O investimento em manshon (マンション, termo japonês para edifícios residenciais de concreto armado com múltiplas unidades — não confundir com "mansão", que em português remete a uma casa grande e luxuosa) é uma classe de ativo essencialmente japonesa, com estrutura de propriedade, custos condominiais e tributação sem equivalente direto no mercado imobiliário brasileiro ou português. Em abril de 2026, o yield esperado (期待利回り, kitai rimawari) de um edifício residencial completo (tipo wanrūmu, apartamentos studio de 25 a 30 m²) em Tóquio-Jōnan (城南, os bairros ao sul do antigo castelo de Edo — Meguro e Setagaya) era de 3,6%, enquanto nas principais cidades regionais japonesas variava entre 4,2% e 5,0%. O yield ideal não é um número fixo que se possa definir de antemão: ele depende de quanto o retorno do imóvel consegue superar o custo do financiamento bancário. Este guia foi escrito para quem já tem em mãos o preço e o aluguel de um imóvel japonês em análise e precisa decidir, com dados concretos, se vale a pena comprar. Reunimos a tabela de mercado mais recente, o valor de referência de cada despesa que entra no cálculo do yield líquido e um exemplo completo, em quatro etapas, usando o apartamento usado médio da Grande Tóquio (¥52.080.000 / aprox. R$ 1.770.720, 63,02 m², 27,48 anos de construção) — tudo com fonte primária citada. Nota cambial: todos os valores em ienes (¥) são acompanhados da conversão aproximada em reais (R$), à taxa de referência de ¥1 ≈ R$ 0,034 (aproximadamente R$ 1 ≈ ¥29,4), posição de agosto de 2026.
Os pontos principais deste artigo
- Em abril de 2026, o yield esperado de um edifício residencial completo era de 3,6% em Tóquio-Jōnan, 4,2% em Osaka e Yokohama, 4,9% em Sapporo e 5,0% em Sendai e Hiroshima (Japan Real Estate Institute — 一般財団法人日本不動産研究所 —, 54ª Pesquisa de Investidores Imobiliários).
- Mesmo em Tóquio-Jōnan, o yield esperado de 3,6% exigido pelos investidores contrasta com o yield de transação (取引利回り) efetivamente realizado, de 3,4%. Essa diferença de 0,2 ponto percentual mostra o quanto os compradores estão cedendo no preço para fechar negócio.
- As despesas que compõem o yield líquido têm valores de referência oficiais: a taxa de administração condominial (管理費, kanrihi) é, em média nacional, de ¥11.503/mês por unidade (aprox. R$ 391) e o fundo de reserva para reformas (修繕積立金, shūzen tsumitatekin) é de ¥13.054/mês por unidade (aprox. R$ 444) (Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo — MLIT —, Pesquisa Geral de Condomínios do ano fiscal 2023).
- No cálculo com o apartamento usado médio da Grande Tóquio (¥52.080.000, aprox. R$ 1.770.720), o yield bruto de 3,92% cai para 2,40% em base de investimento total, uma vez descontadas as despesas operacionais, os custos de aquisição e a taxa de vacância.
- Com a taxa básica de juros do Japão agora em 1,0%, o critério de decisão não é o valor absoluto do yield, mas se o yield líquido supera a constante do empréstimo (ローン定数, rōn teisū — o percentual anual de pagamento do financiamento). Se não superar, quanto mais se toma emprestado, menor é o caixa que sobra no bolso do investidor.
Qual é o patamar de mercado do yield de investimento em manshon em 2026?
Vamos direto à conclusão. Em abril de 2026, o yield esperado de um edifício residencial completo é de 3,6% em Tóquio-Jōnan e de 4,2% a 5,0% nas principais cidades regionais japonesas. Mesmo para quem compra apenas uma unidade em regime de propriedade em condomínio (区分所有, kubun shoyū — o equivalente japonês à unidade autônoma em um condomínio brasileiro), esse patamar do edifício inteiro serve de referência de preço, porque o vendedor precifica a unidade pensando no yield que o prédio inteiro geraria.
A fonte desses números é a Pesquisa de Investidores Imobiliários (不動産投資家調査), publicada duas vezes por ano pela fundação Japan Real Estate Institute (一般財団法人日本不動産研究所). A 54ª edição, divulgada em 27 de maio de 2026 com dados de abril de 2026 (111 respondentes), é a versão mais recente. Como são números respondidos pelos próprios investidores institucionais — e não valores de anúncio de corretoras —, servem como referência confiável de mercado. Diferentemente de muitos portais imobiliários ocidentais, onde o yield anunciado costuma ser calculado pelo próprio vendedor, essa pesquisa reflete o que investidores profissionais japoneses realmente exigem para fechar negócio.
Yield esperado e yield de transação em Tóquio (Jōnan e Jōtō)
Para a cidade de Tóquio, o yield esperado e o yield de transação são divulgados em pares. O imóvel de referência da pesquisa é um edifício residencial completo a até 10 minutos a pé da estação mais próxima, com menos de 5 anos de construção e cerca de 50 unidades no total.
| Tipo de imóvel | Região | Yield esperado | Yield de transação |
|---|---|---|---|
| Studio (25–30 m²) | Jōnan (Meguro-ku, Setagaya-ku) | 3,6% | 3,4% |
| Studio (25–30 m²) | Jōtō (Sumida-ku, Kōtō-ku) | 3,8% | 3,5% |
| Familiar (50–80 m²) | Jōnan (Meguro-ku, Setagaya-ku) | 3,7% | 3,4% |
| Familiar (50–80 m²) | Jōtō (Sumida-ku, Kōtō-ku) | 3,9% | 3,6% |
| Locação de alto padrão para estrangeiros (baixa altura) | Minato-ku, Azabu / Akasaka / Aoyama | 3,9% | 3,5% |
| Locação de alto padrão para estrangeiros (arranha-céu) | Minato-ku, Azabu / Akasaka / Aoyama | 3,9% | 3,5% |
Fonte: Japan Real Estate Institute, "54ª Pesquisa de Investidores Imobiliários" (posição de abril de 2026).
O primeiro ponto a observar nessa tabela é a diferença entre o yield esperado e o yield de transação. Em Jōnan, a diferença é de 0,2 ponto percentual para studios; em Jōtō, de 0,3 ponto. Ou seja, os negócios que de fato se concretizam saem com um yield de 0,2 a 0,3 ponto percentual mais baixo do que o patamar que os investidores dizem exigir. Na prática, compradores competem entre si, empurram o preço para cima e, com isso, abrem mão de parte do yield. É um sinal clássico de mercado aquecido, comparável ao que se observa em ciclos de alta em grandes centros como São Paulo ou Lisboa, quando a demanda por ativos-alvo supera a oferta disponível.
Yield esperado nas 12 regiões do país (studio / familiar)
Para as outras 11 regiões do país além de Tóquio, o yield esperado de edifícios residenciais completos nas mesmas condições também é divulgado. Colocamos lado a lado a variação em relação à pesquisa anterior (53ª edição, outubro de 2025).
| Região | Studio | Variação anterior | Familiar | Variação anterior |
|---|---|---|---|---|
| Tóquio (Jōnan) | 3,6% | −0,1 | 3,7% | −0,1 |
| Osaka | 4,2% | −0,1 | 4,3% | 0,0 |
| Yokohama | 4,2% | −0,1 | 4,3% | 0,0 |
| Saitama | 4,5% | não divulgado | 4,5% | não divulgado |
| Chiba | 4,5% | não divulgado | 4,6% | não divulgado |
| Nagoya | 4,5% | 0,0 | 4,5% | 0,0 |
| Fukuoka | 4,5% | 0,0 | 4,5% | 0,0 |
| Kyoto | 4,6% | 0,0 | 4,6% | 0,0 |
| Kobe | 4,7% | 0,0 | 4,7% | 0,0 |
| Sapporo | 4,9% | −0,1 | 5,0% | 0,0 |
| Sendai | 5,0% | 0,0 | 5,0% | 0,0 |
| Hiroshima | 5,0% | 0,0 | 5,1% | 0,0 |
Fonte: Japan Real Estate Institute, "54ª Pesquisa de Investidores Imobiliários" (posição de abril de 2026). Os dados de Saitama e Chiba constam apenas na versão impressa da pesquisa, por isso a variação em relação à edição anterior não é divulgada.
Três leituras se destacam nesta tabela. Primeiro, a diferença entre "Tóquio e o restante do país" não é uniforme: a distância entre Tóquio-Jōnan (3,6%) e as regiões mais altas, Sendai e Hiroshima (5,0%), é de 1,4 ponto percentual, mas a distância entre Tóquio-Jōnan e Osaka/Yokohama (4,2%) é de apenas 0,6 ponto. Segundo, a diferença entre studio e imóvel familiar fica entre 0,0 e 0,1 ponto percentual — ou seja, a região pesa muito mais no yield do que a tipologia do imóvel. Terceiro, nesta edição só caíram os studios de Tóquio-Jōnan, Sapporo, Yokohama e Osaka, além do segmento familiar de Tóquio-Jōnan; nas demais regiões, o segmento familiar ficou estável. Para quem vem de mercados como o brasileiro, onde a diferença de yield entre bairros de uma mesma cidade costuma pesar tanto quanto ou mais do que a diferença entre cidades, esse padrão japonês — em que a cidade/região pesa mais do que a tipologia do imóvel — é um ponto de atenção específico na hora de montar a tese de investimento.
Qual a diferença entre "yield esperado" e "yield de transação"?
O yield esperado é o patamar mínimo de retorno que um investidor exige para fechar negócio — em outras palavras, o valor desejado pelo comprador. O yield de transação, por sua vez, é o yield efetivamente obtido quando a compra e venda se concretiza: o resultado real do mercado.
Quando os dois números se distanciam, o mercado está inclinado a favor do comprador ou do vendedor. Na pesquisa de abril de 2026, o yield de transação ficou abaixo do yield esperado — ou seja, os imóveis estão sendo comprados mesmo com um retorno inferior ao desejado, sinal de mercado vendedor, com preços elevados. De fato, na mesma pesquisa, 93% dos investidores responderam que pretendem "investir ativamente em novos ativos", confirmando o apetite comprador apesar da compressão dos yields.
Ao analisar um imóvel, use os dois números separadamente: o yield esperado como "o piso mínimo que você deve exigir para si mesmo" e o yield de transação como "até onde o mercado atual está aceitando ceder para fechar negócio".
Por que o yield continua caindo?
A razão da queda no yield é simples: o preço dos imóveis está subindo mais rápido do que o aluguel. No Índice de Preços Imobiliários do MLIT (base 100 = média de 2010), o valor dessazonalizado para manshon em regime de propriedade em condomínio (区分所有, kubun shoyū) atingiu 225,1 em dezembro de 2025 (ano fiscal Reiwa 7). No mesmo mês do ano anterior, o índice era 207,7 — uma alta de 8,4% em apenas um ano. Para efeito de comparação, o índice do setor habitacional como um todo estava em 148,0: apenas as unidades em condomínio dispararam de forma isolada.
Edifícios completos de manshon e apartamentos como ativo comercial também subiram, para 176,1, alta de 1,2% em relação ao trimestre anterior. Quando o denominador — o preço — sobe nessa velocidade, o yield cai a menos que o aluguel acompanhe o mesmo ritmo. A queda do yield, portanto, não reflete uma piora no mercado: é o reverso da valorização dos imóveis. Vale registrar que a divulgação desse índice para os dados a partir de janeiro de 2026 (que seria publicada a partir de abril de 2026) foi adiada por um problema no programa de cálculo (aviso do MLIT de 29 de julho de 2026). Por isso, os dados mais recentes disponíveis são os de dezembro de 2025 e do 4º trimestre de 2025, publicados em 31 de março de 2026.
Existem 4 tipos de yield | comparando bruto, líquido, sobre investimento total e CCR
A palavra "yield" no mercado japonês, na verdade, engloba quatro indicadores diferentes. Como a conclusão muda dependendo de qual deles você está olhando, vamos organizá-los primeiro.
| Indicador | Fórmula | O que entra no denominador | Para que serve |
|---|---|---|---|
| Yield bruto (gross yield) | Receita anual de aluguel ÷ Preço do imóvel | Somente o preço do imóvel | Comparar vários imóveis lado a lado em uma triagem inicial |
| Yield líquido (NOI yield) | (Receita anual de aluguel − Despesas operacionais anuais) ÷ Preço do imóvel | Somente o preço do imóvel | Medir a capacidade de geração de renda do próprio imóvel |
| Yield sobre investimento total (FCR — Free and Clear Return) | NOI anual ÷ (Preço do imóvel + custos de aquisição) | Preço do imóvel + comissão de corretagem, impostos e custos de registro | Comparar com a taxa de juros/constante do empréstimo para decidir se vale financiar |
| CCR (Cash-on-Cash Return, retorno sobre capital próprio) | Fluxo de caixa anual antes de impostos ÷ Capital próprio investido | Somente o dinheiro efetivamente desembolsado | Comparar onde alocar seu capital próprio de forma mais vantajosa |
Na prática, o indicador mais negligenciado é o terceiro, o yield sobre investimento total. Os custos de aquisição no Japão giram em torno de 5% do preço do imóvel — mas se você compara a taxa de juros do financiamento com um yield que não inclui esse valor no denominador, o julgamento fica distorcido. Isso é bem diferente da praxe em muitos mercados ocidentais, onde os custos de fechamento costumam ser proporcionalmente menores. Detalhamos as definições desses dois indicadores em A diferença entre yield bruto e yield líquido e os cuidados na escolha do imóvel.
O "yield de 10%" do anúncio é yield bruto | veja o que falta no denominador
O yield estampado em anúncios de corretoras e portais imobiliários japoneses é, quase sempre, o yield bruto — simplesmente a receita anual de aluguel dividida pelo preço do imóvel, sem descontar taxa de administração condominial, fundo de reserva ou impostos. A comissão de corretagem e o imposto de aquisição pagos na compra também não entram nessa conta.
Ao ver um yield em um anúncio, pergunte três coisas ao corretor: "esse aluguel é o valor atual ou uma estimativa de ocupação total?"; "quanto custam a taxa de administração e o fundo de reserva por mês?"; e "qual é o valor anual do imposto sobre a propriedade e do imposto de planejamento urbano?". Com essas três respostas em mãos, você mesmo consegue calcular o yield líquido.
A diferença entre aluguel de ocupação total estimada e aluguel real pode mover o yield em 1 ponto percentual
No caso de edifícios completos, o yield anunciado às vezes é calculado incluindo um aluguel estimado ("deveria alugar por tanto") também para as unidades vagas. Em um prédio com 2 de 10 unidades desocupadas, usar a premissa de ocupação total infla o yield anunciado em 20% acima da receita real.
Mesmo um imóvel com yield bruto anunciado de 8% cai para 6,4% em base de receita real se a taxa de ocupação for de 80%. Uma diferença de 1,6 ponto percentual é grande o suficiente para mudar a decisão de comprar ou não. Solicite o rent roll (レントロール — o mapa de locações com data de contrato, valor de aluguel e prazo de cada unidade) e refaça o cálculo com base nesses dados reais antes de decidir.
Quanto estimar de despesas para chegar ao yield líquido?
Para chegar ao yield líquido, é preciso estimar as despesas operacionais anuais em valores concretos. Se você usar uma regra de bolso genérica, como "cerca de 20% do aluguel", as diferenças entre imóveis desaparecem. O governo japonês publica médias reais para cada item de despesa — use-as como ponto de partida.
| Item de despesa | Valor / alíquota | Fonte |
|---|---|---|
| Taxa de administração condominial (mensal/unidade) | Média de ¥11.503 (aprox. R$ 391), excluindo valores cobertos por receitas como estacionamento; incluindo essas receitas, o total médio sobe para ¥17.103 (aprox. R$ 582) | MLIT, Pesquisa Geral de Condomínios do ano fiscal 2023 |
| Fundo de reserva para reformas (mensal/unidade) | Média de ¥13.054 (aprox. R$ 444); incluindo valores cobertos, o total é ¥13.378 (aprox. R$ 455); na pesquisa de 2018 (Heisei 30) era ¥12.268 (aprox. R$ 417) | MLIT, Pesquisa Geral de Condomínios do ano fiscal 2023 |
| Referência do fundo de reserva (mensal/m²) | Média de ¥252/m² (aprox. R$ 8,57), faixa de ¥170–320, para prédios com menos de 20 andares e área construída total de 5.000–10.000 m²; média de ¥338/m² (aprox. R$ 11,49), faixa de ¥240–410, para prédios com 20 andares ou mais | MLIT, Diretrizes sobre o Fundo de Reserva para Reformas de Condomínios (revisão de junho de 2024) |
| Imposto sobre a propriedade | Alíquota padrão de 1,4% (base de cálculo: valor de avaliação fiscal do imóvel; data de referência: 1º de janeiro) | Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações — MIC, Visão Geral do Imposto sobre a Propriedade |
| Imposto de planejamento urbano | Definido por lei municipal, com teto de 0,3% (alíquota máxima). 639 municípios japoneses cobram esse imposto | MIC, Imposto de Planejamento Urbano |
| Taxa de administração de locação (terceirizada) | Percentual fixo do aluguel, definido em contrato com a administradora; use o valor real do seu contrato | Contrato de administração de locação |
| Seguro contra danos e despesas de manutenção | Podem ser deduzidos como despesas necessárias da renda imobiliária (junto com imposto sobre a propriedade, seguro, depreciação e manutenção) | Agência Nacional de Tributos (NTA) No.1370, "Ao Receber Renda Imobiliária" |
A média nacional é de ¥11.503 de taxa de administração e ¥13.054 de fundo de reserva
O MLIT realiza, a cada cinco anos, uma pesquisa sobre a gestão real dos condomínios japoneses. A mais recente é a do ano fiscal 2023, com resultado divulgado em 21 de junho de 2024. Nela, a taxa de administração média por unidade é de ¥11.503/mês (aprox. R$ 391) e o fundo de reserva médio é de ¥13.054/mês (aprox. R$ 444). Somando apenas esses dois itens, chega-se a ¥294.684 por ano (aprox. R$ 10.019).
Em uma unidade com aluguel anual de ¥2.000.000 (aprox. R$ 68.000), somente a taxa de administração e o fundo de reserva já consomem 14,7% da receita. A isso se somam o imposto sobre a propriedade, o imposto de planejamento urbano, a taxa de administração de locação, o seguro contra incêndio e os custos de restauração do imóvel na saída do inquilino — o genjō kaifuku (原状回復), um regime de reparos de devolução do imóvel regido por diretrizes específicas do MLIT, sem equivalente direto na legislação brasileira ou portuguesa de locação.
O fundo de reserva deve ser projetado assumindo reajustes futuros
Um ponto que costuma passar despercebido ao calcular o yield líquido é o reajuste futuro do fundo de reserva. Na mesma pesquisa, 36,6% dos condomínios japoneses têm o fundo de reserva insuficiente. Estando insuficiente, mais cedo ou mais tarde haverá reajuste da contribuição mensal ou cobrança de uma taxa extraordinária.
As diretrizes do MLIT (elaboradas em abril de 2011, revisadas em junho de 2024) apresentam, com base em 366 casos reais de planos de reforma de longo prazo, um valor médio de referência para o fundo de reserva ao longo de todo o período do plano: ¥252/m² por mês (aprox. R$ 8,57) para prédios com menos de 20 andares e área construída de 5.000 a 10.000 m², e ¥338/m² por mês (aprox. R$ 11,49) para prédios com 20 andares ou mais.
Aplicando isso a uma unidade de 63 m² de área privativa, o valor mensal seria de aproximadamente ¥15.900 (aprox. R$ 541) na referência de ¥252/m², ou cerca de ¥21.300 (aprox. R$ 724) na referência de ¥338/m². A média nacional atual de ¥13.054 está abaixo dessas referências. Antes de comprar, solicite o plano de reforma de longo prazo e o saldo atual do fundo de reserva, e verifique se há reajuste previsto. Detalhamos o passo a passo dessa análise em Preço de mercado do fundo de reserva, tratamento contábil e risco de reajuste.
Imposto sobre a propriedade de 1,4%, imposto de planejamento urbano de até 0,3% e a relação com o valor de avaliação
A alíquota padrão do imposto sobre a propriedade é 1,4%, calculada sobre o valor de avaliação registrado no cadastro fiscal de bens imóveis. Terrenos urbanos são avaliados em torno de 70% do valor de referência de preço de terras publicado pelo governo. O imposto de planejamento urbano incide sobre terrenos e edificações em zonas de urbanização, com alíquota definida por cada município, sempre limitada a 0,3%. Em 1º de abril de 2025, esse imposto era cobrado por 639 dos 1.719 municípios do Japão — ou seja, pouco mais de um terço das prefeituras japonesas o aplica, o que exige verificar caso a caso se ele incide sobre o imóvel em análise.
Em unidades de condomínio, aplica-se uma redução especial na base de cálculo referente ao terreno de uso residencial, o que faz o imposto sobre a parcela de terreno ficar abaixo do valor calculado de forma simples sobre a avaliação. Por isso, não estime esse valor: peça ao vendedor o demonstrativo oficial de imposto sobre a propriedade e de planejamento urbano (課税明細書) e use o valor real. Este é o item de despesa que mais varia de um imóvel para outro.
Quantos pontos o yield cai ao incluir os custos iniciais de aquisição?
Um yield calculado apenas sobre o preço do imóvel aparece mais alto do que a realidade. Isso porque a compra no Japão envolve comissão de corretagem, imposto de registro, imposto de aquisição de imóveis, imposto de selo e honorários do escrivão judicial (司法書士, shihō shoshi — profissional equivalente a um tabelião ou despachante imobiliário no processo de registro), que juntos somam cerca de 5% do preço do imóvel. O yield sobre investimento total (FCR) é justamente aquele que soma esse valor ao denominador.
| Item | Alíquota-base (regra geral) | Alíquota aplicada a imóveis de investimento | Prazo de vigência |
|---|---|---|---|
| Imposto de registro — transferência de propriedade do terreno | 2,0% | 1,5% (com redução) | Até 31 de março de 2029 |
| Imposto de registro — transferência de propriedade da edificação | 2,0% | 2,0% (a redução para 0,3% não se aplica) | Sem prazo definido |
| Imposto de registro — constituição de hipoteca | 0,4% | 0,4% (a redução para 0,1% não se aplica) | Sem prazo definido |
| Imposto de aquisição de imóveis — residência e terreno | 4% | 3% | Até 31 de março de 2027 |
| Imposto de aquisição de imóveis — base de cálculo do terreno urbano | Valor de avaliação integral | 1/2 do valor de avaliação | Até 31 de março de 2027 |
| Imposto de selo — contrato de compra e venda | ¥60.000 (aprox. R$ 2.040) para contratos entre ¥50.000.000 e ¥100.000.000 | ¥10.000 (aprox. R$ 340) para contratos entre ¥10.000.000 e ¥50.000.000 / ¥30.000 (aprox. R$ 1.020) para contratos entre ¥50.000.000 e ¥100.000.000 (valores já com redução) | Até 31 de março de 2027 |
| Comissão de corretagem (teto legal) | Regulada por edital ministerial | 5,5% até ¥2.000.000 (aprox. R$ 68.000) / 4,4% de ¥2.000.000 a ¥4.000.000 (aprox. R$ 136.000) / 3,3% acima de ¥4.000.000 (valores já incluindo o imposto sobre consumo) | Sem prazo definido |
Imposto de registro, imposto de aquisição, imposto de selo e comissão de corretagem: detalhamento e prazos de vigência
O imposto de registro sobre a transferência de propriedade de terreno tem alíquota-base de 2,0%, reduzida para 1,5%. Essa redução foi prorrogada por três anos na reforma tributária do ano fiscal 2026, valendo de 1º de abril de 2026 a 31 de março de 2029. O registro fiduciário também tem redução, de 0,4% para 0,3%.
O imposto de aquisição de imóveis tem alíquota-base de 4%, mas cai para 3% em residências e terrenos (até 31 de março de 2027). Para terrenos urbanos, a base de cálculo é reduzida a 1/2 do valor de avaliação. O imposto de selo sobre contratos de transferência imobiliária também tem redução: ¥30.000 (aprox. R$ 1.020) para contratos entre ¥50.000.000 e ¥100.000.000 (até 31 de março de 2027).
O teto da comissão de corretagem é definido pelo Edital nº 1.552 do então Ministério da Construção, de 1970 (Shōwa 45), com última revisão pelo Edital nº 949 do MLIT, de 21 de junho de 2024. Acima de ¥4.000.000 (aprox. R$ 136.000), a alíquota é 3,3%. Na prática, o cálculo rápido é "preço do imóvel × 3% + ¥60.000 (aprox. R$ 2.040)", acrescido do imposto sobre consumo.
Imóveis de investimento não têm direito à redução do imposto de registro para residências próprias
Este é um ponto facilmente ignorado por investidores estrangeiros. O registro de transferência de propriedade de edificação tem uma redução expressiva, para 0,3%, aplicável a imóveis residenciais. Mas essa exceção, conforme consta explicitamente na tabela de alíquotas da Agência Nacional de Tributos (NTA), vale apenas quando "uma pessoa física adquire um imóvel residencial e o utiliza como sua própria moradia". Uma unidade comprada para fins de investimento e locação fica fora dessa exceção, e a alíquota-base de 2,0% se aplica normalmente. É uma diferença estrutural importante em relação a jurisdições onde reduções de imposto de transferência não distinguem entre uso próprio e uso para locação.
A redução para 0,1% no registro de constituição de hipoteca também exige uso próprio como moradia; em imóveis de investimento, a alíquota fica em 0,4%. Além disso, a dedução na base de cálculo do imposto de aquisição para imóveis usados também exige que "a pessoa física utilize o imóvel como sua própria moradia", o que exclui unidades usadas compradas para investimento.
Se você usar um artigo ou uma calculadora feitos para compra de imóvel próprio, vai subestimar os custos iniciais em centenas de milhares de ienes. Calcule sempre com a alíquota específica para imóveis de investimento. Veja também o escopo dessas reduções em Reduções do imposto de aquisição de imóveis e como solicitar reembolso.
Calculando o yield de um apartamento usado de ¥52.080.000
A partir daqui, vamos ao cálculo prático. A premissa é a média de fechamento de apartamentos usados na Grande Tóquio em junho de 2026, divulgada pela REINS do Leste do Japão (東日本不動産流通機構, East Japan Real Estate Information Network — o sistema de listagem multipla usado pelas corretoras japonesas, sem um equivalente unificado em nível nacional em muitos outros países). Preço de fechamento: ¥52.080.000 (aprox. R$ 1.770.720); área privativa: 63,02 m²; idade do imóvel: 27,48 anos. Foram 4.241 negócios fechados, com preço médio de ¥826.400/m² (aprox. R$ 28.098/m²).
Como o aluguel varia de imóvel para imóvel, vamos assumir aqui ¥170.000/mês (aprox. R$ 5.780), ou ¥2.040.000/ano (aprox. R$ 69.360). Este não é um valor estatístico — é uma premissa para você substituir pelo aluguel de anúncio do seu próprio imóvel. Todo o cálculo a seguir pode ser refeito com o mesmo método, bastando trocar esse número.
Etapa 1: calcular o yield bruto
Primeiro, calculamos o yield bruto, usando apenas o preço do imóvel como denominador.
- Receita anual de aluguel: ¥170.000 (aprox. R$ 5.780) × 12 meses = ¥2.040.000 (aprox. R$ 69.360)
- Yield bruto: ¥2.040.000 ÷ ¥52.080.000 = 3,92%
O número 3,92% fica entre o yield esperado de studios em Tóquio-Jōnan (3,6%) e em Jōtō (3,8%). Nesta primeira etapa, a avaliação é que o imóvel não está muito fora do mercado.
Etapa 2: descontar as despesas anuais para chegar ao yield líquido
Em seguida, descontamos as despesas operacionais. A taxa de administração e o fundo de reserva usam a média da Pesquisa Geral de Condomínios do ano fiscal 2023; os demais itens são premissas, indicadas como tal.
| Item | Valor anual | Como foi definido |
|---|---|---|
| Taxa de administração | ¥138.036 (aprox. R$ 4.693) | ¥11.503/mês (aprox. R$ 391) — média nacional do MLIT |
| Fundo de reserva | ¥156.648 (aprox. R$ 5.326) | ¥13.054/mês (aprox. R$ 444) — média nacional do MLIT |
| Imposto sobre a propriedade e de planejamento urbano | ¥120.000 (aprox. R$ 4.080) | Premissa; substitua pelo valor real do demonstrativo fiscal |
| Taxa de administração de locação | ¥102.000 (aprox. R$ 3.468) | Premissa de 5% do aluguel; substitua pelo valor real do contrato |
| Seguro contra incêndio | ¥10.000 (aprox. R$ 340) | Premissa |
| Provisão para restauração e reposição de equipamentos | ¥100.000 (aprox. R$ 3.400) | Premissa (equivalente a cerca de 0,6 mês de aluguel, rateado ao ano) |
| Total de despesas anuais | ¥626.684 (aprox. R$ 21.307) | 30,7% do aluguel |
- NOI anual: ¥2.040.000 − ¥626.684 = ¥1.413.316 (aprox. R$ 48.053)
- Yield líquido (base preço do imóvel): ¥1.413.316 ÷ ¥52.080.000 = 2,71%
O yield bruto de 3,92% caiu para 2,71% líquido. Uma queda de 1,21 ponto percentual só até aqui. Agora somamos os custos de aquisição ao denominador.
- Comissão de corretagem: (¥52.080.000 × 3% + ¥60.000) × 1,1 = ¥1.784.640 (aprox. R$ 60.678)
- Imposto de registro — terreno: valor de avaliação de ¥10.000.000 (aprox. R$ 340.000) × 1,5% = ¥150.000 (aprox. R$ 5.100)
- Imposto de registro — edificação: valor de avaliação de ¥6.000.000 (aprox. R$ 204.000) × 2,0% = ¥120.000 (aprox. R$ 4.080)
- Imposto de registro — constituição de hipoteca: financiamento de ¥40.000.000 (aprox. R$ 1.360.000) × 0,4% = ¥160.000 (aprox. R$ 5.440)
- Imposto de aquisição — terreno: ¥10.000.000 × 1/2 × 3% = ¥150.000 (aprox. R$ 5.100)
- Imposto de aquisição — edificação: ¥6.000.000 × 3% = ¥180.000 (aprox. R$ 6.120)
- Imposto de selo: ¥30.000 (aprox. R$ 1.020)
- Honorários do escrivão judicial e outros: ¥100.000 (aprox. R$ 3.400)
- Total de custos de aquisição: ¥2.674.640 (aprox. R$ 90.938) — 5,14% do preço do imóvel
* O valor de avaliação fiscal (terreno ¥10.000.000, edificação ¥6.000.000) é uma premissa. Use sempre o número real do demonstrativo fiscal.
- Investimento total: ¥52.080.000 + ¥2.674.640 = ¥54.754.640 (aprox. R$ 1.861.658)
- Yield sobre investimento total (FCR, ocupação total): ¥1.413.316 ÷ ¥54.754.640 = 2,58%
Etapa 3: incorporar a taxa de vacância para uma projeção mais conservadora
Até aqui, assumimos ocupação total contínua. No caso de uma única unidade, a vacância é "tudo ou nada" em um dado momento, mas, ao longo de vários anos, pode ser tratada como uma taxa. Uma taxa de ocupação de 95% equivale, por exemplo, a um inquilino saindo a cada 4 anos, com cerca de 2,4 meses de vacância a cada saída.
| Taxa de ocupação | Receita anual de aluguel | Despesas anuais | NOI anual | FCR |
|---|---|---|---|---|
| 100% (ocupação total) | ¥2.040.000 (aprox. R$ 69.360) | ¥626.684 (aprox. R$ 21.307) | ¥1.413.316 (aprox. R$ 48.053) | 2,58% |
| 95% | ¥1.938.000 (aprox. R$ 65.892) | ¥621.584 (aprox. R$ 21.134) | ¥1.316.416 (aprox. R$ 44.758) | 2,40% |
| 90% | ¥1.836.000 (aprox. R$ 62.424) | ¥616.484 (aprox. R$ 20.960) | ¥1.219.516 (aprox. R$ 41.463) | 2,23% |
* Como a taxa de administração de locação é proporcional ao aluguel, as despesas também diminuem conforme a taxa de ocupação cai.
O yield anunciado de 3,92% chega a 2,40% depois de incorporar despesas, custos de aquisição e vacância — uma diferença de 1,52 ponto percentual. É esse 2,40% que representa a real capacidade de geração de renda do imóvel.
Etapa 4: incluir o financiamento e observar o CCR e o yield gap
Por fim, vamos ver o efeito do financiamento. O Banco do Japão (BOJ), em sua reunião de política monetária de 16 de junho de 2026, decidiu conduzir a taxa overnight do mercado interbancário sem garantia para cerca de 1,0%. A taxa aplicada ao sistema complementar de depósitos é 1,0%, e a taxa básica de empréstimo é 1,25%. Partindo desse patamar, assumimos aqui um financiamento imobiliário de investimento a 2,5% ao ano, prazo de 30 anos, com amortização por parcelas fixas (sistema de prestações constantes — as condições reais variam conforme a instituição financeira e o perfil do investidor; financiamento para não residentes estrangeiros costuma ter condições mais restritivas do que as aqui assumidas).
Aqui entra a constante do empréstimo (K) — o valor da parcela anual dividido pelo saldo devedor, que representa o "custo total do financiamento", incluindo não só os juros, mas também a amortização do principal.
- Financiamento de ¥40.000.000 (aprox. R$ 1.360.000), 2,5% ao ano, 30 anos: parcela anual de ¥1.896.580 (aprox. R$ 64.484)
- Constante do empréstimo K: ¥1.896.580 ÷ ¥40.000.000 = 4,741%
O FCR calculado anteriormente (ocupação de 95%) foi de 2,40%. Esse FCR de 2,40% fica bem abaixo da constante do empréstimo de 4,741%. Nessa condição, aumentar o financiamento reduz o fluxo de caixa. Comparamos três formas de estruturar o capital próprio.
| Valor financiado | Capital próprio | Parcela anual | Fluxo de caixa anual (antes de impostos) | CCR |
|---|---|---|---|---|
| ¥0 (compra à vista) | ¥54.754.640 (aprox. R$ 1.861.658) | ¥0 | ¥1.316.416 (aprox. R$ 44.758) | 2,40% |
| ¥20.000.000 (aprox. R$ 680.000) | ¥34.754.640 (aprox. R$ 1.181.658) | ¥948.290 (aprox. R$ 32.242) | ¥368.126 (aprox. R$ 12.516) | 1,06% |
| ¥40.000.000 (aprox. R$ 1.360.000) | ¥14.754.640 (aprox. R$ 501.658) | ¥1.896.580 (aprox. R$ 64.484) | −¥580.164 (aprox. −R$ 19.726) | −3,93% |
Quanto mais se financia, menor fica o CCR — e, com ¥40.000.000 financiados, o fluxo de caixa vira negativo. Isso é alavancagem negativa (逆レバレッジ). A alavancagem não é algo que se "aciona" por padrão: ela só funciona a favor do investidor quando o FCR supera a constante do empréstimo. Detalhamos o conceito de yield gap em Definição e cálculo do yield gap.
Para que o financiamento funcione a favor deste imóvel específico, o FCR precisaria superar 4,741%. Isso significa que, para um investimento total de ¥54.750.000 (aprox. R$ 1.861.500), o NOI precisaria ser de cerca de ¥2.590.000 (aprox. R$ 88.060) — quase o dobro do ¥1.320.000 (aprox. R$ 44.880) atual. Com o mesmo aluguel, só chegaria lá se o preço fosse metade do atual. É exatamente por isso que regiões com yield esperado de 4,5% a 5,0%, fora de Tóquio, ou imóveis com preço mais contido, entram no radar como alternativas.
Vale notar que, na mesma pesquisa do Japan Real Estate Institute, "alta das taxas de juros" foi o fator de risco mais citado pelos investidores para o futuro, com 122 empresas apontando esse item, seguido por "alta dos custos de construção e das despesas correntes, como taxa de administração", com 73 empresas. O mercado como um todo está olhando para o mesmo ponto que este guia.
Qual taxa de vacância utilizar na projeção?
Não existe uma resposta definitiva para qual taxa de vacância usar, mas há uma diferença grande entre chutar "uns 5%" por instinto e definir esse número com base em estatística oficial. Apresentamos três conjuntos de dados públicos que ajudam nessa decisão.
| Indicador | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| Número e taxa de imóveis vagos | 9.002.000 unidades / 13,8% (ambos recordes históricos) | MIC, Pesquisa de Habitação e Terrenos do ano fiscal 2023 |
| Imóveis vagos disponíveis para locação | 4.436.000 unidades | Idem |
| Número de imóveis alugados (dos quais, locação privada) | 19.462.000 unidades — 35,0% do total de residências (das quais, 15.684.000 são locações privadas) | Idem |
| Aluguel médio mensal de imóveis locados (residência exclusiva) | Média de ¥59.656 (aprox. R$ 2.028); locação privada não-madeira: ¥68.548 (aprox. R$ 2.331); construção em madeira: ¥54.409 (aprox. R$ 1.850) | Idem |
| Condomínios com unidades vagas há 3 meses ou mais | 34,0% (dos quais, 0,8% têm mais de 20% das unidades vagas) | MLIT, Pesquisa Geral de Condomínios do ano fiscal 2023 |
| Condomínios com unidades destinadas à locação | 77,8% | Idem |
O que significam a taxa de vacância de 13,8% e os 4.436.000 imóveis vagos para locação
Segundo a Pesquisa de Habitação e Terrenos de 2023, o Japão tinha 65.047.000 residências no total, das quais 9.002.000 estavam vagas — uma taxa de vacância de 13,8%. É um aumento de 513.000 unidades em relação às 8.489.000 de 2018, e ambos os números são recordes históricos. Desse total de imóveis vagos, 4.436.000 são destinados à locação, cerca de metade do total de vacância do país.
O fato de que já existem 4,436 milhões de unidades sem inquilino no mercado de locação japonês mostra o risco de assumir uma taxa de vacância perto de zero. Ainda assim, esse é um número nacional. Verifique a situação real do mercado de locação próximo à localização e à tipologia do seu imóvel, olhando o número de anúncios em portais e conversando com administradoras locais — assim como você faria ao avaliar a vacância de um bairro específico no Brasil ou em Portugal, em vez de confiar apenas em uma média nacional.
34,0% dos condomínios têm unidades vagas há 3 meses ou mais
Na Pesquisa Geral de Condomínios do MLIT (ano fiscal 2023), 34,0% dos condomínios tinham unidades vagas há 3 meses ou mais. É uma queda em relação à pesquisa de 2018, mas ainda representa 1 a cada 3 prédios. Condomínios com mais de 20% das unidades vagas somam apenas 0,8%.
Por outro lado, 77,8% dos condomínios têm ao menos uma unidade destinada à locação. Ou seja, a maioria dos prédios vendidos como unidades autônomas já tem parte do estoque alugado. Ter unidades concorrentes anunciadas dentro do mesmo prédio pressiona o aluguel para baixo. Antes de comprar, verifique quantas unidades do mesmo condomínio estão anunciadas para locação no momento.
Como o yield varia entre imóvel novo/usado e edifício completo/unidade em condomínio?
O patamar do yield muda estruturalmente conforme o imóvel é novo ou usado, e edifício completo ou unidade em condomínio. Organizamos o perfil de cada categoria em uma única tabela.
| Categoria | Patamar de yield | Vida útil para depreciação (construção RC) | Perfil de despesas | Saída (revenda) |
|---|---|---|---|---|
| Novo, edifício completo | O mais baixo (referência: Tóquio-Jōnan, 3,6% a 3,7%) | 47 anos | Pouca manutenção no curto prazo, mas o fundo de reserva tende a subir no futuro | Base ampla de compradores, mas espere perder o prêmio de "imóvel novo" na revenda |
| Novo, unidade em condomínio | Baixo (tende a ter preço proporcionalmente mais alto que o edifício completo) | 47 anos | Taxa de administração e fundo de reserva pesam como custo fixo | Outras unidades do mesmo prédio tornam-se concorrentes na revenda |
| Usado, edifício completo | Alto (referência: principais cidades regionais, 4,2% a 5,1%) | Reduzida pelo método simplificado (25 anos para um prédio de 27 anos) | Você assume o custo de grandes reformas e reposição de instalações | O valor do terreno se mantém, o que facilita a revenda mesmo com a edificação envelhecida |
| Usado, unidade em condomínio | Médio (varia muito conforme a saúde financeira da associação de condôminos) | Reduzida pelo método simplificado (25 anos para um prédio de 27 anos) | Risco de reajuste do fundo de reserva ou cobrança extraordinária | O estado da gestão condominial e o saldo do fundo de reserva pesam na avaliação do comprador |
Os anos de depreciação mudam o caixa líquido após impostos
Mesmo com o mesmo yield, o caixa líquido após impostos muda conforme a despesa de depreciação. Na tabela de vida útil da Agência Nacional de Tributos (NTA), residências de estrutura metálica com concreto armado ou de concreto armado têm vida útil de 47 anos; de tijolo, pedra ou bloco, 38 anos; e de madeira, 22 anos.
Na aquisição de um imóvel usado, é possível estimar uma vida útil mais curta pelo método simplificado. Para um ativo que já ultrapassou parte da vida útil legal, a fórmula é: "(vida útil legal − anos decorridos) + anos decorridos × 20%". Frações de menos de um ano são descartadas, e o resultado mínimo é sempre 2 anos.
- Condomínio de estrutura RC com 27 anos: (47 − 27) + 27 × 20% = 20 + 5,4 = 25,4 anos → 25 anos
- Estimativa de depreciação anual, considerando o valor da edificação em ¥18.000.000 (aprox. R$ 612.000): cerca de ¥380.000/ano (aprox. R$ 12.920) se novo (47 anos), e cerca de ¥720.000/ano (aprox. R$ 24.480) se usado (25 anos)
No imóvel usado, a depreciação anual chega a cerca de 1,9 vez a do imóvel novo. Isso comprime a renda tributável e melhora o fluxo de caixa após impostos. Porém, quando a depreciação se esgota, essa despesa desaparece — e, na revenda, o ganho de capital tributável aumenta exatamente na proporção do que já foi depreciado. Entenda a depreciação não como algo que "elimina" o imposto, mas como um mecanismo que adia o momento de pagá-lo. Detalhamos o método de cálculo em Depreciação de imóveis e cálculo da vida útil legal. Vale registrar que, se o investidor realizar melhorias de capital que superem 50% do valor de aquisição, o método simplificado deixa de poder ser usado.
Os riscos típicos por trás de um imóvel com yield alto
A diferença de 1,4 ponto percentual entre o yield esperado de Hiroshima (5,0%) e o de Tóquio-Jōnan (3,6%) é, na prática, o preço do risco que o comprador assume. Um imóvel com yield alto quase sempre tem um motivo por trás.
- Demanda de locação restrita, ou dependente de uma empresa ou universidade específica
- Construção antiga, próxima da época de troca de tubulações e fachada
- Fundo de reserva insuficiente na associação de condôminos, com reajuste ou cobrança extraordinária no horizonte
- Reconstrução difícil no terreno, ou avaliação de garantia baixa junto às instituições financeiras
- Poucos compradores potenciais na saída (que também têm dificuldade de obter financiamento)
Nenhum desses fatores costuma aparecer logo após a compra — eles se manifestam 5, 10 anos depois. Em vez de simplesmente "comprar o yield alto", use como critério se você consegue explicar, em palavras claras, de que risco específico aquele yield é o preço. Para quem está considerando um edifício completo, detalhamos o passo a passo em Como começar a investir em edifícios residenciais completos.
Como definir o yield ideal | a visão da INA&Associates
Às vezes nos perguntam: "qual é o yield ideal?". Na INA&Associates, evitamos responder com um número fixo a essa pergunta. Um yield de 4% financiado a 1% ao ano e o mesmo 4% financiado a 3% ao ano são, na prática, dois investimentos completamente diferentes.
Pense não em "quantos por cento são suficientes", mas em "quanto consigo garantir acima da taxa de juros do financiamento"
A ordem de análise é a seguinte: primeiro, calcule o yield sobre investimento total (FCR); depois, calcule a constante do empréstimo (K) a partir das condições de financiamento disponíveis para aquele imóvel; por fim, verifique se o FCR supera o K. Se superar, o financiamento aumenta o caixa que sobra; se não superar, o financiamento reduz esse caixa.
No ambiente atual, com a taxa básica de juros em 1,0%, essa margem está mais apertada do que antes. Na época em que era possível financiar a taxas na casa de 1% ao ano, um FCR de 4% já garantia uma margem confortável. Hoje, o mesmo FCR pode deixar quase nenhuma margem. É por isso que recomendamos criar o hábito de olhar para a diferença entre FCR e K, e não para o valor absoluto do yield. Existem apenas quatro formas de ampliar essa margem: reduzir o preço de compra, reduzir as despesas, aumentar a taxa de ocupação, ou aumentar a proporção de capital próprio.
Dessas quatro alavancas, apenas duas continuam sob seu controle depois da compra: despesas e taxa de ocupação. É por isso que, na INA&Associates, não tratamos a gestão do imóvel como um detalhe operacional secundário — ela é uma das poucas variáveis que realmente decidem o sucesso ou o fracasso do investimento ao longo do tempo. O preço fica travado no momento da compra, mas a taxa de ocupação e as despesas continuam mudando durante toda a operação do imóvel.
5 números para verificar além do yield
Julgar um imóvel apenas pelo yield faz com que fatores que só aparecem depois passem despercebidos. Ao analisar um imóvel, verificamos, junto com o yield, estes cinco números:
- Histórico real de ocupação: não a projeção, mas a situação real de ocupação nos últimos 3 anos, verificada pelo rent roll e pelo histórico de entrada e saída de inquilinos.
- Saldo do fundo de reserva e plano de reforma de longo prazo: quanto o saldo está abaixo do previsto no plano. Na pesquisa do MLIT, 36,6% dos condomínios estão com o fundo insuficiente.
- Situação de inadimplência de taxas condominiais: 30,1% dos condomínios têm unidades inadimplentes há 3 meses ou mais. A inadimplência corrói diretamente a saúde financeira da associação de condôminos.
- Idade e estrutura do imóvel: anos restantes da vida útil legal de 47 anos para estrutura RC, que afeta tanto o prazo de financiamento quanto a depreciação.
- Preço estimado de saída: se você vender daqui a 10 anos, quem compraria, por quanto e a que yield — considerando inclusive se esse futuro comprador conseguirá financiamento.
Só depois de preencher esses cinco pontos o número do yield realmente ganha sentido. Recomendamos usar este guia junto com A estrutura dos custos de manutenção de um apartamento usado e O piso mínimo de yield em investimento imobiliário para construir o seu próprio critério de decisão.
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Qual é a média do yield de investimento em manshon no Japão em 2026?
O yield esperado de um edifício residencial completo, em abril de 2026, é de 3,6% em Tóquio-Jōnan, 4,2% em Osaka e Yokohama, 4,5% em Nagoya, Fukuoka, Saitama e Chiba, 4,6% em Kyoto, 4,7% em Kobe, 4,9% em Sapporo e 5,0% em Sendai e Hiroshima (Japan Real Estate Institute, 54ª Pesquisa de Investidores Imobiliários). O yield de transação em Tóquio-Jōnan é de 3,4%, 0,2 ponto percentual abaixo do yield esperado.
P. Qual deve ser considerado o yield ideal?
Não pense em um número fixo. Avalie se o yield sobre investimento total (FCR) supera a constante do empréstimo (parcela anual ÷ valor financiado). A taxa overnight do mercado interbancário sem garantia foi conduzida para cerca de 1,0% na reunião de política monetária do BOJ de 16 de junho de 2026, e, para um financiamento a 2,5% ao ano em 30 anos, a constante do empréstimo fica em torno de 4,74%. Se o FCR ficar abaixo disso, quanto mais você financia, menor é o caixa que sobra.
P. Qual é a diferença entre yield bruto e yield líquido?
No cálculo com o apartamento usado médio da Grande Tóquio (preço de fechamento ¥52.080.000 / aprox. R$ 1.770.720, 63,02 m², 27,48 anos de construção, aluguel mensal assumido em ¥170.000 / aprox. R$ 5.780), o yield bruto é 3,92%, o yield líquido é 2,71%, somando os custos de aquisição no denominador fica em 2,58%, e com taxa de ocupação de 95% chega a 2,40%. No total, uma diferença de 1,52 ponto percentual.
P. Qual taxa de vacância devo considerar?
Defina esse número com base no mercado de locação real próximo à localização e à tipologia do seu imóvel. Como referência nacional: a taxa de vacância no Japão é 13,8%, os imóveis vagos disponíveis para locação somam 4.436.000 unidades (MIC, Pesquisa de Habitação e Terrenos de 2023), e 34,0% dos condomínios têm unidades vagas há 3 meses ou mais (MLIT, Pesquisa Geral de Condomínios do ano fiscal 2023). Recomendamos ser mais conservador quanto mais antigo for o imóvel.
P. É possível usar a redução do imposto de registro em uma manshon de investimento?
Não. Tanto a redução para 0,3% no registro de transferência da edificação quanto a redução para 0,1% no registro de hipoteca exigem que "a pessoa física utilize o imóvel como sua própria moradia" — condição que um imóvel de investimento não cumpre. Nesse caso, a edificação paga a alíquota-base de 2,0% e a hipoteca, 0,4%. Já a redução de 1,5% no registro de transferência do terreno (válida até 31 de março de 2029) se aplica independentemente do uso do imóvel.
Fontes e referências
- Japan Real Estate Institute (日本不動産研究所), "54ª Pesquisa de Investidores Imobiliários® (posição de abril de 2026)" (publicada em 27 de maio de 2026)
- Japan Real Estate Institute (日本不動産研究所), "54ª Pesquisa de Investidores Imobiliários®", versão impressa (111 respondentes)
- East Japan Real Estate Information Network — REINS (東日本不動産流通機構), "Relatório Mensal Market Watch — Resumo de junho de 2026" (publicado em 10 de julho de 2026)
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo — MLIT (国土交通省), "Resultado da Pesquisa Geral de Condomínios do ano fiscal 2023 (compilação)" (publicado em 21 de junho de 2024)
- MLIT (国土交通省), "Situação atual da moradia e gestão de condomínios segundo a Pesquisa Geral de Condomínios do ano fiscal 2023" (Anexo 1)
- MLIT (国土交通省), "Resumo dos resultados da Pesquisa Geral de Condomínios do ano fiscal 2023" (Anexo 2)
- MLIT (国土交通省), "Diretrizes sobre o Fundo de Reserva para Reformas de Condomínios" (elaboradas em abril de 2011 / revisadas em junho de 2024)
- MLIT (国土交通省), "Índice de Preços Imobiliários (dezembro de 2025 e 4º trimestre de 2025)" (publicado em 31 de março de 2026)
- MLIT (国土交通省), página de divulgação do "Índice de Preços Imobiliários" (nota sobre o adiamento da publicação a partir de abril de 2026)
- MLIT (国土交通省), "Resumo da reforma tributária do MLIT para o ano fiscal 2026" (prorrogação da medida especial de registro de transferência de propriedade de terreno)
- Ministério das Finanças (財務省), "Diretrizes da reforma tributária do ano fiscal 2026" (prorrogação por três anos da redução do imposto de registro)
- Bank of Japan — BOJ (日本銀行), "Sobre a alteração da política de ajuste do mercado monetário" (16 de junho de 2026)
- Bureau de Estatística do Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações — MIC (総務省統計局), "Pesquisa de Habitação e Terrenos de 2023 — Tabulação básica sobre residências e domicílios"
- MIC (総務省), "Visão Geral do Imposto sobre a Propriedade"
- MIC (総務省), "Imposto de Planejamento Urbano"
- MIC (総務省), "Imposto de Aquisição de Imóveis"
- Departamento de Tributação da Metrópole de Tóquio (東京都主税局), "Imposto de Aquisição de Imóveis" (a redução para imóveis usados exige uso próprio como moradia pela pessoa física)
- Agência Nacional de Tributos — NTA (国税庁) No.7191, "Tabela de Alíquotas do Imposto de Registro"
- NTA (国税庁) No.7108, "Medida de Redução do Imposto de Selo para Contratos de Transferência de Imóveis e Empreitada de Construção"
- NTA (国税庁) No.1370, "Ao Receber Renda Imobiliária (Renda Imobiliária)"
- NTA (国税庁) No.2100, "Visão Geral da Depreciação"
- NTA (国税庁), "Tabela de Vida Útil dos Principais Ativos Depreciáveis"
- NTA (国税庁) No.5404, "Vida Útil de Ativos Usados"
- MLIT (国土交通省), "Valor da Remuneração que Corretores de Imóveis Podem Receber em Transações de Terrenos e Edificações" (Edital nº 1.552 do Ministério da Construção, 1970 / última revisão em 21 de junho de 2024)
