在考虑公寓投资时，首先应确认的指标是收益率。如果只看表面的数字，可能会导致判断失误，因此理解正确的计算方法和市场水平非常重要。
公寓投资的收益率大概是多少？
收益率的理解方式：表面收益率与实际收益率
房地产投资中的收益率分为两种。
- 表面收益率：年租金收入 ÷ 物业购买价格。广告中刊载的收益率几乎都是这一项
- 实际收益率：扣除税金、管理费、维修费等各项支出后的实际收益率
实际到手金额必须以实际收益率来判断。即使表面收益率达到10%，如果各项支出较高，实际收益率也会明显下降。
东京都内单间公寓的收益率行情
根据2017年房地产投资调查：
- 城南区域（港区、品川区、目黑区、大田区）：预期收益率4.5%，成交收益率4.3%
- 城东区域（墨田区、江东区等）：预期收益率4.8%，成交收益率4.5%
东京都内平均理想收益率通常被认为是3%至3.5%。收益率高的物业往往空置风险也更高，因此重视稳定收益率的判断非常重要。
地方城市的收益率行情
地方城市单间公寓的预期收益率通常不低于5.0%，其中广岛以6.1%处于最高水平。物业购买价格较低是高收益率的主要原因，整体上往往比东京都内高出1%以上。
如何准确把握实际收益率？
广告中的数字要注意通常是表面收益率
“收益率10%”之类的数字属于表面收益率。实际上还需要扣除税金、登记费用和管理费，因此实际收益率会更低。
租金收入分为“现状租金”和“满租预估”两种
广告中的收益率计算通常以满租预估租金为基础。由于物业并不一定始终满租，因此必须进行考虑一定空置率（5%至10%）的收益率模拟。
如何进行收益率模拟？
- 根据物业购买价格和年租金收入（按满租预估）计算表面收益率
- 计算管理费、固定资产税、维修费等年度各项支出
- （年租金收入 − 各项支出）÷ 物业购买价格 ＝ 实际收益率
- 反映空置风险（5%至10%），以保守方式进行试算
新建公寓与二手公寓的收益率有何不同？
| 类别 | 表面收益率区间 | 特点 |
|---|---|---|
| 新建公寓 | 2至5% | 由于购买价格较高，收益率较低，但实际流入金额的绝对值较大 |
| 二手公寓 | 3至7% | 收益率较高，但因购买价格较低，回收金额有时会较小 |
例如，新建公寓2,000万日元、收益率2%（年收入60万日元）vs 二手公寓500万日元、收益率7%（年收入35万日元）这一对比例子表明，不能只凭收益率高低来判断，而应综合评估投资金额、收入绝对值和风险。
常见问题（FAQ）
Q. 房地产投资中“好的收益率”标准是什么？
在东京都内，实际收益率约3%通常被视为较为稳定的标准。在地方城市可期待5%以上，但也需要同时考虑空置风险。
Q. 收益率高的物业是否存在风险？
收益率高的物业很多情况下伴随着空置风险较高、需要维修或地段条件较差等风险。
Q. 使用贷款时，收益率应如何理解？
由于需要偿还贷款，实际留在手中的金额会减少，但更重要的是以投入自有资金所对应的收益率（cash-on-cash return）进行评估。
Q. 投资二手公寓时有哪些注意点？
收益率看起来可能较高，但事前确认维修成本、设备更新费用以及管理组合财务状况非常重要。
