Mindest-Rendite für erfolgreiche Immobilieninvestments und Trends nach Objekttyp

Bei Immobilieninvestitionen ist die Rendite der zentrale Maßstab für die Investitionsentscheidung. Die verbreitete Annahme, dass „mindestens 10 %“ erforderlich seien, ist jedoch nicht zwingend zutreffend. Die angemessene Untergrenze unterscheidet sich je nach Objektart, Lage und Anlagestrategie deutlich. In diesem Beitrag ordnen wir die verschiedenen Renditearten und ihre Berechnungsformeln ein und erläutern die typischen Tendenzen nach Objektart sowie die passende Bewertung je nach Investitionsansatz.

Was ist Rendite? Die drei Arten Brutto-, Netto- und Sollrendite verstehen

Im Bereich der Immobilieninvestitionen bezeichnet die Rendite den Anteil des Ertrags, der innerhalb eines Jahres im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erzielt wird. Im Wesentlichen gibt es drei Arten.

• Bruttorendite: Jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis der Immobilie × 100. Die Berechnung ist einfach, es handelt sich jedoch um einen Näherungswert ohne laufende Kosten.
• Nettorendite: (Jährliche Mieteinnahmen - laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis der Immobilie + Erwerbsnebenkosten) × 100. Dieser Wert liegt näher an der wirtschaftlichen Realität, da Kosten berücksichtigt werden.
• Sollrendite: Jährliche Mieteinnahmen bei Vollvermietung ÷ Verkaufspreis × 100. Sie ist als Obergrenze zu verstehen, da das Leerstandsrisiko nicht eingerechnet wird.

Für die Investitionsentscheidung ist es in der Praxis üblich, die Nettorendite als Maßstab zu verwenden und das Leerstandsrisiko anhand der Abweichung zur Sollrendite zu beurteilen.

Wie verändern sich Renditetendenzen je nach Objektart und Zustand?

Die Untergrenze der Rendite unterscheidet sich stark je nach Objektart und Lage. Nachfolgend ordnen wir die Tendenzen der wichtigsten Immobilientypen ein.

Bei neu gebauten Apartmenthäusern

Neubauten weisen tendenziell eine niedrigere Rendite auf, weil der Kaufpreis höher ist. Auch steigende Verwaltungskosten durch fortschrittlichere Bauweisen und Ausstattungen drücken die Rendite. Gleichzeitig ist das Leerstandsrisiko geringer, sodass nach der Anfangsinvestition stabile Erträge erwartet werden können.

Bei gebrauchten Apartmenthäusern

Da der Kaufpreis niedriger ist, fällt die Bruttorendite höher aus. Allerdings steigen mit zunehmendem Gebäudealter die Wahrscheinlichkeiten für Reparatur- und Renovierungskosten, sodass sich der Abstand zu Neubauten bei der Nettorendite häufig verringert. Vor dem Erwerb sollten altersbedingte Schwachstellen sorgfältig geprüft werden.

Bei neuen Einzimmerwohnungen (Innenstadt)

Neue Einzimmerwohnungen in zentraler Lage sind gefragt, und das Leerstandsrisiko ist niedrig, während die Rendite eher geringer ausfällt. Objekte in regionalen Lagen bieten zwar höhere Renditen, erfordern aber die Bereitschaft, ein dauerhaftes Leerstandsrisiko in Kauf zu nehmen.

Bei gebrauchten Einzimmerwohnungen

Aufgrund des niedrigeren Kaufpreises wirkt die Rendite oft höher, doch die Wahrscheinlichkeit von Reparatur- und Renovierungskosten ist hoch, sodass der tatsächliche Ertrag begrenzt bleibt. Bei Objekten nach alten Erdbebenstandards oder mit problematischer Verwaltung ist eine Prüfung vor dem Erwerb unverzichtbar.

Stimmt die verbreitete Annahme eines „Mindestwerts von 10 %“?

Die Vorstellung, dass 10 % die Untergrenze der Rendite seien, ist weit verbreitet. Diese Zahl ist jedoch kein absoluter Maßstab, da sie je nach Objektart, Lage und Anlagestrategie variiert.

Wichtig ist, dass Angebote für Neubauten in zentraler Lage mit einer Bruttorendite von 10 % häufig auf Erbbaurechtsobjekte oder Objekte mit besonderen Risiken hindeuten. Hinter einer hohen Rendite sollte immer ein entsprechender Risikohintergrund vermutet werden. Entscheidend ist eine Gesamtbewertung von Nettorendite und Risikofaktoren.

Sollte die Rendite aus Sicht des Cashflow- oder des Veräußerungsgewinn-Modells beurteilt werden?

Je nach Anlagestrategie verändert sich die Frage, welches Renditeniveau als Untergrenze gilt.

• Cashflow-Modell (Fokus auf Mieteinnahmen): Ziel sind laufende Erträge während der Haltedauer. Man erzielt stabile Einnahmen, die weniger von kurzfristigen Preisschwankungen abhängen, auch wenn hohe Renditesprünge schwerer zu erwarten sind. Selbst bei niedrigerer Rendite können Objekte mit geringer Leerstandsquote eine vernünftige Wahl sein.
• Veräußerungsgewinn-Modell (Fokus auf Verkaufsgewinn): Dabei wird durch den Verkauf der Immobilie kurzfristig ein Gewinn realisiert. Wichtiger als die Rendite sind das Potenzial für Preissteigerungen und eine klare Exit-Strategie. Das Risiko ist relativ höher.

Um Fehlentscheidungen zu vermeiden, sollte zunächst im Lichte des eigenen Vermögensumfangs, des Anlagehorizonts und der Risikotoleranz festgelegt werden, welcher Ansatz verfolgt wird. Erst danach sollte das dazu passende Renditeniveau als Untergrenze definiert werden. Diese Reihenfolge ist eine grundlegende Regel solider Investitionsentscheidungen.

FAQ

F1. Wo liegt die Untergrenze der Rendite bei Immobilieninvestitionen?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten, da es von Objektart, Lage und Anlagestrategie abhängt. Bei Neubauten in zentraler Lage können 3 bis 5 % sinnvoll sein, während bei gebrauchten Objekten in regionalen Lagen 7 bis über 10 % erforderlich sein können. Entscheidend ist die Beurteilung auf Basis der Nettorendite, nicht der Bruttorendite.

F2. Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?

Die Bruttorendite ist ein Näherungswert, der aus jährlichen Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis berechnet wird. Die Nettorendite ist der tatsächliche Wert nach Abzug von Kosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklagen und Steuern. Für Investitionsentscheidungen sollte daher die Nettorendite herangezogen werden.

F3. Was eignet sich für Einsteiger besser: Cashflow oder Veräußerungsgewinn?

Für Einsteiger eignet sich in der Regel das risikoärmere und besser planbare Cashflow-Modell mit Fokus auf Mieteinnahmen. Grundsätzlich sollten Objekte gewählt werden, bei denen stabile Mieteinnahmen zu erwarten sind, und die Erträge dann durch langfristiges Halten aufgebaut werden.

F4. Warum gibt es so wenige Objekte mit einer Rendite von über 10 %?

Bei Objekten mit hoher Rendite liegen meist bestimmte Risikofaktoren vor, etwa Erbbaurechte, besondere Mängel oder dünn besiedelte Lagen. Daher muss immer geprüft werden, warum die Rendite hoch ist und ob die Investition im Verhältnis zum Risiko angemessen ist.

F5. Was sollte man zuerst tun, um bei Immobilieninvestitionen keine Fehlentscheidung zu treffen?

Zunächst sollte die eigene Anlagestrategie klar definiert werden: Liegt der Fokus auf laufenden Mieteinnahmen oder auf Veräußerungsgewinnen? Anschließend sind die dazu passenden Objektarten, Regionen und Renditeniveaus festzulegen. Wichtig ist, nicht von der Rendite auszugehen, sondern erst den Ansatz festzulegen und daraus den Renditemaßstab abzuleiten.