중고주택을 구입할 때 "소비세가 붙지 않는다"는 이야기는 잘 알려져 있지만, 정확히는 매도인이 개인인지 사업자인지에 따라 달라집니다. 또한 절세 효과를 극대화하려면 법인화도 유효한 선택지가 될 수 있습니다. 이 글에서는 중고주택의 소비세 구조와 법인화에 따른 절세 장점을 설명합니다.
"중고주택에는 소비세가 붙지 않는다"는 말이 사실일까요?
매도인이 개인이면 건물에는 소비세가 부과되지 않습니다. 반면 매도인이 부동산회사와 같은 사업자인 경우에는 건물 부분에 10%의 소비세가 발생합니다(토지는 항상 비과세입니다). "중고주택 = 소비세 없음"이라는 이해는 정확하지 않으며, 핵심은 매도인의 속성입니다.
매도인이 개인인 경우: 소비세 없음
개인 매도인은 과세사업자에 해당하지 않으므로 건물에 대한 소비세는 발생하지 않습니다. 다만 중개수수료에는 소비세가 부과됩니다(매매가격 400만 엔 초과: 수수료 상한은 "매매가격 × 3% + 6만 엔 + 소비세"입니다).
매도인이 사업자인 경우: 건물에 소비세 부과
사업자가 매도인인 경우에는 건물 가격에 소비세가 가산됩니다. 토지 부분은 비과세이므로, 소비세에서 역산해 건물 본체 가격을 확인할 수 있습니다(소비세액 ÷ 10% = 건물 본체 가격).
매도인을 어떻게 구분하면 될까요?
부동산 포털사이트의 "거래 형태"를 확인합니다:
- "매도인": 사업자가 매도인일 가능성이 높음 → 소비세 있음
- "대리" 또는 "중개": 개인 매도인일 가능성이 높음 → 소비세 없음
포털사이트만으로는 확실히 판단할 수 없기 때문에, 부동산회사에 직접 확인하는 것이 중요합니다.
절세를 원한다면 왜 법인화를 검토해야 할까요?
높은 절세 효과
개인의 소득세(5~45%)와 주민세(10%)를 합한 최대 55%에 비해, 법인의 실효세율은 20~30%로 크게 낮습니다. 비용 처리 범위도 넓어지며(보험료 전액, 임원 보수 등), 고소득 부동산 소유자에게 특히 효과적입니다.
융자를 받기 쉬워짐
법인은 개인보다 사회적 신용이 높아, 금융기관의 대출 심사를 통과하기가 더 쉬워집니다. 대출 가능 금액이 커지면 투자 규모도 더 쉽게 확대할 수 있습니다.
다양한 자금조달 수단
주식회사라면 투자형 크라우드펀딩도 활용할 수 있어, 개인으로서는 사용할 수 없는 자금조달 경로가 열립니다.
결손금 이월 기간이 길다
개인(청색신고)의 경우 최대 3년까지 이월할 수 있지만, 법인은 최대 10년간 이월이 가능합니다. 손실이 발생한 사업연도의 세부담을 장기적으로 평준화할 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 중고주택에도 소비세가 부과되는 경우가 있나요?
있습니다. 매도인이 부동산회사와 같은 사업자인 경우에는 건물 부분에 10%의 소비세가 부과됩니다.
Q. 법인화할 때 초기 비용은 어느 정도인가요?
주식회사를 설립하려면 등록면허세(최저 15만 엔)와 정관 인증 비용(약 5만 엔) 등이 필요해, 대체로 20만~30만 엔 정도가 듭니다. 설립 후에도 매년 법인 주민세 균등할(최저 약 7만 엔 정도)이 발생합니다.
Q. 개인에서 법인으로 전환하는 시점은 언제가 좋을까요?
과세소득이 900만 엔을 넘는 시점부터 법인화의 장점이 커진다고 알려져 있습니다. 세무사와 부동산 전문가와 상의하면서 판단하시기를 권합니다.
Q. 중개수수료는 누구에게서 매입하든 소비세가 부과되나요?
네, 중개수수료는 중개한 부동산회사(사업자)에게 지급하는 보수이므로, 매도인의 속성과 관계없이 소비세가 부과됩니다.
