Imóveis com loja e residência são um tipo híbrido de ativo imobiliário em que o térreo funciona como loja e os andares superiores como moradia. Em comparação com locações exclusivamente comerciais, o risco tende a ser mais distribuído e a estabilidade da receita, maior, o que vem atraindo a atenção de investidores imobiliários.
O que é um imóvel com loja e residência?
Um imóvel com loja e residência é um ativo de uso misto em que, principalmente, o 1º andar é destinado a uma loja comercial e os andares superiores a moradias para locação. Sua principal característica é permitir a obtenção simultânea de receita de aluguel comercial e residencial, sendo também eficaz para dispersar o risco de vacância.
Quais são as vantagens para o proprietário locador?
Não há custo com acabamento interno
O espaço comercial, em regra, é entregue no estado shell, sem acabamento interno. Também é possível estabelecer cláusulas especiais que atribuam ao locatário a obrigação de restaurar o imóvel ao estado original na desocupação, reduzindo de forma significativa a carga de reparos do proprietário.
Contribui para reduzir a vacância
Com a entrada de inquilinos como lojas de conveniência, drogarias e restaurantes, a conveniência da parte residencial também melhora, tornando-se um ponto de atratividade para os moradores. Isso pode contribuir para a redução da taxa de vacância.
Permite caução elevada e amortização parcial
Na parte residencial, o depósito caução normalmente corresponde a um mês de aluguel, mas, na parte comercial, é possível definir uma caução equivalente a 6 a 12 meses. Além disso, ao prever a amortização de parte da caução, esse valor pode ser contabilizado como receita não reembolsável no momento da desocupação.
Quais são as vantagens para o locatário?
- Custo e tempo de deslocamento zero: não há necessidade de deslocamento, pois moradia e loja ficam no mesmo edifício
- Aluguel da loja zero: não é necessário pagar aluguel adicional pelo espaço comercial (apenas o aluguel residencial)
- Possibilidade de área de descanso e repouso: facilita a operação 24 horas e estruturas com vários funcionários
- Uso do espaço excedente para armazenagem de estoque: especialmente útil para o varejo
- Renda extra por sublocação: também é possível alugar a loja a terceiros e obter receita de locação
Quais são os pontos de atenção em imóveis com loja e residência?
Os três principais pontos que o proprietário deve explicar ao locatário são os seguintes.
- Questões de ruído: pode haver vazamento de som da moradia para a loja e no sentido inverso
- Dificuldade de separar trabalho e vida pessoal: para viver e trabalhar no mesmo terreno, é necessário criar regras conscientes de separação
- Dificuldade de adaptação a mudanças na composição familiar: como não é fácil mudar de residência, esse tipo de imóvel é mais indicado para locatários com intenção de gestão de longo prazo
Para a análise de rentabilidade de imóveis de uso misto, consulte também Por que a definição do aluguel influencia o preço de venda.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Imóveis com loja e residência oferecem retorno maior do que imóveis residenciais comuns?
De modo geral, como locatários comerciais permitem uma definição de aluguel mais alta do que locatários residenciais, é possível esperar maior rentabilidade se o contrato for firmado em condições adequadas. No entanto, em alguns casos, o risco de vacância também pode ser maior no uso comercial.
Q2. Qual é um nível razoável para a amortização da caução?
Em geral, é comum que entre 10% e 30% da caução seja definido como valor amortizável. O ideal é ajustar isso de acordo com os preços praticados na região, o setor de atuação e o nível do aluguel.
Q3. Se o locatário sair, quem arca com os reparos?
Quando a entrega é feita no estado shell, é válida a cláusula que atribui ao locatário a restauração ao estado original (retorno ao estado shell). No entanto, essa previsão deve constar expressamente no contrato.
Q4. É possível fazer contratos separados para a parte residencial e a parte comercial?
Sim. É possível elaborar contratos separados para a parte residencial e a parte comercial. Convém definir condições e prazos adequados para cada uma delas.
