A moradia mista para locacao e residencia e uma estrategia de investimento imobiliario em que parte de uma casa unifamiliar e destinada a locacao, e a renda do aluguel e usada para pagar o financiamento. Esse modelo vem ganhando destaque como forma eficiente de aproveitar terrenos herdados ou ociosos, oferecendo bons resultados tanto para planejamento sucessorio quanto para geracao de renda na aposentadoria.
O que caracteriza uma moradia mista para locacao e residencia?
A moradia mista para locacao e residencia e uma estrutura em que a area de moradia do proprietario e a area locada coexistem no mesmo edificio. Os principais beneficios sao os seguintes.
- E possivel pagar o financiamento com a renda do aluguel: como o desembolso mensal pode ser reduzido, mesmo quem tem renda anual um pouco menor pode ter mais chances de aprovacao na analise de credito
- Reducao do imposto sobre heranca e do imposto predial: esse tipo de moradia conta com incentivos fiscais e e eficaz como medida de planejamento sucessorio
- Flexibilidade para mudar o uso no futuro: a parte locada pode ser convertida futuramente em moradia multifamiliar ou uso proprio
- Fonte de renda para a aposentadoria: mesmo apos a quitacao do financiamento, a renda do aluguel continua, o que ajuda a reduzir a inseguranca financeira no futuro
Qual padrao estrutural escolher para uma moradia mista para locacao e residencia?
Padrao com a residencia no primeiro andar
Ao posicionar a area locada nos andares superiores, aumenta-se a percepcao de seguranca dos inquilinos. Embora facilite o desenho acessivel e o uso do jardim, pode haver preocupacao com ruido vindo dos andares superiores.
Padrao com a residencia nos andares superiores
E possivel criar um espaco residencial que aproveita melhor a vista.Se faltar consideracao com os moradores do piso inferior, ha risco de surgirem conflitos com o proprietario, por isso as medidas de isolamento acustico sao essenciais.
Padrao de divisao vertical
Permitir a separacao completa entre a entrada da residencia e a entrada da area locada e a principal vantagem. No entanto, como escadas e elevador passam a ser necessarios em ambos os lados, essa configuracao so e indicada quando o terreno oferece folga suficiente.
Como pensar no projeto da planta de uma moradia mista para locacao e residencia?
| Abordagem de projeto | Ponto-chave |
|---|---|
| Partir da demanda da regiao | Em areas com muitos moradores solteiros, studios sao mais vantajosos; em areas familiares, 1LDK a 2LDK tende a funcionar melhor |
| Partir da area da propria residencia | Considerar a exigencia para uso de financiamento habitacional de que a area total da residencia propria represente 50% ou mais da area construida |
| Projetar com foco na maximizacao da rentabilidade | Uma planta que atenda a demanda da regiao esta diretamente ligada a manter a ocupacao total |
| Verificacao da taxa de ocupacao e do indice de aproveitamento | E indispensavel confirmar previamente os limites junto ao departamento de planejamento urbano do municipio |
| Escolha do numero de andares | Para estrutura de madeira, recomenda-se ate tres andares. A partir do quarto andar, o custo de instalacao de elevador deve ser avaliado com cuidado |
Como avaliar a rentabilidade do investimento em moradia mista para locacao e residencia?
Para avaliar a rentabilidade, usa-se como referencia o retorno liquido composto pelo custo de manutencao da residencia propria mais a renda de aluguel. Uma simulacao de longo prazo, considerando o aluguel praticado na regiao, a taxa de vacancia e os custos de manutencao, e indispensavel para a decisao de investimento.
Leitura recomendada
Perguntas frequentes (FAQ)
E possivel usar financiamento habitacional em uma moradia mista para locacao e residencia?
Se a area da residencia propria corresponder a 50% ou mais da area construida total, e possivel usar financiamento habitacional. Se essa condicao nao for atendida, passa-se a usar um financiamento imobiliario para investimento, com juros mais altos.
Qual e o nivel de reducao no imposto sobre heranca?
Na parte locada, aplica-se a reducao de avaliacao para terreno com construcao locada e para o imovel locado, o que pode reduzir de forma significativa o valor de avaliacao para fins de imposto sobre heranca em comparacao com um terreno vazio. O valor exato da reducao varia conforme a avaliacao do terreno e a proporcao locada.
O que acontece se a parte locada ficar vaga?
Como a renda do aluguel deixa de entrar, o proprietario passa a arcar integralmente com o pagamento do financiamento. E importante pesquisar com profundidade a demanda locativa da regiao e adotar uma planta e especificacoes que minimizem o risco de vacancia.
A quem devo confiar a administracao de uma moradia mista para locacao e residencia?
Ela pode ser confiada a uma administradora imobiliaria comum. Como o proprietario mora no mesmo edificio, e preciso ter atencao especial a gestao do relacionamento com os inquilinos. Intermediar a comunicacao por meio de uma administradora ajuda a prevenir conflitos.
