Der Erwerb eines sogenannten ikkotō manshon (一棟マンション, wörtlich „Ein-Gebäude-Mehrfamilienhaus") – eines kompletten Mehrfamilienhauses samt Grundstück, meist in Stahlbeton-Bauweise (RC-Bauweise, 鉄筋コンクリート造, tekkin-konkurīto-zō) – ist eine Anlagestruktur, die es außerhalb Japans in dieser Form kaum gibt. Anders als bei einer deutschen Eigentumswohnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), bei der eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) verpflichtend eine Instandhaltungsrücklage bildet, erwirbt man in Japan beim ikkotō manshon das gesamte Gebäude als Alleineigentümer – trägt dafür aber auch die komplette Instandhaltungslast allein, ohne Miteigentümergemeinschaft und ohne gesetzliche Rücklagenpflicht. Man ist, könnte man sagen, seine eigene Eigentümergemeinschaft. (Hinweis zum Wechselkurs: Alle Eurobeträge in diesem Artikel sind gerundete Näherungswerte auf Basis von 1 EUR ≈ 160 JPY, Stand: 13. August 2026, und dienen ausschließlich der Orientierung; der tatsächliche Kurs schwankt täglich.)
2026 ist dieses Segment zu einem Investment mit sehr schmaler Zinsspanne geworden: Einer von Investoren erwarteten Rendite von 3,6 bis 5,0 % stehen Fremdkapitalzinsen von rund 1,9 % gegenüber. Über Erfolg oder Misserfolg entscheidet nicht die auf dem Verkaufsexposé ausgewiesene Rendite, sondern die Tilgungsquote, die sich aus Eigenkapitalanteil und Darlehenslaufzeit ergibt, sowie die Frage, wie viel jährlich für die Instandhaltungsrücklage zurückgelegt werden kann. Dieser Artikel richtet sich an Unternehmerinnen und Unternehmer sowie Privatanleger – in Japan wie im DACH-Raum –, die den Erwerb eines ikkotō manshon im Preissegment von rund 100 Mio. JPY (ca. 625.000 EUR) über eine juristische Person oder privat prüfen. Er beantwortet anhand amtlicher japanischer Statistiken und geltender Steuersätze mit realen Zahlen: Wie viel Eigenkapital ist tatsächlich nötig? Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten in Prozent des Kaufpreises? Mit welcher tatsächlichen Rendite lässt sich rechnen?
Die wichtigsten Punkte dieses Artikels
- Die von Investoren erwartete Rendite (NOI-Basis, Net Operating Income) für Ein-Gebäude-Mietwohnhäuser lag zum Stand April 2026 bei 3,6 % in Tokios Bezirk Jōnan (城南, Süd-Tokio, Einzimmerwohnungen), bei 4,2 % in Osaka und bei 5,0 % in Sendai und Hiroshima (Quelle: Japan Real Estate Institute, 日本不動産研究所, JREI, 54. Immobilieninvestoren-Umfrage). Das unterscheidet sich grundlegend von den „Bruttorenditen von 7–8 %", die in Verkaufsunterlagen und auf Immobilienportalen häufig beworben werden – es handelt sich um unterschiedlich definierte Kennzahlen, vergleichbar mit dem Unterschied zwischen Angebotsrendite und tatsächlicher Nettomietrendite auf dem deutschen Markt.
- Die Finanzierungskosten sind gestiegen: Der durchschnittliche vereinbarte Neuzins japanischer Banken für langfristige Kredite (国内銀行 新規貸出約定平均金利) kletterte von 1,378 % im August 2025 auf 1,944 % im Juni 2026. Auch der Leitzins der japanischen Zentralbank (日本銀行, Bank of Japan, BOJ; Zielsatz für den unbesicherten Tagesgeld-Call-Rate) liegt inzwischen bei rund 1,0 %.
- Beim Modellobjekt mit einem Kaufpreis von 100 Mio. JPY (ca. 625.000 EUR) betragen die Erwerbsnebenkosten rund 6,49 Mio. JPY (ca. 40.600 EUR), das sind 6,5 % des Kaufpreises. Addiert man die auf den Gebäudeanteil anfallende japanische Verbrauchsteuer (消費税, entspricht der Mehrwertsteuer) von 4 Mio. JPY (ca. 25.000 EUR), steigen die bis zum Notartermin – in Japan: bis zur Eigentumsübertragung (決済) – zu bewegenden Mittel auf rund 10,49 Mio. JPY (ca. 65.600 EUR), also 10,5 % des Kaufpreises.
- Die Höhe des Eigenkapitals wird nicht als pauschale Quote festgelegt, sondern rückwärts aus dem DSCR (Debt Service Coverage Ratio, Schuldendienstdeckungsgrad) berechnet – methodisch näher an der Praxis institutioneller Finanzierer als an der in Deutschland verbreiteten Faustregel „20–30 % Eigenkapital". Bei einer Bruttorendite von 7,0 % und 20 Jahren Tilgungsdauer sind für einen DSCR von 1,3 rund 39 % Eigenkapital nötig; bei 30 Jahren Laufzeit genügen bereits rund 16 %. Die Darlehenslaufzeit wirkt stärker als die Eigenkapitalquote.
- Wird gemäß den Richtlinien des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) für Instandhaltungsrücklagen kalkuliert, ergeben sich bei 400 m² Gesamtgeschossfläche rund 1,608 Mio. JPY (ca. 10.050 EUR) pro Jahr. Wird dieser Betrag eingerechnet, sinkt die NOI-Rendite von 4,8 % auf 3,2 %. Ob man diese Differenz vor dem Kauf einkalkuliert oder erst zehn Jahre später entdeckt, entscheidet über den Vermögenswert am Ende der Haltedauer.
Was ist ein Ein-Gebäude-Mehrfamilienhaus? Der Unterschied zu Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus in Holzbauweise in Zahlen
Investment in ein Ein-Gebäude-Mehrfamilienhaus (一棟マンション投資, ikkotō manshon tōshi) bedeutet den Erwerb eines kompletten Mehrgeschoss-Wohngebäudes – in der Regel in Stahlbeton-Bauweise (RC) – samt dem darunterliegenden Grundstück, mit Mieteinnahmen aus mehreren Einheiten unter einem einzigen Eigentumstitel. Das unterscheidet sich vom Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung (区分マンション, kubun manshon), dem japanischen Pendant zur deutschen Eigentumswohnung nach WEG. Die beiden größten Unterschiede zum Investment in Einzeleinheiten betreffen erstens, wie stark sich ein einzelner Leerstand auf die Einnahmen auswirkt, und zweitens, wer das Kapital für die Großinstandhaltung aufbringt. Bei einer Eigentumswohnung erhebt eine Verwaltungsgemeinschaft (管理組合, kanri kumiai) – das japanische Äquivalent zur deutschen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) – eine Instandhaltungsrücklage von jedem Wohnungseigentümer, ähnlich der Instandhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. Beim Ein-Gebäude-Mehrfamilienhaus existiert eine solche Gemeinschaft nicht: Der alleinige Eigentümer muss dieses Kapital selbst zurücklegen. Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum, die eine gesetzlich vorgeschriebene Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft gewohnt sind, ist das ein bedeutender struktureller Unterschied: Beim japanischen Ein-Gebäude-Format ist man – im Guten wie im Schlechten – die eigene Eigentümergemeinschaft.
Eigentumswohnung / Mehrfamilienhaus in Holzbauweise / gebrauchtes RC-Gebäude / neu gebautes RC-Gebäude im Zahlenvergleich
Qualitative Vergleiche wie „die Rendite ist höher" oder „die Verwaltung ist einfacher" taugen nicht als Entscheidungsgrundlage. Die folgende Tabelle stellt stattdessen konkrete Zahlen und rechtliche Rahmenbedingungen gegenüber: gesetzliche Nutzungsdauer, tatsächlich ansetzbare Abschreibungsdauer und wer für die Großinstandhaltung verantwortlich ist.
| Kriterium | Eigentumswohnung | Ein-Gebäude-Mehrfamilienhaus (Holzbau) | gebrauchtes Ein-Gebäude-RC-Haus (15 Jahre alt) | neu gebautes Ein-Gebäude-RC-Haus |
|---|---|---|---|---|
| Gesetzliche Nutzungsdauer (Wohnnutzung) | 47 Jahre (bei RC-Bauweise) | 22 Jahre | 47 Jahre | 47 Jahre |
| Abschreibungsdauer bei Gebrauchterwerb (vereinfachte Methode, 簡便法, kanben-hō) | je nach Gebäudealter verkürzt | bei 15 Jahren Alter: 10 Jahre | 35 Jahre | 47 Jahre (vereinfachte Methode nicht anwendbar) |
| Baukostenniveau (bei Neubau) | entfällt (Gebrauchterwerb) | entfällt (Gebrauchterwerb) | entfällt (Gebrauchterwerb) | RC-Bauweise 314,3 Tsd. JPY/m² (ca. 1.965 EUR/m², Berichtsjahr Reiwa 5 / 2023) |
| Erwartete Rendite für Ein-Gebäude-Mietwohnhäuser | nicht Teil der Erhebung | nicht Teil der Erhebung | Einzimmerwohnung 3,6–5,0 % (je nach Stadt) | wie links (Neubauten tendieren eher zum unteren Rand) |
| Einnahmeausfall bei einer leerstehenden Einheit | 100 % (Mieteinnahmen fallen komplett weg) | 1 ÷ Anzahl der Einheiten | 1 ÷ Anzahl der Einheiten | 1 ÷ Anzahl der Einheiten |
| Finanzierung der Großinstandhaltung | von der Verwaltungsgemeinschaft als Rücklage eingezogen | Eigentümer trägt 100 % allein | Eigentümer trägt 100 % allein | Eigentümer trägt 100 % allein (kurzfristig aber wenig Bedarf) |
| Verbrauchsteuer auf den Gebäudeanteil | steuerpflichtig, wenn Verkäufer steuerpflichtiges Unternehmen ist | wie links | wie links | steuerpflichtig |
Besonders zu beachten ist die Abschreibungsdauer. Ein 15 Jahre altes Holzgebäude kommt nach der vereinfachten Methode nur auf 10 Jahre: Man kann die Anschaffungskosten zwar schnell steuerlich geltend machen, doch sobald die Abschreibung ausläuft, steigt das zu versteuernde Einkommen sprunghaft an. Die 35 Jahre eines gebrauchten RC-Gebäudes bedeuten einen schwächeren, dafür aber deutlich länger gestreckten Steuereffekt – der zudem gut mit den Laufzeiten harmoniert, die Banken bei der Finanzierung bereit sind zu gewähren. Zum Vergleich: In Deutschland wird die Gebäude-AfA für vermietete Bestandsimmobilien in aller Regel linear mit pauschal 2 % pro Jahr über 50 Jahre angesetzt (bei Gebäuden vor 1925 mit 2,5 % über 40 Jahre) – unabhängig vom tatsächlichen Baujahr oder Zustand des Gebäudes. Japans System mit stark unterschiedlichen Abschreibungsdauern je nach Baumaterial und Gebäudealter beim Erwerb ist für deutsche Leser ungewohnt komplex, eröffnet aber – wie weiter unten gezeigt – erhebliche Gestaltungsspielräume.
Bruttorendite, Nettorendite und erwartete Rendite (NOI-Rendite): drei nicht austauschbare Kennzahlen
Diese drei Renditekennzahlen beruhen auf unterschiedlichen Formeln, ein direkter Vergleich ist daher sinnlos. Sie zu verwechseln ist der häufigste Fehler bei der Bewertung eines Ein-Gebäude-Objekts.
- Bruttorendite (表面利回り, hyōmen rimawari): Jahresmieteinnahmen bei Vollvermietung ÷ Kaufpreis. Weder Bewirtschaftungskosten noch Leerstandsverlust werden abgezogen. Dies ist praktisch immer die Zahl, die auf dem japanischen Verkaufsexposé steht – vergleichbar mit einer unbereinigten Angebotsrendite in deutschen Exposés, bevor man geprüft hat, was tatsächlich eingerechnet wurde.
- Nettorendite (実質利回り, jisshitsu rimawari): (Jahresmieteinnahmen − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten). Kommt dem tatsächlichen Nettoertrag näher, doch der Umfang der eingerechneten Kosten unterscheidet sich von Verkäufer zu Verkäufer – zwei „Nettorenditen" verschiedener Anbieter sind also nicht ohne Weiteres vergleichbar.
- Erwartete Rendite / NOI-Rendite (期待利回り, kitai rimawari): Die Rendite auf Basis des Net Operating Income (NOI), die Investoren beim Erwerb verlangen. Dies ist die Kennzahl, die in der Erhebung des Japan Real Estate Institute veröffentlicht wird – am ehesten vergleichbar mit der institutionellen Nettoanfangsrendite, wie sie bei gewerblichen Immobilientransaktionen im europäischen Markt verwendet wird.
Es ist völlig normal, dass dasselbe Objekt eine Bruttorendite von 7,0 % und gleichzeitig eine NOI-Rendite von 4,8 % ausweist – eine Differenz von über zwei vollen Prozentpunkten. Die Definitionen und ihre jeweilige Verwendung erläutern wir ausführlicher in Bruttorendite vs. Nettorendite bei Immobilieninvestments: Worauf bei der Objektauswahl zu achten ist.
Die Renditeerwartung für Ein-Gebäude-Mehrfamilienhäuser 2026: Primärdaten nach Stadt
Zum Stand April 2026 reicht die erwartete Rendite für Ein-Gebäude-Mietwohnhäuser (Einzimmertyp) von 3,6 % im Tokioter Bezirk Jōnan als niedrigstem bis 5,0 % in Sendai und Hiroshima als höchstem Wert. Wer im Großraum Tokio ein RC-Ein-Gebäude-Objekt mit einer beworbenen Rendite über 5 % findet, sollte zunächst prüfen, ob Lage, Gebäudealter oder Auslastung den Aufschlag erklären – und nicht vorschnell von einem Schnäppchen ausgehen.
Erwartete Rendite für Ein-Gebäude-Mietwohnhäuser nach Stadt (Stand: April 2026)
| Stadt / Bezirk | Einzimmertyp | Familientyp |
|---|---|---|
| Tokio (Jōnan) | 3,6 % (−0,1 Pkt. gg. Vorumfrage) | 3,7 % |
| Yokohama | 4,2 % | 4,3 % |
| Osaka | 4,2 % | 4,3 % |
| Nagoya | 4,5 % | 4,5 % |
| Fukuoka | 4,5 % | 4,5 % |
| Kyoto | 4,6 % | 4,6 % |
| Kobe | 4,7 % | 4,7 % |
| Sapporo | 4,9 % | 5,0 % |
| Sendai | 5,0 % | 5,0 % |
| Hiroshima | 5,0 % | 5,1 % |
Sämtliche Werte sind NOI-basierte erwartete Renditen, keine Bruttorenditen. Selbst innerhalb derselben Stadt schwankt die tatsächliche Transaktionsrendite je nach Bahnhofsnähe, Gebäudealter und Wohnfläche pro Einheit. Verstehen Sie diese Tabelle als Untergrenze – das Mindestniveau, das Investoren in der jeweiligen Stadt verlangen –, nicht als Zahl, die auf einem konkreten Exposé zwingend auftaucht.
Drei Marktindikatoren: Bodenpreise, Preisindex und Baubeginne bei Mietwohnungen
Hinter dem Rückgang der erwarteten Rendite stehen steigende Erwerbspreise und ein schrumpfendes Angebot. Drei amtliche Statistiken belegen beides.
| Indikator | Aktueller Wert | Einordnung |
|---|---|---|
| Amtliche Bodenpreisveröffentlichung Reiwa 8 (令和8年地価公示, Stand: 1. Januar 2026) | Landesdurchschnitt aller Nutzungsarten +2,8 % / Wohngebiete +2,1 % / Gewerbegebiete +4,3 % (jeweils fünftes Jahr in Folge steigend) | Die Grundstückspreise steigen weiter; bei gleicher Miete sinkt damit die Rendite |
| Immobilienpreisindex (Dezember 2025, saisonbereinigt, Basis 2010 = 100) | Wohnimmobilien gesamt 148,0 / Eigentumswohnungen 225,1 / gewerblich gehandelte Mehrfamilienhäuser (Ein-Gebäude), Q4 2025: 176,1 | Eigentumswohnungspreise sind deutlich stärker gestiegen als der Wohnungsmarkt insgesamt und haben auch die Erwerbspreise für Ein-Gebäude-Objekte nach oben gezogen |
| Baubeginn-Statistik (Gesamtjahr Reiwa 7 / 2025) | Neue Wohnbaubeginne 740.667 Einheiten (−6,5 % ggü. Vorjahr), davon Mietwohnungen 324.991 Einheiten (−5,0 %, drittes Rückgangsjahr in Folge) | Das Neuangebot an Mietwohnungen wird knapper, was die Auslastung bestehender Objekte begünstigen kann |
Warum die kursierenden „Renditen von 7–8 %" nicht zu diesen Zahlen passen
Die Abweichung hat drei Gründe. Erstens weisen viele Verkaufsunterlagen und Immobilienportale die Bruttorendite aus, bei der weder Bewirtschaftungskosten noch Leerstandsverlust abgezogen sind. Zweitens ist die erwartete Rendite das Niveau, das Investoren am oberen Marktende verlangen; bei älteren, bahnhofsfernen oder ländlichen Objekten kommen am tatsächlichen Markt durchaus Bruttorenditen von 7–9 % vor. Drittens ist „Ein-Gebäude-Mehrfamilienhaus" keine homogene Anlageklasse: Ein junges RC-Gebäude in zentraler Tokioter Lage und ein 30 Jahre altes RC-Gebäude in einer Regionalstadt haben als Investment einen grundsätzlich anderen Charakter, obwohl beide unter denselben Begriff fallen – vergleichbar damit, dass ein neu gebautes Mehrfamilienhaus in München-Schwabing und ein Plattenbau-Bestand in einer strukturschwachen Kleinstadt beide technisch „Mehrfamilienhäuser" sind, aber sonst kaum etwas gemeinsam haben.
In der Praxis dient die Bruttorendite nur als erste Ausschlussgrenze; die eigentliche Investitionsentscheidung erfolgt anhand von NOI und DSCR. Im Folgenden legen wir ein Modellobjekt fest und verfolgen mit realen Zahlen, wie weit eine Bruttorendite von 7,0 % tatsächlich zusammenschrumpft.
Die tatsächlichen Kosten eines Ein-Gebäude-Mehrfamilienhauses: Erwerbsnebenkosten in realen Zahlen
Zunächst das Ergebnis: Bei einem RC-Ein-Gebäude-Objekt mit einem Kaufpreis von 100 Mio. JPY (ca. 625.000 EUR) betragen die Erwerbsnebenkosten rund 6,49 Mio. JPY (ca. 40.600 EUR), also 6,5 % des Preises. Addiert man die auf den Gebäudeanteil anfallende Verbrauchsteuer von 4 Mio. JPY (ca. 25.000 EUR), erreichen die zwischen Vertragsabschluss und Eigentumsübertragung zu bewegenden liquiden Mittel rund 10,49 Mio. JPY (ca. 65.600 EUR), also 10,5 % des Kaufpreises. Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum, die Kaufnebenkosten in Höhe von grob 9,5–15 % (Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5–6,5 %, Notar- und Grundbuchkosten rund 1,5–2 %, Maklercourtage bis zu 7,14 % inkl. USt.) gewohnt sind, mag der japanische Wert zunächst niedriger wirken – doch die zusätzliche, separat zu zahlende Verbrauchsteuer auf den Gebäudeanteil kennt das deutsche Recht in dieser Form nicht und wird bei der Finanzplanung leicht übersehen.
Annahmen des Modellobjekts
Im gesamten Artikel wird durchgehend dasselbe Modellobjekt verwendet. Die zugrunde liegenden Annahmen werden vorab offengelegt, damit jede spätere Berechnung nachvollziehbar bleibt.
- Bauweise/Alter: RC-Bauweise, 15 Jahre alt. Gesamtgeschossfläche 400 m², 10 Einheiten insgesamt (für Einzelpersonen).
- Kaufpreis: 100 Mio. JPY (ca. 625.000 EUR) – Grundstück 60 Mio. JPY (ca. 375.000 EUR) / Gebäude 40 Mio. JPY (ca. 250.000 EUR) – zzgl. Verbrauchsteuer auf den Gebäudeanteil von 4 Mio. JPY (ca. 25.000 EUR) = Gesamtzahlbetrag 104 Mio. JPY (ca. 650.000 EUR).
- Angenommene Jahreseinnahmen bei Vollvermietung: 58.000 JPY/Monat (ca. 363 EUR) × 10 Einheiten × 12 Monate = 6,96 Mio. JPY, gerundet 7 Mio. JPY (ca. 43.750 EUR). Bruttorendite 7,0 % (bezogen auf den Nettokaufpreis von 100 Mio. JPY).
- Angenommener Einheitswert für die Grundsteuerbemessung (固定資産税評価額): Grundstück 42 Mio. JPY (ca. 262.500 EUR) / Gebäude 20 Mio. JPY (ca. 125.000 EUR).
- Finanzierung: Darlehen 83,2 Mio. JPY (ca. 520.000 EUR) (20 % Eigenkapital), Zinssatz 1,944 %, Laufzeit 20 Jahre, Annuitätentilgung.
Der Einheitswert für die Grundsteuerbemessung unterscheidet sich von Objekt zu Objekt. Holen Sie sich für eine reale Objektprüfung vom Verkäufer den Grundsteuerbescheid (固定資産税課税明細書) oder eine Wertbescheinigung (評価証明書) ein und ersetzen Sie diesen Wert durch die tatsächliche Zahl des jeweiligen Objekts.
Aufschlüsselung und Summe der Erwerbsnebenkosten
| Posten | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Registrierungssteuer (Grundstück, Eigentumsübertragung) | 42 Mio. JPY × 1,5 % | 630.000 JPY (ca. 3.940 EUR) |
| Registrierungssteuer (Gebäude, Eigentumsübertragung) | 20 Mio. JPY × 2,0 % | 400.000 JPY (ca. 2.500 EUR) |
| Registrierungssteuer (Grundpfandrechtsbestellung) | 83,2 Mio. JPY × 0,4 % | 333.000 JPY (ca. 2.080 EUR) |
| Grunderwerbsteuer (Grundstück, Wohnbauland) | 42 Mio. JPY × 1/2 × 3 % | 630.000 JPY (ca. 3.940 EUR) |
| Grunderwerbsteuer (Gebäude, Wohnnutzung) | 20 Mio. JPY × 3 % | 600.000 JPY (ca. 3.750 EUR) |
| Stempelsteuer (Kaufvertrag) | Vertragssumme 100 Mio. JPY (Stufe „über 50 Mio. bis 100 Mio. JPY") | 30.000 JPY (ca. 190 EUR) |
| Maklerprovision | (100 Mio. JPY × 3 % + 60.000 JPY) × 1,1 | 3,366 Mio. JPY (ca. 21.040 EUR) |
| Notarhonorar (Justizschreiber, 司法書士), Feuerversicherung u. a. (Platzhalter) | abhängig vom Angebot | 500.000 JPY (ca. 3.130 EUR) |
| Erwerbsnebenkosten gesamt | 6,5 % des Kaufpreises von 100 Mio. JPY | 6,489 Mio. JPY (ca. 40.560 EUR) |
| (Referenz) Verbrauchsteuer auf den Gebäudeanteil | 40 Mio. JPY × 10 % | 4 Mio. JPY (ca. 25.000 EUR) |
| Erwerbsnebenkosten + Gebäude-Verbrauchsteuer | 10,5 % des Kaufpreises von 100 Mio. JPY | 10,489 Mio. JPY (ca. 65.560 EUR) |
Drei in der Praxis leicht übersehene Punkte seien ergänzt.
Erstens hängt die für die Stempelsteuer maßgebliche Vertragssumme davon ab, wie die Verbrauchsteuer im Vertrag ausgewiesen wird. Ist der Verbrauchsteuerbetrag im Vertrag gesondert ausgewiesen, wird die Stempelsteuer auf den Nettobetrag von 100 Mio. JPY bemessen und beträgt 30.000 JPY. Fehlt die gesonderte Ausweisung, gilt die Bruttosumme von 104 Mio. JPY, wodurch die Transaktion in die Stufe „über 100 Mio. bis 500 Mio. JPY" mit 60.000 JPY fällt (NTA Nr. 7124). Das ist ein Punkt, den man bereits im Vertragsentwurf klären sollte – ähnlich der Sorgfalt, mit der man in Deutschland vor Unterzeichnung prüft, wie die Umsatzsteuer im Kaufvertrag ausgewiesen ist.
Zweitens wird die Maklerprovision auf Basis des Nettopreises (ohne Verbrauchsteuer) berechnet. Ab einem Kaufpreis von über 4 Mio. JPY gilt als Obergrenze „Preis × 3 % + 60.000 JPY + Verbrauchsteuer". Das ist eine per Verordnung festgelegte gesetzliche Höchstgrenze, kein Festpreis – vergleichbar damit, dass auch die deutsche Maklercourtage grundsätzlich verhandelbar ist, sich in der Praxis aber ein De-facto-Standardsatz etabliert hat.
Drittens ist die Verbrauchsteuer von 4 Mio. JPY (ca. 25.000 EUR) auf den Gebäudeanteil beim Erwerb eines zu Wohnzwecken vermieteten Gebäudes grundsätzlich nicht als Vorsteuer abzugsfähig (NTA Nr. 6491). Wer seine Finanzplanung auf der Annahme aufbaut, dieser Betrag werde später erstattet, gerät beim Notartermin leicht in einen Liquiditätsengpass. Wir empfehlen, dies vorab gemeinsam mit einem Steuerberater zu klären – ergänzend dazu auch unser Artikel Ermäßigung der Grunderwerbsteuer und das Verfahren zur Erstattungsbeantragung.
2026 geltende Steuerermäßigungen und ihre Gültigkeitsfristen
Alle Steuersätze in der obigen Tabelle setzen eine derzeit geltende, befristete Ermäßigung voraus. Nach Ablauf der Frist gilt wieder der reguläre Satz, und die Erwerbsnebenkosten steigen für dasselbe Objekt.
| Regelung | Ermäßigt | Regulär | Gültig bis |
|---|---|---|---|
| Registrierungssteuer (Eigentumsübertragung Grundstück) | 1,5 % | 2,0 % | 31. März 2029 (um drei Jahre verlängert) |
| Grunderwerbsteuer (Satz für Grundstück/Wohngebäude) | 3 % | 4 % | 31. März 2027 |
| Grunderwerbsteuer (Bemessungsgrundlage Wohnbauland u. Ä.) | 1/2 des Werts | voller Wert | bei Erwerb bis 31. März 2027 |
| Stempelsteuer (Grundstücksübertragungsvertrag) | über 50–100 Mio. JPY = 30.000 JPY / über 100–500 Mio. JPY = 60.000 JPY | 60.000 JPY bzw. 100.000 JPY | für bis 31. März 2027 abgeschlossene Verträge |
Laufende Kosten und NOI: Wie weit schrumpft eine Bruttorendite von 7,0 % tatsächlich?
Es folgt die Jahresrechnung des Modellobjekts, von oben nach unten schrittweise abgezogen. Das ist der eigentliche Kern des Ein-Gebäude-Investments.
| Posten | Jahresbetrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Angenommene Jahreseinnahmen bei Vollvermietung | 7 Mio. JPY (ca. 43.750 EUR) | Bruttorendite 7,0 % |
| Leerstands-/Mietausfallverlust (5 %) | −350.000 JPY (ca. −2.190 EUR) | Angenommene Leerstandsquote nach den weiter unten diskutierten Statistiken |
| Effektive Bruttoeinnahmen | 6,65 Mio. JPY (ca. 41.560 EUR) | |
| Verwaltungsgebühr (5 % der effektiven Bruttoeinnahmen) | −333.000 JPY (ca. −2.080 EUR) | Satz und Leistungsumfang vor Vertragsschluss prüfen |
| Nebenkosten Gemeinschaftsflächen, Reinigung, gesetzl. Inspektionen | −400.000 JPY (ca. −2.500 EUR) | Wassertank, Brandschutzanlagen usw. |
| Grundsteuer und Stadtplanungssteuer | −480.000 JPY (ca. −3.000 EUR) | unter Annahme der Sonderregelung für Wohnbauland |
| Sachversicherung | −150.000 JPY (ca. −940 EUR) | Feuer, Erdbeben, Haftpflicht |
| Renovierung bei Mieterwechsel, Kleinreparaturen | −300.000 JPY (ca. −1.880 EUR) | |
| NOI (Net Operating Income) | 4,987 Mio. JPY (ca. 31.170 EUR) | NOI-Rendite 4,8 % (bezogen auf den Erwerbspreis von 104 Mio. JPY) |
| (separate Position) Rücklage für Großinstandhaltung | −1,608 Mio. JPY (ca. −10.050 EUR) | MLIT-Richtwert: 335 JPY/m²/Monat × 400 m² × 12 Monate |
| Verbleibender Überschuss nach Instandhaltungsrücklage | 3,379 Mio. JPY (ca. 21.120 EUR) | 3,2 % bezogen auf den Erwerbspreis |
Aus einer Bruttorendite von 7,0 % werden auf NOI-Basis 4,8 %, und nach Bildung der Instandhaltungsrücklage 3,2 %. Dass dieser Wert nahe an der vom Japan Real Estate Institute ausgewiesenen erwarteten Rendite von 3,6–5,0 % liegt, ist kein Zufall. Die Zahl, die professionelle Investoren tatsächlich betrachten, ist diejenige, die nach all diesen Abzügen übrig bleibt. Für Leser, die aus der deutschen Bruttomietrendite schnell eine Pi-mal-Daumen-Einschätzung ableiten, lohnt sich diese dreistufige Kaskade – Bruttorendite, dann NOI-Rendite, dann Rendite nach Instandhaltungsrücklage – als Disziplin, die man sich vor jedem Angebot aneignen sollte.
Wie viel Eigenkapital ist wirklich nötig? Eine Simulation für die Ära der 1,9-%-Zinsen
Die Antwort auf „wie viel Eigenkapital" lautet nicht „20 %". Der nötige Betrag schwankt stark mit Laufzeit und Zinssatz, weshalb es praxisnäher ist, ihn aus dem DSCR (Debt Service Coverage Ratio, Schuldendienstdeckungsgrad: jährliches NOI ÷ jährliche Zins- und Tilgungsleistung) rückwärts zu berechnen. Vorweg das Ergebnis: Beim Modellobjekt sind bei 20 Jahren Laufzeit für einen DSCR von 1,3 rund 39 % Eigenkapital nötig, bei 30 Jahren Laufzeit genügen bereits rund 16 %. Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum, die bei der Finanzierung von Mehrfamilienhäusern eher an feste Beleihungsquoten (Loan-to-Value, LTV) der finanzierenden Bank denken, wird die DSCR-Logik zunächst ungewohnt wirken – im Kern verfolgt sie aber dasselbe Ziel wie eine konservative Beleihungswertermittlung: sicherstellen, dass die Mieteinnahmen den Kapitaldienst tragen, auch wenn Zinsen steigen.
Die Finanzierungskosten im Jahr 2026
| Indikator | Niveau | Stand |
|---|---|---|
| Zielsatz für den unbesicherten Tagesgeld-Call-Rate | rund 1,0 % | Beschluss vom 16. Juni 2026, wirksam ab 17. Juni (auf der Sitzung vom 31. Juli bestätigt) |
| Verzinsung des ergänzenden Einlagensystems | 1,0 % | Beschluss vom 16. Juni 2026 |
| Basiszins der Bank of Japan (Lombardsatz-Äquivalent) | 1,25 % | wie oben |
| Inlandsbanken, durchschnittlicher Neuvertragszins (langfristig) | 1,378 % | August 2025 |
| dito | 1,530 % | Dezember 2025 |
| dito | 1,885 % | März 2026 |
| dito | 1,944 % | Juni 2026 |
| Inlandsbanken, durchschnittlicher Neuvertragszins (kurzfristig) | 1,452 % | Juni 2026 |
| Inlandsbanken, durchschnittlicher Neuvertragszins (gesamt) | 1,767 % | Juni 2026 |
Der langfristige Zins ist in zehn Monaten um mehr als einen halben Prozentpunkt gestiegen. In dieser Phase kommt es nicht auf den Zins beim Kauf an, sondern darauf, ob das Investment einen weiteren Anstieg verkraftet. Die Vermögensstrategie in einem Umfeld steigender Zinsen behandeln wir vertiefend in Vermögensstrategie in einer „Welt mit Zinsen" und der Umgang mit der schrumpfenden Zins-Rendite-Spanne. Für Investoren, die ein Jahrzehnt nahe null liegender JPY-Finanzierungskosten gewohnt waren – oder aus dem Euroraum kommen, wo die EZB bereits deutlich früher mit Zinserhöhungen begann –, ist dies Japans verspäteter, aber nun einsetzender Anschluss an einen globalen Zins-Normalisierungszyklus, den die meisten anderen entwickelten Märkte bereits durchlaufen haben. Die dadurch ausgelöste Verengung der Zins-Rendite-Spanne ist für den japanischen Immobilienmarkt eine tatsächlich neue Dynamik.
Vergleich der Eigenkapitalquoten 0 % / 10 % / 20 % / 30 % (20 Jahre Laufzeit, Zinssatz 1,944 %)
| Eigenkapitalquote | Eigenkapital | Darlehenssumme | Gesamter Eigenkapitaleinsatz (Eigenkapital + Erwerbsnebenkosten 6,49 Mio. JPY) | Jährl. Zins- und Tilgungsleistung | NOI | Jährl. Cashflow | DSCR | Eigenkapitalrendite (CCR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 % | 0 JPY | 104 Mio. JPY (ca. 650.000 EUR) | 6,49 Mio. JPY (ca. 40.560 EUR) | 6,28 Mio. JPY (ca. 39.250 EUR) | 4,987 Mio. JPY (ca. 31.170 EUR) | −1,293 Mio. JPY (ca. −8.080 EUR) | 0,79 | −19,9 % |
| 10 % | 10,4 Mio. JPY (ca. 65.000 EUR) | 93,6 Mio. JPY (ca. 585.000 EUR) | 16,89 Mio. JPY (ca. 105.560 EUR) | 5,652 Mio. JPY (ca. 35.330 EUR) | 4,987 Mio. JPY (ca. 31.170 EUR) | −665.000 JPY (ca. −4.160 EUR) | 0,88 | −3,9 % |
| 20 % | 20,8 Mio. JPY (ca. 130.000 EUR) | 83,2 Mio. JPY (ca. 520.000 EUR) | 27,29 Mio. JPY (ca. 170.560 EUR) | 5,024 Mio. JPY (ca. 31.400 EUR) | 4,987 Mio. JPY (ca. 31.170 EUR) | −37.000 JPY (ca. −230 EUR) | 0,99 | −0,1 % |
| 30 % | 31,2 Mio. JPY (ca. 195.000 EUR) | 72,8 Mio. JPY (ca. 455.000 EUR) | 37,69 Mio. JPY (ca. 235.560 EUR) | 4,396 Mio. JPY (ca. 27.480 EUR) | 4,987 Mio. JPY (ca. 31.170 EUR) | +59.100 JPY (ca. +370 EUR) | 1,13 | +1,6 % |
Bei 20 Jahren Laufzeit bleibt der DSCR selbst mit 30 % Eigenkapital nur bei 1,13, und sobald die Instandhaltungsrücklage von 1,608 Mio. JPY (ca. 10.050 EUR) eingerechnet wird, kippt der Cashflow ins Negative. Ein Objekt mit 7,0 % Bruttorendite auf 20 Jahre Laufzeit nahezu vollfinanziert zu erwerben, funktioniert bei den Zinsen von 2026 schlicht nicht. Das ist ein Punkt, den man verinnerlichen sollte, bevor man Objekte besichtigt: Die aus manchen US-Märkten bekannte Strategie „möglichst wenig Eigenkapital einsetzen und hoch hebeln" lässt sich nicht unverändert auf den heutigen japanischen Ein-Gebäude-Markt übertragen – und erst recht nicht auf das in Deutschland übliche konservativere Finanzierungsverhalten.
Dieselbe Simulation bei einem Zinsanstieg um +1,0 Punkte (20 Jahre Laufzeit, Zinssatz 2,944 %)
| Eigenkapitalquote | Darlehenssumme | Jährl. Zins- und Tilgungsleistung | Jährl. Cashflow | DSCR | Eigenkapitalrendite (CCR) |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 % | 104 Mio. JPY (ca. 650.000 EUR) | 6,886 Mio. JPY (ca. 43.040 EUR) | −1,899 Mio. JPY (ca. −11.870 EUR) | 0,72 | −29,3 % |
| 10 % | 93,6 Mio. JPY (ca. 585.000 EUR) | 6,198 Mio. JPY (ca. 38.740 EUR) | −1,211 Mio. JPY (ca. −7.570 EUR) | 0,80 | −7,2 % |
| 20 % | 83,2 Mio. JPY (ca. 520.000 EUR) | 5,509 Mio. JPY (ca. 34.430 EUR) | −522.000 JPY (ca. −3.260 EUR) | 0,91 | −1,9 % |
| 30 % | 72,8 Mio. JPY (ca. 455.000 EUR) | 4,821 Mio. JPY (ca. 30.130 EUR) | +166.000 JPY (ca. +1.040 EUR) | 1,03 | +0,4 % |
Allein ein Zinsanstieg um einen Punkt erhöht bei 20 % Eigenkapital die jährliche Zins- und Tilgungsleistung um rund 480.000 JPY (ca. 3.000 EUR); das Cashflow-Defizit weitet sich von 37.000 JPY auf 522.000 JPY aus. Selbst bei 30 % Eigenkapital verbleiben lediglich 166.000 JPY (ca. 1.040 EUR) im Jahr – weit entfernt von der benötigten Instandhaltungsrücklage von 1,608 Mio. JPY. Wer variabel finanziert, sollte vorsichtshalber davon ausgehen, dass die rechte Spalte dieser Tabelle in einigen Jahren die eigene Realität sein könnte, und entsprechend Liquiditätsreserven vorhalten. Anders als bei deutschen Immobilienfinanzierungen, wo Zinsbindungen von 10, 15 oder sogar 20 Jahren zum Standardrepertoire gehören, sind Darlehen für Ein-Gebäude-Objekte in Japan deutlich häufiger variabel verzinst oder nur kurz zinsgebunden – genau deshalb ist ein solcher Stresstest in der japanischen Kreditprüfung Standard und keine Kür.
Alternativen zu mehr Eigenkapital: Laufzeit, Sondertilgung und Zinstyp
Eine höhere Eigenkapitalquote ist nicht der einzige Hebel zur Verbesserung des DSCR. Die folgende Tabelle zeigt, wie sich das nötige Eigenkapital beim selben Modellobjekt verändert, wenn stattdessen andere Stellschrauben bewegt werden.
| Laufzeit | Nötiges Eigenkapital für DSCR 1,3 bei 1,944 % | Nötiges Eigenkapital für DSCR 1,3 bei 2,944 % |
|---|---|---|
| 20 Jahre | ca. 40,48 Mio. JPY (39 %) (ca. 253.000 EUR) | ca. 46,07 Mio. JPY (44 %) (ca. 287.940 EUR) |
| 25 Jahre | ca. 28,09 Mio. JPY (27 %) (ca. 175.560 EUR) | ca. 36,17 Mio. JPY (35 %) (ca. 226.060 EUR) |
| 30 Jahre | ca. 16,85 Mio. JPY (16 %) (ca. 105.310 EUR) | ca. 27,63 Mio. JPY (27 %) (ca. 172.690 EUR) |
Verlängert man die Laufzeit von 20 auf 30 Jahre, sinkt das nötige Eigenkapital von rund 40,48 Mio. JPY auf rund 16,85 Mio. JPY – eine Entlastung um 23,63 Mio. JPY (ca. 147.700 EUR). Die Kernaussage dieser Tabelle: Die Darlehenslaufzeit bewegt das nötige Eigenkapital stärker als die Eigenkapitalquote selbst. Allerdings verbleiben einem 15 Jahre alten RC-Gebäude nur noch 32 Jahre gesetzliche Restnutzungsdauer, weshalb es von der konkreten Bewertungsmethodik der finanzierenden Bank abhängt, ob 30 Jahre Laufzeit tatsächlich gewährt werden. Fragen Sie bereits bei der Objektauswahl direkt bei der Bank nach, „wie viele Jahre bei diesem Gebäudealter finanzierbar sind" – das erspart unnötige Prüfungsaufwände im Nachhinein.
Zwei weitere Optionen sind es wert, im Blick zu behalten. Die eine ist die Sondertilgung (繰上返済, kuriage hensai): Die laufzeitverkürzende Variante reduziert die insgesamt gezahlten Zinsen, die ratensenkende Variante verbessert unmittelbar den kurzfristigen DSCR. Da beide unterschiedliche Ziele verfolgen, ist die ratensenkende Variante in Phasen steigender Zinsen die defensivere Wahl. Die andere Option ist der Zinstyp: Ein Festzins startet höher als ein variabler Zins, hebelt dafür aber die obige „+1,0-%"-Stresstabelle vollständig aus. Für Festzins zu entscheiden bedeutet, einen Zinsaufschlag als Preis für Planungssicherheit zu zahlen – konzeptionell vergleichbar mit einer langen deutschen Zinsbindung, nur dass lange Festzinsbindungen bei japanischen Ein-Gebäude-Finanzierungen deutlich seltener angeboten werden, weshalb dieser Trade-off bewusste Aufmerksamkeit verdient statt als Standardoption vorausgesetzt zu werden.
Abschreibung und Steuereffekt: Die Abschreibung eines RC-Ein-Gebäude-Hauses berechnen
Die Abschreibung eines RC-Ein-Gebäude-Hauses hängt von zwei Größen ab: Wie wird der Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt, und über wie viele Jahre darf abgeschrieben werden? Beim Modellobjekt (Gebäudewert 40 Mio. JPY, 15 Jahre alt) ergeben sich jährlich 1,16 Mio. JPY (ca. 7.250 EUR); bei identischem Gebäudewert im Neubau wären es nur 880.000 JPY (ca. 5.500 EUR) pro Jahr.
Aufteilung von Grundstück und Gebäude: Wenn der Vertrag keinen Gebäudepreis nennt
Enthält der Kaufvertrag keinen separat ausgewiesenen Gebäudepreis, braucht man eine belastbare Grundlage für die Aufteilung. In der Praxis wird dafür meist die von der Nationalen Steuerbehörde in ihrem jährlichen Leitfaden zur Steuererklärung veröffentlichte Tabelle „Standardmäßige Baukostenwerte für Gebäude" (建物の標準的な建築価額表) verwendet. Sie gibt, abgeleitet aus den geplanten Baukosten der amtlichen Baubeginn-Statistik geteilt durch die Geschossfläche, einen Quadratmeterpreis nach Bauweise und Baujahr an.
| Baujahr | Einheitspreis Stahlbeton (RC), Tsd. JPY/m² |
|---|---|
| Heisei 27 (2015) | 240,2 (ca. 1.500 EUR/m²) |
| Heisei 28 (2016) | 254,2 (ca. 1.590 EUR/m²) |
| Heisei 29 (2017) | 265,5 (ca. 1.660 EUR/m²) |
| Heisei 30 (2018) | 263,1 (ca. 1.645 EUR/m²) |
| Reiwa 1 (2019) | 285,6 (ca. 1.785 EUR/m²) |
| Reiwa 2 (2020) | 276,9 (ca. 1.730 EUR/m²) |
| Reiwa 3 (2021) | 288,2 (ca. 1.800 EUR/m²) |
| Reiwa 4 (2022) | 277,5 (ca. 1.735 EUR/m²) |
| Reiwa 5 (2023) | 314,3 (ca. 1.965 EUR/m²) |
Diese Tabelle enthält auch für Leser, die einen Neubau erwägen, eine wichtige Information. Beim RC-Einheitspreis von Reiwa 5 (314,3 Tsd. JPY/m², ca. 1.965 EUR/m²) kostet ein Neubau mit 400 m² Gesamtgeschossfläche allein für das Gebäude rund 125,72 Mio. JPY (ca. 785.750 EUR). Rechnet man das Grundstück hinzu, steigt die Gesamtsumme weiter – mit demselben Budget von 100 Mio. JPY lässt sich im Neubau also nicht dieselbe Objektgröße wie beim Modellobjekt realisieren. „Neubau-Mehrfamilienhaus-Investment" und „gebrauchtes RC-Ein-Gebäude-Haus" sind bei gleichem Budget schlicht keine vergleichbaren Strategien.
Jährliche Abschreibung: Neubau (47 Jahre) vs. 15 Jahre alter Gebrauchtbau (vereinfachte Methode, 35 Jahre)
Bei Neubauten wird die gesetzliche Nutzungsdauer angesetzt, bei Gebrauchtimmobilien die vereinfachte Methode (簡便法, kanben-hō). Die Regel: Bei einem Wirtschaftsgut, bei dem ein Teil der gesetzlichen Nutzungsdauer bereits verstrichen ist, gilt Nutzungsdauer = (gesetzliche Nutzungsdauer − verstrichene Jahre) + verstrichene Jahre × 20 %; ist die gesetzliche Nutzungsdauer bereits vollständig verstrichen, gilt Nutzungsdauer = gesetzliche Nutzungsdauer × 20 % (Bruchteile eines Jahres werden abgerundet).
| Fall | Berechnung der Nutzungsdauer | Jahre | Linearer Abschreibungssatz | Jährl. Abschreibung bei 40 Mio. JPY Gebäudewert |
|---|---|---|---|---|
| Neubau RC (Wohnnutzung) | gesetzliche Nutzungsdauer | 47 Jahre | 0,022 | 880.000 JPY (ca. 5.500 EUR) |
| Gebrauchtbau RC, 15 Jahre alt | (47 − 15) + 15 × 0,2 = 35 | 35 Jahre | 0,029 | 1,16 Mio. JPY (ca. 7.250 EUR) |
| Gebrauchtbau Schwerstahl, 15 Jahre alt (34 Jahre gesetzl. Nutzungsdauer) | (34 − 15) + 15 × 0,2 = 22 | 22 Jahre | 0,046 | 1,84 Mio. JPY (ca. 11.500 EUR) |
| Gebrauchtbau Holzbau, 15 Jahre alt (22 Jahre gesetzl. Nutzungsdauer) | (22 − 15) + 15 × 0,2 = 10 | 10 Jahre | 0,100 | 4 Mio. JPY (ca. 25.000 EUR) |
Die jährliche Abschreibung des Modellobjekts (15 Jahre altes RC-Gebäude) beträgt 1,16 Mio. JPY (ca. 7.250 EUR). Bei einem angenommenen effektiven Körperschaftsteuersatz von 30 % entspricht das einer jährlichen Steuerentlastung von rund 350.000 JPY (ca. 2.180 EUR). Verglichen mit den 4 Mio. JPY beim 15 Jahre alten Holzbau wirkt das klein – doch dessen Abschreibung läuft bereits nach 10 Jahren aus, und ab dem 11. Jahr steigt das zu versteuernde Einkommen sprunghaft an. Abschreibung beseitigt keine Steuer, sie verschiebt sie nach hinten. Wer dies mit der deutschen Gebäude-AfA vergleicht – linear pauschal 2 % pro Jahr über 50 Jahre bei Bestandsimmobilien nach 1925, unabhängig von Bauweise oder tatsächlichem Gebäudealter beim Erwerb –, erkennt den grundlegenden Unterschied: In Japan kann derselbe Gebäudetyp je nach Baumaterial und Alter beim Kauf einen drastisch unterschiedlichen Abschreibungsplan haben, was erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten, aber auch mehr Komplexität in der Steuerplanung bedeutet. Siehe hierzu auch unseren Artikel Die Nutzungsdauer eines Mehrfamilienhauses: gesetzliche, physische und wirtschaftliche Lebensdauer im Unterschied.
Unternehmenseigentum und Erbschaftsteuerbewertung: der Bewertungsabschlag für vermietetes Grundstück und Mietgebäude
Ein Motiv, aus dem Unternehmerinnen und Unternehmer ein Ein-Gebäude-Objekt halten, ist die Komprimierung der Erbschaftsteuerbewertung. Nach den Regeln der Nationalen Steuerbehörde wird der Wert von „vermietetem Grundstück" (貸家建付地, kashiya-tsuke-chi – ein Grundstück, auf dem der Eigentümer ein Mietgebäude errichtet hat) mit folgender Formel berechnet. Diese Bewertungskategorie hat in der deutschen Erbschaftsteuer kein direktes Äquivalent: Das deutsche ErbStG kennt zwar einen Bewertungsabschlag von 10 % für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke (§ 13d ErbStG), doch die japanische Systematik mit einer eigenständigen, formelbasierten Bewertung von „vermietetem Grundstück" auf Basis von Bodenrichtwert, Erbbaurechtsquote, Mietrechtsquote und Vermietungsquote geht methodisch deutlich weiter und ist für außerjapanische Leser eines der eigentümlichsten Merkmale des Haltens vermieteter Immobilien über eine Gesellschaft oder kurz vor dem Ruhestand als Privatperson.
- Wert des vermieteten Grundstücks = Wert als eigengenutztes Grundstück − (Wert als eigengenutztes Grundstück × Erbbaurechtsquote × Mietrechtsquote × Vermietungsquote)
- Vermietungsquote = Summe der Geschossfläche aller aktuell vermieteten unabhängigen Einheiten ÷ Summe der Geschossfläche aller unabhängigen Einheiten (eine zum Bewertungsstichtag nur vorübergehend leerstehende Einheit kann in bestimmten Fällen weiterhin als vermietet gelten)
Die Erbbaurechtsquote eines Grundstücks lässt sich der amtlichen Bodenrichtwertkarte (路線価図, rosenka-zu) der jeweiligen Region entnehmen. Unterstellt man eine Erbbaurechtsquote von 60 %, eine Mietrechtsquote von 30 % und eine Vermietungsquote von 100 %, reduziert sich der Grundstückswert des Modellobjekts von 60 Mio. JPY (ca. 375.000 EUR) um „60 Mio. JPY × 60 % × 30 % × 100 % = 10,8 Mio. JPY (ca. 67.500 EUR)" auf einen Bewertungsansatz von 49,2 Mio. JPY (ca. 307.500 EUR). Auch der Gebäudeanteil ist als Mietgebäude für einen separaten Bewertungsabschlag berechtigt.
Leicht übersehen wird dabei die Vermietungsquote. Bei anhaltendem Leerstand sinkt die Vermietungsquote, und mit ihr schrumpft auch der Bewertungsabschlag. Das Halten eines Ein-Gebäude-Objekts als Erbschaftsteuer-Gestaltungsinstrument funktioniert nur, solange die Auslastung gehalten wird. Sobald die Steuerersparnis zum Hauptziel wird, gerät die laufende Bewirtschaftung leicht in den Hintergrund – diesen Fehler in der Priorisierung sollte man aktiv vermeiden.
Instandhaltungsplanung: Ein-Gebäude-Eigentümer bilden ihre Instandhaltungsrücklage selbst
Der größte Unterschied zwischen Eigentumswohnung und Ein-Gebäude-Objekt ist die Frage, wer das Kapital für die Großinstandhaltung aufbringt. Beim Ein-Gebäude-Objekt gibt es keine Verwaltungsgemeinschaft, der Eigentümer bildet die Rücklage selbst. Für das 400 m² große Modellobjekt bedeutet das nach dem MLIT-Richtwert rund 1,608 Mio. JPY (ca. 10.050 EUR) pro Jahr.
Die Instandhaltungszyklen der MLIT-Richtlinie
Man hört oft die Faustregel „Außenfassade alle 10 Jahre neu streichen", doch die tatsächlichen Zyklen, die die „Richtlinie zur Erstellung langfristiger Instandhaltungspläne" (長期修繕計画作成ガイドライン, überarbeitet Juni 2024) des japanischen Bau- und Verkehrsministeriums nennt, sind differenzierter:
| Bauteil / Arbeit | Beispielhafter Instandhaltungszyklus |
|---|---|
| Gemeinschaftliches Baugerüst | 12–15 Jahre |
| Dachabdichtung (Schutzschicht) | Instandsetzung 12–15 Jahre / vollständiger Rückbau u. Neubau 24–30 Jahre |
| Fassadenanstrich (bewitterte Flächen) | Neuanstrich 12–15 Jahre / Abtrag u. Neuanstrich 24–30 Jahre |
| Fugendichtung | Komplettaustausch 12–15 Jahre |
| Metallteil-Anstrich | 5–7 Jahre |
| Wasserleitungen | Sanierung 19–23 Jahre / Komplettaustausch 30–40 Jahre |
| Abwasserleitungen | Sanierung 19–23 Jahre / Komplettaustausch 30–40 Jahre |
| Wasserpumpe | Instandsetzung 5–8 Jahre / Austausch 14–18 Jahre |
| Aufzug | Instandsetzung 12–15 Jahre / Austausch 26–30 Jahre |
| Außenanlagen | 24–28 Jahre |
Ein bei Erwerb 15 Jahre altes Modellobjekt liegt genau in dem Gebäudealter, in dem Fassadenanstrich, Dachabdichtungs-Instandsetzung, Fugendichtungs-Austausch und Aufzug-Instandsetzung fast alle innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf zusammenfallen. Ob man vor dem Kauf anhand von Bauplänen und Wartungshistorie genau prüfen kann, was bereits erledigt wurde und was noch aussteht, entscheidet über den tatsächlichen Erfolg dieses Investments. Ein Verkäufer, der diese Historie nicht vorlegen kann, ist allein dadurch schon ein Risikosignal.
Richtwerte für die Instandhaltungsrücklage und der jährlich nötige Rücklagenbetrag
| Geschosszahl / Gesamtgeschossfläche | Durchschnittlicher Richtwert (JPY/m²/Monat) | Bandbreite (zwei Drittel der Fälle) |
|---|---|---|
| unter 20 Geschosse / unter 5.000 m² | 335 (ca. 2,10 EUR) | 235–430 (ca. 1,47–2,69 EUR) |
| unter 20 Geschosse / 5.000–10.000 m² | 252 (ca. 1,58 EUR) | 170–320 (ca. 1,06–2,00 EUR) |
| unter 20 Geschosse / 10.000–20.000 m² | 271 (ca. 1,69 EUR) | 200–330 (ca. 1,25–2,06 EUR) |
| unter 20 Geschosse / ab 20.000 m² | 255 (ca. 1,59 EUR) | 190–325 (ca. 1,19–2,03 EUR) |
| ab 20 Geschosse | 338 (ca. 2,11 EUR) | 240–410 (ca. 1,50–2,56 EUR) |
Überträgt man diesen Richtwert auf ein Ein-Gebäude-Mietobjekt, ergeben sich folgende Beträge:
- 400 m² (Modellobjekt): 400 m² × 335 JPY × 12 Monate = 1,608 Mio. JPY (ca. 10.050 EUR) pro Jahr
- 4.000 m²: 4.000 m² × 335 JPY × 12 Monate = 16,08 Mio. JPY (ca. 100.500 EUR) pro Jahr
Gemessen am NOI des Modellobjekts von 4,987 Mio. JPY entsprechen 1,61 Mio. JPY 32 %. Wird dieses Geld wie Gewinn ausgegeben, fehlt in 12–15 Jahren das Kapital für Fassaden- und Abdichtungsarbeiten. Umgekehrt ist ein Investment, das diese 1,61 Mio. JPY jährlich problemlos zurücklegen kann, strukturell auch gegen einen Zinsanstieg um einen Punkt gewappnet. Die Instandhaltungsrücklage ist kein Kostenfaktor, sondern die Investition, die das Gebäude selbst als Vermögenswert erhält.
So gelingt der Einstieg in das Ein-Gebäude-Investment: Der Weg bis zum Kauf und die Beträge, die auf jeder Stufe bewegt werden
Die bisherigen Zahlen lassen sich in einen konkreten Ablauf bis zum Kauf übersetzen. Wer bei jedem Schritt festhält, „was entschieden wird" und „wie viel Geld bewegt wird", kommt schneller zu einer belastbaren Entscheidung.
Schritte 1–3: Von der Grundsatzentscheidung bis zur Objektprüfung
- Investmentausrichtung festlegen (bewegter Betrag: 0 JPY). Privatbesitz oder Unternehmensbesitz? Ziel Cashflow oder Komprimierung der Erbschaftsteuerbewertung? Bleibt dieser Punkt unklar, während man bereits Objekte besichtigt, lässt sich die Qualität eines Angebots nicht beurteilen. Bei Unternehmensbesitz sollten Jahresabschlüsse und Kreditspielraum vorab geordnet werden.
- Auswahlkriterien in Zahlen fassen (bewegter Betrag: 0 JPY). Legen Sie Ausschlussgrenzen konkret in Zahlen fest, etwa „NOI-Rendite mindestens 4,5 %", „DSCR mindestens 1,3", „Gebäudealter höchstens 25 Jahre", „höchstens 10 Gehminuten zur Station". Ohne feste Kriterien richtet sich die Entscheidung leicht nach der Argumentation des Vertriebs statt nach den Zahlen.
- Mietaufstellung (レントロール, rent roll) und Umgebungsmarkt prüfen (bewegter Betrag: Prüfkosten). Lassen Sie sich Vertragsmiete, Vertragsdatum, Kaution und Verlängerungstermin je Einheit als Übersicht geben und gleichen Sie diese mit den umliegenden Angebotsmieten ab. Bei einem Objekt, in dem viele Vertragsmieten über dem Marktniveau liegen, sinken die Einnahmen mit jedem Mieterwechsel. Setzen Sie die tatsächlichen Zahlen der Mietaufstellung in die zuvor gezeigte NOI-Tabelle ein.
Schritte 4–6: Von der Finanzierungsanfrage bis zur Übergabe
- Finanzierung anfragen (bewegter Betrag: 0 JPY / Zeitrahmen ca. 2–6 Wochen). Bereiten Sie Jahresabschlüsse der letzten drei Jahre, Steuererklärung, Vermögens-/Schuldenübersicht, Objektexposé, Mietaufstellung und Ertragsplan vor. Zu klären ist dabei nicht nur der Zinssatz: Wie viele Jahre Laufzeit gewährt werden, verändert das nötige Eigenkapital – wie oben gezeigt – um bis zu 23,63 Mio. JPY.
- Kaufvertrag abschließen (bewegter Betrag: Anzahlung + Stempelsteuer 30.000 JPY). Die Anzahlung liegt üblicherweise bei 5–10 % des Kaufpreises, beim Modellobjekt also im Bereich von 5–10 Mio. JPY (ca. 31.250–62.500 EUR). Prüfen Sie vor der Unterschrift, wo im Vertrag die Finanzierungsvorbehaltsklausel und deren Frist geregelt sind.
- Zahlung, Eintragung, Übergabe (bewegter Betrag: Restkaufpreis + Erwerbsnebenkosten 6,49 Mio. JPY + Gebäude-Verbrauchsteuer 4 Mio. JPY). Registrierungssteuer und Notarhonorar werden am Tag der Zahlung abgerechnet. Die Grunderwerbsteuer wird erst später per Steuerbescheid der Präfektur fällig und muss innerhalb von 30 Tagen ab Erwerbsdatum selbst angemeldet werden. Beim Modellobjekt entspricht das einer Nachforderung von rund 1,23 Mio. JPY (ca. 7.690 EUR) – planen Sie diese Rechnung, die erst Monate nach der Zahlung eintrifft, von vornherein in Ihrem Liquiditätsplan ein.
Nach der Übergabe beginnt der Vertrag mit der Hausverwaltung. Wer allein nach der Gebührenhöhe auswählt, verliert am Ende durch schwächere Vermietungsleistung und schlechtere Instandhaltungsvorschläge. Auswahlkriterien für die Hausverwaltung haben wir in Die Wahl der richtigen Hausverwaltung: 7 Punkte, auf die Eigentümer achten sollten zusammengestellt.
Typische Anfängerfehler und die gesetzlichen Schutzmechanismen dagegen
Fehlschläge beim Ein-Gebäude-Investment entstehen seltener aus mangelndem Urteilsvermögen als aus Dingen, die sich durch bloßes Nachfragen hätten vermeiden lassen. Im Folgenden drei Schutzmechanismen, die sich auf Gesetz und Statistik stützen.
Generalmietvertrag und Mietgarantie: das Gesetz über die Verwaltung von Mietwohnungen als Maßstab
Wenn Sie die Aussage hören „Mit Mietgarantie sind Sie auch bei Leerstand auf der sicheren Seite", ist das Gesetz über die Verwaltung von Mietwohnungen (賃貸住宅管理業法, Chintai Jūtaku Kanri Gyō-hō) der richtige Maßstab, um das zu prüfen. Dieses Gesetz reguliert nicht nur den Generalmietvertrags-Anbieter (サブリース事業者, das japanische Pendant zu einem gewerblichen Zwischenmieter mit Mietgarantie – im Kern vergleichbar mit einem deutschen Pachtmodell, bei dem ein Betreiber dem Eigentümer eine feste Pacht garantiert und selbst das Vermietungsrisiko trägt), sondern auch die vermittelnden Vertriebspartner (勧誘者).
- Verbot irreführender Werbung (Art. 28 / Generalmietvertrags-Anbieter und Vermittler): Wird mit „Mietgarantie" oder „Leerstandsgarantie" geworben, muss – sofern regelmäßige Mietanpassungen vorgesehen sind – an derselben Stelle darauf hingewiesen werden, dass eine Mietminderung nach Art. 32 des japanischen Miet- und Pachtgesetzes (借地借家法) möglich ist. Auch Schriftgröße, Farbe und Hintergrund müssen so gestaltet sein, dass der Leser diesen Hinweis als zusammengehörige Einheit wahrnimmt.
- Verbot unlauterer Anwerbung (Art. 29 / Generalmietvertrags-Anbieter und Vermittler): Es ist untersagt, entscheidungsrelevante Tatsachen wie das künftige Risiko einer Mietminderung absichtlich zu verschweigen. Auch das Verschweigen der Möglichkeit, dass der Anbieter den Vertrag während der Laufzeit kündigen kann, oder dass eine Kündigung durch den Eigentümer einen berechtigten Grund nach Art. 28 des Miet- und Pachtgesetzes voraussetzt, während nur die Vorteile dargestellt werden, gilt ausdrücklich als Beispiel unlauterer Anwerbung.
- Pflicht zur Erläuterung wesentlicher Vertragsinhalte und Aushändigung von Unterlagen vor Vertragsschluss (Art. 30 / Generalmietvertrags-Anbieter): Vor Vertragsschluss besteht die Pflicht, über die Möglichkeit einer Mietminderung sowie über Vertragsänderungen während der Laufzeit aufzuklären. Will der Anbieter sein Mietminderungsrecht nach Art. 32 Abs. 1 des Miet- und Pachtgesetzes ausüben, muss er zuvor die geplante Minderungssumme und deren Berechnungsgrundlage schriftlich mitteilen und erläutern.
Auch vermittelnde Vertriebspartner (Muttergesellschaft, Bauunternehmen, konzernangehörige Vertriebsgesellschaft) unterliegen der Regulierung und den Sanktionen. Fehlt in der Werbung der Hinweis auf eine mögliche Mietminderung, oder wird im Aufklärungsgespräch die Mietminderung nicht erwähnt – das allein ist bereits Grund genug, mit diesem Anbieter nicht zu kontrahieren. Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum sei angemerkt: Ein rechtlich vergleichbar detailliertes Aufklärungsregime für Generalmietverträge mit Mietgarantie existiert im deutschen Recht nicht in dieser Form – umso wichtiger, sich mit den japanischen Schutzvorschriften vertraut zu machen, bevor man einem solchen Angebot zustimmt. Die Vertragsstruktur selbst erläutern wir ausführlich in Vertragsstruktur und Risiken des Generalmietvertrags (Sublease) mit Mietgarantie.
Die reale Leerstandsquote: Wie man die angenommene Leerstandsquote in die Ertragsrechnung einrechnet
Die Aussage „ein Ein-Gebäude-Objekt hat ein geringeres Leerstandsrisiko" bezieht sich nur auf den Diversifikationseffekt mehrerer Einheiten – sie bedeutet nicht, dass gar kein Leerstand entsteht. Die tatsächliche Lage lässt sich statistisch belegen.
- 2023 betrug der Gesamtwohnungsbestand in Japan 65.047 Tausend Einheiten, davon standen 9.002 Tausend leer – eine Leerstandsquote von 13,8 %.
- Davon entfielen 4.436 Tausend Einheiten auf leerstehende Mietwohnungen, das sind 6,8 % des gesamten Wohnungsbestands bzw. 49,3 % aller leerstehenden Einheiten.
- 2018 lagen die leerstehenden Mietwohnungen bei 4.327 Tausend Einheiten bzw. 6,9 % des Gesamtbestands. In fünf Jahren stieg die Zahl um rund 110.000 Einheiten.
Dieser Wert von 6,8 % ist ein landesweiter Durchschnitt und schwankt je nach Region, Gebäudealter und Grundriss erheblich. Beim Modellobjekt wurde der Leerstands-/Mietausfallverlust mit 5 % angesetzt; bei ländlichen oder älteren Objekten kann es realistischer sein, mit 10 % oder mehr zu kalkulieren. Es empfiehlt sich, in der Ertragsplanung vorab festzuhalten, wie stark sich eine Veränderung der Leerstandsquote um 1 Prozentpunkt jährlich auswirkt. Beim Modellobjekt entsprechen 1 % = 70.000 JPY (ca. 440 EUR). Zur Gestaltung der Vermietungskonditionen siehe auch Mietpreisgestaltung und Leerstandsvorbeugung anhand der Zielrendite.
Was passiert, wenn Steuerersparnis das primäre Ziel wird
Wird das zu versteuernde Einkommen durch Abschreibung reduziert, sinkt in gleichem Maße der Buchwert des Gebäudes. Der Veräußerungsgewinn beim Verkauf berechnet sich als „Verkaufspreis − (Anschaffungskosten − kumulierte Abschreibung) − Veräußerungskosten"; je stärker das Objekt abgeschrieben wurde, desto höher fällt der ausgewiesene Veräußerungsgewinn aus. Man kann es so zusammenfassen: Ein Teil der während der Haltedauer gesparten Steuer kommt beim Verkauf in Form eines höheren Veräußerungsgewinns wieder zurück.
An dieser Stelle lohnt sich ein direkter Vergleich mit dem deutschen Recht, weil sich die beiden Systeme fundamental unterscheiden. In Deutschland ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie nach § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte) vollständig steuerfrei, sobald zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (die sogenannte Spekulationsfrist) – unabhängig davon, wie viel während der Haltedauer abgeschrieben wurde. Verkauft man innerhalb dieser zehn Jahre, wird der gesamte Veräußerungsgewinn zum persönlichen, progressiven Einkommensteuersatz versteuert. Japan kennt dieses Konzept einer vollständigen Steuerbefreiung nach Ablauf einer Frist nicht. Stattdessen unterscheidet das japanische Steuerrecht beim Veräußerungsgewinn aus Immobilien nur zwischen kurz- und langfristigem Besitz: Bei einer Haltedauer von fünf Jahren oder weniger zum 1. Januar des Verkaufsjahres („kurzfristiger Veräußerungsgewinn") beträgt der kombinierte Steuersatz rund 39,63 % (Einkommensteuer, Gemeindesteuer und Sonderaufbauzuschlag zusammen); bei einer Haltedauer von über fünf Jahren („langfristiger Veräußerungsgewinn") sinkt er auf rund 20,315 % – der Satz wird also ungefähr halbiert, aber selbst nach zehn, zwanzig oder dreißig Jahren Haltedauer bleibt der Veräußerungsgewinn in Japan grundsätzlich steuerpflichtig. Es gibt keinen Zeitpunkt, ab dem der Gewinn wie in Deutschland vollständig steuerfrei wird. Für DACH-Investoren, die eine Halteperiode von zehn Jahren als „Freifahrtschein" aus der deutschen Praxis gewohnt sind, ist das ein zentraler struktureller Unterschied, der die Exit-Planung eines japanischen Ein-Gebäude-Investments von Grund auf anders gestaltet: Wer in Japan investiert, sollte die Haltedauer primär an Cashflow, Instandhaltungszyklus und Marktzyklus ausrichten – nicht an einer steuerlichen „magischen Grenze", die es in dieser Form nicht gibt.
Steht die Steuerersparnis im Vordergrund, neigt man dazu, ein Objekt mit niedrigerer Rendite, aber großzügigem Abschreibungspotenzial zu wählen. Doch Tilgung und Instandhaltung fallen jedes Jahr aufs Neue an. Wählen Sie nach der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Investments, und nehmen Sie den Steuereffekt als Nebenergebnis mit. Diese Reihenfolge einzuhalten ist meines Erachtens die Voraussetzung dafür, ein solches Investment langfristig fortzuführen. Verwandte Aspekte haben wir in Steuersparstrategien bei Wohnungsinvestments: Abschreibung und Verlustverrechnung im Überblick zusammengefasst.
Häufig gestellte Fragen
F1. Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Ein-Gebäude-Mehrfamilienhaus?
Nicht als Quote, sondern rückwärts aus dem DSCR berechnet. Beim Modellobjekt (104 Mio. JPY, ca. 650.000 EUR; NOI 4,987 Mio. JPY, ca. 31.170 EUR) sind bei einem Zinssatz von 1,944 % und 20 Jahren Laufzeit für einen DSCR von 1,3 rund 40,48 Mio. JPY (39 %, ca. 253.000 EUR) nötig; bei 30 Jahren Laufzeit genügen bereits rund 16,85 Mio. JPY (16 %, ca. 105.310 EUR).
F2. Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten beim Betrieb eines Ein-Gebäude-Mehrfamilienhauses in Prozent des Kaufpreises?
Beim Modellobjekt summieren sich Registrierungssteuer, Grunderwerbsteuer, Stempelsteuer und Maklerprovision auf rund 6,49 Mio. JPY (ca. 40.560 EUR), das sind 6,5 % eines Kaufpreises von 100 Mio. JPY. Addiert man die Verbrauchsteuer auf den Gebäudeanteil von 4 Mio. JPY (ca. 25.000 EUR), ergeben sich rund 10,489 Mio. JPY (ca. 65.560 EUR), also 10,5 %.
F3. Mit welcher Rendite sollte man bei einem Ein-Gebäude-Mehrfamilienhaus rechnen?
Die erwartete Rendite (NOI-Basis) für Ein-Gebäude-Mietwohnhäuser lag zum Stand April 2026 für Einzimmerwohnungen bei 3,6 % in Tokios Bezirk Jōnan, 4,2 % in Osaka, 4,5 % in Nagoya und Fukuoka sowie 5,0 % in Sendai und Hiroshima. Das unterscheidet sich von der in Verkaufsunterlagen ausgewiesenen Bruttorendite, da beide Kennzahlen unterschiedlich definiert sind.
F4. Was ist vorteilhafter – Neubau oder Gebrauchtimmobilie?
Bei gleichem Budget sind beide Optionen nicht vergleichbar. Die RC-Baukosten von Reiwa 5 (2023) lagen bei 314,3 Tsd. JPY/m² (ca. 1.965 EUR/m²); bei 400 m² Gesamtgeschossfläche kostet allein das Gebäude im Neubau rund 125,72 Mio. JPY (ca. 785.750 EUR). Ein Neubau hat mit 47 Jahren Abschreibungsdauer einen schwächeren Steuereffekt, punktet dafür aber mit geringerer kurzfristiger Instandhaltungslast und leichter erhältlichen langen Finanzierungslaufzeiten.
F5. Wie hoch sollte die Verwaltungsgebühr für die Hausverwaltung ungefähr sein?
Entscheidend ist weniger der Satz selbst als der Leistungsumfang und die Vermietungsstärke des Anbieters. Beim Modellobjekt wurde mit 5 % der effektiven Bruttoeinnahmen (333.000 JPY/Jahr, ca. 2.080 EUR) kalkuliert – doch ob Renovierungsorganisation, gesetzliche Inspektionen und Mahnwesen bei Zahlungsrückständen enthalten sind, verändert die tatsächlichen Kosten erheblich. Klären Sie den Leistungsumfang verbindlich schriftlich vor Vertragsschluss.
Fazit: Das Ein-Gebäude-Mehrfamilienhaus-Investment 2026 wird nicht über die „Rendite", sondern über Zinsspanne und Instandhaltungsrücklage entschieden
Ordnen wir die in diesem Artikel gezeigten Zahlen nach ihrer Entscheidungsreihenfolge. Erstens: Die Bruttorendite taugt nur als erste Ausschlussgrenze. Dass aus 7,0 % Bruttorendite auf NOI-Basis 4,8 % und nach Bildung der Instandhaltungsrücklage 3,2 % werden, sollte man vor dem Kauf selbst durchrechnen. Zweitens: Das Eigenkapital wird nicht als Quote festgelegt, sondern rückwärts aus dem DSCR berechnet – und die Darlehenslaufzeit wirkt dabei stärker als die Eigenkapitalquote. Drittens: Erstellen Sie vorab die Tabelle für den Fall eines Zinsanstiegs um einen Punkt, und wählen Sie eine Finanzierungsstruktur, die darin noch besteht.
2026 ist ein Jahr mit sehr schmaler Zinsspanne: einer erwarteten Rendite von 3,6–5,0 % stehen Finanzierungszinsen von rund 1,9 % gegenüber. Gerade weil die Spanne so schmal ist, schlägt sich die Qualität der Bewirtschaftung unmittelbar im Ertrag nieder. Einen Leerstand einen Monat früher neu vermieten, Instandhaltung planmäßig durchführen, mit der Hausverwaltung auf Basis von Zahlen kommunizieren – solche unspektakulären, konsequenten Schritte zeigen sich zehn Jahre später im Wert des Vermögens.
Wir bei INA&Associates Co., Ltd. verstehen Immobilien nicht als Geschäft, das mit dem Verkauf endet, sondern als etwas, das man in Verwahrung nimmt und weiterentwickelt. Im Zentrum stehen dabei Menschen, die Zahlen lesen und vor Ort handeln können. Wenn Sie als Unternehmerin oder Unternehmer den Erwerb und Betrieb eines Ein-Gebäude-Mehrfamilienhauses in Japan erwägen, tragen Sie die Zahlen Ihres eigenen Objekts in die Tabellen dieses Artikels ein. Genau der Punkt, an dem Sie dabei ins Stocken geraten, ist die Frage, die Sie mit uns besprechen sollten.
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Quellen und weiterführende Materialien
- Japan Real Estate Institute (日本不動産研究所, JREI), „54. Immobilieninvestoren-Umfrage (Stand: April 2026)" (veröffentlicht 27. Mai 2026)
- Japan Real Estate Institute, „Veröffentlichte Materialien / Publikationen"
- Bank of Japan (日本銀行, BOJ), „Änderung der geldpolitischen Ausrichtung" (16. Juni 2026)
- BOJ, „Zur aktuellen geldpolitischen Ausrichtung" (31. Juli 2026)
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