Unser Vermögensverwaltungsumfeld befindet sich an einem wichtigen Wendepunkt, da Japan von einer langjährigen "Welt ohne Zinsen" zu einer "Welt mit Zinsen" übergeht: Im März 2024 beschloss die Bank of Japan, ihre Negativzinspolitik aufzuheben, und hat seitdem Schritte zur Normalisierung der Geldpolitik unternommen, einschließlich schrittweiser Zinserhöhungen. Dieser historische Wandel hat nicht nur bekannte Auswirkungen, wie z. B. höhere Einlagenzinsen, sondern wirkt sich auch erheblich auf die Bewertung von Vermögenswerten wie Aktien, Anleihen und Immobilien aus.
Die Renditedifferenz, ein besonders wichtiger Indikator für Immobilieninvestitionen, schrumpft mit steigenden Zinssätzen. Dies bedeutet, dass die Annahme "niedriger Kreditzinsen", die in der Vergangenheit die Rentabilität von Immobilieninvestitionen untermauert hat, in sich zusammenfällt, was darauf hindeutet, dass herkömmliche Anlagestrategien möglicherweise nicht mehr tragfähig sind. Der Wandel ist zwar ein Risiko, schafft aber auch neue Chancen.
In diesem Artikel zeigen wir von INA&Associates Ltd. das Wesen dieser "Welt mit Zinsen" auf, wie wir unsere Vermögenswerte in der Ära eines schrumpfenden Renditeabstands betrachten sollten und welche spezifischen "Vermögenswerte zu kaufen" und"Vermögenswerte zu verkaufen" sind, und zwar aus unserer Sicht als Immobilienexperten in der Tiefe. Dies ist eine eingehende Erläuterung aus der Sicht eines Immobilienexperten. Lassen Sie uns gemeinsam neue Vermögensschutztechniken erlernen, um in Zeiten des Wandels zu überleben.
Die "Zinswelt" und die wahre Natur der Renditelücke
Um den Übergang zu einer "Welt mit Zinsen" richtig zu verstehen, ist es wichtig, die zugrundeliegende geldpolitische Wende und das Wesen der Renditelücke, eines zentralen Indikators für Immobilieninvestitionen, zu kennen.
Die geldpolitische Wende der Bank: Warum haben sich die "Zinssätze" jetzt bewegt?
Die Bank of Japan (BOJ) hat lange Zeit ein umfangreiches geldpolitisches Lockerungsprogramm beibehalten, um zu versuchen, die lang anhaltende Deflation zu überwinden. Nach einer weltweiten Inflationswelle und Anzeichen für steigende Löhne in Japan beschloss die Bank jedoch schließlich, im Jahr 2024 eine grundlegende Änderung der Geldpolitik vorzunehmen. Diese Entscheidung ist ein wichtiges Signal dafür, dass die japanische Wirtschaft in eine neue Phase eingetreten ist.
| Jahr/Monat | Wichtigste Entscheidungen | Entwicklung der Leitzinsen |
|---|---|---|
| März 2024. | Aufhebung der Negativzins-Politik | -0,1% → 0,0%-0,1% ca. |
| Juli 2024. | Weitere Zinserhöhung | 0,0%-0,1% → ca. 0,25 |
| Januar 2025. | Weitere zusätzliche Zinserhöhung | 0,25% → ca. 0,5 |
Diese Serie von Zinserhöhungen wird sich nicht nur direkt auf die Zinssätze unserer Hypotheken und Unternehmenskredite auswirken, sondern auch deren Bewertung in ihren Grundfesten erschüttern, da sie als "Diskontsatz" für alle Vermögenswerte dienen. Aus diesem Grund ist die "Welt der Zinsen" für Anleger von entscheidender Bedeutung.
Die "Renditelücke", der Kompass für Immobilieninvestitionen, verstehen
Kurz gesagt ist die Renditedifferenz ein Indikator, der die Differenz zwischen der Rentabilität einer Immobilieninvestition und den Kosten für ihre Finanzierung angibt. Die Formel ist sehr einfach, aber ihre Bedeutung ist tiefgreifend und für viele professionelle Anleger von größter Bedeutung.
Renditedifferenz = Rendite des Objekts (Cap Rate) - Fremdkapitalzins (z. B. langfristiger Leitzins)
Die Cap Rate (Kapitalisierungsrate) ist das Nettobetriebseinkommen (NOI) der Immobilie geteilt durch den Immobilienpreis und zeigt die tatsächliche Ertragskraft der Immobilie an. Der Fremdkapitalzinssatz hingegen ist der Preis für die Aufnahme eines Kredits bei einem Finanzinstitut. Mit anderen Worten: Je größer der Renditeabstand ist, desto effizienter kann der Kreditnehmer das Fremdkapital zur Erzielung von Erträgen einsetzen (Leverage).
Einer der Hauptgründe, warum der japanische Immobilienmarkt in der Vergangenheit die Aufmerksamkeit von Investoren aus der ganzen Welt auf sich gezogen hat, ist, dass dieser Renditeabstand im Vergleich zu anderen Ländern ausreichend gesichert war. Wie bereits erwähnt, beginnt dieser Vorteil derzeit jedoch zu schwinden, da die Kreditzinsen steigen.
Auswirkungen eines sinkenden Renditeabstands auf Immobilieninvestitionen
Steigende Zinssätze führen theoretisch direkt zu einer Verringerung der Renditelücke. Wie wirkt sich dies nun auf den Immobilienmarkt aus? Wir verwenden Daten, um den Mechanismus aufzudecken.
Der aktuelle Stand der Renditelücke, wie er sich aus den Daten ergibt
Die nachstehende Tabelle zeigt, wie sich die Zinssätze, die Kapitalisierungssätze für Immobilien und die Renditelücke in den letzten Jahren verändert haben. Es ist zu erkennen, dass die Zinsen zwar gestiegen sind, sich die Renditelücke jedoch stetig verringert hat, da die Kapitalisierungssätze weitgehend unverändert geblieben oder leicht gesunken sind.
| Zeitraum. | Renditen langfristiger Staatsanleihen (A) | Zinssatz für Büroimmobilien (B) | Renditeabstand (B - A) |
|---|---|---|---|
| Ende 2022 | Ca. 0,4 | Ca. 2,8 | Ca. 2,4 |
| Ende 2023 | Ca. 0,7 | Ca. 2,7 | Ca. 2,0 |
| Ende 2024 | Ca. 1,0 | Ca. 2,7 | Ca. 1,7 |
| Okt. 2025 | Ca. 1,5 | Ca. 2,7 | Ca. 1,2% Ca. |
（Anmerkung: Die Zahlen sind der Klarheit halber annähernd. Die tatsächlichen Zahlen entnehmen Sie bitte den Berichten der verschiedenen Forschungsinstitute.
Was diese Daten zeigen, ist die nackte Tatsache, dass die "Rendite aus der Zinsdifferenz", von der die Anleger früher profitierten, geringer ist als früher. Das heißt, selbst wenn Sie in eine Immobilie mit gleicher Rendite investieren, sinkt Ihre Restrendite um den Betrag der Zinserhöhung.
Zwei Gründe, warum die Immobilienpreise auch bei steigenden Zinsen nicht sinken
Früher hieß es in den Lehrbüchern: "Wenn die Zinsen steigen, fallen die Immobilienpreise". Dies ist jedoch auf dem aktuellen Markt nicht unbedingt der Fall. Insbesondere in den Stadtzentren sind die Preise hoch geblieben oder sogar weiter gestiegen. Für dieses scheinbar widersprüchliche Phänomen gibt es zwei Hauptgründe.
Der erste Grund sind "steigende Mieten ". Die Büromieten und die Wohnungsmieten steigen, da sich die Wirtschaft erholt und die Inflation zunimmt. Erinnern Sie sich an die Formel für die Kapitalisierungsrate (Nettoeinnahmen ÷ Immobilienwert). Wenn die Mieten (Nettoeinnahmen) steigen, erhöht sich die Cap Rate, auch wenn der Immobilienpreis gleich bleibt. Dieser Anstieg der Mieten gleicht den Aufwärtsdruck auf die Cap Rate (d. h. den Preisdruck) aus, der durch steigende Zinsen verursacht wird, und führt dazu, dass die Immobilienpreise gehalten oder sogar erhöht werden.
Der zweite Grund ist die "Attraktivität japanischer Immobilien aus der Sicht ausländischer Investoren". Wichtige westliche Länder haben die Zinssätze deutlich vor Japan angehoben. Infolgedessen ist der Renditeabstand in vielen Ländern extrem geschrumpft oder in vielen Städten sogar negativ geworden (umgekehrte Rendite). Im Vergleich dazu ist der Renditeabstand Japans zwar kleiner geworden, liegt aber immer noch im positiven Bereich und gilt als relativ attraktives Investitionsziel. Diese starken ausländischen Investitionsgelder stützen die japanischen Immobilienpreise.
Dieser Vorteil beschränkt sich jedoch zunehmend auf erstklassige Objekte in den Stadtzentren, wo die Erwartungen an steigende Mieten hoch sind und wo ausländische Investoren wahrscheinlich investieren werden. Wir gehen davon aus, dass sich die Polarisierung des Immobilienmarktes in Zukunft weiter verstärken wird, da Immobilien in ländlichen und vorstädtischen Gebieten kaum mit steigenden Mieten rechnen können und von den negativen Auswirkungen steigender Zinsen direkt betroffen sein könnten.
Zu kaufende" und zu verkaufende" Vermögenswerte in einer Welt mit Zinsen
In einer "Welt mit Zinsen", in der sich der Renditeabstand verringert und sich die relativen Vorzüge verschiedener Vermögenswerte ändern, wird die Auswahl der Vermögenswerte wichtiger als je zuvor. Anstatt im Ungewissen zu investieren, müssen die Portfolios optimiert werden, indem ihre Widerstandsfähigkeit gegenüber dem sich verändernden Umfeld steigender Zinssätze bewertet wird.
Anlagestrategie für das Portfolio als Ganzes
Zunächst ist es wichtig zu verstehen, wie sich die wichtigsten Anlageklassen - Immobilien, Aktien und Anleihen - gegenüber steigenden Zinsen verhalten. Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die allgemeine Widerstandsfähigkeit der einzelnen Anlageklassen.
| Anlageklasse | Auswirkung auf Zinserhöhungen (kurzfristig) | Merkmale und zu beachtende Punkte |
|---|---|---|
| Immobilien | △ bis 0 | Zunehmende Polarisierung. Gute innerstädtische Objekte können durch steigende Mieten kompensiert werden, aber regionale Objekte stehen unter Druck. Hohe Fremdfinanzierungsquoten drücken auf die Erträge. |
| Aktien | - - - 0 | Klare Schattierung nach Sektoren. Rückenwind für Finanzwerte . Andererseits werden Wachstumswerte mit hohem KGV aufgrund höherer Diskontsätze wahrscheinlich abverkauft. |
| Anleihen | ×x | Kurs und Zinssätze stehen in einem Schaukelverhältnis. Wenn die Zinssätze steigen, fallen die Kurse bestehender Anleihen. Langfristige Anleihen sind davon besonders betroffen. |
| Bargeld und Einlagen | x | profitieren direkt von steigenden Zinssätzen. Ihr Realwert sinkt jedoch, wenn sie unter die Inflationsrate fallen. |
Auf der Grundlage dieser Merkmale wird in diesem Abschnitt erläutert, welche spezifischen Vermögenswerte in Ihr Portfolio aufgenommen werden sollten und welche ebenfalls überprüft werden sollten.
Zu kaufende Vermögenswerte
In einer Phase, in der die Zinssätze steigen und gleichzeitig die Inflation zunimmt, lauten die Schlüsselwörter "Einkommen" und"Inflationsresistenz".
1. erstklassige Immobilien in Stadtzentren
Immobilien, die am wenigsten von steigenden Zinsen betroffen sind, sind nach wie vor Spitzenimmobilien in Stadtzentren mit hohen Erwartungen an steigende Mieten. In Gebieten mit hoher Wirtschaftstätigkeit ist die Mieternachfrage solide und die Mieten können leicht angehoben werden. Dadurch können sie steigende Kreditzinsen auffangen und eine stabile Renditedifferenz beibehalten. Der Vermögenswert selbst ist außerdem inflationsresistent, so dass er sowohl als defensiver als auch als offensiver Vermögenswert wirksam ist.
2. dividendenstarke Aktien und Wertaktien
Auf dem Aktienmarkt dominieren dividendenstarke Aktien mit einer stabilen Ertragsbasis und hohen Dividendenrenditen sowie Value-Aktien mit Aktienkursen, die im Vergleich zum Unternehmenswert unterbewertet bleiben, stärker als Wachstumsaktien, die in der Erwartung eines künftigen Wachstums gekauft werden. Steigende Zinssätze erhöhen die Kreditkosten eines Unternehmens, aber Unternehmen mit soliden Finanzen und starkem Cashflow sind stark genug, um die Auswirkungen zu überstehen und weiterhin eine stabile Dividende zu zahlen. Dividenden sind in Zeiten der Inflation eine wertvolle Einkommensquelle.
3. variabel verzinsliche und kurzfristige Anleihen
Anleihen sind im Allgemeinen anfällig für steigende Zinssätze, aber variabel verzinsliche Anleihen undkurzfristige Anleihen sind relativ risikofrei. Variabel verzinsliche Anleihen verbessern die Rentabilität in Zeiten steigender Zinssätze, da ihre Zinssätze entsprechend den steigenden Marktzinsen schwanken. Darüber hinaus haben kurzfristige Anleihen mit einer kurzen Laufzeit bis zur Rückzahlung ein begrenztes Risiko von Kursrückgängen aufgrund von Zinsschwankungen. Die Aufnahme dieser Anleihen ist eine wirksame Strategie zur Erhöhung der Portfoliostabilität.
Zu veräußernde Vermögenswerte (oder mit Vorsicht zu genießen)
Andererseits sollten Sie den Verkauf oder die Reduzierung des Anteils von Vermögenswerten in Erwägung ziehen, die dem Gegenwind steigender Zinsen direkt ausgesetzt sind.
1. ertragsbringende Immobilien in ländlichen und vorstädtischen Gebieten
Auf der anderen Seite der zu kaufenden Vermögenswerte sind Immobilien in ländlichen und vorstädtischen Gebieten, in denen steigende Mieten unwahrscheinlich sind und das Leerstandsrisiko hoch ist, direkt von steigenden Zinsen betroffen. Wenn die Mieten nicht erhöht werden können, während die Kreditzinsen steigen, wird die Renditelücke kleiner und das Risiko, im schlimmsten Fall in eine "Take-out"-Situation zu geraten, steigt. Auch Ausstiegsstrategien (Verkäufe) können schwieriger werden, so dass es ratsam ist, sein Portfolio zu überprüfen, bevor sich die Marktbedingungen verschlechtern.
2. Wachstumsaktien mit hohem KGV
Wachstumswerte mit hohem Wachstumspotenzial und einem hohen Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) werden in Zeiten steigender Zinsen besonders hart bewertet. Dies liegt daran, dass der "Diskontsatz" (Zinssatz), der den Nenner bei der Bewertung des Aktienkurses eines Unternehmens durch Abzinsung der künftigen Gewinne auf den Gegenwartswert darstellt, ansteigt. High-Tech-Unternehmen mit Verlusten und ohne laufende Gewinne müssen besonders vorsichtig sein.
3. Langfristige festverzinsliche Anleihen
Langfristige festverzinsliche An leihen, die in Zeiten niedriger Zinsen ausgegeben wurden, gehören zu den Vermögenswerten, die in Zeiten steigender Zinsen am stärksten von Kursverlusten bedroht sind. Wenn Sie beispielsweise eine Anleihe mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einem Zinssatz von 1 % halten und die Marktzinsen auf 3 % steigen, müssen Sie den Kurs Ihrer bestehenden Anleihe erheblich senken, wenn Sie versuchen, sie zu verkaufen, da sie weniger attraktiv ist als neu ausgegebene Anleihen. Zwar erhalten Sie das Kapital zurück, wenn Sie die Anleihe bis zur Fälligkeit halten, doch sind die Opportunitätskosten und das Risiko der Kursschwankungen bis dahin sehr hoch.
Zusammenfassung: Vermögensschutz für eine neue Ära, die den Wandel als Chance begreift
In diesem Artikel haben wir die Auswirkungen des Übergangs zu einer "Welt mit Zinsen" auf unsere Vermögensverwaltung erläutert, wobei wir uns insbesondere auf das Phänomen einer sich verringernden Renditedifferenz konzentriert haben. Abschließend wiederholen wir die wichtigsten Punkte von heute.
- Die Ankunft der "Zinswelt": Die geldpolitische Wende der Bank of Japan hat die Ära der niedrigen Zinsen beendet, und die Annahmen, auf denen die Bewertung von Vermögenswerten beruht, haben sich drastisch verändert.
- Schrumpfende Renditelücke: Mit dem Anstieg der Zinssätze schrumpft die Renditelücke, die die Rentabilität von Immobilieninvestitionen angibt. Dadurch ist es schwierig geworden, mit herkömmlichen Anlagestrategien Erträge zu erzielen.
- Polarisierung des Immobilienmarktes: Selbst bei steigenden Zinsen dürften die Preise für erstklassige innerstädtische Immobilien, bei denen mit steigenden Mieten zu rechnen ist, gehalten werden, während regionale Immobilien mit einer schwierigen Situation konfrontiert sind, was zu einer weiteren Polarisierung des Marktes führt.
- Bedeutung der Auswahl von Vermögenswerten: Es ist von entscheidender Bedeutung, die Widerstandsfähigkeit der einzelnen Vermögenswerte in einem Umfeld steigender Zinsen zu bewerten. Es ist notwendig, die Portfolios umzustrukturieren, indem man "zu kaufende" Vermögenswerte (z. B. Immobilien im Stadtzentrum, dividendenstarke Aktien) und "zu verkaufende" Vermögenswerte (z. B. regionale Immobilien, Wachstumswerte) identifiziert.
Das Aufkommen einer "Welt mit Zinsen" ist für viele Anleger Neuland und kann als riskant empfunden werden. Aus einem anderen Blickwinkel betrachtet, ist dies jedoch auch eine Gelegenheit, Marktverzerrungen zu korrigieren und hochwertige Vermögenswerte zum richtigen Preis zu identifizieren. Spekulative Methoden, die sich auf eine übermäßige Hebelwirkung stützen, sind nicht mehr praktikabel, und es ist an der Zeit, den inneren Wert von Vermögenswerten in Frage zu stellen.
An diesem Wendepunkt ist es wichtiger denn je, das Wissen vertrauenswürdiger Experten zu nutzen, um ein optimiertes Portfolio aufzubauen, das Ihrer Vermögenssituation und Risikotoleranz entspricht. Als Immobilienexperten sind wir von INA & Associates K.K. bestrebt, jeden einzelnen unserer Kunden bei der Verteidigung seines Vermögens und der Schaffung von Werten zu unterstützen. Wenn Sie Bedenken oder Fragen zu Ihrer eigenen Vermögensstrategie haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.
Häufig gestellte Fragen
F1: Ist es gefährlich, in Immobilien zu investieren?
Es ist nicht generell gefährlich. Der Schlüssel ist die Auswahl der Immobilien. Wie in diesem Artikel erläutert, sind gute Objekte in Stadtzentren, die weniger anfällig für steigende Zinsen sind und bei denen mit steigenden Mieten zu rechnen ist, nach wie vor attraktive Anlageziele. Auf der anderen Seite sind Investitionen in regionale Immobilien, die auf eine leichte Hebelwirkung setzen, riskanter als früher. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der sorgfältigen Prüfung von Objekten unter Hinzuziehung von Experten.
F2: Was sollte ich mit den Immobilien tun, die ich bereits besitze?
Zunächst empfehlen wir Ihnen, die Einnahmen- und Ausgabensituation Ihres Immobilienbestands und die Auswirkungen künftiger Zinserhöhungen genau zu simulieren. Wenn die Immobilie wenig Spielraum für Mieterhöhungen bietet und sich der Cashflow aufgrund steigender Zinsen verschlechtern dürfte, ist eine Strategie, den Verkauf zu erwägen, solange die Marktbedingungen günstig sind. Handelt es sich hingegen um eine Qualitätsimmobilie, besteht kein Grund, sie überstürzt zu verkaufen. Nehmen Sie es als eine gute Gelegenheit, Ihr gesamtes Portfolio zu überprüfen.
F3: Was wird mit den variablen Hypothekenzinsen in der Zukunft geschehen?
Es ist sehr wahrscheinlich, dass die variablen Hypothekenzinsen im Zuge der Leitzinserhöhung der Bank of Japan allmählich steigen werden. Allerdings ist der Wettbewerb zwischen den Finanzinstituten auch sehr hart, so dass ein starker Anstieg unwahrscheinlich ist. Es ist wichtig, den Cashflow des Haushalts zu überprüfen und sicherzustellen, dass die Rückzahlungen nicht unangemessen hoch sind, selbst wenn die Zinssätze um ein gewisses Maß steigen. Wenn Sie sich unsicher sind, sollten Sie eine Umfinanzierung zu einem festen Zinssatz in Betracht ziehen.
