يُعد العائد أول مؤشر ينبغي التحقق منه عند دراسة الاستثمار في الشقق. وقد يؤدي النظر إلى الأرقام الظاهرية فقط إلى سوء التقدير، لذلك من المهم فهم طريقة الحساب الصحيحة ومستويات السوق.
ما مستوى العائد في استثمار الشقق؟
كيفية فهم العائد: العائد الإجمالي والعائد الصافي
يوجد نوعان من العائد في الاستثمار العقاري.
- العائد الإجمالي: دخل الإيجار السنوي ÷ سعر شراء العقار. وهذا هو العائد الذي يظهر غالبًا في الإعلانات
- العائد الصافي: العائد الفعلي بعد خصم النفقات المختلفة مثل الضرائب ورسوم الإدارة وتكاليف الإصلاح
يجب تقييم صافي ما يتبقى فعليًا بالاعتماد على العائد الصافي. فحتى إذا كان العائد الإجمالي 10%، فإن العائد الصافي ينخفض بشكل كبير إذا كانت النفقات مرتفعة.
متوسط عوائد الشقق الصغيرة في طوكيو
وفقًا لمسح الاستثمار العقاري لعام 2017:
- منطقة جونان (ميناتو، شيناغاوا، ميغورو، أوتا): العائد المتوقع 4.5%، وعائد الصفقات 4.3%
- منطقة جوتو (سوميدا، كوتو وغيرها): العائد المتوقع 4.8%، وعائد الصفقات 4.5%
يُعتبر متوسط العائد المثالي في طوكيو نحو 3% إلى 3.5%. ولأن العقارات ذات العائد المرتفع تميل أيضًا إلى ارتفاع مخاطر الشغور، فمن المهم اتخاذ قرار يركز على استقرار العائد.
متوسط العوائد في المدن الإقليمية
لا يقل العائد المتوقع للشقق الصغيرة في المدن الإقليمية عن 5.0%، ويبلغ أعلى مستوى له في هيروشيما عند 6.1%. ويرجع السبب الرئيسي لارتفاع العائد إلى انخفاض سعر شراء العقار، مع ميله لأن يكون أعلى بأكثر من 1% مقارنة بطوكيو.
كيف يمكن فهم العائد الصافي بدقة؟
احذر من أن أرقام الإعلانات تمثل العائد الإجمالي
الأرقام مثل "عائد 10%" تشير إلى العائد الإجمالي. فعليًا، يجب خصم الضرائب ورسوم التسجيل ورسوم الإدارة، ولذلك يكون العائد الصافي أقل من ذلك.
لدخل الإيجار نوعان: "الإيجار الحالي" و"الإيجار على أساس الإشغال الكامل"
غالبًا ما تستند حسابات العائد في الإعلانات إلى الإيجار المفترض عند الإشغال الكامل. وبما أن الإشغال الكامل ليس مضمونًا دائمًا، فإن إجراء محاكاة للعائد مع افتراض معدل شغور معين (5% إلى 10%) أمر أساسي.
كيف تُجري محاكاة للعائد؟
- احسب العائد الإجمالي باستخدام سعر شراء العقار ودخل الإيجار السنوي (على أساس الإشغال الكامل)
- احسب إجمالي النفقات السنوية مثل رسوم الإدارة وضريبة الأصول الثابتة وتكاليف الإصلاح
- (دخل الإيجار السنوي − النفقات) ÷ سعر شراء العقار ＝ العائد الصافي
- أدرج مخاطر الشغور (5% إلى 10%) وقدّر العائد بتحفظ
كيف يختلف العائد بين الشقق الجديدة والمستعملة؟
| النوع | متوسط العائد الإجمالي | الخصائص |
|---|---|---|
| شقة جديدة | 2〜5% | العائد منخفض بسبب ارتفاع سعر الشراء، لكن القيمة المطلقة للمبلغ الداخل تكون أكبر |
| شقة مستعملة | 3〜7% | العائد أعلى، لكن قد يكون مبلغ الاسترداد أقل بسبب انخفاض سعر الشراء |
شقة جديدة بسعر 20 مليون ين وعائد 2% (دخل سنوي 600 ألف ين) مقابل شقة مستعملة بسعر 5 ملايين ين وعائد 7% (دخل سنوي 350 ألف ين). وكما يوضح هذا المثال المقارن، فمن المهم عدم الحكم بناءً على نسبة العائد فقط، بل تقييم مبلغ الاستثمار والقيمة المطلقة للدخل والمخاطر بشكل شامل.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
Q. ما معيار "العائد الجيد" في الاستثمار العقاري؟
في طوكيو، يُعتبر العائد الصافي حول 3% معيارًا مستقرًا. وفي المدن الإقليمية يمكن توقع أكثر من 5%، لكن يجب أيضًا مراعاة مخاطر الشغور.
Q. هل توجد مخاطر في العقارات ذات العائد المرتفع؟
غالبًا ما تنطوي العقارات ذات العائد المرتفع على مخاطر مثل ارتفاع احتمال الشغور، والحاجة إلى الإصلاحات، أو ضعف شروط الموقع.
Q. كيف ينبغي التفكير في العائد عند استخدام قرض؟
لأن السداد يترتب عليه تدفقات خارجة، فإن المبلغ المتبقي في اليد ينخفض، لكن من المهم تقييمه بمعدل العائد على رأس المال الذاتي المستثمر (cash-on-cash return).
Q. ما أهم نقاط الانتباه في الاستثمار في الشقق المستعملة؟
قد يبدو العائد مرتفعًا، لكن من المهم التحقق مسبقًا من تكاليف الإصلاح، ونفقات تحديث المعدات، والوضع المالي لجمعية الإدارة.
