日本大樓投資報酬率2026｜行情、理想值與試算

日本的大樓投資報酬率調查制度，是由「一般財團法人日本不動產研究所」每半年進行一次問卷調查後公布的官方數據——這是日本特有的市場慣例，台灣、香港並沒有對應的全國性半年報。根據最新一期調查，截至2026年4月，東京城南地區整棟出租住宅（套房型）的預期報酬率為3.6%，日本地方主要城市則落在4.2%至5.0%之間。所謂「理想報酬率」並非某個固定數值，而是取決於報酬率能比貸款利率高出多少。本文鎖定「手上已經有具體物件的價格與租金，想判斷這個物件到底能不能買」的讀者，完整整理最新行情表、計算實質報酬率時應納入的各項費用單價，並以首都圈（東京、神奈川、埼玉、千葉）平均水準的中古大樓（成交價5,208萬日圓，約新台幣1,090萬元，專有面積63.02平方公尺，屋齡27.48年）為例，示範四個步驟的完整試算——所有數據均附一手資料出處。

本文重點

截至2026年4月，整棟出租住宅的預期報酬率為東京城南3.6%、大阪與橫濱4.2%、札幌4.9%、仙台與廣島5.0%（資料來源：日本不動產研究所《第54回不動產投資家調查》）。
同樣是東京城南地區，投資人要求的「預期報酬率」為3.6%，但實際成交的「成交報酬率」卻只有3.4%。這0.2個百分點的落差，顯示買方為了搶到物件而讓步的幅度。
計算實質報酬率所需的費用，其實有官方統計可依循。全國平均每戶每月管理費為11,503日圓（約新台幣2,416元），修繕基金為13,054日圓（約新台幣2,741元）（資料來源：日本國土交通省《令和5年度大樓總合調查》）。
以首都圈平均水準的中古大樓（成交價5,208萬日圓，約新台幣1,090萬元）試算，表面殖利率3.92%，在納入各項費用、購屋雜費與空置率後，以總投資額計算的報酬率會降至2.40%。
在日本政策利率來到1.0%的現在，判斷基準已不是報酬率的絕對數值，而是「實質報酬率是否高於貸款常數」。若無法超過，借款金額愈高，手上留下的現金流反而愈少。

日本大樓投資的報酬率行情，2026年時點大概是多少

先講結論。截至2026年4月，整棟出租住宅的預期報酬率，東京城南地區為3.6%，日本地方主要城市則落在4.2%至5.0%之間。即使投資人買的是區分所有的單一戶（產權概念類似台灣的公寓大廈單一住宅單元），這個整棟物件的行情水準仍會是定價的基準，因為賣方在開價時，心裡想的正是「整棟物件能跑出來的報酬率」。

這些數字出自一般財團法人日本不動產研究所每年公布兩次的《不動產投資家調查》。2026年5月27日公布的第54回調查（調查基準日為2026年4月，共111家機構回覆）是目前最新的一版。由於數據是投資機構自行填報，而非仲介業者的廣告數字，可以作為判斷行情的可靠基準——這一點與台灣部分房仲網站自行標示的「預估報酬率」性質不同，後者往往缺乏第三方調查佐證。

東京都內（城南、城東）的預期報酬率與成交報酬率

東京都內的數據，是「預期報酬率」與「成交報酬率」成對公布的。調查設定的標準物件條件為：距最近車站徒步10分鐘以內、屋齡未滿5年、總戶數約50戶的整棟出租住宅。

住宅類型	地區	預期報酬率	成交報酬率
套房型（25～30平方公尺）	城南（目黑區、世田谷區）	3.6%	3.4%
套房型（25～30平方公尺）	城東（墨田區、江東區）	3.8%	3.5%
家庭房型（50～80平方公尺）	城南（目黑區、世田谷區）	3.7%	3.4%
家庭房型（50～80平方公尺）	城東（墨田區、江東區）	3.9%	3.6%
外籍人士高級租賃住宅（低層型）	港區（麻布、赤坂、青山）	3.9%	3.5%
外籍人士高級租賃住宅（超高層型）	港區（麻布、赤坂、青山）	3.9%	3.5%

資料來源：日本不動產研究所《第54回不動產投資家調查》（調查基準日2026年4月）。

這張表格首先要看的，是預期報酬率與成交報酬率之間的差距。城南套房型的落差為0.2個百分點，城東則是0.3個百分點。也就是說，實際成交的報酬率，比投資人心目中「希望達到」的水準低了0.2至0.3個百分點——換句話說，買方之間互相競價把價格推高，也因此讓出了相應的報酬率空間。

全國12地區預期報酬率一覽（套房型／家庭房型）

除東京以外的11個地區，調查同樣公布了相同條件下整棟出租住宅的預期報酬率，本文一併列出與上一期調查（第53回，2025年10月）相比的變動幅度。

地區	套房型	較上次變動	家庭房型	較上次變動
東京城南	3.6%	−0.1	3.7%	−0.1
大阪	4.2%	−0.1	4.3%	0.0
橫濱	4.2%	−0.1	4.3%	0.0
埼玉	4.5%	未公布	4.5%	未公布
千葉	4.5%	未公布	4.6%	未公布
名古屋	4.5%	0.0	4.5%	0.0
福岡	4.5%	0.0	4.5%	0.0
京都	4.6%	0.0	4.6%	0.0
神戶	4.7%	0.0	4.7%	0.0
札幌	4.9%	−0.1	5.0%	0.0
仙台	5.0%	0.0	5.0%	0.0
廣島	5.0%	0.0	5.1%	0.0

資料來源：日本不動產研究所《第54回不動產投資家調查》（調查基準日2026年4月）。埼玉、千葉僅刊載於紙本冊子版，未公布與上次調查的差異。

從這份表格可以讀出三件事。第一，「東京與地方」的落差並非一致擴大——東京城南3.6%與最高的仙台、廣島5.0%相差1.4個百分點，但與大阪、橫濱4.2%相比卻只差0.6個百分點。第二，套房型與家庭房型之間的差距僅0.0至0.1個百分點，顯示影響報酬率的關鍵是地區，而非房型格局。第三，本次下滑的僅有東京城南、札幌、橫濱、大阪的套房型，以及東京城南的家庭房型，地方城市的家庭房型則全數持平。

「預期報酬率」與「成交報酬率」有什麼不同

預期報酬率，是投資人心中「這個物件至少要有這樣的收益才會買」的門檻，可以理解為買方的期望值。相對地，成交報酬率則是實際成交時的報酬率，是市場交易後的結果數字。

當這兩個數字出現落差時，代表市場正偏向買方或賣方其中一邊。2026年4月的調查中，成交報酬率低於預期報酬率，意味著即使報酬率低於原本的期望，物件依然被買走——也就是說，目前是賣方優勢、價格偏高的局面。事實上，同一份調查中回答「將積極進行新投資」的投資機構高達93%。

評估物件時，請把這兩個數字分開使用：預期報酬率是「自己至少要守住的底線」，成交報酬率則是「在目前市場上，要讓步到什麼程度才買得到」的參考指標。對於習慣以單一「投報率」數字下判斷的台灣、香港投資人來說，日本市場這種「期望值與成交值並列公布」的做法，反而提供了更完整的議價空間判斷依據。

為什麼報酬率持續下滑

報酬率下滑的原因很單純：房價上漲的速度比租金快。根據國土交通省「不動產價格指數」（以2010年平均為100），區分所有大樓的季節調整值在令和7年（2025年）12月為225.1，較前一年同月的207.7上漲了8.4%。與住宅綜合指數148.0相比，區分所有大樓的漲幅明顯突出。

作為商用不動產的整棟大樓、公寓（一棟）指數也來到176.1，較上一期上升1.2%。作為分母的房價漲成這樣，只要租金沒有以同樣速度上漲，報酬率自然會下降。換句話說，報酬率下滑並非市況惡化，而是房價上漲的另一面。另需說明，原訂於令和8年（2026年）4月起公布的令和8年1月以後數據，因計算程式出現問題而延後公布（令和8年7月29日國土交通省公告），因此目前最新公布值仍是令和8年3月31日發布的令和7年12月、令和7年第4季數據。

報酬率有四種｜表面、實質、總投資額報酬率與CCR的比較

「報酬率」這個詞，其實包含四個不同的指標，看的是哪一個，結論會完全不同，因此先在這裡做個整理。

指標	計算公式	分母包含項目	用於哪種判斷
表面報酬率（毛報酬率）	年租金收入 ÷ 物件價格	僅物件價格	用於物件間橫向比較、初步篩選
實質報酬率（NOI報酬率）	（年租金收入－年度營運費用）÷ 物件價格	僅物件價格	衡量物件本身的獲利能力
總投資額報酬率（FCR）	年度NOI ÷（物件價格＋購屋雜費）	物件價格＋仲介費、稅金、登記費用	與貸款利率、貸款常數比較，判斷是否該貸款
CCR（自有資金報酬率）	年度稅前現金流 ÷ 自有資金	僅實際投入的現金	比較自有資金投入何處較有利

實務上最常被忽略的，就是排名第三的總投資額報酬率。購屋時產生的各項雜費，通常會落在物件價格的5%左右，若沒把這筆錢算進分母就直接拿來跟貸款利率比較，很容易做出錯誤判斷。關於表面報酬率與實質報酬率定義本身的差異，也可參考表面報酬率與實質報酬率的差異及選屋注意事項一文。

廣告上的「報酬率10%」是表面報酬率｜要看分母漏了什麼

刊登在銷售資料或不動產入口網站上的報酬率，幾乎清一色都是表面報酬率——單純用年租金收入除以物件價格得出的數字，管理費、修繕基金、稅金一律沒有扣除，購屋時的仲介費與不動產取得稅也沒有計入分母。

看到廣告上的報酬率，請務必向銷售人員確認以下三點：「這個租金是現況租金，還是滿租假設？」「管理費、修繕基金每月各多少？」「地價稅、房屋稅（都市計畫稅）一年各多少？」只要這三項數字到手，就能自行算出實質報酬率。台灣讀者需注意，日本的固定資產稅是土地與建物合併課徵的單一稅目，與台灣分開課徵地價稅、房屋稅的制度不同，換算時不能直接套用台灣的稅制概念。

滿租假設租金與現況租金的落差，能讓報酬率動一個百分點

整棟物件廣告上的報酬率，有時會把空置戶也用「應該可以租到這個價位」的假設租金計入計算。假設10戶中有2戶空置，若採用滿租假設，顯示出來的報酬率會比實際收入高出兩成的租金基礎去計算。

即使表面報酬率標示8%，若入住率只有80%，實際收入基礎的報酬率就只有6.4%。1.6個百分點的差距，足以左右「這個物件到底該不該買」的結論。請務必向賣方索取租賃清冊（Rent Roll，即各戶租約條件一覽表），逐戶確認簽約日期、租金金額與租期後，再重新計算一次。

實質報酬率該抓多少費用

要算出實質報酬率，必須先把年度營運費用換算成具體金額。如果只用「大概是租金的20%」這種感覺去估算，物件之間的差異就會被抹平。日本政府其實公布了實際金額的全國平均值，建議以此為起點來推算。

項目	單價・稅率	資料來源
管理費（每月／戶）	平均11,503日圓（約新台幣2,416元，不含由停車場使用費等挪用支應的部分；含挪用金額的總額為17,103日圓）	國土交通省《令和5年度大樓總合調查》
修繕基金（每月／戶）	平均13,054日圓（約新台幣2,741元，含挪用金額的總額為13,378日圓；平成30年度為12,268日圓）	國土交通省《令和5年度大樓總合調查》
修繕基金參考額度（每月／平方公尺）	20層樓以下、總樓地板面積5,000～10,000平方公尺以下者平均252日圓（區間170～320日圓），20層樓以上者平均338日圓（區間240～410日圓）	國土交通省《大樓修繕基金指引》（令和6年6月修訂）
固定資產稅（地價稅・房屋稅）	標準稅率1.4%（課稅基準為固定資產評估額，課稅基準日為1月1日）	總務省《固定資產稅概要》
都市計畫稅	由市町村依條例訂定，但不得超過0.3%（上限稅率）。課稅的地方自治團體共639個	總務省《都市計畫稅》
租賃管理委託費	依租金一定比例計算，實際比例依與管理公司簽訂的合約而定，請以合約上的實際金額為準	管理委託合約書
火災保險費・修繕費	可列為不動產所得的必要經費（固定資產稅、火災保險費、折舊費用、修繕費）	日本國稅廳 No.1370〈取得不動產收入時〉

管理費11,503日圓、修繕基金13,054日圓為全國平均

國土交通省每五年進行一次大樓管理實況調查，最新一次是令和5年度調查，結果於令和6年6月21日公布。調查顯示，每戶每月管理費平均為11,503日圓（約新台幣2,416元），修繕基金平均為13,054日圓（約新台幣2,741元）。光這兩項加總，一年就是294,684日圓（約新台幣6.19萬元）。

以年租金200萬日圓（約新台幣42萬元）的區分所有大樓為例，光管理費與修繕基金就會吃掉租金的14.7%。在此之外，還要再加上地價稅、房屋稅、租賃管理委託費、火災保險費，以及退租時的「原狀回復」（點交修復）費用。

修繕基金要以未來調漲為前提來看

計算實質報酬率時，最容易被忽略的就是修繕基金未來調漲的可能性。同一份調查顯示，有36.6%的大樓修繕基金餘額不足。既然不足，遲早會發生調漲月費或臨時徵收一次性費用的情況。台灣的公寓大廈依《公寓大廈管理條例》也設有「公共基金」制度，但日本大樓修繕基金的提撥標準與長期修繕計畫更為制度化，且政府直接公布全國平均行情供屋主與投資人比對，這是台灣目前較少見的資訊揭露方式。

國土交通省的指引（平成23年4月制定，令和6年6月修訂）依366個長期修繕計畫案例，整理出整個計畫期間內修繕基金平均額度的參考標準：20層樓以下、總樓地板面積5,000～10,000平方公尺以下者，每月每平方公尺252日圓；20層樓以上者，每月每平方公尺338日圓。

套用在專有面積63平方公尺的住宅單元，若以每月每平方公尺252日圓計算約為15,900日圓，以338日圓計算則約為21,300日圓。目前全國平均的13,054日圓，其實低於這個參考標準。購買前請務必索取長期修繕計畫書與基金餘額資料，確認是否已排定調漲計畫。完整的判斷步驟整理在修繕基金行情、費用處理與調漲風險一文。

固定資產稅1.4%、都市計畫稅0.3%以下與評估額的關係

固定資產稅的標準稅率為1.4%，課稅基準是登記在固定資產課稅台帳上的評估額，建地一般以公告地價等的7成為評估目標。都市計畫稅則課徵於市街化區域內的土地與建物，稅率由市町村依條例訂定，但不得超過0.3%。截至2025年4月1日，全國1,719個市町村中，有639個地方自治團體有課徵都市計畫稅。

區分所有大樓因適用「住宅用地課稅基準特例」，土地部分的稅額會比單純用評估額計算出來的金額更低。因此，稅額不建議自行推估，請務必向賣方索取地價稅、房屋稅（固定資產稅、都市計畫稅）的課稅明細單，使用實際金額——這是每個物件差異最大的一項費用。

算進購屋初期費用後，報酬率會下降幾個百分點

只把物件價格當分母算出來的報酬率，會比實際情況更高，因為購屋時還要負擔仲介費、登記規費（登錄免許稅）、不動產取得稅、印花稅、司法代書（司法書士）報酬等費用，合計約落在物件價格的5%左右。把這筆費用也算進分母，得出來的就是總投資額報酬率（FCR）。

項目	本則稅率	投資用適用稅率	適用期限
登記規費（登錄免許稅）｜土地所有權移轉	2.0%	1.5%（有減免）	至令和11年（2029年）3月31日止
登記規費（登錄免許稅）｜建物所有權移轉	2.0%	2.0%（不適用0.3%減免）	無適用期限
登記規費（登錄免許稅）｜抵押權設定	0.4%	0.4%（不適用0.1%減免）	無適用期限
不動產取得稅｜住宅・土地	4%	3%	至令和9年（2027年）3月31日止
不動產取得稅｜建地課稅基準	評估額	評估額之1/2	至令和9年（2027年）3月31日止
印花稅｜買賣契約書	超過5,000萬日圓、1億日圓以下為6萬日圓	超過1,000萬日圓、5,000萬日圓以下1萬日圓／超過5,000萬日圓、1億日圓以下3萬日圓（減免後）	至令和9年（2027年）3月31日止
仲介服務費（居間・上限）	依公告訂定上限	200萬日圓以下5.5%／超過200萬日圓至400萬日圓4.4%／超過400萬日圓3.3%（含相當於消費稅等金額）	無適用期限

登記規費、不動產取得稅、印花稅、仲介服務費的內容與適用期限

土地所有權移轉登記所需的登記規費（登錄免許稅），本則稅率2.0%已減免至1.5%。這項優惠措施在令和8年度稅制改革中延長3年，適用期間為令和8年4月1日至令和11年3月31日。信託登記也從0.4%減免至0.3%。

不動產取得稅本則稅率為4%，但住宅與土地部分為3%（適用至令和9年3月31日）。建地等的課稅基準會壓縮為評估額的1/2。不動產轉讓契約書的印花稅也有減免措施，契約金額超過5,000萬日圓、1億日圓以下者為3萬日圓（適用至令和9年3月31日）。

仲介服務費的上限，由昭和45年（1970年）建設省告示第1552號（最終修正為令和6年6月21日國土交通省告示第949號）訂定。超過400萬日圓的部分為3.3%，速算公式為「物件價格×3%＋6萬日圓」，再加上相當於消費稅等的金額。

投資用大樓無法適用住宅用建物的登記規費減免

這是很容易被忽略的一點。建物所有權移轉登記，針對住宅用建物有千分之三（0.3%）的大幅減免。但這項優惠，依國稅廳稅額表明文規定，僅限於「個人取得住宅用建物，並供自己居住使用」的情形。出租用的投資型大樓不在適用範圍內，須適用本則稅率2.0%。

抵押權設定登記的0.1%減免，同樣以自住為適用條件，投資用物件須適用0.4%。此外，不動產取得稅針對中古住宅的課稅基準扣除，同樣要求「個人供自己居住使用」，因此投資用的中古區分所有大樓也無法適用。

如果直接套用自住購屋的文章或試算工具，初期費用很可能會被低估數十萬日圓之譜。投資用物件請務必以投資用的稅率計算。減免措施的適用範圍，也請一併參考不動產取得稅減免措施與退稅申請流程一文。這一點也是日本與台灣稅制的明顯差異之一：台灣的房屋稅、契稅並沒有針對「自住用」與「出租用」設定不同登記費率的制度，投資人不能直接套用台灣的自住優惠邏輯去推估日本的初期成本。

用5,208萬日圓的中古大樓來實際試算報酬率

接下來實際進行試算。前提數據取自東日本不動產流通機構（東日本REINS）公布的2026年6月度首都圈中古大樓成交平均值：成交價5,208萬日圓（約新台幣1,090萬元）、專有面積63.02平方公尺、屋齡27.48年。當月成交件數4,241件，成交每平方公尺單價82.64萬日圓。

由於租金因物件而異，本文設定為月租17萬日圓（年租204萬日圓，約新台幣3.57萬元／月）。這並非統計數值，而是為了方便讀者代入自己物件的招租租金所設定的假設值。以下所有計算，只要替換這個數字，都能用同樣的步驟重新試算一次。

步驟1：算出表面報酬率

首先，計算分母只放物件價格的表面報酬率。

年租金收入：170,000日圓 × 12個月＝ 2,040,000日圓（約新台幣42.8萬元）
表面報酬率：2,040,000日圓 ÷ 52,080,000日圓＝ 3.92%

3.92%這個數字，正好落在東京城南套房型預期報酬率3.6%與城東3.8%之間。就這個階段的評估而言，並沒有明顯偏離行情。

步驟2：扣除年度費用，換算成實質報酬率

接著扣除營運費用。管理費與修繕基金採用令和5年度大樓總合調查的平均值，其餘項目則明確標示為假設值。

項目	年額	計算方式
管理費	138,036日圓	11,503日圓／月（國土交通省全國平均）
修繕基金	156,648日圓	13,054日圓／月（國土交通省全國平均）
地價稅・房屋稅（固定資產稅・都市計畫稅）	120,000日圓	假設值，請以課稅明細單上的實際金額替換
租賃管理委託費	102,000日圓	假設為租金的5%，請以合約上的實際金額替換
火災保險費	10,000日圓	假設值
點交回復原狀・設備更新準備金	100,000日圓	假設值（相當於租金約0.6個月份，按年攤提）
年度費用合計	626,684日圓（約新台幣13.16萬元）	佔租金30.7%

年度NOI：2,040,000日圓 − 626,684日圓＝ 1,413,316日圓（約新台幣29.68萬元）
實質報酬率（以物件價格為分母）：1,413,316日圓 ÷ 52,080,000日圓＝ 2.71%

表面殖利率3.92%，變成了實質報酬率2.71%，到這個階段已經下滑了1.21個百分點。接下來，把購屋時的雜費也加進分母。

仲介服務費：（52,080,000日圓 × 3% ＋ 60,000日圓）× 1.1 ＝ 1,784,640日圓（約新台幣37.5萬元）
登記規費・土地：評估額1,000萬日圓 × 1.5% ＝ 150,000日圓（約新台幣3.15萬元）
登記規費・建物：評估額600萬日圓 × 2.0% ＝ 120,000日圓（約新台幣2.52萬元）
登記規費・抵押權設定：貸款4,000萬日圓 × 0.4% ＝ 160,000日圓（約新台幣3.36萬元）
不動產取得稅・土地：1,000萬日圓 × 1/2 × 3% ＝ 150,000日圓（約新台幣3.15萬元）
不動產取得稅・建物：600萬日圓 × 3% ＝ 180,000日圓（約新台幣3.78萬元）
印花稅：30,000日圓（約新台幣6,300元）
司法代書報酬等：100,000日圓（約新台幣2.1萬元）
雜費合計：2,674,640日圓（約新台幣56.17萬元）（物件價格的5.14%）

※固定資產評估額（土地1,000萬日圓、建物600萬日圓）為假設值，實際請以課稅明細單上的數字為準。

總投資額：52,080,000日圓＋ 2,674,640日圓＝ 54,754,640日圓（約新台幣1,149.85萬元）
總投資額報酬率（FCR，滿租假設）：1,413,316日圓 ÷ 54,754,640日圓＝ 2.58%

步驟3：納入空置率，往保守方向修正

到目前為止都是持續滿租的假設。就區分所有大樓的單一戶而言，空置狀態其實只有「有」或「沒有」兩種，但拉長多年來看就能換算成比率。舉例來說，入住率95%大約相當於每4年發生一次退租、每次空置約2.4個月的水準。

入住率	年租金收入	年度費用	年度NOI	FCR
100%（滿租假設）	2,040,000日圓	626,684日圓	1,413,316日圓	2.58%
95%	1,938,000日圓	621,584日圓	1,316,416日圓	2.40%
90%	1,836,000日圓	616,484日圓	1,219,516日圓	2.23%

※租賃管理委託費與租金連動，因此費用也會隨入住率調整而減少。

廣告上標示的3.92%，在納入費用、雜費與空置率後，變成了2.40%，差距達1.52個百分點。這個2.40%，才是這個物件實際能創造出來的真實獲利能力。

步驟4：算入貸款，觀察CCR與殖利率利差

最後來看貸款的效果。日本銀行在2026年6月16日的金融政策決定會議上，決議促使無擔保隔夜拆款利率維持在1.0%左右。補充當座存款制度的適用利率為1.0%，基準放款利率為1.25%。以此利率水準為出發點，本文假設投資用不動產貸款利率為年利率2.5%、期間30年、本息均等攤還（實際條件依金融機構與借款人條件而異）。對台灣、香港投資人而言，這個利率水準遠低於當地一般房貸利率，是日本不動產槓桿操作相對友善的背景之一，但匯率波動與跨境融資限制，是額外必須納入考量的風險。

這裡要用到「貸款常數（K）」，也就是年度還款總額除以貸款餘額所得出的數值，代表的是包含本金攤還在內的「借款成本率」，而不只是利率而已。

貸款4,000萬日圓（約新台幣840萬元）・年利率2.5%・30年期的年度還款總額：1,896,580日圓（約新台幣39.83萬元）
貸款常數K：1,896,580日圓 ÷ 40,000,000日圓＝ 4.741%

前面算出來的FCR（入住率95%）為2.40%。FCR的2.40%遠低於貸款常數4.741%。在這種狀態下增加貸款金額，現金流反而會減少。以下用三種自有資金投入方式來比較。

貸款金額	自有資金	年度還款總額	年度稅前現金流	CCR
0日圓（現金購買）	54,754,640日圓（約新台幣1,149.85萬元）	0日圓	1,316,416日圓	2.40%
2,000萬日圓（約新台幣420萬元）	34,754,640日圓（約新台幣729.85萬元）	948,290日圓（約新台幣19.91萬元）	368,126日圓（約新台幣7.73萬元）	1.06%
4,000萬日圓（約新台幣840萬元）	14,754,640日圓（約新台幣309.85萬元）	1,896,580日圓（約新台幣39.83萬元）	−580,164日圓（約新台幣−12.18萬元）	−3.93%

借得愈多，CCR反而愈低，借到4,000萬日圓時現金流甚至變成負數，這就是「負槓桿」。槓桿並不是「想用就能用」的工具，只有在FCR高於貸款常數時，槓桿才會發揮正向效果。殖利率利差（Yield Gap）的觀念，詳細整理在殖利率利差的定義與計算方法一文。

若要讓這個物件的借款發揮正向效果，FCR必須超過4.741%。以總投資額5,475萬日圓（約新台幣1,150萬元）換算，NOI需達到259萬日圓（約新台幣54.4萬元）左右，幾乎是目前132萬日圓的兩倍。若租金維持不變，物件價格必須砍半才有機會達標。這也是為什麼日本地方預期報酬率4.5%至5.0%的地區、以及價格較為壓低的物件，會成為投資人考慮的選項。

另外，在日本不動產研究所同一份調查中，將「利率上升」列為未來風險因素的投資機構多達122家，位居首位；其次是「建築成本高漲、管理費等營運成本上升」的73家。可見整個市場關注的都是同一個問題。

空置率該抓多少

空置率該抓多少，並沒有標準答案，但憑感覺抓「大概5%」，跟依統計數據去推估，說服力完全不同。以下列出三項可供判斷的官方數據。

指標	數值	資料來源
空屋數・空屋率	900萬2千戶・13.8%（皆為歷史新高）	總務省《令和5年住宅・土地統計調查》
出租用空屋	443萬6千戶	同上
租賃住宅戶數（其中民營租賃住宅）	1,946萬2千戶，占住宅總數35.0%（民營租賃住宅1,568萬4千戶）	同上
租賃住宅（專用住宅）月租金	平均59,656日圓（約新台幣1.25萬元）（民營租賃住宅：非木造68,548日圓、木造54,409日圓）	同上
有3個月以上空置的大樓	34.0%（其中空置戶數比例超過20%者占0.8%）	國土交通省《令和5年度大樓總合調查》
有出租戶的大樓	77.8%	同上

空屋率13.8%、出租用空屋443萬6千戶代表什麼

根據令和5年住宅・土地統計調查，日本總住宅數為6,504萬7千戶，其中空屋900萬2千戶，空屋率13.8%。相較2018年的848萬9千戶，增加了51萬3千戶，兩項數字都是歷史新高。其中出租用空屋為443萬6千戶，占整體空屋約一半。

租賃市場上已經有443萬戶找不到房客的空屋，這個事實說明了把空置率設得接近零有多危險。不過這是全國性的數字，請務必透過入口網站的刊登件數，或向管理公司詢問，實際確認物件所在地與相近房型的招租現況後，再自行設定空置率。

有3個月以上空置的大樓占34.0%

根據國土交通省令和5年度大樓總合調查，有3個月以上空置的大樓比例為34.0%。雖然較平成30年度下降，但仍是每3棟就有1棟。空置戶數比例超過20%的大樓，則僅占0.8%。

另一方面，有出租戶存在的大樓比例高達77.8%，代表大多數分售型大樓，其實已經有部分住戶是租賃使用。同一棟大樓內若存在互相競爭的招租戶，就會對租金形成下拉壓力。購買前，請務必確認同一棟大樓內目前有幾戶正在招租。

新成屋與中古屋、整棟與區分所有，報酬率差在哪裡

報酬率的水準，會因新成屋或中古屋、整棟或區分所有而產生結構性的不同，以下整理成一張表格。

分類	報酬率水準	折舊耐用年數（RC鋼筋混凝土住宅）	費用結構	出場（轉售）
新成屋・整棟	最低（以東京城南3.6%～3.7%為基準）	47年	短期內修繕支出少，但修繕基金未來會調漲	買方族群廣泛，但須預期新成屋溢價會隨時間下滑
新成屋・區分所有	低（單價通常比整棟更高）	47年	管理費、修繕基金形成固定支出	同棟其他住戶會形成競爭
中古屋・整棟	高（以地方主要城市4.2%～5.1%為基準）	依簡便法縮短（屋齡27年則為25年）	須自行承擔大規模修繕與設備更新費用	因土地價值仍在，建物老舊後仍相對好脫手
中古屋・區分所有	中等（隨管理委員會運作狀況大幅波動）	依簡便法縮短（屋齡27年則為25年）	有修繕基金調漲、臨時徵收一次性費用的風險	管理狀況與基金餘額，左右買方的評價

折舊年數會改變稅後留下的現金

即使報酬率相同，折舊費用不同，稅後留下來的現金也會不一樣。依國稅廳耐用年數表，鋼骨鋼筋混凝土造、鋼筋混凝土造的住宅用建物耐用年數為47年，磚造、石造、空心磚造住宅用為38年，木造住宅用則為22年。

若取得的是中古物件，可用簡便法把耐用年數估得更短。對於已經歷部分法定耐用年數的資產，公式為「（法定耐用年數－經過年數）＋經過年數×20%」，未滿1年的畸零數捨去，若結果不足2年則以2年計。

屋齡27年的RC鋼筋混凝土大樓：（47年－27年）＋27年×20% ＝ 20年＋5.4年＝ 25.4年 → 25年
假設建物價格為1,800萬日圓（約新台幣378萬元）時，年度折舊費用參考值：新成屋（47年）約38萬日圓（約新台幣8萬元），中古屋（25年）約72萬日圓（約新台幣15.1萬元）

中古屋的年度折舊費用約為新成屋的1.9倍，這部分會壓縮課稅所得，改善稅後現金流。不過折舊攤提完畢後，這項費用就會消失，出售時已折舊的部分還會反映在增加的讓渡所得（資本利得）上。請理解：減價折舊不是消除稅金，而是把繳稅時間點往後遞延的機制。詳細計算方法整理在不動產折舊與法定耐用年數的計算方法一文。另外，若資本性支出超過取得價額的50%，就無法使用簡便法。

報酬率高的物件，通常帶有典型風險

廣島的預期報酬率5.0%與東京城南的3.6%，這1.4個百分點的差距，正是買方所承擔風險的對價。報酬率高的物件，通常都有理由。

租賃需求薄弱，或高度依賴特定企業、大學
屋齡老舊，給排水管線或外牆即將面臨更新期
管理委員會的修繕基金不足，即將面臨調漲或臨時徵收
難以重建，或金融機構不易給出擔保評估
出場時買方有限（買方也不易取得融資）

這些風險都不會在買下的當下浮現，而是在5年後、10年後才顯露出來。判斷基準不該是「報酬率高就買」，而是能不能用言語說清楚，這個報酬率究竟是哪種風險的對價。若考慮以整棟形式投資，完整步驟整理在整棟大樓投資的入門指南一文。

理想的報酬率該如何決定｜INA&Associates的思考方式

常有人問我們：「理想的報酬率是幾%？」我們刻意不用固定數值回答這個問題，因為同樣是4%，用利率1%借款跟用利率3%借款，本質上是完全不同的兩種投資。

不是問「要幾%才夠」，而是問「能不能守住貸款利率＋幾%」

判斷的順序如下：首先算出總投資額報酬率（FCR）；接著根據該物件可申請到的貸款條件，算出貸款常數（K）；最後檢視FCR是否高於K。若FCR高於K，借款會增加手上留存的現金；若低於K，借款則會減少留存的現金。

在政策利率來到1.0%的環境下，這個差距比過去更緊縮。過去能以1%出頭的利率借款的年代，FCR只要4%就能拉出足夠的利差；現在即使FCR相同，也可能出現幾乎沒有利差可言的情況。正因如此，我們希望投資人養成「看利差，而不是看報酬率絕對值」的判斷習慣。而創造利差的方法，其實只有四種：壓低價格、減少費用、提高入住率、提高自有資金比例。

而這四項當中，購買之後還能持續調整的，就只有費用與入住率。我們之所以不敢輕忽管理的實務工作，正是因為這是決定投資成敗少數可控的變數。物件的價格在買下的那一刻就已經固定，但入住率與費用，會在往後的營運過程中持續變動。這也是INA&Associates長期投入資產管理實務、而不只是仲介媒合的原因——對於身處台灣、香港、無法親自到場管理物件的海外投資人而言，能否找到值得信賴、長期經營的日本在地管理團隊，往往比報酬率本身更能決定投資成果。

除了報酬率之外，還要確認的5個數字

只看報酬率做判斷，容易漏掉之後才會顯現出來的關鍵因素。我們在檢視物件時，除了報酬率之外，還會一併確認以下五項數字。

入住率實績：不是假設值，而是過去3年的實際入住狀況，透過租賃清冊與進出租紀錄確認。
修繕基金餘額與長期修繕計畫：相對於計畫金額，餘額究竟短缺多少。國土交通省調查顯示，36.6%的大樓修繕基金不足。
管理費等的欠繳狀況：有住戶欠繳管理費3個月以上的大樓占30.1%。欠繳會直接削弱管理委員會的財務體質。
屋齡與結構：相對於RC鋼筋混凝土47年法定耐用年數的剩餘年數，同時影響融資年限與折舊計算。
出場的預估價格：假設10年後出售，屆時的報酬率水準下，誰會用什麼價格買下——連買方能否取得融資都一併納入考量。

唯有這五項數字都補齊，報酬率的數字才有意義。建議搭配中古大樓維持費用的結構與不動產投資報酬率的最低門檻兩篇文章，建立起屬於自己的判斷基準。

常見問題（FAQ）

Q. 截至2026年，大樓投資的平均報酬率大概是多少？

截至2026年4月，整棟出租住宅的預期報酬率為：東京城南3.6%、大阪與橫濱4.2%、名古屋・福岡・埼玉・千葉4.5%、京都4.6%、神戶4.7%、札幌4.9%、仙台與廣島5.0%（資料來源：日本不動產研究所《第54回不動產投資家調查》）。東京城南的成交報酬率為3.4%，比預期報酬率低0.2個百分點。

Q. 理想的報酬率該設定為幾%？

並非某個固定數值，而是應以總投資額報酬率（FCR）是否高於貸款常數（年度還款總額÷貸款金額）來判斷。日本銀行在2026年6月16日的金融政策決定會議上，決議促使無擔保隔夜拆款利率維持在1.0%左右，若以利率2.5%、30年期貸款計算，貸款常數約為4.74%。若FCR低於這個數值，借款金額愈高，手上留存的現金反而愈少。

Q. 表面報酬率與實質報酬率會差多少？

以首都圈平均水準的中古大樓（成交價5,208萬日圓，約新台幣1,090萬元・63.02平方公尺・屋齡27.48年，假設月租17萬日圓）試算，表面殖利率3.92%、實質報酬率2.71%、將雜費算進分母後為2.58%、入住率95%時為2.40%，合計產生1.52個百分點的落差。

Q. 空置率該預估多少？

建議先確認物件所在地與相近房型的租賃市場現況後再設定。可供參考的數據包括：全國空屋率13.8%、出租用空屋443萬6千戶（總務省《令和5年住宅・土地統計調查》）、有3個月以上空置的大樓占34.0%（國土交通省《令和5年度大樓總合調查》）。屋齡愈老的物件，建議設定得愈保守。

Q. 投資用大樓也能適用登記規費的減免嗎？

建物所有權移轉登記的0.3%減免，以及抵押權設定登記的0.1%減免，兩者都以「個人供自己居住使用」為適用條件，因此投資用物件無法適用，須採本則稅率——建物2.0%、抵押權設定0.4%。至於土地所有權移轉登記的1.5%減免（適用至令和11年3月31日），則不論用途皆可適用。

引用・參考資料

以下資料均為日本政府機關、日本央行及日本不動產專業機構所公布的一手資料，連結維持原始日文網址（多為PDF或政府網站），機構名稱以日文原名並附繁體中文譯註。