목조 밀집지와 급경사지가 펼쳐져 있던 도쿄도 미나토구 아카사카 9초메 기타 지역이 높이 약 166m의 초고층 타워로 다시 태어났습니다. 아카사카 9초메 기타지구 제1종 시가지 재개발사업은 2013년 도시계획 결정부터 2018년 준공까지 5년에 걸쳐 지역의 방재 성능과 주거 환경을 근본적으로 개선한 사업입니다. 본고에서는 이 재개발이 미나토구 아카사카 지역에 무엇을 가져왔는지, 그리고 지금도 이어지는 연속 재개발의 맥락 속에서 어떻게 읽어야 하는지를 정리합니다.
아카사카 9초메 기타지구, 세 가지 과제를 안고 있던 ‘재개발 난공지’
절벽지·목조 밀집·협소 부지라는 삼중고
아카사카 9초메 기타지구는 재개발 이전부터 심각한 도시 문제를 안고 있던 지역이었습니다. 좁은 도로변과 절벽 아래에 목조 주택이 밀집해 있었고, 접도 조건이 좋지 않으며 부지도 협소했기 때문에 개별적인 재건축이 거의 진전되지 않는 상황이 이어졌습니다. 급경사지라는 지형적 위험까지 겹치며 방재 측면의 취약성은 매우 높았다고 할 수 있습니다.
이러한 지역에서는 소유자가 재건축을 원하더라도 법적·물리적 제약 때문에 움직일 수 없는 사례가 자주 나타납니다. 노후화된 목조 주택이 밀집한 채 방치되면 화재나 지진 발생 시 피해가 광범위하게 확산될 위험도 커집니다. ‘개인이 해결할 수 없는 도시의 과제를 행정과 민간이 연계해 해결한다’는 시가지 재개발의 본질이야말로 이 지역에 집약되어 있었습니다.
왜 이곳이 시가지 재개발의 대상이 되었는가
미나토구는 도시계획의 관점에서 이 지역을 일찍부터 주목하고 있었습니다. 도쿄 미드타운이 2007년에 개업하면서, 인접한 이 지역의 비효율적인 토지 이용과 안전상의 문제가 더욱 선명해졌기 때문입니다. 시행구역 면적은 약 0.8헥타르로 결코 넓지 않지만, 지형적 어려움과 토지소유자의 권리관계가 복잡하다는 점을 고려하면 제1종 시가지 재개발사업이라는 수법의 선택은 자연스러운 것이었습니다.
2013년 6월 도시계획 결정을 거쳐, 같은 해 12월에는 조합이 설립되었습니다. 이처럼 신속한 조합 설립은 토지소유자 간 합의 형성이 비교적 원활하게 진행되었음을 보여주며, 그만큼 지역의 과제가 절실했다는 방증이기도 합니다.
재개발사업의 개요와 실행 프로세스
시행구역 0.8ha에 담긴 도시계획의 의도
아카사카 9초메 기타지구 제1종 시가지 재개발사업의 시행자는 ‘아카사카 9초메 기타지구 시가지 재개발조합’이며, 사업협력자로 미쓰이부동산 레지덴셜 주식회사가 참여했습니다. 약 0.8헥타르의 부지에 지상 44층·지하 1층·옥탑 2층, 연면적 약 44,440㎡ 규모의 건물을 실현하기 위해서는 용적률 약 630%의 고도 이용을 전제로 한 치밀한 도시계획이 필요했습니다.
사업의 성과로 특히 주목할 점은 주거 기능뿐 아니라 육아 지원 시설과 소규모 다기능형 재택 개호 시설을 포함한 복합 개발을 실현했다는 점입니다. 단순한 고층 맨션 건설이 아니라 지역 커뮤니티의 지속가능성에 배려한 복합적 기능을 담아냈다는 점에서, 이 재개발의 공익성이 높았음을 보여줍니다.
도시계획 결정부터 준공까지, 5년간의 궤적
| 마일스톤 | 시기 |
|---|---|
| 도시계획 결정 | 2013년 6월 |
| 조합 설립 인가 | 2013년 12월 |
| 권리변환계획 인가 | 2014년 11월 |
| 건축공사 착공 | 2015년 2월 |
| 건축공사 완료 | 2018년 2월 |
| 조합 해산 인가(사업 완료) | 2019년 3월 |
2013년부터 2019년에 이르는 약 6년 동안 도시계획 결정부터 조합 해산까지 일관된 추진이 실현되었습니다. 권리변환계획 인가(2014년 11월)부터 착공(2015년 2월)까지 불과 3개월이라는 속도는 토지소유자 간의 합의 형성과 행정 절차가 질서 있게 진행되었음을 말해 줍니다. 시가지 재개발사업에서 합의 형성의 지연이 자주 문제가 되는 가운데, 이 사례는 모범이 되는 진척 관리의 예라고 할 수 있습니다.
미쓰이부동산 레지덴셜·다이세이건설·구마 겐고가 집결한 이유
설계는 닛켄세케이가 맡았고, 의장 설계에는 구마 겐고 건축도시설계사무소가 참여했습니다. 시공은 다이세이건설, 사업협력자로는 미쓰이부동산 레지덴셜이 이름을 올렸습니다. 도쿄 미드타운 바로 옆이라는 입지와 절벽지·목조 밀집지라는 난조건을 안은 프로젝트에는 각 분야의 높은 전문성이 요구되었습니다. 미쓰이부동산 레지덴셜이 사업협력자로 참여함으로써 분양 맨션으로서의 상품 기획력과 판매력이 보완되는 구조가 되었습니다.
파크코트 아카사카 히노키초 더 타워가 구현한 재개발의 부가가치
‘한 그루의 편백나무’를 모티프로 한 설계 사상과 2018년 굿디자인상
파크코트 아카사카 히노키초 더 타워는 구마 겐고 건축도시설계사무소가 ‘한 그루의 편백나무’를 콘셉트로 의장 설계를 맡은 작품입니다. 준공 이듬해인 2018년에는 굿디자인상을 수상해 건축적 평가의 높이가 대외적으로도 인정되었습니다. 지명에 담긴 ‘히노키초’라는 말을 그대로 콘셉트로 승화시킨 설계는 장소의 기억과 도시의 갱신을 절묘하게 융합한 사례라고 할 수 있습니다.
높이 166.23m(최고 높이)·지상 44층이라는 규모를 지니면서도, 도쿄 미드타운과 일체가 된 경관·녹지·수공간의 연속성을 의식한 외관은 지역 도시공간의 질을 크게 끌어올렸습니다. 부동산의 ‘자산 가치’를 이야기할 때 건축 디자인의 우위는 종종 가볍게 다뤄지지만, 이 사례는 디자인이 지역 전체의 평가를 끌어올릴 수 있음을 보여주는 좋은 예입니다.
육아 지원 시설과 개호 시설을 내포한 지역 공헌형 복합 개발
총 322가구(토지소유자 주거 125가구·사업협력자 주거 34가구·일반분양 163가구)의 주택에 더해, 건물 내에는 육아 지원 시설과 소규모 다기능형 재택 개호 시설이 설치되어 있습니다. 이는 재개발조합과 미나토구의 협의 속에서 정해진 것으로, 주택 공급뿐 아니라 지역의 복지·육아 인프라 확충을 동시에 달성한다는 복합적 목적을 지니고 있습니다.
구와타 기념 아동유원의 재정비와 공공 공지 확보, 배리어프리 동선 정비도 함께 이루어졌습니다. 이러한 ‘지역 환원’이 설계에 포함되면서 재개발의 사회적 정당성이 높아지고, 행정과의 합의 형성도 원활해지는 선순환이 만들어집니다. 시가지 재개발은 단순한 재건축이 아니라, 지역의 공익적 기능을 새롭게 정비하는 도시정책이라는 관점이 중요합니다.
면진×하이브리드 제진 구조가 보여 준 방재 성능
이 건물은 면진 구조와 하이브리드 제진 구조를 결합한 선진적인 내진 기술을 채택하고 있습니다. 기존의 목조 밀집지에서는 대규모 지진이 발생할 경우 건물 붕괴와 화재의 연쇄로 막대한 피해가 예상되었습니다. 그 취약한 지역이 최첨단 면진·제진 기술을 갖춘 견고한 건물로 갱신되었다는 점의 방재적 의의는 매우 큽니다.
급경사지와 절벽지의 재정비도 이루어져 지형적 위험 역시 함께 줄어들었습니다. 절벽 붕괴 위험이 해소되었고 주변 도로의 안전성도 향상되었습니다. 이처럼 ‘복합적인 방재 리스크를 일괄 해소했다’는 점이 아카사카 9초메 기타지구 재개발이 방재 마을만들기의 성공 모델로 평가받는 이유 가운데 하나입니다.
재개발 완성이 미나토구 아카사카 지역의 부동산 가치에 미친 영향
미나토구 맨션 가격 추이(2016년→2025년: +106%)
미나토구 아카사카 지역의 맨션 가격은 2016년에 약 101만 엔/㎡였던 것이 2025년에는 약 209만 엔/㎡로 약 2배(+106%) 상승했습니다. 이 상승 폭은 도쿄 23구 전체 평균을 크게 웃도는 수준으로, 아카사카 지역 자산성의 높이를 단적으로 보여줍니다.
물론 가격 상승의 요인이 재개발 하나만은 아닙니다. 금융 완화에 따른 투자 자금 유입, 인바운드 수요 회복, 부유층의 도심 고가 물건에 대한 자산 집중 등 복합적인 요인이 겹쳐 있습니다. 그러나 이러한 가격 상승의 ‘기반’을 만든 것은 도쿄 미드타운 개업(2007년)과 본 재개발(2018년 준공)을 비롯한 지역 도시 인프라의 질적 향상이라고 봅니다. 재개발이 지역의 ‘격’을 끌어올리고, 그 격이 프리미엄 자산 평가를 지속적으로 뒷받침하는 구조는 아카사카 지역에서 분명하게 작동하고 있습니다.
도쿄 미드타운 인접이라는 입지 프리미엄의 형성
파크코트 아카사카 히노키초 더 타워의 입지는 도쿄 미드타운에 인접한다는 보기 드문 우위성을 지니고 있습니다. 미드타운 가든과의 녹지 연속성이 확보되어 있고, 롯폰기·아카사카라는 두 대형 상업·문화 집적 지역에 도보로 접근할 수 있다는 점도 매력적입니다. 미나토구라는 희소성 높은 주소와 이러한 입지 우위가 결합되면서 ‘도쿄 안에서도 특별한 장소’로서의 입지 프리미엄이 형성되고 있습니다.
이러한 ‘장소의 희소성’은 부동산 투자의 장기적 자산 보전이라는 관점에서도 중요한 요소입니다. 재개발이 완성되면 지역 전체의 희소성과 인지도가 높아지고, 주변 기존 물건의 평가도 함께 올라간다. 이러한 ‘긍정적 스필오버 효과’는 아카사카 지역에서 특히 두드러지게 작동하고 있다고 볼 수 있습니다.
연쇄 재개발, 아카사카 1초메·7초메·2·6초메로의 파급
아카사카 지역에서는 9초메 기타지구 완공 이후에도 재개발의 흐름이 이어지고 있습니다. 아카사카 1초메지구(아카사카 인터시티 AIR, 2017년 8월 준공)와 함께 지역 전체의 도시 기능이 단계적으로 갱신되어 왔습니다. 더 나아가 현재 아카사카 7초메 2번지구 제1종 시가지 재개발사업이 진행 중이며(2025년 6월 착공, 2028년도 준공 예정), 아카사카 2·6초메지구(TBS 재개발)도 2028년 준공을 목표로 움직이고 있습니다.
| 사업명 | 상태 | 준공 |
|---|---|---|
| 아카사카 9초메 기타지구 | 완료 | 2018년 2월 |
| 아카사카 1초메지구(아카사카 인터시티 AIR) | 완료 | 2017년 8월 |
| 아카사카 7초메 2번지구 | 진행 중(2025년 6월 착공) | 2028년도 예정 |
| 아카사카 2·6초메지구(TBS 재개발) | 진행 중 | 2028년 예정 |
이러한 연쇄적인 재개발은 단순히 개별 사업의 축적이 아니라, ‘아카사카’라는 지역 브랜드의 지속적인 강화라는 의미를 가집니다. 과거 재개발사업의 성공이 다음 재개발사업의 합의 형성을 용이하게 하고, 지역 전체의 가치가 나선형으로 상승하는 구조가 만들어지고 있는 것입니다.
‘난공지의 재개발’이 열어 보인 가능성
아카사카 9초메 기타지구의 가장 큰 의의는 절벽지·목조 밀집·협소 부지라는 ‘삼중고’를 지닌 지역에서 재개발을 성공시켰다는 점에 있습니다. 이러한 조건은 도쿄뿐 아니라 전국의 노후 밀집 시가지에서 널리 볼 수 있는 것입니다. ‘조건이 너무 나빠 재개발은 불가능하다’고 체념하던 지역들에 이 사례는 하나의 해답을 제시합니다.
다만 성공의 배경에는 토지소유자 간의 끈질긴 합의 형성 과정과, 행정·사업협력자·설계자·시공자가 하나가 된 팀워크가 있음을 잊어서는 안 됩니다. 기술적으로 가능하더라도 관계자 사이의 신뢰와 합의 없이는 재개발은 움직이지 않습니다. 인재의 힘이야말로 복잡한 재개발사업을 실현하게 하는 근본적인 원동력이라는 사실은 어떤 사례를 보더라도 달라지지 않습니다.
시가지 재개발에서 공민 협력 모델의 유효성
본 사업에서는 조합 시행이라는 토지소유자 주체의 형태를 취하면서, 미쓰이부동산 레지덴셜이라는 민간 사업자가 사업협력자로 참여하는 모델이 채택되었습니다. 이 모델은 토지소유자의 주체성을 지키면서도 민간의 자금력·개발 노하우·판매력을 활용한다는 의미에서 공민 협력의 유효한 형태 가운데 하나입니다.
행정(미나토구) 역시 도시계획의 틀을 마련하고, 공공 공지와 복지 시설의 확보를 통해 공익성을 담보하는 역할을 했습니다. 도쿄 도시재개발의 최신 동향을 고려하면, 이러한 공민 협력 모델은 앞으로도 도시 재생의 주요한 수법으로 계속 기능할 것으로 보입니다. 행정·민간·토지소유자가 삼위일체로 움직이는 틀을 설계하는 것 자체가 재개발사업의 성패를 가른다고 해도 과언이 아닙니다.
오너가 취해야 할 액션
아카사카 지역 자산을 보유한 오너를 위한 포지션 평가
미나토구 아카사카 지역에 부동산을 보유한 오너에게 지금은 다시 한 번 포지션을 평가할 중요한 시점입니다. 2025년 기준 맨션 가격이 약 209만 엔/㎡에 도달했고, 앞으로도 아카사카 7초메 2번지구·아카사카 2·6초메지구의 재개발 완성에 따라 지역 가치의 추가 상승이 예상됩니다. 그러나 상승 국면일수록 ‘계속 보유해야 하는가’, ‘지금 매각·현금화해야 하는가’, ‘추가 투자를 해야 하는가’라는 질문에 대해 냉정하고 장기적인 시각에서 판단할 필요가 있습니다.
물건의 준공 연수·건물 상태·테넌트 동향·융자 잔액과 같은 개별 요인을 정리한 뒤, 지역의 미래성과 결합한 종합적인 자산 평가를 권합니다. 감각적인 판단이 아니라 데이터와 전문적 견해에 기반한 의사결정이 장기적으로 건전한 자산 운용으로 이어집니다.
연속 재개발 지역에서의 자산 활용 전략
재개발이 연속되는 지역에 자산을 보유한 오너가 취할 수 있는 행동은 여러 가지입니다. 첫째, 주변 재개발의 진척에 맞춘 임대료 설정의 재검토입니다. 지역의 경쟁력이 높아지면 기존 물건이라도 적절한 리노베이션과 가격 재조정을 통해 임대 수익을 개선할 여지가 있습니다.
둘째, 재개발 예정지와의 권리 조정입니다. 장래의 재개발지에 토지나 건물을 보유하고 있다면, 사업협력자나 조합과의 조기 대화가 오너에게 유리한 조건을 이끌어내는 열쇠가 됩니다. 재개발의 합의 형성이 시작된 뒤에 움직이는 것이 아니라, 정보 수집과 관계 구축을 선행하는 것이 중요합니다. 도쿄 도시재개발의 주요 프로젝트와 부동산 가치에 대한 영향을 지속적으로 살피면서 지역의 변화를 앞서 읽는 접근이 요구됩니다.
INA의 견해
아카사카 9초메 기타지구 재개발은 제가 늘 생각해 온 ‘부동산의 가치는 건물 단독이 아니라 지역의 맥락에 의해 결정된다’는 관점을 체현한 사례라고 느낍니다. 절벽지와 목조 밀집이라는 가장 어려운 조건의 토지가 행정·민간·토지소유자의 연계에 의해 도쿄 유수의 프리미엄 레지던스로 변모한 과정은, 부동산에 관여하는 모든 이들에게 많은 시사점을 줍니다.
저희 INA&Associates株式会社는 미나토구를 포함한 도심 지역의 시장 동향을 지속적으로 살피며, 오너 여러분이 장기적인 시야로 자산 전략을 그릴 수 있도록 데이터와 현장 지견을 결합한 지원을 제공하고 있습니다. 아카사카 지역에서 진행되는 연속 재개발은 앞으로 수년간 더욱 진전될 것으로 보입니다. 이러한 변화를 ‘내 자산에 어떻게 활용할 것인가’라는 질문과 연결하기 위해서는, 지역의 역사와 도시계획의 큰 흐름을 이해한 뒤 개별 자산의 상황과 맞물린 전략 수립이 필수적입니다.
단기적인 시황의 파동에 일희일비하기보다, 지역의 구조적 변화를 장기적 시점에서 읽어 내고 최적의 타이밍에 행동하는 것이 변화가 큰 도시 재생 지역에서의 자산 운용의 본질이라고 저는 생각합니다.
정리
아카사카 9초메 기타지구 제1종 시가지 재개발사업은 절벽지·목조 밀집·협소 부지라는 삼중고를 안고 있던 어려운 지역을 방재 성능과 주거 환경 양 측면에서 근본적으로 개선한 사업입니다. 2018년에 완성된 파크코트 아카사카 히노키초 더 타워는 구마 겐고의 설계, 굿디자인상 수상, 면진 하이브리드 제진 구조라는 복합적인 부가가치를 지니며, 도쿄 미드타운 인접이라는 입지 프리미엄과 함께 아카사카 지역의 부동산 가치 향상에 기여했습니다.
이 재개발의 완성을 출발점으로 아카사카 지역에서는 연속적인 재개발이 진행되고 있으며, 2026년 현재도 아카사카 7초메 2번지구와 아카사카 2·6초메지구의 사업이 움직이고 있습니다. 미나토구 아카사카 지역의 맨션 가격은 2016년부터 2025년까지 약 2배 상승했으며, 그 배경에는 이러한 지속적인 도시 갱신의 축적이 있습니다.
재개발사업의 성공에 공통되는 것은 ‘인재’의 힘, 즉 토지소유자·행정·민간사업자·설계자·시공자가 상호 신뢰를 바탕으로 연계하고 어려움을 넘어설 의지를 계속 지니는 것입니다. 부동산 오너 여러분께는 이 사례를 하나의 참고 축으로 삼아, 자신의 자산이 위치한 지역의 도시계획 동향을 지속적으로 파악하고 장기적인 시야에서 자산 전략을 그려 가실 것을 권합니다.
FAQ
Q1. 아카사카 9초메 기타지구 재개발은 언제 완료되었습니까?
A. 건축공사는 2018년 2월에 완료되었고, 이후 정산과 절차를 거쳐 2019년 3월에 조합 해산 인가가 내려지면서 사업으로서 공식적으로 완료되었습니다. 완성 건물의 명칭은 파크코트 아카사카 히노키초 더 타워입니다.
Q2. 일반 분양된 주택은 어느 정도였습니까?
A. 총 322가구 가운데 일반분양은 163가구입니다. 나머지는 토지소유자 주거 125가구와 사업협력자(미쓰이부동산 레지덴셜) 판매분 34가구로 구성되어 있습니다. 평면은 2LDK부터 3LDK까지이며, 전용면적은 57.61㎡부터 203.96㎡ 범위입니다.
Q3. 아카사카 지역의 향후 재개발 예정은 있습니까?
A. 2026년 현재 아카사카 7초메 2번지구 제1종 시가지 재개발사업(2025년 6월 착공, 2028년도 준공 예정)과 아카사카 2·6초메지구 재개발(TBS 재개발 관련, 2028년 예정)이 진행 중입니다. 모두 지역의 도시 기능을 한층 높이는 대형 프로젝트이며, 아카사카의 부동산 가치를 중장기적으로 지지하는 요인으로 주목받고 있습니다.
Q4. 시가지 재개발사업 구역에 토지나 건물을 가진 오너는 어떻게 대응해야 합니까?
A. 재개발의 계획 단계에서 정보를 수집하고, 조기에 조합이나 사업협력자와의 대화를 시작하는 것이 중요합니다. 권리변환 조건 협상은 이른 단계에서 관여할수록 유리하게 작용하는 경우가 많아, 수동적으로 기다리기보다 적극적으로 정보를 모으고 전문가와 상담을 진행하실 것을 권합니다. INA&Associates株式会社에서는 이러한 재개발 지역의 자산 전략에 대해 상담을 제공하고 있습니다.
함께 읽으면 좋은 글
인용·참고 자료
- 미나토구 「아카사카 9초메 기타지구 제1종 시가지 재개발사업」(2019년)
- 미나토구 「제1종 시가지 재개발사업 일람」
- 도쿄도 도시정비국 「시가지 재개발사업에 대하여」
- 다이세이건설 테크솔 「아카사카 9초메 기타지구 시가지 재개발사업」
- 구마 겐고 건축도시설계사무소 「Park Court Akasaka Hinokicho The Tower」
- 미나토구 「아카사카 7초메 2번지구 제1종 시가지 재개발사업」
- PR TIMES(닛테쓰 고와 부동산) 「아카사카 7초메 2번지구 착공 안내」(2025년)
