EUR); ab 20 Stockwerken: Ø 338 JPY (rund 1,97 EUR; Spanne 240–410 JPY / 1,40–2,38 EUR) | MLIT, Leitlinie zu Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen (überarbeitet Juni 2024) |
| Grundsteuer | Regelsatz 1,4 % (Bemessungsgrundlage: Einheitswert für Grundsteuerzwecke; Stichtag 1. Januar) | Ministerium für Innere Angelegenheiten und Kommunikation (MIC, 総務省), Überblick zur Grundsteuer |
| Stadtplanungssteuer | Von der Gemeinde per Satzung festgelegt, max. 0,3 % (Höchstsatz); erhoben von 639 Gebietskörperschaften | MIC, Stadtplanungssteuer |
| Verwaltungsgebühr für die Vermietung | Prozentualer Anteil der Miete; abhängig vom Vertrag mit der Verwaltungsgesellschaft – tatsächlichen Betrag aus dem Vertrag verwenden | Verwaltungsvertrag |
| Gebäudeversicherung / Instandsetzung | Als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung absetzbar (Grundsteuer, Versicherungsprämie, Abschreibung, Instandsetzungskosten) | Nationale Steuerbehörde (NTA, 国税庁), Nr. 1370 „Einkünfte aus Vermietung von Immobilien" |
11.503 JPY Hausverwaltungsgebühr, 13.054 JPY Instandhaltungsrücklage: der landesweite Durchschnitt
Das MLIT führt alle fünf Jahre eine umfassende Erhebung zur Verwaltungspraxis von Eigentumswohnungen durch. Die aktuellste Erhebung (Geschäftsjahr 2023) wurde am 21. Juni 2024 veröffentlicht. Die durchschnittliche monatliche Hausverwaltungsgebühr je Einheit liegt bei 11.503 JPY (rund 67 EUR), die Instandhaltungsrücklage bei 13.054 JPY (rund 76 EUR). Allein diese beiden Posten summieren sich auf 294.684 JPY (rund 1.714 EUR) pro Jahr.
Bei einer Jahresmiete von 2 Mio. JPY (rund 11.630 EUR) für eine einzelne Eigentumswohnung entfallen damit 14,7 % der Miete allein auf Hausverwaltungsgebühr und Instandhaltungsrücklage. Hinzu kommen Grundsteuer, Stadtplanungssteuer, Verwaltungsgebühr für die Vermietung, Gebäudeversicherung und Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (原状回復, genjō-kaifuku – die japanische Rückbaupflicht des Mieters beim Auszug) beim Mieterwechsel.
Vergleich zum deutschsprachigen Markt: Was in Japan als Hausverwaltungsgebühr (管理費) und Instandhaltungsrücklage (修繕積立金) getrennt ausgewiesen wird, entspricht in der Sache dem deutschen Hausgeld (WEG-Nebenkosten inklusive Instandhaltungsrücklage nach § 19 WEG). Der strukturelle Unterschied: In Japan ist die Instandhaltungsrücklage bundesweit amtlich erhoben und dokumentiert bekannt, während deutsche Eigentümergemeinschaften ihre Rücklagenhöhe individuell und oft intransparent festlegen. Für einen Käufer aus Deutschland ist das ein Vorteil: Die japanischen Referenzwerte lassen sich objektiv gegen ein konkretes Angebot prüfen, statt sich allein auf die Angaben der Verwaltung verlassen zu müssen.
Instandhaltungsrücklagen sollten mit künftigen Erhöhungen kalkuliert werden
Ein häufig übersehener Punkt bei der Nettorendite ist die künftige Erhöhung der Instandhaltungsrücklage. Laut derselben Erhebung ist bei 36,6 % aller Eigentumswohnungsanlagen die Rücklage unzureichend. Ist sie unzureichend, kommt es früher oder später entweder zu einer Erhöhung der monatlichen Beiträge oder zu einer Sonderumlage.
Die MLIT-Leitlinie (erstellt im April 2011, überarbeitet im Juni 2024) gibt anhand von 366 langfristigen Instandhaltungsplänen einen Richtwert für die durchschnittliche Rücklagenhöhe über die gesamte Planlaufzeit vor: bei unter 20 Stockwerken und 5.000 bis 10.000 m² Bruttogeschossfläche 252 JPY/m² im Monat, ab 20 Stockwerken 338 JPY/m² im Monat.
Bei einer Wohnfläche von 63 m² entspricht das etwa 15.900 JPY (rund 92 EUR) bzw. 21.300 JPY (rund 124 EUR) im Monat. Der aktuelle landesweite Durchschnitt von 13.054 JPY (rund 76 EUR) liegt unter diesem Richtwert. Fordern Sie vor dem Kauf den langfristigen Instandhaltungsplan und den aktuellen Rücklagenstand an, um zu prüfen, ob eine Erhöhung bereits geplant ist. Das Vorgehen dazu ist ausführlich in Marktniveau, steuerliche Behandlung und Erhöhungsrisiko der Instandhaltungsrücklage beschrieben.
Grundsteuer 1,4 %, Stadtplanungssteuer max. 0,3 % – und ihr Verhältnis zum Einheitswert
Der Regelsatz der Grundsteuer beträgt 1,4 %, Bemessungsgrundlage ist der im Grundsteuerkataster eingetragene Einheitswert. Baugrundstücke werden dabei mit rund 70 % des veröffentlichten Bodenrichtwerts bewertet. Die Stadtplanungssteuer betrifft Grundstücke und Gebäude in städtischen Entwicklungszonen; die Gemeinde legt den Satz per Satzung fest, darf jedoch 0,3 % nicht überschreiten. Zum Stand 1. April 2025 erheben 639 von 1.719 japanischen Gemeinden diese Steuer.
Bei einzelnen Eigentumswohnungen greift eine Sonderregelung für Wohngrundstücke, wodurch der Grundstücksanteil der Steuer niedriger ausfällt, als eine einfache Berechnung aus dem Einheitswert vermuten ließe. Schätzen Sie den Betrag daher nicht selbst, sondern lassen Sie sich vom Verkäufer den amtlichen Steuerbescheid für Grundsteuer und Stadtplanungssteuer mit dem tatsächlichen Betrag vorlegen. Dieser Posten schwankt objektspezifisch am stärksten.
Vergleich zum deutschsprachigen Markt: Die japanische Grundsteuer (固定資産税) mit Regelsatz 1,4 % auf den Einheitswert liegt der Größenordnung nach über der deutschen Grundsteuer, die je nach Hebesatz der Gemeinde effektiv meist deutlich unter 1 % des Verkehrswerts bleibt. Investoren aus Deutschland sollten die laufende Steuerlast in Japan daher nicht unterschätzen und grundsätzlich mit dem amtlichen Bescheid statt mit einer Faustregel rechnen.
Wie stark sinkt die Rendite durch die Kaufnebenkosten?
Eine Rendite, die nur den Kaufpreis im Nenner berücksichtigt, fällt höher aus als die Realität. Beim Kauf fallen Maklerprovision, Registereintragungssteuer, Grunderwerbsteuer, Stempelsteuer und Honorar für den japanischen Justizschreiber (司法書士, shihō shoshi – ein auf Grundbucheintragungen spezialisierter Rechtsdienstleister, funktional dem deutschen Notar für die Grundbuchabwicklung vergleichbar) an – zusammen rund 5 % des Kaufpreises. Werden diese Kosten dem Nenner hinzugefügt, ergibt sich die Rendite auf Gesamtinvestitionsbasis (FCR).
| Kostenposten | Regelsatz | Für Investitionsobjekte geltender Satz | Frist |
|---|---|---|---|
| Registereintragungssteuer｜Eigentumsübertragung Grundstück | 2,0 % | 1,5 % (mit Ermäßigung) | bis 31. März 2029 |
| Registereintragungssteuer｜Eigentumsübertragung Gebäude | 2,0 % | 2,0 % (Ermäßigung auf 0,3 % nicht anwendbar) | unbefristet |
| Registereintragungssteuer｜Bestellung einer Hypothek | 0,4 % | 0,4 % (Ermäßigung auf 0,1 % nicht anwendbar) | unbefristet |
| Grunderwerbsteuer｜Wohnung/Grundstück | 4 % | 3 % | bis 31. März 2027 |
| Grunderwerbsteuer｜Bemessungsgrundlage Baugrundstück | Einheitswert | 1/2 des Einheitswerts | bis 31. März 2027 |
| Stempelsteuer｜Kaufvertrag | über 50 bis 100 Mio. JPY: 60.000 JPY | über 10 bis 50 Mio. JPY: 10.000 JPY／über 50 bis 100 Mio. JPY: 30.000 JPY (nach Ermäßigung) | bis 31. März 2027 |
| Maklerprovision (Höchstgrenze) | gesetzliche Höchstgrenze per Bekanntmachung | bis 2 Mio. JPY: 5,5 %／über 2 bis 4 Mio. JPY: 4,4 %／über 4 Mio. JPY: 3,3 % (jeweils inkl. Verbrauchsteueranteil) | unbefristet |
Registereintragungssteuer, Grunderwerbsteuer, Stempelsteuer und Maklerprovision im Detail
Die Registereintragungssteuer für die Eigentumsübertragung eines Grundstücks ist vom Regelsatz 2,0 % auf 1,5 % ermäßigt. Diese Sonderregelung wurde in der Steuerreform des Geschäftsjahres 2026 um drei Jahre verlängert und gilt vom 1. April 2026 bis 31. März 2029. Auch die Eintragung von Treuhandregistern ist von 0,4 % auf 0,3 % ermäßigt.
Die Grunderwerbsteuer beträgt regulär 4 %, für Wohngebäude und Grundstücke jedoch 3 % (bis 31. März 2027). Für Baugrundstücke wird die Bemessungsgrundlage zusätzlich auf die Hälfte des Einheitswerts komprimiert. Die Stempelsteuer für Immobilienübertragungsverträge ist ebenfalls ermäßigt: Bei einem Vertragswert über 50 bis 100 Mio. JPY beträgt sie 30.000 JPY (rund 174 EUR, bis 31. März 2027).
Die Obergrenze der Maklerprovision ist in der Bekanntmachung Nr. 1552 des früheren Bauministeriums von 1970 festgelegt (zuletzt geändert durch MLIT-Bekanntmachung Nr. 949 vom 21. Juni 2024). Für den Anteil über 4 Mio. JPY gelten 3,3 %. Als Faustformel gilt: „Kaufpreis × 3 % + 60.000 JPY", zuzüglich Verbrauchsteueranteil.
Vergleich zum deutschsprachigen Markt: Die Gesamtbelastung durch Kaufnebenkosten liegt in Japan bei rund 5 % des Kaufpreises für ein Investmentobjekt und damit spürbar niedriger als in Deutschland, wo allein die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt und zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5–2 %) sowie Maklerprovision (bis zu 7,14 % inkl. USt., seit 2020 meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt) Gesamtnebenkosten von 9 bis 15 % erreicht. Für DACH-Investoren ist der japanische Markt an dieser Stelle strukturell günstiger – ein Aspekt, der in reinen Renditevergleichen oft übersehen wird.
Investmentwohnungen erhalten die Ermäßigung der Registereintragungssteuer für selbstgenutzte Wohngebäude nicht
Dies ist ein häufig übersehener Punkt. Für die Eigentumsübertragung eines Gebäudes gibt es bei selbstgenutzten Wohngebäuden eine erhebliche Ermäßigung auf 0,3 % (3 Promille). Diese Sonderregelung gilt jedoch, wie in der Steuertabelle der Nationalen Steuerbehörde (NTA, 国税庁) ausdrücklich festgehalten, nur, wenn „eine natürliche Person ein Wohngebäude erwirbt und selbst darin wohnt". Für eine vermietete Investmentwohnung gilt diese Ausnahme nicht – hier greift der Regelsatz von 2,0 %.
Auch die Ermäßigung der Hypothekeneintragung auf 0,1 % setzt Eigennutzung voraus; bei Investmentobjekten liegt der Satz bei 0,4 %. Ebenso ist der Abzug bei der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer für gebrauchte Wohngebäude an die Bedingung „von einer natürlichen Person selbst bewohnt" geknüpft und daher bei gebrauchten Investment-Eigentumswohnungen nicht anwendbar.
Wer Artikel oder Rechner für den Kauf eines Eigenheims unreflektiert übernimmt, unterschätzt die Kaufnebenkosten leicht um mehrere hunderttausend Yen. Rechnen Sie für Investmentobjekte grundsätzlich mit den Investment-Sätzen. Der Anwendungsbereich der Ermäßigungen wird auch in Ermäßigung der Grunderwerbsteuer und Verfahren zur Erstattung erläutert.
Rechenbeispiel: Rendite einer gebrauchten Eigentumswohnung für 52,08 Mio. JPY (rund 302.800 EUR)
Ab hier folgt die konkrete Berechnung. Grundlage ist der Durchschnitt der im Juni 2026 abgeschlossenen Transaktionen für gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio, veröffentlicht von REINS East Japan (東日本不動産流通機構, der ostjapanischen Immobilien-Vertriebsorganisation). Abschlusspreis: 52,08 Mio. JPY (rund 302.800 EUR), Wohnfläche: 63,02 m², Gebäudealter: 27,48 Jahre. Zahl der Abschlüsse: 4.241, Preis pro m²: 826.400 JPY (rund 4.805 EUR).
Da die Miete objektspezifisch stark variiert, wird hier mit 170.000 JPY im Monat (rund 988 EUR; 2,04 Mio. JPY / rund 11.860 EUR im Jahr) gerechnet. Dies ist kein statistischer Wert, sondern eine Annahme, die Sie durch die tatsächliche Angebotsmiete Ihres eigenen Objekts ersetzen können. Alle folgenden Berechnungen lassen sich mit denselben Schritten und eigenen Zahlen reproduzieren.
Schritt 1: Bruttorendite berechnen
Zunächst die Bruttorendite, bei der nur der Kaufpreis im Nenner steht.
- Jährliche Mieteinnahmen: 170.000 JPY × 12 Monate = 2.040.000 JPY (rund 11.860 EUR)
- Bruttorendite: 2.040.000 JPY ÷ 52.080.000 JPY = 3,92 %
3,92 % liegt zwischen der erwarteten Rendite für Studios in Tokio-Jonan (3,6 %) und Joto (3,8 %). Auf dieser Stufe lässt sich sagen: Das Objekt weicht nicht wesentlich vom Marktniveau ab.
Schritt 2: Jährliche Betriebskosten abziehen – die Nettorendite
Als Nächstes werden die Betriebskosten abgezogen. Hausverwaltungsgebühr und Instandhaltungsrücklage stammen aus dem Durchschnitt der MLIT-Erhebung GJ 2023, die übrigen Posten sind als Annahmen gekennzeichnet.
| Kostenposten | Jahresbetrag | Ansatz |
|---|---|---|
| Hausverwaltungsgebühr | 138.036 JPY (rund 803 EUR) | 11.503 JPY/Monat (MLIT-Landesdurchschnitt) |
| Instandhaltungsrücklage | 156.648 JPY (rund 911 EUR) | 13.054 JPY/Monat (MLIT-Landesdurchschnitt) |
| Grundsteuer / Stadtplanungssteuer | 120.000 JPY (rund 698 EUR) | Annahme; durch Betrag aus dem Steuerbescheid ersetzen |
| Verwaltungsgebühr für die Vermietung | 102.000 JPY (rund 593 EUR) | Angenommen mit 5 % der Miete; durch Vertragsbetrag ersetzen |
| Gebäudeversicherung | 10.000 JPY (rund 58 EUR) | Annahme |
| Rücklage für Wiederherstellung / Modernisierung | 100.000 JPY (rund 581 EUR) | Annahme (entspricht rund 0,6 Monatsmieten pro Jahr) |
| Betriebskosten gesamt | 626.684 JPY (rund 3.644 EUR) | 30,7 % der Miete |
- Jährliches NOI: 2.040.000 JPY − 626.684 JPY = 1.413.316 JPY (rund 8.217 EUR)
- Nettorendite (auf Kaufpreisbasis): 1.413.316 JPY ÷ 52.080.000 JPY = 2,71 %
Aus 3,92 % Bruttorendite werden 2,71 % Nettorendite. An dieser Stelle sind bereits 1,21 Prozentpunkte verloren. Als Nächstes kommen die Kaufnebenkosten in den Nenner.
- Maklerprovision: (52.080.000 JPY × 3 % + 60.000 JPY) × 1,1 = 1.784.640 JPY (rund 10.376 EUR)
- Registereintragungssteuer, Grundstück: Einheitswert 10 Mio. JPY (rund 58.140 EUR) × 1,5 % = 150.000 JPY (rund 872 EUR)
- Registereintragungssteuer, Gebäude: Einheitswert 6 Mio. JPY (rund 34.884 EUR) × 2,0 % = 120.000 JPY (rund 698 EUR)
- Registereintragungssteuer, Hypothekenbestellung: Darlehen 40 Mio. JPY (rund 232.558 EUR) × 0,4 % = 160.000 JPY (rund 930 EUR)
- Grunderwerbsteuer, Grundstück: 10 Mio. JPY × 1/2 × 3 % = 150.000 JPY (rund 872 EUR)
- Grunderwerbsteuer, Gebäude: 6 Mio. JPY × 3 % = 180.000 JPY (rund 1.047 EUR)
- Stempelsteuer: 30.000 JPY (rund 174 EUR)
- Honorar für Justizschreiber u. Ä.: 100.000 JPY (rund 581 EUR)
- Kaufnebenkosten gesamt: 2.674.640 JPY (rund 15.550 EUR) (5,14 % des Kaufpreises)
※ Der zugrunde gelegte Einheitswert (Grundstück 10 Mio. JPY, Gebäude 6 Mio. JPY) ist eine Annahme. Verwenden Sie in der Praxis die Zahlen aus dem tatsächlichen Steuerbescheid.
- Gesamtinvestition: 52.080.000 JPY + 2.674.640 JPY = 54.754.640 JPY (rund 318.341 EUR)
- Rendite auf Gesamtinvestitionsbasis (FCR, bei Vollvermietung): 1.413.316 JPY ÷ 54.754.640 JPY = 2,58 %
Schritt 3: Leerstand konservativ einrechnen
Bisher wurde durchgehende Vollvermietung angenommen. Bei einer einzelnen Eigentumswohnung ist Leerstand streng genommen ein Alles-oder-nichts-Ereignis, lässt sich über mehrere Jahre gemittelt aber als Quote abbilden. Eine Auslastung von 95 % entspricht beispielsweise einem Mieterwechsel alle vier Jahre mit jeweils rund 2,4 Monaten Leerstand.
| Auslastung | Jährliche Mieteinnahmen | Jährliche Betriebskosten | Jährliches NOI | FCR |
|---|---|---|---|---|
| 100 % (Vollvermietung) | 2.040.000 JPY (11.860 EUR) | 626.684 JPY (3.644 EUR) | 1.413.316 JPY (8.217 EUR) | 2,58 % |
| 95 % | 1.938.000 JPY (11.267 EUR) | 621.584 JPY (3.614 EUR) | 1.316.416 JPY (7.654 EUR) | 2,40 % |
| 90 % | 1.836.000 JPY (10.674 EUR) | 616.484 JPY (3.584 EUR) | 1.219.516 JPY (7.091 EUR) | 2,23 % |
※ Die Verwaltungsgebühr für die Vermietung ist an die Miete gekoppelt und sinkt daher mit der Auslastung ebenfalls.
Die im Inserat genannten 3,92 % werden nach Einrechnung von Betriebskosten, Kaufnebenkosten und Leerstand zu 2,40 % – ein Unterschied von 1,52 Prozentpunkten. Diese 2,40 % entsprechen der tatsächlichen Ertragskraft des Objekts.
Schritt 4: Fremdkapital einbeziehen – CCR und Yield Gap
Zuletzt der Effekt der Fremdfinanzierung. Die Bank von Japan (日本銀行, BOJ) hat auf ihrer geldpolitischen Sitzung vom 16. Juni 2026 beschlossen, den unbesicherten Tagesgeldsatz (Call Rate Overnight) bei rund 1,0 % zu halten. Der Zinssatz für die Einlagefazilität liegt bei 1,0 %, der Diskontsatz bei 1,25 %. Auf dieser Basis wird hier ein Zinssatz von 2,5 % p. a., eine Laufzeit von 30 Jahren und Annuitätentilgung für ein Investmentdarlehen angenommen (die tatsächlichen Konditionen hängen von Bank und Bonität ab).
Hier kommt die Kreditkonstante (K) ins Spiel: die jährliche Tilgungs- und Zinsleistung geteilt durch die Darlehenssumme – ein Wert, der nicht nur den Zins, sondern auch die Tilgung als „Kapitalkostensatz des Fremdkapitals" abbildet.
- Jährliche Annuität bei 40 Mio. JPY, 2,5 % p. a., 30 Jahre: 1.896.580 JPY (rund 11.027 EUR)
- Kreditkonstante K: 1.896.580 JPY ÷ 40.000.000 JPY = 4,741 %
Die zuvor ermittelte FCR (95 % Auslastung) betrug 2,40 %. Diese 2,40 % liegen deutlich unter der Kreditkonstante von 4,741 %. In dieser Konstellation sinkt der Cashflow mit steigendem Fremdkapitaleinsatz – ein Vergleich mit drei Eigenkapitalquoten macht das sichtbar.
| Darlehen | Eigenkapital | Jährliche Annuität | Jährlicher Cashflow vor Steuern | CCR |
|---|---|---|---|---|
| 0 JPY (Barkauf) | 54.754.640 JPY (318.341 EUR) | 0 JPY | 1.316.416 JPY (7.654 EUR) | 2,40 % |
| 20 Mio. JPY (116.279 EUR) | 34.754.640 JPY (202.062 EUR) | 948.290 JPY (5.514 EUR) | 368.126 JPY (2.140 EUR) | 1,06 % |
| 40 Mio. JPY (232.558 EUR) | 14.754.640 JPY (85.783 EUR) | 1.896.580 JPY (11.027 EUR) | −580.164 JPY (−3.373 EUR) | −3,93 % |
Je mehr Fremdkapital eingesetzt wird, desto stärker sinkt die CCR – bei 40 Mio. JPY Darlehen wird der Cashflow sogar negativ. Das ist negative Hebelwirkung (Reverse Leverage). Hebelwirkung ist kein Automatismus, sondern wirkt nur positiv, wenn die FCR über der Kreditkonstante liegt. Das Konzept des Yield Gap wird ausführlich in Definition und Berechnung des Yield Gap erläutert.
Damit sich Fremdkapital bei diesem Objekt positiv auswirkt, müsste die FCR über 4,741 % liegen. Bei einer Gesamtinvestition von 54,75 Mio. JPY (rund 318.341 EUR) wäre dafür ein NOI von 2,59 Mio. JPY (rund 15.058 EUR) nötig – fast doppelt so viel wie die aktuellen 1,32 Mio. JPY. Bei gleicher Miete müsste der Kaufpreis also halbiert werden. Genau deshalb rücken Regionen mit einer erwarteten Rendite von 4,5 bis 5,0 % in der Provinz oder günstiger bepreiste Objekte in den Fokus.
In derselben Erhebung des Japan Real Estate Institute nannten 122 Unternehmen „steigende Zinsen" als größtes künftiges Risiko, gefolgt von „steigende Baukosten und laufende Kosten wie Verwaltungsgebühren" mit 73 Nennungen. Der Gesamtmarkt blickt also auf dieselben Fragen.
Vergleich zum deutschsprachigen Markt: Das Konzept der Kreditkonstante (K) als Vergleichsgröße zur Rendite ist deutschen Investoren aus der klassischen Kapitaldienst-Betrachtung von Annuitätendarlehen bekannt, wird aber seltener so konsequent zur Kaufentscheidung genutzt wie in Japan. Bei einem japanischen Investmentkredit mit 2,5 % Zins über 30 Jahre liegt die Kreditkonstante mit rund 4,74 % in einer Größenordnung, wie sie auch deutsche Anleger von vergleichbaren Annuitätenstrukturen kennen – der entscheidende Unterschied ist, dass japanische Nettorenditen für Eigentumswohnungen in Ballungsräumen strukturell niedriger liegen und der Spielraum für positive Hebelwirkung entsprechend enger ist.
Mit welcher Leerstandsquote sollte gerechnet werden?
Für die Leerstandsquote gibt es keinen feststehenden richtigen Wert, doch ein Gefühlswert wie „etwa 5 %" überzeugt weniger als ein statistisch hergeleiteter Ansatz. Drei amtliche Datenquellen liefern Entscheidungsgrundlagen.
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Zahl leerstehender Wohnungen / Leerstandsquote | 9.002.000 Einheiten / 13,8 % (beides historische Höchstwerte) | MIC, Wohnungs- und Grundstückszählung 2023 |
| Zum Vermieten leerstehende Wohnungen | 4.436.000 Einheiten | dieselbe Quelle |
| Mietwohnungen gesamt (davon private Mietwohnungen) | 19.462.000 Einheiten / 35,0 % aller Wohnungen (private Mietwohnungen: 15.684.000 Einheiten) | dieselbe Quelle |
| Monatliche Miete für Mietwohnungen (nur Wohnzwecke) | Ø 59.656 JPY (rund 347 EUR) (private Mietwohnungen, nicht in Holzbauweise: 68.548 JPY / 399 EUR; Holzbauweise: 54.409 JPY / 316 EUR) | dieselbe Quelle |
| Eigentumswohnungsanlagen mit mindestens 3 Monaten Leerstand | 34,0 % (davon mit über 20 % Leerstandsquote: 0,8 %) | MLIT, Gesamterhebung zu Eigentumswohnungen GJ 2023 |
| Eigentumswohnungsanlagen mit Mietwohneinheiten | 77,8 % | dieselbe Quelle |
Was bedeuten eine Leerstandsquote von 13,8 % und 4.436.000 leerstehende Mietwohnungen?
Laut der Wohnungs- und Grundstückszählung 2023 standen von insgesamt 65.047.000 Wohneinheiten 9.002.000 leer – eine Leerstandsquote von 13,8 %. Gegenüber 8.489.000 im Jahr 2018 ist das ein Anstieg um 513.000 Einheiten, beides historische Höchstwerte. Davon sind 4.436.000 Einheiten zur Vermietung bestimmt – rund die Hälfte des gesamten Leerstands.
Die Tatsache, dass im japanischen Mietmarkt bereits 4,436 Millionen unvermietete Wohnungen existieren, zeigt, wie riskant es ist, die eigene Leerstandsquote nahe null anzusetzen. Dies ist allerdings ein bundesweiter Durchschnittswert. Prüfen Sie über Immobilienportale und Rückfragen bei Verwaltungsgesellschaften das tatsächliche Vermietungsangebot in der Lage und Wohnungsgröße des jeweiligen Objekts, bevor Sie eine eigene Quote festlegen.
Vergleich zum deutschsprachigen Markt: Eine Leerstandsquote von 13,8 % wirkt aus deutscher Sicht hoch – in vielen deutschen Großstädten liegt der Wert strukturell unter 3 %, teils unter 1 %, bedingt durch Mietpreisbremse, Wohnraummangel und geringere Neubautätigkeit. Der japanische Wert ist jedoch stark von schrumpfenden ländlichen Regionen geprägt; in gefragten Lagen Tokios liegt die tatsächliche Leerstandsquote deutlich niedriger. Für die Objektauswahl bedeutet das: Die Lage entscheidet in Japan noch stärker über das Leerstandsrisiko als in den meisten deutschen Märkten.
34,0 % aller Eigentumswohnungsanlagen haben mindestens drei Monate Leerstand
Laut der MLIT-Gesamterhebung GJ 2023 hatten 34,0 % aller Eigentumswohnungsanlagen einen Leerstand von mindestens drei Monaten – ein Rückgang gegenüber GJ 2018, aber immer noch jede dritte Anlage. Anlagen mit über 20 % Leerstandsquote bleiben mit 0,8 % selten.
Gleichzeitig verfügen 77,8 % aller Eigentumswohnungsanlagen über vermietete Einheiten. Ein Großteil der als Eigentumswohnungen verkauften Anlagen wird also bereits teilweise vermietet. Konkurrierende Mietangebote im selben Gebäude üben Druck auf die erzielbare Miete aus. Prüfen Sie vor dem Kauf, wie viele Einheiten in derselben Anlage aktuell zur Vermietung ausgeschrieben sind.
Neubau vs. Bestand, gesamtes Haus vs. Einzeleinheit: wie sich die Rendite unterscheidet
Das Renditeniveau unterscheidet sich strukturell danach, ob es sich um einen Neubau oder Bestand und um ein gesamtes Gebäude oder eine einzelne Eigentumswohnung handelt. Die jeweiligen Eigenschaften im Überblick:
| Kategorie | Renditeniveau | Nutzungsdauer für Abschreibung (Stahlbeton-Wohngebäude) | Kostenstruktur | Exit (Verkauf) |
|---|---|---|---|---|
| Neubau, gesamtes Haus | am niedrigsten (Referenz: 3,6–3,7 % Tokio-Jonan) | 47 Jahre | kaum kurzfristige Instandsetzung nötig, Rücklage steigt aber künftig | breite Käuferbasis, Abschlag für Neubau-Prämie einkalkulieren |
| Neubau, Einzeleinheit | niedrig (meist teurer als anteilig am Gesamthaus) | 47 Jahre | Hausverwaltungsgebühr/Rücklage wirken als Fixkosten | andere Einheiten im selben Gebäude als Konkurrenz |
| Bestand, gesamtes Haus | hoch (Referenz: 4,2–5,1 % Provinzstädte) | verkürzt nach vereinfachtem Verfahren (bei 27 Jahren Alter: 25 Jahre) | Großinstandsetzung/Modernisierung liegt komplett beim Eigentümer | Grundstückswert bleibt erhalten, daher auch bei altem Gebäude verkäuflich |
| Bestand, Einzeleinheit | mittel (stark abhängig vom Zustand der Eigentümergemeinschaft) | verkürzt nach vereinfachtem Verfahren (bei 27 Jahren Alter: 25 Jahre) | Risiko von Rücklagenerhöhung / Sonderumlage | Verwaltungszustand und Rücklagenstand prägen die Käuferbewertung |
Die Abschreibungsdauer verändert den Cashflow nach Steuern
Bei gleicher Rendite verändert eine unterschiedliche Abschreibung den Cashflow nach Steuern. Laut Nutzungsdauertabelle der Nationalen Steuerbehörde (NTA, 国税庁) beträgt die Nutzungsdauer für Wohngebäude aus Stahlskelett-Stahlbeton bzw. Stahlbeton 47 Jahre, für Ziegel-, Naturstein- oder Blockbau 38 Jahre und für Holzbau 22 Jahre.
Bei gebrauchten Objekten lässt sich die Nutzungsdauer nach dem vereinfachten Verfahren verkürzen. Für Objekte, bei denen ein Teil der gesetzlichen Nutzungsdauer bereits verstrichen ist, gilt: „(gesetzliche Nutzungsdauer − verstrichene Jahre) + verstrichene Jahre × 20 %". Bruchteile unter einem Jahr werden abgerundet, Werte unter zwei Jahren auf zwei Jahre aufgerundet.
- Stahlbeton-Eigentumswohnung, 27 Jahre alt: (47 − 27) + 27 × 20 % = 20 + 5,4 = 25,4 Jahre → 25 Jahre
- Bei einem angesetzten Gebäudewert von 18 Mio. JPY (rund 104.650 EUR) beträgt die jährliche Abschreibung bei Neubau (47 Jahre) rund 380.000 JPY (rund 2.209 EUR), bei Bestand (25 Jahre) rund 720.000 JPY (rund 4.186 EUR)
Bei Bestandsobjekten ist die jährliche Abschreibung damit rund 1,9-mal so hoch. Das senkt das zu versteuernde Einkommen entsprechend stärker und verbessert den Cashflow nach Steuern. Ist die Abschreibung jedoch aufgebraucht, entfällt dieser Effekt, und beim Verkauf erhöht sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn genau um den bereits abgeschriebenen Betrag. Abschreibung löscht keine Steuer, sie verschiebt nur den Zeitpunkt der Zahlung. Die Berechnungsmethode wird ausführlich in Abschreibung von Immobilien und Berechnung der gesetzlichen Nutzungsdauer behandelt. Übersteigen nachträgliche werterhöhende Investitionen 50 % des Anschaffungswerts, ist das vereinfachte Verfahren nicht mehr anwendbar.
Vergleich zum deutschsprachigen Markt – Besteuerung von Veräußerungsgewinnen: Hier liegt einer der wichtigsten Unterschiede zwischen Japan und Deutschland überhaupt. In Deutschland sind Gewinne aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie nach § 23 EStG (Einkommensteuergesetz) nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist vollständig steuerfrei – unabhängig von der Höhe des Gewinns. Innerhalb dieser zehn Jahre wird der Gewinn dagegen mit dem persönlichen Grenzsteuersatz (bis zu rund 45 % zzgl. Solidaritätszuschlag) voll versteuert. In Japan existiert keine vergleichbare vollständige Befreiung: Der Veräußerungsgewinn (譲渡所得, jōto shotoku) wird bei einer Haltedauer von mehr als 5 Jahren zum Stichtag 1. Januar des Verkaufsjahres als „langfristiger Veräußerungsgewinn" (長期譲渡所得) mit rund 20,315 % besteuert (Einkommensteuer 15 % + Sondersteuer für den Wiederaufbau 0,315 % + Gemeindesteuer 5 %). Bei einer Haltedauer von 5 Jahren oder weniger gilt der „kurzfristige" Satz von rund 39,63 % – der Steuersatz halbiert sich also nach 5 Jahren, wird aber zu keinem Zeitpunkt auf null reduziert. Für DACH-Investoren mit langfristigem Anlagehorizont bedeutet das: Ein deutsches Objekt kann nach 10 Jahren steuerfrei realisiert werden, ein japanisches Objekt bleibt auch nach 20 oder 30 Jahren Haltedauer mit rund 20,315 % Veräußerungsgewinnsteuer belastet. Dieser strukturelle Unterschied sollte in jede Exit-Kalkulation für ein japanisches Objekt einfließen und relativiert den scheinbaren Vorteil der beschleunigten Abschreibung bei Bestandsobjekten teilweise wieder.
Typische Risiken hochrentierlicher Objekte
Die 1,4 Prozentpunkte Differenz zwischen der erwarteten Rendite in Hiroshima (5,0 %) und Tokio-Jonan (3,6 %) sind unmittelbar der Preis für das Risiko, das der Käufer übernimmt. Eine hohe Rendite hat in aller Regel einen Grund.
- Die Mietnachfrage ist gering oder hängt von einem einzelnen Unternehmen oder einer Universität ab.
- Das Gebäude ist alt, und Rohrleitungen oder Fassade stehen kurz vor der Erneuerung.
- Die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft ist unzureichend, eine Erhöhung oder Sonderumlage steht bevor.
- Ein Wiederaufbau ist rechtlich erschwert, oder Banken bewerten das Objekt als Kreditsicherheit nur schwach.
- Beim Exit gibt es nur wenige Käufer (die ihrerseits schwerer eine Finanzierung erhalten).
Keines dieser Risiken zeigt sich unmittelbar nach dem Kauf, sondern erst nach fünf oder zehn Jahren. Kaufen Sie nicht die hohe Rendite, sondern prüfen Sie, ob Sie in Worten erklären können, wofür genau diese Rendite die Kompensation ist. Das Vorgehen bei der Prüfung eines gesamten Mietwohnhauses ist in Einstieg in die Investition in ein gesamtes Mietwohnhaus zusammengefasst.
Wie wird die ideale Rendite bestimmt? Der Ansatz von INA&Associates
Uns wird oft gefragt: „Wie viel Prozent Rendite ist ideal?" Wir beantworten diese Frage bewusst nicht mit einer festen Zahl. Selbst bei identischen 4 % Rendite handelt es sich um ein völlig anderes Investment, je nachdem, ob mit 1 % oder mit 3 % Zins finanziert wird.
Nicht „wie viel Prozent reichen", sondern „wie viel Aufschlag auf den Fremdkapitalzins lässt sich erzielen"
Die Reihenfolge der Prüfung: Zunächst wird die Rendite auf Gesamtinvestitionsbasis (FCR) ermittelt. Dann wird aus den für das Objekt erhältlichen Kreditkonditionen die Kreditkonstante (K) berechnet. Schließlich wird geprüft, ob die FCR über K liegt. Liegt sie darüber, erhöht Fremdkapital den Cashflow; liegt sie darunter, senkt Fremdkapital ihn.
Bei einem Leitzins von jetzt 1,0 % ist diese Differenz enger geworden als früher. In Zeiten, in denen sich zu Zinsen im unteren einstelligen Prozentbereich finanzieren ließ, reichte eine FCR von 4 % noch für eine komfortable Marge. Heute bleibt bei derselben FCR mitunter kaum noch Spielraum. Umso wichtiger ist es, sich anzugewöhnen, nicht die absolute Rendite zu betrachten, sondern die Differenz. Diese Differenz lässt sich nur auf vier Wegen vergrößern: Preis senken, Kosten senken, Auslastung erhöhen, Eigenkapitalanteil erhöhen.
Von diesen vier Stellschrauben lassen sich nach dem Kauf nur zwei noch beeinflussen: Kosten und Auslastung. Wir nehmen das Verwaltungsgeschäft deshalb ernst, weil genau hier die wenigen Variablen liegen, die über Erfolg oder Misserfolg der Investition entscheiden. Der Kaufpreis steht im Moment des Kaufs fest – Auslastung und Kosten entwickeln sich danach im laufenden Betrieb weiter.
Vergleich zum deutschsprachigen Markt: Deutsche Investoren orientieren sich beim Renditevergleich oft am „Kaufpreisfaktor" (Vervielfältiger, z. B. „Faktor 25" entspricht rund 4 % Bruttorendite) als einfacher Faustregel. Der japanische Ansatz über FCR und Kreditkonstante ist präziser, weil er Kaufnebenkosten und die tatsächliche Tilgungsstruktur des Darlehens einbezieht statt nur den Nominalzins. Für einen DACH-Investor, der sein Portfolio nach Japan diversifiziert, lohnt sich die Umstellung auf diese Denkweise – insbesondere, weil japanische Bankfinanzierungen für ausländische Käufer oft andere Konditionen bieten als für inländische Investoren und ein einfacher Kaufpreisfaktor-Vergleich in die Irre führen kann.
Fünf weitere Kennzahlen neben der Rendite
Wer nur auf die Rendite schaut, übersieht Faktoren, die sich erst später auswirken. Wenn wir ein Objekt prüfen, sehen wir uns neben der Rendite immer diese fünf Punkte an:
- Tatsächliche Auslastung: nicht die Annahme, sondern die reale Vermietungssituation der letzten drei Jahre – geprüft anhand von Mietspiegel und Ein-/Auszugshistorie.
- Stand der Instandhaltungsrücklage und langfristiger Instandhaltungsplan: wie stark der Rücklagenstand gegenüber dem Plan zurückliegt. Laut MLIT-Erhebung ist die Rücklage bei 36,6 % aller Anlagen unzureichend.
- Zahlungsrückstände bei Hausverwaltungsgebühr u. Ä.: Bei 30,1 % der Anlagen gibt es Einheiten mit mindestens drei Monaten Zahlungsrückstand. Rückstände zehren direkt an der finanziellen Substanz der Eigentümergemeinschaft.
- Gebäudealter und Bauweise: verbleibende Jahre bis zum Ende der gesetzlichen Nutzungsdauer von 47 Jahren bei Stahlbeton – relevant sowohl für die Finanzierungslaufzeit als auch für die Abschreibung.
- Angenommener Exit-Preis: Wer würde das Objekt in zehn Jahren zu welchem Preis und welcher Rendite kaufen – einschließlich der Frage, ob dieser Käufer überhaupt eine Finanzierung erhält.
Erst wenn diese fünf Punkte geklärt sind, gewinnt die Renditezahl an Aussagekraft. Ergänzend zu Struktur der Unterhaltskosten gebrauchter Eigentumswohnungen und Mindestrendite bei Immobilieninvestments lässt sich so ein eigener Entscheidungsmaßstab entwickeln.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Wie hoch ist die durchschnittliche Rendite bei Investitionen in Eigentumswohnungen im Jahr 2026?
Die erwartete Rendite für ein gesamtes Mietwohnhaus liegt Stand April 2026 bei 3,6 % in Tokio-Jonan, 4,2 % in Osaka und Yokohama, 4,5 % in Nagoya, Fukuoka, Saitama und Chiba, 4,6 % in Kyoto, 4,7 % in Kobe, 4,9 % in Sapporo sowie 5,0 % in Sendai und Hiroshima (Japan Real Estate Institute, 54. Immobilieninvestoren-Umfrage). Die Transaktionsrendite in Tokio-Jonan liegt mit 3,4 % um 0,2 Punkte unter der erwarteten Rendite.
Q. Wie hoch sollte die ideale Rendite sein?
Es gibt keinen festen Zielwert – entscheidend ist, ob die Rendite auf Gesamtinvestitionsbasis (FCR) über der Kreditkonstante (jährliche Annuität ÷ Darlehenssumme) liegt. Der unbesicherte Tagesgeldsatz (Call Rate Overnight) soll laut Beschluss der geldpolitischen Sitzung der Bank von Japan vom 16. Juni 2026 bei rund 1,0 % gehalten werden; bei einem Darlehen mit 2,5 % Zins über 30 Jahre liegt die Kreditkonstante bei rund 4,74 %. Liegt die FCR darunter, sinkt der Cashflow mit jedem zusätzlichen Yen bzw. Euro Fremdkapital.
Q. Wie groß ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Am Beispiel einer durchschnittlichen gebrauchten Eigentumswohnung im Großraum Tokio (Abschlusspreis 52,08 Mio. JPY / rund 302.800 EUR, 63,02 m², Baujahr vor 27,48 Jahren, angenommene Miete 170.000 JPY/Monat) ergeben sich: Bruttorendite 3,92 %, Nettorendite 2,71 %, mit Kaufnebenkosten im Nenner 2,58 %, bei 95 % Auslastung 2,40 %. Insgesamt entsteht eine Differenz von 1,52 Prozentpunkten.
Q. Mit welcher Leerstandsquote sollte kalkuliert werden?
Prüfen Sie zunächst den tatsächlichen Mietmarkt in Lage und Wohnungsgröße des jeweiligen Objekts. Als Orientierung: Die landesweite Leerstandsquote liegt bei 13,8 %, zum Vermieten bestimmte leerstehende Wohnungen bei 4.436.000 Einheiten (MIC, Wohnungs- und Grundstückszählung 2023), Eigentumswohnungsanlagen mit mindestens drei Monaten Leerstand bei 34,0 % (MLIT, Gesamterhebung zu Eigentumswohnungen GJ 2023). Bei älteren Objekten empfiehlt sich ein konservativerer Ansatz.
Q. Gilt die Ermäßigung der Registereintragungssteuer auch für Investmentwohnungen?
Die Ermäßigung auf 0,3 % bei der Eigentumsübertragung eines Gebäudes und auf 0,1 % bei der Hypothekenbestellung setzen jeweils voraus, dass „eine natürliche Person das Objekt selbst bewohnt" – beides gilt daher nicht für Investmentobjekte. Für Gebäude gilt der Regelsatz von 2,0 %, für die Hypothekenbestellung 0,4 %. Die Ermäßigung auf 1,5 % bei der Eigentumsübertragung eines Grundstücks (bis 31. März 2029) gilt dagegen unabhängig von der Nutzungsart.
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Quellen und weiterführende Informationen
- 日本不動産研究所 (Japan Real Estate Institute, JREI), „54. Immobilieninvestoren-Umfrage® (第54回 不動産投資家調査®)" (Stand April 2026, veröffentlicht am 27. Mai 2026)
- 日本不動産研究所 (JREI), „54. Immobilieninvestoren-Umfrage®" – gedruckte Ausgabe (111 antwortende Unternehmen)
- 東日本不動産流通機構 (REINS East Japan, Ostjapanische Immobilien-Vertriebsorganisation), „Market Watch, Monatsbericht Juni 2026" (veröffentlicht am 10. Juli 2026)
- 国土交通省 (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, MLIT), „Ergebnisse der Gesamterhebung zu Eigentumswohnungen, Geschäftsjahr 2023 (令和5年度マンション総合調査結果)" (veröffentlicht am 21. Juni 2024)
- MLIT, „Wohnsituation und Verwaltungszustand von Eigentumswohnungen nach der Gesamterhebung GJ 2023" (Anlage 1)
- MLIT, „Zusammenfassung der Gesamterhebung zu Eigentumswohnungen GJ 2023" (Anlage 2)
- MLIT, „Leitlinie zu Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen (マンションの修繕積立金に関するガイドライン)" (erstellt April 2011, überarbeitet Juni 2024)
- MLIT, „Immobilienpreisindex (Dezember 2025 / Q4 2025)" (veröffentlicht am 31. März 2026)
- MLIT, Veröffentlichungsseite „Immobilienpreisindex" (Hinweis zur verschobenen Veröffentlichung ab April 2026)
- MLIT, „Ergebnisse der Steuerreform des Geschäftsjahres 2026" (Verlängerung der Sonderregelung zur Registereintragungssteuer bei Grundstücksübertragung)
- 財務省 (Finanzministerium), „Grundzüge der Steuerreform GJ 2026" (Verlängerung der Ermäßigung der Registereintragungssteuer um drei Jahre)
- 日本銀行 (Bank von Japan, BOJ), „Änderung der geldpolitischen Ausrichtung" (16. Juni 2026)
- 総務省統計局 (Statistikamt des Ministeriums für Innere Angelegenheiten und Kommunikation), „Wohnungs- und Grundstückszählung 2023, Basiserhebung zu Wohnungen und Haushalten"
- 総務省 (Ministerium für Innere Angelegenheiten und Kommunikation, MIC), „Überblick zur Grundsteuer"
- MIC, „Stadtplanungssteuer"
- MIC, „Grunderwerbsteuer"
- 東京都主税局 (Steuerbehörde der Präfektur Tokio), „Grunderwerbsteuer" (Ermäßigung für gebrauchte Wohngebäude setzt Eigennutzung durch eine natürliche Person voraus)
- 国税庁 (Nationale Steuerbehörde, NTA), Nr. 7191 „Steuersatztabelle zur Registereintragungssteuer"
- NTA, Nr. 7108 „Ermäßigung der Stempelsteuer bei Immobilienübertragungs- und Bauwerkverträgen"
- NTA, Nr. 1370 „Einkünfte aus Vermietung von Immobilien (不動産所得)"
- NTA, Nr. 2100 „Grundzüge der Abschreibung"
- NTA, „Nutzungsdauertabelle für die wichtigsten abschreibungsfähigen Wirtschaftsgüter"
- NTA, Nr. 5404 „Nutzungsdauer gebrauchter Wirtschaftsgüter"
- MLIT, „Höchstgrenze der Vergütung, die Immobilienmakler für die Vermittlung von Grundstücks- und Gebäudekäufen erhalten dürfen" (Bekanntmachung des früheren Bauministeriums Nr. 1552 von 1970, zuletzt geändert durch MLIT-Bekanntmachung Nr. 949 vom 21. Juni 2024)
