O custo de reparos na gestão de apartamentos afeta diretamente a rentabilidade.Compreender os tipos de despesas de reparo e seus valores de referência é uma habilidade básica do investidor para manter o fluxo de caixa estável.
O que são as despesas de reparo de um apartamento? Organizando os tipos e as estimativas de custo
As despesas de reparo se dividem, em linhas gerais, em quatro tipos. Compreender as características de cada um permite uma gestão de custos planejada.
Restauração ao estado original
A restauração ao estado original é a obra realizada para devolver o imóvel ao estado em que se encontrava antes da ocupação após a saída do inquilino.Em geral, o custo é descontado do depósito caução pago na entrada. No entanto, com base na “obrigação de restauração ao estado original do locatário” prevista no Código Civil revisado, é preciso observar que o desgaste natural (como descoloração do papel de parede e marcas no carpete) fica a cargo do proprietário. Apenas os danos causados por dolo ou culpa do inquilino são de responsabilidade do locatário.
Reparo de danos
Trata-se do reparo realizado quando equipamentos falham durante a locação ou quando ocorrem danos por desastres ou acidentes. Falhas em equipamentos como cozinha, vaso sanitário e banheiro variam de escala e tendem a gerar despesas inesperadas.Ao realizar manutenções preventivas periódicas, é possível evitar reparos emergenciais de alto valor.
Manutenção preventiva
É um reparo planejado realizado antes que surjam problemas.Pintura externa, substituição do telhado e controle de cupins são exemplos representativos, e ajudam a adiar grandes reformas e a reduzir o custo total.Reformas voltadas também à redução da vacância costumam ser feitas no momento da desocupação.
Grandes reformas
Entre as despesas de reparo, as grandes reformas são as de maior custo. Os principais itens são pintura e substituição de telhado e fachadas, e como também exigem montagem de andaimes, prazo e custo tendem a aumentar. Em imóveis mais antigos, pode haver ainda reforço estrutural antisísmico.Estender o ciclo das grandes reformas com manutenção periódica e distribuir custos pontuais é a chave para estabilizar a rentabilidade.
Quais são os três pontos práticos para reduzir as despesas de reparo do apartamento?
Incorporar as despesas de reparo desde a etapa do plano de construção
Na fase de construção, é importante fazer o fabricante da casa apresentar vários planos, incluindo simulações de reparo, e compará-los.Mesmo que o custo de construção seja baixo, um projeto com alto custo de reparo no futuro piora o retorno do investimento no longo prazo.É preciso decidir com base no custo do ciclo de vida, somando custo de construção e despesas de reparo.
Rigor na triagem de inquilinos
O comportamento do inquilino afeta diretamente a velocidade de deterioração do imóvel.Aceitar inquilinos com maus hábitos aumenta os custos de restauração ao estado original e de reparos, pressionando a rentabilidade.É eficaz orientar com clareza a administradora, de antemão, a realizar uma “triagem de inquilinos com foco em comportamento”.
Reduzir o custo acumulado com manutenção periódica
Mesmo sem danos visíveis, ao realizar manutenção periódicaé possível reduzir significativamente o custo acumulado das despesas de reparo.Há um custo a cada intervenção, mas, se o problema for deixado de lado até exigir uma grande reforma, a despesa pode ser várias vezes maior. O acumulado de despesas de reparo em 30 anos é estimado em cerca de 2 milhões de ienes por unidade, e um plano de provisão mensal (transformando-o em despesa recorrente) é a base para uma gestão estável.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quanto custam as despesas de reparo de um apartamento por ano?
O acumulado de despesas de reparo em 30 anos é estimado em cerca de 2 milhões de ienes por unidade. Em base mensal, isso equivale a cerca de 5.500 ienes por unidade. Como grandes reformas ocorrem uma vez a cada 10 a 15 anos, reservar esse valor todos os meses é um ponto central para uma gestão estável.
Quem arca com o custo de restauração ao estado original: proprietário ou inquilino?
Com base no Código Civil revisado, o desgaste natural (como desbotamento pelo sol e danos do uso normal) é de responsabilidade do proprietário, enquanto danos causados por dolo ou culpa do inquilino ficam a cargo do locatário. Se a caução não cobrir o valor, é possível cobrar do locatário, mas cobranças fora do que as diretrizes permitem podem gerar conflitos.
Quando a grande reforma deve ser realizada?
A pintura externa deve ser feita a cada 10 a 15 anos, e o telhado a cada 10 a 20 anos, como referência. Mesmo sem danos visíveis, a execução periódica ajuda a reduzir o custo total. É importante solicitar uma inspeção à administradora ou à construtora antes de chegar o momento da reforma.
Qual é a relação entre a triagem de inquilinos e as despesas de reparo?
Inquilinos com maus hábitos aceleram a deterioração do imóvel e aumentam os custos de restauração ao estado original e de reparos. Garantir bons inquilinos por meio de uma triagem adequada é uma das formas mais eficazes de conter as despesas de reparo no longo prazo.
É possível lançar as despesas de reparo como despesa?
Em princípio, as despesas de reparo podem ser lançadas como despesa no ano em que forem pagas. No entanto, “gastos de capital” que aumentam o valor do ativo podem exigir depreciação. É importante confirmar com o contador e tratar isso corretamente.
