在考慮公寓投資時，首先應確認的指標是收益率。如果只看表面的數字，可能會導致判斷失誤，因此理解正確的計算方法與市場水準非常重要。
公寓投資的收益率大約是多少？
收益率的理解方式：表面收益率與實質收益率
不動產投資中的收益率分為兩種。
- 表面收益率：年租金收入 ÷ 物件購買價格。廣告中刊載的收益率幾乎都是這一項
- 實質收益率：扣除稅金、管理費、修繕費等各項支出後的實際收益率
實際到手金額必須以實質收益率來判斷。即使表面收益率達到10%，如果各項支出偏高，實質收益率也會明顯下降。
東京都內套房公寓的收益率行情
根據2017年不動產投資調查：
- 城南區域（港區、品川區、目黑區、大田區）：預期收益率4.5%，成交收益率4.3%
- 城東區域（墨田區、江東區等）：預期收益率4.8%，成交收益率4.5%
東京都內平均理想收益率通常被認為是3%至3.5%。收益率高的物件往往空置風險也較高，因此重視穩定收益率的判斷非常重要。
地方城市的收益率行情
地方城市套房公寓的預期收益率通常不低於5.0%，其中廣島以6.1%處於最高水準。物件購買價格較低是高收益率的主要原因，整體上往往比東京都內高出1%以上。
如何準確掌握實質收益率？
廣告中的數字要注意通常是表面收益率
「收益率10%」之類的數字屬於表面收益率。實際上還需要扣除稅金、登記費用與管理費，因此實質收益率會更低。
租金收入分為「現況租金」與「滿租預估」兩種
廣告中的收益率計算通常以滿租預估租金為基礎。由於物件並不一定始終滿租，因此必須進行考量一定空置率（5%至10%）的收益率模擬。
如何進行收益率模擬？
- 根據物件購買價格與年租金收入（按滿租預估）計算表面收益率
- 計算管理費、固定資產稅、修繕費等年度各項支出
- （年租金收入 − 各項支出）÷ 物件購買價格 ＝ 實質收益率
- 反映空置風險（5%至10%），以保守方式進行試算
新建公寓與中古公寓的收益率有何不同？
| 類別 | 表面收益率區間 | 特徵 |
|---|---|---|
| 新建公寓 | 2至5% | 由於購買價格較高，收益率較低，但實際流入金額的絕對值較大 |
| 中古公寓 | 3至7% | 收益率較高，但因購買價格較低，回收金額有時會較小 |
例如，新建公寓2,000萬日圓、收益率2%（年收入60萬日圓）vs 中古公寓500萬日圓、收益率7%（年收入35萬日圓）這個對比例子說明，不能只憑收益率高低來判斷，而應綜合評估投資金額、收入絕對值與風險。
常見問題（FAQ）
Q. 不動產投資中「好的收益率」標準是什麼？
在東京都內，實質收益率約3%通常被視為較穩定的標準。在地方城市可期待5%以上，但也需要同時考量空置風險。
Q. 收益率高的物件是否存在風險？
收益率高的物件很多情況下伴隨著空置風險較高、需要修繕或地段條件較差等風險。
Q. 使用貸款時，收益率應如何理解？
由於需要償還貸款，實際留在手中的金額會減少，但更重要的是以投入自有資金所對應的收益率（cash-on-cash return）進行評估。
Q. 投資中古公寓時有哪些注意點？
收益率看起來可能較高，但事前確認修繕成本、設備更新費用以及管理組合財務狀況非常重要。
