Do lado de quem destrói ou de quem cria? | Estratégias de investimento em reurbanização para ultra-ricos e como ler o mapa

A onda da reurbanização está, de forma silenciosa, mas segura, reescrevendo o mapa urbano do Japão. No centro de Tóquio, avança uma corrida de reurbanização em uma escala descrita como algo que acontece uma vez a cada 100 anos, enquanto, nas regiões, além das ruas comerciais de portas fechadas, novas iniciativas começam a surgir. Ao longo de seis edições desta série, "O Mapa da Destruição e da Criação", observamos o que está acontecendo com as cidades e com os ativos por trás do fenômeno da reurbanização. E, nesta edição final, há uma pergunta que desejo deixar aos leitores. Você pretende permanecer apenas no lado de quem "lê" o mapa da reurbanização? Ou pretende passar para o lado de quem "desenha" esse mapa?

Retomando a série: o que ficou claro nas cinco primeiras edições

Na primeira edição, analisamos em perspectiva o quadro geral dos projetos de reurbanização que avançam simultaneamente nos cinco distritos centrais de Tóquio. Esses projetos, cujo custo total atinge a casa dos trilhões de ienes, não representam apenas a renovação de edifícios, mas uma tentativa de reescrever a própria competitividade urbana. Por trás da corrida de reurbanização, ocorrem de forma encadeada a valorização do solo, o deslocamento de moradores e a substituição de inquilinos comerciais, e esses efeitos continuam se expandindo por 10 ou 20 anos após a conclusão das obras.

Ao longo desta série, três pontos se tornaram evidentes. Em primeiro lugar, a reurbanização não se move como um "ponto", mas como uma "área". A conclusão de um projeto gera um efeito de elevação do valor patrimonial de toda a região ao redor. Em segundo lugar, para se beneficiar da reurbanização, o timing é decisivamente importante. Entre as três etapas de decisão do planejamento urbano, período de obras e conclusão, o maior retorno tende a ser esperado logo após a primeira etapa. Em terceiro lugar, existe uma diferença estrutural: o modelo de sucesso de Tóquio nem sempre pode ser aplicado às regiões.

Lições extraídas dos fracassos da reurbanização regional

Na reurbanização das cidades regionais, o padrão de fracasso mais recorrente foi a "busca por escala". Muitos casos que tentaram recuperar o movimento do centro urbano atraindo grandes instalações comerciais terminaram, em menos de dez anos após a conclusão, em esvaziamento. Mesmo que se crie um enorme espaço de consumo em uma área cuja população está diminuindo, simplesmente não existe população suficiente para sustentar essa demanda.

Também nos estudos de caso sobre revitalização de áreas centrais compilados pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, são levantadas preocupações sobre a sustentabilidade de reurbanizações cujo objetivo se limita à "concentração de instalações comerciais". O problema das ruas comerciais fechadas, ainda que seja resolvido superficialmente por grandes investimentos externos, tende a chegar ao mesmo desfecho novamente se os agentes locais não tiverem sido formados.

Ao observar a reurbanização regional sob a ótica dos ultra-ricos, o ponto central é compreender essa "estrutura do fracasso". Em muitos projetos regionais malsucedidos, o desenho foi feito não para a "demanda que existe hoje", mas para a "demanda que existia no passado". Justamente por isso, de forma paradoxal, quanto mais a população diminui, mais aumenta o valor de escassez dos "lugares que carregam uma narrativa".

A "criação de narrativa" como modelo de sucesso

Um caso de sucesso na revitalização regional que vem atraindo atenção no Japão e no exterior é o projeto de recuperação de casas tradicionais no distrito histórico de Sasayama Castle Town, em Tamba-Sasayama (antiga Sasayama). A iniciativa, que preserva a paisagem da antiga cidade-castelo ao mesmo tempo em que reutiliza casas tradicionais vazias para promover uma comunidade integrada por migração, turismo e agricultura, vem sendo divulgada continuamente também no site oficial de Tamba-Sasayama.

O que esse caso demonstra é o princípio de que a "criação de narrativa" é justamente o que gera retorno de longo prazo. Dezenas de casas tradicionais são recuperadas, pessoas passam a morar ali, visitar, desfrutar da gastronomia e se hospedar: essa cadeia forma uma "marca regional". Essa marca é algo que jamais pode ser criada por uma única instalação comercial. À medida que a demanda internacional se recupera e cresce o número de viajantes em busca do "Japão autêntico", a demanda por esses "lugares com narrativa" deverá continuar aumentando.

No investimento imobiliário dos ultra-ricos, essa perspectiva traz uma implicação importante. Imóveis que possuem não escala, mas "narrativa", tendem a ter valor relativamente mais estável ao longo dos ciclos econômicos. O mercado de apartamentos em torres no centro urbano e o de construções históricas nas regiões têm naturezas diferentes, mas os "imóveis com narrativa" carregam um valor que não pode ser medido apenas pela taxa de retorno.

Estratégia do beneficiário: posicionar-se para receber os efeitos da reurbanização

A primeira forma de envolvimento com a reurbanização é receber seus benefícios como "beneficiário". No caso da grande reurbanização de Tóquio, a estratégia básica consiste em adquirir imóveis nas áreas do entorno na fase de definição do planejamento urbano e capturar a valorização do solo após a conclusão. Como analisamos em O impacto da reurbanização do centro de Tóquio sobre o valor dos imóveis, áreas como Toranomon, Shibuya e Shinagawa mostram uma valorização gradual do solo de acordo com o avanço da reurbanização.

O ponto importante é mudar a lógica e garantir primeiro não a "área de reurbanização em si", mas a "área de propagação da reurbanização". O preço do solo na própria área de reurbanização já incorpora em grande medida as expectativas desde o momento da divulgação do plano. Em vez disso, ao investir cedo em áreas vizinhas cuja conveniência tende a melhorar com a reurbanização, como zonas residenciais em um raio de 15 minutos a pé ou imóveis de escritório próximos a novas áreas comerciais, pode-se esperar um retorno maior.

A estratégia de "esperar" é uma das escolhas mais racionais para os ultra-ricos. No entanto, o que se garante durante esse período de espera produz uma diferença decisiva no retorno de dez anos depois.

Estratégia do arquiteto: investir para participar do futuro da cidade

A segunda forma de envolvimento com a reurbanização é participar do futuro da cidade como "arquiteto". Trata-se de uma iniciativa que vai além da simples gestão patrimonial e busca criar o próprio valor da cidade.

Como caminho concreto, existe primeiro a participação em associações de reurbanização. Ao participar de um projeto de reurbanização como proprietário de direitos sobre o terreno, é possível não apenas se beneficiar da valorização patrimonial, mas também ter a oportunidade de participar do próprio desenho da cidade. Em grandes projetos de reurbanização, a construção de consenso entre os detentores de direitos é o processo mais difícil. Justamente por essa dificuldade, investidores patrimoniais capazes de contribuir para esse consenso passam a ter influência proporcional.

Em seguida, há o uso de empreendimentos imobiliários de copropriedade específica. Estão sendo estruturados mecanismos que permitem participar de projetos como a recuperação de pequenas construções históricas e o aproveitamento de imóveis ociosos nas regiões. O próprio Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão vem avançando na melhoria do ambiente de investimento no setor imobiliário, e o interesse por esses mecanismos está aumentando.

E a oportunidade mais rara é a escolha de desenhar uma cidade do zero. Projetos que adquirem antigas escolas desativadas, fábricas abandonadas ou conjuntos de casas tradicionais nas regiões e os regeneram como "lugares com narrativa" representam um "envolvimento com a região" que vai além de um investimento comum. Não se trata de um investimento voltado ao retorno de curto prazo, mas, em um horizonte de 10 a 20 anos, pode gerar o valor mais profundo.

A filosofia da INA para uma "reurbanização que não destrói"

Ao longo dos anos em que atuo no setor imobiliário, o conceito sobre o qual mais tenho refletido é o de uma "reurbanização que não destrói". A imagem geral de "reurbanização" costuma ser a de demolir o que existe, limpar o terreno e construir algo novo. No entanto, a reurbanização que realmente cria valor começa por aproveitar o tempo e a memória acumulados naquele lugar.

O caso do distrito histórico de Sasayama Castle Town é um exemplo disso, e, também em Tóquio, há áreas que continuam sendo atualizadas em sintonia com o tempo por meio da renovação de edifícios existentes. "Destruir" é certamente mais rápido. Porém, a essência de "criar" está em acumular valor ao longo do tempo. A visão de longo prazo e a folga financeira que os ultra-ricos possuem são precisamente a força capaz de tornar possível essa "reurbanização que não destrói".

A INA&Associates Co., Ltd. desenvolve seus negócios com base na convicção de que "o capital humano é o maior ativo". Esse é um princípio que se aplica não apenas à gestão das organizações, mas também à construção das cidades. Quando excelentes talentos se desenvolvem na região e passam a sustentar o valor da cidade, a reurbanização se torna sustentável. Em vez de perseguir escala, trata-se de criar narrativa e desenvolver talentos. Na minha visão, é aí que está o núcleo do investimento em reurbanização para os próximos dez anos.

Conclusão: de que lado você pretende estar?

Ao longo das seis edições da série "O Mapa da Destruição e da Criação", o que procurei transmitir foi uma única ideia. A grande onda da reurbanização, com o passar do tempo, cria uma diferença decisiva entre quem apenas a "observa" e quem efetivamente "participa" dela.

Desfrutar dos benefícios como beneficiário também é uma estratégia importante. No entanto, o que produz uma experiência ainda mais rica é participar do futuro da cidade como arquiteto. Quando se abandona a ideia fixa de que um investimento é bom apenas "porque é Tóquio" ou "porque é de grande escala", o mapa que se abre diante de você certamente passa a ser visto de outra forma.

O que os fracassos das cidades regionais nos ensinaram é que o valor nasce não da escala, mas da narrativa. O que o sucesso do distrito histórico de Sasayama Castle Town nos mostrou é que o investimento no tempo e no capital humano produz o maior retorno.

Por fim, permita-me deixar uma pergunta. Daqui para frente, você pretende permanecer apenas no lado de quem "lê" o mapa da reurbanização? Ou pretende se colocar no lado de quem "desenha" esse mapa? A resposta a essa pergunta definirá os seus ativos dos próximos dez anos e o futuro das cidades com as quais você se relaciona.

FAQ

Q1. Qual é o melhor momento para ultra-ricos iniciarem investimentos em reurbanização?

Considera-se que o momento de entrada com maior potencial de retorno é logo após a decisão do planejamento urbano. Quando o plano é anunciado e o conteúdo concreto do projeto se torna claro, o repasse integral aos preços de mercado ainda não ocorreu. Nessa fase, ao adquirir imóveis nas áreas do entorno, existe a possibilidade de capturar a valorização do solo após a conclusão. Ainda assim, é importante adotar investimentos diversificados, considerando também os riscos de alteração do plano ou adiamento do projeto.

Q2. Em que a reurbanização regional difere fundamentalmente da reurbanização de Tóquio?

A maior diferença está na "natureza da demanda". A reurbanização de Tóquio é uma "renovação" em uma cidade onde economia e população se concentram, e a demanda já existe antes do empreendimento. Já a reurbanização regional é uma "criação" em um contexto de redução populacional, no qual é preciso criar a própria demanda. Por isso, o modelo de sucesso nas regiões não se baseia na "expansão de escala", mas na "criação de narrativa". Considera-se que levar a lógica de Tóquio para as regiões sem compreender essa diferença foi uma das causas de muitos fracassos.

Q3. Como um investidor pode participar de uma "reurbanização que não destrói"?

Há, em linhas gerais, três caminhos de participação. O primeiro é participar de associações de reurbanização como detentor de direitos sobre o terreno. O segundo é aportar recursos em projetos que utilizam empreendimentos imobiliários de copropriedade específica. O terceiro é participar diretamente, adquirindo construções históricas ou imóveis ociosos específicos para realizar sua renovação. Em todos os casos, são indispensáveis uma perspectiva de longo prazo e a colaboração com parceiros que compreendam o contexto local. Na INA&Associates Co., Ltd., também prestamos consultoria para esse tipo de investimento.

Q4. Considerando toda a série "O Mapa da Destruição e da Criação", qual ação prática pode ser tomada desde já?

Primeiro, recomendamos verificar se os imóveis que você já possui estão situados em uma "área de propagação" da reurbanização. Em seguida, vale pesquisar a situação das decisões de planejamento urbano nas regiões de seu interesse e identificar quais áreas têm reurbanizações previstas para os próximos cinco a dez anos. Depois disso, reflita sobre qual das duas abordagens, a "estratégia do beneficiário" ou a "estratégia do arquiteto", está mais alinhada ao seu portfólio e ao desenho de vida que pretende construir. Enfrentar essa pergunta é o primeiro passo para a formação patrimonial dos próximos dez anos.

Leitura complementar

Citações e referências

• Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, "Casos de iniciativas de revitalização de áreas centrais" https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/toshi_urbanmainte_tk_000077.html
• Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, "Revitalização de áreas centrais" https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/
• Site oficial de Tamba-Sasayama https://www.city.tambasasayama.lg.jp/