Le rendement est le premier indicateur à vérifier lorsque l’on envisage un investissement en appartement. Se fier uniquement aux chiffres de surface peut conduire à une mauvaise décision ; il est donc important de bien comprendre la méthode de calcul et les niveaux de marché.
Quel niveau de rendement viser pour un investissement en appartement ?
Comment comprendre le rendement : rendement brut et rendement net
En investissement immobilier, il existe deux types de rendement.
- Rendement brut : revenus locatifs annuels ÷ prix d’achat du bien. C’est presque toujours ce rendement qui figure dans les annonces
- Rendement net : rendement réel après déduction des impôts, frais de gestion, coûts de réparation et autres charges
Le revenu réellement conservé doit être évalué à partir du rendement net. Même avec un rendement brut de 10 %, si les charges sont élevées, le rendement net baisse fortement.
Niveau de rendement des studios à Tokyo
Selon une enquête sur l’investissement immobilier de 2017 :
- Zone sud de Tokyo (Minato, Shinagawa, Meguro, Ota) : rendement attendu 4.5 %, rendement de transaction 4.3 %
- Zone est de Tokyo (Sumida, Koto, etc.) : rendement attendu 4.8 %, rendement de transaction 4.5 %
Le rendement idéal moyen à Tokyo est considéré comme se situant entre 3 % et 3.5 %. Les biens affichant un rendement élevé ont aussi tendance à présenter un risque de vacance plus important ; il est donc essentiel de privilégier un rendement stable.
Niveau de rendement dans les villes régionales
Le rendement attendu des studios dans les villes régionales ne descend pas en dessous de 5.0 %, et Hiroshima affiche le niveau le plus élevé avec 6.1 %. Le principal facteur de ce rendement plus élevé est le prix d’achat plus faible des biens, avec une tendance supérieure de plus de 1 point à celle de Tokyo.
Comment bien appréhender le rendement net ?
Attention : le chiffre affiché dans l’annonce correspond au rendement brut
Des chiffres comme « rendement de 10 % » correspondent au rendement brut. En pratique, il faut encore déduire les impôts, les frais d’enregistrement et les frais de gestion ; le rendement net est donc plus faible.
Les revenus locatifs reposent sur deux bases : le “loyer actuel” et l’“hypothèse de pleine occupation”
Le calcul du rendement affiché dans les annonces repose souvent sur le loyer estimé en pleine occupation. Comme un bien n’est pas toujours occupé à 100 %, il est indispensable d’effectuer une simulation de rendement intégrant un taux de vacance raisonnable (5 % à 10 %).
Comment simuler le rendement ?
- Calculer le rendement brut à partir du prix d’achat du bien et des revenus locatifs annuels (hypothèse de pleine occupation)
- Calculer les charges annuelles, telles que les frais de gestion, la taxe foncière et les coûts de réparation
- (Revenus locatifs annuels − charges) ÷ prix d’achat du bien = rendement net
- Intégrer le risque de vacance (5 % à 10 %) et établir une estimation prudente
Quelle différence de rendement entre un appartement neuf et un appartement ancien ?
| Type | Fourchette de rendement brut | Caractéristiques |
|---|---|---|
| Appartement neuf | 2〜5% | Le rendement est plus faible en raison d’un prix d’achat élevé, mais le montant absolu des revenus perçus est plus important |
| Appartement ancien | 3〜7% | Le rendement est plus élevé, mais comme le prix d’achat est plus faible, le montant récupéré peut aussi être plus limité |
L’exemple comparatif d’un bien neuf à 20 millions de yens avec un rendement de 2 % (600 000 yens de revenus annuels) face à un bien ancien à 5 millions de yens avec un rendement de 7 % (350 000 yens de revenus annuels) montre qu’il ne faut pas juger un investissement sur le seul taux de rendement. Il est important d’évaluer de manière globale le montant investi, le niveau absolu des revenus et le risque.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quel est le critère d’un “bon rendement” en investissement immobilier ?
À Tokyo, un rendement net d’environ 3 % est considéré comme une référence stable. En région, un rendement de 5 % ou plus peut être envisagé, mais il faut également tenir compte du risque de vacance.
Q. Les biens affichant un rendement élevé comportent-ils des risques ?
Les biens à rendement élevé présentent souvent des risques tels qu’une vacance plus importante, des réparations nécessaires ou un emplacement moins favorable.
Q. Comment faut-il considérer le rendement lorsqu’un prêt est utilisé ?
Comme des remboursements interviennent, le montant réellement disponible diminue. Il est donc important d’évaluer la rentabilité par rapport aux fonds propres investis (cash-on-cash return).
Q. Quels sont les points de vigilance pour l’investissement dans un appartement ancien ?
Le rendement peut sembler élevé, mais il est important de vérifier à l’avance les coûts de réparation, les frais de renouvellement des équipements et la situation financière du syndicat de copropriété.
