Bei Immobilieninvestitionen entstehen Mieteinnahmen, die bei guter Verwaltung stabile und dauerhafte Gewinne generieren können.
Der Schlüssel zum Erfolg liegt in dem von Ihnen verwalteten Objekt.
Bei der Auswahl von Immobilienobjekten empfehlen wir die Nutzung des Yield Gaps (Renditegefälle).
Dieser Begriff taucht häufig in Büchern über Immobilieninvestitionen auf, ist jedoch für viele noch wenig vertraut.
Deshalb erklären wir den Yield Gap, ein wesentliches Konzept für die richtige Auswahl von Immobilienobjekten, ausführlich.
Verstehen Sie den Sinn und das Wesen dieses Begriffs und nutzen Sie ihn für eine Objektauswahl, die zu einer erfolgreichen Immobilieninvestition führt.
Was ist der Yield Gap bei Immobilieninvestitionen?
Was genau bedeutet der Yield Gap?
Beginnen wir mit einer Erläuterung der Bedeutung des Yield Gaps und seiner Anwendung im Bereich der Mietwohnungen.
Die Bedeutung des Yield Gaps
Der Yield Gap bezeichnet die Differenz zwischen der Investitionsrendite und dem langfristigen Zinssatz.
Es handelt sich um einen Indikator, der misst, welche Gewinne entstehen, wenn man mit geliehenen Mitteln von Finanzinstituten investiert.
Bei Immobilieninvestitionen sind die Investitionsbeträge hoch, weshalb die meisten Investoren Kredite bei Finanzinstituten aufnehmen.
Daher ist es wesentlich, den Yield Gap zu verstehen, um korrekt einschätzen zu können, wie rentabel eine kreditfinanzierte Investition ist.
Beim Kauf einer Immobilie zu Anlagezwecken steht die Rendite des Objekts im Mittelpunkt.
Aber selbst wenn die Rendite hoch ist, wird die Rentabilität geringer, wenn der Zinssatz des Darlehens ebenfalls hoch ist.
Um ein rentables Objekt auszuwählen, ist es daher notwendig, die Differenz zwischen der Investitionsrendite und dem Darlehenszinssatz zu kennen.
Die Berechnungsmethode des Yield Gaps
Wenn Sie den Yield Gap eines Objekts, das Sie kaufen möchten, ermitteln wollen, berechnen Sie ihn konkret.
Der Yield Gap wird nach der Formel berechnet: „Rendite − Zinssatz".
Wenn Sie den Yield Gap jedes Kaufkandidaten berechnen, können Sie deren Rentabilitätspotenzial in Zahlen vergleichen.
Hier ist ein Beispiel zur Berechnung des Yield Gaps mit folgenden Bedingungen:
· Objekt A: Rendite 6 %, Zinssatz 2 %
· Objekt B: Rendite 8 %, Zinssatz 5 %
【Fall Objekt A】
Rendite 6 % − Zinssatz 2 % = Yield Gap 4 %
【Fall Objekt B】
Rendite 8 % − Zinssatz 5 % = Yield Gap 3 %
Betrachtet man nur die Rendite, erscheint Objekt B rentabler.
Wenn man jedoch den Yield Gap betrachtet, stellt man fest, dass Objekt A um 1 % höher liegt als Objekt B.
Unter Berücksichtigung der Zinsbelastung lässt sich leicht erkennen, dass Objekt A eine bessere Rentabilität bietet als Objekt B.
Der Yield Gap bei Mietwohnungen: Wie ist er zu verstehen?
Wie oben erläutert, ermöglicht der Yield Gap die Messung der Rentabilität einer Anlageimmobilie.
Ein hoher Yield Gap entspricht in der Regel einer hohen Rendite bei niedrigem Zinssatz.
Ebenso ist es möglich, eine gute Rentabilität zu erzielen, wenn sowohl die Rendite als auch der Zinssatz niedrig sind.
Umgekehrt zeigt ein niedriger Yield Gap eine Situation, in der die Rendite hoch, der Zinssatz aber ebenfalls hoch ist.
Wenn die Rendite niedrig und der Zinssatz hoch ist, ist der Yield Gap ebenfalls gering, und Rentabilität ist nicht zu erwarten.
Der künftige Cashflow wird angespannt sein, und die Fortsetzung der Mietverwaltung wird schwierig werden.
Wenn dann noch Faktoren wie sinkende Mietpreise oder steigende Zinsen hinzukommen, wird der Yield Gap noch weiter sinken.
Angesichts der potenziellen künftigen Risiken ist die Wahl von Objekten mit einem hohen Yield Gap ein wichtiger Gesichtspunkt.
Was ist der optimale Yield-Gap-Wert?
Objekte mit einem hohen Yield Gap sind für Immobilieninvestoren attraktiv, aber welcher Wert gilt als optimal?
Hier sind zur Orientierung die optimalen Werte für Altbauten und Neubauten aufgeführt.
Optimaler Wert für Altbauten
Wenn Sie in gebrauchte Immobilien investieren möchten, streben Sie einen Yield Gap von mindestens 3 % an.
Im Vergleich zu Neubauten ist der Kaufpreis geringer, was tendenziell zu einem höheren Bruttorendite führt.
Jedoch sind Renovierungskosten, Leerstandskosten und Kosten für die Mietersuche tendenziell höher als bei Neubauten.
In Vororten gibt es Objekte mit einer Bruttorendite von 10 %, die jedoch häufig umfangreiche Renovierungsarbeiten erfordern oder in Gebieten mit geringer Auslastung liegen.
Achten Sie daher darauf, nicht nur auf die Rendite zu schauen.
Suchen Sie nach Objekten, bei denen nach Abzug der verschiedenen Kosten und Zinsen von den Mieteinnahmen ein Yield Gap von mindestens 3 bis 4 % verbleibt.
Grenzen Sie Ihre Auswahl auf Objekte mit einem hohen Yield Gap ein und prüfen Sie dann, welchen Cashflow Sie erzielen können.
Optimaler Wert für Neubauten
Auch bei Neubauten ist ein Yield Gap von mindestens 3 % der optimale Wert.
Im Vergleich zu Altbauten ist der Kaufpreis höher, was tendenziell zu einer niedrigeren Bruttorendite führt.
Jedoch ist der Unterschied zu Altbauten, dass die jährlichen Kosten wie Renovierungskosten bei Neubauten tendenziell geringer sind.
Beachten Sie jedoch, dass in der Zukunft das Risiko sinkender Mietpreise besteht, was dazu führen kann, dass die anfangs angestrebte Nettorendite nicht erreicht wird.
Bei der Finanzierung ist es oft möglich, zu günstigen Zinsen zu leihen, weshalb auch bei Objekten mit niedriger Rendite ein hoher Yield Gap erwartet werden kann.
Wie bei Altbauten wählen Sie Objekte mit einem Yield Gap von mindestens 3 %, prüfen Sie den Cashflow und wählen Sie dann das zu kaufende Objekt aus.
Wichtige Hinweise zum Yield Gap
Der Yield Gap ist ein nützlicher Indikator bei der Auswahl von Anlageimmobilien, aber bei seiner Verwendung sind einige Punkte zu beachten.
Sich ausschließlich auf diesen Indikator zu verlassen, kann zu späteren, nicht mehr behebbaren Problemen führen, was riskant ist.
Hier sind die Hinweise, die Sie für die richtige Nutzung des Yield Gaps kennen sollten.
Wird die Nettorendite als Berechnungsgrundlage verwendet?
Der Yield Gap ergibt sich aus der Subtraktion des Zinssatzes von der Investitionsrendite, und es ist vorzuziehen, diese Berechnung auf der Grundlage der Nettorendite durchzuführen.
Bei Immobilieninvestitionen gibt es zwei Arten von Renditen: die Bruttorendite und die Nettorendite.
Die Bruttorendite ist eine Kennzahl, die die Rentabilität eines Objekts in Bezug auf seinen Preis in Form der erzielbaren Mieteinnahmen oberflächlich darstellt.
Verwaltungs- und Instandhaltungskosten des Objekts werden hierbei nicht berücksichtigt, sodass die Bruttorendite von der tatsächlichen Rentabilität abweicht.
Die Nettorendite hingegen wird unter Berücksichtigung der verschiedenen jährlichen Kosten und der Erwerbskosten berechnet und ermöglicht eine genauere Einschätzung der Rendite eines Objekts.
Die in Immobilienanzeigen ausgewiesene Rendite ist in der Regel die Bruttorendite.
Wenn der Yield Gap auf Basis der Bruttorendite hoch ist, bei Neuberechnung mit der Nettorendite jedoch erheblich sinkt, hat dies keinen Sinn.
Daher muss der Yield Gap auf Basis der Nettorendite berechnet werden.
Zur Information: Die Nettorendite berechnet sich nach der Formel: „(Jährliche Mieteinnahmen − Jährliche verschiedene Kosten) ÷ (Objektpreis inkl. Steuern + Erwerbskosten) × 100".
Hier ist eine Berechnung der Differenz zwischen Bruttoverzinsung und Nettozinssatz sowie des Yield Gaps unter folgenden Bedingungen:
Bruttorendite 6,4 %
· Gesamtinvestition (verschiedene Kosten 5 %): 52,5 Mio. Yen
· Erwartete Jahreseinnahmen bei Vollbelegung: 3,2 Mio. Yen
· Tatsächliche Jahreseinnahmen (Leerstandsquote 20 %): 2,56 Mio. Yen
· Erwartete Jahreskosten (Kostensatz 20 %): 512 000 Yen
· Betriebsgewinn (tatsächliche Jahreseinnahmen − erwartete Jahreskosten): 2 048 000 Yen
· Darlehenszinssatz: 2 %
【Auf Basis der Bruttorendite】
Objektkaufpreis 50 Mio. Yen − Jahreseinnahmen 3,2 Mio. Yen × 100 = Bruttorendite 6,4 %
Bruttorendite 6,4 % − Zinssatz 2 % = Yield Gap 4,4 %
【Nettorendite】
Betriebsgewinn 2 048 000 Yen ÷ Gesamtinvestition 52,5 Mio. Yen × 100 = Nettorendite 3,9 %
Nettorendite 3,9 % − Zinssatz 2 % = Yield Gap 1,9 %
Beim Kauf eines Objekts unter diesen Bedingungen beträgt die Bruttorendite 6,4 %.
Berücksichtigt man jedoch die verschiedenen Kosten und das Leerstandsrisiko, fällt die Nettorendite auf 3,9 % und damit fast auf die Hälfte.
Der tatsächliche Yield Gap ändert sich dadurch erheblich — beachten Sie dies.
Die Kreditlaufzeit wird nicht berücksichtigt
Beachten Sie auch, dass bei der Berechnung des Yield Gaps die Kreditlaufzeit nicht berücksichtigt wird.
Die jährlichen Kreditrückzahlungen variieren je nach Kreditlaufzeit, was sich auf den Nettobetrag auswirkt.
Da die Jahreseinnahmen je nach Kreditlaufzeit variieren, ist es riskant, Investitionsentscheidungen ausschließlich auf Basis des Yield Gaps zu treffen, ohne die Laufzeit zu berücksichtigen.
Lassen Sie uns daher das Konzept der Kreditlaufzeit in die Berechnung des Yield Gaps einbeziehen.
Der Yield Gap unter Berücksichtigung der Kreditlaufzeit berechnet sich nach der Formel: „Nettorendite des Anlageobjekts − K %".
„K (%)" wird als Darlehenskonstante (Loan Constant) bezeichnet und berechnet sich durch: „Jährliche Kreditrückzahlung (Zinsen + Kapital) ÷ Ausstehender Kreditbetrag".
Hier ist die Berechnung des Yield Gaps unter Einbeziehung der Kreditlaufzeit unter folgenden Bedingungen:
· Kreditbetrag: 50 Mio. Yen
· Jährliche Rückzahlung: 【Rückzahlung über 10 Jahre】 5 520 000 Yen, 【Rückzahlung über 30 Jahre】 2 220 000 Yen
· Nettorendite: 3,9 %
【Rückzahlung über 10 Jahre】
Jährliche Rückzahlung 5 520 000 Yen ÷ 50 000 000 Yen = 11,4 % (K %)
3,9 % − 11,4 % = Minus 7,5 %
【Rückzahlung über 30 Jahre】
Jährliche Rückzahlung 2 220 000 Yen ÷ 50 000 000 Yen = 4,4 % (K %)
3,9 % − 4,4 % = Minus 0,5 %
In beiden Fällen wird der Yield Gap negativ, was darauf hindeutet, dass ein Verlustrisiko durch den Kredit besteht.
In diesem Fall ist es notwendig, entweder die Auslastungsquote zu erhöhen oder die Kosten zu senken.
Da die Nettorendite mit der Zeit tendenziell sinkt, bleibt bei konstantem Zinssatz K % unverändert, was das Risiko von Verlusten erhöht.
Daraus lässt sich schlussfolgern, dass das Halten eines Objekts unter diesen Bedingungen ein Risiko negativer Cashflows birgt.
Auch wenn der Yield Gap auf Basis der Nettorendite hoch ist, kann man, wenn man die Kreditlaufzeit nicht berücksichtigt, investieren, ohne zu bemerken, dass sich der Cashflow verschlechtern könnte — seien Sie vorsichtig.
Der Yield Gap in Japan
Wie hat sich der Yield Gap in Japan entwickelt?
Betrachten wir hier die bisherigen Trends des Yield Gaps, seine jüngste Entwicklung und seine künftigen Aussichten.
Die historische Entwicklung des Yield Gaps
Anfang der 1990er Jahre befand sich Japan in der Blütezeit der Spekulationsblase.
Die gute Konjunktur veranlasste viele Menschen, insbesondere Unternehmer, ihr Geld auszugeben; Immobilientransaktionen waren rege, und die Preise stiegen entsprechend der Nachfrage.
Gleichzeitig waren die Immobilienrenditen niedrig, sodass der Yield Gap während der Bubble-Ära negativ war.
Die Zinssätze der Finanzinstitute lagen damals bei 6 bis 8 %, während die Bruttorenditen von Objekten in Städten wie Tokio nur bei etwa 2 bis 4 % lagen, was zu einem niedrigen Yield Gap führte.
Während die Immobilienpreise entsprechend der Nachfrage stiegen, änderten sich die Mietpreise nicht in gleichem Maße.
Mit anderen Worten: Da es in der Bubble-Ära schwer war, durch Mieteinnahmen Geld zu verdienen, war der dominierende Stil, durch Immobilienveräußerungsgewinne Geld zu machen.
Die jüngste Entwicklung des Yield Gaps
Die Spekulationsblase platzte 1991.
Da die Menschen, die bis dahin ausgegeben hatten, aufhörten, bei Finanzinstituten zu leihen, sanken die Zinsen stark.
Die Zinsen, die während der Bubble-Ära zwischen 6 und 8 % betrugen, fielen auf 2 bis 4 %.
Gleichzeitig verkauften sich Immobilien nicht mehr, und die Preise brachen ein.
Im Gegenzug tendierten die Renditen nach oben.
Denn auch wenn die Immobilienpreise sinken, halbieren sich die Mietpreise nicht.
Durch den Preisverfall bei Immobilien konnten günstig eingekauft werden, was die Renditen erhöhte; der Rückgang der Bankzinsen führte zudem zu einem tendenziell hohen Yield Gap.
Da die Mieteinnahmen stabil blieben und Objekte günstig erworben werden konnten, verlagerte sich die Immobilieninvestition in Japan nach dem Platzen der Blase auf ein Modell, das auf Mieteinnahmen ausgerichtet ist.
Prognose für die künftige Entwicklung des Yield Gaps!
Seit dem Platzen der Spekulationsblase ist der Yield Gap positiv, was es erleichtert, mit Immobilieninvestitionen Geld zu verdienen, auch wenn man sich verschuldet.
Es stellt sich jedoch auch die Frage, wie sich der Yield Gap in Zukunft entwickeln wird.
Es ist wichtig, die künftige Entwicklung des Yield Gaps anhand von drei Faktoren vorherzusagen: Mietpreise, Finanzierung und Immobilienpreise.
· Mietpreise
Was die Mietpreise betrifft, könnten diese in Zukunft sinken.
Der Grund dafür ist, dass eine zunehmende Transparenz der Mietpreise den Wettbewerb verschärfen dürfte.
Der Immobiliensektor ist in vielerlei Hinsicht noch undurchsichtig, und die Käufer müssen oft mit wenig Informationen ein Objekt auswählen.
Doch dank der Verbreitung des Internets wird diese Undurchsichtigkeit allmählich geringer, und die Käufer können mehr Informationen einholen, um ihr Objekt auszuwählen.
Wenn die Mietpreise für viele Objekte transparenter werden, erhöht sich entsprechend auch die Zahl der Mitbewerber, was den Wettbewerb verschärfen dürfte.
Die Zunahme von Objekten mit reduzierten Maklerhonoraren oder ohne Kaution und Courtage zeigt, dass sich diese Wettbewerbsintensivierung bereits abzeichnet.
Dies könnte zu einem Rückgang der Mietpreise führen.
· Zinssätze
Die Zinssätze dürften in Zukunft steigen.
In der heutigen Niedrigzinsphase ist es manchmal möglich, Kredite unter 1 % zu erhalten.
Da dieser Zustand bereits lange anhält, ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinssätze noch weiter sinken, gering.
Sie dürften daher in Zukunft allmählich steigen.
· Immobilienpreise
Die Immobilienpreise könnten sinken.
Da Finanzinstitute dazu neigen, ihre Kreditvergabe zu straffen, nimmt die Zahl der Immobilienkäufer ab.
Ein Rückgang der Immobiliennachfrage dürfte die Preise senken.
Sinkende Preise bedeuten, dass ein Anstieg der Renditen erwartet werden kann.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen können, während die Zinsen noch niedrig sind, können Sie einen höheren Yield Gap erwarten.
Treffen Sie keine Objektauswahl ausschließlich auf Basis des Yield Gaps!
Der Yield Gap ist einer der wichtigen Faktoren bei Immobilieninvestitionen.
Es handelt sich jedoch nur um einen Indikator unter vielen, der nicht allwissend ist.
Man kann nicht behaupten, dass „ein hoher Yield Gap den Erfolg der Immobilieninvestition garantiert", und es ist daher notwendig, auch aus anderen Blickwinkeln zu überlegen, was für eine Gewinnerzielung erforderlich ist.
Einer dieser Faktoren ist der „Cashflow".
Cashflow bezeichnet den Geldfluss.
Bei Immobilieninvestitionen ist entscheidend, „wie viel Geld Ihnen am Ende verbleibt" in Bezug auf den Cashflow.
Warum das wichtig ist, zeigt Folgendes.
Er kann für die Kreditrückzahlung verwendet werden
Liquide Mittel zur Hand zu haben gibt Ihnen bei der Verwaltung Ihrer Immobilieninvestition Sicherheit.
Bei Immobilieninvestitionen führt ein Leerstand zu einem Einnahmenrückgang.
Die Kreditrückzahlungen laufen jedoch weiter, und auch bei geringen Einnahmen müssen Sie zurückzahlen.
In diesem Fall decken Sie die Rückzahlungen mit Ihren eigenen Mitteln, was schwierig ist, wenn Sie keine Liquidität haben.
Es können auch unerwartete Geräteaustausche oder Reparaturen anfallen.
Es ist notwendig, Barmittel auf der Hand zu behalten, um auch in dringenden Situationen schnell reagieren zu können.
Es entsteht ein finanzieller Spielraum
Ein ausreichender Cashflow verbessert Ihre Lebensqualität.
Bei der Immobilienverwaltung werden die anfallenden Ausgaben durch Investitionserträge gedeckt, aber wenn der Cashflow knapp ist, müssen Sie auf Ihre Haupteinnahmen oder Ersparnisse zurückgreifen, was Ihr Lebensbudget belastet.
Wenn sich Ihre Lebensqualität verschlechtert, verlieren Sie auch den mentalen Spielraum, und die Fortsetzung von Immobilieninvestitionen wird schwierig.
Es ist notwendig, die Verwaltung fortzusetzen, damit Sie nicht an Ihrem Lebensbudget sparen müssen.
Erhebliche Vorteile beim Verkauf
Beim Verkauf eines Ihnen gehörenden Objekts werden Objekte mit hohem Cashflow tendenziell höher bewertet.
Das liegt daran, dass sie als stabiles Einkommenspotenzial angesehen werden.
Wenn Sie in Zukunft den Verkauf eines Objekts in Betracht ziehen, ist es ratsam, einen hohen Cashflow aufrechtzuerhalten und dann zu verkaufen, um beim Verkauf mehr Gewinn zu erzielen.
Die Cashflow-Formel lautet: „Mieteinnahmen − Notwendige Ausgaben = Cashflow".
Die notwendigen Ausgaben umfassen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Kreditrückzahlungen, Grundsteuer, Werbekosten und andere Kosten, die für den Betrieb erforderlich sind.
Auch alle Steuern wie Einwohner- und Einkommensteuer müssen abgezogen werden.
Beachten Sie daher, dass bei einem Objekt mit einer monatlichen Miete von 100 000 Yen und einer monatlichen Kreditrückzahlung von 90 000 Yen der Cashflow nicht +10 000 Yen beträgt.
Da laufende Kosten und Steuern anfallen, kann der Saldo negativ werden.
Prüfen Sie den Objektkauf in Verbindung mit Yield Gap und Cashflow.
Objektauswahl bei Immobilieninvestitionen: Es gibt viele zu beachtende Punkte!
Die Objektauswahl bei Immobilieninvestitionen hat großen Einfluss auf die Rentabilität und erfordert daher eine sorgfältige Prüfung.
Es ist zwar wichtig, ein Objekt unter dem Gesichtspunkt von Yield Gap und Cashflow zu wählen, aber für Immobilieninvestitions-Einsteiger kann dies schwierig erscheinen.
In diesem Fall beginnen Sie die Verwaltung mit Unterstützung eines Immobilienfachmanns.
Die Unterstützung durch eine Person mit umfangreichem Investitionswissen ist beruhigend, aber die endgültige Entscheidung über das Objekt treffen Sie selbst.
Um eine Investition erfolgreich und ohne Bedauern zu gestalten, erläutern wir die wesentlichen Punkte bei der Objektauswahl.
Ausstattung des Objekts prüfen
Eine hochwertige Ausstattung eines Objekts macht es attraktiver und animiert mehr Menschen, einziehen zu wollen.
Dies ist ein wirksames Mittel zur Senkung des Leerstandsrisikos.
Die Verfügbarkeit von Paketfächern und Internetanschlüssen ist inzwischen Standard.
Objekte mit Sicherheitssystemen wie einer Gegensprechanlage mit Kamera, Überwachungskameras oder einem Heimsicherheitssystem sind bei Familien mit Kindern und Frauen sehr gefragt.
Um sich von anderen Objekten abzuheben, kann man Concierge-Services, ein Fitnessstudio oder eine Dachgarten-Einrichtung in Betracht ziehen.
Allerdings erfordert eine luxuriöse Ausstattung auch Wartung, was zu Reparatur- und Austauschkosten führt.
Es ist unbedingt erforderlich, das Kosten-Nutzen-Verhältnis sorgfältig abzuschätzen.
Umgebung des Objekts prüfen
Bei der Objektauswahl überprüfen Sie auch die Umgebung.
Das Wesentliche ist, ob die für das tägliche Leben notwendigen Einrichtungen in der Nähe vorhanden sind.
Wenn Supermärkte, Convenience Stores, Drogerien oder Restaurants fußläufig erreichbar sind, ist das sehr praktisch.
Die Nähe einer Bank oder eines Krankenhauses gibt ebenfalls Sicherheit.
Aber das muss zur Zielgruppe passen.
Für Singles genügt möglicherweise ein Convenience Store in der Nähe.
Für familienfreundliche Objekte ist die Nähe zu Supermärkten, Drogerien, Parks, Kindertagesstätten oder Schulen ein attraktives Merkmal, das Mieter anlockt.
Definieren Sie zuerst Ihre Zielgruppe, bevor Sie mit der Objektauswahl beginnen.
Baujahr des Objekts prüfen
Das Baujahr des Objekts ist ebenfalls ein wichtiger zu prüfender Aspekt bei der Auswahl.
Es kommt vor, dass ältere Objekte mit einem hohen Yield Gap zu ungewöhnlich niedrigen Preisen zum Verkauf stehen.
Dies kann auf ein sehr altes Objekt hindeuten — seien Sie vorsichtig.
Bei einem alten Objekt gibt es oft viele Verschleißerscheinungen, die Renovierungsarbeiten erfordern, um es betreiben zu können.
Es geht nicht nur darum, beschädigte Teile zu reparieren, sondern auch alte Geräte durch neue zu ersetzen, um mehr Mieter anzuziehen.
Wenn die Kosten vor Betriebsbeginn zu hoch sind, dauert es lange, sie wieder hereinzuholen.
Prüfen Sie das Baujahr und den Zustand des Objekts sorgfältig, bevor Sie Ihre Entscheidung treffen.
Bei Immobilieninvestitionen ist die Standortwahl entscheidend! Welche Standorte sind empfehlenswert?
Bei Immobilieninvestitionen beeinflusst die Wahl des Standorts die Rentabilität.
Es ist tatsächlich schwierig, das Leerstandsrisiko einzudämmen, wenn das Objekt nicht in einer stark frequentierten Zone liegt.
Wenn Sie bei der Standortwahl unsicher sind, verwenden Sie folgende Hinweise als Leitfaden für Ihre Objektauswahl.
Standorte, die Singles anziehen
Wenn Sie eine Immobilieninvestition in Studios oder kleine Apartments für Singles erwägen, zielen Sie auf Standorte ab, an denen sich Singles konzentrieren.
Allerdings kann es riskant sein, ausschließlich Studenten als Zielgruppe anzuvisieren.
Ein Objekt, das fußläufig von einer Universität entfernt ist, ist gut erreichbar und zieht leicht Mieter an.
Aber ein Umzug der Universität ist nicht auszuschließen.
Wenn dies geschehen sollte, werden die Studenten wegziehen und die Zahl der Mieter sinken.
Es ist besser, Objekte für ein breites Publikum von Singles auszuwählen, anstatt sich auf einen Standort zu beschränken, der nur auf Studenten ausgerichtet ist, um die Erfolgschancen zu maximieren.
In Tokio zum Beispiel sind Objekte in Gebieten, die innerhalb von 30 Minuten von großen Bahnhöfen wie Tokio oder Shinjuku erreichbar sind, tendenziell sehr gefragt.
Die Wahl eines gut erschlossenen Objekts für Pendler und Studenten sollte dazu beitragen, das Leerstandsrisiko zu managen.
Standorte, die in Rankings der beliebtesten Wohngebiete führen
Um aus der Perspektive der Mieter zu denken, empfiehlt es sich auch, „Rankings der beliebtesten Wohngebiete" zu konsultieren.
Diese Umfragen, die von großen Immobilien-Mietportalen durchgeführt werden, ermöglichen es, sofort die Gebiete zu identifizieren, die bei den meisten Menschen Aufmerksamkeit erregen.
Die Rankings geben auch Aufschluss über die Gründe für die Beliebtheit, was sehr aufschlussreich ist.
Die Formate der Rankings variieren je nach Website: Einige bieten regionsspezifische Rankings (Großraum Tokio, Großraum Kansai usw.) an, andere spezifische Rankings nach Bedarf (Mieten vs. Kaufen).
Wenn Sie diese Rankings bei der Objektauswahl nutzen, können Sie Objekte auswählen, die besser auf die Marktbedürfnisse zugeschnitten sind.
Standortwahl unter Berücksichtigung von Naturkatastrophenrisiken
Taifune, Starkregen, Erdbeben... Naturkatastrophen können jederzeit auftreten.
Obwohl ihr Auftreten kaum vorhersehbar ist, suchen viele Menschen, die ein Objekt suchen, nach „Objekten in Gebieten mit geringem Katastrophenrisiko".
Der Kauf einer Immobilie, die den neuen Erdbebenstandards entspricht oder einen hohen Erdbebenbeständigkeitsgrad aufweist, ist eine Option; aber die Konsultation von Gefahrenkarten (Hazard Maps) ist ebenfalls unverzichtbar.
Diese Karten zeigen, welchen Arten von Naturkatastrophenrisiken das Gebiet ausgesetzt ist, in dem sich das Objekt befindet, das Sie kaufen möchten.
Hochwasser-Gefahrenkarten zeigen die hochwassergefährdeten Gebiete an.
Es ist auch möglich, Erdrutschrisiken oder Gebiete mit Bodenverflüssigungsgefahr zu überprüfen und sich ein klares Bild von den potenziellen Gefahren zu machen.
Gefahrenkarten sind über das vom japanischen Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus betriebene „Hazard Map-Portal" abrufbar — überprüfen Sie im Voraus, ob das Gebiet, in dem sich das Objekt befindet, das Sie kaufen möchten, sicher ist.
Wenn das Gebiet keine Probleme aufweist, trägt dies auch dazu bei, die Renovierungskosten im Katastrophenfall zu senken.
Standorte mit wachsender Bevölkerung
Eine hohe Bevölkerungszahl stabilisiert die Mietnachfrage.
Selbst wenn Sie ein attraktives Objekt anbieten, werden Sie bei einer geringen Bevölkerungszahl keine Mieter finden und Leerstände nicht schließen können.
Bei der Objektauswahl für Investitionszwecke muss daher auch die Demographie berücksichtigt werden.
Die Stadt Fukuoka zum Beispiel prognostiziert bis 2035 einen Anstieg der jungen Bevölkerung (15-29 Jahre).
Die demografische Entwicklung zu beobachten und das optimale Gebiet zu bestimmen, ist ebenfalls ein Erfolgsgeheimnis bei Immobilieninvestitionen.
Standorte mit guter Anbindung an das Stadtzentrum
Objekte in Gebieten nahe Bahnhöfen sind teuer, und selbst wenn Sie wissen, dass die Nachfrage hoch ist, erfordern sie erhebliche Investitionen und können schwierig zu erwerben erscheinen.
Es gibt jedoch viele Objekte in den Vororten von Tokio, die ebenfalls gute Rentabilitätsaussichten bieten.
In der Stadt Kisarazu (Chiba) zum Beispiel verkehren täglich Schnellbusse über die Aqua-Line, was einen einfachen Zugang zum Stadtzentrum von Tokio ermöglicht.
In der Präfektur Kanagawa gibt es Bahnhöfe, die über Schnell- oder Expresszüge in weniger als 30 Minuten von Tokio erreichbar sind.
Sowohl Chiba als auch Kanagawa bieten viele Ausflugsziele und Einkaufsmöglichkeiten, was sie zu angenehmen Wohngebieten macht.
Darüber hinaus sind sie gut an das Stadtzentrum von Tokio angebunden, was sie zu attraktiven Standorten für Pendler und Studenten macht.
Zudem hat sich das Homeoffice (Telework) infolge der COVID-19-Pandemie verbreitet.
Da es möglich ist, zu arbeiten, ohne in der Nähe des Büros zu wohnen, hat die Zahl der Personen zugenommen, die aus den Großstädten in ländliche Gebiete umziehen.
Seit 2020 sind die Zuzüge nach Tokio stark zurückgegangen.
Gleichzeitig stieg die Zahl der Wegzüge von 601 000 zwischen 2018 und dem ersten Halbjahr 2019 auf 641 000 zwischen 2020 und dem ersten Halbjahr 2021, also um 40 000 Personen.
Laut einer Studie der Development Bank of Japan (DBJ) sind die Hauptziele der Wegzüge aus Tokio nach COVID-19 die Präfekturen Kanagawa, Saitama, Chiba, Ibaraki, Tochigi, Shizuoka und Nagano.
All diese Gebiete sind gut von Tokio erreichbar.
Selbst wenn das Homeoffice zunimmt, kann es notwendig sein, gelegentlich zum Hauptsitz in der Stadt zu pendeln.
In diesem Fall ist es bequemer, in einem Gebiet mit guter Anbindung an das Stadtzentrum zu wohnen.
Wenn Sie Objekte außerhalb des Stadtzentrums anvisieren, suchen Sie nach Objekten mit guter Anbindung an das Stadtzentrum und einer angenehmen Umgebung.
Wichtige Hinweise bei der Objektauswahl
Die Objektauswahl ist für Immobilieninvestitionen unerlässlich.
Es ist jedoch notwendig, unter Berücksichtigung aller Aspekte — Yield Gap, Cashflow, Lage, Umgebung — zu urteilen und das optimale Objekt auszuwählen.
Für Einsteiger in die Immobilieninvestition kann es schwierig sein, dies allein zu tun.
In diesem Fall lassen Sie sich von einem Immobilienfachmann begleiten, um Ihre Investition voranzutreiben.
Dank seiner umfangreichen Kenntnisse über Investitionen können Sie durch Beratung das optimale Objekt finden.
Er wird Ihnen attraktive Objekte vorstellen: „Objekt mit hohem Yield Gap", „Kredit zu günstigen Zinsen für einfachen Kauf", „Günstiges Objekt in guter Lage".
Allerdings können einige Vertriebsmitarbeiter oder Immobilienunternehmen Sie zum Kauf drängen, indem sie nur die eigenen Interessen berücksichtigen — seien Sie vorsichtig.
Was den Yield Gap betrifft, besteht die Möglichkeit, dass er auf Basis der Bruttorendite berechnet wird, um ihn attraktiver erscheinen zu lassen.
Natürlich gilt das nicht für alle Immobilienunternehmen.
Um nicht auf ein unseriöses Unternehmen hereinzufallen, ist auch die Wahl eines vertrauenswürdigen Unternehmens bei Immobilieninvestitionen entscheidend.
Fazit
Eine falsche Objektwahl kann dazu führen, dass die erhofften Gewinne nicht erzielt werden, und Sie bereuen, in Immobilien investiert zu haben.
Bei der Objektauswahl ist der Yield Gap unverzichtbar.
Aber sich nur auf den Yield Gap zu konzentrieren, ermöglicht keine optimale Objektauswahl.
Beziehen Sie auch den oben erwähnten Cashflow, die Umgebung und den Standort mit ein und suchen Sie nach rentablen Objekten.
Und bei der Objektauswahl: Verlassen Sie sich nicht nur auf das Immobilienunternehmen — führen Sie auch selbst Ihre eigenen Untersuchungen des Gebäudes durch, bevor Sie mit der Immobilieninvestition beginnen.
Häufig gestellte Fragen zum Yield Gap
F1. Was ist der Richtwert für den Yield Gap?
Im Allgemeinen gilt ein Yield Gap von mindestens 1,5 bis 2 % als Richtwert für Investitionsentscheidungen. Es müssen jedoch auch Lage und Baujahr des Objekts berücksichtigt werden.
F2. Ist ein hoher Yield Gap gleichbedeutend mit Sicherheit?
Auch wenn der Yield Gap hoch ist, kann die tatsächliche Rentabilität geringer ausfallen, wenn das Leerstandsrisiko und die Renovierungskosten nicht berücksichtigt werden. Ein umfassendes Urteil ist entscheidend.
F3. Was ist das Verhältnis zwischen Bruttorendite und Yield Gap?
Der Yield Gap ergibt sich aus der Bruttorendite abzüglich des Kreditzinssatzes. Für eine genauere Beurteilung sollte die Nettorendite (NOI-Rendite) verwendet werden.
