Beim Immobilieninvestment und -verkauf ist ein präzises Verständnis von Abschreibung und gesetzlicher Nutzungsdauer unverzichtbares Wissen, um den Steuerspareffekt zu maximieren. Dieser Beitrag erläutert praxisnah die drei Konzepte der Nutzungsdauer und die Berechnungsformeln für die Fälle, in denen die gesetzliche Nutzungsdauer überschritten oder noch nicht überschritten ist.
Was ist die „Nutzungsdauer" einer Immobilie? Drei Konzepte
Die Nutzungsdauer einer Immobilie kennt drei Arten. Im Investment- und Steuerbereich wird vor allem die gesetzliche Nutzungsdauer verwendet.
Physische Nutzungsdauer
Die physische Nutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, bis ein Gebäude durch Verschleiß nicht mehr nutzbar ist. Sie bezeichnet den Zeitraum, in dem die konstruktive Bauweise und die Materialqualität Bestand haben können – ein Konzept, das eher bei Fernsehern und Haushaltsgeräten angewendet wird; auf Immobilien ist es nur begrenzt anwendbar.
Gesetzliche Nutzungsdauer
Die gesetzliche Nutzungsdauer ist die im Steuerrecht festgelegte Referenzanzahl an Jahren, die der Staat festgelegt hat, um den Wert von Immobilien fair zu berechnen. Auch nach Überschreiten dieser Jahre besteht keine Nutzungsbeschränkung; sie wird zur Berechnung der Grundsteuer und der Abschreibung herangezogen. In der Immobilienpraxis ist sie der wichtigste Indikator.
Wirtschaftliche Nutzungsdauer
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist der Zeitraum, bis der immobilienwirtschaftliche Wert verloren geht. Sie wird nicht anhand der Jahre bis zum physischen Bruch berechnet, sondern unter Berücksichtigung der Funktionsverschlechterung des Gebäudes und der Reparaturaussichten. Aus Gründen der Fairness hat in Steuer- und Immobilienpraxis die gesetzliche Nutzungsdauer Vorrang.
Wie funktioniert die Abschreibung beim Immobilienverkauf?
Abschreibung ist die buchhalterische Behandlung, mit der die jährliche Wertminderung von Anlagegütern wie Gebäuden, Fahrzeugen und Inventar buchmäßig vom Wert abgezogen wird. Sie senkt den Vermögenswert unabhängig vom tatsächlichen Verschleißgrad einheitlich. Boden wird dabei nicht abgeschrieben (da der Wert von Boden buchhalterisch als unverändert gilt). Beim Immobilienverkauf wird die Abschreibung getrennt nach „Bodenpreis" und „Gebäudepreis" berechnet.
Übersicht der gesetzlichen Nutzungsdauer nach Bauweise und Nutzung
Nutzungsdauer nach Bauweise
- Holzrahmen mit Mörtel: 20 Jahre
- Holzbau / Kunstharzbau: 22 Jahre
- Ziegel-, Block- oder Steinbau: 38 Jahre
- Stahlbeton (RC) / Stahlbeton mit Stahlskelett (SRC): 47 Jahre
Nutzungsdauer nach Nutzung (bei RC-Bauweise)
- Wohnnutzung: 47 Jahre
- Bürozwecke: 50 Jahre
- Ladenzwecke: 39 Jahre
- Gastronomiezwecke: 41 Jahre
Wenn ein Gebäude mehrere Nutzungen aufweist, gilt die Nutzungsdauer der Hauptnutzung. Beispiel: RC-Gebäude mit den Etagen 1–7 als Büro und 8–10 als Wohnung → es gelten die 50 Jahre für Bürozwecke.
Berechnungsmethode, wenn die gesetzliche Nutzungsdauer noch nicht überschritten ist
Berechnungsformel, wenn das Baujahrsalter innerhalb der gesetzlichen Nutzungsdauer liegt:
Nutzungsdauer = (gesetzliche Nutzungsdauer − Gebäudealter) + Gebäudealter × 0,2 (auf ganze Zahlen abgerundet)
Beispiel: 10 Jahre altes RC-Bürogebäude (gesetzlich 50 Jahre) → (50 − 10) + 10 × 0,2 = 42 Jahre
Berechnungsmethode, wenn die gesetzliche Nutzungsdauer überschritten ist
Berechnungsformel, wenn das Gebäudealter die gesetzliche Nutzungsdauer überschreitet:
Nutzungsdauer = gesetzliche Nutzungsdauer × 0,2 (auf ganze Zahlen abgerundet)
Beispiel: Holzrestaurant über die gesetzliche Nutzungsdauer hinaus (20 Jahre) → 20 × 0,2 = 4 Jahre
Lesen Sie auch
- Exit-Strategie für Immobilien in Zeiten von Inflation und steigenden Baukosten | Verkaufen oder halten – ausführlich erklärt
- Risikovermeidung durch eine Zweitmeinung bei Immobilieninvestitionen | Wie man Experten nutzt, um Misserfolge zu verhindern
- Vier eiserne Regeln, um bei Immobilieninvestitionen Überzahlungen zu vermeiden | Von der angemessenen Mietbewertung bis zur Erfassung der Leasingkosten
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Gilt die Abschreibung auch für Boden?
Nein. Boden ist von der Abschreibung ausgenommen. Beim Immobilienverkauf müssen Boden und Gebäude getrennt berechnet werden.
F. Wird ein Gebäude unbrauchbar, wenn die gesetzliche Nutzungsdauer überschritten ist?
Nein. Die gesetzliche Nutzungsdauer ist lediglich ein steuerrechtliches Maß und keine Nutzungsbeschränkung. Auch nach Überschreiten der Nutzungsdauer kann das Objekt weiter betrieben oder verkauft werden.
F. Welche Auswirkungen hat eine kurze Restnutzungsdauer beim Kauf eines Bestandsobjekts?
Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher die jährliche Abschreibung – und damit auch der Steuerspareffekt in der Anfangsphase. Allerdings kann auch die Finanzierungslaufzeit kürzer ausfallen, sodass die Auswirkungen auf den Cashflow zu berücksichtigen sind.
F. Welche Nutzungsdauer gilt, wenn Wohnen und Büro im selben Gebäude gemischt sind?
Es gilt die gesetzliche Nutzungsdauer der Hauptnutzung. Wird beispielsweise der größte Teil des Gebäudes als Büro genutzt, gelten die 50 Jahre für Bürozwecke.
