Vier Grundregeln zur Vermeidung überhöhter Immobilienpreise

In der Welt der Immobilieninvestitionen gibt es eine Fülle von Immobilieninformationen, die mit attraktiven Begriffen wie "hohe Rendite", "Neubau" und "Bahnhofsnähe" versehen sind. Nimmt man jedoch die Angaben des Verkäufers für bare Münze, besteht die Gefahr, dass man unwissentlich eine Immobilie zu einem Preis erwirbt, der deutlich über dem Marktpreis liegt - der so genannte "Overpricing". Überhöhte Preise sind ein ernsthaftes Problem, das den Cashflow in der Zukunft belasten und im schlimmsten Fall zum Scheitern der Investition führen kann.

In diesem Artikel erläutern wir, basierend auf unserer Erfahrung aus zahlreichen Immobilientransaktionen als INA&Associates, ausführlich und mit konkreten Beispielen und Daten die vier eisernen Regeln zur Vermeidung von Overpricing und zur Realisierung einer soliden Immobilieninvestition aus Sicht eines Experten. Wenn Sie diesen Artikel bis zum Ende gelesen haben, werden Sie über das Wissen verfügen, den Wert einer Immobilie in aller Ruhe einzuschätzen und den Preis selbstbewusst zu verhandeln. Diese Lektüre ist ein Muss für jeden Vermieter, der mit Immobilieninvestitionen erfolgreich sein will.

1. Einschätzung des Immobilienwerts auf der Grundlage der "angemessenen Miete" (Vermeidung überhöhter Preise)

Das erste Tor zum Erfolg oder Misserfolg bei Immobilieninvestitionen hängt davon ab, wie genau Sie den Wert einer Immobilie einschätzen. Insbesondere ist es äußerst gefährlich, die vom Verkäufer festgesetzte Miete oder die auf dieser Grundlage berechnete Flächenrendite für bare Münze zu nehmen.

Gründliche Marktforschung: Berechnen Sie selbst die "marktgerechte Miete".

Der Wert einer Immobilie wird durch die Miete bestimmt, die sie einbringt. Daher sollten Sie als Erstes eine gründliche Marktuntersuchung durchführen. Sie müssen die Mieten von Immobilien mit ähnlichen Bedingungen (z. B. Alter, Größe, Grundriss, Ausstattung) in der Umgebung der Immobilie, die Sie zu kaufen beabsichtigen, untersuchen und die "angemessene Marktmiete", die die Immobilie wert sein sollte, selbst berechnen.

Nehmen wir zum Beispiel an, der Verkäufer bietet eine Miete von 80.000 Yen und eine Flächenrendite von 6 % an. Wenn der Marktpreis ähnlicher Immobilien in der Umgebung jedoch bei 70.000 Yen liegt, können Sie davon ausgehen, dass der angemessene Wert dieser Immobilie niedriger ist als die Preisvorstellung des Verkäufers. Diese Differenz von ¥10.000 hat einen erheblichen Einfluss auf die zukünftige Rentabilität.

Wie die obige Tabelle zeigt, liegt der Wert der Immobilie bei einer Neubewertung zu einer angemessenen Miete um 2 Millionen JPY niedriger. Dies ist die Realität der Überteuerung.

Verhandlungsgrundlage: Setzen Sie selbstbewusst einen "Grenzpreis" an.

Ausgehend von der angemessenen Miete wird der "wahre Wert" der Immobilie deutlich. Ist die angemessene Miete niedriger als die vom Verkäufer geforderte Miete, ist dies eine klare Grundlage für die Preisverhandlung, d. h. für die Festlegung eines "Grenzpreises". Zögern Sie nicht, zu einem Preis zu verhandeln, der Ihre Zielrendite bei Vollvermietung zu der von Ihnen ermittelten angemessenen Miete sicherstellt. Verhandlungen, die auf objektiven Daten und nicht auf emotionalen Argumenten beruhen, sind der Schlüssel zum Erfolg.

2. Übermäßige "Einzugsprivilegien" sind ein Gefahrensignal

Seien Sie vorsichtig mit "Einzugsprivilegien", insbesondere bei neu gebauten Immobilien und bei Immobilien, die höhere Renditen als die Marktmiete versprechen. Auf den ersten Blick mögen diese Vergünstigungen für die Mieter vorteilhaft erscheinen, doch dahinter kann sich die geringe Wettbewerbsfähigkeit des Objekts verbergen.

Beispiele für gefährliche Vergünstigungen

Wenn eine der folgenden Vergünstigungen zu großzügig ausfällt, sollte dies als "Gefahrensignal" für ein Problem mit der Immobilie gewertet werden

• Langfristige kostenlose Miete: Eine kostenlose Miete für mehr als drei Monate deutet darauf hin, dass die Immobilie so unattraktiv ist, dass die Mieter nicht einziehen werden, wenn nicht für diesen Zeitraum auf die Miete verzichtet wird.
• Völlig kostenlose Kaution, Schlüsselgeld und Maklerprovision: Wenn die Anfangskosten auf Null gesenkt werden, kann dies ein Versuch sein, Mieter anzuziehen, die normalerweise nicht in der Lage wären, diese Mietspanne zu zahlen.
• Extrem lockere Mieterauswahl: Wenn das Objekt neu ist, aber die Mieterauswahl extrem locker ist, kann der Vermieter gezwungen sein, Mieter zu akzeptieren, bei denen ein hohes Risiko für Mietrückstände oder Probleme besteht.

Diese Vorteile sind ein klares Zeichen des Marktes, dass die festgesetzte Miete zu hoch ist und dass die Lage und die Immobilie selbst nicht wettbewerbsfähig sind. Bevor der Kauf einer Immobilie in Erwägung gezogen wird, muss genau geprüft werden, ob die Immobilie auch ohne diese Vergünstigungen voll belegt werden kann und ob langfristig eine stabile Mietverwaltung zu erwarten ist.

3. Verständnis der Merkmale des Gebiets und der "Saisonalität" des Marktes

Der Mietmarkt weist nicht immer eine konstante Nachfrage auf. Ein genaues Verständnis der Merkmale des Gebiets, in dem sich die Immobilie befindet, und der "Saisonalität" der Mietnachfrage ist für das Management des Leerstandsrisikos unerlässlich.

Identifizierung von Zielgruppen und hoher Saisonalität

Ermitteln Sie zunächst, welche Bevölkerungsgruppe in dem Gebiet den größten Mietbedarf hat. Zum Beispiel Studenten in der Nähe eines Universitätscampus, Büroangestellte in einer Wohnung für Alleinstehende im Stadtzentrum oder Familien in einem Einfamilienhaus in den Vororten.

Ermitteln Sie dann die "Hochsaison", in der diese Zielgruppe wahrscheinlich umzieht. Im Allgemeinen ist die Nachfrage in der Zeit von Januar bis März am höchsten, wenn Studenten und Berufsanfänger unterwegs sind. Einige Gebiete können jedoch ihre eigenen saisonalen Besonderheiten aufweisen, wie z. B. der Frühherbst, wenn Unternehmen umziehen oder wenn Fabrikarbeiter in die Region ein- und ausziehen.

Insbesondere in Gegenden, in denen sich die Nachfrage auf bestimmte Zeiten des Jahres konzentriert, wie z. B. in Studentenvierteln, besteht die Gefahr, dass die Immobilie bis zum nächsten großen Umzug fast ein Jahr lang leer steht, wenn man die Hochsaison verpasst, was die Verwaltung erheblich erschwert. Vor dem Kauf ist es wichtig, detaillierte Informationen zu sammeln, z. B. durch Gespräche mit Vermietungsagenturen in der Gegend.

4. Strenge Berechnung der Mietkosten

Bei der Beurteilung der Rentabilität einer Immobilie ist es sehr gefährlich, Entscheidungen allein auf der Grundlage der Oberflächenrendite zu treffen. In Wirklichkeit fallen bei der Anwerbung von Mietern und beim Zustandekommen eines Vertrags verschiedene Kosten an. Diese "realen Betriebskosten", d. h. die Mietkosten, müssen genau geschätzt und der Cashflow berechnet werden.

Oft übersehene 'versteckte Kosten'

Zu den Leasingkosten gehören

• Verlust von Leerstandsmöglichkeiten: die wichtigsten Kosten. Wenn zum Beispiel ein Raum mit einer Miete von 80.000 Yen zwei Monate lang leer steht, kann dies allein zu einem Einkommensverlust von 160.000 Yen führen.
• Werbekosten (AD): Dies sind Erfolgsprämien, die an Vermietungsagenturen gezahlt werden, um so schnell wie möglich Mieter zu finden. In der Regel entsprechen sie einer oder zwei Monatsmieten, in stark umkämpften Gebieten können sie aber auch höher sein.
• Kostenlose Miete: Eine mietfreie Zeit, die als Vergünstigung für den Einzug angeboten wird, sollte ebenfalls als Kosten anerkannt werden, da Sie auf die Einnahmen verzichten, die Sie erzielt hätten.
• Wiederherstellungskosten: Reinigungs- und Reparaturkosten nach dem Auszug sind ebenfalls Kosten für den Einzug des Nachmieters.

Es ist wichtig, vor dem Kauf zu simulieren, ob Sie nach Berücksichtigung all dieser Kosten noch einen ausreichenden Cashflow (Residualeinkommen) erzielen können. Eine realistische Einnahmen- und Ausgabenplanung, statt sich von oberflächlichen Zahlen beeinflussen zu lassen, ist entscheidend, um eine langfristig stabile Immobilieninvestition zu realisieren.

Fazit: für sinnvolle Investitionsentscheidungen

In diesem Artikel wurden vier unumstößliche Regeln erläutert, um überhöhte Preise zu vermeiden und bei Immobilieninvestitionen erfolgreich zu sein.

• Die richtige Miete berechnen: Führen Sie eine gründliche Marktrecherche durch und ermitteln Sie den wahren Wert der Immobilie auf der Grundlage objektiver Daten.
• Analyse der Nebenkosten: Sehen Sie übermäßige Nebenkosten als Gefahrensignal und ermitteln Sie die wahre Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie.
• Verstehen der Saisonalität des Marktes: Verstehen der Merkmale des Gebiets und der Wellen der Mietnachfrage, um das Leerstandsrisiko zu steuern.
• Kalkulation der Mietkosten: Planen Sie Einnahmen und Ausgaben unter Berücksichtigung aller realen Betriebskosten und nicht nur der oberflächlichen Rendite.

All diese Regeln sind für Immobilieninvestitionen von grundlegender Bedeutung, werden aber von vielen Investoren übersehen. Sie müssen den Markt immer mit eigenen Augen analysieren und bereit sein, ruhige Entscheidungen zu treffen, ohne die Informationen des Verkäufers oder des Immobilienunternehmens als selbstverständlich anzusehen. Wir hoffen, dass Ihre Immobilieninvestition erfolgreich verlaufen wird.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)