부동산 투자로 "내용연수가 지난 물건"이라고 들으면 더 이상 사용할 수 없는 건물처럼 느낄지도 모릅니다. 그러나 법정 내용 연수는 세무상의 감가상각 계산에 사용하는 연수이며 건물의 물리적 수명 자체가 아닙니다.
한편, 법정내용연수를 넘은 물건은 감가상각, 세금부담, 은행대출, 수선, 매각시 매주층에 크게 영향을 미칩니다. 현금 구매라면 매력이 있는 것처럼 보이더라도 대출 기간이 짧고 수선비가 크고 출구가 좁은 경우가 있습니다.
이 기사에서는, 부동산의 내용 연수가 지났을 때에 무슨 일이 일어나는지를, 투자자·오너용으로 정리합니다.
서비스 수명에는 세 가지 의미가 있습니다.
내용 연수라는 단어는 장면에 따라 의미가 다릅니다.
| 종류 | 의미 | 사용되는 장면 |
|---|---|---|
| 법정 내용 연수 | 세무상의 감가 상각에 사용하는 연수 | 확정 신고, 회계, 세무 |
| 물리적 수명 | 건물이 물리적으로 사용될 수 있는 기간 | 수선, 건물 진단 |
| 경제적 내용 연수 | 수익 재산으로 가치를 창출하는 기간 | 투자 판단, 매각, 대출 |
국세청은 감가상각자산에 대해 건물 등은 시간 경과에 따라 가치가 줄어드는 자산이며, 사용가능기간에 해당하는 것으로 법정내용연수가 재무성령의 별표에 정해져 있다고 설명하고 있습니다.
즉, 법정 내용 연수를 지났기 때문에 즉시 건물을 사용할 수 없게 되는 것은 아닙니다. 실무에서는, 건물 상태, 수선 이력, 임대 수요, 대출 평가를 맞추어 봅니다.
구조별 법정 내용 연수
주택용 건물의 대표적인 법정 내용 연수는 구조에 따라 다릅니다.
| 구조 | 주택용 법정 내용 연수 |
|---|---|
| 목조·합성 수지조 | 22년 |
| 목골 모르타르조 | 20년 |
| 철골철근콘크리트조·철근콘크리트조 | 47년 |
| 벽돌 · 석조 · 블록 구조 | 38 년 |
| 금속조 | 골격재의 두께에 따라 다르다 |
부동산 투자로 잘 보이는 목조 아파트는 22년, RC 아파트는 47년입니다. 이 차이는 감가상각비의 크기, 대출기간, 출구가격에 영향을 미칩니다.
내용 연수가 지나면 감가 상각은 어떻게됩니까?
신축시부터 법정 내용 연수대로 감가상각하고 있는 경우, 내용연수가 끝나면 감가상각비는 기본적으로 계상할 수 없게 됩니다. 감가상각비는 현금 지출을 수반하지 않는 경비이므로 이것이 없어지면 과세소득이 늘어나 세금 부담이 무거워질 수 있습니다.
| 상태 | 세금 영향 |
|---|---|
| 감가 상각 중 | 매년 건물 취득비의 일부를 경비화 |
| 감가 상각비가 감소하고 과세 소득이 증가하기 쉽다 | |
| 대규모 수리 | 수리비 또는 자본 지출로 처리가 변경됩니다 |
| 매각시 | 취득비·감가상각 누계액이 양도소득에 영향 |
여기서 주의하고 싶은 것은 감가상각이 많을수록 반드시 얻는 것은 아니다. 보유중의 세금 부담은 내려도, 매각시에는 감가상각 후의 부가가가 낮아져, 양도 소득이 증가하는 경우가 있습니다.
중고 부동산의 수명과 간편법
중고 자산을 취득한 경우, 내용 연수는 「취득 후의 사용 가능 기간」을 추정하는 것이 원칙입니다. 단, 견적이 어려운 경우에는 간편법이 인정되고 있습니다.
국세청의 내용연수 검토 Q&A에서는 중고자산에 대해 사용가능기간을 추정하기 어려운 경우 경과연수에 따라 간편법을 사용할 수 있다고 설명하고 있습니다.
대표적인 사고방식은 다음과 같습니다.
| 상황 | 간편법의 생각 |
|---|---|
| 법정 내용 연수의 전부를 경과 | 법정 내용 연수×20% |
| 일부를 경과 | 법정 내용 연수 - 경과 연수 + 경과 연수 × 20% |
| 계산 결과가 2년 미만 | 2년 |
예를 들어, 법정 내용 연수 22년의 목조 아파트가 내용 연수를 지나고 있는 경우, 22년×20%=4.4년이 되고, 단수 처리에 의해 4년이 기준이 됩니다.
대출에 미치는 영향
은행 대출에서는 법정 내용 연수와 잔존 내용 연수가 대출 기간 기준에 사용될 수 있습니다. 내용 연수를 크게 지나온 부동산에서는 건물 평가가 낮아져 대출 기간이 짧아지거나 대출액이 늘어나기 어렵게 됩니다.
| 영향 | 내용 |
|---|---|
| 대출 기간 | 잔여 수명을 기준으로 짧아질 수 있음 |
| 담보 평가 | 건물 평가가 낮아지고 토지 평가 중심이된다 |
| 자기 자금 | 많이 요구 될 수 있습니다 |
| 상환 금액 | 기간이 짧으면 월 상환이 무거워집니다 |
| 출구 | 구매자도 대출을 받기 어려울 가능성 |
토지 값이 강한 지역이나 수선 이력이 좋은 물건에서는 평가되는 경우도 있습니다. 다만, 내용연수 초과물건은 대출이 되는 매수인이 제한되기 쉬운 점을 봐 둘 필요가 있습니다.
현금 흐름에 미치는 영향
서비스 수명 초과 부동산은 구매 가격이 저렴하게 보일 수 있습니다. 그러나 현금 흐름은 가격만으로 결정되지 않습니다.
확인해야 할 포인트는 다음과 같습니다.
- 감가상각 종료 후 세금 부담
- 수선비 증가
- 공실률·임료 하락
- 대출기간 단축에 의한 상환부담
- 화재보험·지진보험의 조건
- 매각시 구매자층
표면 수율이 높아도 수선과 상환이 겹치면 손 나머지는 얇아집니다. 특히 츠키코 목조에서는 지붕, 외벽, 급배수관, 흰개미, 기초, 전기용량을 구입 전에 확인해 주십시오.
판매 및 출구 전략에 미치는 영향
내용 연수를 지난 물건에서도 매각은 가능합니다. 그러나 구매자의 속성이 변경됩니다. 일반 대출을 사용하는 구매자보다 현금 투자자, 토지 가치를 중시하는 투자자, 재생 사업자, 재건 전제 구매자가 중심이 될 수 있습니다.
| 출구 | 향하는 부동산 |
|---|---|
| 수익 부동산으로 매각 | 임대 수요가 있고 수리 내역이 좋다 |
| 토지 가치로 판매 | 건물 가치보다 토지 가치가 강하다 |
| 재생 사업자에게 매각 | 개수 여지가 있고 입지가 좋다 |
| 재건축 전제로 매각 | 용적률, 접도, 권리 관계가 좋다 |
| 장기 보유 | 수선 계획과 임대 수요 안정 |
출구를 생각하지 않고 축고 물건을 구입하면 매각시 구매자가 제한되어 가격 협상으로 불리해집니다. 구입하기 전에 "누가 다음에 구입할 것인가"를 생각하는 것이 중요합니다.
투자 판단 체크리스트
내용 연수 초과 부동산을 검토할 경우 다음 항목을 반드시 확인하십시오.
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 건물 진단 | 비 누출, 기울기, 흰개미, 배관 |
| 수선 이력 | 지붕, 외벽, 배수, 공용부 |
| 임대 수요 | 주변 임대, 공실률, 입주자 속성 |
| 대출 조건 | 차입 기간, 금리, 자기 자금 |
| 세무 | 감가상각기간, 매각시 과세 |
| 보험 | 화재 및 지진 보험 가입 여부 |
| 출구 | 토지 값, 재판매 목적지, 재건축 여지 |
고이익만으로 사는 것이 아니라, 수선·융자·세무·출구를 일체로 보는 것이 필요합니다.
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INA&Associates의 사고방식
내용 연수 초과 물건은 이해하고 취급하면 투자 기회가 됩니다. 그러나 세금 이점만을 보고 구입하면 수선, 대출, 출구에서 괴로워질 수 있습니다.
우리는 건설 연수 자체보다 건물 상태, 관리 이력, 입주자 수요, 자금 계획 및 매각 가능성을 중시합니다. 오랫동안 보유할 수 있는 물건인가, 재생할 수 있는 물건인가, 토지로서 가치가 남는 물건인가. 거기까지 보고 처음으로, 츠키코 부동산의 판단을 할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 법정 내용 연수를 지난 건물은 사용할 수 없습니까?
사용할 수 있습니다. 법정 내용 연수는 세금 연수이며 건물의 물리적 수명과 다릅니다. 건물 상태와 수리 이력으로 판단합니다.
Q. 서비스 수명 초과 부동산은 절세가됩니까?
단기간에 감가상각할 수 있는 경우가 있습니다. 단, 매각시 양도소득, 수선비, 대출조건까지 포함하여 판단할 필요가 있습니다.
Q. 은행 대출을받을 수 없습니까?
받기 어려울 수 있습니다. 토지 평가, 수익성, 차주 속성, 금융 기관 정책에 따라 다릅니다. 구입하기 전에 대출 조건을 확인하십시오.
Q. 쓰키 고 부동산을 판매하기 어렵습니까?
구매자 계층이 제한될 수 있습니다. 임대수요, 토지값, 재생여지, 수선이력이 있으면 매각 가능성은 높아집니다.
참고 · 인용
