일본 맨션(マンション, mansion — 일본에서 철근콘크리트 구조의 공동주택 전반을 가리키는 말로, 한국의 아파트에 해당) 투자의 수익률은 2026년 4월 기준 도쿄 조난(城南, 메구로구·세타가야구 일대) 지역 임대주택 한 동(원룸)이 기대수익률 3.6%, 지방 주요 도시가 4.2~5.0%입니다. 이상적인 수익률은 '몇 %면 충분한가'라는 고정값이 아니라, 대출 금리에 얼마나 더 얹을 수 있는가로 정해집니다.
이 지표는 일본에만 존재하는 독특한 시장 데이터입니다. 일본부동산연구소(日本不動産研究所, Japan Real Estate Institute)가 반기마다 100여 개 기관투자자를 대상으로 실시하는 설문조사를 통해 산출되며, 실거래가 집계가 아니라 '투자자가 실제로 요구하는 수익률'을 직접 물어 집계한다는 점이 특징입니다. 또한 한국의 부동산 투자와 결정적으로 다른 점이 하나 있습니다. 한국에는 임차인이 보증금을 맡기고 별도의 월세를 내지 않는 전세(傳貰) 제도가 있어, 집주인은 전세보증금을 사실상 무이자에 가까운 레버리지로 활용할 수 있습니다. 반면 일본에는 전세에 해당하는 제도가 없습니다. 임대인이 레버리지를 쓰려면 은행 대출, 즉 전액 유이자 차입에 의존할 수밖에 없고, 그만큼 금리 변동이 수익성에 직접적인 영향을 미칩니다. 이 기사에서 뒤에 나오는 계산 예와 대출 시뮬레이션은 모두 이 전제 위에 서 있습니다.
이 기사는 매입을 검토 중인 물건의 가격과 임대료를 앞에 두고 '이 물건을 사도 되는가'를 판단하고 싶은 분들을 위해, 최신 시세표, 실질수익률에 반영하는 경비 단가, 그리고 수도권의 평균적인 중고 맨션(5,208만 엔, 약 4억 6,872만 원 — 환율은 2026년 8월 15일 기준 100엔=900원의 개산치이며 실제 송금 시 환율과 다를 수 있습니다, 63.02㎡·약 19.07평, 준공 27.48년)을 사례로 한 4단계 계산 예를, 모두 1차 출처와 함께 정리한 것입니다.
이 기사의 포인트
- 2026년 4월 현재 임대주택 한 동의 기대수익률은 도쿄 조난 3.6%, 오사카·요코하마 4.2%, 삿포로 4.9%, 센다이·히로시마 5.0%입니다(일본부동산연구소 제54회 부동산투자자조사).
- 같은 도쿄 조난 지역이라도 투자자가 원하는 '기대수익률' 3.6%에 비해 실제로 성사된 '거래수익률'은 3.4%입니다. 이 0.2%포인트 차이가 매수자가 가격에서 양보한 폭을 보여줍니다.
- 실질수익률에 반영하는 경비에는 근거 있는 단가가 있습니다. 관리비는 월 11,503엔(약 10만 4천 원)/호, 수선적립금은 월 13,054엔(약 11만 7천 원)/호가 전국 평균입니다(국토교통성 레이와 5년도(2023년도) 맨션종합조사).
- 수도권의 평균적인 중고 맨션(5,208만 엔, 약 4억 6,872만 원)으로 계산하면 표면수익률 3.92%가 경비·제비용·공실을 반영한 총투자액 기준으로는 2.40%까지 낮아집니다.
- 기준금리가 1.0%가 된 지금, 판단 기준은 수익률의 절대치가 아니라 '실질수익률이 대출상수(loan constant)를 웃도는가'입니다. 웃돌지 못하면 대출을 늘릴수록 수중에 남는 현금은 줄어듭니다.
2026년 시점 맨션 투자 수익률 시세는 어느 정도인가
결론부터 말씀드리겠습니다. 2026년 4월 현재 임대주택 한 동의 기대수익률은 도쿄 조난이 3.6%, 지방 주요 도시가 4.2~5.0%입니다. 구분소유 맨션 한 호실을 매입하는 경우에도 이 '한 동' 수준이 가격의 기준이 됩니다. 매도인이 '건물 전체로 봤을 때 돌아가는 수익률'을 의식해 가격을 책정하기 때문입니다.
한국에서 아파트 갭투자를 할 때 전세 시세가 매매가의 기준이 되는 것과 비슷하게, 일본에서는 '건물 한 동 전체의 임대수익률'이 개별 호실 가격의 기준이 됩니다. 다만 일본에는 전세가 없으므로, 이 기준 수익률은 순수하게 연간 임대료 수입 대비 가격으로 계산된다는 점이 다릅니다.
이 수치의 출처는 일반재단법인 일본부동산연구소(日本不動産研究所, Japan Real Estate Institute, JREI)가 연 2회 발표하는 '부동산투자자조사(不動産投資家調査)'입니다. 2026년 5월 27일 발표된 제54회 조사(2026년 4월 기준, 응답 기관 수 111개사)가 최신판입니다. 투자기관이 직접 응답한 수치이며 중개업체의 광고 수익률이 아니기 때문에 시세의 기준으로 삼을 수 있습니다.
도쿄 도내(조난·조토) 기대수익률과 거래수익률
도쿄 도내에 대해서는 기대수익률과 거래수익률이 쌍으로 발표됩니다. 조사 대상은 가장 가까운 역에서 도보 10분 이내, 준공 5년 미만, 총 세대수 50세대 정도의 임대주택 한 동입니다.
| 주택 유형 | 지역 | 기대수익률 | 거래수익률 |
|---|---|---|---|
| 원룸(25~30㎡, 약 7.6~9.1평) | 조난(城南, 메구로구·세타가야구) | 3.6% | 3.4% |
| 원룸(25~30㎡, 약 7.6~9.1평) | 조토(城東, 스미다구·고토구) | 3.8% | 3.5% |
| 패밀리형(50~80㎡, 약 15.1~24.2평) | 조난(城南, 메구로구·세타가야구) | 3.7% | 3.4% |
| 패밀리형(50~80㎡, 약 15.1~24.2평) | 조토(城東, 스미다구·고토구) | 3.9% | 3.6% |
| 외국인 대상 고급임대(저층형) | 미나토구 아자부·아카사카·아오야마 | 3.9% | 3.5% |
| 외국인 대상 고급임대(초고층형) | 미나토구 아자부·아카사카·아오야마 | 3.9% | 3.5% |
출처: 일본부동산연구소 '제54회 부동산투자자조사'(2026년 4월 기준).
이 표에서 가장 먼저 봐야 할 것은 기대수익률과 거래수익률의 차이입니다. 조난 원룸은 0.2%포인트, 조토는 0.3%포인트의 격차가 있습니다. 투자자가 '이 정도는 원한다'고 생각하는 수준보다 실제 계약은 0.2~0.3%포인트 낮은 수익률로 성사된다는 뜻입니다. 즉 매수자들이 경쟁적으로 가격을 올리고, 그만큼 수익률을 양보하고 있는 것입니다.
전국 12개 지역 기대수익률 일람(원룸/패밀리형)
도쿄 외 11개 지역에 대해서도 동일한 조건의 임대주택 한 동 기대수익률이 발표됩니다. 직전 조사(제53회, 2025년 10월)와의 차이도 함께 정리했습니다.
| 지역 | 원룸 | 직전 대비 | 패밀리형 | 직전 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 도쿄 조난 | 3.6% | −0.1 | 3.7% | −0.1 |
| 오사카 | 4.2% | −0.1 | 4.3% | 0.0 |
| 요코하마 | 4.2% | −0.1 | 4.3% | 0.0 |
| 사이타마 | 4.5% | 비공표 | 4.5% | 비공표 |
| 지바 | 4.5% | 비공표 | 4.6% | 비공표 |
| 나고야 | 4.5% | 0.0 | 4.5% | 0.0 |
| 후쿠오카 | 4.5% | 0.0 | 4.5% | 0.0 |
| 교토 | 4.6% | 0.0 | 4.6% | 0.0 |
| 고베 | 4.7% | 0.0 | 4.7% | 0.0 |
| 삿포로 | 4.9% | −0.1 | 5.0% | 0.0 |
| 센다이 | 5.0% | 0.0 | 5.0% | 0.0 |
| 히로시마 | 5.0% | 0.0 | 5.1% | 0.0 |
출처: 일본부동산연구소 '제54회 부동산투자자조사'(2026년 4월 기준). 사이타마·지바는 책자판에만 게재되어 있으며 직전 대비 수치는 공표되지 않았습니다.
이 표에서 읽을 수 있는 것은 세 가지입니다. 첫째, '도쿄와 지방'이 일률적으로 격차가 벌어져 있는 것은 아닙니다. 도쿄 조난 3.6%와 가장 높은 센다이·히로시마 5.0%의 차이는 1.4%포인트지만, 오사카·요코하마 4.2%와의 차이는 0.6%포인트에 불과합니다. 둘째, 원룸과 패밀리형의 차이는 0.0~0.1%포인트에 그칩니다. 즉 평형 구조보다 지역이 수익률을 더 크게 움직입니다. 셋째, 이번에 하락한 것은 도쿄 조난·삿포로·요코하마·오사카의 원룸과 도쿄 조난의 패밀리형뿐이며, 지방의 패밀리형은 전 지역이 보합이었습니다.
'기대수익률'과 '거래수익률'은 무엇이 다른가
기대수익률은 투자자가 '이 정도 수익성이 아니면 사지 않는다'고 판단하는 수준입니다. 매수자 측이 원하는 희망 수익률이라고 바꿔 말할 수 있습니다. 반면 거래수익률은 실제로 매매가 성사되었을 때의 수익률입니다. 시장에서 실제로 성립한 결과 수치입니다.
이 두 수치가 벌어져 있을 때, 시장은 매수자 우위 또는 매도자 우위 중 한쪽으로 기울어 있습니다. 2026년 4월 조사에서는 거래수익률이 기대수익률을 밑돌았습니다. 희망보다 낮은 수익률에도 매입이 이루어지고 있다는 뜻이며, 곧 매도자 우위로 가격이 높다는 의미입니다. 실제로 같은 조사에서 '신규 투자를 적극적으로 진행한다'고 답한 투자기관은 93%에 달했습니다.
물건을 검토할 때는 이 두 수치를 구분해서 사용하시기 바랍니다. 기대수익률은 '스스로 최소한 확보해야 할 기준선', 거래수익률은 '지금 시장에서 어디까지 양보하면 살 수 있는가'를 가늠하는 지표입니다.
수익률은 왜 계속 낮아지고 있는가
수익률이 낮아지는 이유는 단순합니다. 임대료보다 가격 상승 속도가 더 빠르기 때문입니다. 국토교통성의 부동산가격지수(2010년 평균=100)를 보면, 맨션(구분소유) 계절조정치가 레이와 7년(2025년) 12월분 기준 225.1에 달했습니다. 전년 동월은 207.7이었으므로 1년 만에 8.4% 상승한 셈입니다. 주택종합지수 148.0과 비교하면 구분 맨션만 유독 두드러지게 오르고 있습니다.
참고로 일본은 서력(西曆)과 함께 연호를 사용합니다. 레이와(令和) 원년은 2019년이며, 이 기사에서는 '레이와 O년(서력 O년)' 형식으로 병기합니다.
상업용 부동산인 맨션·아파트(한 동)도 176.1로, 전 분기 대비 1.2% 상승했습니다. 분모인 가격이 이만큼 오르면, 임대료가 같은 속도로 오르지 않는 한 수익률은 낮아집니다. 즉 수익률 하락은 시장 침체가 아니라 가격 상승의 반대급부입니다. 참고로 이 지수는 레이와 8년(2026년) 4월 이후 공표할 예정이던 레이와 8년(2026년) 1월분 이후 데이터에 대해, 산출 프로그램 오류로 공표가 연기된 상태입니다(레이와 8년 7월 29일(2026년 7월 29일) 국토교통성 공지). 따라서 레이와 8년 3월 31일(2026년 3월 31일)에 공표된 레이와 7년(2025년) 12월·레이와 7년 4분기분이 현재 최신 공표치입니다.
수익률에는 4가지 종류가 있다｜표면·실질·총투자액 기준·CCR 비교
'수익률'이라는 말은 서로 다른 4가지 지표를 통틀어 가리킵니다. 어떤 지표를 보고 있느냐에 따라 결론이 달라지므로, 먼저 정리하겠습니다.
| 지표 | 계산식 | 분모에 들어가는 것 | 어떤 판단에 쓰는가 |
|---|---|---|---|
| 표면수익률(그로스, gross yield) | 연간 임대료 수입 ÷ 물건 가격 | 물건 가격만 | 여러 물건을 나란히 놓고 1차 스크리닝한다 |
| 실질수익률(NOI 수익률) | (연간 임대료 수입 − 연간 운영경비) ÷ 물건 가격 | 물건 가격만 | 물건 자체의 수익력을 측정한다 |
| 총투자액 기준 수익률(FCR, Free and Clear Return) | 연간 NOI ÷ (물건 가격 + 매입 시 제비용) | 물건 가격 + 중개수수료·세금·등기비용 | 대출금리·대출상수와 비교해 차입 여부를 결정한다 |
| CCR(자기자본수익률, Cash-on-Cash Return) | 연간 세전 현금흐름 ÷ 자기자본 | 실제로 지출한 현금만 | 자기자본을 어디에 투입하는 것이 유리한지 비교한다 |
실무에서 가장 경시되는 것이 위에서 세 번째인 총투자액 기준 수익률입니다. 매입 시 드는 제비용은 물건 가격의 5% 안팎이 되는데, 이를 분모에 넣지 않은 채 대출금리와 비교하면 판단을 그르치게 됩니다. 두 수익률의 정의 자체에 대해서는 표면수익률과 실질수익률의 차이 및 물건 선택 시 주의점에서도 정리하고 있습니다.
참고로 한국의 갭투자에서는 매매가에서 전세보증금을 뺀 금액이 사실상 필요 자기자본이 되지만, 일본에는 전세가 없으므로 총투자액 전체가 '매매가+제비용'이며 그 차입 여력을 가늠하는 지표가 바로 이 FCR입니다. 뒤에서 다룰 대출상수(K)와 반드시 짝지어 봐야 합니다.
광고의 '수익률 10%'는 표면수익률｜분모에 무엇이 빠져 있는지 본다
매물 도면이나 포털사이트에 게재된 수익률은 거의 전부 표면수익률입니다. 연간 임대료 수입을 물건 가격으로 나눈 수치일 뿐, 관리비도 수선적립금도 세금도 빠져 있습니다. 매입 시 중개수수료나 부동산취득세도 분모에 포함되어 있지 않습니다.
광고 수익률을 보면 다음 3가지를 판매 담당자에게 확인하시기 바랍니다. '그 임대료는 현재 실제 수입인가, 만실 가정인가', '관리비·수선적립금은 월 얼마인가', '고정자산세·도시계획세 연간 금액은 얼마인가'. 이 세 가지만 확인되면 실질수익률은 직접 계산할 수 있습니다.
만실 가정 임대료와 현재 임대료의 차이가 수익률을 1%포인트 움직인다
한 동 통짜 매물의 광고 수익률은 공실 부분에도 '이 정도면 임대될 것'이라는 가정 임대료를 넣어 계산되어 있는 경우가 있습니다. 10세대 중 2세대가 비어 있는 물건에서 만실 가정을 사용하면, 실제 수입보다 20% 많은 임대료로 수익률이 표시됩니다.
표면수익률 8%인 물건이라도 가동률이 80%라면 실수령 기준으로는 6.4%입니다. 1.6%포인트의 차이는 이 물건을 살지 말지의 결론을 바꿀 만한 크기입니다. 렌트롤(임대차 조건 일람표, rent roll)을 받아 각 세대의 계약일·임대료·계약 기간까지 확인한 뒤 다시 계산하시기 바랍니다.
실질수익률의 경비는 얼마를 예상해야 하는가
실질수익률을 산출하려면 연간 운영경비를 금액으로 설정해야 합니다. 여기서 '대략 임대료의 20%' 같은 감각적인 수치를 쓰면 물건별 차이가 사라져 버립니다. 일본 정부가 공표하는 실액 평균치가 있으니 이를 출발점으로 삼으시기 바랍니다. 참고로 일본의 구분소유 맨션은 한국의 아파트 관리사무소처럼 관리조합이 관리비·수선적립금을 공동으로 징수합니다. 다만 일본은 이 두 항목의 전국 평균 단가가 5년마다 정부 조사로 공표된다는 점에서, 투자자가 참조할 수 있는 공적 벤치마크가 명확하다는 차이가 있습니다.
| 항목 | 단가·세율 | 출처 |
|---|---|---|
| 관리비(월/호) | 평균 11,503엔(약 10만 4천 원, 주차장 사용료 등 충당액 제외. 충당액 포함 총액은 17,103엔·약 15만 3천 원) | 국토교통성 레이와 5년도(2023년도) 맨션종합조사 |
| 수선적립금(월/호) | 평균 13,054엔(약 11만 7천 원, 충당액 포함 총액 13,378엔·약 12만 원. 헤이세이 30년도(2018년도)는 12,268엔) | 국토교통성 레이와 5년도(2023년도) 맨션종합조사 |
| 수선적립금 기준(월/㎡) | 20층 미만·연면적 5,000~10,000㎡ 미만은 평균 252엔(약 2,300원, 범위 170~320엔), 20층 이상은 평균 338엔(약 3,000원, 범위 240~410엔) | 국토교통성 '맨션 수선적립금에 관한 가이드라인'(레이와 6년(2024년) 6월 개정) |
| 고정자산세 | 표준세율 1.4%(과세표준은 고정자산평가액. 부과기준일은 1월 1일) | 총무성 고정자산세 개요 |
| 도시계획세 | 시정촌 조례로 정하되 0.3%를 넘을 수 없음(제한세율). 과세 지자체는 639곳 | 총무성 도시계획세 |
| 임대관리 위탁료 | 임대료의 일정 비율. 관리회사와의 계약으로 정해지므로 계약서상 실제 금액을 사용 | 관리위탁계약서 |
| 손해보험료·수선비 | 부동산소득의 필요경비로 산입 가능(고정자산세·손해보험료·감가상각비·수선비) | 국세청 No.1370 '부동산 수입을 받았을 때' |
관리비 11,503엔·수선적립금 13,054엔이 전국 평균
국토교통성은 5년에 한 번 맨션 관리 실태조사를 실시합니다. 최신 조사는 레이와 5년도(2023년도) 조사로, 레이와 6년(2024년) 6월 21일에 결과가 발표되었습니다. 여기서 월/호당 관리비는 평균 11,503엔, 수선적립금은 평균 13,054엔입니다. 이 두 항목만으로 연간 29만 4,684엔(약 265만 원)이 됩니다.
연간 임대료가 200만 엔(약 1,800만 원)인 구분 맨션이라면, 관리비와 수선적립금만으로 임대료의 14.7%가 빠져나가는 셈입니다. 여기에 고정자산세·도시계획세, 임대관리 위탁료, 화재보험료, 퇴거 시 원상회복비가 추가됩니다.
수선적립금은 앞으로 오른다는 전제로 봐야 한다
실질수익률을 볼 때 놓치기 쉬운 것이 수선적립금 인상입니다. 같은 조사에서 수선적립금이 부족한 맨션은 36.6%에 달합니다. 부족한 이상 언젠가는 인상이나 일시금 징수가 발생합니다.
국토교통성 가이드라인(헤이세이 23년(2011년) 4월 제정, 레이와 6년(2024년) 6월 개정)은 장기수선계획 366개 사례를 토대로, 계획 기간 전체의 수선적립금 평균 금액 기준을 제시합니다. 20층 미만·연면적 5,000~10,000㎡ 미만이면 월 252엔/㎡, 20층 이상이면 월 338엔/㎡입니다.
전용면적 63㎡(약 19.1평) 세대에 대입하면, 월 252엔/㎡라면 약 15,900엔(약 14만 3천 원), 월 338엔/㎡라면 약 21,300엔(약 19만 2천 원)이 됩니다. 현재 전국 평균 13,054엔은 이 기준을 밑돌고 있습니다. 매입 전에 장기수선계획서와 적립금 잔액을 받아 인상이 예정되어 있는지 확인하시기 바랍니다. 판단 절차는 수선적립금 시세·경비 처리·인상 리스크에 정리되어 있습니다.
고정자산세 1.4%·도시계획세 0.3% 이하와 평가액의 관계
고정자산세의 표준세율은 1.4%이며, 과세표준은 고정자산과세대장에 등록된 평가액입니다. 택지는 공시지가 등의 70%를 목표로 평가됩니다. 도시계획세는 시가화구역 내 토지·건물에 부과되며, 세율은 시정촌이 조례로 정하되 0.3%를 넘을 수 없습니다. 2025년 4월 1일 기준, 도시계획세를 과세하는 곳은 전국 1,719개 시정촌 중 639개 지자체입니다.
구분 맨션은 주택용지 과세표준 특례가 적용되므로, 토지분 세액은 평가액에서 단순 계산한 금액보다 작아집니다. 따라서 세액은 추정하지 말고, 매도인에게서 고정자산세·도시계획세 과세명세서를 받아 실제 금액을 사용하시기 바랍니다. 이는 물건별 차이가 가장 큰 항목입니다.
매입 시 초기비용을 반영하면 수익률은 몇 %포인트 낮아지는가
물건 가격만을 분모로 한 수익률은 실제보다 높게 나옵니다. 매입 시에는 중개수수료·등록면허세·부동산취득세·인지세·법무사 보수가 들며, 합계는 물건 가격의 5% 안팎이 되기 때문입니다. 이 금액을 분모에 더한 것이 총투자액 기준 수익률(FCR)입니다.
| 항목 | 원칙 세율 | 투자용에 적용되는 세율 | 기한 |
|---|---|---|---|
| 등록면허세｜토지 소유권 이전 | 2.0% | 1.5%(경감 적용) | 레이와 11년(2029년) 3월 31일까지 |
| 등록면허세｜건물 소유권 이전 | 2.0% | 2.0%(0.3% 경감 적용 불가) | 기한 없음 |
| 등록면허세｜저당권 설정 | 0.4% | 0.4%(0.1% 경감 적용 불가) | 기한 없음 |
| 부동산취득세｜주택·토지 | 4% | 3% | 레이와 9년(2027년) 3월 31일까지 |
| 부동산취득세｜택지의 과세표준 | 평가액 | 평가액의 1/2 | 레이와 9년(2027년) 3월 31일까지 |
| 인지세｜매매계약서 | 5,000만 엔 초과 1억 엔 이하는 6만 엔 | 1,000만 엔 초과 5,000만 엔 이하 1만 엔(약 9만 원)/5,000만 엔 초과 1억 엔 이하 3만 엔(약 27만 원, 경감 후) | 레이와 9년(2027년) 3월 31일까지 |
| 중개수수료(중개·상한) | 고시에 의한 상한 규제 | 200만 엔 이하 5.5%/200만 엔 초과 400만 엔 이하 4.4%/400만 엔 초과 3.3%(소비세 상당액 포함) | 기한 없음 |
등록면허세·부동산취득세·인지세·중개수수료의 세부 내용과 적용 기한
토지 소유권 이전 등기에 부과되는 등록면허세는 원칙 세율 2.0%에서 1.5%로 경감되어 있습니다. 이 특례는 레이와 8년도(2026년도) 세제개정으로 3년 연장되어, 레이와 8년(2026년) 4월 1일부터 레이와 11년(2029년) 3월 31일까지가 적용 기간입니다. 신탁등기도 0.4%에서 0.3%로 경감됩니다.
부동산취득세는 원칙 4%지만 주택 및 토지는 3%입니다(레이와 9년(2027년) 3월 31일까지). 택지 등은 과세표준이 평가액의 1/2로 압축됩니다. 인지세는 부동산 양도계약서에 대해 경감 조치가 있어, 계약금액 5,000만 엔 초과 1억 엔 이하라면 3만 엔입니다(레이와 9년(2027년) 3월 31일까지).
중개수수료 상한은 쇼와 45년(1970년) 건설성 고시 제1552호(최종 개정 레이와 6년(2024년) 6월 21일 국토교통성 고시 제949호)로 정해져 있습니다. 400만 엔을 초과하는 부분은 3.3%입니다. 간편식으로는 '물건 가격×3%+6만 엔'에 소비세 상당액을 더한 금액이 됩니다.
투자용 맨션은 주택용 가옥의 등록면허세 경감을 받을 수 없다
여기는 놓치기 쉬운 논점입니다. 건물 소유권 이전 등기에는 주택용 가옥에 대해 1,000분의 3(0.3%)이라는 큰 폭의 경감이 있습니다. 그러나 이 특례는 국세청 세액표에 명시된 대로 '개인이 주택용 가옥을 취득하여 본인이 직접 거주 목적으로 사용한 경우'로 한정됩니다. 임대로 내놓는 투자용 맨션은 대상 외이며, 원칙 세율인 2.0%가 적용됩니다.
저당권 설정등기의 0.1% 경감도 마찬가지로 본인 거주용이 요건입니다. 투자용에서는 0.4%가 적용됩니다. 나아가 부동산취득세의 중고주택 과세표준 공제도 '개인이 본인 거주 목적으로 사용하는 것'이 조건이므로, 투자용 중고 구분 맨션에는 적용되지 않습니다.
자가 매입용 기사나 시산 도구를 그대로 가져다 쓰면 초기비용을 수십만 엔 단위로 적게 추산하게 됩니다. 투자용은 투자용 세율로 계산하시기 바랍니다. 경감 적용 범위는 부동산취득세 경감 조치와 환급 신청 절차도 함께 확인하시기 바랍니다.
5,208만 엔짜리 중고 맨션으로 수익률을 계산해 본다
여기서부터는 실제로 계산해 보겠습니다. 전제가 되는 데이터는 히가시니혼 부동산유통기구(東日本不動産流通機構, 통칭 東日本レインズ, Higashi-Nihon REINS — 수도권 부동산 중개업체들이 공유하는 거래정보 시스템)가 발표한 2026년 6월도 수도권 중고 맨션 성약 평균입니다. 성약가격 5,208만 엔(약 4억 6,872만 원), 전유면적 63.02㎡(약 19.07평), 준공 27.48년. 성약 건수는 4,241건, 성약 ㎡ 단가는 82.64만 엔/㎡(약 743만 원/㎡)이었습니다. 한국의 국토교통부 실거래가 공개시스템처럼, 일본에서도 이런 성약 통계가 공적 기관을 통해 정기적으로 공표되어 투자자가 시세를 검증할 수 있습니다.
임대료는 물건마다 다르므로, 여기서는 월 17만 엔(약 153만 원, 연간 204만 엔·약 1,836만 원)으로 가정합니다. 이는 통계치가 아니라, 독자 여러분이 검토 중인 물건의 실제 모집 임대료로 치환해서 사용하기 위한 가정값입니다. 아래 계산은 모두 이 숫자를 바꿔 넣으면 동일한 절차로 재현할 수 있습니다.
스텝 1: 표면수익률을 낸다
먼저 분모에 물건 가격만 놓은 표면수익률을 계산합니다.
- 연간 임대료 수입: 170,000엔(약 153만 원) × 12개월 ＝ 2,040,000엔(약 1,836만 원)
- 표면수익률: 2,040,000엔 ÷ 52,080,000엔 ＝ 3.92%
3.92%라는 수치는 도쿄 조난 원룸 기대수익률 3.6%와 조토 3.8% 사이에 위치합니다. 시세에서 크게 벗어나지 않았다는 것이 이 단계의 평가입니다.
스텝 2: 연간경비를 차감해 실질수익률로 만든다
다음으로 운영경비를 차감합니다. 관리비와 수선적립금은 레이와 5년도(2023년도) 맨션종합조사의 평균치를, 그 외 항목은 가정치임을 명시합니다.
| 항목 | 연액 | 설정 방법 |
|---|---|---|
| 관리비 | 138,036엔(약 124만 2천 원) | 월 11,503엔(국토교통성 전국 평균) |
| 수선적립금 | 156,648엔(약 141만 원) | 월 13,054엔(국토교통성 전국 평균) |
| 고정자산세·도시계획세 | 120,000엔(약 108만 원) | 가정치. 과세명세서 실액으로 대체 |
| 임대관리 위탁료 | 102,000엔(약 91만 8천 원) | 임대료의 5%로 가정. 계약서 실액으로 대체 |
| 화재보험료 | 10,000엔(약 9만 원) | 가정치 |
| 원상회복·설비갱신 충당 | 100,000엔(약 90만 원) | 가정치(임대료 약 0.6개월분을 연할) |
| 연간경비 합계 | 626,684엔(약 564만 원) | 임대료의 30.7% |
- 연간 NOI: 2,040,000엔(약 1,836만 원) − 626,684엔(약 564만 원) ＝ 1,413,316엔(약 1,272만 원)
- 실질수익률(물건가격 기준): 1,413,316엔 ÷ 52,080,000엔 ＝ 2.71%
표면 3.92%가 실질 2.71%가 되었습니다. 이 시점에서 이미 1.21%포인트 낮아졌습니다. 다음으로 매입 시 제비용을 분모에 더합니다.
- 중개수수료: (52,080,000엔 × 3% ＋ 60,000엔) × 1.1 ＝ 1,784,640엔(약 1,606만 원)
- 등록면허세·토지: 평가액 1,000만 엔(약 9,000만 원) × 1.5% ＝ 150,000엔(약 135만 원)
- 등록면허세·건물: 평가액 600만 엔(약 5,400만 원) × 2.0% ＝ 120,000엔(약 108만 원)
- 등록면허세·저당권 설정: 차입 4,000만 엔(약 3억 6,000만 원) × 0.4% ＝ 160,000엔(약 144만 원)
- 부동산취득세·토지: 1,000만 엔 × 1/2 × 3% ＝ 150,000엔(약 135만 원)
- 부동산취득세·건물: 600만 엔 × 3% ＝ 180,000엔(약 162만 원)
- 인지세: 30,000엔(약 27만 원)
- 법무사 보수 등: 100,000엔(약 90만 원)
- 제비용 합계: 2,674,640엔(약 2,407만 원)(물건 가격의 5.14%)
※고정자산세 평가액(토지 1,000만 엔·건물 600만 엔)은 가정치입니다. 실제로는 과세명세서의 숫자를 사용하시기 바랍니다.
- 총투자액: 52,080,000엔(약 4억 6,872만 원) ＋ 2,674,640엔(약 2,407만 원) ＝ 54,754,640엔(약 4억 9,279만 원)
- 총투자액 기준 수익률(FCR, 만실 가정): 1,413,316엔 ÷ 54,754,640엔 ＝ 2.58%
스텝 3: 공실률을 반영해 보수적으로 잡는다
여기까지는 만실이 계속된다는 전제였습니다. 구분 맨션 한 호실의 경우 공실은 '있거나 없거나'의 이분법이 되지만, 여러 해에 걸쳐 평균을 내면 비율로 놓을 수 있습니다. 가동률 95%는, 예를 들어 4년에 한 번 퇴거가 발생하고 그때마다 약 2.4개월씩 비는 것과 같은 수준입니다. 한국의 임대차 계약도 통상 2년 단위로 갱신되지만, 일본에서는 중도해지가 흔해 공실 발생 시점을 예측하기 어렵다는 차이가 있습니다.
| 가동률 | 연간 임대료 수입 | 연간 경비 | 연간 NOI | FCR |
|---|---|---|---|---|
| 100%(만실 가정) | 2,040,000엔(약 1,836만 원) | 626,684엔(약 564만 원) | 1,413,316엔(약 1,272만 원) | 2.58% |
| 95% | 1,938,000엔(약 1,744만 원) | 621,584엔(약 559만 원) | 1,316,416엔(약 1,185만 원) | 2.40% |
| 90% | 1,836,000엔(약 1,652만 원) | 616,484엔(약 555만 원) | 1,219,516엔(약 1,098만 원) | 2.23% |
※임대관리 위탁료는 임대료 연동이므로 가동률에 따라 경비도 줄어듭니다.
광고에 나와 있던 3.92%는 경비·제비용·공실을 반영하면 2.40%가 되었습니다. 차이는 1.52%포인트입니다. 이 2.40%가 이 물건이 실제로 만들어 내는 진짜 수익력입니다.
스텝 4: 대출을 반영해 CCR과 이월드갭을 본다
마지막으로 대출의 효과를 살펴보겠습니다. 일본은행(日本銀行, Bank of Japan)은 2026년 6월 16일 금융정책결정회의에서 무담보 콜금리(오버나이트물)를 1.0% 안팎으로 유도하는 방침을 결정했습니다. 보완당좌예금제도 적용금리는 1.0%, 기준대출금리는 1.25%입니다. 이 수준을 출발점으로, 투자용 부동산 대출 금리를 연 2.5%, 기간 30년, 원리금균등상환으로 가정합니다(실제 조건은 금융기관과 차주 신용도에 따라 다릅니다). 참고로 이는 일본 국내 금융기관의 부동산 담보대출로, 한국의 갭투자에서 활용하는 전세보증금 같은 무이자 자금 조달 수단은 일본에는 존재하지 않습니다. 일본 부동산을 매입하는 한국 투자자도 예외 없이 이 유이자 차입을 전제로 수익성을 계산해야 합니다.
여기서 사용하는 것이 대출상수(ローン定数, Loan Constant, K)입니다. 연간 상환액을 대출 잔액으로 나눈 값으로, 금리뿐 아니라 원금 상환분까지 포함한 '차입의 비용률'을 나타냅니다.
- 차입 4,000만 엔(약 3억 6,000만 원)·연 2.5%·30년의 연간 상환액: 1,896,580엔(약 1,707만 원)
- 대출상수 K: 1,896,580엔 ÷ 40,000,000엔 ＝ 4.741%
앞서 구한 FCR(가동률 95%)은 2.40%였습니다. FCR 2.40%는 대출상수 4.741%를 크게 밑돕니다. 이 상태에서 차입을 늘리면 현금흐름은 줄어듭니다. 자기자금 투입 방식을 세 가지로 비교해 보겠습니다.
| 차입액 | 자기자금 | 연간 상환액 | 연간 세전 CF | CCR |
|---|---|---|---|---|
| 0엔(현금 매입) | 54,754,640엔(약 4억 9,279만 원) | 0엔 | 1,316,416엔(약 1,185만 원) | 2.40% |
| 2,000만 엔(약 1억 8,000만 원) | 34,754,640엔(약 3억 1,279만 원) | 948,290엔(약 853만 원) | 368,126엔(약 331만 원) | 1.06% |
| 4,000만 엔(약 3억 6,000만 원) | 14,754,640엔(약 1억 3,279만 원) | 1,896,580엔(약 1,707만 원) | −580,164엔(약 −522만 원) | −3.93% |
빌릴수록 CCR이 낮아지고, 4,000만 엔을 빌리면 현금흐름이 마이너스가 됩니다. 이것이 역레버리지(逆レバレッジ, negative leverage)입니다. 레버리지는 '걸면 걸리는' 것이 아니라, FCR이 대출상수를 웃돌 때만 작동하는 것입니다. 이월드갭(イールドギャップ, yield gap — 수익률과 대출금리·대출상수의 차이를 가리키는 일본 부동산 투자 용어)의 개념은 이월드갭의 정의와 계산 방법에서 자세히 정리하고 있습니다. 한국에서는 흔히 '레버리지 효과'를 전세보증금 활용 여부로 논하지만, 일본의 이월드갭 개념은 어디까지나 유이자 대출과 수익률의 관계만을 다룬다는 점에서 발상이 다릅니다.
이 물건에서 차입을 플러스로 작동시키려면 FCR이 4.741%를 넘어야 합니다. 총투자액 5,475만 엔(약 4억 9,275만 원)에 대해 NOI가 259만 엔(약 2,331만 원) 필요하다는 계산이 나오는데, 이는 현재의 132만 엔(약 1,188만 원)의 거의 두 배입니다. 임대료가 같다면 가격이 절반이 아니면 도달하지 못합니다. 그렇기 때문에 지방 주요 도시의 기대수익률 4.5~5.0% 지역이나, 가격이 억제된 물건이 선택지에 들어오게 됩니다.
참고로 일본부동산연구소의 같은 조사에서도, 향후 리스크 요인으로 '금리 상승'을 꼽은 투자기관이 122개사로 가장 많았습니다. 다음으로 '건축비 급등, 관리비 등 운영비용 상승'이 73개사였습니다. 시장 전체가 같은 논점을 보고 있는 셈입니다.
공실률은 몇 %로 잡아야 하는가
공실률을 어떻게 설정할지에는 정해진 정답이 없지만, '대략 5% 정도'라고 감으로 잡는 것과 통계에 근거해 잡는 것은 설득력이 다릅니다. 판단 근거가 되는 공적 데이터를 3가지 제시합니다.
| 지표 | 수치 | 출처 |
|---|---|---|
| 빈집 수·빈집률 | 900만 2천 호·13.8%(모두 사상 최고) | 총무성 레이와 5년도(2023년도) 주택·토지통계조사 |
| 임대용 빈집 | 443만 6천 호 | 상동 |
| 셋집 수(그중 민영 셋집) | 1,946만 2천 호·주택 전체의 35.0%(민영 셋집 1,568만 4천 호) | 상동 |
| 셋집(전용주택)의 월평균 임대료 | 평균 59,656엔(약 53만 7천 원)(민영 셋집·비목조 68,548엔·약 61만 7천 원, 목조 54,409엔·약 49만 원) | 상동 |
| 3개월 이상 공실이 있는 맨션 | 34.0%(그중 공실 호수 비율 20% 초과는 0.8%) | 국토교통성 레이와 5년도(2023년도) 맨션종합조사 |
| 임대 세대가 있는 맨션 | 77.8% | 상동 |
빈집률 13.8%·임대용 빈집 443만 6천 호가 의미하는 것
레이와 5년(2023년) 주택·토지통계조사에 따르면, 총 주택 수 6,504만 7천 호에 대해 빈집은 900만 2천 호, 빈집률은 13.8%였습니다. 2018년의 848만 9천 호에서 51만 3천 호 늘어난 수치로, 둘 다 사상 최고치입니다. 이 중 임대용 빈집은 443만 6천 호로, 전체 빈집의 약 절반을 차지합니다.
임대시장에는 이미 세입자가 없는 방이 443만 호나 있다는 사실은, 공실률을 0에 가깝게 잡는 것이 얼마나 위험한지 보여줍니다. 다만 이는 전국 수치입니다. 물건의 소재지와 평형에 가까운 임대시장의 모집 현황을, 부동산 포털사이트의 게재 건수나 관리회사 청취를 통해 확인한 뒤 설정하시기 바랍니다. 한국의 전세제도 아래에서는 공실이 곧 보증금 운용 수익의 상실을 의미하지만, 일본의 월세 중심 시장에서는 공실이 임대료 수입 그 자체의 상실로 직결됩니다. 게다가 일본에는 전세 매물이 없어 임대인이 감내해야 할 공실 리스크를 전세보증금으로 상쇄할 방법이 없다는 점이 한국 투자자에게는 낯설 수 있습니다.
3개월 이상 공실이 있는 맨션은 34.0%
국토교통성의 레이와 5년도(2023년도) 맨션종합조사에서는, 3개월 이상 공실이 있는 맨션이 34.0%였습니다. 헤이세이 30년도(2018년도)보다 줄었지만, 그래도 3동 중 1동꼴입니다. 공실 호수 비율이 20%를 넘는 맨션은 0.8%에 그칩니다.
한편 임대 세대가 있는 맨션은 77.8%에 달합니다. 분양 맨션 대부분이 이미 일부를 임대로 사용하고 있는 상태라는 뜻입니다. 같은 동 안에 경쟁하는 모집 세대가 있으면 임대료를 낮추는 압력이 작용합니다. 매입 전에 같은 맨션 안에서 몇 세대가 모집 중인지 확인하시기 바랍니다.
신축과 중고, 한 동과 구분은 수익률이 어떻게 다른가
수익률 수준은 신축인지 중고인지, 한 동 통짜인지 구분소유인지에 따라 구조적으로 달라집니다. 각각의 성격을 한 장으로 정리했습니다.
| 구분 | 수익률 수준 | 감가상각 내용연수(RC조 주택) | 경비 발생 방식 | 출구(매각) |
|---|---|---|---|---|
| 신축·한 동 | 가장 낮음(도쿄 조난 3.6~3.7%가 기준) | 47년 | 당분간 수선은 적지만 수선적립금은 앞으로 오름 | 매수자 저변은 넓지만 신축 프리미엄만큼의 가격 하락을 반영해야 함 |
| 신축·구분 | 낮음(한 동보다 가격이 비싸지기 쉬움) | 47년 | 관리비·수선적립금이 고정비로 작용 | 같은 동의 다른 세대가 경쟁 상대가 됨 |
| 중고·한 동 | 높음(지방 주요 도시 4.2~5.1%가 기준) | 간편법으로 단축(준공 27년이면 25년) | 대규모수선·설비갱신 부담을 직접 짐 | 토지 가치가 남아 있어 건물이 낡아도 팔기 쉬움 |
| 중고·구분 | 중간(관리조합 상태에 따라 크게 요동) | 간편법으로 단축(준공 27년이면 25년) | 수선적립금 인상·일시금 징수 리스크 | 관리 상태와 적립금 잔액이 매수자 평가를 좌우함 |
감가상각 연수가 세후 수익을 바꾼다
수익률이 같아도 감가상각비가 다르면 세후 실수익은 달라집니다. 국세청(国税庁, National Tax Agency) 내용연수표에 따르면, 철골철근콘크리트조·철근콘크리트조 주택용은 47년, 벽돌조·석조·블록조 주택용은 38년, 목조 주택용은 22년입니다.
중고를 취득한 경우에는 간편법(簡便法)으로 내용연수를 짧게 산정할 수 있습니다. 법정내용연수의 일부가 경과한 자산이라면 '(법정내용연수 − 경과연수) ＋ 경과연수 × 20%'로 계산합니다. 1년 미만 단수는 버리며, 2년에 미달하는 경우는 2년으로 봅니다.
- 준공 27년 된 RC조 맨션: (47년 − 27년) ＋ 27년 × 20% ＝ 20년 ＋ 5.4년 ＝ 25.4년 → 25년
- 건물 가격을 1,800만 엔(약 1억 6,200만 원)으로 놓았을 경우 연간 상각비 목표치: 신축(47년)이면 약 38만 엔(약 342만 원), 중고(25년)이면 약 72만 엔(약 648만 원)
중고 쪽이 연간 상각비가 약 1.9배가 됩니다. 그만큼 과세소득이 압축되어 세후 현금흐름이 개선됩니다. 다만 상각이 끝나면 경비는 사라지고, 매각 시에는 상각이 끝난 만큼 양도소득이 늘어납니다. 감가상각은 세금을 없애는 것이 아니라 납부 시기를 뒤로 미루는 구조라고 이해하시기 바랍니다. 계산 방법은 부동산 감가상각과 법정내용연수 계산 방법에서 자세히 다루고 있습니다. 참고로 취득가액의 50%를 초과하는 자본적 지출을 한 경우에는 간편법을 사용할 수 없습니다. 한국의 부동산 임대소득세에서도 감가상각(필요경비 산입)이 인정되지만, 상각 방식·내용연수 기준이 일본과 다르므로 일본 물건을 보유한 한국 거주자는 일본 국세청 기준으로 별도 계산해야 한다는 점에 유의하시기 바랍니다.
수익률이 높은 물건이 안고 있는 전형적인 리스크
히로시마의 기대수익률 5.0%와 도쿄 조난의 3.6%, 이 1.4%포인트 차이는 그대로 매수자가 떠안는 리스크의 대가입니다. 수익률이 높은 물건에는 대개 이유가 있습니다.
- 임대 수요가 얇거나, 특정 기업·대학에 의존하고 있다
- 준공 연차가 오래되어 급배수관이나 외벽의 교체 시기가 임박했다
- 관리조합의 수선적립금이 부족해, 인상이나 일시금 징수가 예정되어 있다
- 재건축이 어렵거나, 금융기관의 담보 평가가 잘 나오지 않는다
- 출구에서 매수자가 한정된다(매수자도 대출을 받기 어렵다)
이들 모두 매입 직후가 아니라 5년 후, 10년 후에 표면화됩니다. 높은 수익률 자체를 사는 것이 아니라, 그 수익률이 무엇에 대한 리스크의 대가인지를 말로 설명할 수 있는지를 기준으로 삼으시기 바랍니다. 한 동 통짜로 검토하는 경우의 절차는 한 동 맨션 투자 시작하는 법에 정리되어 있습니다.
이상적인 수익률을 어떻게 정할 것인가｜INA&Associates의 사고방식
'이상적인 수익률은 몇 %인가요'라는 질문을 받는 경우가 있습니다. 저희는 이 질문에 고정된 숫자로 답하지 않으려 합니다. 같은 4%라도 금리 1%로 빌리는 것과 3%로 빌리는 것은 완전히 다른 투자이기 때문입니다.
'몇 %면 되는가'가 아니라 '대출금리 + 몇 %를 확보할 수 있는가'로 생각한다
판단의 순서는 다음과 같습니다. 먼저 총투자액 기준 수익률(FCR)을 냅니다. 다음으로 그 물건에 붙을 수 있는 대출 조건으로부터 대출상수(K)를 냅니다. 그리고 FCR이 K를 웃도는지를 봅니다. 웃돌면 차입은 실수익을 늘리고, 밑돌면 차입은 실수익을 줄입니다.
기준금리가 1.0%가 된 환경에서는 이 차이가 예전보다 좁아져 있습니다. 과거 금리 1%대 초반으로 빌릴 수 있던 시절에는 FCR 4%라도 충분히 여유가 있었습니다. 지금은 같은 FCR이라도 여유가 거의 남지 않는 경우가 나옵니다. 그렇기 때문에 수익률의 절대치가 아니라 '차이'로 보는 습관을 들이시기를 권합니다. 차이를 만드는 방법에는 가격을 낮춘다, 경비를 줄인다, 가동률을 높인다, 자기자금 비율을 높인다, 이 네 가지밖에 없습니다. 한국의 갭투자에서는 전세보증금이라는 무이자 레버리지가 이 '차이'를 만드는 다섯 번째 수단으로 존재하지만, 일본에는 그 수단이 없습니다. 일본 물건에 투자하는 한국 투자자에게는 이 네 가지 레버(가격·경비·가동률·자기자금)만이 실질적으로 조작 가능한 변수라는 점을 강조해 두고 싶습니다.
그리고 이 네 가지 중 매입 후에도 움직일 수 있는 것은 경비와 가동률입니다. 저희가 관리 실무를 가볍게 보지 않는 이유는, 바로 그 부분이 투자의 성패를 가르는 몇 안 되는 변수이기 때문입니다. 물건은 매입하는 순간 가격이 정해지지만, 가동률과 경비는 그 이후의 운영으로 계속 변화합니다.
수익률 외에 확인해야 할 5가지 숫자
수익률만 보고 판단하면 나중에 효과가 나타나는 요소를 놓치게 됩니다. 저희가 물건을 볼 때 수익률과 함께 반드시 확인하는 것은 다음 5가지입니다.
- 가동률 실적: 예상치가 아니라 지난 3년간의 실제 입주 현황. 렌트롤과 입퇴거 이력으로 확인합니다.
- 수선적립금 잔액과 장기수선계획: 잔액이 계획 대비 얼마나 부족한지. 국토교통성 조사에서는 36.6%의 맨션이 부족 상태입니다.
- 관리비 등 체납 현황: 3개월 이상 체납한 세대가 있는 맨션은 30.1%. 체납은 관리조합의 체력을 직접 갉아먹습니다.
- 준공 연차와 구조: RC조 47년의 법정내용연수 대비 잔존연수. 대출 기간과 감가상각 둘 다에 영향을 줍니다.
- 출구 예상 가격: 10년 후에 판다면, 그때의 수익률 수준으로 누가 얼마에 살 것인가. 매수자가 대출을 받을 수 있는지까지 포함해서 생각합니다.
이 5가지가 채워져야 비로소 수익률 숫자에 의미가 생깁니다. 중고 맨션 유지비의 구조나 부동산 투자에서 수익률의 최저선과 함께 참고하셔서, 여러분만의 판단 기준을 만들어 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 2026년 시점에서 맨션 투자 수익률 평균은 어느 정도인가요?
임대주택 한 동의 기대수익률은 2026년 4월 현재 도쿄 조난 3.6%, 오사카·요코하마 4.2%, 나고야·후쿠오카·사이타마·지바 4.5%, 교토 4.6%, 고베 4.7%, 삿포로 4.9%, 센다이·히로시마 5.0%입니다(일본부동산연구소 제54회 부동산투자자조사). 도쿄 조난의 거래수익률은 3.4%로, 기대수익률보다 0.2%포인트 낮습니다.
Q. 이상적인 수익률은 몇 %로 생각하면 되나요?
고정된 숫자가 아니라, 총투자액 기준 수익률(FCR)이 대출상수(연간 상환액 ÷ 대출액)를 웃도는지로 판단하시기 바랍니다. 무담보 콜금리(오버나이트물)는 2026년 6월 16일 금융정책결정회의에서 1.0% 안팎으로 유도하는 방침이 결정되었으며, 금리 2.5%·30년 대출이라면 대출상수는 약 4.74%입니다. FCR이 이를 밑돌면 빌릴수록 실수익이 줄어듭니다.
Q. 표면수익률과 실질수익률은 어느 정도 차이가 나나요?
수도권의 평균적인 중고 맨션(성약가격 5,208만 엔·약 4억 6,872만 원, 63.02㎡, 준공 27.48년, 임대료 월 17만 엔으로 가정)으로 계산하면, 표면 3.92%, 실질 2.71%, 제비용을 분모에 넣으면 2.58%, 가동률 95%에서 2.40%입니다. 합계 1.52%포인트의 차이가 생깁니다.
Q. 공실률은 몇 %로 잡아야 하나요?
물건 소재지와 평형에 가까운 임대시장을 확인한 뒤 설정하시기 바랍니다. 판단 근거로, 전국 빈집률은 13.8%, 임대용 빈집은 443만 6천 호(총무성 레이와 5년도(2023년도) 주택·토지통계조사), 3개월 이상 공실이 있는 맨션은 34.0%(국토교통성 레이와 5년도(2023년도) 맨션종합조사)입니다. 준공 연차가 오래된 물건일수록 보수적으로 잡으시길 권합니다.
Q. 투자용 맨션도 등록면허세 경감을 받을 수 있나요?
건물 소유권 이전등기의 0.3% 경감과 저당권 설정등기의 0.1% 경감은, 둘 다 '개인이 본인 거주 목적으로 사용한 경우'가 요건이므로 투자용에는 적용되지 않습니다. 건물은 원칙 세율 2.0%, 저당권 설정은 0.4%가 적용됩니다. 토지 소유권 이전등기의 1.5% 경감(레이와 11년(2029년) 3월 31일까지)은 용도를 불문하고 적용됩니다.
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인용·참고자료
- 일본부동산연구소(日本不動産研究所, Japan Real Estate Institute) 「제54회 부동산투자자조사®(2026년 4월 기준)」(2026년 5월 27일 공표)
- 일본부동산연구소 「제54회 부동산투자자조사®」 책자판(응답 수 111)
- 히가시니혼 부동산유통기구(東日本不動産流通機構, Higashi-Nihon REINS) 「월례속보 Market Watch 서머리 리포트 2026년 6월도」(2026년 7월 10일 공표)
- 국토교통성(国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT) 「레이와 5년도(2023년도) 맨션종합조사 결과(정리)」(레이와 6년(2024년) 6월 21일 공표)
- 국토교통성 「레이와 5년도(2023년도) 맨션종합조사 결과로 본 맨션 거주와 관리의 현황」(별지 1)
- 국토교통성 「레이와 5년도(2023년도) 맨션종합조사 결과 개요」(별지 2)
- 국토교통성 「맨션 수선적립금에 관한 가이드라인」(헤이세이 23년(2011년) 4월 제정/레이와 6년(2024년) 6월 개정)
- 국토교통성 「부동산가격지수(레이와 7년(2025년) 12월·레이와 7년(2025년) 4분기분)」(레이와 8년(2026년) 3월 31일 공표)
- 국토교통성 「부동산가격지수」 공표 페이지(레이와 8년(2026년) 4월분 이후 공표 연기에 관한 안내)
- 국토교통성 「레이와 8년도(2026년도) 국토교통성 세제개정 결과 개요」(토지 소유권 이전등기 등에 관한 특례조치 연장)
- 재무성(財務省, Ministry of Finance) 「레이와 8년도(2026년도) 세제개정 대강」(등록면허세 세율경감조치 적용기한 3년 연장)
- 일본은행(日本銀行, Bank of Japan) 「금융시장조절방침 변경에 관하여」(2026년 6월 16일)
- 총무성 통계국(総務省統計局, Statistics Bureau of Japan) 「레이와 5년(2023년) 주택·토지통계조사 주택 및 세대에 관한 기본집계」
- 총무성(総務省, Ministry of Internal Affairs and Communications) 「고정자산세 개요」
- 총무성 「도시계획세」
- 총무성 「부동산취득세」
- 도쿄도 주세국(東京都主税局, Tokyo Metropolitan Government Bureau of Taxation) 「부동산취득세」(중고주택 경감제도는 개인이 본인 거주 목적으로 사용하는 것이 요건)
- 국세청(国税庁, National Tax Agency) No.7191 「등록면허세의 세액표」
- 국세청 No.7108 「부동산의 양도, 건설공사 도급에 관한 계약서에 관계된 인지세의 경감조치」
- 국세청 No.1370 「부동산 수입을 받았을 때(부동산소득)」
- 국세청 No.2100 「감가상각의 개요」
- 국세청 「주요 감가상각자산의 내용연수표」
- 국세청 No.5404 「중고자산의 내용연수」
- 국토교통성 「택지건물거래업자가 택지 또는 건물의 매매 등에 관하여 받을 수 있는 보수의 액수」(쇼와 45년(1970년) 건설성 고시 제1552호/최종 개정 레이와 6년(2024년) 6월 21일)
