Este artículo trata un dato profundamente específico del mercado inmobiliario japonés, sin equivalente directo en España o Latinoamérica: el nivel de rentabilidad esperada que publican semestralmente los propios inversores institucionales japoneses a través de una encuesta sectorial, y que funciona como referencia de facto para tasar edificios residenciales en todo el país. En abril de 2026, la rentabilidad esperada (期待利回り, kitai rimawari) de un edificio residencial completo (un edificio de apartamentos tipo estudio, ワンルーム) en el sur de Tokio (Jōnan, que incluye los distritos de Meguro y Setagaya) es del 3,6%, mientras que en las principales ciudades regionales de Japón se sitúa entre el 4,2% y el 5,0%. La rentabilidad ideal no es una cifra fija universal: depende de cuánto margen se pueda añadir por encima del tipo de interés del préstamo hipotecario. Este artículo está dirigido a quien ya tiene en la mano el precio y la renta de un inmueble concreto y quiere decidir «¿merece la pena comprar este piso?». Reunimos la tabla de referencia más reciente, el coste unitario de cada partida de gastos que debe restarse para obtener la rentabilidad neta, y un ejemplo de cálculo en cuatro pasos basado en un piso de segunda mano medio del área metropolitana de Tokio (52.080.000 JPY, aproximadamente 303.000 € al tipo de cambio de referencia de este artículo — 1 EUR ≈ 172 JPY, agosto de 2026 —, 63,02 m² y 27,48 años de antigüedad), todo ello con las fuentes primarias citadas.
Puntos clave de este artículo
- En abril de 2026, la rentabilidad esperada de un edificio residencial completo es del 3,6% en el sur de Tokio (Jōnan), 4,2% en Osaka y Yokohama, 4,9% en Sapporo y 5,0% en Sendai e Hiroshima (Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón, 日本不動産研究所, 52.ª Encuesta a Inversores Inmobiliarios n.º 54).
- En ese mismo sur de Tokio, frente al 3,6% de «rentabilidad esperada» que exigen los inversores, la «rentabilidad de transacción» realmente cerrada fue del 3,4%. Esta diferencia de 0,2 puntos porcentuales mide cuánto está cediendo el comprador sobre el precio final.
- Los gastos que componen la rentabilidad neta tienen un coste unitario oficial y verificable: la cuota de administración (管理費) es de 11.503 JPY/mes por vivienda (≈ 67 €/mes) y el fondo de reserva para reformas (修繕積立金) de 13.054 JPY/mes por vivienda (≈ 76 €/mes), según la media nacional (Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón — MLIT —, Encuesta General de Condominios del año fiscal 2023).
- Con un piso de segunda mano medio del área metropolitana de Tokio (52.080.000 JPY, ≈ 303.000 €), la rentabilidad bruta del 3,92% cae hasta el 2,40% en términos de rentabilidad sobre inversión total (incluyendo gastos, costes de adquisición y una tasa de vacancia realista).
- Con el tipo de interés oficial ya en el 1,0%, el criterio relevante no es el valor absoluto de la rentabilidad, sino si la rentabilidad neta supera la «constante del préstamo» (el coste anual total de la deuda). Si no la supera, cuanto más se pide prestado, menos efectivo queda en el bolsillo del inversor.
¿Cuál es la rentabilidad media de la inversión en apartamentos en Japón en 2026?
Vayamos directos a la conclusión. En abril de 2026, la rentabilidad esperada de un edificio residencial completo es del 3,6% en el sur de Tokio (Jōnan) y de entre el 4,2% y el 5,0% en las principales ciudades regionales de Japón. Incluso cuando lo que se compra es una sola unidad dentro de un condominio (区分所有, kubun shoyū, la fórmula de propiedad horizontal japonesa, equivalente funcional a un piso en régimen de propiedad horizontal en España), este nivel de rentabilidad del edificio completo sigue siendo la referencia de precio, porque el vendedor fija el precio pensando en la rentabilidad que genera «todo el edificio en su conjunto».
El origen del dato es la «Encuesta a Inversores Inmobiliarios» (不動産投資家調査), que publica dos veces al año el Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón (一般財団法人日本不動産研究所), una fundación de utilidad pública sin ánimo de lucro. La 54.ª edición, publicada el 27 de mayo de 2026 (datos de abril de 2026, con 111 empresas encuestadas), es la más reciente. A diferencia de una cifra publicitaria de una agencia inmobiliaria, se trata de una respuesta directa de los propios inversores institucionales, lo que la convierte en un punto de referencia fiable del mercado — algo parecido, en concepto, a lo que sería una encuesta agregada de fondos inmobiliarios (SOCIMI) o gestoras patrimoniales sobre sus expectativas de rentabilidad, pero aplicada de forma sistemática y bianual a todo el país desde hace décadas.
Rentabilidad esperada y rentabilidad de transacción en Tokio (Jōnan y Jōtō)
Para la ciudad de Tokio, la encuesta publica dos cifras emparejadas: la rentabilidad esperada y la rentabilidad de transacción. El inmueble de referencia es un edificio residencial completo a menos de 10 minutos a pie de la estación más cercana, con menos de 5 años de antigüedad y unas 50 viviendas en total.
| Tipo de vivienda | Zona | Rentabilidad esperada | Rentabilidad de transacción |
|---|---|---|---|
| Estudio (25-30 m²) | Jōnan (distritos de Meguro y Setagaya) | 3,6% | 3,4% |
| Estudio (25-30 m²) | Jōtō (distritos de Sumida y Kōtō) | 3,8% | 3,5% |
| Familiar (50-80 m²) | Jōnan (distritos de Meguro y Setagaya) | 3,7% | 3,4% |
| Familiar (50-80 m²) | Jōtō (distritos de Sumida y Kōtō) | 3,9% | 3,6% |
| Alquiler de lujo para extranjeros (edificio bajo) | Distrito de Minato — Azabu, Akasaka, Aoyama | 3,9% | 3,5% |
| Alquiler de lujo para extranjeros (rascacielos) | Distrito de Minato — Azabu, Akasaka, Aoyama | 3,9% | 3,5% |
Fuente: Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón, «54.ª Encuesta a Inversores Inmobiliarios» (datos de abril de 2026).
Lo primero que conviene observar en esta tabla es la diferencia entre la rentabilidad esperada y la rentabilidad de transacción. En los estudios de Jōnan la brecha es de 0,2 puntos porcentuales, y en Jōtō de 0,3 puntos. Dicho de otro modo: el nivel al que realmente se cierran las operaciones es entre 0,2 y 0,3 puntos más bajo que lo que los inversores dicen querer. Esto significa que los compradores compiten entre sí y suben el precio, cediendo esa parte de rentabilidad a cambio de conseguir el activo. Para un inversor español o latinoamericano acostumbrado a mercados donde el precio de oferta y el precio de cierre pueden diferir mucho más — o donde ese dato simplemente no se publica de forma sistemática —, disponer de esta doble cifra oficial y actualizada semestralmente es en sí mismo un nivel de transparencia poco habitual fuera de Japón.
Rentabilidad esperada en las 12 zonas de Japón (estudios y viviendas familiares)
Para las otras 11 zonas fuera de Tokio, también se publica la rentabilidad esperada de edificios residenciales completos en las mismas condiciones. Añadimos también la variación respecto a la encuesta anterior (53.ª edición, octubre de 2025).
| Zona | Estudio | Variación | Familiar | Variación |
|---|---|---|---|---|
| Tokio (Jōnan) | 3,6% | −0,1 | 3,7% | −0,1 |
| Osaka | 4,2% | −0,1 | 4,3% | 0,0 |
| Yokohama | 4,2% | −0,1 | 4,3% | 0,0 |
| Saitama | 4,5% | no publicado | 4,5% | no publicado |
| Chiba | 4,5% | no publicado | 4,6% | no publicado |
| Nagoya | 4,5% | 0,0 | 4,5% | 0,0 |
| Fukuoka | 4,5% | 0,0 | 4,5% | 0,0 |
| Kioto | 4,6% | 0,0 | 4,6% | 0,0 |
| Kobe | 4,7% | 0,0 | 4,7% | 0,0 |
| Sapporo | 4,9% | −0,1 | 5,0% | 0,0 |
| Sendai | 5,0% | 0,0 | 5,0% | 0,0 |
| Hiroshima | 5,0% | 0,0 | 5,1% | 0,0 |
Fuente: Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón, «54.ª Encuesta a Inversores Inmobiliarios» (datos de abril de 2026). Saitama y Chiba solo se publican en la versión impresa del informe, por lo que no se dispone de la variación respecto a la edición anterior.
De esta tabla se pueden extraer tres lecturas. Primera: la diferencia no es simplemente «Tokio frente al resto de Japón» de forma homogénea. Entre el 3,6% de Tokio (Jōnan) y el 5,0% de Sendai/Hiroshima —las zonas más altas— hay 1,4 puntos porcentuales, pero entre Tokio y Osaka/Yokohama (4,2%) la diferencia es de solo 0,6 puntos. Segunda: la diferencia entre estudios y viviendas familiares se mantiene en un rango estrecho de 0,0 a 0,1 puntos. La zona pesa mucho más que la tipología de la vivienda a la hora de mover la rentabilidad. Tercera: en esta edición, solo bajaron los estudios de Tokio (Jōnan), Sapporo, Yokohama y Osaka, y la vivienda familiar de Tokio (Jōnan); el resto de zonas regionales se mantuvo estable en el segmento familiar.
¿En qué se diferencian la «rentabilidad esperada» y la «rentabilidad de transacción»?
La rentabilidad esperada es el nivel mínimo de rentabilidad que un inversor exige para plantearse comprar: «si no da al menos esto, no compro». Es, en otras palabras, el precio de reserva del comprador. La rentabilidad de transacción, en cambio, es la rentabilidad real en el momento en que la operación se cierra: el resultado efectivo del mercado.
Cuando ambas cifras se separan, el mercado está inclinado hacia el comprador o hacia el vendedor. En la encuesta de abril de 2026, la rentabilidad de transacción quedó por debajo de la esperada. Es decir, se está comprando incluso con una rentabilidad inferior a la deseada, lo que en la práctica significa que el mercado favorece al vendedor y que los precios están altos. De hecho, en la misma encuesta, el 93% de los inversores respondió que «va a realizar nuevas inversiones de forma activa».
A la hora de analizar un inmueble concreto, conviene usar estas dos cifras por separado. La rentabilidad esperada es «el nivel mínimo que yo, como inversor, debería exigirme». La rentabilidad de transacción es «hasta dónde tengo que ceder, en el mercado actual, para poder comprar».
¿Por qué la rentabilidad no deja de bajar?
La razón por la que la rentabilidad baja es sencilla: el precio sube más rápido que el alquiler. Según el índice de precios inmobiliarios del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT) —con base 100 en la media de 2010—, el valor desestacionalizado de los apartamentos en régimen de propiedad horizontal (区分所有マンション) alcanzó 225,1 en diciembre del año fiscal Reiwa 7 (2025). El mismo mes del año anterior era 207,7, lo que supone una subida del 8,4% en un solo año. En comparación, el índice general de vivienda se sitúa en 148,0: los pisos en propiedad horizontal destacan claramente por encima del resto del mercado residencial.
Los inmuebles comerciales de tipo edificio de apartamentos completo también subieron, hasta 176,1, un 1,2% respecto al trimestre anterior. Si el denominador —el precio— sube tanto, la rentabilidad solo puede bajar salvo que el alquiler suba al mismo ritmo. La caída de la rentabilidad no refleja un mercado débil, sino el reverso de la subida de precios. Cabe señalar que la publicación de este índice para los datos de enero de 2026 en adelante —que estaba prevista a partir de abril de 2026— se ha retrasado por un problema en el programa de cálculo (aviso del MLIT del 29 de julio de Reiwa 8/2026). Por ello, el dato más reciente disponible corresponde a diciembre de 2025 y al cuarto trimestre de 2025, publicado el 31 de marzo de 2026.
Los cuatro tipos de rentabilidad: bruta, neta, sobre inversión total y CCR
La palabra «rentabilidad» engloba, en realidad, cuatro indicadores distintos. La conclusión que se obtiene cambia según cuál se esté mirando, así que conviene ordenarlos primero.
| Indicador | Fórmula | Qué entra en el denominador | Para qué decisión sirve |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad bruta (表面利回り) | Ingresos anuales por alquiler ÷ precio del inmueble | Solo el precio del inmueble | Comparar varios inmuebles en paralelo, como primer filtro |
| Rentabilidad neta / sobre NOI (実質利回り) | (Ingresos anuales por alquiler − gastos operativos anuales) ÷ precio del inmueble | Solo el precio del inmueble | Medir la capacidad de generación de ingresos del propio inmueble |
| Rentabilidad sobre inversión total (FCR) | NOI anual ÷ (precio del inmueble + gastos de adquisición) | Precio del inmueble + comisión de intermediación, impuestos, gastos de registro | Decidir si conviene financiar comparando con el tipo de interés y la constante del préstamo |
| CCR (rentabilidad sobre capital propio) | Flujo de caja anual antes de impuestos ÷ capital propio aportado | Solo el efectivo realmente desembolsado | Comparar dónde conviene más colocar el capital propio disponible |
En la práctica, el indicador más infravalorado es el tercero: la rentabilidad sobre inversión total (FCR). Los gastos de adquisición rondan el 5% del precio del inmueble, y si no se incluyen en el denominador al compararlos con el tipo de interés del préstamo, la decisión puede ser errónea. Puede profundizar en la diferencia conceptual entre rentabilidad bruta y neta en nuestro artículo diferencia entre rentabilidad bruta y neta y qué tener en cuenta al elegir un inmueble.
El «10% de rentabilidad» de los anuncios es rentabilidad bruta: fíjese en qué falta en el denominador
La rentabilidad que aparece en los planos de venta y en los portales inmobiliarios es, casi sin excepción, rentabilidad bruta. Es simplemente el alquiler anual dividido entre el precio del inmueble: no se ha restado ni la cuota de administración, ni el fondo de reserva para reformas, ni los impuestos. Tampoco se han incluido en el denominador la comisión de intermediación ni el impuesto sobre adquisición de inmuebles que se pagan en el momento de la compra.
Cuando vea una rentabilidad anunciada, pregunte al agente estas tres cosas: «¿ese alquiler es el actual o un alquiler estimado a ocupación completa?», «¿cuánto es la cuota de administración y el fondo de reserva al mes?» y «¿cuál es el importe anual del impuesto sobre bienes inmuebles y del impuesto de planeamiento urbanístico?». Con esos tres datos, usted mismo puede calcular la rentabilidad neta.
La diferencia entre el alquiler a ocupación completa y el alquiler real puede mover la rentabilidad un punto porcentual
En los edificios completos, la rentabilidad anunciada a veces se calcula aplicando también a las unidades vacías un «alquiler estimado que en teoría se podría cobrar». Si un edificio de 10 viviendas tiene 2 vacías y se usa el alquiler a ocupación completa, la rentabilidad mostrada corresponde a un 20% más de ingresos de los que realmente entran.
Un inmueble con una rentabilidad bruta anunciada del 8% puede tener, con una ocupación real del 80%, una rentabilidad efectiva del 6,4%. Esa diferencia de 1,6 puntos porcentuales puede cambiar por completo la decisión de comprar o no. Solicite el listado de arrendamientos (レントロール, rent roll, un documento similar a una tabla resumen de todos los contratos vigentes, con fecha, renta e importe de cada unidad) y recalcule con esos datos reales antes de decidir.
¿Cuánto hay que prever de gastos para calcular la rentabilidad neta?
Para obtener la rentabilidad neta hay que fijar, en cifras concretas, los gastos operativos anuales. Si en este punto se usa una estimación intuitiva del tipo «más o menos el 20% del alquiler», desaparecen las diferencias reales entre un inmueble y otro. Existen medias oficiales publicadas por el Gobierno japonés, así que conviene partir de ahí.
| Partida | Importe unitario / tipo | Fuente |
|---|---|---|
| Cuota de administración (mes/vivienda) | Media 11.503 JPY (≈ 67 €), sin incluir importes cubiertos con ingresos de aparcamiento u otros; el total incluyéndolos es de 17.103 JPY, ≈ 99 € | MLIT, Encuesta General de Condominios del año fiscal 2023 (令和5年度) |
| Fondo de reserva para reformas (mes/vivienda) | Media 13.054 JPY (≈ 76 €); el total incluyendo importes cubiertos es de 13.378 JPY (≈ 78 €). En el año fiscal 2018 (平成30年度) era de 12.268 JPY (≈ 71 €) | MLIT, Encuesta General de Condominios del año fiscal 2023 |
| Referencia del fondo de reserva (mes/m²) | Edificios de menos de 20 plantas y 5.000-10.000 m² de superficie total: media 252 JPY/m² (≈ 1,5 €/m²), rango 170-320 JPY (≈ 1,0-1,9 €); edificios de 20 plantas o más: media 338 JPY/m² (≈ 2,0 €/m²), rango 240-410 JPY (≈ 1,4-2,4 €) | MLIT, Directrices sobre el fondo de reserva para reformas de condominios (revisadas en junio de 2024) |
| Impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) | Tipo estándar 1,4% (la base imponible es el valor catastral fiscal; la fecha de devengo es el 1 de enero) | Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (総務省), resumen del impuesto sobre bienes inmuebles |
| Impuesto de planeamiento urbanístico (都市計画税) | Lo fija cada ayuntamiento por ordenanza, sin poder superar el 0,3% (tipo máximo); 639 municipios lo aplican | Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, impuesto de planeamiento urbanístico |
| Comisión de gestión de alquiler | Un porcentaje fijo del alquiler, que depende del contrato con la administradora; use el importe real del contrato | Contrato de gestión de alquiler |
| Seguro de daños y gastos de reparación | Deducibles como gasto necesario de los ingresos por arrendamiento (impuesto sobre bienes inmuebles, primas de seguro, amortización, gastos de reparación) | Agencia Tributaria de Japón (国税庁), No. 1370, «Al percibir ingresos por arrendamiento de inmuebles» |
La media nacional: 11.503 JPY de cuota de administración y 13.054 JPY de fondo de reserva
El MLIT realiza cada cinco años una encuesta sobre la situación real de la gestión de condominios en todo Japón. La más reciente es la del año fiscal 2023, cuyos resultados se publicaron el 21 de junio de 2024. Según esta encuesta, la cuota de administración media por vivienda y mes es de 11.503 JPY (≈ 67 €) y el fondo de reserva para reformas de 13.054 JPY (≈ 76 €). Solo estas dos partidas suman 294.684 JPY al año (≈ 1.713 €).
Para un piso en propiedad horizontal con un alquiler anual de 2.000.000 JPY (≈ 11.630 €), la cuota de administración y el fondo de reserva por sí solos absorben el 14,7% del alquiler. A esto hay que sumar el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto de planeamiento urbanístico, la comisión de gestión de alquiler, el seguro contra incendios y los gastos de restauración del inmueble al finalizar cada contrato de alquiler.
El fondo de reserva hay que darlo por hecho que subirá en el futuro
Un punto que se suele pasar por alto al calcular la rentabilidad neta es la subida futura del fondo de reserva. Según la misma encuesta, el 36,6% de los condominios japoneses tiene un fondo de reserva insuficiente. Si es insuficiente, en algún momento habrá una subida de cuota o una derrama extraordinaria.
Las directrices del MLIT (elaboradas en abril de 2011 y revisadas en junio de 2024) se basan en 366 casos reales de planes de reforma a largo plazo y ofrecen una referencia del importe medio del fondo de reserva a lo largo de todo el plan. Para edificios de menos de 20 plantas y entre 5.000 y 10.000 m² de superficie total, la referencia es de 252 JPY/m² al mes (≈ 1,5 €); para edificios de 20 plantas o más, 338 JPY/m² al mes (≈ 2,0 €).
Aplicado a una vivienda de 63 m² de superficie privativa, esto equivale a unos 15.900 JPY (≈ 92 €) al mes con la referencia de 252 JPY/m², o unos 21.300 JPY (≈ 124 €) con la de 338 JPY/m². La media nacional actual de 13.054 JPY (≈ 76 €) está por debajo de esta referencia. Antes de comprar, solicite el plan de reforma a largo plazo y el saldo actual del fondo de reserva, y compruebe si hay prevista alguna subida. El procedimiento de análisis se explica en detalle en nuestro artículo precio de referencia, tratamiento contable y riesgo de subida del fondo de reserva para reformas.
Impuesto sobre bienes inmuebles del 1,4%, impuesto de planeamiento urbanístico del 0,3% o menos, y su relación con el valor catastral
El tipo estándar del impuesto sobre bienes inmuebles es del 1,4%, y la base imponible es el valor registrado en el catastro fiscal municipal (固定資産課税台帳). El suelo urbano se valora, como referencia, en torno al 70% del precio de referencia público del suelo (地価公示価格). El impuesto de planeamiento urbanístico grava el suelo y los edificios situados en zonas urbanizadas, y aunque cada ayuntamiento fija el tipo por ordenanza, no puede superar el 0,3%. A 1 de abril de 2025, de los 1.719 municipios de Japón, 639 aplican este impuesto.
En el caso de los pisos en propiedad horizontal, se aplica una reducción especial de la base imponible para suelo residencial, por lo que la parte del impuesto correspondiente al suelo resulta inferior a un cálculo simple sobre el valor catastral. Por eso, no conviene estimar el importe: pida al vendedor el recibo detallado del impuesto sobre bienes inmuebles y del impuesto de planeamiento urbanístico y use la cifra real. Esta es la partida donde más varía el importe de un inmueble a otro.
¿Cuántos puntos baja la rentabilidad al incluir los gastos iniciales de la compra?
Una rentabilidad calculada solo con el precio del inmueble en el denominador siempre sale más alta de lo que es en realidad. En el momento de la compra hay que pagar comisión de intermediación, impuesto de registro (登録免許税), impuesto sobre adquisición de inmuebles, impuesto de timbre (印紙税) y honorarios del gestor administrativo especializado en registros (司法書士), que en conjunto rondan el 5% del precio del inmueble. Sumar esta cantidad al denominador es lo que da la rentabilidad sobre inversión total (FCR).
Aquí conviene detenerse en un punto que no tiene equivalente directo para un inversor español: en Japón, la inscripción en el Registro de la Propiedad no goza de fe pública registral. En España, quien confía de buena fe en lo que dice el Registro está protegido por ley aunque el título resulte después ser defectuoso (artículo 34 de la Ley Hipotecaria); el sistema japonés funciona al revés. La inscripción registral japonesa (登記) tiene efecto frente a terceros, pero no garantiza por sí sola que el titular inscrito sea el verdadero propietario legítimo. Por eso el papel del shihō-shoshi (司法書士, gestor administrativo especializado en registros, la figura que en este artículo aparece como coste de cierre) no es solo tramitar papeleo: es quien verifica activamente la cadena de titularidad antes de presentar la inscripción, cumpliendo una función que en España recae en gran medida sobre la propia fe pública del Registro y del notario. Este matiz institucional es una de las razones por las que INA&Associates recomienda siempre trabajar con profesionales japoneses de confianza en cada operación, en lugar de fiarse únicamente de lo que figura en el registro.
| Partida | Tipo general | Tipo aplicable a inversión | Vigencia |
|---|---|---|---|
| Impuesto de registro | transmisión de titularidad del suelo | 2,0% | 1,5% (con reducción) | Hasta el 31 de marzo de Reiwa 11 (2029) |
| Impuesto de registro | transmisión de titularidad del edificio | 2,0% | 2,0% (no aplica la reducción al 0,3%) | Sin plazo definido |
| Impuesto de registro | constitución de hipoteca | 0,4% | 0,4% (no aplica la reducción al 0,1%) | Sin plazo definido |
| Impuesto sobre adquisición de inmuebles | vivienda y suelo | 4% | 3% | Hasta el 31 de marzo de Reiwa 9 (2027) |
| Impuesto sobre adquisición de inmuebles | base imponible del suelo | Valor catastral | 1/2 del valor catastral | Hasta el 31 de marzo de Reiwa 9 (2027) |
| Impuesto de timbre | contrato de compraventa | Más de 50 y hasta 100 millones de JPY: 60.000 JPY (≈ 350 €) | Más de 10 y hasta 50 millones: 10.000 JPY (≈ 60 €) / más de 50 y hasta 100 millones: 30.000 JPY (≈ 175 €) (ya con la reducción aplicada) | Hasta el 31 de marzo de Reiwa 9 (2027) |
| Comisión de intermediación (límite legal) | Límite fijado por notificación ministerial | Hasta 2 millones JPY: 5,5% / de 2 a 4 millones: 4,4% / más de 4 millones: 3,3% (impuesto sobre el consumo incluido) | Sin plazo definido |
Desglose y plazos de vigencia del impuesto de registro, el impuesto sobre adquisición, el impuesto de timbre y la comisión de intermediación
El impuesto de registro por la transmisión de titularidad del suelo está reducido al 1,5% frente al tipo general del 2,0%. Esta reducción se amplió tres años más en la reforma fiscal de Reiwa 8 (2026), y el periodo de aplicación va del 1 de abril de Reiwa 8 al 31 de marzo de Reiwa 11 (2026-2029). La inscripción de fideicomisos también está reducida, del 0,4% al 0,3%.
El impuesto sobre adquisición de inmuebles es del 4% con carácter general, pero para vivienda y suelo se reduce al 3% (hasta el 31 de marzo de Reiwa 9/2027). Para el suelo urbano, la base imponible se reduce a la mitad del valor catastral. El impuesto de timbre sobre los contratos de transmisión de inmuebles tiene una reducción: para contratos de más de 50 y hasta 100 millones de JPY, el importe es de 30.000 JPY (≈ 175 €) (hasta el 31 de marzo de Reiwa 9/2027).
El límite de la comisión de intermediación lo establece la Notificación n.º 1552 del antiguo Ministerio de Construcción de Shōwa 45 (1970) (última revisión: Notificación n.º 949 del MLIT, 21 de junio de 2024). Sobre la parte que supera los 4 millones de JPY, el tipo es del 3,3%. Como cálculo rápido, equivale a «precio del inmueble × 3% + 60.000 JPY (≈ 350 €)», más el impuesto sobre el consumo correspondiente.
Los pisos de inversión no pueden acogerse a la reducción del impuesto de registro para vivienda habitual
Este es un punto que se pasa por alto con facilidad. La inscripción de transmisión de titularidad de un edificio cuenta con una reducción importante para vivienda —3 por 1.000, es decir, 0,3%— pero, tal como indica expresamente la tabla de tipos de la Agencia Tributaria de Japón, esta reducción se limita a los casos en que «una persona física adquiere una vivienda y la destina a su propia residencia habitual». Un piso de inversión destinado al alquiler queda fuera de este supuesto, y se aplica el tipo general del 2,0%.
La reducción al 0,1% en la inscripción de hipoteca exige, igualmente, que sea vivienda habitual del propio titular; en inversión, se aplica el 0,4%. Además, la deducción de la base imponible del impuesto sobre adquisición de inmuebles para vivienda de segunda mano también exige que «una persona física la destine a su propia residencia habitual», por lo que tampoco se puede aplicar a un piso de inversión de segunda mano.
Si se reutiliza sin más una calculadora o un artículo pensado para la compra de vivienda propia, es fácil subestimar los gastos iniciales en varios cientos de miles de yenes. Un inmueble de inversión debe calcularse con los tipos de inversión. El alcance de estas reducciones se explica también en nuestro artículo reducciones del impuesto sobre adquisición de inmuebles y procedimiento de devolución.
Ejemplo de cálculo con un piso de segunda mano de 52.080.000 JPY (≈ 303.000 €)
A partir de aquí, hacemos el cálculo real. El punto de partida son los datos del mercado de reventa de pisos de segunda mano del área metropolitana de Tokio de junio de 2026, publicados por el Sistema de Distribución Inmobiliaria de Japón Oriental (東日本不動産流通機構, conocido como East Japan REINS). El precio medio de cierre fue de 52.080.000 JPY (≈ 303.000 €), con una superficie privativa media de 63,02 m² y una antigüedad media de 27,48 años. Se cerraron 4.241 operaciones, con un precio medio de 826.400 JPY/m² (≈ 4.805 €/m²).
Como el alquiler varía según cada inmueble, aquí lo fijamos en 170.000 JPY al mes (≈ 990 €), es decir, 2.040.000 JPY al año (≈ 11.860 €). No es un dato estadístico, sino un valor hipotético para que usted lo sustituya por el alquiler real de su propio inmueble. Todo el cálculo siguiente se puede reproducir con el mismo procedimiento simplemente cambiando esta cifra.
Paso 1: calcular la rentabilidad bruta
Primero calculamos la rentabilidad bruta, poniendo únicamente el precio del inmueble en el denominador.
- Ingresos anuales por alquiler: 170.000 JPY (≈ 990 €) × 12 meses = 2.040.000 JPY (≈ 11.860 €)
- Rentabilidad bruta: 2.040.000 JPY ÷ 52.080.000 JPY = 3,92%
El 3,92% se sitúa entre el 3,6% de rentabilidad esperada de los estudios en Tokio (Jōnan) y el 3,8% de Tokio (Jōtō). En esta primera fase, la valoración es que el inmueble no se aleja demasiado del mercado.
Paso 2: restar los gastos anuales para llegar a la rentabilidad neta
A continuación restamos los gastos operativos. La cuota de administración y el fondo de reserva se toman de la media de la Encuesta General de Condominios del año fiscal 2023; el resto se indica explícitamente como valores hipotéticos.
| Partida | Importe anual | Cómo se ha fijado |
|---|---|---|
| Cuota de administración | 138.036 JPY (≈ 800 €) | 11.503 JPY/mes (media nacional MLIT) |
| Fondo de reserva para reformas | 156.648 JPY (≈ 910 €) | 13.054 JPY/mes (media nacional MLIT) |
| Impuesto sobre bienes inmuebles + impuesto de planeamiento urbanístico | 120.000 JPY (≈ 700 €) | Valor hipotético; sustituir por el importe real del recibo |
| Comisión de gestión de alquiler | 102.000 JPY (≈ 590 €) | Hipótesis del 5% del alquiler; sustituir por el importe real del contrato |
| Seguro contra incendios | 10.000 JPY (≈ 60 €) | Valor hipotético |
| Provisión para restauración y renovación de instalaciones | 100.000 JPY (≈ 580 €) | Valor hipotético (equivalente a repartir por año unos 0,6 meses de alquiler) |
| Total de gastos anuales | 626.684 JPY (≈ 3.645 €) | 30,7% del alquiler |
- NOI anual: 2.040.000 JPY − 626.684 JPY = 1.413.316 JPY (≈ 8.220 €)
- Rentabilidad neta (sobre precio del inmueble): 1.413.316 JPY ÷ 52.080.000 JPY = 2,71%
El 3,92% bruto se convierte en 2,71% neto. En este punto ya hemos perdido 1,21 puntos porcentuales. A continuación sumamos al denominador los gastos iniciales de la compra.
- Comisión de intermediación: (52.080.000 JPY × 3% + 60.000 JPY) × 1,1 = 1.784.640 JPY (≈ 10.380 €)
- Impuesto de registro, suelo: valor catastral 10.000.000 JPY (≈ 58.100 €) × 1,5% = 150.000 JPY (≈ 870 €)
- Impuesto de registro, edificio: valor catastral 6.000.000 JPY (≈ 34.900 €) × 2,0% = 120.000 JPY (≈ 700 €)
- Impuesto de registro, constitución de hipoteca: préstamo 40.000.000 JPY (≈ 232.600 €) × 0,4% = 160.000 JPY (≈ 930 €)
- Impuesto sobre adquisición, suelo: 10.000.000 JPY × 1/2 × 3% = 150.000 JPY (≈ 870 €)
- Impuesto sobre adquisición, edificio: 6.000.000 JPY × 3% = 180.000 JPY (≈ 1.050 €)
- Impuesto de timbre: 30.000 JPY (≈ 175 €)
- Honorarios del gestor administrativo especializado en registros, etc.: 100.000 JPY (≈ 580 €)
- Total de gastos de adquisición: 2.674.640 JPY (≈ 15.550 €) (5,14% del precio del inmueble)
* El valor catastral fiscal (10.000.000 JPY para el suelo, 6.000.000 JPY para el edificio) es un valor hipotético. En un caso real, use la cifra del recibo detallado del impuesto sobre bienes inmuebles.
- Inversión total: 52.080.000 JPY + 2.674.640 JPY = 54.754.640 JPY (≈ 318.340 €)
- Rentabilidad sobre inversión total (FCR, a ocupación completa): 1.413.316 JPY ÷ 54.754.640 JPY = 2,58%
Paso 3: incorporar la tasa de vacancia y adoptar un enfoque conservador
Hasta aquí hemos supuesto ocupación completa de forma continuada. En un piso individual, la vacancia en un momento dado es «todo o nada» —está alquilado o no lo está—, pero a lo largo de varios años se puede expresar como una tasa media. Una ocupación del 95%, por ejemplo, equivale a que se produzca una salida de inquilino cada 4 años, con unos 2,4 meses de vacío cada vez.
| Ocupación | Ingresos anuales por alquiler | Gastos anuales | NOI anual | FCR |
|---|---|---|---|---|
| 100% (ocupación completa) | 2.040.000 JPY (≈ 11.860 €) | 626.684 JPY (≈ 3.645 €) | 1.413.316 JPY (≈ 8.220 €) | 2,58% |
| 95% | 1.938.000 JPY (≈ 11.270 €) | 621.584 JPY (≈ 3.615 €) | 1.316.416 JPY (≈ 7.655 €) | 2,40% |
| 90% | 1.836.000 JPY (≈ 10.675 €) | 616.484 JPY (≈ 3.585 €) | 1.219.516 JPY (≈ 7.090 €) | 2,23% |
* La comisión de gestión de alquiler está ligada al alquiler cobrado, por lo que el gasto también baja al bajar la ocupación.
El 3,92% que aparecía en el anuncio se convierte en 2,40% una vez incorporados los gastos, los costes de adquisición y la vacancia. La diferencia es de 1,52 puntos porcentuales. Ese 2,40% es la verdadera capacidad de generación de rentabilidad de este inmueble.
Paso 4: incorporar la financiación y observar el CCR y el yield gap
Por último, analizamos el efecto de la financiación. El Banco de Japón (日本銀行), en su reunión de política monetaria del 16 de junio de 2026, decidió mantener el tipo de interés sin garantía a un día (tipo de referencia interbancario) en torno al 1,0%. El tipo aplicable a los depósitos complementarios en cuenta corriente es del 1,0%, y el tipo de descuento básico del 1,25%. Partiendo de este nivel, suponemos un préstamo hipotecario para inversión inmobiliaria al 2,5% anual, a 30 años, con amortización de cuotas constantes (las condiciones reales varían según la entidad financiera y el perfil del solicitante).
Aquí es donde entra la constante del préstamo (K, loan constant). Es la cuota anual total dividida entre el saldo del préstamo, y representa el «coste porcentual de la deuda», incluyendo tanto los intereses como la amortización del principal, no solo el tipo de interés nominal.
- Cuota anual de un préstamo de 40.000.000 JPY (≈ 232.600 €) al 2,5% a 30 años: 1.896.580 JPY (≈ 11.030 €)
- Constante del préstamo K: 1.896.580 JPY ÷ 40.000.000 JPY = 4,741%
El FCR obtenido antes (con 95% de ocupación) era del 2,40%. Ese 2,40% de FCR está muy por debajo del 4,741% de la constante del préstamo. En esta situación, aumentar la deuda reduce el flujo de caja. Comparamos tres escenarios según el capital propio aportado.
| Importe del préstamo | Capital propio | Cuota anual | Flujo de caja anual antes de impuestos | CCR |
|---|---|---|---|---|
| 0 JPY (compra al contado) | 54.754.640 JPY (≈ 318.340 €) | 0 JPY | 1.316.416 JPY (≈ 7.655 €) | 2,40% |
| 20.000.000 JPY (≈ 116.300 €) | 34.754.640 JPY (≈ 202.060 €) | 948.290 JPY (≈ 5.515 €) | 368.126 JPY (≈ 2.140 €) | 1,06% |
| 40.000.000 JPY (≈ 232.600 €) | 14.754.640 JPY (≈ 85.780 €) | 1.896.580 JPY (≈ 11.030 €) | −580.164 JPY (≈ −3.375 €) | −3,93% |
Cuanto más se pide prestado, más baja el CCR, y al pedir 40.000.000 JPY el flujo de caja se vuelve negativo. Esto es apalancamiento inverso (逆レバレッジ). El apalancamiento financiero no es algo que «se active por sí solo»: solo funciona a favor del inversor cuando el FCR supera a la constante del préstamo. Para un inversor acostumbrado al mercado hipotecario europeo, donde el análisis suele centrarse en el diferencial entre el tipo de interés y la rentabilidad bruta, este enfoque japonés basado en la constante del préstamo —que ya incorpora la amortización del principal, no solo el interés— ofrece una imagen más completa del verdadero coste de la deuda. El concepto de yield gap se explica con más detalle en nuestro artículo definición y cálculo del yield gap.
Para que la financiación juegue a favor en este inmueble, el FCR tendría que superar el 4,741%. Sobre una inversión total de 54.750.000 JPY (≈ 318.300 €), esto exigiría un NOI de unos 2.590.000 JPY (≈ 15.060 €), casi el doble de los 1.320.000 JPY (≈ 7.670 €) actuales. Si el alquiler se mantiene igual, el precio tendría que ser la mitad para llegar a ese nivel. Por eso entran en juego las zonas regionales con rentabilidad esperada del 4,5% al 5,0%, o los inmuebles con precios más contenidos.
Cabe señalar que, en la misma encuesta del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón, el factor de riesgo futuro más citado por los inversores fue «la subida de los tipos de interés» (122 empresas), seguido de «el encarecimiento de los costes de construcción y el aumento de los costes operativos, como las cuotas de administración» (73 empresas). Todo el mercado está mirando los mismos puntos.
¿Qué tasa de vacancia conviene usar en el cálculo?
No existe una respuesta única sobre qué tasa de vacancia aplicar, pero no es lo mismo fijar «un 5% más o menos» por intuición que hacerlo apoyándose en estadísticas oficiales: la solidez del argumento cambia por completo. Presentamos tres datos públicos que sirven como referencia para esta decisión.
| Indicador | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Número y tasa de viviendas vacías | 9.002.000 viviendas, 13,8% (ambos máximos históricos) | Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, Encuesta sobre Vivienda y Suelo del año fiscal 2023 (令和5年) |
| Viviendas vacías destinadas al alquiler | 4.436.000 viviendas | Ídem |
| Viviendas en alquiler (de las cuales, gestión privada) | 19.462.000 viviendas, 35,0% del total (gestión privada: 15.684.000) | Ídem |
| Alquiler mensual medio de vivienda arrendada (uso exclusivo) | Media 59.656 JPY (≈ 347 €) (gestión privada, no de madera: 68.548 JPY, ≈ 399 €; de madera: 54.409 JPY, ≈ 316 €) | Ídem |
| Condominios con vacancia de 3 meses o más | 34,0% (de los cuales, con más del 20% de viviendas vacías: 0,8%) | MLIT, Encuesta General de Condominios del año fiscal 2023 |
| Condominios con viviendas en alquiler | 77,8% | Ídem |
Qué significan el 13,8% de viviendas vacías y las 4.436.000 viviendas vacías en alquiler
Según la Encuesta sobre Vivienda y Suelo del año fiscal 2023, sobre un total de 65.047.000 viviendas en Japón, 9.002.000 están vacías, un 13,8%. Frente a las 8.489.000 de 2018, el número ha subido en 513.000, y tanto la cifra absoluta como el porcentaje son máximos históricos. De ese total, 4.436.000 son viviendas vacías destinadas específicamente al alquiler, aproximadamente la mitad de todas las viviendas vacías del país.
El hecho de que ya existan 4,4 millones de viviendas en el mercado de alquiler sin inquilino muestra lo arriesgado que resulta suponer una tasa de vacancia cercana a cero. Ahora bien, se trata de una cifra nacional agregada. Conviene contrastarla con la situación real del mercado de alquiler cercano a la ubicación y tipología del inmueble concreto, consultando el número de anuncios activos en los portales inmobiliarios o directamente con la empresa gestora local.
El 34,0% de los condominios tiene vacancia de 3 meses o más
Según la Encuesta General de Condominios del MLIT del año fiscal 2023, el 34,0% de los condominios japoneses tiene alguna vivienda vacía durante 3 meses o más. Es una cifra menor que en la encuesta de 2018, pero sigue siendo aproximadamente 1 de cada 3 edificios. Solo el 0,8% de los condominios supera el 20% de viviendas vacías.
Por otro lado, el 77,8% de los condominios tiene al menos alguna vivienda en régimen de alquiler. Esto significa que la mayoría de los condominios en propiedad horizontal en Japón ya tienen, en algún grado, unidades destinadas al arrendamiento. Cuando en el mismo edificio hay otras unidades compitiendo por inquilinos, se genera presión a la baja sobre el alquiler. Antes de comprar, compruebe cuántas viviendas del mismo edificio están actualmente en el mercado de alquiler.
¿En qué se diferencia la rentabilidad entre obra nueva y segunda mano, y entre edificio completo y unidad individual?
El nivel de rentabilidad cambia estructuralmente según se trate de obra nueva o segunda mano, y de un edificio completo o una sola unidad. Resumimos las características de cada combinación en una sola tabla.
| Categoría | Nivel de rentabilidad | Vida útil fiscal para amortización (estructura de hormigón armado) | Estructura de los gastos | Salida (venta) |
|---|---|---|---|---|
| Obra nueva, edificio completo | La más baja (referencia: 3,6-3,7% en Tokio Jōnan) | 47 años | Pocas reformas a corto plazo, pero el fondo de reserva subirá en el futuro | Base amplia de compradores, pero hay que descontar la depreciación de la «prima de obra nueva» |
| Obra nueva, unidad individual | Baja (el precio tiende a ser más elevado que en un edificio completo) | 47 años | La cuota de administración y el fondo de reserva pesan como coste fijo | Otras unidades del mismo edificio compiten como oferta |
| Segunda mano, edificio completo | Alta (referencia: 4,2-5,1% en ciudades regionales principales) | Reducida por método simplificado (con 27 años de antigüedad, 25 años) | El propietario asume directamente las grandes reformas y la renovación de instalaciones | El valor del suelo se conserva, por lo que sigue siendo vendible aunque el edificio envejezca |
| Segunda mano, unidad individual | Media (varía mucho según el estado de la comunidad de propietarios) | Reducida por método simplificado (con 27 años de antigüedad, 25 años) | Riesgo de subida del fondo de reserva o de derrama extraordinaria | El estado de la gestión y el saldo del fondo de reserva condicionan la valoración del comprador |
La vida útil de amortización cambia lo que queda en el bolsillo después de impuestos
Aunque la rentabilidad sea la misma, si el gasto de amortización es distinto, el efectivo que queda después de impuestos también lo es. Según la tabla de vida útil fiscal de la Agencia Tributaria de Japón, la vivienda de estructura mixta de acero y hormigón armado o de hormigón armado tiene una vida útil de 47 años; la de ladrillo, piedra o bloque, 38 años; y la de madera, 22 años.
Al adquirir un inmueble de segunda mano, se puede estimar una vida útil más corta mediante el método simplificado. Para un activo al que ya le queda una parte de su vida útil legal, la fórmula es «(vida útil legal − años transcurridos) + años transcurridos × 20%». Las fracciones de menos de un año se redondean hacia abajo, y si el resultado es inferior a 2 años, se fija en 2 años.
- Condominio de hormigón armado con 27 años de antigüedad: (47 años − 27 años) + 27 años × 20% = 20 años + 5,4 años = 25,4 años → 25 años
- Con un valor del edificio de 18.000.000 JPY (≈ 104.700 €), la amortización anual orientativa sería de unos 380.000 JPY (≈ 2.210 €) si es obra nueva (47 años) frente a unos 720.000 JPY (≈ 4.190 €) si es segunda mano (25 años)
En segunda mano, el gasto de amortización anual es aproximadamente 1,9 veces mayor. Eso comprime la base imponible en la misma medida, mejorando el flujo de caja después de impuestos. Ahora bien, una vez agotada la amortización, ese gasto desaparece, y en el momento de la venta la plusvalía sujeta a tributación aumenta en la parte ya amortizada. La amortización no elimina el impuesto: desplaza en el tiempo el momento en que se paga. El método de cálculo se explica con detalle en nuestro artículo amortización inmobiliaria y cálculo de la vida útil legal. Cabe señalar que, si se realizan mejoras de capital superiores al 50% del precio de adquisición, no se puede usar el método simplificado.
Los riesgos típicos que arrastran los inmuebles de rentabilidad alta
La diferencia de 1,4 puntos porcentuales entre el 5,0% de rentabilidad esperada en Hiroshima y el 3,6% de Tokio (Jōnan) es, en esencia, el precio del riesgo que asume el comprador. Un inmueble de rentabilidad alta casi siempre tiene un motivo.
- La demanda de alquiler es limitada, o depende de una empresa o universidad concreta.
- El edificio es antiguo y se acerca el momento de renovar las tuberías de agua o la fachada.
- El fondo de reserva de la comunidad es insuficiente, y se avecina una subida de cuota o una derrama extraordinaria.
- La reconstrucción es difícil, o a las entidades financieras les cuesta valorar el inmueble como garantía.
- En la salida, los compradores potenciales son escasos (y a ellos también les cuesta obtener financiación).
Ninguno de estos factores se manifiesta justo después de la compra: aparecen a los 5 o 10 años. El criterio no debe ser «comprar la rentabilidad más alta», sino poder explicar con palabras concretas de qué riesgo es el precio esa rentabilidad. El procedimiento para analizar un edificio completo se detalla en nuestro artículo cómo empezar a invertir en un edificio residencial completo.
Cómo decidir la rentabilidad ideal: el enfoque de INA&Associates
A veces nos preguntan: «¿cuál es el porcentaje ideal de rentabilidad?». Procuramos no responder a esta pregunta con una cifra fija. Un 4% financiado al 1% de interés y un 4% financiado al 3% son, en la práctica, dos inversiones completamente distintas.
No es «¿cuánto por ciento hace falta?», sino «¿cuánto margen puedo asegurar por encima del tipo de interés del préstamo?»
El orden de análisis es el siguiente. Primero se calcula la rentabilidad sobre inversión total (FCR). Después, a partir de las condiciones del préstamo disponible para ese inmueble concreto, se calcula la constante del préstamo (K). Por último, se comprueba si el FCR supera a K. Si lo supera, la financiación aumenta el efectivo disponible; si no lo supera, la financiación lo reduce.
En un entorno con el tipo de interés oficial en el 1,0%, este margen se ha estrechado respecto a épocas anteriores. Cuando aún era posible financiarse a poco más del 1% de interés, un FCR del 4% dejaba un margen amplio. Hoy, con el mismo FCR, en muchos casos apenas queda margen. Por eso conviene acostumbrarse a mirar la diferencia, y no el valor absoluto de la rentabilidad. Esa diferencia solo se puede ampliar de cuatro maneras: bajando el precio, reduciendo gastos, subiendo la ocupación o aumentando la proporción de capital propio.
Y de esas cuatro palancas, las dos que se pueden seguir moviendo después de la compra son los gastos y la ocupación. En INA&Associates no tratamos la gestión operativa como algo secundario precisamente porque es una de las pocas variables que determinan el éxito o el fracaso de la inversión. El precio del inmueble queda fijado en el momento de la compra, pero la ocupación y los gastos siguen cambiando con la gestión posterior.
Cinco datos más que conviene comprobar además de la rentabilidad
Si se decide mirando solo la rentabilidad, se pasan por alto elementos que afectan más adelante. Cuando nosotros analizamos un inmueble, junto con la rentabilidad comprobamos siempre estos cinco puntos.
- Ocupación real: no la estimada, sino la ocupación efectiva de los últimos tres años, verificada con el listado de arrendamientos y el historial de entradas y salidas de inquilinos.
- Saldo del fondo de reserva y plan de reforma a largo plazo: cuánto le falta al saldo respecto al plan. Según la encuesta del MLIT, el 36,6% de los condominios tiene un fondo insuficiente.
- Situación de impagos de la cuota de administración: el 30,1% de los condominios tiene viviendas con más de 3 meses de impago. Los impagos erosionan directamente la solidez financiera de la comunidad de propietarios.
- Antigüedad y estructura del edificio: años que quedan respecto a la vida útil legal de 47 años para estructura de hormigón armado. Afecta tanto al plazo de financiación como a la amortización.
- Precio estimado de salida: si se vendiera dentro de 10 años, quién lo compraría, a qué precio y con qué nivel de rentabilidad de mercado en ese momento, incluyendo si el comprador podría obtener financiación.
Solo cuando estos cinco puntos están cubiertos, la cifra de rentabilidad adquiere verdadero sentido. Junto con nuestro artículo sobre la estructura de los costes de mantenimiento de un piso de segunda mano y el umbral mínimo de rentabilidad en la inversión inmobiliaria, esperamos que le ayuden a construir su propio criterio de decisión.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuál es la rentabilidad media de la inversión en apartamentos en Japón en 2026?
La rentabilidad esperada de un edificio residencial completo es, a abril de 2026, del 3,6% en Tokio (Jōnan), 4,2% en Osaka y Yokohama, 4,5% en Nagoya, Fukuoka, Saitama y Chiba, 4,6% en Kioto, 4,7% en Kobe, 4,9% en Sapporo y 5,0% en Sendai e Hiroshima (Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón, 54.ª Encuesta a Inversores Inmobiliarios). La rentabilidad de transacción en Tokio (Jōnan) es del 3,4%, 0,2 puntos por debajo de la rentabilidad esperada.
P. ¿Qué porcentaje de rentabilidad se considera ideal?
No existe una cifra fija; hay que juzgarlo según si la rentabilidad sobre inversión total (FCR) supera a la constante del préstamo (cuota anual ÷ importe del préstamo). El Banco de Japón decidió, en su reunión de política monetaria del 16 de junio de 2026, mantener el tipo de interés sin garantía a un día en torno al 1,0%; con un préstamo al 2,5% a 30 años, la constante del préstamo es de aproximadamente el 4,74%. Si el FCR queda por debajo de esta cifra, cuanto más se financia, menos efectivo queda disponible.
P. ¿Cuánta diferencia hay entre la rentabilidad bruta y la neta?
Con un piso de segunda mano medio del área metropolitana de Tokio (precio de cierre 52.080.000 JPY ≈ 303.000 €, 63,02 m², 27,48 años de antigüedad, alquiler hipotético de 170.000 JPY/mes ≈ 990 €), el cálculo da: rentabilidad bruta 3,92%, rentabilidad neta 2,71%, rentabilidad sobre inversión total (con gastos de adquisición) 2,58%, y con una ocupación del 95%, 2,40%. En total, la diferencia acumulada es de 1,52 puntos porcentuales.
P. ¿Qué tasa de vacancia conviene prever?
Conviene fijarla después de estudiar el mercado de alquiler real en la ubicación y tipología del inmueble. Como referencia general: la tasa de vivienda vacía a nivel nacional es del 13,8%, las viviendas vacías destinadas al alquiler son 4.436.000 (Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, Encuesta sobre Vivienda y Suelo del año fiscal 2023), y los condominios con vacancia de 3 meses o más son el 34,0% (MLIT, Encuesta General de Condominios del año fiscal 2023). Cuanto más antiguo sea el inmueble, más conservador conviene ser en esta estimación.
P. ¿Un piso de inversión también puede beneficiarse de la reducción del impuesto de registro?
La reducción al 0,3% en la inscripción de transmisión de titularidad del edificio y la reducción al 0,1% en la inscripción de hipoteca exigen, ambas, que «una persona física lo destine a su propia residencia habitual», por lo que no se pueden aplicar a un piso de inversión: se aplica el 2,0% general al edificio y el 0,4% a la hipoteca. La reducción al 1,5% en la inscripción de transmisión de titularidad del suelo (vigente hasta el 31 de marzo de Reiwa 11/2029), en cambio, se aplica con independencia del uso que se le dé al inmueble.
Fuentes y referencias
- Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón (日本不動産研究所), «54.ª Encuesta a Inversores Inmobiliarios® (datos de abril de 2026)» (publicada el 27 de mayo de 2026)
- Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón, «54.ª Encuesta a Inversores Inmobiliarios®», versión impresa (111 respuestas)
- Sistema de Distribución Inmobiliaria de Japón Oriental (東日本不動産流通機構), «Informe resumen mensual Market Watch, junio de 2026» (publicado el 10 de julio de 2026)
- Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT), «Resultados de la Encuesta General de Condominios del año fiscal 2023 (resumen)» (publicado el 21 de junio de Reiwa 6/2024)
- MLIT, «Situación de la vida en condominios y de su gestión según los resultados de la Encuesta General de Condominios del año fiscal 2023» (anexo 1)
- MLIT, «Resumen de los resultados de la Encuesta General de Condominios del año fiscal 2023» (anexo 2)
- MLIT, «Directrices sobre el fondo de reserva para reformas de condominios» (elaboradas en abril de Heisei 23/2011, revisadas en junio de Reiwa 6/2024)
- MLIT, «Índice de precios inmobiliarios (diciembre de 2025 y cuarto trimestre de 2025)» (publicado el 31 de marzo de Reiwa 8/2026)
- MLIT, página de publicación del «Índice de precios inmobiliarios» (nota sobre el retraso de la publicación de los datos de abril de Reiwa 8/2026 en adelante)
- MLIT, «Resumen de resultados de la reforma fiscal del año fiscal Reiwa 8/2026 en materia de territorio y transporte» (ampliación de la medida especial sobre la inscripción de transmisión de titularidad del suelo)
- Ministerio de Hacienda de Japón (財務省), «Líneas generales de la reforma fiscal del año fiscal Reiwa 8/2026» (ampliación de 3 años de la reducción del impuesto de registro)
- Banco de Japón (日本銀行), «Sobre el cambio en la política de operaciones del mercado monetario» (16 de junio de 2026)
- Oficina de Estadística, Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (総務省統計局), «Encuesta sobre Vivienda y Suelo del año fiscal 2023, agregado básico sobre viviendas y hogares»
- Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (総務省), «Resumen del impuesto sobre bienes inmuebles»
- Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, «Impuesto de planeamiento urbanístico»
- Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, «Impuesto sobre adquisición de inmuebles»
- Oficina Tributaria Metropolitana de Tokio (東京都主税局), «Impuesto sobre adquisición de inmuebles» (el régimen reducido para vivienda de segunda mano exige que sea una persona física quien la destine a su propia residencia habitual)
- Agencia Tributaria de Japón (国税庁), No. 7191, «Tabla de tipos del impuesto de registro»
- Agencia Tributaria de Japón, No. 7108, «Reducción del impuesto de timbre para contratos de transmisión de inmuebles y contratos de obra de construcción»
- Agencia Tributaria de Japón, No. 1370, «Al percibir ingresos por arrendamiento de inmuebles (rendimientos inmobiliarios)»
- Agencia Tributaria de Japón, No. 2100, «Resumen de la amortización»
- Agencia Tributaria de Japón, «Tabla de vida útil de los principales activos amortizables»
- Agencia Tributaria de Japón, No. 5404, «Vida útil de los activos de segunda mano»
- MLIT, «Importe de la retribución que pueden percibir los agentes inmobiliarios por la intermediación en la compraventa de suelo o edificios» (Notificación n.º 1552 del antiguo Ministerio de Construcción, Shōwa 45/1970; última revisión: Notificación n.º 949 del MLIT, 21 de junio de Reiwa 6/2024)
