在看数字之前，有一点是理解日本公寓（マンション，即区分所有权公寓大厦）投资收益率的前提：日本建筑区分所有权及其占用的土地持份，绝大多数属于所有権（永久产权，Freehold）——可以无限期持有、继承、自由转让，不存在到期日，也没有续期缴费问题。这与中国大陆住宅建设用地使用权最长70年、届满涉及续期的制度完全不同。这意味着，本文下面出现的每一个收益率数字，背后对应的都是"永久持有"的资产，而不是"剩余若干年使用权"的资产，两者在长期持有逻辑、抵押融资、跨代继承规划上都不能直接类比。
明确这个前提后再看数字：截至2026年4月，东京城南地区一整栋出租住宅（一室户型）的期望收益率为3.6%，地方主要城市为4.2%~5.0%。理想收益率并不是"应该达到百分之几"这样的固定数值，而是取决于收益率能在贷款利率之上叠加出多少空间。本文面向已经手握候选物件的价格与租金、想要判断"这套房子能不能买"的读者，汇总了最新的行情表、计入实际收益率的各项费用单价，以及以首都圈一套成交价5,208万日元（约合人民币250万元）、专有面积63.02㎡、房龄27.48年的中古公寓为样本的四步计算示例，所有数据均标注一次信息出典。
本文要点
- 截至2026年4月，一整栋出租住宅的期望收益率为：东京城南3.6%、大阪与横滨4.2%、札幌4.9%、仙台与广岛5.0%（日本不动产研究所〈日本不動産研究所，Japan Real Estate Institute〉第54回不动产投资者调查）。
- 同为东京城南地区，投资者要求的"期望收益率"为3.6%，但实际成交的"交易收益率"为3.4%。这0.2个百分点的差，反映的是买方在价格上让步的幅度。
- 实际收益率需要扣除的费用有据可查：管理费全国平均每户每月11,503日元（约合人民币552元），维修储备金〈修繕積立金，性质类似中国大陆的住宅专项维修资金，但采用按月持续缴纳制〉全国平均每户每月13,054日元（约合人民币627元）（国土交通省〈日本国土交通省〉令和5年度公寓综合调查）。
- 以首都圈一套成交均价5,208万日元（约合人民币250万元）的中古公寓计算，表面收益率3.92%，在计入运营费用、购入税费与空置率后，按总投资额计算会降到2.40%。
- 日本基准利率升至1.0%的当下，判断标准不再是收益率的绝对值，而是"实际收益率是否高于贷款常数"。一旦低于贷款常数，借得越多，到手现金流反而越少。
2026年日本公寓投资收益率行情如何
先说结论。截至2026年4月，一整栋出租住宅的期望收益率为东京城南3.6%，地方主要城市4.2%~5.0%。即便是购买区分所有的公寓单元（一户），这个整栋物业的收益率水平仍是定价基准，因为卖方定价时会参照"整栋物业能跑出的收益率"。
数据来源是一般财团法人日本不动产研究所〈日本不動産研究所，Japan Real Estate Institute〉每年两次公布的"不动产投资者调查"。2026年5月27日公布的第54回调查（截至2026年4月，回收111家机构问卷）是最新一期。由于是投资机构自行填报的数字，而非中介的宣传报价，可以作为行情基准使用。
东京都内（城南・城东）的期望收益率与交易收益率
东京都内的数据是期望收益率与交易收益率成对公布的。样本物业设定为：距最近车站步行10分钟以内、房龄不满5年、总户数约50户的一整栋出租住宅。
| 住宅类型 | 地区 | 期望收益率 | 交易收益率 |
|---|---|---|---|
| 一室户型（25~30㎡） | 城南（目黑区・世田谷区） | 3.6% | 3.4% |
| 一室户型（25~30㎡） | 城东（墨田区・江东区） | 3.8% | 3.5% |
| 家庭户型（50~80㎡） | 城南（目黑区・世田谷区） | 3.7% | 3.4% |
| 家庭户型（50~80㎡） | 城东（墨田区・江东区） | 3.9% | 3.6% |
| 外籍人士高端租赁（低层型） | 港区 麻布・赤坂・青山 | 3.9% | 3.5% |
| 外籍人士高端租赁（超高层型） | 港区 麻布・赤坂・青山 | 3.9% | 3.5% |
出典：日本不动产研究所〈日本不動産研究所〉「第54回 不动产投资者调查®」（截至2026年4月）。
这张表首先值得关注的是期望收益率与交易收益率之间的差。城南地区一室户型相差0.2个百分点，城东相差0.3个百分点。这说明投资者心目中"至少要这个水平才买"的门槛，比实际成交低了0.2~0.3个百分点。换句话说，买方之间相互竞价推高了价格，也就相应让出了这部分收益率。中国大陆一二线城市住宅市场同样存在买家竞价推高成交价、压低租金回报率的现象，但日本这套"期望/交易"双轨公开数据，能让投资者直接量化"让价了多少"，这正是中国大陆二手房市场普遍缺乏的透明度参照。
全国12个地区期望收益率一览（一室户型／家庭户型）
东京以外的11个地区，同样公布了相同条件下一整栋出租住宅的期望收益率。以下同时列出与上一期调查（第53回・2025年10月）相比的变动。
| 地区 | 一室户型 | 较上期 | 家庭户型 | 较上期 |
|---|---|---|---|---|
| 东京城南 | 3.6% | −0.1 | 3.7% | −0.1 |
| 大阪 | 4.2% | −0.1 | 4.3% | 0.0 |
| 横滨 | 4.2% | −0.1 | 4.3% | 0.0 |
| 埼玉 | 4.5% | 未公布 | 4.5% | 未公布 |
| 千叶 | 4.5% | 未公布 | 4.6% | 未公布 |
| 名古屋 | 4.5% | 0.0 | 4.5% | 0.0 |
| 福冈 | 4.5% | 0.0 | 4.5% | 0.0 |
| 京都 | 4.6% | 0.0 | 4.6% | 0.0 |
| 神户 | 4.7% | 0.0 | 4.7% | 0.0 |
| 札幌 | 4.9% | −0.1 | 5.0% | 0.0 |
| 仙台 | 5.0% | 0.0 | 5.0% | 0.0 |
| 广岛 | 5.0% | 0.0 | 5.1% | 0.0 |
出典：日本不动产研究所「第54回 不动产投资者调查®」（截至2026年4月）。埼玉、千叶两地区仅刊载于纸质版报告，未公布与上期的差值。
从这张表能读出三点。第一，并非"东京与地方"整齐地拉开差距：东京城南3.6%与最高的仙台、广岛5.0%相差1.4个百分点，但与大阪、横滨4.2%相比只相差0.6个百分点。第二，一室户型与家庭户型之间的差距只有0.0~0.1个百分点，地区对收益率的影响远大于户型本身。第三，本期出现下降的只有东京城南、札幌、横滨、大阪的一室户型，以及东京城南的家庭户型，地方城市的家庭户型全部持平。
"期望收益率"与"交易收益率"有何区别
期望收益率，是投资者心中"这套物业至少要跑出这个收益，我才会买"的门槛，可以理解为买方的心理报价。交易收益率则是实际成交时反推出的收益率，是市场博弈的结果数字。
当两者出现差距时，说明市场正倾向买方优势或卖方优势中的一方。2026年4月的调查中，交易收益率低于期望收益率——也就是说，即使收益率低于心理预期，物业依然能成交，这意味着卖方处于优势、价格偏高。事实上，同一份调查中回答"将积极进行新投资"的机构占比高达93%。
实际看房时，请把这两个数字分开使用：期望收益率是"自己至少要守住的底线"，交易收益率是"在当前市场上，最多能让步到什么程度还买得到"的参考。
为什么收益率在持续下降
收益率下降的原因很单纯：房价的涨幅快于租金。根据国土交通省的不动产价格指数（以2010年平均值为100），区分所有公寓的季节调整值在令和7年（2025年）12月已达到225.1。上年同月为207.7，相当于一年上涨了8.4%。与住宅综合指数148.0相比，只有区分所有公寓的涨幅特别突出。
商用不动产中的公寓・出租住宅（整栋）指数也达到176.1，环比上涨1.2%。作为分母的价格涨这么多，只要租金没能以同样速度上涨，收益率就会下降。收益率的下降不是市场恶化的信号，而是房价上涨的另一面。需要说明的是，该指数原计划自令和8年（2026年）4月起公布令和8年1月以后的数据，但因计算程序出现故障，公布已延后（令和8年7月29日 国土交通省通知）。因此，令和7年12月、令和7年第4季度数据（于令和8年3月31日公布）是目前最新的公布值。这一整套"收益率与价格指数联动"的政府公开数据体系本身也是日本市场的特点之一：相比之下，中国大陆住宅价格与租金数据披露口径相对分散，日本投资者能在同一机构（国土交通省）体系下同时追踪价格指数与收益率变化。
收益率有四种｜表面、实际、总投资额基准与CCR的比较
"收益率"这个词，其实笼统地指代四个各自独立的指标。看的是哪一个，结论会完全不同，因此先做梳理。中国大陆房地产投资者通常只用"租金回报率"这一个笼统指标来判断，很少细分到融资成本层面——这正是日本这套四层指标体系值得跨境投资者参考的地方，尤其是后两项（总投资额基准收益率、CCR）都是把融资条件计入收益率计算的指标。
| 指标 | 计算公式 | 计入分母的项目 | 用于什么判断 |
|---|---|---|---|
| 表面收益率（毛收益率） | 年租金收入 ÷ 物业价格 | 仅物业价格 | 把多个物业并排做初步筛选 |
| 实际收益率（NOI收益率） | （年租金收入 − 年运营费用）÷ 物业价格 | 仅物业价格 | 衡量物业本身的盈利能力 |
| 总投资额基准收益率（FCR） | 年NOI ÷（物业价格＋购入时各项费用） | 物业价格＋中介费・税费・登记费用 | 与贷款利率、贷款常数比较，判断是否值得借款 |
| CCR（自有资金收益率） | 年税前现金流 ÷ 自有资金 | 仅实际投入的现金 | 比较自有资金投在哪里更有利 |
实务中最容易被忽视的，是从上往下数第三个——总投资额基准收益率。购入时产生的各项费用大约相当于物业价格的5%左右，如果不把这部分计入分母就直接与贷款利率比较，判断很容易出错。关于表面收益率与实际收益率这两个定义本身的区别，也可参见〈表面收益率与实际收益率的区别及选房注意事项〉。
广告上的"收益率10%"是表面收益率｜要看清分母里没算什么
销售资料和房产门户网站上标注的收益率，几乎全部是表面收益率——单纯用年租金收入除以物业价格得出的数字，既没有扣除管理费和维修储备金，也没有扣税。购入时的中介费和不动产取得税同样没有计入分母。这一点与中国大陆二手房中介常挂在嘴边的"租金回报率"性质相近：多数情况下也只是租金除以总价的粗算，两地投资者在这一步都需要主动向对方索要更细的数字。
看到广告收益率时，请向销售人员确认以下三点："这个租金是按现状出租计算，还是按满租假设计算？""管理费和维修储备金每月各是多少？""固定资产税和都市计划税〈日本地方政府就持有房产征收的两项税，中国大陆尚无直接对应税目，最接近的概念是部分城市房产税试点中的持有环节税负〉一年各是多少？"把这三个数字补齐，就能自己算出实际收益率。
满租假设租金与现状租金之差，能让收益率相差1个百分点
整栋物业的广告收益率，有时会把空置房间也按"应该能租到这个价"的假设租金计入计算。一栋10户中有2户空置的物业，如果按满租假设计算，显示出来的收益率会比实际收入高出两成。
即使表面收益率标注为8%，出租率若只有80%，按实收计算就只有6.4%。1.6个百分点的差，足以改变"要不要买这套物业"的结论。请务必索取租约明细表〈レントロール，即各户签约日期、租金、合同期限的清单〉，逐户核对合同日期、租金、剩余合同期限后重新计算。对习惯了国内短期合同、信息颗粒度较粗的投资者来说，日本的租约明细表能提供细到每一户的数据，值得花时间逐行核对。
实际收益率应预留多少运营费用
要算出实际收益率，需要先把年度运营费用落实到具体金额。如果用"大概是租金的20%"这种凭感觉的估算，物业之间本来存在的差异就会被抹平。日本政府公布了实际金额的全国平均值，请以此为起点。
| 费目 | 单价・税率 | 出典 |
|---|---|---|
| 管理费（每户每月） | 平均11,503日元（约合人民币552元，不含停车场使用费等抵充部分；含抵充部分的总额为17,103日元，约合人民币821元） | 国土交通省 令和5年度公寓综合调查 |
| 维修储备金（每户每月） | 平均13,054日元（约合人民币627元；含抵充部分的总额为13,378日元。平成30年度〈2018年度〉为12,268日元） | 国土交通省 令和5年度公寓综合调查 |
| 维修储备金参考标准（每㎡每月） | 20层以下、总建筑面积5,000~10,000㎡时平均252日元（约合人民币12元，区间170~320日元）；20层以上时平均338日元（约合人民币16元，区间240~410日元） | 国土交通省《公寓维修储备金指引》（令和6年6月修订） |
| 固定资产税 | 标准税率1.4%（计税基础为固定资产评估值，纳税义务发生日为每年1月1日） | 总务省《固定资产税概要》 |
| 都市计划税 | 由市町村条例规定，但不得超过0.3%（上限税率）。全国征收该税的地方自治体共639个 | 总务省《都市计划税》 |
| 租赁管理委托费 | 按租金一定比例收取，具体由与管理公司签订的合同决定，请以合同实际金额为准 | 管理委托合同 |
| 财产保险费・维修费 | 可计入不动产所得的必要经费（固定资产税、财产保险费、折旧费、维修费） | 国税厅 No.1370《取得不动产收入时》 |
管理费11,503日元、维修储备金13,054日元为全国平均值
国土交通省每五年开展一次公寓管理实况调查，最新一次是令和5年度调查，结果于令和6年（2024年）6月21日公布。其中每户每月的管理费平均为11,503日元（约合人民币552元），维修储备金平均为13,054日元（约合人民币627元）。仅这两项，一年合计就是294,684日元（约合人民币1.41万元）。
如果一套区分所有公寓的年租金为200万日元（约合人民币9.6万元），仅管理费与维修储备金两项，就会吃掉租金的14.7%。在此基础上，还要再加上固定资产税、都市计划税、租赁管理委托费、火灾保险费，以及退租时的原状恢复费用〈原状回復費，指日本法律要求房东在租客退租后将房屋恢复至可正常使用状态所产生的翻新支出，性质与中国大陆的"退租维修/翻新支出"接近，但日本有国土交通省统一指引界定房东与租客各自的负担范围〉。
维修储备金要按"未来会上涨"的前提来看
看实际收益率时，最容易被忽略的是维修储备金未来的上涨。同一份调查显示，维修储备金余额不足的公寓占比高达36.6%。既然不足，迟早会在某个时点上调月缴金额，或临时征收一次性补缴款。
国土交通省的指引（平成23年〈2011年〉4月制定，令和6年6月修订）基于366个长期维修计划案例，给出了整个计划周期内维修储备金平均标准的参考值：20层以下、总建筑面积5,000~10,000㎡时为每㎡每月252日元；20层以上为每㎡每月338日元。
套用到专有面积63㎡的住户，按每㎡每月252日元计算约为15,900日元（约合人民币763元），按338日元计算约为21,300日元（约合人民币1,022元）。目前13,054日元的全国平均值，其实是低于这个参考标准的。购买前请务必索取长期维修计划书和储备金余额明细，确认是否已排入上调计划。判断步骤可参见〈维修储备金的行情、费用处理与上涨风险〉。中国大陆的住宅专项维修资金通常是购房时一次性缴纳、后续极少续筹，而日本的按月持续缴纳制意味着这项支出会伴随持有期持续存在，务必计入长期现金流测算，而不是当作购房时的一次性成本。
固定资产税1.4%、都市计划税0.3%以下与评估值的关系
固定资产税的标准税率为1.4%，计税基础是登记在固定资产课税台账上的评估值，住宅用地大致按公示地价等的7成来评估。都市计划税只针对城市化区域内的土地和建筑物征收，税率由各市町村自行以条例规定，但不得超过0.3%。截至2025年4月1日，全国1,719个市町村中，实际征收都市计划税的有639个。
区分所有公寓适用住宅用地计税基础的减免特例，因此土地部分的税额会低于按评估值直接计算出的数字。所以，税额不要靠自己估算，请向卖方索取固定资产税・都市计划税的课税明细单，使用实际金额。这是所有费用项目中，物业之间差异最大的一项。
计入购入时初期费用，收益率会下降多少
只把物业价格作为分母算出的收益率，会比实际情况偏高。因为购入时还会产生中介费、登记许可税、不动产取得税、印花税、司法书士〈司法書士，日本负责不动产登记等法律文书手续的专业资格，职能介于中国大陆的不动产登记代理与公证之间〉酬金，合计大约相当于物业价格的5%左右。把这部分计入分母，就是前文提到的总投资额基准收益率（FCR）。
| 费目 | 基本税率 | 适用于投资用途的税率 | 期限 |
|---|---|---|---|
| 登记许可税｜土地所有权转移 | 2.0% | 1.5%（有减免） | 至令和11年（2029年）3月31日 |
| 登记许可税｜建筑物所有权转移 | 2.0% | 2.0%（不能适用0.3%减免） | 无期限规定 |
| 登记许可税｜设定抵押权 | 0.4% | 0.4%（不能适用0.1%减免） | 无期限规定 |
| 不动产取得税｜住宅・土地 | 4% | 3% | 至令和9年（2027年）3月31日 |
| 不动产取得税｜宅地的计税基础 | 评估值 | 评估值的1/2 | 至令和9年3月31日 |
| 印花税｜买卖合同 | 超5,000万日元至1亿日元为6万日元 | 超1,000万日元至5,000万日元为1万日元／超5,000万日元至1亿日元为3万日元（减免后） | 至令和9年3月31日 |
| 中介费（居间・上限） | 由公告规定上限 | 200万日元以下5.5%／超200万日元至400万日元4.4%／超400万日元部分3.3%（含消费税等相当额） | 无期限规定 |
登记许可税、不动产取得税、印花税、中介费的明细与适用期限
土地所有权转移登记涉及的登记许可税，基本税率为2.0%，目前减按1.5%征收。这项特例在令和8年度〈2026年度〉税制改正中延长了3年，适用期间为令和8年4月1日至令和11年3月31日。信托登记同样从0.4%减按0.3%征收。
不动产取得税基本税率为4%，但住宅及土地适用3%（至令和9年3月31日）。宅地等的计税基础会压缩至评估值的1/2。印花税方面，不动产转让合同有减免措施，合同金额超5,000万日元至1亿日元的部分为3万日元（约合人民币1,440元，至令和9年3月31日）。
中介费的上限，由昭和45年〈1970年〉建设省告示第1552号（最终修订为令和6年6月21日国土交通省告示第949号）规定。400万日元以上的部分为3.3%。简便速算公式是"物业价格×3%＋6万日元"，再加上相当于消费税的部分。
投资用公寓不能享受住宅用房屋的登记许可税减免
这一点很容易被忽视。建筑物所有权转移登记原本对住宅用房屋有千分之三（0.3%）的大幅减免，但根据国税厅税额表的明确规定，这项特例仅限于"个人取得住宅用房屋，并将其用于自己居住"的情形。用于出租的投资用公寓不适用该减免，需按基本税率2.0%缴纳。这一点对中国大陆投资者尤其重要：日本的住房税收优惠是按"是否自住"来划分的，境外投资者购买的出租型物业，无论是不是名下第一套房产，都不会被视为自住，自动落入投资用的较高税率区间——这与中国大陆部分城市按"首套/二套"划分优惠税率的逻辑不同，日本判断的标准是"用途"而非"套数"。
设定抵押权登记的0.1%减免，同样以自住为条件，投资用房产按0.4%征收。此外，不动产取得税中针对二手住宅的计税基础扣除，条件也是"个人用于自己居住"，因此投资用的二手区分所有公寓同样无法适用。
如果直接套用自住购房的文章或计算工具，初期费用很容易被低估几十万日元。请务必按投资用途的税率计算。减免的具体适用范围，也请参见〈不动产取得税减免措施与退税申请流程〉。
用一套5,208万日元的中古公寓实际计算收益率
接下来进入实际计算。前提数据来自东日本不动产流通机构〈東日本レインズ，日本关东地区的不动产成交信息共享系统，性质接近中国大陆各地的房地产网签/成交数据平台〉公布的2026年6月首都圈中古公寓成交均值：成交价5,208万日元（约合人民币250万元），专有面积63.02㎡，房龄27.48年。当月成交4,241套，成交单价为每㎡82.64万日元（约合人民币3.97万元）。
由于租金因物业而异，本文假设月租金为17万日元（约合人民币8,160元，年租金204万日元，约合人民币9.79万元）。这不是统计数据，而是一个可替换的假设值——把这个数字换成您自己看中物业的招租租金，就能用同样的步骤重新算一遍。
第一步：算出表面收益率
首先只把物业价格作为分母，计算表面收益率。
- 年租金收入：170,000日元（约合人民币8,160元）× 12个月 ＝ 2,040,000日元（约合人民币9.79万元）
- 表面收益率：2,040,000日元 ÷ 52,080,000日元 ＝ 3.92%
3.92%这个数字，正好落在东京城南一室户型期望收益率3.6%与城东3.8%之间。就这个阶段而言，评价是"没有明显偏离行情"。
第二步：扣除年度费用，得出实际收益率
接下来扣除运营费用。管理费和维修储备金采用令和5年度公寓综合调查的平均值，其余项目均明确标注为假设值。
| 费目 | 年度金额 | 取值依据 |
|---|---|---|
| 管理费 | 138,036日元（约合人民币6,626元） | 每月11,503日元（国交省全国平均值） |
| 维修储备金 | 156,648日元（约合人民币7,519元） | 每月13,054日元（国交省全国平均值） |
| 固定资产税・都市计划税 | 120,000日元（约合人民币5,760元） | 假设值，请以课税明细单的实际金额替换 |
| 租赁管理委托费 | 102,000日元（约合人民币4,896元） | 假设为租金的5%，请以合同实际金额替换 |
| 火灾保险费 | 10,000日元（约合人民币480元） | 假设值 |
| 原状恢复・设备更新准备金 | 100,000日元（约合人民币4,800元） | 假设值（相当于约0.6个月租金按年分摊） |
| 年度费用合计 | 626,684日元（约合人民币3.01万元） | 相当于租金的30.7% |
- 年NOI：2,040,000日元 − 626,684日元 ＝ 1,413,316日元（约合人民币6.78万元）
- 实际收益率（物业价格基准）：1,413,316日元 ÷ 52,080,000日元 ＝ 2.71%
表面收益率3.92%变成了实际收益率2.71%，到这一步已经下降了1.21个百分点。接下来把购入时的各项费用加入分母。
- 中介费：（52,080,000日元 × 3% ＋ 60,000日元）× 1.1 ＝ 1,784,640日元（约合人民币8.57万元）
- 登记许可税・土地：评估值1,000万日元 × 1.5% ＝ 150,000日元（约合人民币7,200元）
- 登记许可税・建筑物：评估值600万日元 × 2.0% ＝ 120,000日元（约合人民币5,760元）
- 登记许可税・设定抵押权：借款4,000万日元 × 0.4% ＝ 160,000日元（约合人民币7,680元）
- 不动产取得税・土地：1,000万日元 × 1/2 × 3% ＝ 150,000日元（约合人民币7,200元）
- 不动产取得税・建筑物：600万日元 × 3% ＝ 180,000日元（约合人民币8,640元）
- 印花税：30,000日元（约合人民币1,440元）
- 司法书士酬金等：100,000日元（约合人民币4,800元）
- 各项费用合计：2,674,640日元（约合人民币12.84万元，相当于物业价格的5.14%）
※固定资产税评估值（土地1,000万日元・建筑物600万日元）为假设值，实际请使用课税明细单上的数字。
- 总投资额：52,080,000日元 ＋ 2,674,640日元 ＝ 54,754,640日元（约合人民币262.82万元）
- 总投资额基准收益率（FCR，满租假设）：1,413,316日元 ÷ 54,754,640日元 ＝ 2.58%
第三步：计入空置率，取保守估算
到目前为止，前提都是持续满租。就区分所有公寓的单套房而言，空置状态其实只有"有"或"没有"两种，但拉长到多年来看，就可以折算成一个比率。出租率95%，大致相当于每4年发生一次退租、每次空置约2.4个月的水平。
| 出租率 | 年租金收入 | 年度费用 | 年NOI | FCR |
|---|---|---|---|---|
| 100%（满租假设） | 2,040,000日元 | 626,684日元 | 1,413,316日元 | 2.58% |
| 95% | 1,938,000日元 | 621,584日元 | 1,316,416日元 | 2.40% |
| 90% | 1,836,000日元 | 616,484日元 | 1,219,516日元 | 2.23% |
※租赁管理委托费与租金联动，因此费用也会随出租率下降而相应减少。
广告上写的3.92%，在计入运营费用、购入费用与空置之后，变成了2.40%，差距达到1.52个百分点。这个2.40%，才是这套物业真正的盈利能力。
第四步：计入贷款，看CCR与利差空间
最后来看贷款带来的影响。日本银行〈日本銀行，日本央行〉在2026年6月16日的货币政策会议上决定，引导无担保隔夜拆借利率维持在1.0%左右。补充活期存款制度适用利率为1.0%，基准贷款利率为1.25%。以此为出发点，本文假设投资性不动产贷款利率为年2.5%、期限30年、等额本息还款（实际条件因金融机构和借款人资质而异）。需要提醒的是，日本金融机构对非居民境外投资者发放投资性房贷的门槛通常远高于对日本居民的门槛，多数中国大陆投资者实际上是以现金或境外融资方式购入，下文的贷款测算更适合已在日本有稳定收入或居留身份的读者参考，纯境外买家可直接对照"0日元（现金购入）"这一档。
这里要用到贷款常数〈ローン定数，Loan Constant，记作K〉。它是年还款总额除以贷款余额得出的数值，不仅反映利率，还把本金偿还部分也算进去，代表"借款的综合成本率"。这是一个在日本不动产投资实务中很常用、但在中国大陆房贷讨论中较少被单独提及的指标。
- 借款4,000万日元（约合人民币192万元）・年利率2.5%・30年期的年还款额：1,896,580日元（约合人民币9.10万元）
- 贷款常数K：1,896,580日元 ÷ 40,000,000日元 ＝ 4.741%
前面算出的FCR（出租率95%时）为2.40%。FCR 2.40%大幅低于贷款常数4.741%。在这种状态下增加借款，现金流反而会减少。下面用三种自有资金投入比例来做对比。
| 借款额 | 自有资金 | 年还款额 | 年税前现金流 | CCR |
|---|---|---|---|---|
| 0日元（现金购入） | 54,754,640日元（约合人民币262.82万元） | 0日元 | 1,316,416日元（约合人民币6.32万元） | 2.40% |
| 2,000万日元（约合人民币96万元） | 34,754,640日元（约合人民币166.82万元） | 948,290日元（约合人民币4.55万元） | 368,126日元（约合人民币1.77万元） | 1.06% |
| 4,000万日元（约合人民币192万元） | 14,754,640日元（约合人民币70.82万元） | 1,896,580日元（约合人民币9.10万元） | −580,164日元（约合人民币−2.78万元） | −3.93% |
借款越多，CCR反而越低，借款4,000万日元时现金流甚至转为负数，这就是"逆杠杆"。杠杆不是"想用就能用"的工具，只有当FCR高于贷款常数时，杠杆才会真正发挥放大收益的作用。关于利差空间〈イールドギャップ，Yield Gap，即收益率与贷款常数之间的差值〉的定义与计算方法，可参见〈利差空间的定义与计算方法〉。
要让这套物业的借款发挥正向作用，FCR需要超过4.741%。以总投资额5,475万日元反推，NOI需要达到259万日元，几乎是目前132万日元的两倍。如果租金不变，物业价格必须打对折才能达到这个门槛。正因如此，期望收益率达到4.5%~5.0%的地方城市，或价格本身被压低的物业，才会进入借款投资的候选范围。
另外，在日本不动产研究所的同一份调查中，认为"利率上升"是今后最大风险因素的机构多达122家，居首位；其次是"建筑成本高涨、管理费等运营成本上升"，有73家。可见整个市场都在关注同一个焦点。
空置率应该按多少来估算
空置率的假设没有标准答案，但凭感觉设定"大概5%左右"，和参考统计数据后再设定，说服力完全不同。以下列出三组可以作为判断依据的官方数据。
| 指标 | 数值 | 出典 |
|---|---|---|
| 空置房屋数量・空置率 | 900.2万户・13.8%（均为历史最高） | 总务省 令和5年住宅・土地统计调查 |
| 用于出租的空置房屋 | 443.6万户 | 同上 |
| 租赁住房总数（其中民营租赁住房） | 1,946.2万户・占住宅总数的35.0%（民营租赁住房1,568.4万户） | 同上 |
| 租赁住房（独立住宅）月租金 | 平均59,656日元（约合人民币2,863元）（民营租赁住房・非木造68,548日元，约合人民币3,290元；木造54,409日元，约合人民币2,612元） | 同上 |
| 存在3个月以上空置房间的公寓 | 34.0%（其中空置户数占比超过20%的为0.8%） | 国土交通省 令和5年度公寓综合调查 |
| 存在出租住户的公寓 | 77.8% | 同上 |
空置率13.8%、443.6万户出租空置房屋意味着什么
根据令和5年住宅・土地统计调查，全国住宅总数6,504.7万户中，空置房屋达900.2万户，空置率13.8%。相比2018年的848.9万户增加了51.3万户，两项数据均为历史最高。其中用于出租的空置房屋有443.6万户，约占空置房屋总数的一半。
租赁市场中已经有443万户还没有租客的空置房间，这一事实说明，把空置率设为接近零是很危险的。不过这是全国口径的数字。请务必结合物业所在地区、相近户型的实际招租情况——通过门户网站的挂牌数量、向管理公司电话询问等方式核实之后，再设定具体的空置率假设。中国大陆近年同样在讨论住房空置率偏高的问题，但由于统计口径、抽样方法与日本不同，两地数字不能直接对比，仅可作为"空置是普遍现象、不能想当然假设满租"这一判断逻辑的参照。
存在3个月以上空置房间的公寓占比34.0%
国土交通省令和5年度公寓综合调查显示，存在3个月以上空置房间的公寓占比34.0%，虽比平成30年度〈2018年度〉有所下降，但仍相当于每3栋中就有1栋。空置户数占比超过20%的公寓仅占0.8%。
另一方面，存在出租住户的公寓比例高达77.8%，也就是说大多数分户产权公寓，其中已经有一部分单元被用作出租。同一栋楼内如果存在互相竞争的招租房源，就会对租金形成下行压力。购买前请务必确认同一栋楼内目前有多少户正在招租。
新房与二手房、整栋与分户，收益率有何不同
收益率的水平，会因新房还是二手房、整栋还是分户产权而产生结构性差异。下表把各类型的特点整理在一起。
| 类型 | 收益率水平 | 折旧耐用年限（钢筋混凝土住宅） | 费用发生方式 | 退出（出售） |
|---|---|---|---|---|
| 新房・整栋 | 最低（以东京城南3.6%~3.7%为基准） | 47年 | 短期内维修支出较少，但维修储备金未来会上涨 | 买家覆盖面广，但需预计新房溢价部分会随时间下跌 |
| 新房・分户 | 较低（价格容易比整栋更高） | 47年 | 管理费、维修储备金作为固定支出持续产生影响 | 同一栋楼内的其他住户会形成竞争 |
| 二手・整栋 | 较高（以地方主要城市4.2%~5.1%为基准） | 按简便法缩短（房龄27年则为25年） | 大规模维修和设备更新的负担由自己承担 | 因土地价值仍在，建筑物老化后依然相对易售 |
| 二手・分户 | 中等（受业主委员会状况影响较大） | 按简便法缩短（房龄27年则为25年） | 存在维修储备金上调、临时征收补缴款的风险 | 管理状况与储备金余额直接影响买家的评估 |
折旧年限决定税后到手现金的多少
即使收益率相同，折旧费不同，税后到手现金也会不同。根据国税厅的耐用年限表，钢骨钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构的住宅用建筑为47年，砖石结构、砌块结构的住宅用建筑为38年，木结构住宅为22年。
如果取得的是二手物业，可以用简便法把耐用年限估算得更短。对于已经历过法定耐用年限一部分的资产，公式是"（法定耐用年限 − 已使用年数）＋ 已使用年数 × 20%"。不满一年的尾数舍去，计算结果不满2年时按2年计。
- 房龄27年的钢筋混凝土公寓：（47年 − 27年）＋ 27年 × 20% ＝ 20年 ＋ 5.4年 ＝ 25.4年 → 25年
- 假设建筑物价格为1,800万日元（约合人民币86.4万元），年折旧费参考值：新房（47年）约38万日元（约合人民币1.82万元），二手房（25年）约72万日元（约合人民币3.46万元）
二手房的年折旧费约为新房的1.9倍，课税所得因此被压缩，税后现金流也随之改善。但折旧一旦计提完毕，这项费用就会消失，出售时已折旧的部分会计入转让所得增加应税额。请把折旧理解为"不是消除税负，而是把纳税时点往后推迟"的机制。具体计算方法详见〈不动产折旧与法定耐用年限的计算方法〉。需要注意的是，如果资本性支出超过取得价额的50%，则不能使用简便法。中国大陆房产投资者对折旧抵税的概念相对陌生（个人出租房屋通常按核定征收或简易方式计税，较少涉及逐年折旧的精细核算），这是日本不动产所得税制中值得额外留意的一环。
高收益率物业通常隐藏的典型风险
广岛期望收益率5.0%与东京城南3.6%之间1.4个百分点的差距，本质上就是买方所承担风险的对价。收益率高的物业，背后通常都有原因。
- 租赁需求本身不厚，或者高度依赖特定企业、大学的存在
- 房龄较老，给排水管道和外墙即将迎来更新周期
- 业主委员会〈管理組合，日本分户产权公寓的全体业主自治组织，职能与中国大陆的业主委员会相近〉的维修储备金不足，上调或征收临时补缴款已在酝酿中
- 难以重建，或金融机构给出的抵押评估价偏低
- 出售时买家范围有限（买家同样难以获得贷款）
这些风险都不会在买入的当下暴露，而是在5年后、10年后才逐渐显现出来。不要只盯着高收益率买入，判断标准应该是：你能不能用一句话说清楚，这个收益率究竟是对什么风险的补偿。如果考虑整栋物业投资，具体步骤可参见〈整栋公寓投资入门指南〉。
如何确定理想收益率｜INA&Associates的看法
经常有人问我们"理想的收益率应该是百分之多少"。我们的回答从来不是一个固定数值。同样是4%的收益率，用1%的利率借款和用3%的利率借款，是完全不同性质的两笔投资。
不是"要达到百分之几"，而是"能在贷款利率之上叠加多少"
判断的顺序如下：首先算出总投资额基准收益率（FCR）；接着根据该物业能获得的贷款条件算出贷款常数（K）；然后比较FCR是否高于K。高于K，借款就会增加到手现金；低于K，借款反而会减少到手现金。
在日本基准利率升至1.0%的环境下，这个差值比过去更小了。在过去能以1%出头的利率借款的时代，FCR 4%就足以留出充裕的空间。而现在，同样的FCR，很多情况下几乎留不出空间。正因如此，我们希望投资者养成"看差值而不是看绝对值"的习惯。制造这个差值的手段只有四种：压低价格、削减费用、提高出租率、提高自有资金比例。
而这四种手段中，购买之后还能持续调整的，只有费用和出租率。我们始终不敢轻视物业管理这项实务工作，正是因为它是决定投资成败为数不多的可变变量之一。物业价格在成交那一刻就已经锁定，但出租率与运营费用，会在此后的日常经营中持续变化。对于人不在日本、难以亲自到场处理招租与维修的境外投资者而言，选择一家熟悉当地法规、能持续把出租率和费用管好的管理公司，其重要性并不亚于选对物业本身。
除收益率外，还需确认的5个数字
只看收益率做判断，会忽略后续才会显现的因素。我们在看物业时，会与收益率一起确认以下五个数字。
- 出租率的实际数据：不是假设值，而是过去3年的真实入住情况，通过租约明细表和入住/退租历史来核实。
- 维修储备金余额与长期维修计划：余额相对计划所需金额缺口有多大。国交省调查显示，36.6%的公寓存在储备金不足的情况。
- 管理费等的欠缴情况：存在3个月以上欠缴住户的公寓占比30.1%。欠缴会直接削弱业主委员会的财务实力。
- 房龄与建筑结构：相对钢筋混凝土结构47年法定耐用年限的剩余年数，这同时影响贷款期限与折旧计算。
- 退出时的预期售价：如果10年后要卖出，届时的收益率水平下，谁会以什么价格买入，是否连买家能否获得贷款也一并考虑在内。
只有把这五项都确认清楚，收益率这个数字才真正有意义。建议结合〈中古公寓维持费用的结构〉与〈不动产投资收益率的最低门槛〉，建立起属于您自己的判断标准。
常见问题（FAQ）
Q. 截至2026年，公寓投资收益率的平均水平是多少？
一整栋出租住宅的期望收益率，截至2026年4月为：东京城南3.6%、大阪与横滨4.2%、名古屋・福冈・埼玉・千叶4.5%、京都4.6%、神户4.7%、札幌4.9%、仙台与广岛5.0%（日本不动产研究所 第54回不动产投资者调查）。东京城南地区的交易收益率为3.4%，比期望收益率低0.2个百分点。
Q. 理想的收益率应该定在百分之多少？
没有固定数值，请以总投资额基准收益率（FCR）是否高于贷款常数（年还款额÷借款额）作为判断依据。无担保隔夜拆借利率在2026年6月16日的货币政策会议上被引导维持在1.0%左右，若以年利率2.5%、30年期借款计算，贷款常数约为4.74%。FCR一旦低于这个数字，借得越多，到手现金反而越少。
Q. 表面收益率与实际收益率之间会相差多少？
以首都圈平均水平的中古公寓（成交价5,208万日元、约合人民币250万元，专有面积63.02㎡，房龄27.48年，假设月租金17万日元）计算：表面收益率3.92%，实际收益率2.71%，计入购入各项费用后为2.58%，出租率按95%计算则为2.40%。前后合计相差1.52个百分点。
Q. 空置率应该按多少来预估？
请先核实物业所在地区、相近户型的实际租赁市场情况，再设定数字。可参考的全国性数据包括：全国空置率13.8%，用于出租的空置房屋443.6万户（总务省 令和5年住宅・土地统计调查），存在3个月以上空置房间的公寓占比34.0%（国交省 令和5年度公寓综合调查）。房龄越老的物业，建议按越保守的比例估算。
Q. 投资用公寓也能享受登记许可税的减免吗？
建筑物所有权转移登记的0.3%减免和设定抵押权登记的0.1%减免，条件都是"个人将其用于自己居住"，因此投资用途不适用，建筑物按基本税率2.0%、抵押权设定按0.4%征收。而土地所有权转移登记的1.5%减免（适用至令和11年3月31日）则不区分用途，一律适用。
引用・参考资料
- 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査®（2026年4月現在）」（2026年5月27日公表）（日本不动产研究所 第54回不动产投资者调查，截至2026年4月，2026年5月27日公布）
- 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査®」冊子版（回答数111）（日本不动产研究所 第54回不动产投资者调查 纸质版，回收111份问卷）
- 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年6月度」（2026年7月10日公表）（东日本不动产流通机构《月度快报 Market Watch 摘要报告 2026年6月度》，2026年7月10日公布）
- 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（とりまとめ）」（令和6年6月21日公表）（日本国土交通省《令和5年度公寓综合调查结果（汇总）》，令和6年6月21日公布）
- 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」（別紙1）（日本国土交通省《从令和5年度公寓综合调查结果看公寓居住与管理现状》，附件1）
- 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果概要」（別紙2）（日本国土交通省《令和5年度公寓综合调查结果概要》，附件2）
- 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成23年4月策定／令和6年6月改定）（日本国土交通省《关于公寓维修储备金的指引》，平成23年4月制定／令和6年6月修订）
- 国土交通省「不動産価格指数（令和7年12月・令和7年第4四半期分）」（令和8年3月31日公表）（日本国土交通省《不动产价格指数（令和7年12月・令和7年第4季度）》，令和8年3月31日公布）
- 国土交通省「不動産価格指数」公表ページ（令和8年4月分以降の公表延期に関する注記）（日本国土交通省《不动产价格指数》公布页面，关于令和8年4月以后数据延期公布的说明）
- 国土交通省「令和8年度国土交通省税制改正結果概要」（土地の所有権移転登記等に係る特例措置の延長）（日本国土交通省《令和8年度国土交通省税制改正结果概要》，关于土地所有权转移登记等特例措施的延长）
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱」（登録免許税の税率軽減措置の適用期限3年延長）（日本财务省《令和8年度税制改正大纲》，登记许可税税率减免措施适用期限延长3年）
- 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年6月16日）（日本银行《关于变更金融市场调节方针》，2026年6月16日）
- 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」（日本总务省统计局《令和5年住宅・土地统计调查 住宅及家庭基本统计》）
- 総務省「固定資産税の概要」（日本总务省《固定资产税概要》）
- 総務省「都市計画税」（日本总务省《都市计划税》）
- 総務省「不動産取得税」（日本总务省《不动产取得税》）
- 東京都主税局「不動産取得税」（中古住宅の軽減制度は個人が自己の居住の用に供するものが要件）（东京都主税局《不动产取得税》，二手住宅减免制度以个人自住为要件）
- 国税庁 No.7191「登録免許税の税額表」（日本国税厅 No.7191《登记许可税税额表》）
- 国税庁 No.7108「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（日本国税厅 No.7108《关于不动产转让、建设工程承包合同印花税减免措施》）
- 国税庁 No.1370「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」（日本国税厅 No.1370《取得不动产收入时（不动产所得）》）
- 国税庁 No.2100「減価償却のあらまし」（日本国税厅 No.2100《折旧概要》）
- 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」（日本国税厅《主要折旧资产耐用年限表》）
- 国税庁 No.5404「中古資産の耐用年数」（日本国税厅 No.5404《二手资产的耐用年限》）
- 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号／最終改正 令和6年6月21日）（日本国土交通省《房地产经纪商就宅地或建筑物买卖等可收取的报酬金额》，昭和45年建设省告示第1552号，最终修订令和6年6月21日）
