O indicador que deve ser verificado primeiro ao considerar um investimento em apartamento é a rentabilidade. Se você observar apenas os números superficiais, poderá chegar a uma conclusão equivocada, por isso é importante compreender o método correto de cálculo e a noção de mercado.
Qual é a rentabilidade de um investimento em apartamento?
Como pensar a rentabilidade: rentabilidade bruta e rentabilidade líquida
Há dois tipos de rentabilidade no investimento imobiliário.
- Rentabilidade bruta: receita anual de aluguel ÷ preço de compra do imóvel. A rentabilidade exibida em anúncios é quase sempre esta
- Rentabilidade líquida: rentabilidade efetiva após deduzir despesas como impostos, taxa de administração e custos de reparo
O valor que efetivamente sobra deve ser avaliado com base na rentabilidade líquida. Mesmo com uma rentabilidade bruta de 10%, se as despesas forem elevadas, a rentabilidade líquida cairá de forma significativa.
Faixa de rentabilidade de quitinetes em Tóquio
Segundo uma pesquisa de investimento imobiliário de 2017:
- Área Jonan (Minato, Shinagawa, Meguro, Ota): rentabilidade esperada de 4,5%, rentabilidade de transação de 4,3%
- Área Joto (Sumida, Koto etc.): rentabilidade esperada de 4,8%, rentabilidade de transação de 4,5%
A rentabilidade ideal média em Tóquio é considerada de 3% a 3,5%. Imóveis com rentabilidade alta tendem a ter também maior risco de vacância, por isso é importante priorizar uma decisão voltada para rentabilidade estável.
Faixa de rentabilidade em cidades regionais
A rentabilidade esperada de quitinetes em cidades regionais não fica abaixo de 5,0%, e em Hiroshima atinge o nível mais alto, de 6,1%. O principal motivo da alta rentabilidade é o menor preço de compra dos imóveis, havendo uma tendência de ficar mais de 1% acima do nível de Tóquio.
Como compreender com precisão a rentabilidade líquida?
Nos anúncios, atenção para o fato de que o número é rentabilidade bruta
Números como "rentabilidade de 10%" indicam a rentabilidade bruta. Na prática, é necessário descontar impostos, custos de registro e taxa de administração, e a rentabilidade líquida fica ainda menor.
Há dois tipos de receita de aluguel: "aluguel atual" e "ocupação total presumida"
O cálculo de rentabilidade em anúncios frequentemente se baseia no aluguel presumido com ocupação total. Como o imóvel nem sempre estará totalmente ocupado, é indispensável simular a rentabilidade considerando uma certa taxa de vacância (5% a 10%).
Como simular a rentabilidade?
- Calcular a rentabilidade bruta com base no preço de compra do imóvel e na receita anual de aluguel (ocupação total presumida)
- Calcular as despesas anuais, como taxa de administração, imposto sobre ativo fixo e custos de reparo
- (Receita anual de aluguel − despesas) ÷ preço de compra do imóvel = rentabilidade líquida
- Refletir o risco de vacância (5% a 10%) e fazer uma estimativa conservadora
Como a rentabilidade difere entre apartamentos novos e usados?
| Tipo | Faixa de rentabilidade bruta | Características |
|---|---|---|
| Apartamento novo | 2 a 5% | Como o preço de compra é alto, a rentabilidade tende a ser baixa, mas o valor absoluto recebido é maior |
| Apartamento usado | 3 a 7% | A rentabilidade é maior, mas como o preço de compra é menor, o valor recuperado pode acabar sendo pequeno |
Um exemplo comparativo, como novo por 20 milhões de ienes com rentabilidade de 2% (receita anual de 600 mil ienes) vs usado por 5 milhões de ienes com rentabilidade de 7% (receita anual de 350 mil ienes), mostra que é importante não julgar apenas pela taxa de rentabilidade, mas avaliar de forma abrangente o valor investido, o valor absoluto da receita e os riscos.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual é o critério para uma "boa rentabilidade" no investimento imobiliário?
Em Tóquio, uma rentabilidade líquida em torno de 3% é considerada um parâmetro estável. Em regiões fora da capital, pode-se esperar 5% ou mais, mas é necessário considerar também o risco de vacância.
Q. Imóveis com alta rentabilidade apresentam algum risco?
Imóveis com alta rentabilidade frequentemente carregam riscos como maior vacância, necessidade de reparos ou localização desfavorável.
Q. Como devo pensar a rentabilidade quando há financiamento?
Como haverá pagamento das parcelas, o valor que sobra em caixa diminui, mas é importante avaliar pela taxa de retorno sobre o capital próprio investido (cash-on-cash return).
Q. Quais são os pontos de atenção no investimento em apartamentos usados?
A rentabilidade pode parecer alta, mas é importante verificar previamente os custos de reparo, os gastos de renovação de equipamentos e a situação financeira da associação de administração.
