Atualmente, Tóquio está passando por uma grande reurbanização, descrita como a maior em "100 anos". Projetos envolvendo infraestrutura, novas instalações comerciais e melhorias no acesso ao transporte estão avançando em várias partes da cidade, transformando significativamente a paisagem urbana e suas funções. A seguir, analisamos as principais áreas de reurbanização em andamento ou planejadas, sob a perspectiva de adequação para investimento, residência e potencial futuro.
O que vai mudar com a reurbanização da área de Yaesu e arredores da Estação de Tóquio?
No lado da saída Yaesu da Estação de Tóquio, vários grandes projetos estão em andamento, incluindo a conclusão do TOKYO TORCH (Torre Torch) em 2028, tornando esta uma área que continuará evoluindo por mais de uma década.
Principais projetos:
- Plano TOKYO TORCH (Reurbanização do Quarteirão Tokiwabashi): Inclui a "Torch Tower" de cerca de 385m de altura, com conclusão prevista para 2028. Contará com hotel de padrão internacional e uma praça de 7.000㎡
- Reurbanização do Distrito Leste de Yaesu 1-chome B: O arranha-céu de 51 andares "TOFROM YAESU TOWER" foi concluído em 28 de fevereiro de 2026. Conta com grande salão e teatro
- Reurbanização do Distrito Central de Yaesu 2-chome: Conclusão prevista para o ano fiscal de 2028. Grande edifício de escritórios e comercial com terminal de ônibus subterrâneo
Adequação para investimento: A localização em frente à Estação de Tóquio sustenta o valor dos ativos. A alta demanda por escritórios com baixo risco de vacância e o aumento do movimento com novos grandes estabelecimentos comerciais favorecem o investimento em imóveis comerciais na região.
Potencial futuro: Com a abertura do Shinkansen Linear Chuo, o eixo norte-sul do centro da cidade entre a Estação de Tóquio e a Estação de Shinagawa será reforçado, e espera-se uma valorização dos imóveis na direção de Yaesu e Nihonbashi. O Governo Metropolitano de Tóquio também apoia a área como "polo de negócios internacionais", tornando seu potencial futuro extremamente elevado.
Por que a reurbanização da área de Nihonbashi está atraindo atenção?
Nihonbashi está passando por uma reurbanização de longuíssimo prazo vinculada ao projeto nacional de soterramento da Via Expressa Metropolitana, evoluindo para uma das áreas mais únicas de Tóquio, onde história e futuro se fundem.
Principais projetos:
- Plano de Revitalização de Nihonbashi (3ª fase): Liderado pela Mitsui Fudosan. Desenvolvimento amplo vinculado ao soterramento da via expressa metropolitana
- Distrito Central de Nihonbashi 1-chome: Arranha-céu de 52 andares em construção (conclusão prevista para 2025-26)
- Distrito Leste de Nihonbashi 1-chome: Dois arranha-céus com abertura planejada em fases até a segunda metade dos anos 2030
Adequação para investimento: É um mercado com concentração de instituições financeiras e sedes de grandes empresas, mantendo taxas de vacância estáveis e baixas. A entrada de hotéis de renome mundial, como o "Waldorf Astoria Tokyo Nihonbashi" (inauguração prevista para 2026), também aumentará o poder de atração. Combinando o prestígio da era Edo com a conveniência moderna, é uma área onde o valor dos ativos tende a se manter.
Potencial futuro: Com a conclusão do soterramento da via expressa por volta de 2035, o valor paisagístico às margens do Rio Nihonbashi melhorará significativamente. Como se trata de um plano de longuíssimo prazo que se estende até a segunda metade dos anos 2030, é possível esperar uma valorização gradual e contínua.
Que tipo de polo internacional a área de Toranomon e Azabudai está se tornando?
A área de Toranomon e Azabudai está evoluindo rapidamente para uma "cidade compacta" internacional onde negócios, diplomacia e cultura se fundem, impulsionada pela abertura de Azabudai Hills.
Principais projetos:
- Azabudai Hills: Inaugurado em 2023. Três torres, incluindo a Mori JP Tower de 330m de altura. Aproximadamente 1.400 unidades residenciais, escritórios, hotel, escola internacional e praça de cerca de 6.000㎡
- Expansão da área Toranomon Hills: Business Tower (2020), Residential Tower (2022), Station Tower (2023, conectado diretamente à nova estação de metrô)
Adequação para investimento: Os aluguéis de escritórios devem continuar entre os mais altos de Tóquio, tornando a área atraente como imóvel de renda. As residências de alto padrão dentro de Azabudai Hills são populares entre pessoas ricas e expatriados estrangeiros como o espaço residencial mais exclusivo do centro de Tóquio, com expectativa de manutenção de alto valor patrimonial a longo prazo.
Potencial futuro: A reurbanização de Toranomon 2-chome (incluindo uma torre de cerca de 265m de altura) e o desenvolvimento da área de Atago também estão planejados, e o desenvolvimento de toda a área deve continuar. Espera-se a formação de um novo eixo central da cidade que vai de Shinbashi a Toranomon, Azabudai e Roppongi.
Que oportunidades a reurbanização da área de Shibuya oferece aos investidores?
Shibuya está evoluindo para uma área com boa taxa de retorno esperada para investimentos imobiliários, como polo de concentração de empresas de TI e criativas, por meio de reurbanização contínua ao longo de mais de uma década.
Principais projetos:
- Shibuya Scramble Square: Conclusão prevista para o ano fiscal de 2027 para o bloco central e bloco oeste da Fase II
- Shibuya Sakura Stage: Concluído em 2023. Escritórios, comércio, apartamentos com serviços e instalações médicas internacionais
- Reurbanização da área em frente à estação de Dogenzaka 1-chome: Arranha-céu misto de escritórios, comércio e hotel com conclusão prevista para 2027
Adequação para investimento: Há ampla demanda de inquilinos, desde grandes empresas até startups, e a taxa de retorno esperada para investimentos em edifícios de escritórios é favorável. Com os novos estabelecimentos comerciais atraindo grande público, o valor dos imóveis comerciais também está estável. A melhoria no ambiente de segurança decorrente da reurbanização também está aumentando o desejo de residir na área.
Potencial futuro: Com os principais projetos concluídos em grande parte até 2027, Shibuya estará completa com nova paisagem urbana e funcionalidades. O que é o Toshin 6-ku? Diferenças com o Toshin 3-ku e 5-ku e o guia completo das áreas de investimento nos 23 distritos de Tóquio (2025) continuará a fluir, mantendo alto poder de atração e valor imobiliário a longo prazo.
Quais oportunidades de investimento existem na reurbanização da área de Shinjuku?
Shinjuku está sendo reconstruída como polo de negócios de padrão mundial por meio de um plano de requalificação de longuíssimo prazo que se estende até cerca de 2040. Os preços dos imóveis estão em alta antecipando o futuro, mas ainda há margem de valorização considerando o potencial após a conclusão da reurbanização.
Principais projetos:
- Reurbanização do Distrito da Saída Oeste da Estação de Shinjuku: Reurbanização dos arredores do antigo prédio principal da Odakyu Department Store. Incluindo edifício alto de 48 andares (conclusão prevista para cerca de 2030)
- Projeto Shinjuku Grand Terminal: Reconstrução do edifício da Estação JR Shinjuku e requalificação da praça em frente à estação (até meados dos anos 2030)
- Tokyu Kabukicho Tower: Inaugurado em abril de 2023. Complexo de entretenimento de 48 andares
Adequação para investimento: Com cerca de 3,5 milhões de passageiros por dia, é uma das maiores estações terminais do mundo, o que torna a captação de inquilinos para imóveis comerciais extremamente favorável. Com o fornecimento de edifícios com instalações modernas pela reurbanização, o dinamismo do mercado de escritórios deve continuar.
Potencial futuro: Até meados dos anos 2030, Shinjuku mudará significativamente como "Grand Terminal". Por ser um plano de longo prazo, o impacto no mercado imobiliário será gradual e sustentado.
Como está avançando o plano de "Segunda Roppongi Hills" na área de Roppongi?
Em Roppongi, o plano da Segunda Roppongi Hills da Mori Building (área total construída de aproximadamente 1,08 milhão de ㎡) está em andamento e, pelo cronograma revisto, o quarteirão com o skyline de arranha-céus mais impressionante de Tóquio deve nascer no ano fiscal de 2032.
Principais projetos:
- Reurbanização do Distrito Oeste de Roppongi 5-chome: Twin towers de 66 e 70 andares. Diante da alta dos custos de construção, o plano foi revisto: a alteração do plano urbanístico do distrito e a aprovação da constituição da associação de reurbanização estão previstas para o ano fiscal de 2026, a aprovação do plano de conversão de direitos e o início das obras para o ano fiscal de 2027, e a conclusão do conjunto para o ano fiscal de 2032. Com área total construída de aproximadamente 1,08 milhão de ㎡, supera a Roppongi Hills original (aproximadamente 790.000㎡)
Adequação para investimento: Roppongi é uma área onde os preços dos imóveis se mantêm estáveis em nível elevado, com demanda sólida por escritórios de empresas estrangeiras e de TI. Devido à escassez de terrenos, os preços de transação na região já estão em tendência de alta como "prêmio de reurbanização". A longo prazo, é uma área com alta probabilidade de ser avaliada como "ativo prime" com reconhecimento internacional.
Por que a área de Shinagawa e Takanawa Gateway tem alto potencial futuro?
A área de Shinagawa deverá ser o terminal inicial do Shinkansen Linear Chuo, tornando-se um nó de transporte nacional, e é um caso único de desenvolvimento urbano integrado a uma nova estação. A data de inauguração do Linear, porém, está indefinida: a base da valorização não deve ser o Linear, e sim a demanda real de curto prazo, representada pelas obras do Distrito da Saída Oeste da estação e pela operação da Takanawa Gateway City.
Principais projetos:
- Reurbanização do Distrito da Saída Oeste da Estação de Shinagawa: Reurbanização pela JR East e Keikyu. Desenvolvimento gradual de 2025 a 2036
- Takanawa Gateway City: Formação de quarteirão com escritórios, residências, comércio e instalações culturais no local do antigo depósito ferroviário. A abertura do bairro ocorreu em 27 de março de 2025 e a grande abertura em 28 de março de 2026. Posicionado como "Global Gateway Shinagawa"
Adequação para investimento: A Takanawa Gateway City teve sua grande abertura em março de 2026, e as funções de atração de empresas estrangeiras e de fomento a startups entraram em operação. Pela conveniência única de conexão direta com a nova estação da Yamanote Line, entendemos que a demanda residencial deve seguir firme. Como o bairro já foi aberto, porém, passou a fase em que era possível comprar apenas com base na expectativa: daqui em diante, a área deve ser avaliada pelo andamento das obras do Distrito da Saída Oeste da Estação de Shinagawa, que seguem até 2036, e pela evolução efetiva de aluguéis e ocupação.
Potencial futuro: Quanto ao Shinkansen Linear Chuo, a JR Central indica que a conclusão das obras do trecho Shinagawa–Nagoia está prevista para "2027 em diante", ou seja, a data de inauguração não está definida. Se o Linear entrar em operação, a área se tornará um terminal que atrairá pessoas de todo o Japão e do mundo; como o prazo é imprevisível, porém, dentro do arcabouço das regulamentações de gestão de aluguéis no Japão, o realista é acompanhar os preços de terrenos e aluguéis em Shinagawa tendo como eixo as obras do Distrito da Saída Oeste da estação e a operação da Takanawa Gateway City.
Quais são as características da reurbanização das áreas de Nakano e da Baía?
Nakano, com potencial que rivaliza com os cinco distritos centrais, e a área de Harumi e da Baía, onde nascerá uma das maiores novas cidades de Tóquio, também oferecem diferentes oportunidades de investimento.
Arredores da Estação de Nakano: A reurbanização do terreno do antigo Nakano Sun Plaza voltou à estaca zero: diante do aumento do custo do empreendimento, o acordo básico com o executor previsto foi rescindido em 2025. O distrito de Nakano vem revisando o plano de reordenamento, entre outros pontos com um salão multiuso na faixa de 3.000 a 5.000 lugares, e prevê alterar o plano entre fevereiro e março de 2027, reabrir a seleção pública de operadores privados no ano fiscal de 2027 e concluir a obra no ano fiscal de 2034. A proximidade com Shinjuku e os preços ainda mais acessíveis continuam válidos, mas, como nem a escala do edifício nem o prazo estão definidos, no momento convém não contar com valorização baseada no plano para esse terreno.
Área de Harumi e da Baía: O HARUMI FLAG (5.632 unidades no total, população planejada de aproximadamente 12.000 pessoas) está sendo destaque como uma das maiores novas cidades de Tóquio. A demanda foi enorme, com a taxa média de sorteio na primeira rodada para unidades à venda superando 10 vezes. Com a aproximação ao centro da cidade pelo BRT conectado diretamente ao centro e a abertura da Circular 2, espera-se que se consolide como novo destino habitacional para jovens.
Perguntas Frequentes (FAQ)
P. Qual é a área de reurbanização com maior adequação para investimento em Tóquio?
Depende do objetivo do investimento. Para renda estável, os arredores da Estação de Tóquio e Toranomon são promissores. Para ganhos de valorização, Shinagawa e Takanawa Gateway. Para crescimento de médio a longo prazo, Nihonbashi é uma opção favorável.
P. Qual é o melhor momento para comprar imóveis em áreas de reurbanização?
Em geral, o período após o anúncio do plano de reurbanização e antes do início das obras tende a ser o mais acessível. À medida que a conclusão se aproxima, o "prêmio de reurbanização" é refletido no preço, portanto, a coleta antecipada de informações e a tomada de decisão são fundamentais.
P. Quais são os pontos importantes ao escolher uma área de reurbanização para fins residenciais?
É importante avaliar de forma abrangente o grau de melhoria na conveniência de transporte, a qualidade das instalações comerciais, as melhorias na prevenção de desastres e os planos de desenvolvimento de áreas verdes e instalações públicas. Em particular, a abertura de novas estações e grandes estabelecimentos comerciais afeta significativamente a satisfação residencial.
P. O aumento da oferta pela reurbanização representa um risco para o mercado de escritórios?
O aumento nas entregas de escritórios em 2023-2025 pode gerar uma elevação temporária da taxa de vacância, mas a demanda por edifícios com as especificações mais modernas é sólida, e espera-se que a substituição por imóveis de alto padrão aumente a competitividade geral do mercado de escritórios de Tóquio.
P. Há riscos no investimento em apartamentos na área da Baía?
A liquefação e as medidas contra ressacas são desafios por se tratar de aterro, mas o Governo Metropolitano de Tóquio está avançando na construção de diques de alto padrão. É necessário atenção ao equilíbrio entre oferta e demanda no curto prazo devido ao grande número de unidades, mas a longo prazo, o valor dos ativos deve se estabilizar com o crescimento populacional e a maturação da área.
