A área do lado oeste da Estação Shinagawa está prestes a sofrer uma transformação em escala sem precedentes. Em junho de 2023, o "Projeto de Reparcelamento do Lado Oeste da Estação Shinagawa", implementado pela Urban Renaissance Agency (UR), recebeu a aprovação do Ministro das Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo, dando início ao desenvolvimento urbano sério para a realização do "Centro de Intercâmbio Internacional Shinagawa". Começando com o início das obras na Zona A, um projeto conjunto da Keikyu Electric Railway e da Toyota Motor Corporation, está prevista uma abertura gradual entre 2029 e 2032, e considera-se certo que isso terá um impacto significativo nos preços dos terrenos e no mercado imobiliário circundante. Como proprietários e investidores imobiliários, entramos agora numa fase que exige interpretar corretamente esses movimentos e agir em conformidade.
O que é o Projeto de Reparcelamento do Lado Oeste da Estação Shinagawa?
O Projeto de Reparcelamento do Lado Oeste da Estação Shinagawa é um grande projeto de infraestrutura urbana implementado pela UR Urban Development Corporation na área do lado oeste da Estação Shinagawa (Takanawa 3-chome), Minato-ku, Tóquio. A área do projeto abrange aproximadamente 11,9 hectares, o custo total do projeto é de aproximadamente 63 bilhões de ienes, e o período do projeto está planejado a longo prazo do ano Reiwa 5 (2023) ao ano Reiwa 32 (incluindo o período de liquidação).
O núcleo deste projeto reside no método de "reparcelamento". O reparcelamento é um método que desenvolve instalações de infraestrutura urbana como estradas, parques e praças, ao mesmo tempo em que reorganiza os terrenos de múltiplos titulares de direitos para melhorar a eficiência de uso. Neste projeto, a UR Urban Development Corporation se encarrega do desenvolvimento de estradas e parques, da reorganização da praça em frente à estação, de parte dos custos de construção da passarela sobre a Rodovia Nacional 15 e da formação de uma rede de vias subterrâneas e passagens para pedestres.
O que é notável é que este projeto vai além da mera melhoria de infraestruturas. A Estação Shinagawa é um ponto de acesso ao Aeroporto de Haneda e está planejada como estação de partida do trem de levitação magnética (Linear Chuo Shinkansen). O propósito essencial deste projeto é desenvolver conjuntamente entre os setores público e privado a infraestrutura urbana para atrair grandes investimentos privados e fortalecer ainda mais o status de Shinagawa como centro de intercâmbio internacional.
Quais são as três zonas de desenvolvimento e seus conteúdos de planejamento?
A zona do lado oeste da Estação Shinagawa está dividida em três zonas de desenvolvimento A, B e C, cada uma avançando com calendários diferentes.
Zona A: Complexo internacional de uso misto sob a liderança da Keikyu Electric Railway e Toyota Motor
Na Zona A, a mais próxima da Estação Shinagawa, a Keikyu Electric Railway e a Toyota Motor Corporation constroem conjuntamente uma grande instalação de uso misto com área total de construção de aprox. 313.100 m², 29 andares acima do solo, 4 andares subterrâneos e altura de aprox. 160 metros. O projeto é de responsabilidade do renomado escritório de arquitetura mundial KPF (Kohn Pedersen Fox), prometendo um nível de qualidade arquitetônica internacional.
As instalações compreendem funções de escritórios, comércio, hotel e MICE (sala de conferências e sala polivalente). O que se destaca especialmente é que a nova sede de Tóquio da Toyota Motor será estabelecida neste edifício. Espera-se que as instalações, dotadas da maior área de escritórios do país e da maior sala de conferências do centro da cidade, tornem-se um novo hub de intercâmbio onde se reúnem empresas e talentos nacionais e internacionais.
Segundo a Keikyu Electric Railway "Decisão sobre o desenvolvimento empresarial do Projeto de Nova Construção na Zona A do Lado Oeste da Estação Shinagawa (denominação provisória)" (março de 2024), o início das obras está previsto para 31 de maio de 2025, e os trabalhos avançam com o objetivo de abertura no ano fiscal de 2029. A UR Urban Development Corporation iniciou em 26 de maio do mesmo ano as obras de construção de vias na área "Sakurazaka" adjacente à Zona A, acelerando conjuntamente com o setor privado o desenvolvimento das infraestruturas.
Zona B: Renovação do Grand Prince Hotel New Takanawa
A Zona B, ao sul da Zona A, é um projeto de renovação liderado pela Seibu Holdings. O "Grand Prince Hotel New Takanawa", atualmente em funcionamento, encerrará suas atividades no decorrer do ano fiscal de 2026, e no terreno será construído um complexo de uso misto (torre de hotel/residencial e torre de escritórios) com área total de construção de aprox. 268.000 m² e altura de aprox. 140 metros.
O processo de planejamento urbano foi iniciado em junho de 2025, com o início das obras previsto para o ano fiscal de 2028 e conclusão para o ano fiscal de 2032. O Grand Prince Hotel New Takanawa tem sido um hotel emblemático de Shinagawa por mais de 40 anos desde sua abertura em 1982, mas agora passa o testemunho a uma instalação de nova geração orientada para o âmbito internacional.
Zona C: Projeto de reurbanização urbana de Takanawa 3-chome em frente à Estação Shinagawa
A Zona C, a oeste da Zona A, é um projeto de reurbanização urbana da "Associação de Reurbanização Urbana de Takanawa 3-chome em Frente à Estação Shinagawa", fundada em fevereiro de 2024. Está planejado um edifício de arranha-céu de uso misto com área total de construção de aprox. 186.900 m², 30 andares acima do solo e altura de aprox. 155 metros com funções de escritórios, residencial, comércio e MICE, com o objetivo de início das obras no ano fiscal de 2026 e conclusão no ano fiscal de 2028.
Como é a divisão de funções entre a UR Urban Development Corporation e a Keikyu Electric Railway?
Para entender a renovação do lado oeste da Estação Shinagawa, é importante conhecer a divisão de funções entre a UR Urban Development Corporation e as empresas privadas (especialmente a Keikyu Electric Railway).
Segundo a UR Urban Development Corporation "Área da Estação Shinagawa", a UR Urban Development Corporation, como promotora, se encarrega da reorganização dos terrenos (a atribuição provisória de parcelas foi realizada em fevereiro de 2024) e do desenvolvimento de instalações de infraestrutura urbana. Concretamente, isso inclui o desenvolvimento de estradas e parques, o reforço da função de nó de transporte pela reorganização da praça em frente à Estação Shinagawa e parte dos custos da "passarela" construída sobre a Rodovia Nacional 15. Esta passarela conecta diretamente a Estação Shinagawa e todos os edifícios de desenvolvimento por uma rede de pedestres, criando um espaço para pedestres digno de uma cidade internacional onde se pode circular confortavelmente mesmo sob chuva.
Por outro lado, a Keikyu Electric Railway conduz em paralelo o grande projeto de "nivelamento ao solo" de sua linha ferroviária. Ao baixar a linha Keikyu, atualmente elevada, ao nível do solo, torna-se possível o uso eficaz do espaço sob a estrutura elevada e a reformulação radical da praça em frente à estação. A conexão dessas obras de nivelamento com o projeto de reparcelamento da UR Urban Development Corporation cria um espaço urbano unificado em toda a área do lado oeste da Estação Shinagawa.
Qual será o impacto da renovação no mercado imobiliário e nos preços dos terrenos?
A renovação do lado oeste da Estação Shinagawa já começou a influenciar o mercado imobiliário circundante.
A dinâmica dos preços dos terrenos no Distrito de Shinagawa em 2025 mostra um aumento significativo de +7,0% nas áreas residenciais e +7,8% nas áreas comerciais em comparação com o ano anterior, com a taxa de variação média dos preços de referência dos terrenos atingindo +12,54%. Nas áreas comerciais em torno da Estação Shinagawa, já existem locais onde o preço do terreno por tsubo (aprox. 3,3 m²) ultrapassa 5 milhões de ienes.
Por trás desta alta dos preços dos terrenos está uma mudança na estrutura da demanda provocada pela renovação. Com a concentração da nova sede de Tóquio da Toyota Motor e centros de conferências internacionais, espera-se que a demanda de empresas estrangeiras e organizações internacionais aumente. Além disso, com a plena recuperação da demanda inbound, a demanda por hotéis com padrão internacional se expande, e o efeito da pressão de alta sobre os preços de hospedagem hoteleira também deve elevar os valores imobiliários na área.
Com a abertura da Zona A em 2029 e a conclusão da Zona B em 2032, os efeitos do desenvolvimento se propagarão gradualmente. Como a infraestrutura precede e os escritórios, hotéis e comércio vão abrindo sucessivamente, o efeito de alta sobre os preços imobiliários não terminará a curto prazo, com perspectivas de persistência por mais de 10 anos. Como área onde se espera uma tendência de alta a longo prazo dos preços dos terrenos, o lado oeste da Estação Shinagawa goza de atenção especialmente elevada por parte dos investidores.
Para as tendências gerais em todas as áreas de renovação do centro de Tóquio, também recomendamos a leitura de Impacto da renovação do centro de Tóquio nos valores imobiliários | Análise de investimento de Toranomon, Shibuya e Shinagawa.
O que os proprietários da área devem fazer agora?
Tendo em conta o progresso do Projeto de Reparcelamento do Lado Oeste da Estação Shinagawa, os proprietários de imóveis na área circundante têm agora uma boa oportunidade para rever sua estratégia patrimonial.
Primeiro, deve-se verificar o cronograma da permuta final de terrenos. Em um projeto de reparcelamento, é finalmente realizada uma "permuta de terrenos", onde os terrenos dos titulares de direitos são redistribuídos. Neste projeto, a permuta de terrenos está prevista para Reiwa 27–28 (2045–2046), e é necessário rever os planos de uso dos terrenos dentro e fora do perímetro do projeto durante esse longo período anterior.
Em seguida, a revisão do nível de aluguel e do perfil dos inquilinos também é um tema importante. Se a sede de Tóquio da Toyota e os centros de conferências internacionais abrirem, a demanda residencial de expatriados de empresas estrangeiras e pessoas de alta renda na área aumentará. Se a configuração atual do aluguel estiver abaixo da média do mercado, vale a pena considerar um ajuste gradual do aluguel. Além disso, a preparação antecipada para inquilinos estrangeiros (atendimento em inglês, sistemas de garantia) constituirá uma vantagem competitiva.
Além disso, o período atual antes do início das obras e abertura da Zona A é um momento ideal para considerar renovações de alto valor agregado. Se as obras de renovação forem concluídas antes da abertura, em vez de serem iniciadas depois, é possível realizar uma troca de inquilinos sincronizada com o momento de aumento da demanda. Se você busca maximizar o retorno do investimento, agora é o momento de agir.
Também para os proprietários que estão considerando a venda, este período antes do desenvolvimento completo é um momento importante de tomada de decisão. Recomenda-se comparar e ponderar serenamente a partir de uma perspectiva de longo prazo a opção de vender após a alta dos preços após a abertura e a opção de materializar o ganho de capital agora.
Minha perspectiva
O que a renovação do lado oeste da Estação Shinagawa mostra é que o mercado imobiliário de Tóquio está mudando não "pontualmente", mas "por zonas". O quadro em que uma instituição pública como a UR Urban Development Corporation atua como promotora e gigantes privados como a Keikyu Electric Railway, Toyota Motor e Seibu Holdings colaboram é uma abordagem de "internacionalização de toda a cidade" que vai muito além de uma mera renovação.
O que me impressiona particularmente neste projeto é a perspectiva de longo prazo consistente. O período do projeto de aproximadamente 27 anos de Reiwa 5 (2023) a aprox. Reiwa 32 (aprox. 2050) incorpora exatamente a ideia de "crescimento sustentável" que sempre tive em mente nos investimentos imobiliários. A atitude de não perseguir lucros de curto prazo, mas desenhar a imagem da cidade para décadas futuras, é também uma perspectiva instrutiva para proprietários e investidores.
A INA&Associates Co., Ltd. recebeu inúmeras consultas sobre uso de ativos e venda em zonas de renovação urbana como Shinagawa. Para maximizar os benefícios da renovação, o momento da coleta de informações e da tomada de decisão é fundamental. Não hesite em nos consultar.
Resumo
- O Projeto de Reparcelamento do Lado Oeste da Estação Shinagawa é um grande projeto de infraestrutura urbana implementado pela UR Urban Development Corporation em aprox. 11,9 ha com custos totais de aprox. 63 bilhões de ienes (Reiwa 5–32)
- A Zona A (Keikyu × Toyota, abertura 2029), Zona B (Seibu HD, conclusão 2032) e Zona C (associação de reurbanização, conclusão 2028) são desenvolvidas sucessivamente
- Os preços dos terrenos no Distrito de Shinagawa aumentaram em média +12,54% em 2025, e a renovação continua exercendo pressão de alta contínua
- Espera-se um crescimento da demanda de empresas estrangeiras e pessoas ricas estrangeiras, e também se espera um efeito de alta sobre o nível dos aluguéis
- Os proprietários da área devem examinar agora o cronograma da permuta de terrenos, ajustes de aluguel, renovações de alto valor agregado e o momento da venda
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. Quem é o promotor do Projeto de Reparcelamento do Lado Oeste da Estação Shinagawa?
A Urban Renaissance Agency independente (UR Urban Development Corporation) é a promotora. Em junho de 2023, recebeu a aprovação do plano de projeto do Ministro das Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo, e se encarrega do desenvolvimento de estradas, parques e praça em frente à estação, bem como da reorganização dos terrenos (atribuição provisória de parcelas).
P2. Quando está prevista a abertura da Zona A?
O início das obras está previsto para 31 de maio de 2025, e a abertura é visada no ano fiscal de 2029 (Reiwa 11). A Keikyu Electric Railway e a Toyota Motor Corporation lideram conjuntamente o projeto com área total de construção de aprox. 313.100 m² e 29 andares acima do solo como instalação de uso misto (escritórios, comércio, hotel, MICE).
P3. Quanto os preços dos terrenos aumentaram na área?
A taxa de variação média dos preços de referência dos terrenos no Distrito de Shinagawa em 2025 é de +12,54%, com um aumento significativo de +7,0% nas áreas residenciais e +7,8% nas áreas comerciais. Nas áreas comerciais em torno da Estação Shinagawa há locais onde o preço do terreno por tsubo ultrapassa 5 milhões de ienes, e espera-se que a tendência de alta continue com o progresso da renovação.
P4. Como o projeto de reparcelamento afeta os proprietários de terrenos?
Em um projeto de reparcelamento, por meio da "atribuição provisória de parcelas", um terreno a utilizar é temporariamente atribuído, e após a conclusão do projeto, o terreno é redistribuído pela "permuta de terrenos". Neste projeto, a atribuição provisória de parcelas foi realizada em fevereiro de 2024, e a permuta de terrenos está prevista para Reiwa 27–28 (2045–2046). Os proprietários de terrenos devem confirmar os detalhes no balcão de consultas da UR Urban Development Corporation.
Fontes e material de referência: UR Urban Development Corporation "Área da Estação Shinagawa" / UR Urban Development Corporation "Início das obras de construção viária no âmbito do Projeto de Reparcelamento do Lado Oeste da Estação Shinagawa" (26 de maio de 2025) / Keikyu Electric Railway "Decisão sobre o desenvolvimento empresarial do Projeto de Nova Construção na Zona A do Lado Oeste da Estação Shinagawa (denominação provisória)" (22 de março de 2024) / Keikyu Electric Railway "Início pleno do Keikyu Shinagawa Development Project" (26 de maio de 2025) / tochidai.info "Preços oficiais e de referência dos terrenos da Estação Shinagawa (2025)"
