Die erste Kennzahl, die Investoren bei der Objektauswahl prüfen, ist die Rendite (rimawari, 利回り). Doch die Rendite, mit der japanische Maklerhäuser werben, ist lediglich die Bruttorendite – die tatsächliche Ertragskraft eines Objekts lässt sich nur an der Nettorendite ablesen. Für Leserinnen und Leser im deutschsprachigen Raum (DACH) klingt diese Unterscheidung vertraut, denn auch hierzulande trennt man Bruttomietrendite und Nettomietrendite. Entscheidend ist jedoch, dass die Kostenstruktur des japanischen Marktes anders gelagert ist als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Dieser Beitrag erklärt den Unterschied beider Kennzahlen, nennt marktübliche Richtwerte in Japan und zeigt, worauf Sie bei der Objektauswahl achten sollten.
Worin unterscheiden sich Bruttorendite und Nettorendite?
Die Rendite ist das Verhältnis von Ertrag zum eingesetzten Kapital. Bei Immobilieninvestitionen in Japan gibt es im Wesentlichen zwei gängige Berechnungsmethoden. Anders als DACH-Anleger, die den Begriff „Rendite“ oft unpräzise verwenden, unterscheiden japanische Marktteilnehmer streng zwischen einer werbewirksamen und einer belastbaren Kennzahl – ein Punkt, den ausländische Käufer verinnerlichen sollten, bevor sie ein Exposé lesen.
Was ist die Bruttorendite?
Die Bruttorendite (hyōmen-rimawari, 表面利回り, wörtlich „Oberflächenrendite“) ist die jährliche Mieteinnahme geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie. Die Formel lautet wie folgt.
【Bruttorendite ＝ Jahresmieteinnahme ÷ Kaufpreis × 100】
Weil sie einfach zu berechnen ist und sich gut zum Vergleich von Objekten eignet, wird sie in japanischen Immobilienanzeigen breit verwendet – vergleichbar mit der Bruttomietrendite in deutschen Exposés. Da jedoch keinerlei Nebenkosten enthalten sind, weicht sie deutlich vom tatsächlichen Nettoertrag ab. Für DACH-Investoren ist wichtig zu wissen: Was in einem japanischen Inserat als „rimawari“ ausgewiesen wird, ist praktisch immer diese Bruttogröße.
Was ist die Nettorendite?
Die Nettorendite (jisshitsu-rimawari, 実質利回り, wörtlich „reale Rendite“) ist der Realertrag – also die Jahresmieteinnahme abzüglich der laufenden Kosten – geteilt durch den Kaufpreis zuzüglich der Erwerbsnebenkosten.
【Nettorendite ＝ (Jahresertrag − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) × 100】
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 50 Mio. JPY (ca. 294.000 €, umgerechnet zu 170 JPY/EUR) und einer Jahresmieteinnahme von 5 Mio. JPY (ca. 29.400 €) beträgt die Bruttorendite 10,0 %. Berücksichtigt man jedoch Erwerbsnebenkosten von 2 Mio. JPY (ca. 11.800 €) und laufende Jahreskosten von 1 Mio. JPY (ca. 5.900 €), ergibt sich eine Nettorendite von (5 Mio. − 1 Mio.) ÷ (50 Mio. + 2 Mio.) × 100 = 7,6 %. Ein wichtiger Unterschied zum DACH-Raum: In Deutschland liegen die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) häufig bei 10 bis 15 % des Kaufpreises, während sie in Japan mit rund 7 bis 8 % vergleichsweise moderat ausfallen. Behalten Sie stets im Hinterkopf, dass japanische Maklerhäuser in aller Regel nur die Bruttorendite ausweisen.
Wie hoch ist die marktübliche Bruttorendite?
Das Renditeniveau unterscheidet sich je nach Region und Objekttyp. Als Orientierung dienen die erwarteten Bruttorenditen für Ein-Zimmer-Wohnungen (wanrūmu, ワンルーム – kompakte Apartments für Singles, in etwa vergleichbar mit einer deutschen 1-Zimmer-Wohnung) in den wichtigsten Städten laut der 41. Investorenumfrage des Japan Real Estate Institute (日本不動産研究所, Nihon Fudōsan Kenkyūjo, eine renommierte japanische Immobilienforschungsinstitution):
- Tokio, Bezirk Jōnan (Süd): 4,2 %
- Tokio, Bezirk Jōtō (Ost): 4,5 %
- Präfektur Osaka: 4,9 %
- Stadt Nagoya: 5,0 %
- Stadt Fukuoka: 5,1 %
- Städte Sapporo und Sendai: 5,5 %
- Stadt Hiroshima: 5,7 %
Je zentraler die Lage, desto höher der Bodenwert und desto niedriger tendenziell die Rendite – insgesamt liegt der Marktdurchschnitt bei etwa 5 %. Als Richtwert für eine ideale Rendite gilt ein Niveau, das ein bis zwei Prozentpunkte über dem Marktschnitt liegt (in Tokio und Osaka also über 5 %, in ländlicheren Regionen über 6 %). Zum Vergleich für DACH-Anleger: In deutschen Metropolen wie München oder Hamburg sind Bruttomietrenditen von 2,5 bis 3,5 % keine Seltenheit – japanische Kernstädte bieten somit trotz niedriger Nominalrenditen oft ein günstigeres Verhältnis von Rendite zu Marktliquidität und Objektqualität, als es westeuropäische Anleger aus ihren Heimatmärkten gewohnt sind.
Warum Sie ein Objekt nicht allein nach der Höhe der Rendite auswählen dürfen
Eine hohe Rendite ist verlockend, doch ein Objekt allein danach zu beurteilen, ist gefährlich. Prüfen Sie unbedingt auch die folgenden zwei Punkte.
Alte oder neue Erdbebennorm?
Objekte nach der alten Erdbebennorm (kyū-taishin, 旧耐震) – also Gebäude, die vor Juni 1981 genehmigt wurden – haben tendenziell einen niedrigeren Kaufpreis und damit eine höhere Rendite, bergen aber das Risiko, dass eine Finanzierung schwerer zu erhalten ist und die Zinsen höher ausfallen. Dies ist ein typisch japanisches Thema: 1981 trat mit der neuen Norm (shin-taishin, 新耐震) ein verschärfter Erdbebenbaustandard in Kraft, da Japan zu den seismisch aktivsten Ländern der Welt zählt. Im DACH-Raum, wo Erdbeben eine untergeordnete Rolle spielen, existiert kein direktes Pendant zu dieser stichtagsbezogenen Bewertung – für internationale Käufer ist das Baujahr eines japanischen Objekts daher weit mehr als eine Frage der Optik. Wegen Bedenken bei Erdbebensicherheit und Langlebigkeit wird zudem die Mietergewinnung schwieriger, was sich bei mittel- bis langfristiger Bewirtschaftung häufig als Nachteil erweist.
In welchem Zustand ist die Verwaltung?
Bei schlecht verwalteten Objekten ist es schwer, Mieter zu binden; steigt die Leerstandsquote, sinkt die Nettorendite drastisch. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung (kubun-manshon, 区分マンション – eine einzelne Einheit in einem Mehrparteiengebäude), ist zusätzlich der Stand der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft (kanri-kumiai, 管理組合) zu prüfen. Dieser Punkt ist DACH-Anlegern aus der WEG-Systematik durchaus vertraut: Auch in Deutschland entscheidet die Höhe der Instandhaltungsrücklage über die künftige finanzielle Belastung. In Japan gilt jedoch als Besonderheit, dass die monatliche Rücklage (shūzen-tsumitate-kin, 修繕積立金) bei Neubauten oft bewusst niedrig angesetzt und erst später stufenweise erhöht wird – ein Detail, das ausländische Käufer im Verwaltungsprotokoll genau nachlesen sollten.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- F. Wie groß ist der Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite?
- A. In der Regel liegt die Nettorendite ein bis drei Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Der Abstand variiert je nach Anteil der Nebenkosten und den Verwaltungskosten des Objekts.
- F. Gibt es einen Richtwert für eine sichere Rendite bei Immobilieninvestitionen?
- A. Als allgemeine Untergrenze gilt „mindestens 5 % Bruttorendite und mindestens 3 % Nettorendite“. Entscheidend ist jedoch, ganzheitlich nach Lage, Baualter und Finanzierungsbedingungen zu beurteilen.
- F. Sind Objekte mit zu hoher Rendite problematisch?
- A. Übersteigt die Rendite den Marktschnitt deutlich, verbirgt sich dahinter häufig ein Problem – etwa die alte Erdbebennorm, ein Leerstandsrisiko oder ein Sachmangel. Führen Sie unbedingt eine Vor-Ort-Besichtigung und eine detaillierte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung durch.
- F. Welche laufenden Kosten fließen in die Berechnung der Nettorendite ein?
- A. Dazu gehören Verwaltungsgebühren, die Instandhaltungsrücklage, die Grundsteuer (koteishisan-zei, 固定資産税), Prämien für die Sachversicherung, Kosten der Verwaltungsdelegation sowie Rückstellungen für Leerstandsverluste.
