Osaka seguirá a mesma trajetória de Tóquio?｜O destino da cidade e dos ativos após a Expo, o IR e o Grand Green

Osaka está vivenciando uma transformação urbana em uma escala sem precedentes. Neste momento em que três polos se movem simultaneamente, o "Kita" (Grand Green Osaka e reconstrução do Osaka Marubiru), o "Minami" (reurbanização de Namba) e a "Baía" (IR de Yumeshima), o olhar dos investidores se concentra em uma única pergunta. "Osaka seguirá a mesma trajetória de excesso de oferta que Tóquio repetiu?" Para essa pergunta, nós da INA, com sede principal em Osaka, temos uma resposta clara.

Qual é o panorama geral da reurbanização dos três polos de Osaka?

Atualmente, na área metropolitana de Osaka, a "reescrita" da cidade avança tendo três polos como eixo central.

O primeiro polo, "Kita", é a área cujo núcleo é o Grand Green Osaka (segunda fase de Umekita). Com a abertura antecipada das ruas em setembro de 2024, esse projeto se tornou um dos maiores empreendimentos urbanos de uso misto de Osaka, com área total de aproximadamente 17 hectares. Desses, 6 hectares foram desenvolvidos como o parque urbano "Umekita Park", criando um novo espaço urbano que integra escritórios, hotéis, residências de alto padrão e instalações comerciais. A reconstrução do Osaka Marubiru, nas proximidades, também está em andamento, e a transformação de "Kita" ainda está em curso.

O segundo polo, "Minami", é a área diretamente ligada à demanda do turismo receptivo, centrada em Namba e Dotonbori. Com a rápida recuperação no número de visitantes internacionais ao Japão, diversos projetos hoteleiros e renovações comerciais estão ocorrendo ao mesmo tempo, aumentando a oferta tanto no segmento focado em hospedagem quanto no segmento de luxo.

O terceiro polo, a "Baía", é o IR de Yumeshima, que hoje desperta a maior atenção. As obras principais avançam com a meta de inauguração no outono de 2030, e a Osaka IR Co., Ltd., liderada por MGM Resorts e Orix, atua como operadora do projeto.

Qual é a situação atual e a avaliação do Grand Green Osaka?

O Grand Green Osaka é um dos maiores projetos privados de desenvolvimento urbano do Japão, conduzido por um grande consórcio que inclui Mitsubishi Estate, Sekisui House e Takenaka Corporation. Mais do que uma simples reurbanização, o projeto adota o conceito de "uma floresta dentro da cidade" e concretiza um ambiente urbano de "uso misto" que integra as funções de trabalhar, morar e conviver.

O impacto sobre o mercado imobiliário apareceu de imediato. Nos bairros de Kita e Chuo, o preço por tsubo nas vendas de condomínios residenciais de alto padrão subiu, e em alguns imóveis já surgiram faixas de preço acima de 8 milhões de ienes por tsubo. Os níveis de aluguel também subiram em sintonia, e a demanda por escritórios de alta qualidade está se concentrando na área de Kita.

No entanto, também há pontos que devem ser observados com serenidade. O Grand Green Osaka ainda está em uma fase inicial, de apenas "um a dois anos desde a abertura". Taxa de ocupação de inquilinos, taxa de operação e consolidação do comércio ao redor ainda exigem mais alguns anos de histórico comprovado. É fato que "a demanda surgiu antes", mas ainda não se pode afirmar de forma definitiva que "o valor já se consolidou".

Até que ponto o IR de Yumeshima avançou rumo à inauguração em 2030?

A certificação da área do Osaka IR foi oficialmente anunciada pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo em abril de 2023, e o projeto entrou em sua fase formal de desenvolvimento. O custo de construção é estimado em cerca de 930 bilhões de ienes, e a meta é inaugurar no outono de 2030.

Quanto ao impacto econômico, a estimativa do governo da província e da cidade de Osaka aponta cerca de 1,1 trilhão de ienes por ano, mas considero prudente não aceitar esse número sem análise crítica. O efeito de abertura de um resort integrado depende fortemente da infraestrutura ao redor, do acesso de transporte e da situação das instalações concorrentes. O andamento da implantação do BRT e da extensão do metrô para acesso a Yumeshima é uma variável decisiva que define o limite do efeito econômico da abertura do IR.

Mais do que isso, o que desejo transmitir aos investidores é que "quem se beneficia da abertura do IR não é quem entra às pressas depois da inauguração". A história comprova que os preços imobiliários se movem de forma antecipada antes e depois da abertura de um IR. Preparar-se desde já para a "segunda onda" entre 2028 e 2029 é precisamente a estratégia mais racional.

Comparação com Tóquio: qual é a força estrutural de Osaka como "cidade de demanda real"?

A preocupação de que "Osaka seguirá a mesma trajetória de Tóquio" tem certo fundamento. Em Tóquio, desde 2023, a polarização causada pelo excesso de oferta de escritórios, sobretudo nas áreas da orla, tornou-se evidente, e o risco de ajuste após a retirada do capital global passou a ser uma realidade.

No entanto, a "qualidade do mercado" é fundamentalmente diferente entre Osaka e Tóquio.

O que sustentou a valorização de Tóquio foram fundos estrangeiros, investimento internacional em J-REITs e compressão de yields em um ambiente de juros ultrabaixos. Quando os juros mudam e a direção do capital global se altera, a estrutura que sustenta os preços elevados se enfraquece. Essa é a essência do risco de bolha.

Em contraste, em Osaka, investidores institucionais domésticos e usuários de demanda real são os principais agentes do mercado. Embora a cidade se beneficie do aumento do turismo receptivo, sua dependência do capital global é menor, e a formação de preços continua mais "com os pés no chão". Eu chamo isso de "cidade de planalto": ela não sobe de forma abrupta, mas também tem menos fatores estruturais que provoquem uma queda brusca.

Há ainda outro ponto que costuma passar despercebido. Trata-se da alta densidade populacional e da excelente acessibilidade de transporte no centro de Osaka. A estrutura urbana centrada em Umeda e Namba continua a exercer um campo de atração de demanda real, no qual as pessoas se concentram tanto para morar quanto para trabalhar, e por isso há condições geográficas e sociais que tornam menos provável um fenômeno como o de Tóquio, de "retorno ao centro após a dispersão para os subúrbios".

Lendo os dados de yield do mercado imobiliário de Osaka

Vamos observar a realidade do mercado a partir dos números.

Nos seis distritos centrais de Osaka (Kita, Chuo, Naniwa, Nishi, Fukushima e Tennoji), a yield bruta média de imóveis para investimento é de cerca de 4,72% (em 2025). Trata-se de um patamar claramente superior à média de cerca de 3,8% dos cinco distritos centrais de Tóquio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku e Shibuya).

O que esse dado sugere é a possibilidade de Osaka ainda ser um "mercado descontado". Enquanto a compressão de yields em Tóquio já avançou bastante, Osaka ainda preserva espaço para aquisição de ativos a cap rates relativamente mais altos. Para famílias de alto patrimônio e proprietários de grandes ativos, Osaka é uma opção de portfólio que não pode ser ignorada, inclusive sob a ótica de assegurar renda recorrente.

No entanto, não basta que a yield seja alta. Em Osaka também avança a polarização conforme localização, idade do imóvel e qualidade da gestão. Em vez de um cenário genérico de que "Osaka inteira vai subir", o que se exige é uma visão precisa sobre "o que vai subir e o que ficará para trás em cada polo de Kita, Minami e Baía".

Estratégia de timing de investimento｜Do ajuste pós-Expo à segunda onda do IR

Então, como devemos pensar o timing de investimento em imóveis em Osaka? Compartilho minha visão de forma direta.

Fase 1 (outubro de 2025 a 2026): fase de ajuste após o encerramento da Expo

Após o encerramento da Expo em outubro de 2025, é possível que surja um período em que a demanda dos setores de construção e turismo recue temporariamente, e o mercado recupere a serenidade depois da euforia. Esse é um momento em que "o ruído diminui e a demanda real se torna mais visível". A seleção de ativos com expectativas excessivas embutidas no preço tende a avançar, tornando a decisão de investimento mais clara.

Fase 2 (2027 a 2029): período de preparação para a segunda onda do IR

Com cerca de três anos de antecedência em relação à abertura do IR (meta: outono de 2030), começará a entrada de capital nas áreas do entorno. Haverá expectativa de desenvolvimento em Yumeshima, Konohana e Sakurajima, acompanhada por uma reavaliação de toda a área da baía. Nesse período, é importante já ter posição formada em áreas com histórico comprovado.

A conduta racional é adotar uma estratégia em duas etapas: "aguardar com serenidade a acomodação após a Expo, entender eventuais ajustes como boa oportunidade para ampliar posições e participar da segunda onda antes da abertura do IR". O importante não é entrar às pressas no topo dos preços nem perder a oportunidade por excesso de espera, mas sim "entrar com fundamento no timing".

Visão da INA｜A sensibilidade local que só uma sede em Osaka permite compreender

Nós da INA somos uma empresa imobiliária com sede principal em Osaka. Em vez de "falar sobre Osaka a partir de um olhar externo", como muitas vezes ocorre em Tóquio, sentimos a temperatura do mercado de Osaka no dia a dia, com percepção direta da realidade.

Permitam-me compartilhar uma percepção do campo. Desde 2024, as consultas imobiliárias de clientes de alto patrimônio em Osaka mudaram qualitativamente. Mais do que perguntas especulativas como "quais áreas vão subir por causa do IR?", aumentaram as perguntas orientadas pela demanda real, como "em quais áreas devemos manter ativos em Osaka no longo prazo?". Eu vejo isso como um sinal positivo de maturidade do mercado.

Também é verdade que a onda do turismo receptivo está retornando a Osaka, mas investidores profissionais já começam a se distanciar de uma "estratégia de investimento dependente apenas do inbound". Ao mesmo tempo em que aproveitam os benefícios da demanda turística, eles tendem a escolher ativos sustentados por demanda real nos segmentos residencial e corporativo. Entender essa mudança, na minha visão, é a perspectiva essencial para permanecer com solidez no investimento em Osaka.

Resumo

• Em Osaka, os três polos de "Kita", "Minami" e "Baía" avançam ao mesmo tempo, e a reconfiguração da cidade já começou na prática
• O Osaka IR segue com as obras principais visando a inauguração no outono de 2030. A certificação da área já foi concluída em abril de 2023
• Tóquio e Osaka têm "qualidades de mercado" distintas. Osaka é um "mercado de planalto" centrado na demanda real doméstica, estruturalmente diferente da bolha típica de Tóquio dependente de capital global
• A yield bruta média dos seis distritos centrais de Osaka é de cerca de 4,72%. Ela supera a dos cinco distritos centrais de Tóquio e ainda preserva sensação de preço atrativo
• Quanto ao timing de investimento, a estratégia racional é em duas etapas: "aguardar com serenidade o ajuste pós-Expo e preparar-se para a segunda onda do IR"
• A INA apoia decisões de investimento com visão de longo prazo, tendo como eixo ativos sustentados por demanda real, a partir de sua posição com sede principal em Osaka

FAQ（Perguntas frequentes）

Q1. O IR de Osaka (resort integrado) realmente será inaugurado em 2030?

A. Em abril de 2023, o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo publicou o aviso oficial de certificação da área, e a Osaka IR Co., Ltd. (liderada por MGM Resorts e Orix) está conduzindo as obras principais como desenvolvedora do projeto. A meta é a inauguração no outono de 2030, mas grandes obras de infraestrutura sempre envolvem risco de atraso. Recomendamos um plano de investimento que considere alguma margem em relação ao cronograma de inauguração.

Q2. A região ao redor do Grand Green Osaka ainda oferece atratividade para investimento?

A. Com a abertura antecipada das ruas do Grand Green Osaka, os preços dos imóveis nos arredores de Kita já subiram. O risco de comprar no topo não pode ser descartado, mas o investimento em residências de alta qualidade, com perspectiva de manutenção de longo prazo, continua sendo um eixo eficaz de estabilidade do portfólio. Se nos próximos anos se acumular um histórico comprovado de ocupação plena e consolidação de valor, também se poderá esperar uma valorização adicional.

Q3. O investimento imobiliário em Osaka tem risco menor do que em Tóquio?

A. Não é adequado afirmar categoricamente que o risco é "menor", mas é correto dizer que "o tipo de risco é diferente". Em Tóquio, o risco de volatilidade ligado à entrada e retirada do capital global é maior; em Osaka, por ser sustentada pela demanda real, pode-se dizer que o risco de queda abrupta é relativamente menor. Ainda assim, erros na escolha da localização e investimentos em áreas com excesso de oferta também podem gerar perdas em Osaka.

Q4. Os preços dos imóveis em Osaka vão cair depois da Expo?

A. Após o encerramento da Expo, pode haver um sentimento de "depois da festa", com queda temporária de atenção e ajuste de preços em ativos especulativos. No entanto, os "vetores de transformação urbana de médio e longo prazo", como o Grand Green Osaka e o desenvolvimento do IR, continuarão avançando independentemente da Expo. Neste momento, consideramos pouco provável um cenário de queda acentuada dos imóveis de qualidade nas áreas centrais.

Fontes e materiais de referência

• Associação Japonesa para a Exposição Internacional de 2025, de interesse público, "Site oficial"（https://www.expo2025.or.jp/）
• Secretaria de Estratégia Econômica da Cidade de Osaka（https://www.city.osaka.lg.jp/keizaisenryaku/）
• Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, Departamento de Planejamento Urbano（https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_tk_000092.html）
• INA&Associates "【2025】Últimas tendências dos principais projetos de reurbanização de Osaka"（https://media.ina-gr.com/ja/archives/column/osaka-major-redevelopment-projects-2025-overview）