El rendimiento es el primer indicador que debe revisarse al considerar una inversión en un apartamento. Mirar solo las cifras superficiales puede llevar a errores de juicio, por lo que es importante comprender el método correcto de cálculo y el nivel general del mercado.
¿Cuál es el rendimiento habitual en la inversión en apartamentos?
Cómo entender el rendimiento: rendimiento bruto y rendimiento neto
En la inversión inmobiliaria existen dos tipos de rendimiento.
- Rendimiento bruto: ingresos anuales por alquiler ÷ precio de compra del inmueble. Es casi siempre el rendimiento que aparece en los anuncios
- Rendimiento neto: rendimiento real después de descontar impuestos, gastos de administración, reparaciones y otros costos
El efectivo real que queda debe evaluarse con el rendimiento neto. Incluso con un rendimiento bruto del 10%, si los costos son altos, el rendimiento neto disminuye de forma considerable.
Rendimiento de mercado de los apartamentos estudio en Tokio
Según una encuesta de inversión inmobiliaria de 2017:
- Zona sur de Tokio (Minato, Shinagawa, Meguro y Ota): rendimiento esperado 4.5%, rendimiento de transacción 4.3%
- Zona este de Tokio (Sumida, Koto, etc.): rendimiento esperado 4.8%, rendimiento de transacción 4.5%
El rendimiento ideal promedio en Tokio se sitúa en torno al 3% al 3.5%. Los inmuebles con rendimientos altos tienden a presentar también mayor riesgo de vacancia, por lo que es importante priorizar un rendimiento estable.
Rendimiento de mercado en ciudades regionales
El rendimiento esperado de los apartamentos estudio en ciudades regionales no baja del 5.0%, y Hiroshima muestra el nivel más alto con 6.1%. La principal razón del mayor rendimiento es el menor precio de compra del inmueble, y la tendencia es que supere en más de 1 punto porcentual al de Tokio.
¿Cómo comprender con precisión el rendimiento neto?
Atención: la cifra del anuncio es rendimiento bruto
Cifras como «rendimiento del 10%» corresponden al rendimiento bruto. En la práctica, es necesario descontar impuestos, gastos de registro y gastos de administración, por lo que el rendimiento neto será aún menor.
Los ingresos por alquiler tienen dos bases: “renta actual” y “ocupación total estimada”
Con frecuencia, el rendimiento anunciado se calcula sobre la base de la renta estimada con ocupación total. Como no siempre habrá ocupación completa, es imprescindible realizar una simulación de rendimiento que contemple una tasa de vacancia razonable (5% a 10%).
¿Cómo simular el rendimiento?
- Calcular el rendimiento bruto con el precio de compra del inmueble y los ingresos anuales por alquiler (ocupación total estimada)
- Calcular los gastos anuales, como administración, impuesto sobre activos fijos y reparaciones
- (Ingresos anuales por alquiler − gastos) ÷ precio de compra del inmueble = rendimiento neto
- Reflejar el riesgo de vacancia (5% a 10%) y estimar de forma conservadora
¿En qué se diferencian los rendimientos de apartamentos nuevos y de segunda mano?
| Tipo | Rango de rendimiento bruto | Características |
|---|---|---|
| Apartamento nuevo | 2〜5% | El rendimiento es menor porque el precio de compra es alto, pero el importe absoluto de ingresos es mayor |
| Apartamento de segunda mano | 3〜7% | El rendimiento es mayor, pero como el precio de compra es menor, el importe recuperado puede ser más reducido |
El ejemplo comparativo de un inmueble nuevo de 20 millones de yenes con un rendimiento del 2% (600,000 yenes anuales) frente a un inmueble usado de 5 millones de yenes con un rendimiento del 7% (350,000 yenes anuales) muestra que no debe juzgarse solo por la tasa de rendimiento; es importante evaluar de forma integral el monto invertido, el valor absoluto de los ingresos y el riesgo.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuál es el criterio de un “buen rendimiento” en la inversión inmobiliaria?
En Tokio, un rendimiento neto cercano al 3% se considera una referencia estable. En regiones puede esperarse un 5% o más, pero también debe considerarse el riesgo de vacancia.
Q. ¿Los inmuebles con rendimientos altos implican algún riesgo?
Los inmuebles con rendimientos altos suelen presentar riesgos como mayor vacancia, necesidad de reparaciones o una ubicación menos favorable.
Q. ¿Cómo debe entenderse el rendimiento cuando se utiliza un préstamo?
Como existen pagos de amortización, el dinero que queda disponible disminuye, pero es importante evaluar la rentabilidad sobre el capital propio invertido (cash-on-cash return).
Q. ¿Cuáles son los puntos de atención en la inversión en apartamentos usados?
El rendimiento puede parecer alto, pero es importante comprobar con antelación los costos de reparación, los gastos de renovación de equipos y la situación financiera de la asociación de gestión.
